某置業(yè)公司擴(kuò)股事宜股東權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告

北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告開元評(píng)報(bào)字[2024]153號(hào)開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司CAREAAssetsAppraisalCo.,Ltd二0一三年十二月十八日北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司0目錄注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明-----------------------------------------1評(píng)估報(bào)告摘要----------------------------------------------2評(píng)估報(bào)告-----------------------------------------------6一、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者-6二、評(píng)估目的---------------------------------------------16三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍------------------------------------16四、價(jià)值類型及其定義--------------------------------------17五、評(píng)估基準(zhǔn)日-------------------------------------------18六、評(píng)估依據(jù)---------------------------------------------18七、評(píng)估方法---------------------------------------------20八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況--------------------------------25九、評(píng)估假設(shè)---------------------------------------------27十、評(píng)估結(jié)論---------------------------------------------28十一、特別事項(xiàng)說明----------------------------------------30十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說明--------------------------------30十三、評(píng)估報(bào)告日-----------------------------------------32北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司1注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的過程中，遵循了相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么，恪守了獨(dú)立、客觀和公正的原那么；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過程中所收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告及其評(píng)估結(jié)論是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有現(xiàn)存的或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存的或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了如實(shí)披露，且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求。五、評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受本評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)和限定條件的限制；我們認(rèn)為本評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)條件在評(píng)估基準(zhǔn)日是合理的，當(dāng)未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí)，我們將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評(píng)估結(jié)論的責(zé)任。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮本評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)條件、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。六、評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估結(jié)論是在評(píng)估假設(shè)和限制條件下，為本評(píng)估報(bào)告列明的評(píng)估目的而提出的評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值參考意見，其使用有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日算起。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)變化情況合理使用評(píng)估報(bào)告和評(píng)估結(jié)論，不應(yīng)當(dāng)將評(píng)估結(jié)論視為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。因使用不當(dāng)造成的后果與簽署本報(bào)告的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及所在機(jī)構(gòu)無關(guān)。七、我們及所在機(jī)構(gòu)具備從事本評(píng)估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)。本次評(píng)估除已在評(píng)估報(bào)告中披露的引用其他機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ魍?，沒有引用其他機(jī)構(gòu)或?qū)＜业墓ぷ鞒晒?。北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司2北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告摘要開元評(píng)報(bào)字[2024]153號(hào)億城集團(tuán)股份有限公司：開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么、資產(chǎn)評(píng)估原那么，按照必要的評(píng)估程序，采用資產(chǎn)根底法，對(duì)北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益在2024年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況摘要報(bào)告如下：一、評(píng)估目的：本次評(píng)估的目的是為億城集團(tuán)股份有限公司下屬子公司北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜，提供北京西海龍湖置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件為億城集團(tuán)股份有限公司?總裁辦公會(huì)議紀(jì)要?。二、評(píng)估對(duì)象和范圍：本次評(píng)估對(duì)象為北京西海龍湖置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍為北京西海龍湖置業(yè)有限公司全部資產(chǎn)及負(fù)債。三、本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。四、本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年11月30日。五、評(píng)估方法：本次采用資產(chǎn)根底法進(jìn)行評(píng)估，在分析該評(píng)估方法所得評(píng)估結(jié)果的合理性的根底上，最終以該方法的評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)論。六、評(píng)估結(jié)論截至評(píng)估基準(zhǔn)日2013年358,325.42萬元，經(jīng)審計(jì)的負(fù)債總額為333,653.42萬元，經(jīng)審計(jì)的股東全部權(quán)益為24,671.99萬元。被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益價(jià)值按資產(chǎn)根底法評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估值為80,157.71萬元，較被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?bào)表中的股東全部權(quán)益24,671.99萬元增值55,485.72萬元，增值率224.89%，評(píng)估結(jié)果匯總?cè)缦拢罕本┪骱｝埡脴I(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司4①2024年中誠(chéng)信托字FT第321號(hào)借第01號(hào)擔(dān)第01號(hào)②2024年中誠(chéng)信托字FT第321號(hào)借第01號(hào)擔(dān)第02號(hào)豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)〔怪村村北B地塊〕國(guó)有土地使用權(quán)〔該貸款抵押物于2024年6月變更，該土地使用權(quán)于同年6月抵押給建行中關(guān)村支行〕燕西華府工程A地塊國(guó)有土地使用權(quán)及D地塊尚未預(yù)售部分在建工程及對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)①2024年中誠(chéng)信托字FT第321號(hào)借第01號(hào)②2024年中誠(chéng)信托字FT第321號(hào)借第01號(hào)補(bǔ)第01號(hào)2024年127325抵字第001號(hào)及?抵押合同補(bǔ)充協(xié)議?青龍湖工程C1、C2、C3、C4地塊土地使用權(quán)及在建工程2024年127325字第001號(hào)建京中關(guān)村2024年127325字第002-1號(hào)豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)〔怪村村北B地塊)國(guó)有土地使用權(quán)建京中關(guān)村2024年127325字第002號(hào)〔三〕評(píng)估程序受到限制的情況無?！