禪城張槎地塊（禪城區(qū)禪西大道西側(cè)、規(guī)劃三路北側(cè)）拍地前市場(chǎng)報(bào)告-2021.07

禪城區(qū)禪西大道西側(cè)、規(guī)劃三路北側(cè)地塊拍地前報(bào)告二○二一年七月1目錄一、項(xiàng)目概況及區(qū)域分析 31．項(xiàng)目概況 32．地塊周邊配套： 10二、項(xiàng)目所在城市或區(qū)域整體分析 11三、所在城市及區(qū)域房地產(chǎn)成交容量動(dòng)態(tài)表： 15四、周邊競(jìng)品去貨估算（5公里內(nèi)） 16五、張槎板塊住宅市場(chǎng) 16六、競(jìng)品分析 18七、定位與建議 371．客戶(hù)定位 372．產(chǎn)品定位 383．本地塊戶(hù)型配比建議 384．地塊價(jià)格建議 39根據(jù)項(xiàng)目售價(jià)得出，總貨值估算： 39八、土地市場(chǎng)分析 39項(xiàng)目地理位置示意圖2一、項(xiàng)目概況及區(qū)域分析1．項(xiàng)目概況地理位置：佛山市禪城區(qū)張槎街道禪西大道西側(cè)、規(guī)劃三路北側(cè)。用地性質(zhì)：二類(lèi)居住用地，兼容商業(yè)商務(wù)娛樂(lè)康體用地。項(xiàng)目地理位置示意圖規(guī)劃條件：一、地塊總占地面積81119.43㎡。二、地塊容積率不高于2.5；建筑密度：≤25%；綠地率：≥30%，建筑物最高點(diǎn)控高要求：≤104米，建筑控高：≤100米，地上新建建筑物退讓協(xié)調(diào)性道路應(yīng)＞3米。兼容性質(zhì)設(shè)施用地面積不超過(guò)總用地的30%，同時(shí)計(jì)容建面不超過(guò)總建面的20%（獨(dú)立占地的兩個(gè)指標(biāo)要同時(shí)滿(mǎn)足，非獨(dú)立占地的按計(jì)容建筑面積控制）。3計(jì)算容積率建筑面積≤202798.57㎡，其中兼容性質(zhì)設(shè)施用地可建建筑面積為≤40559.71㎡（零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、旅館、商務(wù)金融、娛樂(lè)、其他商服用地）；地下車(chē)庫(kù)建筑面積≤56280平方米（不含人防車(chē)位，不含公共停車(chē)場(chǎng)，使用年限參照所對(duì)應(yīng)地上建筑物使用年限確定）。三、地塊配建設(shè)施（一）教育設(shè)施：配建幼兒園（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算），1所12班，用地面積≥5400㎡，建筑面積（不含公攤）≥3240㎡。（二）體育健身場(chǎng)地：按居住人均用地面積≥0.2㎡標(biāo)準(zhǔn)配置，宜結(jié)合小區(qū)綠地、社區(qū)公園等設(shè)置。（三）物業(yè)管理用房（納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：建筑面積（不含公攤）按規(guī)劃總建筑面積的2‰計(jì)，每處建筑面積≥50㎡且≤㎡。（四）社區(qū)公共服務(wù)用房：建筑面積不低于住宅總計(jì)容建筑面積的1%，不納入容積率指標(biāo)計(jì)算，且必須滿(mǎn)足下列各組成功能用房的面積要求：1.社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)：1處，建筑面積（不含公攤）≥600㎡；2.社區(qū)警務(wù)室：1處，建筑面積（不含公攤）≥50㎡；3.社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施：每百戶(hù)不低于20㎡；4.其他功能用房：主要用于社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生、文化、養(yǎng)老等功能，具體根據(jù)實(shí)際需求配置，配置面積按上述原則配足。（五）市政公用設(shè)施：1.配電房（含公共電房、開(kāi)關(guān)房等）、燃?xì)庹{(diào)壓站（柜）等市政設(shè)施（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）；2.通訊基礎(chǔ)設(shè)施（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：具體設(shè)置要求（面積、位置、個(gè)數(shù)等）按區(qū)信息部門(mén)的意見(jiàn)設(shè)置；3.公共自行車(chē)站點(diǎn)（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：具體按交通運(yùn)輸行政主管部門(mén)意見(jiàn)執(zhí)行；44.公共廁所（不納入容積率指標(biāo)計(jì)算）：1處，建筑面積＞100㎡；5.協(xié)調(diào)性道路：寬度312米，具體線(xiàn)位根據(jù)交通影響專(zhuān)項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告確定，須滿(mǎn)足市政管線(xiàn)敷設(shè)要求及交通管理要求。協(xié)調(diào)性道路由項(xiàng)目建設(shè)單位單獨(dú)報(bào)建，與本項(xiàng)目同步實(shí)施、同時(shí)投入使用，并無(wú)償對(duì)外開(kāi)放，不得取消或封閉。四、周邊道路交通及車(chē)位配置專(zhuān)項(xiàng)要求本項(xiàng)目需進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，具體按照《佛山市交通影響評(píng)價(jià)編制與管理辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（一）場(chǎng)地交通岀入口方位：根據(jù)交通影響專(zhuān)項(xiàng)評(píng)價(jià)報(bào)告確定。