2013年綠地集團(tuán)蘇州科技城項(xiàng)目市場(chǎng)研究(1)課件

綠地·蘇州科技城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告2013年1月目錄CONTENTSPARTTHREE市場(chǎng)客群研究PARTTWO競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究PARTONE項(xiàng)目本體研究PART1項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目位于規(guī)劃已日現(xiàn)雛形的科技新城核心位置，區(qū)位和生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，政策支撐力度明顯，屬于蘇州新區(qū)不可多得的人居圣地，但短期內(nèi)生活配套及氛圍有待提升。價(jià)值點(diǎn)：蘇州科技新城，系蘇州十一五規(guī)劃中政府重點(diǎn)打造的十大工程之一。本案緊鄰科技城核心，地段、環(huán)境優(yōu)越，政策支撐力度大，未來(lái)發(fā)展前景優(yōu)越。本案地塊區(qū)域科技城規(guī)劃已經(jīng)有三五年的歷史了，政府規(guī)劃以及實(shí)施力度較大，新城建設(shè)推進(jìn)較快，無(wú)論是市政道路、景觀建設(shè)還是與此配套的商品房開(kāi)發(fā)進(jìn)度都蠻快，目前已經(jīng)有好幾個(gè)商品房項(xiàng)目在售或者入住了。目前唯一欠缺的是人氣，很多小區(qū)建成后入住率都相當(dāng)?shù)停赡芘c目前基本生活配套還不完善有很大關(guān)系吧——科技城當(dāng)?shù)厝爽F(xiàn)狀新區(qū)規(guī)劃高新區(qū)以“一核一心、雙軸三片，緊湊組團(tuán)，山水環(huán)繞”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，集創(chuàng)新科技生產(chǎn)、高端現(xiàn)代服務(wù)、人文生態(tài)居住、旅游休閑度假四大功能為一體的現(xiàn)代化城區(qū)，主要包含中心城區(qū)、滸通片區(qū)和濱湖片區(qū)三大片區(qū)。滸通片區(qū)中心城區(qū)濱湖片區(qū)中心城區(qū)集高端商業(yè)、辦公、酒店、品牌專(zhuān)賣(mài)、娛樂(lè)為一體的復(fù)合街區(qū)，是蘇州主城中心的重要組成部分、高新區(qū)的CBD中心。濱湖片區(qū)。以科技、人文、生態(tài)為規(guī)劃定位，力爭(zhēng)打造“科技、山水、人文和創(chuàng)新”為特色，集研發(fā)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生態(tài)居住功能于一體的綠色智慧新城滸通片區(qū)。以生產(chǎn)、生活、生態(tài)、物流為一體的規(guī)劃定位，重點(diǎn)打造北部城鐵新城中心，努力打造宜人的居住社區(qū)及富有活力和文化特色的融商業(yè)、辦公、娛樂(lè)、休閑居住功能于一體的現(xiàn)代化生態(tài)復(fù)合中心。區(qū)域規(guī)劃科技城，作為科技部、江蘇省政府、蘇州市政府三方共建的重點(diǎn)項(xiàng)目、江蘇省“十一五”重大科技基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目和蘇州“建設(shè)國(guó)際新興科技城市十大工程”之一。以“科技、山水、人文和創(chuàng)新”為特色，集研發(fā)中試、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生態(tài)居住等功能于一體的綠色智慧新城。定位區(qū)域規(guī)劃在科技城“綠色智慧新城”的總體功能定位的基礎(chǔ)上，形成“一心、一帶、兩軸、三核、三片、四區(qū)”的空間格局。

一心：新城中心行政、商業(yè)、商務(wù)、金融、信息

一帶：滸光運(yùn)河風(fēng)光帶

兩軸：城市發(fā)展軸：建筑和道路綠化景觀中心景觀軸：山、水、城主題景觀

三核：綠核、水核、智慧核

三片：三個(gè)居住片區(qū)

四區(qū)：一個(gè)都市產(chǎn)業(yè)區(qū)一個(gè)休閑創(chuàng)意區(qū)兩個(gè)科技創(chuàng)新區(qū)科技城發(fā)展09、10年蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)模不斷擴(kuò)大，區(qū)域發(fā)展?jié)摿皟r(jià)值逐步顯現(xiàn)微系統(tǒng)園生物醫(yī)學(xué)園蘇高新軟件園醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園電子信息產(chǎn)業(yè)基地先進(jìn)裝備制造業(yè)基地科技城圍繞“十二五”和“三年跨越發(fā)展”計(jì)劃，全力建設(shè)國(guó)際化的新興產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)、科技創(chuàng)新示范區(qū)、人才引進(jìn)集聚區(qū)、生態(tài)環(huán)境樣板區(qū)和宜居生活典范區(qū)。科技城發(fā)展