菜摹吃u(píng)估資料不完整的情況無。〔五〕未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素?zé)o。〔六〕擔(dān)保、租賃及其或有負(fù)債〔或有資產(chǎn)〕等事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與評(píng)估對(duì)象的關(guān)系無?！财摺持卮笃诤笫马?xiàng)無?！舶恕潮敬钨Y產(chǎn)評(píng)估對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中，可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形在存貨的評(píng)估過程中估算需繳納的土地增值稅，并假設(shè)被評(píng)估單位將按上述估算金額繳納土地增值稅。但工程土地增值稅匯算清繳數(shù)額，應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門最終核算數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。在存貨的評(píng)估過程中估算了未來需繳納的企業(yè)所得稅，并予以扣除。但工程所得稅匯算清繳數(shù)額，應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門最終核算數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。本次評(píng)估對(duì)于上述特別事項(xiàng)除已說明的情況外未考慮其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，特提北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司5請(qǐng)報(bào)告使用者注意。八、評(píng)估報(bào)告日本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估報(bào)告日為2024年12月18日。以上內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告書正文，欲了解本評(píng)估工程的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評(píng)估報(bào)告正文。北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司6北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告開元評(píng)報(bào)字[2024]153號(hào)億城集團(tuán)股份有限公司：開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么、資產(chǎn)評(píng)估原那么，按照必要的評(píng)估程序，采用資產(chǎn)根底法，對(duì)北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益在2024年11月30日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、委托方、被評(píng)估單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者1.委托方本次評(píng)估的委托方系億城集團(tuán)股份有限公司，其根本信息如下：企業(yè)全稱：億城集團(tuán)股份有限公司注冊(cè)號(hào)：210200000261664住所：遼寧省大連市中山區(qū)中山路124號(hào)法定代表人姓名：朱衛(wèi)軍注冊(cè)資本：人民幣1430234425元整實(shí)收資本：人民幣1430234425元整公司類型：股份有限公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)、場(chǎng)地出租、攤位出租；飲食效勞業(yè)〔限分公司經(jīng)營(yíng)〕、住宿〔限分公司經(jīng)營(yíng)〕；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資經(jīng)銷；廣告、咨詢效勞、展覽效勞；投資管理。2.被評(píng)估單位本次評(píng)估的被評(píng)估單位是北京西海龍湖置業(yè)有限公司，其根本信息如下：1〕、注冊(cè)登記情況企業(yè)全稱：北京西海龍湖置業(yè)有限公司〔以下簡(jiǎn)稱：西海龍湖〕北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司7注冊(cè)號(hào)：110106010988544住所：北京市豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)怪村燕西華府家園會(huì)所注冊(cè)資本：人民幣貳億元整法定代表人姓名：李劼公司類型：有限責(zé)任公司〔法人獨(dú)資〕經(jīng)營(yíng)范圍：許可經(jīng)營(yíng)工程：無。一般經(jīng)營(yíng)工程：房地產(chǎn)開發(fā)〔不含土地成片開發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)議中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)〕；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理。成立日期：2024年04月29日2〕、被評(píng)估單位簡(jiǎn)介北京西海龍湖置業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)工程開發(fā)和商品房銷售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。于2024年4月29日成立，取得北京市工商行政管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照〔注冊(cè)號(hào)：110106010988544〕，注冊(cè)資本為人民幣20,000萬元。公司現(xiàn)股東及出資額為：億城集團(tuán)股份有限公司出資人民幣20,000萬元，出資比例100.00%。3〕、被評(píng)估單位近三年財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況〔1〕西海龍湖近三年財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況①近三年資產(chǎn)負(fù)債情況〔單位：萬元〕：工程2024年末2024年末2024年末2024年11月總資產(chǎn)202,298.24248,541.97314,109.90358,325.42總負(fù)債182,415.87230,608.97299,561.03333,653.42股東權(quán)益19,882.3717,933.0114,548.8724,671.99②近三年的經(jīng)營(yíng)狀況〔單位：萬元〕項(xiàng)目2024年度2024年度2024年度2024年1-11月份一、營(yíng)業(yè)收入---90,159.49減：營(yíng)業(yè)本錢---62,533.86營(yíng)業(yè)費(fèi)用2.001,618.753,273.6711,595.43管理費(fèi)用64.64345.40241.211,804.02北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司8財(cái)務(wù)費(fèi)用-31.62-15.06-158.06509.19資產(chǎn)減值損失0.050.2727.31146.69二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-35.07-1,949.36-3,384.1313,351.08加：營(yíng)業(yè)外收入17.10--0.24減：營(yíng)業(yè)外支出----三、利潤(rùn)總額-17.97-1,949.36-13,351.32減：所得稅費(fèi)用---3,228.20四、凈利潤(rùn)-17.97-1,949.36-3,384.1310,123.12上述2024年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)中準(zhǔn)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，并出具中準(zhǔn)連審[2024]281號(hào)審計(jì)報(bào)告；2024年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所大連分所審計(jì)，并出具大華〔連〕審[2024]293號(hào)審計(jì)報(bào)告；2024年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所〔特殊普通合伙〕審計(jì)，并出具大華審字[2024]000011號(hào)審計(jì)報(bào)告；評(píng)估基準(zhǔn)日〔2024年11月30日〕財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所〔特殊普通合伙〕審計(jì)，并出具瑞華專審字[2024]第91310004號(hào)審計(jì)報(bào)告，上述審計(jì)報(bào)告均為標(biāo)準(zhǔn)無保存意見審計(jì)報(bào)告。4〕、國(guó)家政策、法規(guī)對(duì)被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的限制或者優(yōu)惠無。5〕、其他需要說明的被評(píng)估單位狀況〔1〕被評(píng)估單位現(xiàn)采用的主要會(huì)計(jì)政策：1〕會(huì)計(jì)期間：會(huì)計(jì)年度為自公歷1月1日起至2〕記賬本位幣：以人民幣為記賬本位幣；3〕會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么、?企業(yè)會(huì)計(jì)制度?及其補(bǔ)充規(guī)定；4〕現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物確實(shí)定標(biāo)準(zhǔn)在編制現(xiàn)金流量表時(shí)，將公司庫(kù)存現(xiàn)金以及可以隨時(shí)用于支付的存款確認(rèn)為現(xiàn)金。將同時(shí)具備期限短〔一般從購(gòu)置日起，三個(gè)月內(nèi)到期〕、流動(dòng)性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金、價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很小四個(gè)條件的投資，確定為現(xiàn)金等價(jià)物。