（二）車(chē)位控制要求：1.停車(chē)泊位配建指標(biāo)：（1）機(jī)動(dòng)車(chē)位（標(biāo)準(zhǔn)小車(chē)位）：≥0.8個(gè)/100㎡住宅計(jì)容建筑面積；≥0.5個(gè)/100㎡商業(yè)娛樂(lè)康體類(lèi)建筑面積；≥1.0個(gè)/100㎡商務(wù)類(lèi)建筑面積；≥2.0個(gè)/幼兒園百師生，另設(shè)至少8個(gè)學(xué)生接送臨時(shí)停車(chē)位；（2）自行車(chē)位（標(biāo)準(zhǔn)自行車(chē)位）：≥1.0個(gè)/100㎡住宅計(jì)容建筑面積；≥1.0個(gè)/100㎡商業(yè)商務(wù)娛樂(lè)康體類(lèi)建筑面積；≥5.0個(gè)/幼兒園百師生；社區(qū)公共服務(wù)用房停車(chē)位應(yīng)按商務(wù)類(lèi)建筑標(biāo)準(zhǔn)配置。2.住宅和公建的配套停車(chē)泊位應(yīng)進(jìn)行合理分區(qū)設(shè)置，并分別核算停車(chē)指標(biāo)；3.新建住宅停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)庫(kù)應(yīng)按車(chē)位10%-20%建設(shè)安裝充電設(shè)施或預(yù)留用電至停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的末端配電箱（包括出線(xiàn)保護(hù)開(kāi)關(guān)）；變壓器容量滿(mǎn)足按車(chē)位不少于30%先期同步建設(shè)安裝充電設(shè)施的用電要求，并在低壓柜預(yù)留容量出線(xiàn)回路。4.新建辦公樓、商場(chǎng)、酒店等公共建筑類(lèi)項(xiàng)目配建的停車(chē)場(chǎng)、停車(chē)庫(kù),應(yīng)按不低于總停車(chē)位的20%比例配建充電樁或預(yù)留充換電設(shè)施接口。5宗地界址圖6宗地現(xiàn)狀：地塊西側(cè)（圖片左側(cè)海灣城）地塊北側(cè)（季華二路）7地塊東側(cè)（禪西大道）地塊東側(cè)張槎站（廣佛環(huán)線(xiàn)、地鐵2號(hào)、4號(hào)線(xiàn)）8地塊南側(cè)（中海鳳凰熙岸）地塊西南角中海幼兒園9項(xiàng)目實(shí)景圖－項(xiàng)目四至地塊北側(cè)為季華二路，中間相隔一塊空地（商業(yè)地，暫未發(fā)展）；南面為中海鳳凰熙岸；西側(cè)緊鄰華粵海灣城；東側(cè)為禪西大道石灣大橋。2．地塊周邊配套：交通：張槎TOD（張槎站0.2km，佛山地鐵2號(hào)線(xiàn)、廣佛環(huán)線(xiàn)、佛山地鐵4號(hào)線(xiàn)交匯換乘站）、季華路（0.2km）、魁奇路（1.7km）、石灣汽車(chē)客運(yùn)站（2.0km）、佛山大道（3.8km）、佛山一環(huán)高速路（4.6km）；商業(yè)：源海國(guó)金商業(yè)廣場(chǎng)（0.8km）、綠島廣場(chǎng)（2.7km）、佛山王府井紫薇港（3.4km）、新DNA購(gòu)物中心（4.3公里）；醫(yī)院：禪城中心醫(yī)院（1.8km）、佛山市中醫(yī)院高新院區(qū)（2.9km）、市一醫(yī)院同濟(jì)康復(fù)醫(yī)院（6.2km）。景觀：東平河（0.4km）、智慧公園（0.6km）、石灣公園（1.5km）、南風(fēng)古灶（1.5km）、五峰公園（2.7km）、綠島湖（4.0km）、王借崗森林公園（4.0km）。教育：佛山四中附屬學(xué)校（在建中，0.6km）、海口小學(xué)（0.8km）、禪城實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)（1.6km）、張槎中心小學(xué)（2.2km）、佛山四中張槎校區(qū)（3.3km）。10二、項(xiàng)目所在城市或區(qū)域整體分析禪城區(qū)，隸屬?gòu)V東省佛山市，佛山市五個(gè)行政轄區(qū)之一，全國(guó)百?gòu)?qiáng)區(qū)第16名，是佛山市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，位于廣東省中部，佛山市中心城區(qū)。禪城區(qū)被佛山市南海區(qū)三面環(huán)繞，東南、南面與順德區(qū)毗鄰。距離廣州市區(qū)荔灣區(qū)、越秀區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)約為30公里。鄰近廣州市、深圳市等珠江三角州多個(gè)著名城市，是廣東第三城佛山的政治、經(jīng)濟(jì)以及科教文衛(wèi)的“中心”。轄區(qū)總面積154平方千米。2019年末，禪城區(qū)常住人口120.87萬(wàn)人。張槎街道位于佛山市禪城區(qū)西部，是佛山重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域禪西新城的核心地段，廣佛經(jīng)濟(jì)商圈的重要組成部分，總面積26.5平方公里，下轄15個(gè)村委會(huì)和6個(gè)居委會(huì)；常住人口8萬(wàn)多人，外來(lái)人口20多萬(wàn)人。重點(diǎn)一：張槎TOD張槎TOD項(xiàng)目位于禪城區(qū)季華二路以南、禪西大道東西兩側(cè)，緊靠季華路-魁奇路商務(wù)商業(yè)發(fā)展軸線(xiàn)，是佛山市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、智慧新城與老城區(qū)相交接的過(guò)渡地段。