公交線(xiàn)路353路：蘇州樂(lè)園首末站——金市首末站（可換乘輕軌一號(hào)線(xiàn)）44路：龍景花園首末站——汽車(chē)北站東333路：愛(ài)河橋——東菱科技首末站（可換乘輕軌一號(hào)線(xiàn)）310路：東菱科技首末站——東菱科技西336路：青花路首末站——龍景花園首末站其它交通體規(guī)劃中的輕軌三號(hào)線(xiàn)、有軌電車(chē)、城市快速公交等價(jià)值點(diǎn)：完善的交通體系，使區(qū)域快速融入主城及其它區(qū)域，對(duì)于吸納、拓展外部客源奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。交通價(jià)值交通體完善，坐擁城市快速路太湖大道，無(wú)論是對(duì)內(nèi)還是對(duì)外，出行便捷度高。尤其是北環(huán)路西延、輕軌三號(hào)線(xiàn)、有軌電車(chē)、繞城高速等加速了區(qū)域與主城其他區(qū)域間的聯(lián)系本案太湖大道繞城高速230省道北環(huán)快速路西延交通價(jià)值——輕軌三號(hào)線(xiàn)（含支線(xiàn)）本案三號(hào)支線(xiàn)的建設(shè)，將進(jìn)一步提升本案所在區(qū)域與新區(qū)核心、主城區(qū)以及園區(qū)的聯(lián)系，縮短區(qū)域之間的時(shí)空距離，為外部客戶(hù)導(dǎo)入奠定一定的基礎(chǔ)。交通價(jià)值目前高新區(qū)已規(guī)劃確定6條現(xiàn)代有軌電車(chē)線(xiàn)路，與本案關(guān)聯(lián)度最高的是軌道一號(hào)線(xiàn)與輕軌一號(hào)線(xiàn)形成換乘，聯(lián)系新區(qū)中心城區(qū)和濱湖片區(qū)；隨著有軌電車(chē)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的落實(shí)，將高度促進(jìn)新區(qū)三大片區(qū)的聯(lián)動(dòng)，對(duì)于同屬新區(qū)其他區(qū)域客戶(hù)的導(dǎo)入將起到積極的促進(jìn)作用，加速區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。本案——有軌電車(chē)交通價(jià)值——高新區(qū)有軌電車(chē)一號(hào)線(xiàn)線(xiàn)路貫穿蘇州高新區(qū)，在終點(diǎn)站蘇州樂(lè)園站與軌道交通1號(hào)線(xiàn)和3號(hào)線(xiàn)相互換乘，線(xiàn)路全長(zhǎng)18.19公里，預(yù)計(jì)2015年上半年建成投運(yùn)。線(xiàn)路共分：蘇州樂(lè)園站-新區(qū)公園站-外企生活服務(wù)區(qū)站-白馬澗生態(tài)園站-馬澗路站-大陽(yáng)山森林公園站-高新區(qū)管委會(huì)站-龍山路站-嘉陵江路站-龍安路站規(guī)劃初期，本案緊鄰高新區(qū)管委會(huì)站，后期隨著站點(diǎn)的增多，科技城站離本案最近。蘇州樂(lè)園科技城本案科技城站項(xiàng)目周邊與基本生活關(guān)聯(lián)度最高的配套明顯缺失，科技城核心區(qū)配套定位中高端，難以有效彌補(bǔ)，未來(lái)隨著萬(wàn)科新都會(huì)以及本案商業(yè)的建設(shè)，未來(lái)各項(xiàng)配套將趨于合理和完善價(jià)值點(diǎn)：新城的規(guī)劃，尤其是萬(wàn)科新都會(huì)以及本案兩大商業(yè)體的投入使用，必將改變科技城目前商業(yè)配套布局不夠合理、層次不夠完善的現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)基本生活配套與中高端娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑配套相得益彰的局面。配套價(jià)值萬(wàn)科新都會(huì)科技城核心配套商業(yè)科技城內(nèi)學(xué)校眾多，教育資源相對(duì)充足，伊頓國(guó)際學(xué)校與本案一路之隔，此外東渚中學(xué)、科技城中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、幼兒園等一應(yīng)俱全，均在5分鐘生活圈內(nèi)。配套價(jià)值伊頓國(guó)際學(xué)校東渚中學(xué)幼兒園蘇州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校蘇州文昌實(shí)驗(yàn)中學(xué)導(dǎo)引價(jià)值點(diǎn)：太湖湖之濱、群山環(huán)抱之中，山水生態(tài)資源價(jià)值得天獨(dú)厚，諾貝爾湖和大陽(yáng)山景資源提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。科技城原生態(tài)山水生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)明顯，太湖風(fēng)光、滸光運(yùn)河風(fēng)光帶、大陽(yáng)山、五龍山、諾貝爾湖、龍山湖等山水資源豐富，區(qū)域具備極高的居住價(jià)值景觀價(jià)值太湖風(fēng)光滸光運(yùn)河大陽(yáng)山（國(guó)家森林公園）價(jià)值點(diǎn)：項(xiàng)目周邊及可視范圍內(nèi)的山水生態(tài)資源豐富，但均屬于城市共享型資源，缺少獨(dú)享型資源，因此，在后期的景觀打造需要營(yíng)造出屬于項(xiàng)目自身的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。項(xiàng)目背靠諾貝爾湖，與此僅一路之隔，暢享超大觀景湖面，東南方便是國(guó)家級(jí)森林公園大陽(yáng)山，龍山湖等也近在咫尺，山水資源豐沛，但均屬于共享型資源，不具備獨(dú)享性景觀價(jià)值本案大陽(yáng)山大陽(yáng)山（國(guó)家森林公園）諾貝爾湖（面積約300萬(wàn)平米）諾貝爾湖生態(tài)綠核本體分析價(jià)值點(diǎn)：?jiǎn)误w地塊基本方正，易于規(guī)劃和排布，土地使用率高，與此同時(shí)地塊已屬于凈地，易于工程開(kāi)工建設(shè)。從地塊現(xiàn)狀來(lái)看，近似于“梯形狀”，原先應(yīng)屬于城市綠化用地，地勢(shì)整體平整，無(wú)明顯高差，但地塊局部存在水洼和小水溝，部分地方植被茂密，整體清理難度極小地塊現(xiàn)狀小水洼成片茂密綠植小水洼地塊東部，稼先路和健雄路之間為大面積的城市休閑廣場(chǎng)與綠地，與科研路北諾貝爾湖周邊的休閑綠地相互呼應(yīng)。地塊現(xiàn)狀諾貝爾湖休閑廣場(chǎng)地塊位于科技城核心，南鄰城市快速路太湖大道，和區(qū)域主干道龍山路、科研路以及健雄路將地塊圍合其中，此外地塊內(nèi)亦有稼先路、以升路兩縱和科發(fā)路一橫向道路。地塊四至健雄路稼先路科發(fā)路龍山路以升路太湖大道科研路科研路科研路健雄路稼先路科發(fā)路以升路科研路龍山路太湖大道太湖大道Strength（優(yōu)勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Weakness（劣勢(shì)）Threaten（威脅）

位于科技新城核心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯緊鄰快速路太湖大道，公共交通發(fā)達(dá)，出入便捷

緊鄰科技城中心配套，教育資源豐富大陽(yáng)山、諾貝爾湖等山水生態(tài)資源優(yōu)越，居住價(jià)值高近90萬(wàn)綜合體，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、物業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯

地塊平坦，基本方正，利于土地價(jià)值最大化SWOT

山水資源均為共享型，缺少獨(dú)享景觀資源雖然新城建設(shè)較快，但短期內(nèi)居住氛圍難以提升基本生活配套有所缺失，生活便利度不高

超大規(guī)模商業(yè)需要很長(zhǎng)時(shí)間的孕育期

綠地品牌魅力短期內(nèi)難以對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)生質(zhì)的促進(jìn)作用

新城的規(guī)劃發(fā)展，配套將逐步完善，提升形象和認(rèn)知度軌道交通、有軌電車(chē)以及快速公交的規(guī)劃建設(shè)，將有效提升區(qū)域與外部的聯(lián)動(dòng)性，為客戶(hù)的再次導(dǎo)入提供機(jī)會(huì)