5〕應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備確實(shí)認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)提方法①單項(xiàng)金額重大并單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)：?jiǎn)雾?xiàng)金額重大并單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)確實(shí)認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：?jiǎn)雾?xiàng)金額重大的具體標(biāo)準(zhǔn)為：應(yīng)收賬款的前五名客戶和其他應(yīng)收款的前五名欠款北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司9人。單項(xiàng)金額重大的應(yīng)收款項(xiàng)壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法：?jiǎn)为?dú)進(jìn)行減值測(cè)試，按預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)入當(dāng)期損益。單獨(dú)測(cè)試未發(fā)生減值的應(yīng)收款項(xiàng)，將其歸入相應(yīng)組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。②按組合計(jì)提壞賬準(zhǔn)備應(yīng)收款項(xiàng)：a.信用風(fēng)險(xiǎn)特征組合確實(shí)定依據(jù)：組合1：按賬齡計(jì)提的應(yīng)收款項(xiàng)；組合2：應(yīng)收關(guān)聯(lián)方不計(jì)提壞賬的應(yīng)收款項(xiàng)。b.根據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)特征組合確定的計(jì)提方法：組合1：賬齡分析法：賬齡應(yīng)收賬款計(jì)提比例(%)其他應(yīng)收款計(jì)提比例(%)1年以內(nèi)〔含1年〕3%3%1－2年10%10%2－3年20%20%3－4年30%30%4－5年50%50%5年以上100%100%組合2：不計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。單項(xiàng)金額雖不重大但單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)：公司對(duì)于單項(xiàng)金額不重大但有跡象說明回收可能性較小的應(yīng)收款項(xiàng)，單獨(dú)進(jìn)行減值測(cè)試，按照預(yù)計(jì)未來無法收回的金額計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。6〕存貨①存貨的分類存貨分類為擬開發(fā)土地、在建開發(fā)產(chǎn)品、已完工開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、原材料、物料用品、低值易耗品、庫(kù)存商品等。②存貨的計(jì)價(jià)方法存貨在取得時(shí)，按本錢進(jìn)行初始計(jì)量，包括采購(gòu)本錢、加工本錢和其他本錢。應(yīng)計(jì)入存貨本錢的借款費(fèi)用，按照?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么第17號(hào)——借款費(fèi)用?處理。投資者投北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司10入存貨的本錢，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。存貨發(fā)出時(shí)原材料、物料用品、庫(kù)存商品發(fā)出時(shí)采用先進(jìn)先出法，已完工開發(fā)產(chǎn)品發(fā)出時(shí)采用個(gè)別認(rèn)定法計(jì)價(jià)。③存貨可變現(xiàn)凈值確實(shí)定依據(jù)及存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提方法房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的可變現(xiàn)凈值是指單個(gè)開發(fā)本錢、開發(fā)產(chǎn)品在資產(chǎn)負(fù)債表日以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)完工本錢及銷售所必需的估計(jì)費(fèi)用后的價(jià)值。期末按照單個(gè)存貨工程計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。以前減記存貨價(jià)值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額予以恢復(fù)，并在原已計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計(jì)入當(dāng)期損益。④存貨的盤存制度采用永續(xù)盤存制。⑤低值易耗品的攤銷方法低值易耗品采用五五攤銷法；⑥開發(fā)用土地的核算方法純土地開發(fā)工程，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地開發(fā)本錢；連同房產(chǎn)整體開發(fā)的工程，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，一般按實(shí)際面積分?jǐn)傆浫肷唐贩勘惧X。⑦公共配套設(shè)施費(fèi)用的核算方法因建設(shè)商品房住宅小區(qū)而一并開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施，按實(shí)際本錢計(jì)入開發(fā)本錢。凡與小區(qū)住宅建設(shè)同時(shí)開發(fā)的列入當(dāng)期開發(fā)本錢；凡與小區(qū)住宅建設(shè)不同時(shí)進(jìn)行的，將尚未發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)一般采取預(yù)提的方法，根據(jù)預(yù)算本錢確定預(yù)提數(shù)額，經(jīng)批準(zhǔn)后從開發(fā)本錢科目預(yù)先提取，待以后各期支付。完工時(shí)，轉(zhuǎn)入住宅或可售物業(yè)的本錢，如具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值且開發(fā)商擁有收益權(quán)的配套設(shè)施，單獨(dú)計(jì)入“出租開發(fā)產(chǎn)品〞或“已完工開發(fā)產(chǎn)品〞。⑧維修基金的核算方法根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按售房款的2%-3%的比例向購(gòu)房者收取的專項(xiàng)用于住宅共同部位共同設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修基金，收取時(shí)計(jì)入“代收款項(xiàng)〞，在業(yè)主辦理立契過戶手續(xù)時(shí)上交房地產(chǎn)管理部門。北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司11⑨質(zhì)量保證金的核算方法質(zhì)量保證金一般按施工單位工程款的5%預(yù)留，待工程驗(yàn)收合格并在約定的保質(zhì)期內(nèi)無質(zhì)量問題時(shí)，支付給施工單位。7〕固定資產(chǎn)①固定資產(chǎn)確認(rèn)條件固定資產(chǎn)指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有，并且使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。固定資產(chǎn)在同時(shí)滿足以下條件時(shí)予以確認(rèn)：A.與該固定資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；B.該固定資產(chǎn)的本錢能夠可靠地計(jì)量。②固定資產(chǎn)分類固定資產(chǎn)分為房屋建筑物、電子設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、裝修費(fèi)、其他設(shè)備等。③固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法固定資產(chǎn)按照本錢進(jìn)行初始計(jì)量，其中：外購(gòu)的固定資產(chǎn)的本錢包括買價(jià)、增值稅、進(jìn)口關(guān)稅等相關(guān)稅費(fèi)，以及為使固定資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造固定資產(chǎn)的本錢，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；投資者投入固定資產(chǎn)的本錢，按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外；非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、企業(yè)合并和融資租賃取得的固定資產(chǎn)的本錢，分別按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么確定的方法計(jì)價(jià)。④固定資產(chǎn)折舊除已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨(dú)計(jì)價(jià)入賬的土地外，公司對(duì)所有固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。采用直線法計(jì)提折舊：按固定資產(chǎn)的原值和估計(jì)經(jīng)濟(jì)使用年限扣除預(yù)計(jì)凈殘值(預(yù)計(jì)凈殘值率5%)計(jì)提折舊。但對(duì)已計(jì)提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)在計(jì)提折舊時(shí)，按該項(xiàng)固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值，即固定資產(chǎn)原值減去累計(jì)折舊和已計(jì)提的減值準(zhǔn)備以及尚可使用年限重新計(jì)算確定折舊率和折舊額。各類固定資產(chǎn)折舊年限確定如下：類別折舊年限年折舊率房屋建筑物20-40年2.375%-4.75%運(yùn)輸設(shè)備8年11.88%電子設(shè)備5年19%北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司12其他設(shè)備5-20年4.75%-19%裝修費(fèi)10年10%⑤固定資產(chǎn)的后續(xù)支出固定資產(chǎn)的后續(xù)支出主要包括修理支出、更新改良支出及裝修支出等內(nèi)容，其會(huì)計(jì)處理方法為：A.固定資產(chǎn)日常修理和大修費(fèi)用發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；B.固定資產(chǎn)更新改良支出，當(dāng)其包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且本錢能夠可靠計(jì)量時(shí)計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值；同時(shí)將被替換資產(chǎn)的賬面價(jià)值扣除。