張槎TOD項(xiàng)目地塊有3條軌道線(xiàn)路通過(guò)，分別為地鐵2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)和廣佛環(huán)線(xiàn)，地塊內(nèi)設(shè)有廣佛環(huán)城際的張槎站。11廣佛環(huán)城際張槎站是廣佛環(huán)線(xiàn)設(shè)于禪城區(qū)唯一的站點(diǎn)，廣佛環(huán)線(xiàn)連通廣州和佛山，北連佛山西、白云機(jī)場(chǎng)，南接廣州南站，2條城市軌道線(xiàn)將形成方便快捷的軌道通勤網(wǎng)絡(luò)。這將促使張槎站成為周邊地區(qū)的核心樞紐，成為禪城與廣州南站、佛山西站、廣州機(jī)場(chǎng)的重要聯(lián)系節(jié)點(diǎn)。未來(lái)張槎TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)整個(gè)禪西片區(qū)的發(fā)展，提升張槎作為禪西門(mén)戶(hù)和新城核心的整體形象及地位重點(diǎn)二：“大祖廟”西進(jìn)規(guī)劃+張槎舊改在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，佛山被賦予了“全球制造業(yè)創(chuàng)新中心”的發(fā)展定位，作為佛山的中心重點(diǎn)區(qū)域的禪城，將重點(diǎn)打造“兩大城市軸帶、兩大濱水核心、四大功能節(jié)點(diǎn)、多條門(mén)戶(hù)走廊”的城市格局。同時(shí)，還明確將20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目?jī)?yōu)先納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。隨著禪城區(qū)多地的城市更新項(xiàng)目同時(shí)發(fā)力，位于祖廟西板塊的張槎，將圍繞城市更新，不斷“提顏值”“夯實(shí)力”，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。祖廟核心生活圈的配套將會(huì)不斷完善。在軌道交通上，位于祖廟西片區(qū)的張槎是禪城區(qū)內(nèi)唯一的三軌道換乘樞紐站，相當(dāng)于一個(gè)禪城中心城區(qū)通達(dá)廣佛的核心始發(fā)點(diǎn)，成功12撬動(dòng)了禪城腹地聯(lián)通廣佛的價(jià)值核芯。因此，在4月的2021年村級(jí)工業(yè)園升級(jí)改造招商推介會(huì)上，張槎重點(diǎn)推出40個(gè)改造項(xiàng)目，涉及15個(gè)村委會(huì)，總面積達(dá)4005.1畝，其中，涉宅地27宗，涉商業(yè)用地9宗，以及村頭、青柯、大沙3條整村改造項(xiàng)目。張槎街道將圍繞重點(diǎn)軸線(xiàn)（季華路、佛山大道沿線(xiàn)）、重點(diǎn)區(qū)域（聚錦科創(chuàng)園區(qū)）、重點(diǎn)門(mén)戶(hù)（沙口大橋、季華大橋、高速公路出入口)，著重展開(kāi)村級(jí)工業(yè)園+舊村居連片改造，全力以赴推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展保護(hù)區(qū)內(nèi)村級(jí)工業(yè)園改造。13依據(jù)政府部門(mén)的規(guī)劃，在張槎目前10平方公里產(chǎn)保區(qū)內(nèi)，必須堅(jiān)定不移地實(shí)施工改工，產(chǎn)保區(qū)外的村級(jí)工業(yè)園改造，結(jié)合舊村改造連片改造來(lái)實(shí)施，根據(jù)舊村居改造政策，是允許宅基地搭配50%的物業(yè)用地。這樣通過(guò)兩條腿走路，才能有效促進(jìn)禪城區(qū)城市面貌和工業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合。重點(diǎn)三：國(guó)家火炬創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園佛山國(guó)家火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“火炬園”）是由國(guó)家科技部火炬中心、廣東省科技廳與佛山市政府三方共建，以孵化科技項(xiàng)目、孵化科技型企業(yè)家、孵化創(chuàng)新型企業(yè)為目標(biāo)，是佛山市推動(dòng)科技創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)科技成果產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和科技型項(xiàng)目孵化培育的重要公共服務(wù)平臺(tái)?；鹁鎴@占地約133畝，建設(shè)面積約20萬(wàn)平方米，包括科技企業(yè)孵化器、科技創(chuàng)新研發(fā)中心、總部經(jīng)濟(jì)大樓和綜合服務(wù)大樓四大部分?；鹁鎴@的軟硬件環(huán)境建設(shè)逐步完善，營(yíng)造了良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境，初步形成了高層次人才集聚創(chuàng)14業(yè)，高新科技項(xiàng)目集聚孵化的格局，引領(lǐng)佛山市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和科技創(chuàng)新發(fā)展。