綠地品牌效應(yīng)和魅力將逐步釋放，有效推動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售

新城核心區(qū)內(nèi)的城市綜合體具備極強(qiáng)的向心力

新城內(nèi)待推和在售項(xiàng)目眾多，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)壓力明顯調(diào)控難言放松，未來(lái)走勢(shì)并不明朗，存在不確定性板塊價(jià)值經(jīng)過(guò)初期炒作釋放一波客戶(hù)之后，目前區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度依然不高，外部客戶(hù)難以有效導(dǎo)入，加劇區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)地塊SWOT分析有利因素：位于科技城核心區(qū)新城規(guī)劃利好，潛力大山水生態(tài)資源優(yōu)越超大規(guī)模的綜合體綠地品牌影響力未來(lái)交通將再次升級(jí)地塊方正，利于規(guī)劃不利因素：外部客戶(hù)難以規(guī)模導(dǎo)入短期基本生活配套缺失區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大調(diào)控的壓力依然存在項(xiàng)目評(píng)價(jià)：總建近90萬(wàn)方，含住宅、商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型城市綜合體大規(guī)模城市綜合體區(qū)域評(píng)價(jià)：蘇州最西部，距離主城較遠(yuǎn)，但隨著新城的快速發(fā)展，尤其是快速路、有軌電車(chē)、輕軌等相繼投入使用，區(qū)域價(jià)值將再次得到提升。遠(yuǎn)郊成長(zhǎng)區(qū)域位于十一五政府重點(diǎn)規(guī)劃的科技新城內(nèi)，屬于科技城核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯新城核心區(qū)內(nèi)蘇州屬長(zhǎng)三角二線(xiàn)地級(jí)城市二線(xiàn)地級(jí)城市二線(xiàn)地級(jí)城市、政府重點(diǎn)規(guī)劃的新城核心區(qū)內(nèi)、擁有一線(xiàn)山水生態(tài)資源的超大規(guī)模城市綜合體項(xiàng)目項(xiàng)目暢享諾貝爾湖以及大陽(yáng)山一線(xiàn)山水景觀資源，與此同時(shí)，龍山、太湖、滸光運(yùn)河帶也環(huán)伺左右一線(xiàn)生態(tài)資源地塊屬性界定綜上，通過(guò)對(duì)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及地塊自身質(zhì)素的研究發(fā)現(xiàn)，本案具備打造成為城市中高端綜合體的基因；但是，目前項(xiàng)目所處區(qū)域版塊認(rèn)知度依然不高，外部客戶(hù)導(dǎo)入困難，在客戶(hù)來(lái)源有限的情況下同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。地塊價(jià)值總結(jié)PART2競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究房企大鱷云集蘇州城市地位及崛起力度受到高度認(rèn)同現(xiàn)代版群雄逐鹿愈演愈烈品牌房企格局品牌房企一覽……如今綠地再度落子蘇州三星閃耀一場(chǎng)饕餮盛宴即將華麗上演品牌房企表現(xiàn)部分進(jìn)駐蘇州房企2012年1-12月份累計(jì)銷(xiāo)售金額排名今年排名開(kāi)發(fā)商金額（億）占有率去年排名變動(dòng)1中海65.457.79%1——2萬(wàn)科34.584.12%2——3合景24.932.97%414九龍倉(cāng)23.452.79%515雅戈?duì)?2.222.64%1056招商20.562.45%1157中新19.842.36%618建屋19.392.31%1359世茂18.472.20%9——10雋御15.741.87%15518協(xié)信13.221.57%213深耕蘇州多年的萬(wàn)科、中海品牌魅力和影響力難以撼動(dòng)，新進(jìn)者也展示出超強(qiáng)的上升勢(shì)頭，不斷在競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的蘇州樓市中攫取自己的市場(chǎng)份額?！贰贰氛w樓市運(yùn)行分析土地市場(chǎng)分析2012年吳中區(qū)出讓土地建面最大，其次為姑蘇區(qū)、高新區(qū)以及園區(qū)，三者占比基本相當(dāng)，從土地存量以及新拍土地來(lái)看，未來(lái)樓市開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)將依然集中于上述區(qū)域。整體住宅成交從年度走勢(shì)來(lái)看，供應(yīng)量整體保持穩(wěn)定，成交受剛需集中入市以及市場(chǎng)面利好政策影響大幅上揚(yáng)，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)在今年有所回落，供求比在今年近乎達(dá)到1:1的狀態(tài)。2012年全年供應(yīng)量達(dá)到了612萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.26%；2012年全年成交616萬(wàn)方，同比增幅為64.71%，增幅明顯；2012年全年均價(jià)為10346元/平米，同比下降12.52%，調(diào)控成為價(jià)格下調(diào)的主要因素；注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房住宅月度成交供應(yīng)量走勢(shì)與季節(jié)因素依然明顯，成交在歷經(jīng)年初的低迷后，走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，價(jià)格則受產(chǎn)品類(lèi)別、促銷(xiāo)力度影響呈現(xiàn)低開(kāi)高走的趨勢(shì)。

月度供應(yīng)兩基本維持在40-60萬(wàn)方之間，僅3月和9月有所突破，接近80萬(wàn)方；

成交相對(duì)穩(wěn)定，剔除1月和2月后，基本維持在50-60萬(wàn)方之間；

價(jià)格維持在萬(wàn)元以上，11000元/平米成為樓市均價(jià)的基準(zhǔn)線(xiàn)。注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房區(qū)域成交對(duì)比成交梯次明顯，園區(qū)一家獨(dú)大的格局難以撼動(dòng)，吳中區(qū)緊隨其后，相城區(qū)和姑蘇區(qū)則組成了第三梯隊(duì)，高新區(qū)成交占比最低。

園區(qū)全年成交住宅246萬(wàn)方，整體占比接近40%，品質(zhì)、價(jià)格和完善的配套是購(gòu)房者首選區(qū)域；

吳中區(qū)憑借眾多的項(xiàng)目及平實(shí)的價(jià)格，成交量緊隨園區(qū)而去，達(dá)到了160.26萬(wàn)方，占比為26%；

相城區(qū)隨著交通狀況的改善以及眾多品牌房企的進(jìn)駐，區(qū)域吸引力和認(rèn)知度逐步攀升，成交也隨之上揚(yáng)；

姑蘇區(qū)環(huán)線(xiàn)內(nèi)項(xiàng)目稀少，隨著新城的建設(shè)，依靠完善的配套以及地段優(yōu)勢(shì)，成交達(dá)到了73.73萬(wàn)方，占比為12%；