C.固定資產(chǎn)裝修費(fèi)用，當(dāng)其包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)且本錢能夠可靠計(jì)量時(shí)，在房屋建筑物類別中單獨(dú)核算，并在兩次裝修期間與固定資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)，采用直線法單獨(dú)計(jì)提折舊。8〕在建工程①在建工程的類別公司在建工程按工程工程進(jìn)行分類，具體核算內(nèi)容包括：建筑工程、安裝工程、在安裝設(shè)備等。②在建工程的計(jì)價(jià)方法在建工程按各項(xiàng)工程實(shí)際發(fā)生的本錢入賬；自營(yíng)工程按直接材料、直接工資、直接施工費(fèi)等計(jì)量；出包工程按應(yīng)支付的工程價(jià)款等計(jì)量；設(shè)備安裝工程按所安裝設(shè)備的價(jià)值、安裝費(fèi)用、工程試運(yùn)轉(zhuǎn)等所發(fā)生的支出等確定工程本錢。與在建工程相關(guān)的借款所發(fā)生的借款費(fèi)用，按照借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)政策進(jìn)行處理。③在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)點(diǎn)在建工程工程按建造該項(xiàng)資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的全部支出，作為固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值。所建造的固定資產(chǎn)在建工程已到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)，但尚未辦理竣工決算的，自到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)之日起，根據(jù)工程預(yù)算、造價(jià)或者工程實(shí)際本錢等，按估計(jì)的價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按公司固定資產(chǎn)折舊政策計(jì)提固定資產(chǎn)的折舊，待辦理竣工決算后，再按實(shí)際本錢調(diào)整原來的暫估價(jià)值，但不調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。9〕借款費(fèi)用①借款費(fèi)用資本化確實(shí)認(rèn)原那么公司發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，予北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司13以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)本錢；其他借款費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。借款費(fèi)用包括借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷、輔助費(fèi)用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能到達(dá)預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。借款費(fèi)用同時(shí)滿足以下條件時(shí)開始資本化：〔1〕資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；〔2〕借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；〔3〕為使資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。②借款費(fèi)用資本化期間資本化期間，指從借款費(fèi)用開始資本化時(shí)點(diǎn)到停止資本化時(shí)點(diǎn)的期間，借款費(fèi)用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。當(dāng)購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用停止資本化。當(dāng)購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)中局部工程分別完工且可單獨(dú)使用時(shí)，該部分資產(chǎn)借款費(fèi)用停止資本化。購(gòu)建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各局局部別完工，但必須等到整體完工后才可使用或可對(duì)外銷售的，在該資產(chǎn)整體完工時(shí)停止借款費(fèi)用資本化。③暫停資本化期間符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或生產(chǎn)過程中發(fā)生的非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過3個(gè)月的，那么借款費(fèi)用暫停資本化；該項(xiàng)中斷如是所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)或者可銷售狀態(tài)必要的程序，那么借款費(fèi)用繼續(xù)資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用確認(rèn)為當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)重新開始后借款費(fèi)用繼續(xù)資本化。④借款費(fèi)用資本化金額的計(jì)算方法為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，專門借款的利息費(fèi)用北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司14〔扣除尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益〕及其輔助費(fèi)用在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)前，予以資本化。為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款局部的資產(chǎn)支出每月月末加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。資本化率根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計(jì)算確定。10〕無形資產(chǎn)與開發(fā)支出〔1〕公司取得無形資產(chǎn)時(shí)按本錢進(jìn)行初始計(jì)量無形資產(chǎn)按照實(shí)際發(fā)生的本錢進(jìn)行初始計(jì)量。與無形資產(chǎn)有關(guān)的支出，如果相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入公司且其本錢能可靠地計(jì)量，那么計(jì)入無形資產(chǎn)本錢。除此之外的其他支出，在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。外購(gòu)無形資產(chǎn)的本錢，包括購(gòu)置價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。購(gòu)置無形資產(chǎn)的價(jià)款超過正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，無形資產(chǎn)的本錢以購(gòu)置價(jià)款的現(xiàn)值為根底確定。自行開發(fā)的無形資產(chǎn)，按相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么及公司相關(guān)會(huì)計(jì)政策的有關(guān)規(guī)定確定。投資者投入無形資產(chǎn)的本錢，按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組、政府補(bǔ)助和企業(yè)合并取得的無形資產(chǎn)的本錢，分別按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么確定的方法計(jì)價(jià)。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，作為無形資產(chǎn)核算?！?〕無形資產(chǎn)的攤銷方法和期限使用壽命有限的無形資產(chǎn)，自取得當(dāng)月起在預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)按直線法攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益；如果預(yù)計(jì)使用年限超過了相關(guān)合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限，那么攤銷期限為受益年限和有效年限兩者之中較短者。土地使用權(quán)按照土地使用證規(guī)定的可使用年限進(jìn)行攤銷。對(duì)于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不進(jìn)行攤銷。公司期末預(yù)計(jì)某項(xiàng)無形資產(chǎn)已經(jīng)不能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的，將該項(xiàng)無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司15使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命估計(jì)情況：項(xiàng)目預(yù)計(jì)使用壽命依據(jù)辦公軟件10年法律規(guī)定每期末，對(duì)使用壽命有限的無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法進(jìn)行復(fù)核。經(jīng)復(fù)核，本期期末無形資產(chǎn)的使用壽命及攤銷方法與以前估計(jì)未有不同。11〕稅項(xiàng)1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅費(fèi)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額5%城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)繳流轉(zhuǎn)稅稅額7%教育費(fèi)附加實(shí)繳流轉(zhuǎn)稅稅額3%地方教育費(fèi)實(shí)繳流轉(zhuǎn)稅稅額2%2、企業(yè)所得稅公司名稱稅率備注公司25%3、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的70%為納稅基準(zhǔn)，稅率為1.2%，或以租金收入為納稅基準(zhǔn)，稅率為12%。4、個(gè)人所得稅員工個(gè)人所得稅由公司代扣代繳。5、其他稅種按照有關(guān)規(guī)定計(jì)稅。