三、所在城市及區(qū)域房地產(chǎn)成交容量動(dòng)態(tài)表：房地產(chǎn)成交容量動(dòng)態(tài)表佛山總供應(yīng)面積總成交面積成交均價(jià)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）19年1385.81193.41436720年1217.61254.81607121年（1-6月）59562918667禪城總供應(yīng)面積總成交面積成交均價(jià)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）19年147.56166.551661920年168.3183.51946821年（1-6月）78.2399.1121880張槎總供應(yīng)面積總成交面積成交均價(jià)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）19年8.24.91404020年15.812.8179131521年（1-5月）7.567.7919449南莊總供應(yīng)面積總成交面積成交均價(jià)（萬(wàn)㎡）（萬(wàn)㎡）（元/㎡）19年50.745.51772820年73.577.31785321年（1-6月）13.7931.8417548四、周邊競(jìng)品去貨估算（5公里內(nèi)）項(xiàng)目總貨已售（套）未售（套）（套）（按網(wǎng)簽）碧桂園世紀(jì)濱江3040304季華正榮府000東基童夢(mèng)天下97391855恒大濱江華府1202548654海倫堡弘陽(yáng)閱江一號(hào)44134407合計(jì)1420五、張槎板塊住宅市場(chǎng)本案位于禪城區(qū)張槎街道，屬于祖廟西或禪西新城板塊，是目前祖廟向西發(fā)展的熱度板塊之一，作為最緊貼祖廟區(qū)域的板塊，憑借區(qū)位承接祖廟未來(lái)城市發(fā)展的未來(lái)擴(kuò)展，且有目前季華大道一脈連通，本年末佛山地鐵二號(hào)線(xiàn)，以及廣佛環(huán)線(xiàn)拓展，增加區(qū)位交通及人流優(yōu)勢(shì)，土地價(jià)值日益飛漲。此片區(qū)客戶(hù)主要以禪城區(qū)本地客戶(hù)為主，桂城及南海其他區(qū)域客戶(hù)為輔，同時(shí)伴有廣州客戶(hù)和外投資客戶(hù)。該區(qū)域集合了近期城市規(guī)劃的兌現(xiàn)、可見(jiàn)性明顯。且目前區(qū)域發(fā)展配套較為完善，享受智慧新城配套，周邊項(xiàng)目也有一貫的客戶(hù)認(rèn)可度。但周邊在售項(xiàng)目較多，銷(xiāo)量速度不快，地塊近禪西大道石灣大橋段。項(xiàng)目屬于張槎智慧新城板塊，是禪城置業(yè)熱度最高的板塊之一；毗鄰季華路，通過(guò)季華路可快速通道禪桂，而且軌道優(yōu)勢(shì)突出，擁有地鐵2號(hào)線(xiàn)+4號(hào)線(xiàn)+廣佛環(huán)線(xiàn)交匯站的張槎站，交通通達(dá)性強(qiáng)。周邊有智慧新城、國(guó)際火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園，16有一定的產(chǎn)業(yè)支撐，是未來(lái)禪城乃至佛山高薪產(chǎn)業(yè)的新門(mén)戶(hù)。片區(qū)客戶(hù)主要以禪城本地客為主，其中張槎客戶(hù)占比較高，有部分祖廟和城南中心區(qū)的外溢客戶(hù)；目前區(qū)域內(nèi)住宅競(jìng)品主要有碧桂園世紀(jì)濱江、海倫堡弘陽(yáng)悅江壹號(hào)、季華正榮府、恒大濱江華府等一手住宅均價(jià)約1.5-2.1萬(wàn)元/方，以及中海鳳凰熙岸、融創(chuàng)望江府和龍光玖龍灣等二手住宅均價(jià)1.6-1.9萬(wàn)元/方。相對(duì)祖廟主城區(qū)價(jià)格，片區(qū)價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)凸顯，疊加近一年張槎土拍市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)片區(qū)價(jià)值仍有較大躍升。17土地市場(chǎng)分析1-3月土地市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，4月陳村地王面世后迅速點(diǎn)燃后續(xù)市場(chǎng)；受一線(xiàn)城市集中推地影響，上半年尾端佛山迎來(lái)一波推地高潮，6月單月成交16宗地塊，出讓面積達(dá)77.4萬(wàn)㎡，上半年賣(mài)地總額達(dá)557億元，6月單月占比52%。一批臨廣優(yōu)質(zhì)地塊的釋出，激發(fā)起一眾頭部房企拿地意愿，地王頻頻誕生。4月華潤(rùn)陳村地塊以及建發(fā)大瀝地塊推高地價(jià)，6月中海、龍光、保利等品牌房企將一宗宗高價(jià)地歸入囊中，地價(jià)亦隨之走到高位。六、競(jìng)品分析【恒大濱江華府，距離地塊2.9KM】1．項(xiàng)目基本情況區(qū)位：恒大集團(tuán)總資產(chǎn)2.2萬(wàn)億，世界500強(qiáng)企業(yè)138位。恒大府系，傳承恒大集團(tuán)精品筑造理念，遵從“非價(jià)值上升地不擇址、非中心不立府、非塔尖資源不占有”的嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)，耀啟禪城。佛山恒大濱江華府，23萬(wàn)方低密度18城芯公園大境，東臨祖廟商圈，西接禪西新城，坐擁黃金區(qū)位。雄踞佛山發(fā)展中軸季華路，三橫三縱三地鐵二高速一軌道，暢行灣區(qū)；緊鄰省一級(jí)學(xué)府佛山第四中學(xué)，自帶省一級(jí)幼兒園；依山傍水，佛山母親河——東平河及王借崗森林公園在側(cè)；百米樓距，奢享約1300㎡人工翠湖，建面約1000㎡雙泳池鉑金會(huì)所，醇熟風(fēng)情商業(yè)街，打造佛山經(jīng)典封面之作。