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文檔簡介
2023美國
l
加拿大?房地產(chǎn)的新興趨勢房地產(chǎn)新興趨勢
2023?來自以下的出版物
:房地產(chǎn)新興趨勢?2023Contents1讀者須知71Chapter3市場觀察77市場分組3Chapter1從長遠來看正火491929496Chapter4加拿大的新興趨勢房地產(chǎn)79盡管如此
,
我們還是改變了一些資本轉(zhuǎn)移到邊線
-成本與資本
:
價格發(fā)現(xiàn)的時期在房地產(chǎn)的重大轉(zhuǎn)變中ESG績效
:
加拿大的關鍵問題房地產(chǎn)或其他資產(chǎn)1216182022太多太多給我品質(zhì)
,
給我利基尋找更高的目標住房負擔能力
:
日益增長的挑戰(zhàn)房地產(chǎn)公司獎勵
-和成長的痛苦
-在太陽帶更智慧、更公平的城市基礎設施支出102107112屬性類型
Outlook市場觀察2426氣候變化對房地產(chǎn)的影響越來越大通過監(jiān)管行動
?2023年的預期最佳賭注113117受訪者33Chapter2屬性類型
Outlook多戶
:
顛簸的騎行和保險杠裁剪34贊助組織4548單戶住宅的未來工業(yè)
/
物流
:
基本面堅挺資本市場調(diào)整51辦公室
:
拼命尋求澄清它的未來6366Retail酒店房地產(chǎn)新興趨勢
2023
i?編輯領導團隊新興趨勢椅子R.
Byron
Carlock
Jr.
,
普華永道愛德華
·
沃爾特
,
城市土地研究所希爾達
·
馬丁普華永道顧問和貢獻研究人員OnayPayneAmberSchiadaLukeSmithCarlWhitakerCodyYoungAaronSen*
AbhiJainAbhinavRavi*AdamModhtaderi*AdamRose*AlecWatson*AlexHowieson*AlexSchraftDougStruckmanMatthewNicholsMatthewRosenbergMaxWorobowMaximeLessard*MeredithDeLucaMichaelLorangerMichaelShea*MichelleZhu*MikeHarris*MinhNgo*MoniquePerezMunezehWaldNadiaKing*NatalieCheng*NicholasMobilio*NickEthier*DylanAndersonEdouardGodin*EmilyPillarsEricDesmarais*EricLemay*
ErnieHudson*
EvanCohenFredericLepage*
GordonAshe*主編安德魯
·
沃倫
,
普華永道AnitaKramer,
城市土地研究所高級顧問FredCassano,PwC,加拿大
BraidenGoodchild,PwC,加拿大
MiriamGurza,PwC,加拿大
FrankMagliocco,PwC,加拿大
ChristopherJ.Potter,PwC,作者
,
第
1章和第
3章安德魯
·J·納爾遜AllanCheng作者
,
第
2章AlyssaGillandAndreaAdes*AndrewAlpersteinAndrewPopert*AndrewSimiAnnabelleLafortune*AnthonyDiNuzzo*AshleySomchanh*AshleyYanke*AveryPartiAviShahBenjaminRoyBillStaffieriBillyAmpatzis*BlakeByl格雷厄姆
·
麥高恩
*
漢Garrick
Brown,
零售業(yè)HeatherBelfor和
AhalyaSrikant,
工業(yè)娜·譚Canada張亨利
*希爾達
·加西亞
·霍華德
·權
*伊莎貝爾
·摩根
·伊蒂莎
·賈恩JasonKaplinJeffreyTaverasJenLawson*JeremyLewisSteven
Weisenburger,
普華永道,
美國LesleyDeutch,單戶住宅Paul
Fiorilla,
辦公室約翰
·
麥克馬納斯
,
多戶住宅AvikarShah,
酒店NickWorrallULI
房地產(chǎn)經(jīng)濟和資本市場中心項目人員NicoleStroudNikWoodworth*NikkiMills*PeterHarris*PhilipHeywood*PhilippeDesrochers*PhilippePourreaux*RabiyaAdhia*
RachaelFabianRachelKleinRahim