6〕、委托方和被評(píng)估單位的之間的關(guān)系本次評(píng)估的委托方系被評(píng)估單位的母公司。被評(píng)估單位為委托方的全資子公司，亦為本次評(píng)估目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的標(biāo)的企業(yè)。3、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者本評(píng)估報(bào)告除提供應(yīng)委托方使用外，其他的評(píng)估報(bào)告使用者為與本評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的之實(shí)現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為密切相關(guān)的單位〔或個(gè)人〕，具體為被評(píng)估單位、北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司16擬受讓股權(quán)的單位〔或個(gè)人〕以及國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者〔證券監(jiān)督管理部門等〕。二、評(píng)估目的本次評(píng)估的目的是為億城集團(tuán)股份有限公司下屬子公司北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜，提供北京西海龍湖置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。該經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件為億城集團(tuán)股份有限公司?總裁辦公會(huì)議紀(jì)要?。三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍〔一〕評(píng)估對(duì)象本次評(píng)估對(duì)象為北京西海龍湖置業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值?！捕吃u(píng)估范圍本次評(píng)估范圍為北京西海龍湖置業(yè)有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日擁有的全部資產(chǎn)和負(fù)債。本次評(píng)估的評(píng)估對(duì)象為北京西海龍湖置業(yè)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值；評(píng)估范圍為評(píng)估對(duì)象于評(píng)估基準(zhǔn)日所包含的全部資產(chǎn)、負(fù)債。被評(píng)估單位經(jīng)審計(jì)后的總資產(chǎn)358,325.42萬元，其中：流動(dòng)資產(chǎn)358,217.02萬元〔貨幣資金17,159.82萬元、應(yīng)收賬款2,616.02萬元、其他應(yīng)收款5,338.84萬元、存貨333,102.33萬元〕，非流動(dòng)資產(chǎn)108.40萬元〔固定資產(chǎn)46.68萬元，遞延所得稅資產(chǎn)61.72萬元〕；總負(fù)債333,653.42萬元，其中：流動(dòng)負(fù)債232,459.42萬元〔應(yīng)付賬款47,258.25萬元、預(yù)收賬款41,901.74萬元、應(yīng)付職工薪酬29.53萬元、應(yīng)交稅費(fèi)2,975.46萬元、應(yīng)付利息1,678.48萬元、其他應(yīng)付款73,615.96萬元、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債65,000.00萬元〕，非流動(dòng)負(fù)債〔長(zhǎng)期借款〕101,194.00萬元；股東全部權(quán)益24,671.99萬元。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與上述經(jīng)濟(jì)行為所涉及的委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致。評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所〔特殊普通合伙〕審計(jì)，并出具瑞華專審字[2024]第91310004號(hào)審計(jì)報(bào)告。1、對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大的主要資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況〔1〕流動(dòng)資產(chǎn)：賬面價(jià)值358,217.02萬元，其中：貨幣資金17,159.82萬元、應(yīng)收賬款2,616.02萬元、其他應(yīng)收款5,338.84萬元、存貨333,102.33萬元，流動(dòng)資北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司17產(chǎn)均為正常業(yè)務(wù)過程占用。〔2〕固定資產(chǎn)：賬面價(jià)值46.68萬元，其中：車輛23.48萬元和電子設(shè)備23.20萬元。車輛共2輛，型號(hào)為伊蘭特轎車和京龍客車，均登記于被評(píng)估單位名下。電子設(shè)備共計(jì)17臺(tái)/套；主要由電動(dòng)老爺車、電腦、打印機(jī)等組成，該公司設(shè)備均從國(guó)內(nèi)購(gòu)入；被評(píng)估企業(yè)的設(shè)備管理制度比較完善，其設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)狀況良好?！?〕其他資產(chǎn)：遞延所得稅資產(chǎn)61.72萬元，系計(jì)提壞賬準(zhǔn)備所產(chǎn)生。2、被評(píng)估單位申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)類型、數(shù)量、法律權(quán)屬狀況等無。3、被評(píng)估單位申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量無。4、引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額〔或者評(píng)估值〕本評(píng)估工程由本公司獨(dú)立完成，未引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)論情況。四、價(jià)值類型及其定義1、價(jià)值類型及其選?。嘿Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值〔投資價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值、剩余價(jià)值等〕兩種類型。經(jīng)評(píng)估人員與委托方充分溝通后，根據(jù)本評(píng)估工程的評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的具體狀況及評(píng)估資料的收集情況等相關(guān)條件，選取適宜的價(jià)值類型，并與委托方就本次評(píng)估的價(jià)值類型達(dá)成了一致意見，最終選定市場(chǎng)價(jià)值作為本評(píng)估報(bào)告的評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。2、市場(chǎng)價(jià)值的定義：本評(píng)估報(bào)告所稱市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。3、選擇價(jià)值類型的理由：從評(píng)估目的看：本次評(píng)估的目的是為西海龍湖擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜，提供西海龍湖股東全部股益價(jià)值參考依據(jù)，增資擴(kuò)股是一個(gè)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，按市場(chǎng)價(jià)值交易一般較能為交易各方所接受；從市場(chǎng)條件看：隨著資本市場(chǎng)的進(jìn)一步開展，增資擴(kuò)股將日趨頻繁，按市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行交易已為越來越多的投資者所接受，也為按市場(chǎng)價(jià)值類型進(jìn)行評(píng)估提供了市場(chǎng)條件；從價(jià)值類型的選擇與評(píng)估北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司18假設(shè)的相關(guān)性看：基于本次評(píng)估的目的，本次評(píng)估假設(shè)是立足于模擬一個(gè)完全公開和充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)而設(shè)定的，目的在于排除非市場(chǎng)因素和非正常因素對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，此假設(shè)產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)論與價(jià)值類型〔市場(chǎng)價(jià)值〕是密切相關(guān)的；從價(jià)值類型選擇慣例看：當(dāng)對(duì)市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，應(yīng)中選擇市場(chǎng)價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。五、評(píng)估基準(zhǔn)日〔一〕本工程評(píng)估基準(zhǔn)日是2024年11月30日。該評(píng)估基準(zhǔn)日與本次評(píng)估的?資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書?載明的評(píng)估基準(zhǔn)日一致?！捕?、確定評(píng)估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素：1、評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估人員實(shí)際實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的日期接近，使評(píng)估人員能更好的把握評(píng)估對(duì)象所包含的資產(chǎn)、負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日的狀況，以利于真實(shí)反映評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)值；2、評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的方案實(shí)施日期接近，使評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)點(diǎn)價(jià)值對(duì)擬進(jìn)行交易的雙方更具有價(jià)值參考意義，以利于評(píng)估結(jié)論有效效勞于評(píng)估目的。