項(xiàng)目總規(guī)圖：項(xiàng)目名恒大濱江華府標(biāo)準(zhǔn)地名恒大濱江華府稱(chēng)樓盤(pán)地址佛山市禪城區(qū)季華北路（佛山四中旁）開(kāi)發(fā)商佛山市禪城區(qū)恒盈展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司恒大金碧物業(yè)（佛山）物業(yè)服務(wù)有限公司總占地總建筑面積69377㎡（及預(yù)估可售面237862㎡容積率2.5面積積）管理費(fèi)2.7元/㎡/物業(yè)類(lèi)別普通住宅土地年住宅：70年月限19開(kāi)盤(pán)日2020年9月收樓時(shí)間預(yù)計(jì)2023年底首批交樓期戶(hù)數(shù)1698綠化率35%車(chē)位比1:1.15樓高A地塊15-18層，B地塊21-25層周邊商王府井百貨、賀華百貨商場(chǎng)、樂(lè)賣(mài)特廣場(chǎng)、金德麗廣場(chǎng)、源海國(guó)金商業(yè)廣場(chǎng)（智慧新業(yè)城）、綠島廣場(chǎng)、升寶廣場(chǎng)、西華里飲食文化城三橫：指季華路、張槎路、魁奇路三縱：禪西大道、佛山大道、嶺南大道高速：沈海高速、佛山一環(huán)；沈海高速跨境而過(guò)，輻射全國(guó)各地；佛山一環(huán)可一小時(shí)內(nèi)快捷抵達(dá)佛山五區(qū)。大橋：王借崗大橋、季華二橋、張槎西路過(guò)江隧道；王借崗大橋預(yù)計(jì)2020年年底通交通行，直接通達(dá)羅村；季華二橋以及張槎過(guò)江隧道也在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。軌道交通：2號(hào)線(xiàn)：一期禪城南莊——廣州南，二期西樵——高明，一期預(yù)計(jì)2021年實(shí)現(xiàn)載客運(yùn)營(yíng)；4號(hào)線(xiàn)：一期三水——南海，二期有望延至廣州，與廣州地鐵4條線(xiàn)路實(shí)現(xiàn)換乘，規(guī)劃中；7號(hào)線(xiàn)：禪城南莊——三山新城，規(guī)劃中；廣佛環(huán)線(xiàn)：佛山西站——廣州南站，預(yù)計(jì)2021建成通車(chē)。教育配佛山市第四中學(xué)（新校區(qū)）、大富小學(xué)、東方村頭小學(xué)、張槎中心小學(xué)、蓮塘小學(xué)、套佛山市外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、佛山市實(shí)驗(yàn)中學(xué)；省一級(jí)資質(zhì)幼兒園（項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套）醫(yī)療配張槎醫(yī)院蓮大分院、漢方中醫(yī)院、張槎醫(yī)院、羅村醫(yī)院、佛山市工人康復(fù)醫(yī)院、禪城套區(qū)中心醫(yī)院、佛山正骨骨科醫(yī)院、佛山市婦幼保健院；內(nèi)部配自帶省一級(jí)幼兒園、1300㎡人工翠湖，建面約1000㎡雙泳池鉑金會(huì)所，醇熟風(fēng)情商套業(yè)街景觀王借崗森林公園、綠島湖濕地公園、富竹公園、情侶公園、村頭中區(qū)健身公園、蓮塘公園項(xiàng)目進(jìn)建設(shè)中度剩余貨量785單價(jià)2021年在售：常規(guī)價(jià)1.5-1.95萬(wàn)/㎡。5月底一次性付款價(jià)1.2-1.4萬(wàn)/㎡202．戶(hù)型情況在售主要戶(hù)型去化余貨總貨量戶(hù)型面積貨量占比（套去化占比（套余貨占比（套）））三房?jī)蓮d一80-88㎡24214.25%17819%648%衛(wèi)三房?jī)蓮d兩91-100㎡94655.71%58264%36446%衛(wèi)三房?jī)蓮d兩101-111㎡37521.62%12213%25332%衛(wèi)四房?jī)蓮d三110-122㎡1357.95%313%10413%衛(wèi)總計(jì)1698100%913100%785100%戶(hù)型產(chǎn)品213．成交情況成交分析：2021.1-2021.6恒大濱江華府成交情況2500070006280.745820.846000189251910718652185722000018265182444717.6350004404.861500040003354.691000030001836.9820005000100000項(xiàng)目恒大濱江華府恒大濱江華府恒大濱江華府時(shí)間月均成交面積總成交面積均價(jià)（元/㎡）2021.1-2021.64402.6226415.74167644．客戶(hù)情況22恒大濱江華府客戶(hù)區(qū)域南莊10%石灣10%祖廟 張槎20% 60%張槎祖廟石灣南莊恒大濱江華府客戶(hù)背景其他15% 企業(yè)員工25%事業(yè)人員10%政府人員 企業(yè)經(jīng)理15% 15%個(gè)體戶(hù)20%恒大濱江華府客戶(hù)背景企業(yè)員工企業(yè)經(jīng)理個(gè)體戶(hù)政府人員事業(yè)人員其他【弘陽(yáng)海倫堡悅江一號(hào)，距離地塊2公里】項(xiàng)目基本情況區(qū)位：海倫堡弘陽(yáng)·悅江一號(hào)，位于佛山市禪城區(qū)季華北路西側(cè)，屬于佛山禪城張槎板塊，臨近綠島湖商圈，是由海倫堡、弘陽(yáng)百億房企品牌聯(lián)袂打造的人居作品。項(xiàng)目擁一線(xiàn)東平江景，毗鄰三大公園，雙地鐵環(huán)繞，建筑類(lèi)型為塔樓、聯(lián)排、高層和多層，住宅物業(yè)類(lèi)型為普通住宅和別墅，旨在打造禪芯低密高端別墅社區(qū)。以一號(hào)作品，打造佛山人居品質(zhì)典范。