Lallani*ReneeSarriaRicardoRuizRichardMartin*RichardProbert*Rick
MunnJennifer
Milliken,
Director
NolanEyre,SeniorAssociate作者
,
第
4章格倫
·考特
·彼得
·科維西ULI編輯和制作人員JamesA.Mulligan,
高級編輯DavidJamesRose,
管理編輯
/手稿編輯
BrandonWeil,創(chuàng)意總監(jiān)
/封面設計器DeannaPineda,
繆斯廣告設計
,
設計師JessicaGordonJohnCrossman約翰
·馬西森
*約翰貢獻者PaulAngeloneLindsayBruggerJohnChangMikeHargrave羅伯托
·
埃爾南德斯
·大衛(wèi)
·
利吉特貝絲
·伯納姆
·梅斯BrendanSmithBrendanWhiteBrianNessBryanAllsopp*
CalenByersCamMonizCamilleMatute*查爾斯
·
坎帕尼克里斯
·
貝利克里斯
·迪特里克克里斯
·埃姆斯利·莫米爾
*約翰
·羅薩諾
·喬納斯
·皮特曼
·喬納森
·康諾利
·喬納森
·奧斯丁
*約CraigChapman,
出版運營高級總監(jiān)瑟夫·莫耶
*約書亞·萊文約書亞
·魯賓喬伊
·杜塔
*賈斯汀
·貝蘭格
*羅布
·夏奧多
·羅伯特
·夏奧多
·羅恩
·比杜爾卡
*羅尼
·德禪
*克里斯
·卡瓦諾ChristopherEmslieChristopherMillCindyWu*DanGenter丹
·
皮肯丹
·瑞安房地產(chǎn)新興趨勢?是普華永道的商標
,
在美國和其他國家
/
地區(qū)注冊。保留所有JustinMukai*KartikKannan*KeeganLandryKenGriffin*KendallBreshearsKhaldoonIqtait*KristenConnerKristyRomoLauraLewis*LauraLynchLaurenGarrettLeahWaldrumRyanDooleySabrinaFitzgerald*SaketAyala*SamayLuthra*SantinoGurreri*Scott權利。在普華永道
,
我們的宗旨是建立對社會的信任并解決重要問題。普華永道是一個由
155個國家的公司組成的網(wǎng)絡
,
擁有
327,000多名員工
,
致力于提供高質(zhì)量的保證
,
咨詢和稅務服務。通過訪問
www.pwc.com了解更多信息并告訴我們對您重要的事情。McDonald*SerenaLoweDanielD
'Archivio*DanielLawsonSethPromiselShaunaPeck*ShivangMahajan*SpyrosStathonikos*StephanGianoplusSteveHollinger*TatianaSmith蒂姆
·博德納蒂娜
·雷瑟湯姆
·威爾金?
2022普華永道。保留所有權利。普華永道指的是美國成員公司或其子公司或附屬公司之一
,
有時可能指的是普華永道網(wǎng)絡。每個成員公司都是一個獨立的法人實體。有關更多詳細信息
,
請參閱
www.pwc.com/
structure。DanielleAucoin*DanielleDesjardins*DarrenSpeake*
DavidBaldwinDavidHughesDavidSwerlingDavidWhiteley*
DavidYee*Lee-
AnneKovacs*LeeOverstreet?2022年
9月
,
普華永道和城市土地研究所。LilyBannisterLudaBaiden*ManishaChen*MarilynWang*MarioLongpre*MartinBernier*MartinLabrecque*MartinSchreiberMattManzaMatthewBerkowitz在美利堅合眾國印刷。保留所有權利。本出版物的任何部分不得以任何形式或任何方式復制
,唐納德
·
弗林
*電子或機械
,
包括影印和記錄
,
或通過任何信息存儲和檢索系統(tǒng)
,
未經(jīng)出版商書面許可。推薦書目清單
:特蕾莎
·
泰拉尼西
*特雷弗
·
圖姆斯
*
沃倫
·
馬爾
·
韋斯利
·馬克
*普華永道和城市土地研究所
:
房地產(chǎn)的新興趨勢
2023年。華盛頓特區(qū)
:
普華永道和城市土地研究所
,
2022年。?ISBN:
978-0-87420-481-0*總部設在加拿大。ii房地產(chǎn)新興趨勢
2023?讀者須知房地產(chǎn)新興趨勢?
是目前第
44版的趨勢和預測出版物
,
是房地產(chǎn)行業(yè)最受推崇和廣泛閱讀的預測報告之一。房地產(chǎn)新興趨勢?