3、評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能為與評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的方案實(shí)施日期接近的會(huì)計(jì)報(bào)告日，使評(píng)估人員能夠較為全面地了解與評(píng)估對(duì)象相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債的整體情況，以利于評(píng)估人員進(jìn)行系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料等評(píng)估工作的開展。經(jīng)與委托方充分溝通并最終由委托方選取上述日期為本次評(píng)估的評(píng)估基準(zhǔn)日。六、評(píng)估依據(jù)〔一〕經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、本公司與委托方簽訂的?資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書?；2、億城集團(tuán)股份有限公司文件?總裁辦公會(huì)議紀(jì)要?。〔二〕法律、法規(guī)依據(jù)1、?中華人民共和國(guó)公司法?；2、?中華人民共和國(guó)土地管理法?；3、?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?；北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司195、?中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法?；6、?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么?；7、其他與評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)章制度?！踩吃u(píng)估準(zhǔn)那么依據(jù)1、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?；2、?資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?；3、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——評(píng)估報(bào)告?；4、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——評(píng)估程序?；5、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——業(yè)務(wù)約定書?；6、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——工作底稿?；7、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——機(jī)器設(shè)備?；8、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——不動(dòng)產(chǎn)?；9、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——企業(yè)價(jià)值?；10、?企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南?；11、?資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見?；12、?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見?。〔四〕資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、西海龍湖提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等〔復(fù)印件〕；2、西海龍湖提供土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、機(jī)動(dòng)車行駛證及重要資產(chǎn)的購(gòu)置合同、發(fā)票等產(chǎn)權(quán)證明文件〔復(fù)印件〕。〔五〕評(píng)估取價(jià)依據(jù)1.評(píng)估基準(zhǔn)日的銀行貸款利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率等；2.當(dāng)?shù)亟诮ㄖ惭b材料市場(chǎng)綜合參考價(jià)格；3.?常用房屋建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；4.?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定?、?工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?及?工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?(計(jì)價(jià)格[2024]10號(hào))；5.?建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)效勞收費(fèi)管理規(guī)定?(發(fā)改價(jià)格〔2024〕670號(hào))；6.?根本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定?(財(cái)政部財(cái)建[2024]394號(hào))；7.原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部?房屋完損等級(jí)及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)?；北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司208.機(jī)械工業(yè)出版社2024?機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)?；9.機(jī)械工業(yè)出版社?資產(chǎn)評(píng)估常用方法與參數(shù)手冊(cè)?；10.被評(píng)估單位提供的歷史及現(xiàn)行設(shè)備的購(gòu)置發(fā)票、合同等；11.評(píng)估人員向有關(guān)生產(chǎn)廠家詢問的價(jià)格資料；12.評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查所搜集的資料；13.?中國(guó)汽車網(wǎng)?；14.?機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定?；15.對(duì)于局部無類比價(jià)格的設(shè)備依據(jù)有關(guān)的會(huì)計(jì)憑證核實(shí)其購(gòu)置價(jià)格，并根據(jù)市場(chǎng)同類設(shè)備價(jià)格的變化調(diào)整的價(jià)格指數(shù)；16.其他。七、評(píng)估方法〔一〕評(píng)估方法〔途徑或思路〕簡(jiǎn)介?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么—根本準(zhǔn)那么?、?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——企業(yè)價(jià)值?和有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)那么規(guī)定的根本評(píng)估方法包括收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)根底法三種。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和資產(chǎn)根底法三種資產(chǎn)評(píng)估根本方法的適用性，恰中選擇一種或多種資產(chǎn)評(píng)估根本方法。1、收益法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的收益法是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；股利折現(xiàn)法是將預(yù)期股利進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，該方法通常適用于缺乏控制權(quán)的股東局部權(quán)益價(jià)值的評(píng)估；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是將預(yù)期現(xiàn)金凈流量進(jìn)行折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型兩種。企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型的根本公式為：企業(yè)整體價(jià)值＝未來收益期內(nèi)各期企業(yè)自由現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和＋單獨(dú)評(píng)估的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評(píng)估值企業(yè)自由現(xiàn)金流量＝稅后凈利潤(rùn)＋折舊及攤銷＋利息×〔1－所得稅率〕－資本性支出－凈營(yíng)運(yùn)資金追加額北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司21其中：P-評(píng)估對(duì)象整體價(jià)值；r-折現(xiàn)率；Ai-未來第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額；i-收益預(yù)測(cè)期期數(shù)(年)；n-收益預(yù)測(cè)期限；B-單獨(dú)評(píng)估的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)評(píng)估值。股東全部權(quán)益價(jià)值＝企業(yè)整體價(jià)值－付息債務(wù)價(jià)值2、市場(chǎng)法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。上市公司比較法是指獲取并分析可比上市公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的根底上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。估算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值=被評(píng)估企業(yè)相應(yīng)價(jià)值指標(biāo)×修正后價(jià)值比率〔或價(jià)值乘數(shù)〕×流動(dòng)性等調(diào)整系數(shù)+其他調(diào)整因素交易案例比較法是指獲取并分析可比企業(yè)的買賣、收購(gòu)及合并案例資料，計(jì)算適當(dāng)?shù)膬r(jià)值比率，在與被評(píng)估企業(yè)比較分析的根底上，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法。