海倫堡弘陽(yáng)·悅江一號(hào)項(xiàng)目占地面積約33219.87㎡，容積率為2.5，綠化率23為30%，規(guī)劃戶(hù)數(shù)為747戶(hù)。項(xiàng)目將推11、12座高層住宅產(chǎn)品，建面約94㎡三房、109㎡四房的平層產(chǎn)品，其中，94㎡三房為東南向，望小區(qū)園林，109㎡為西向望東平河。項(xiàng)目總規(guī)圖：項(xiàng)目名海倫堡弘陽(yáng)·悅江一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)地名觀瀾苑稱(chēng)樓盤(pán)地址佛山禪城區(qū)張槎東平路小布竇公園旁開(kāi)發(fā)商佛山市潤(rùn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公廣州海倫堡物業(yè)管理有限公司司總占地總建筑面積33219㎡（及預(yù)估可售面113572㎡容積率2.5面積積）24住宅：2.7管理費(fèi)元/m2/月，物業(yè)類(lèi)別普通住宅、復(fù)式住土地年住宅：70年別墅：4元宅、別墅限/m2/月開(kāi)盤(pán)日2020年6月收樓時(shí)間預(yù)計(jì)2022年12月30日交付期戶(hù)數(shù)747綠化率30%車(chē)位比1:1.002樓高洋房31層、別墅6層生活配套王府井百貨、綠島廣場(chǎng)、新DNA廣場(chǎng)，童夢(mèng)天下（即將運(yùn)營(yíng)）臨近佛山地鐵2號(hào)線(xiàn)蓮塘站四橫五縱雙地鐵暢享廣佛同城1、毗鄰地鐵2/4號(hào)線(xiàn)，蓮塘站，便捷迅達(dá)廣佛城芯;交通2、臨近廣佛環(huán)線(xiàn)城軌禪城唯一站點(diǎn)—張槎站，1站即達(dá)佛山西站，4站即達(dá)廣州南站3、四橫交通無(wú)縫連接廣佛主動(dòng)脈“桂丹路，張槎路，季華路，魁奇路”4、暢游同城五縱交通“禪港路、東平路、季華北路、禪西大道、佛山大道”；。教育配套石灣第三小學(xué)，佛山實(shí)驗(yàn)中學(xué)(省一級(jí))、第四中學(xué)(省一級(jí))等重點(diǎn)中小學(xué)醫(yī)療配套佛山市第二人民醫(yī)院新院（在建，2023年運(yùn)營(yíng)）內(nèi)部配無(wú)套景觀小布涌公園、王借崗公園，富竹公園三園環(huán)繞項(xiàng)目進(jìn)度在建25剩余貨712量單價(jià)94㎡三房、109㎡四房的平層1.7-2.0萬(wàn)/㎡，別墅2.8-3.3萬(wàn)/㎡戶(hù)型情況在售主要戶(hù)型總貨量去化余貨戶(hù)型面積貨量占比去化占比余貨占比（套）（套）（套）三房?jī)蓮d95㎡16838%138%15592%兩衛(wèi)四房?jī)蓮d110㎡16638%148%15292%兩衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)120㎡8118%56%7694%式）別墅223㎡266%28%2492%總計(jì)441100%348%40792%戶(hù)型產(chǎn)品26成交情況成交分析：2021.1-2021.6悅江一號(hào)成交情況20001809.872500015001809120000100015000100005005000000000000000海倫堡弘陽(yáng)閱江一號(hào) 海倫堡弘陽(yáng)閱江一號(hào)海倫堡悅江一號(hào)時(shí)間月均成交面積（僅6月）總成交面積均價(jià)（元/㎡）2020.12-2021.61809.871809.8718091客戶(hù)情況27悅江一號(hào)客戶(hù)背景悅江一號(hào)客戶(hù)區(qū)域企業(yè)員城南工10%其他15%桂城25%10%企業(yè)經(jīng)張槎40%理5%事業(yè)人南莊員10%25%政府人個(gè)體戶(hù)石灣祖廟員35%5%10%10%【碧桂園世紀(jì)濱江，距離地塊600米】項(xiàng)目基本情況區(qū)位：世紀(jì)濱江是碧桂園集團(tuán)2016年提出產(chǎn)城融合戰(zhàn)略以來(lái)，在禪城片區(qū)布局的首個(gè)產(chǎn)城融合項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約122.78畝，建筑面積約35.43萬(wàn)㎡，容積率約3.23，位于佛山中心城區(qū)東平河畔，東面緊鄰智慧公園及佛山四中附屬學(xué)校（規(guī)劃小+初），西面靠近佛開(kāi)高速和佛山一環(huán)，北面與智慧新城一路之隔，地鐵2號(hào)線(xiàn)蓮塘站（在建）、廣佛環(huán)線(xiàn)張槎TOD站（在建）、14號(hào)線(xiàn)（規(guī)劃）旁，涵蓋創(chuàng)變SOHO江景公寓、綠色企業(yè)獨(dú)棟總部基地、高層研發(fā)中心、星級(jí)酒店、高端望江住宅社區(qū)等多元產(chǎn)品業(yè)態(tài)，以留住高端人才為導(dǎo)向，打造助力企業(yè)智贏未來(lái)的宜業(yè)宜居產(chǎn)城綜合體。目前高端望江住宅組團(tuán)【學(xué)府江灣】即將面市，規(guī)劃3棟低密兩梯四戶(hù)25-27層高層住宅，戶(hù)戶(hù)朝南望江布局，準(zhǔn)現(xiàn)房交付即買(mǎi)即入住，產(chǎn)品建面約98-155㎡進(jìn)階人居項(xiàng)目總規(guī)圖：28項(xiàng)目名碧桂園世紀(jì)濱江·學(xué)府江灣標(biāo)準(zhǔn)地名世紀(jì)濱江碧桂園稱(chēng)樓盤(pán)地季華二路智慧路4號(hào)址開(kāi)發(fā)商佛山世紀(jì)互聯(lián)產(chǎn)業(yè)園投資開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公碧桂園物業(yè)公司司總占地總建筑面積81853㎡（及預(yù)估可售面347000㎡容積率3.23面積積）管理費(fèi)2.7元/㎡/物業(yè)類(lèi)別普通住宅土地年住宅：70年月限開(kāi)盤(pán)日2021年6月售樓時(shí)間預(yù)計(jì)2022年9月底1座開(kāi)始交付期戶(hù)數(shù)304綠化率25%車(chē)位比待定29樓高27生活配源海國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、祖廟、永利達(dá)廣場(chǎng)、綠島廣場(chǎng)、順聯(lián)廣場(chǎng)、印象套城、地鐵配套：佛山地鐵2號(hào)線(xiàn)蓮塘站距離項(xiàng)目約600米，廣佛環(huán)線(xiàn)張槎TOD站距離項(xiàng)交通目約1.5公里。