新區(qū)規(guī)劃稍顯零落，區(qū)域樓盤(pán)經(jīng)常青黃不濟(jì)，目前樓市主戰(zhàn)場(chǎng)向西北挺近，但區(qū)域認(rèn)知度依然有待提升，導(dǎo)致區(qū)域成交占比最低，不足10%，也意味著區(qū)域未來(lái)還有較大的提升空間和潛力。注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房成交結(jié)構(gòu)對(duì)比剛需和剛改產(chǎn)品成為市場(chǎng)的主流，面積集中在60-144平米之間，價(jià)格則集中在7000-11000元/平米，部分舒適型產(chǎn)品基本在11000元/平米以上。大面積產(chǎn)品以平層和低密度別墅為主，價(jià)格則超過(guò)15000元/平米注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房住宅均價(jià)對(duì)比園區(qū)、姑蘇區(qū)及高新區(qū)均價(jià)在萬(wàn)元以上，園區(qū)雖有回調(diào)，但依然高居五區(qū)之首，姑蘇區(qū)和高新區(qū)依靠今年的發(fā)力，首次突破萬(wàn)元大關(guān)，吳中區(qū)和相城區(qū)則跌落至9000元關(guān)口

銷(xiāo)量

價(jià)格高高園區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)相城區(qū)高新區(qū)

園區(qū)屬于“量?jī)r(jià)齊優(yōu)”的標(biāo)桿代表

吳中區(qū)、相城區(qū)屬于“量?jī)?yōu)價(jià)平”的平民代表

姑蘇區(qū)、高新區(qū)屬于“價(jià)高量寡”的務(wù)虛代表住宅存量對(duì)比已開(kāi)發(fā)存量主要集中在園區(qū)和吳中區(qū)，其余三區(qū)則基本相當(dāng)。小面積剛需產(chǎn)品存量遠(yuǎn)低于大改善型戶(hù)型產(chǎn)品，其中低密度別墅產(chǎn)品存量積壓最為嚴(yán)重。注：數(shù)據(jù)不包含保障型住房調(diào)控主導(dǎo)下，案場(chǎng)優(yōu)惠加上利率松動(dòng)剛需集中井噴量?jī)r(jià)剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)改善型產(chǎn)品推波助瀾成交大幅上揚(yáng)低掉價(jià)跑量是市場(chǎng)主旋律整體價(jià)格同比適度回調(diào)板塊園區(qū)、吳中依舊是主戰(zhàn)場(chǎng)，姑蘇相城緊隨其后新區(qū)萎靡依舊存量園區(qū)、吳中存量巨大，相城區(qū)、新區(qū)緊隨其后，姑蘇區(qū)存量最小整體樓市運(yùn)行總結(jié)》》》各區(qū)樓市運(yùn)行分析區(qū)域整體掃描高新區(qū)成交：53.24萬(wàn)方5.13%均價(jià)：10238元/平米2.56%園區(qū)成交：246萬(wàn)方74.54%均價(jià)：11544元/平米3.75%相城區(qū)成交：82.64萬(wàn)方40.78%均價(jià)：9070元/平米1.87%成交：73.73萬(wàn)方76.56%均價(jià)：10458元/平米21.39%姑蘇區(qū)成交：160萬(wàn)方80.81%均價(jià)：9145元/平米4.56%吳中區(qū)工業(yè)園區(qū)園區(qū)一直是購(gòu)房者的首選區(qū)域，依靠中海國(guó)際社區(qū)橙郡和九龍倉(cāng)時(shí)代上城二期繁華里大體量的開(kāi)盤(pán)加推及超預(yù)期的去化，開(kāi)啟了園區(qū)住宅市場(chǎng)瘋狂成交的大門(mén)2012年，園區(qū)住宅共計(jì)新增269.03萬(wàn)方，同期去化體量246.44萬(wàn)方，去化量環(huán)比增幅74.54%。同期住宅均價(jià)為11544元/㎡，跌幅3.75%。工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)公司面積套數(shù)中海國(guó)際社區(qū)工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖中海發(fā)展（蘇州）有限公司274222.42410九龍倉(cāng)時(shí)代上城工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州高龍房產(chǎn)發(fā)展有限公司193330.611706I主場(chǎng)工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州雋御地產(chǎn)有限公司125984.141144華爾道名邸工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東蘇州翡翠國(guó)際社區(qū)置業(yè)有限公司105601.52909海尚一品工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東江蘇友誼合升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司101700.62913東方維羅納工業(yè)園區(qū)園區(qū)青劍湖中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司84466.99848中央景城工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司74786.04644玲瓏灣工業(yè)園區(qū)園區(qū)湖東蘇州南都建屋有限公司73215.26441太陽(yáng)城（璞墅）工業(yè)園區(qū)園區(qū)東沙湖蘇州雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司70599.55208花境工業(yè)園區(qū)園區(qū)青劍湖蘇州協(xié)信圓融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司66824.17592區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售排行工業(yè)園區(qū)典型個(gè)案中海國(guó)際社區(qū)開(kāi)發(fā)商中海發(fā)展（蘇州）有限公司總套數(shù)2279戶(hù)項(xiàng)目位置湖東琉璃街與鐘園路交匯處