估算公式為：評(píng)估對(duì)象價(jià)值＝被評(píng)估企業(yè)相應(yīng)價(jià)值指標(biāo)×修正后的價(jià)值比率〔或價(jià)值乘數(shù)〕+其他調(diào)整因素3、資產(chǎn)根底法資產(chǎn)根底法是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為根底，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。其根本公式如下：股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值＝各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和－各單項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值之和〔二〕評(píng)估方法的選取及其理由1、評(píng)估方法的選擇本次評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益價(jià)值，評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象包含的資產(chǎn)及負(fù)債明Brpniii1)1(A北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司22確、且其為完整的收益主體，根據(jù)本次評(píng)估資料的收集情況，適宜于選取資產(chǎn)根底法進(jìn)行評(píng)估。而對(duì)于收益法，鑒于被評(píng)估單位為房地產(chǎn)工程公司，主要業(yè)務(wù)為在開發(fā)的房地產(chǎn)工程，工程完成后工程公司將進(jìn)行清算不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，故此次評(píng)估不采用收益法；對(duì)于市場(chǎng)法，評(píng)估人員未能收集到足夠的與評(píng)估對(duì)象具有可比性的交易案例，同時(shí)資本市場(chǎng)同類上市公司價(jià)值比率差異也比較大，不宜通過資本市場(chǎng)分析評(píng)估對(duì)象價(jià)值，故不宜采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2、本評(píng)估工程選取資產(chǎn)根底法進(jìn)行評(píng)估的適用性判斷〔1〕從委估資產(chǎn)數(shù)量的可確定性方面判斷被評(píng)估單位成立時(shí)間較長(zhǎng)；其會(huì)計(jì)核算健全，管理有序，委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財(cái)務(wù)資料和構(gòu)建資料等確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)其數(shù)量。〔2〕從委估資產(chǎn)更新重置價(jià)格的可獲取性方面判斷被評(píng)估單位所在房地產(chǎn)行業(yè)其行業(yè)資料比較完備；評(píng)估對(duì)象所包含資產(chǎn)的更新重置價(jià)格可從其機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)廠家、供應(yīng)商、其他供貨商的相關(guān)網(wǎng)站等多渠道獲取?！?〕從委估資產(chǎn)的成新率可估算性方面判斷評(píng)估對(duì)象所包含資產(chǎn)其成新率可以通過以經(jīng)濟(jì)使用年限為根底，估算其尚可使用年限，進(jìn)而估算其成新率。綜合以上分析結(jié)論后評(píng)估人員認(rèn)為：本次評(píng)估在理論上和實(shí)務(wù)上可采用資產(chǎn)根底法進(jìn)行評(píng)估?！踩尺\(yùn)用資產(chǎn)根底法進(jìn)行評(píng)估的思路資產(chǎn)根底法是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為根底，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。其根本公式如下：股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估值＝各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和－各單項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值之和本次資產(chǎn)根底法評(píng)估中各類主要資產(chǎn)及負(fù)債的評(píng)估方法1、流動(dòng)資產(chǎn)〔1〕貨幣資金對(duì)現(xiàn)金和銀行存款的評(píng)估，根據(jù)核實(shí)后的賬面價(jià)值確認(rèn)。對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤點(diǎn)，以實(shí)盤數(shù)倒推出評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)存數(shù)作為評(píng)估值；銀行存款，先與銀行對(duì)賬單及余額調(diào)節(jié)表核對(duì)，且向銀行發(fā)詢證函取證后，按核對(duì)無誤后的賬面值作為評(píng)估值。〔2〕債權(quán)類往來款項(xiàng)北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司23對(duì)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款在核實(shí)無誤的根底上，根據(jù)每筆款項(xiàng)的可能收回程度的數(shù)額確定評(píng)估值?！?〕存貨本次評(píng)估的存貨為產(chǎn)成品和在產(chǎn)品，均為被評(píng)估單位開發(fā)及開發(fā)投建的房產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表，核對(duì)存貨的總賬、明細(xì)賬以及相應(yīng)的房屋所有權(quán)證，并對(duì)委估的房產(chǎn)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，且編制現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄。首先，對(duì)房產(chǎn)工程房產(chǎn)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)估，按照?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么—不動(dòng)產(chǎn)?的規(guī)定和要求，遵循公正、客觀、科學(xué)的原那么，根據(jù)企業(yè)提供的?房產(chǎn)工程清查評(píng)估明細(xì)表?所列工程的項(xiàng)數(shù)、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及給排水、供電照明、通風(fēng)等設(shè)備配置情況，抽樣進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察核實(shí)；結(jié)合查閱主要建筑物的相關(guān)圖紙和資料；現(xiàn)場(chǎng)了解重要房產(chǎn)工程的結(jié)構(gòu)特征和各部位完損狀況。其次，對(duì)于作為產(chǎn)成品的房產(chǎn)工程，評(píng)估人員分析被評(píng)估單位近三年的銷售情況、費(fèi)用和利潤(rùn)水平，確認(rèn)產(chǎn)成品根本為正常銷售的產(chǎn)品，對(duì)產(chǎn)成品的評(píng)估采用市場(chǎng)法評(píng)估如下：評(píng)估公式：評(píng)估值＝實(shí)際數(shù)量×銷售單價(jià)－銷售稅金－銷售費(fèi)用－土地增值稅-企業(yè)所得稅－局部利潤(rùn)對(duì)于在產(chǎn)品的房屋建筑物，本次評(píng)估采用假設(shè)開發(fā)法，評(píng)估人員預(yù)估開發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值，并根據(jù)被評(píng)估單位提供相關(guān)資料，扣除后續(xù)本錢及相關(guān)費(fèi)用金額，假設(shè)開發(fā)法根本公式為：待估房地產(chǎn)開發(fā)工程價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)開發(fā)本錢－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－銷售稅金-土地增值稅－所得稅－局部利潤(rùn)以上扣減工程為評(píng)估基準(zhǔn)日后至開發(fā)完成所需要支出的一切合理必需的費(fèi)用、稅金及后續(xù)開發(fā)應(yīng)獲得的利潤(rùn)。對(duì)于在產(chǎn)品的土地使用權(quán)，本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法，具體評(píng)估如下：將待估宗地與在評(píng)估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似宗地進(jìn)行比較，對(duì)這些類似宗地的價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愦雷诘氐目陀^合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其根本計(jì)算公式為：待估宗地市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司24正×個(gè)別因素修正評(píng)估價(jià)值=待估宗地市場(chǎng)價(jià)格-銷售稅費(fèi)-土地增值稅-所得稅2、非流動(dòng)資產(chǎn)〔1〕設(shè)備類固定資產(chǎn)所有設(shè)備及車輛均采用重置本錢法進(jìn)行評(píng)估，其估算公式為：評(píng)估凈值＝評(píng)估原值×成新率評(píng)估原值的估算：①國(guó)產(chǎn)設(shè)備評(píng)估原值的估算：評(píng)估原值＝設(shè)備購(gòu)置價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋資金本錢＋其他費(fèi)用其中：設(shè)備購(gòu)置價(jià)：對(duì)于按?中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例?及實(shí)施細(xì)那么規(guī)定允許從企業(yè)應(yīng)納增值稅銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)設(shè)備,按評(píng)估基準(zhǔn)日不含稅市場(chǎng)價(jià)格行情估算。對(duì)于按?中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例?及實(shí)施細(xì)那么規(guī)定不可從企業(yè)應(yīng)納增值稅銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)設(shè)備〔如用于非增值稅應(yīng)稅工程、免征增值稅工程、職工集體福利等〕，按評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格〔含稅〕行情估算；因被評(píng)估單位不是增值稅納稅人，故設(shè)備購(gòu)置價(jià)均為含稅購(gòu)價(jià)，未考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣對(duì)設(shè)備價(jià)值的影響。