2號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)于2021年底全線(xiàn)試運(yùn)行；4號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)2025年投入運(yùn)營(yíng)廣佛環(huán)線(xiàn)首段預(yù)計(jì)2021年底投入使用項(xiàng)目旁步行50米即達(dá)佛山四中附屬學(xué)校（規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，共48個(gè)班，其中小教育配學(xué)24班、初中24班，規(guī)劃學(xué)位2400個(gè)。規(guī)劃占地46722㎡，總建面約65995㎡）。套周邊有省一級(jí)的石灣一小、佛山市十四中、佛山市四中、禪城實(shí)驗(yàn)高中、市一級(jí)學(xué)校張槎中心小學(xué)、石灣二小。醫(yī)療配套禪城區(qū)中心醫(yī)院（三甲醫(yī)院）、張槎醫(yī)院、佛山市第一人民醫(yī)院內(nèi)部配套項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有四星級(jí)泳池酒店、活力商業(yè)街區(qū)景觀文翰湖公園、高鐵濕地公園、三山森林公園、林岳崗公園項(xiàng)目進(jìn)度在建剩余貨量304單價(jià)98-155㎡三四房（帶裝）,吹風(fēng)價(jià)1.8-2.2萬(wàn)/㎡戶(hù)型情況在售主要戶(hù)型總貨量貨量占去化去化占余貨余貨占戶(hù)型面積（套）比（套）比（套）比三房?jī)?8㎡7612%00%76100%廳兩衛(wèi)30四房?jī)?26㎡7649%00%76100%廳兩衛(wèi)四房?jī)?39㎡767%00%76100%廳三衛(wèi)四房?jī)?55㎡765%00%76100%廳三衛(wèi)總計(jì)304100%00%304100%戶(hù)型產(chǎn)品成交情況成交分析：碧桂園世紀(jì)濱江時(shí)間月均成交面積（僅6月）總成交面積均價(jià)（元/㎡）312020.10-2021.6僅登記僅登記僅登記【童夢(mèng)天下，距離地塊1.1公里】項(xiàng)目基本情況區(qū)位：東基童夢(mèng)天下位于季華路禪西新城板塊，季華路是佛山市最重要的交通主動(dòng)脈，佛山市政府和重要的金融機(jī)構(gòu)均設(shè)立在季華路沿線(xiàn)，項(xiàng)目的核心地理位置優(yōu)勢(shì)毋庸置疑，項(xiàng)目同時(shí)也是一個(gè)廣佛區(qū)域罕有百萬(wàn)方三地鐵上蓋樞紐中心的綜合城市體(在建中佛山二號(hào)線(xiàn)，規(guī)劃中的四號(hào)線(xiàn)、十四號(hào)線(xiàn))，作為百萬(wàn)方生活大城，是給家人一個(gè)更安心的棲息地。也是給投資者一個(gè)更放心的產(chǎn)品。東基童夢(mèng)天下為實(shí)現(xiàn)每一寸土地的價(jià)值。項(xiàng)目特邀三大“國(guó)際大咖”設(shè)計(jì)天團(tuán)：GLC建筑設(shè)計(jì)單位、ACLA園林景觀設(shè)計(jì)單位和LWK室內(nèi)設(shè)計(jì)單位，分別為建筑、園林、室內(nèi)進(jìn)行精雕細(xì)琢，致力為廣佛人民呈現(xiàn)最優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)。項(xiàng)目同時(shí)也是廣佛區(qū)域三條地鐵線(xiàn)路上蓋樞紐中心項(xiàng)目，無(wú)縫對(duì)接蓮塘站(在建中)，并且與廣佛環(huán)線(xiàn)張槎站(在建中)一站之隔，能迅速到達(dá)佛山各區(qū)、廣州市城區(qū)和廣州南站等城市核心位置，實(shí)現(xiàn)真正的多維交通環(huán)繞。東基童夢(mèng)天下二期推出產(chǎn)品豐富，涵蓋有花廷洋房，loft壹號(hào)作品和精工平層。其中公寓面積約43-66方，配置雙鑰匙和首創(chuàng)三鑰匙公寓產(chǎn)品，多功能靈動(dòng)空間，投資自住兩相宜；項(xiàng)目洋房產(chǎn)品則為約97-137㎡三至四房城央美宅，大陽(yáng)臺(tái)、大開(kāi)間設(shè)計(jì)，頂尖國(guó)際團(tuán)隊(duì)打造室內(nèi)設(shè)計(jì)，致力打造禪城地區(qū)至臻住宅社區(qū)項(xiàng)目總規(guī)圖：32項(xiàng)目名童夢(mèng)天下標(biāo)準(zhǔn)地名童夢(mèng)廣場(chǎng),童夢(mèng)家園稱(chēng)樓盤(pán)地季華一路21號(hào)址開(kāi)發(fā)商佛山市東基童悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公東業(yè)世邦司總占地總建筑面積50074㎡（及預(yù)估可售面300000㎡容積率4.12面積積）管理費(fèi)2.8元/物業(yè)類(lèi)別普通住宅，公寓土地年住宅：70年㎡·月限33開(kāi)盤(pán)日2019年11售樓時(shí)間預(yù)計(jì)2021年二期可交樓期月戶(hù)數(shù)2413綠化率25%車(chē)位比1:0.73樓高住宅：T5、T6棟-2梯5戶(hù)27層，T7棟-兩梯六戶(hù)生活配智慧新城、海灣城都規(guī)劃有集中式商業(yè)mall，綠島廣場(chǎng)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、沃爾瑪購(gòu)物套廣場(chǎng)道路：季華路，通向禪桂中心區(qū)，為佛山東西交通大動(dòng)脈，通過(guò)6大路口(禪西大道、江灣路、佛山大道、嶺南大道、南海大道、桂瀾路)，貫通佛山全城。