物業(yè)費(fèi)2.28平方米·月占地面積139000平米物業(yè)公司深圳市中海物業(yè)管理有限公司蘇州分公司總建筑面積384000平米銷(xiāo)售管理中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司容積率1.8銷(xiāo)售電間樓幢號(hào)套數(shù)價(jià)格去化2012-5-203#、8#、21#、28#、29#、35#、36#、37#7009000-9400元/平米6122012.6-1735#、20#、41#、19#、33#和27#6508900-9500元/平米4622012-7-62#和7#各一半1899500元/平米1022012-7-207#西單元939500元/平米692012-9-1438#西單元（32F），39#東單元（18F）1139500-10300元/㎡842012-10-2540#西單元，19#06室8284#平10000元/㎡，其余9600-9700元/㎡402012-11-1039#05室及部分存量房源4784平11000元/㎡26隨著市場(chǎng)趨于良性發(fā)展，該項(xiàng)目在2012年開(kāi)盤(pán)節(jié)奏相當(dāng)緊湊，多次加推，連同之前組團(tuán)的剩余房源，全年共去化2410套，去化體量超27萬(wàn)方。姑蘇區(qū)區(qū)域內(nèi)新城在售項(xiàng)目較多，熱銷(xiāo)項(xiàng)目中海御景灣、橘郡、中梁天御等一直保持較高的去化率，在推動(dòng)區(qū)域成交量的同時(shí)也提升了區(qū)域的整體均價(jià)2012年，姑蘇區(qū)住宅共計(jì)新增79.74萬(wàn)方，同期去化體量73.73萬(wàn)方，供需基本平衡。在高價(jià)位熱銷(xiāo)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，同期住宅均價(jià)大幅上漲，達(dá)到了10458元/㎡，漲幅度超過(guò)20%。項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)公司面積套數(shù)中梁天御平江區(qū)中心城區(qū)城北蘇州金梁置業(yè)有限公司128418.051145中海御景灣金閶區(qū)中心城區(qū)城北中海海盛（蘇州）房地產(chǎn)有限公司127924.71358南山金城1958金閶區(qū)中心城區(qū)城北蘇州南山置業(yè)有限公司104624.961092世茂運(yùn)河城滄浪區(qū)中心城區(qū)滄浪新城蘇州世茂置業(yè)有限公司103685.53724萬(wàn)科金色里程金閶區(qū)中心城區(qū)城北蘇州科建房地產(chǎn)有限公司71245.53750橘郡平江區(qū)中心城區(qū)城北蘇州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司38344.63309湖山新意滄浪區(qū)中心城區(qū)滄浪新城蘇州匯成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司29781.81261平江怡景平江區(qū)中心城區(qū)城北蘇州平江天地源置業(yè)有限公司25550.09251領(lǐng)秀·冠南府滄浪區(qū)中心城區(qū)環(huán)線(xiàn)內(nèi)蘇州市蘇房集團(tuán)有限公司22193.66192蘇綸場(chǎng)滄浪區(qū)中心城區(qū)環(huán)線(xiàn)內(nèi)蘇州嘉和欣實(shí)業(yè)有限公司21561.42187姑蘇區(qū)區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售排行姑蘇區(qū)典型個(gè)案中梁天御項(xiàng)目憑借其多變的戶(hù)型，有利的交通位置及周邊全面的配套設(shè)施，加上12年多次搶占黃金節(jié)點(diǎn)的開(kāi)盤(pán)動(dòng)作，一躍成交姑蘇區(qū)年度銷(xiāo)冠，共去化1145套，總體量近13萬(wàn)方。開(kāi)發(fā)商蘇州金梁置業(yè)有限公司總套數(shù)1700戶(hù)項(xiàng)目位置平江新城人民路東萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南

物業(yè)費(fèi)高層2.89元/平方米·月；洋房2.4元/平方米·月占地面積86590平米物業(yè)公司香港英豪會(huì)總建筑面積259978平米銷(xiāo)售管理蘇州亞易行投資顧問(wèn)有限公司容積率2銷(xiāo)售電型配比13幢法式高層、3幢法式電梯洋房和5幢法式花園洋房1234512345612345678910三區(qū)一區(qū)二區(qū)時(shí)間樓幢號(hào)套數(shù)價(jià)格去化2011.10.30一區(qū)的1~5#樓，二區(qū)的2#和5#489折后單價(jià)12000~13000元/平米，疊墅均價(jià)20000元/平米1202012.2.18二區(qū)的3#和4#19789平米戶(hù)型折后10800元/平米，117平米戶(hù)型折后11000元/平米1032012.8.18三期7#（部分），8#和3#（部分）380折后整體價(jià)格12000/平米2602012.9.8三期10#的1-5室、9#的01、02、03、05室、#01、02室房源7#03和04室312折后整體價(jià)格12200/平米1302012.10.13三期的10#（部分）和8#（部分）80折后整體價(jià)格12800/平米252012.12.153期多層電梯洋房1、2、4、5#（6F，1-2F為疊墅）126洋房均價(jià)15100疊別墅均價(jià)2200054吳中區(qū)區(qū)域廣袤，在售項(xiàng)目眾多，年內(nèi)依靠邵昂路板塊幾個(gè)剛需項(xiàng)目的多次加推熱銷(xiāo)，有效的支撐了區(qū)域成交的大幅上揚(yáng)，但價(jià)格卻呈現(xiàn)小幅下降的態(tài)勢(shì)2012年，吳中區(qū)住宅共計(jì)新增142.11萬(wàn)方，同期去化體量160.26萬(wàn)方，市場(chǎng)表現(xiàn)出供不應(yīng)求趨勢(shì)，其中邵昂路板塊表現(xiàn)尤為出色。住宅均價(jià)為9145元/㎡，同比下跌4.56%。項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)公司面積套數(shù)招商小石城吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州招商南山地產(chǎn)有限公司198067.961529新城金郡吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州新城創(chuàng)佳置業(yè)有限公司127735.291332越湖家天下吳中區(qū)吳中區(qū)越溪江蘇吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司99816.231026領(lǐng)峰吳中區(qū)吳中區(qū)木瀆板塊蘇州市凱譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司93357.91797保利觀湖國(guó)際吳中區(qū)吳中區(qū)獨(dú)墅湖西蘇州保利隆勝置業(yè)有限公司82203.88698越湖濱河名邸吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州興力達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司64183.22480獨(dú)墅島吳中區(qū)吳中區(qū)獨(dú)墅湖西中海英奧置業(yè)（蘇州）有限公司62382.9152國(guó)風(fēng)華府吳中區(qū)吳中區(qū)越溪蘇州首開(kāi)興元置業(yè)有限公司55569.02554云山詩(shī)意吳中區(qū)吳中區(qū)木瀆板塊蘇州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司49458.89500中茵星墅灣吳中區(qū)吳中區(qū)獨(dú)墅湖西蘇州皇冠置業(yè)有限公司44437.14450吳中區(qū)區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售排行吳中區(qū)典型個(gè)案新城金郡項(xiàng)目12年多次加推，基本為高層房源，主打剛需路線(xiàn)，均價(jià)8000元/平米左右，全年共去化1332套，去化體量12.7萬(wàn)方，成為區(qū)域明星級(jí)項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)商常州新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司總套數(shù)4500戶(hù)項(xiàng)目位置吳中區(qū)越湖路南邵昂路66號(hào)