B.運(yùn)雜費(fèi)：根據(jù)設(shè)備的重量、運(yùn)距以及包裝難易程度，按設(shè)備含稅購(gòu)置價(jià)的0%—5%計(jì)費(fèi)；對(duì)于按?中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例?及實(shí)施細(xì)那么規(guī)定不可從企業(yè)應(yīng)納增值稅銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購(gòu)進(jìn)設(shè)備〔如用于非增值稅應(yīng)稅工程、免征增值稅工程、職工集體福利等〕，運(yùn)雜費(fèi)按含稅運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格估算。C.安裝調(diào)試費(fèi)：根據(jù)設(shè)備安裝的復(fù)雜程度，按設(shè)備購(gòu)置價(jià)的0%—30%計(jì)費(fèi)；D.資金本錢：對(duì)設(shè)備價(jià)值高、安裝建設(shè)期較長(zhǎng)的設(shè)備，方考慮其資金本錢；建設(shè)期六個(gè)月以下，一般不考慮資金本錢；建設(shè)期半年至一年〔含一年〕，利率為6.00%；建設(shè)期一年至三年〔含三年〕，利率為6.15%；E.其他費(fèi)用：按具體情況考慮。北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司25成新率的估算：在估算設(shè)備成新率時(shí)，根據(jù)各種設(shè)備自身特點(diǎn)及使用情況，綜合考慮設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命、技術(shù)壽命估算其尚可使用年限。①對(duì)于電動(dòng)老爺車、電腦、空調(diào)、家具等辦公設(shè)備，主要以使用年限法，綜合設(shè)備的使用維護(hù)和外觀現(xiàn)狀，估算其成新率。其估算公式如下：成新率＝〔經(jīng)濟(jì)使用壽命年限-已使用年限〕÷經(jīng)濟(jì)使用壽命年限×100%②對(duì)于車輛，以年限法〔成新率1〕，行駛里程法〔成新率2〕，現(xiàn)場(chǎng)打分法〔成新率3〕分別估算成新率，并以三者中較低者估算為車輛成新率。其估算公式如下：成新率1＝〔經(jīng)濟(jì)使用年限－已使用年限〕÷經(jīng)濟(jì)使用年限×100%成新率2＝〔規(guī)定行駛里程－已運(yùn)行里程〕÷規(guī)定行駛里程×100%成新率3的估算：首先對(duì)車輛各部位質(zhì)量進(jìn)行百分制評(píng)分，然后根據(jù)各部位的重要程度，確定權(quán)重系數(shù)〔即發(fā)動(dòng)機(jī)系統(tǒng)0.4，底盤0.3，車身及裝飾0.1，電氣設(shè)備0.2，權(quán)重系數(shù)合計(jì)為1〕，以加權(quán)平均確定成新率3。即：成新率3＝〔發(fā)動(dòng)機(jī)系統(tǒng)得分×0.4＋底盤得分×0.3＋車身及裝飾得分×0.1＋電氣設(shè)備得分×0.2〕/100×100%〔2〕遞延所得稅資產(chǎn)評(píng)估人員參照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么中確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)的方法重新確定遞延所得稅資產(chǎn)的評(píng)估值。3、負(fù)債對(duì)企業(yè)負(fù)債的評(píng)估，主要是進(jìn)行審查核實(shí)賬簿記錄，查閱了采購(gòu)合同、納稅申報(bào)表等資料，對(duì)大額應(yīng)付款項(xiàng)進(jìn)行了函證核實(shí)，按評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位實(shí)際承擔(dān)的負(fù)債金額作為負(fù)債的評(píng)估值。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況整體評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：〔一〕評(píng)估準(zhǔn)備階段1、明確評(píng)估工程根本領(lǐng)項(xiàng)、編制評(píng)估方案接受工程委托后，與委托方溝通、了解評(píng)估工程根本工程，擬定評(píng)估工作方案和制定評(píng)估方案。2、提交提供資料清單北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司26根據(jù)委估資產(chǎn)特點(diǎn)，提交針對(duì)性的盡職調(diào)查資料清單，資產(chǎn)負(fù)債評(píng)估申報(bào)表樣表，要求被評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估準(zhǔn)備工作。3、輔導(dǎo)填表與被評(píng)估單位相關(guān)工作人員聯(lián)系，布置及輔導(dǎo)其按照資產(chǎn)評(píng)估的要求進(jìn)行評(píng)估申報(bào)表的填寫和準(zhǔn)備評(píng)估所需要的資料?！捕潮M職調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段1、審閱核對(duì)資料對(duì)被評(píng)估單位提供申報(bào)資料進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。2、現(xiàn)場(chǎng)勘查與重點(diǎn)清查對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對(duì)被評(píng)估單位辦公經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，重要資產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)勘查、并做好記錄。3、盡職調(diào)查訪談根據(jù)被評(píng)估單位提供的未來開展規(guī)劃等申報(bào)資料，與企業(yè)管理層通過座談、討論會(huì)以及電話訪談等形式，就被評(píng)估單位及其所在行業(yè)歷史與未來開展趨勢(shì)盡量達(dá)成共識(shí)。4、確定評(píng)估途徑及方法根據(jù)委估對(duì)象的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定評(píng)估的具體模型及方法。5、評(píng)定估算根據(jù)確定的評(píng)估途徑及方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象評(píng)估結(jié)果進(jìn)行測(cè)算，并起草相關(guān)評(píng)估說明?！踩吃u(píng)定匯總階段根據(jù)初步工作結(jié)果進(jìn)行匯總、分析，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要調(diào)整、修正和完善，確定資產(chǎn)初步評(píng)估結(jié)論，并起草評(píng)估報(bào)告書，提交公司內(nèi)部復(fù)核?！菜摹程峤辉u(píng)估報(bào)告書在完成上述工作的根底上，并在不影響評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師獨(dú)立形成評(píng)估結(jié)論前提下與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見，在充分考慮有關(guān)意見后，按本公司內(nèi)部三級(jí)復(fù)核制度和程序?qū)υu(píng)估報(bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校對(duì)，最后出具正式評(píng)估報(bào)告。北京西海龍湖置業(yè)有限公司擬實(shí)施增資擴(kuò)股事宜涉及的其股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告———————————————————————————————————————————————開元資產(chǎn)評(píng)估有限公司27九、評(píng)估假設(shè)〔一〕一般假設(shè)1、公平交易假設(shè)公平交易假設(shè)是假定評(píng)估對(duì)象已處于交易過程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象的交易條件等按公平原那么模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。公平交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最根本的前提假設(shè)。2、公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)假設(shè)是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的時(shí)機(jī)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開買賣為根底。3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)是指評(píng)估時(shí)假定委估資產(chǎn)按照目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻率、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在所改變的根底上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。〔二〕特殊假設(shè)1、假設(shè)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)無重大變化，本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化，無其他不可預(yù)測(cè)和不可抗力因素造成的重大不利影響，假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所有有關(guān)的法律法規(guī)。2、假設(shè)有關(guān)信貸利率、稅賦基準(zhǔn)及稅率和政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。3、假設(shè)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，且其管理層有能力擔(dān)當(dāng)其職務(wù)和履行其職責(zé)。并假設(shè)能保持現(xiàn)有的管理、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的相對(duì)穩(wěn)定，或變化后的管理、業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理無重大影響。4、假設(shè)公司未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告