禪西大道，貫交通通禪城、南海、順德三個(gè)區(qū)，為佛山南北交通大動(dòng)脈，北起于羅村佛山機(jī)場(chǎng)，無(wú)縫對(duì)接桂丹路、季華路。佛開(kāi)高速，通往廣佛地區(qū)的主要通道。教育配小學(xué)地段學(xué)校：張槎中心小學(xué)(市一級(jí))。初中地段學(xué)校：張槎中學(xué)，佛山市第四中學(xué)套新校區(qū)(省一級(jí))，新增學(xué)位3000多個(gè)，位于東平路東北側(cè)、沙口水廠西北側(cè)醫(yī)療配套禪城區(qū)中心醫(yī)院（石灣人民醫(yī)院）（10分鐘）、張槎醫(yī)院（20分鐘）內(nèi)部配套大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)，里面有超市，電影院，兒童主題樂(lè)園，百貨零售，休閑時(shí)尚特色餐飲，無(wú)邊界泳池，天空跑道等景觀綠島湖項(xiàng)目進(jìn)度在建剩余貨55量單價(jià)在售均價(jià)1.9-2.2萬(wàn)/㎡戶(hù)型情況在售主要戶(hù)型34總貨量貨量占去化去化占余貨余貨占戶(hù)型面積（套）比（套）比（套）比兩房?jī)?0㎡11612%10086%1614%廳一衛(wèi)三房?jī)?8㎡47449%472100%20%廳一衛(wèi)三房?jī)?8㎡677%6496%34%廳兩衛(wèi)三房?jī)?07㎡485%3573%1327%廳兩衛(wèi)四房?jī)?11㎡687%6799%11%廳兩衛(wèi)四房?jī)?19㎡445%4295%25%廳兩衛(wèi)四房?jī)?24㎡11212%11199%11%廳兩衛(wèi)四房?jī)?38㎡445%2761%1739%廳兩衛(wèi)總計(jì)973100%91894%556%戶(hù)型產(chǎn)品35成交情況成交分析：2021.1-2021.6東基童夢(mèng)天下成交情況300023400208922430.052500232002300020001482.25202891609.6120419228001982622600150020042979.4222400875.0919416685.69222001000220005002180021600021400東基童夢(mèng)天下 東基童夢(mèng)天下東基童夢(mèng)天下時(shí)間月均成交面積總成交面積均價(jià)（元/㎡）2020.10-2021.61343.688062.1119789客戶(hù)情況36童夢(mèng)天下客戶(hù)區(qū)域童夢(mèng)天下客戶(hù)背景桂城南莊5%其他企業(yè)員15%25%工25%張槎45%石灣事業(yè)人20%員政府人15%個(gè)體戶(hù)祖廟員25%15%10%七、定位與建議地塊屬于禪西新城板塊，西側(cè)為海灣城，南側(cè)為中海鳳凰熙岸，生活氛圍濃厚。毗鄰吉華路、禪西大道等主干道，臨近地鐵2號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)、廣佛環(huán)線(xiàn)交匯站的張槎站，交通通達(dá)性高。地塊周邊有智慧新城、國(guó)際火炬創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園等，有一定的產(chǎn)業(yè)支撐。附近有源海國(guó)金商業(yè)廣場(chǎng)、佛山四中附屬學(xué)校（在建中）、?？谛W(xué)、智慧公園等配套。項(xiàng)目自身土地方正平整。1．客戶(hù)定位禪西板塊的客戶(hù)大多是張槎、石灣和祖廟區(qū)域上班的客戶(hù)為主，由于季華路、禪西大道連通該區(qū)域，通達(dá)時(shí)間短。同時(shí)祖廟區(qū)域供應(yīng)量少，且價(jià)格逐步提升，市中心區(qū)域客戶(hù)外溢情況明顯，特別是首套房置業(yè)類(lèi)型客戶(hù)。本案所在禪西板塊緊鄰祖廟和季華路中心，自身?yè)碛斜憷慕煌▋?yōu)勢(shì)，未來(lái)軌道交通開(kāi)通后可再進(jìn)一步吸納二號(hào)線(xiàn)及廣佛沿線(xiàn)客戶(hù)。地塊目標(biāo)客群構(gòu)成預(yù)判結(jié)構(gòu)特征預(yù)判占比總占比首置本地居民、婚房一族20%張槎、石灣區(qū)改善本土改善型客戶(hù)5%45%域本土私營(yíng)主、陶瓷行業(yè)中高剛需型改善15%管祖廟區(qū)域首置企業(yè)職工、私企老板20%45%37改善企業(yè)中高管、小型私企主5%剛需型改善公職人員15%其余區(qū)域首置或投資投資客戶(hù)10%10%2．產(chǎn)品定位禪西板塊產(chǎn)品主要以90-128㎡的首置首改三四房產(chǎn)品為主，標(biāo)準(zhǔn)三房剛需戶(hù)型及舒適四房首改戶(hù)型是目前客戶(hù)的置業(yè)首選，選擇改善大四房的客戶(hù)數(shù)量相對(duì)較少。周邊在售項(xiàng)目東基童夢(mèng)天下產(chǎn)品跨度大，面積由80㎡兩房至138㎡四房