物業(yè)費(fèi)多層：1.25元/平方米·月高層：1.85元/平方米·月占地面積300000平米物業(yè)公司江蘇新城物業(yè)服務(wù)有限公司總建筑面積460000平米銷(xiāo)售管理上海新聯(lián)康容積率1.5銷(xiāo)售電間樓幢號(hào)套數(shù)價(jià)格去化2012-3-237#、36#170高層7500元/平、多層9000元/平782012-4-138#樓部分50均價(jià)7600元/平212012-6-141#84整體7600元/㎡802012-7-310#樓中間單元508000元/平米132012-8-166#848000-8100元/平米172012-10-125#488200元/平米18相城區(qū)2012年，相城區(qū)住宅新增69.38萬(wàn)方，同期去化體量82.64萬(wàn)方，供不應(yīng)求。該區(qū)域成交體量環(huán)比增幅40%，活力島板塊貢獻(xiàn)巨大，住宅均價(jià)為9070元/㎡，同比有所下降。隨著交通環(huán)境的改善，區(qū)域認(rèn)知度明顯提升，人民路北延線(xiàn)的活力島板塊成為最大的受益者，也是區(qū)域樓市量?jī)r(jià)的標(biāo)桿，均價(jià)基本在9000元/平米上下項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)公司面積套數(shù)合景峰匯相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州市合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司108089.47965融僑城相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州融僑置業(yè)有限公司87799.11752水漾花城相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州恒相房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司82490.36745首開(kāi)班芙春天相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州首開(kāi)永泰置業(yè)有限公司73443.78662康橋溪岸相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州佳禾置業(yè)有限公司71001766花好月圓相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州市相城區(qū)恒順置業(yè)有限公司43694.3390南山檀郡相城區(qū)相城區(qū)核心蘇州南山發(fā)展有限公司43243.62451橡樹(shù)灣相城區(qū)相城區(qū)核心華潤(rùn)置地（蘇州）發(fā)展有限公司35823.93314海派青城相城區(qū)相城區(qū)核心外蘇州東渡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司32158.9360冠城大通藍(lán)灣相城區(qū)相城區(qū)核心外蘇州冠城宏翔房地產(chǎn)有限公司28959.8288相城區(qū)區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售排行相城區(qū)典型個(gè)案合景峰匯項(xiàng)目12年僅兩次加推，整體價(jià)格較之前幾期下調(diào)明顯，但依靠之前六期七期等房源的去化，及9期低價(jià)走量，項(xiàng)目全年成交十萬(wàn)多方，共計(jì)965套，成為相城區(qū)銷(xiāo)售冠軍開(kāi)發(fā)商蘇州市合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總套數(shù)7000戶(hù)項(xiàng)目位置相城.活力島版塊

人民路延伸段與陽(yáng)澄湖西路交叉口物業(yè)費(fèi)2元/平方米·月占地面積350000平米物業(yè)公司廣州市寧駿物業(yè)管理有限公司總建筑面積1000000平米銷(xiāo)售管理/容積率2.2銷(xiāo)售電間樓幢號(hào)套數(shù)價(jià)格去化2012-7-2518#88整體9000元/平米402012-10-2020#1809300元/㎡4520#20#當(dāng)前主推9期高新區(qū)2012年，高新區(qū)住宅市場(chǎng)供需基本平衡，但供應(yīng)量已呈現(xiàn)連續(xù)三年下降的趨勢(shì)，在其他區(qū)域成交均出現(xiàn)明顯上漲的背景下，區(qū)域成交同比卻基本持平。成交主要集中與滸通板塊和獅山路板塊，科技城板塊表現(xiàn)萎靡。整體住宅均價(jià)破萬(wàn)，達(dá)到了10238元/平米，同比增幅2.56%。高新區(qū)在整體樓市中的低位依然羸弱，區(qū)域樓市重心整體北移，但西北板塊價(jià)格存在虛高現(xiàn)象導(dǎo)致成交不足，滸通板塊和獅山路板塊成為樓市主要的支撐高新區(qū)區(qū)域項(xiàng)目銷(xiāo)售排行項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域板塊開(kāi)發(fā)公司面積套數(shù)旭輝上河郡高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭輝高科置業(yè)有限公司74201.29566國(guó)際城市花園高新區(qū)新區(qū)獅山路蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司66918.93785金科王府高新區(qū)新區(qū)獅山路金科集團(tuán)蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司59340.94365旭輝朗香郡高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭輝興騰置業(yè)有限公司44792.42283旭輝華庭高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州旭名置業(yè)有限公司30341.46343永新秀郡高新區(qū)新區(qū)科技城蘇州永新置地有限公司28471.09206姑蘇公館高新區(qū)新區(qū)獅山路蘇州中海雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)有限公司27767.59130鴻運(yùn)家園高新區(qū)新區(qū)滸通蘇州友誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20339.03201萬(wàn)科新都會(huì)高新區(qū)新區(qū)科技城蘇州科技城蘇南萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司14486.4487萬(wàn)道尊品高新區(qū)新區(qū)獅山路蘇州萬(wàn)道置業(yè)有限公司14428.28118高新區(qū)典型個(gè)案旭輝華庭項(xiàng)目是繼旭輝上河郡和旭輝朗香郡之后的又一力作，主打剛需產(chǎn)品，總價(jià)控制合理，憑借12月月初的開(kāi)盤(pán)和月末剩余房源加推的熱銷(xiāo)，造就了新區(qū)樓市的一大銷(xiāo)售奇跡，進(jìn)一步夯實(shí)了旭輝地產(chǎn)在滸通板塊的龍頭地位。開(kāi)發(fā)商蘇州旭名置業(yè)有限公司總套數(shù)2403戶(hù)項(xiàng)目位置高新區(qū)長(zhǎng)江路北文昌路與鴻福路交匯處物業(yè)費(fèi)1.83元/平方米·月占地面積120562平米物業(yè)公司上海永升物業(yè)管理有限公司總建筑面積285906.27平米銷(xiāo)售管理/容積率1.37銷(xiāo)售電話(huà)400-606-6969轉(zhuǎn)85775項(xiàng)目于2012年12月8日上午11點(diǎn)在案場(chǎng)推出第一期，推出樓座為3、4、6、7、9和10#，共推出639套房源，主力戶(hù)型為76平米2-2-1,90平米2+1-2-1,115平米2+1-1-1房型，少量133平米4-2-2整體折后8100-8600元/平米，小戶(hù)型因靠312國(guó)道高架，故單價(jià)上低于9#，6#大戶(hù)型產(chǎn)品。全天到場(chǎng)客戶(hù)約420組，去化約310套》》》科技城樓市運(yùn)行分析板塊綜述科技城板塊依靠新城規(guī)劃，以高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，在永新、艾維克以及萬(wàn)科的帶動(dòng)下，已初步發(fā)展成為蘇州樓市版圖中的重要一環(huán)品牌房企不斷進(jìn)駐，提升區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)價(jià)值價(jià)格存在虛高現(xiàn)象，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的格局客戶(hù)導(dǎo)入不暢，板塊和區(qū)域認(rèn)知度有待再次提升開(kāi)發(fā)量逐步加大，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加劇板塊特征板塊供求對(duì)比新區(qū)住宅市場(chǎng)供求主要集中在滸通板塊和獅山路板塊，占比均超過(guò)70%，科技城板塊作為新興板塊，在新區(qū)市場(chǎng)中的地位依然不高，供求占比有待提升

滸通板塊成為新區(qū)市場(chǎng)供求的領(lǐng)軍者，供應(yīng)量和成交量分別為25.58萬(wàn)方和23.3萬(wàn)方，供求關(guān)系相對(duì)均衡；

獅山板塊是新區(qū)成熟度最高的區(qū)域，價(jià)格引領(lǐng)新區(qū)市場(chǎng)，供應(yīng)量有日益萎縮的趨勢(shì)，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；

科技城板塊是新區(qū)市場(chǎng)的新進(jìn)者，在整體供求占比不高的情況下依然呈現(xiàn)供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量的態(tài)勢(shì)；

橫山板塊成型時(shí)間早，區(qū)域開(kāi)發(fā)量有限，但板塊認(rèn)知度相對(duì)較好，導(dǎo)致板塊呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。板塊月度走勢(shì)板塊供應(yīng)斷檔現(xiàn)象嚴(yán)重，大部分時(shí)間以存量去化為主，成交量極其有限，全年幾大部分時(shí)間僅維持在1萬(wàn)方以下運(yùn)行，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀

2012年全年，板塊僅有top未來(lái)別墅、萬(wàn)科新都會(huì)以及水岸年華三個(gè)項(xiàng)目有新增供應(yīng)入市，總量約為10.38萬(wàn)方；10月之前板塊成交以存量為主，隨著萬(wàn)科新都會(huì)和水岸年華普通住宅的入市，市場(chǎng)產(chǎn)生新的興奮點(diǎn)成交逐步走高。板塊成交面積段從成交面積段來(lái)看，區(qū)域?qū)儆趧傂枵紦?jù)主導(dǎo)的市場(chǎng)，面積段基本在80-120平米之間，改善型需求生存空間相對(duì)較小。此外，由于板塊山水生態(tài)資源卓越，低密度產(chǎn)品也存在著較大的空間，但競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度遠(yuǎn)大于普通住宅市場(chǎng)從具體面積段來(lái)看，75-120平米面積段占據(jù)著較大的比重，合計(jì)成交3.2萬(wàn)方，占比達(dá)到了51%，剛需主導(dǎo)的態(tài)勢(shì)非常明顯；

板塊山水生態(tài)資源優(yōu)越，為低密度物業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，區(qū)域部分低密度產(chǎn)品成交相對(duì)較好，成交2.39萬(wàn)方，占比接近40%，也在很大程度上反襯出區(qū)域普通住宅成交的不力；120-144平米普通改善型產(chǎn)品無(wú)論是供應(yīng)還是成交都相對(duì)有限，非市場(chǎng)主流產(chǎn)品形態(tài)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析本案繞城高速陽(yáng)山山體太湖大道科技城新區(qū)CBD滸通板塊受繞城高速以及山體阻隔，區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)立性強(qiáng)，與其余板塊互動(dòng)性不強(qiáng)市場(chǎng)成交客戶(hù)以區(qū)域客戶(hù)為主，外部客戶(hù)導(dǎo)入數(shù)量尚未達(dá)到預(yù)期短期內(nèi)，本案競(jìng)爭(zhēng)將鎖定在區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)界定競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析未來(lái)隨著輕軌、有軌電車(chē)等交通體的投入使用，區(qū)域與外界的聯(lián)系將更為便捷，客戶(hù)的導(dǎo)入也更加容易，屆時(shí)本案除了要面對(duì)區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)之外，還要面臨滸通板塊和即將崛起的生態(tài)城板塊的競(jìng)爭(zhēng)?、佗冖堍邰茛蔻弑景父?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)①永新秀郡②Max未來(lái)③萬(wàn)科新都會(huì)④水岸年華⑤虹錦灣⑥山湖灣⑦Top未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定原則：以同區(qū)域內(nèi)同物業(yè)尚高層或小高層為主，低密度物業(yè)做不做重點(diǎn)考慮注：標(biāo)注市場(chǎng)主要在售或已立項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析狀態(tài)項(xiàng)目位置總建（萬(wàn)方）物業(yè)類(lèi)別主力戶(hù)型（平米）均價(jià)（元/平米）已售萬(wàn)科新都會(huì)太湖大道與嘉陵江路交匯處14.3小高層、聯(lián)排、雙拼、集中商業(yè)11512500(精裝修）水岸年華科發(fā)路和科研路交匯處6.36高層、商業(yè)80-1009500-9700Max未來(lái)青城山路與富春江路交匯處23.6別墅、小高層、高層82/110/1389000永新秀郡龍山路和科研路交匯處10.7別墅、高層87/115/140/1858500待售山湖灣科霞路與天佑路交匯處32.7高層90-140/虹錦灣太湖大道西、嘉陵江路南15.36高層94-150/Top未來(lái)陽(yáng)寶山路與天佑路交匯處27.44高層、別墅//

從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，小高層、高層正成為主流，但部分項(xiàng)目帶有低密度產(chǎn)品，如聯(lián)排、疊加或獨(dú)棟產(chǎn)品；從戶(hù)型面積來(lái)看，剛需戶(hù)型為主，基本在80-120平米之間，受市場(chǎng)需求影響，改善型產(chǎn)品供應(yīng)相對(duì)有限；以太湖大道為中線(xiàn)，在目前開(kāi)發(fā)主線(xiàn)上，價(jià)格呈現(xiàn)向北逐步遞減的趨勢(shì)，個(gè)案價(jià)差范圍在1000元/平米左右；

產(chǎn)品以毛坯為主，萬(wàn)科是首個(gè)將精裝修產(chǎn)品引入市場(chǎng)的品牌開(kāi)發(fā)商，市場(chǎng)接受度較高。注：別墅類(lèi)信息忽略競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱(chēng)萬(wàn)科新都會(huì)效果圖項(xiàng)目地址太湖大道與嘉陵江路交匯處物業(yè)類(lèi)別小高層、聯(lián)排、雙拼、集中商業(yè)占地面積164000㎡總建面積143000㎡容積率0.84開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年11月3日推11層洋房開(kāi)發(fā)商蘇州科技城蘇南萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司在售價(jià)格洋房：12500元/平米（含裝修）面積段洋房：115平米左右（僅三室兩廳一衛(wèi)一種戶(hù)型）客戶(hù)組成區(qū)域內(nèi)客戶(hù)為主，包括周邊居民、科技城中層技術(shù)、管理人員等，主要以自住為主，外區(qū)域客戶(hù)稀少項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：品牌、景觀資源、區(qū)位、精裝修、配套商業(yè)項(xiàng)目洋房共6幢，約2.77萬(wàn)方，目前主要在售4-6#三棟，依靠品牌、精裝修等支撐，截止去年12月，項(xiàng)目已成交0.72萬(wàn)方，成為區(qū)域市場(chǎng)下半年以來(lái)不多的亮點(diǎn)推出部分供應(yīng)（套）成交（套）去化率4-6#1326347.73%1#2#4#5#6#7#競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱(chēng)水岸年華效果圖項(xiàng)目地址科發(fā)路與科研路交匯處物業(yè)類(lèi)別高層、商業(yè)占地面積41133㎡總建面積63599㎡容積率1.55開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年11月18日推11層洋房開(kāi)發(fā)商蘇州科技城科新文化旅游發(fā)展有限公司在售價(jià)格9500-9700元/平米面積段兩室兩廳一衛(wèi)：80-90平米三室兩廳一衛(wèi)：95-100平米客戶(hù)組成區(qū)域內(nèi)拆遷戶(hù)、科技城企業(yè)員工、學(xué)校教職工為主，主要用于自住，多為首次置業(yè)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：CBD核心、剛需產(chǎn)品、景觀環(huán)境項(xiàng)目主打剛需產(chǎn)品，契合市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，但整體價(jià)格略高，對(duì)銷(xiāo)售起到了一定的制約作用，截止年底，項(xiàng)目共計(jì)成交0.78萬(wàn)方，成為維系區(qū)域成交量的重要載體推出部分供應(yīng)（套）成交（套）去化率2#、4#、8#3408424.7%1#2#4#5#7#3#9#8#成交面積段75-90平米90-100平米100-110平米合計(jì)套數(shù)26352384占比31%42%27%100%競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱(chēng)永新秀郡效果圖項(xiàng)目地址龍山路和科研路交匯處物業(yè)類(lèi)別高層、別墅占地面積82375㎡總建面積107072㎡容積率1.29開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月底推加推三期開(kāi)發(fā)商蘇州永新置地有限公司在售價(jià)格8500元/平米面積段兩室兩廳一衛(wèi)：87-90平米三室兩廳兩衛(wèi)：125-140平米四房?jī)蓮d兩衛(wèi)：180-185平米客戶(hù)組成高層客戶(hù)以首次置業(yè)需求為主，來(lái)自項(xiàng)目周邊居民、工廠企業(yè)中高層技術(shù)人員等，改善型需求相對(duì)較少項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：永新品牌、景觀資源、產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目整體以改善型需求為主，但高層已推部分依然以剛需產(chǎn)品撬動(dòng)市場(chǎng)，在別墅先期入市提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的情況下，依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)大量去化，成為區(qū)域住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)冠

整體成交呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的趨勢(shì)，下半年放量明顯。主要得益于大環(huán)境的改善，與此同時(shí)，萬(wàn)科新都會(huì)、水岸年華的入市再度使得購(gòu)房目光聚焦到該板塊，依靠?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)了快速的跑量，項(xiàng)目全年普通住宅共計(jì)成交166套，面積約1.66萬(wàn)方。面積段供應(yīng)成交去化率80平米8112.5%85-92平米31315850.48%116平米241250%128-139平米895460.67%合計(jì)43422551.84%

目前高層部分去化率約為51.84%；

面積段去化以85-92平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的剛需戶(hù)型為主，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)改善型戶(hù)型去化明顯不足。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析項(xiàng)目名稱(chēng)Max未來(lái)效果圖項(xiàng)目地址青城山路與富春江路交匯處物業(yè)類(lèi)別小高層、高層、別墅占地面積110000㎡總建面積230000㎡容積率1.68開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年9月底推加推三期開(kāi)發(fā)商艾維克建設(shè)發(fā)展有限公司在售價(jià)格9000元/平米面積段兩室兩廳一衛(wèi)：82-85平米兩室兩廳兩衛(wèi)：110-115平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)：135-140平米客戶(hù)組成以周邊拆遷戶(hù)、科技城員工為主，主要用于自住，初期也有部分外區(qū)域的投資客，但整體數(shù)量有限項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：科技附加值、中央景觀、開(kāi)發(fā)商品牌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間早，屬于第一批享受科技城規(guī)劃紅利的項(xiàng)目，目前已基本進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段（主要在售6#和10#樓），但成交量對(duì)于板塊而言依然有著極其重要的作用

全年大部分時(shí)間成交在2-3套之間徘徊，年底隨著板塊熱度的提升以及促銷(xiāo)的加大，實(shí)現(xiàn)了一波小的放量，項(xiàng)目全年普通住宅共計(jì)成交56套，面積約0.58萬(wàn)方。

去化仍以剛需戶(hù)型為主，主要集中在75-90平米兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和110-120平米兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三房改善型戶(hù)型去化略顯艱難和不足。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析萬(wàn)科新都會(huì)水岸年華永新秀郡Max未來(lái)合計(jì)2012年年去化量7140.21平米7847.36平米16643.55平米5782.28平米37413.4平米在售存量20521.73平米23044.42平米60150.44平米18951.82平米122668.4平米競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié)項(xiàng)目

明細(xì)注：存量指領(lǐng)取預(yù)售部分，包含尚未正式銷(xiāo)售房源從區(qū)域主要在售項(xiàng)目存量和年度去化量來(lái)看，在不推出其余項(xiàng)目的情況下，存量靜態(tài)去化時(shí)間達(dá)到了3.3年，供求矛盾劇烈但我們的競(jìng)爭(zhēng)不僅僅局只限于以上幾個(gè)項(xiàng)目新項(xiàng)目虹錦灣、山湖灣等蓄勢(shì)待發(fā)，眾多新地塊也蠢蠢欲動(dòng)，未來(lái)形勢(shì)不容樂(lè)觀PART3市場(chǎng)客群研究本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2013年年初動(dòng)工，預(yù)計(jì)2013下半年入市，因此對(duì)項(xiàng)目客群的審視僅僅