2023
年
,
由普華永道和城市土地研究所聯(lián)合開展
,
對美國和加拿大的房地產(chǎn)投資和發(fā)展趨勢
,
房地產(chǎn)金融和資本市場
,
房地產(chǎn)行業(yè)
,
大都市地區(qū)以及其他房地產(chǎn)問題進行了展望。房地產(chǎn)新興趨勢?
2023
反映了作為本報告研究過程的一部分完成調(diào)查或接受采訪的個人的觀點。本文表達的觀點,包括引用的所有評論,僅從這些調(diào)查和訪談中獲得,不表達普華永道或
ULI的意見。受訪者和調(diào)查參與者代表了廣泛的行業(yè)專家,包括投資者,基金經(jīng)理,開發(fā)商,房地產(chǎn)公司,貸方,經(jīng)紀人,顧問和顧問。ULI和普華永道的研究人員親自采訪了
617名個人,并收到了來自
1,
450多名個人的調(diào)查回復,他們的公司隸屬關系如下
:
。私人業(yè)主或商業(yè)
/
多戶房地產(chǎn)開發(fā)商:35%21%11%7%房地產(chǎn)咨詢、服務公司或資產(chǎn)管理公司
:私募股權房地產(chǎn)投資者
:銀行或其他貸款人
:建筑
/
建筑服務
/
建筑公司
:房屋建筑商或住宅土地開發(fā)商
:投資經(jīng)理
/
顧問
:7%6%5%REIT或公開上市的房地產(chǎn)物業(yè)公司
:私人
REIT或非交易房地產(chǎn)公司
:其他實體:3%2%2%在本出版物中,受訪者和
/或調(diào)查受訪者的觀點已作為參與者的直接引文呈現(xiàn),沒有任何特定參與者的特定名稱歸屬。在今年的研究中,選擇被識別的采訪參與者的名單出現(xiàn)在本報告的末尾,但應該注意的是,所有受訪者都可以選擇對他們的參與保持匿名。在某些情況下,本文中包含的引語是從本報告背面未列出的受訪者那里獲得的。請注意,讀者不要試圖將任何報價歸因于特定的個人或公司。對于所有提供幫助的人
,
研究所和普華永道衷心感謝他們分享寶貴的時間和專業(yè)知識。沒有這些人的參與
,
這份報告是不可能的。房地產(chǎn)新興趨勢
2023
1?2房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議從長遠來看“短期風險是真實存在的
,
我不會輕視其中任何一個。但是如果你有長遠的眼光
,我不認為是時候恐慌.”利率在上升
,
經(jīng)濟陰云在變暗
,Exhibit1
-
12023年公司盈利前景房地產(chǎn)交易流量正在下沉
,
因為買家和賣家無法就定價達成一致。但盡管如此,我們采訪的大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)人士對今年的新興趨勢仍然對長期前景相當樂觀。并非每個人都像提供開場白的投資管理公司的首席執(zhí)行官那樣樂觀,而且該行業(yè)肯定存在一些令人不安的風險。但是,共識情緒似乎是謹慎的樂觀情緒之一,即我們將度過任何近期的低迷,并為另一個持續(xù)增長和強勁回報的時期做好準備。100%好
-極好80%60%考慮到房地產(chǎn)資產(chǎn)的性質(zhì)
,
房地產(chǎn)專家將采取長遠的眼光是有道理的
:
建筑物的構思和開發(fā)需要很長時間。即使只是簡單地收購一個
,
通常也比購買任何其他類型的金融資產(chǎn)花費更多的時間
(
和精力
)
,
而且它們通常持有的期限更長
-公平40%20%
深淵
-窮人0%2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023ptios.盡管如此,該行業(yè)中如此多的人愿意超越一些周期性的逆風,這是驚人的。一家商業(yè)房地產(chǎn)
(
CRE)
分析公司的咨詢服務負責人說
:
“經(jīng)濟衰退-
如果我們陷入衰退
-
顯然會對某些市場產(chǎn)生比其他市場更糟糕的影響,但就像其他任何事情一樣。我們將在
10年后回顧過去,今天看似天文數(shù)字的價格將在
10年后看起來很便宜。.
”資料來源
:
房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢?!窬蜆I(yè)仍在強勁增長
,
而失業(yè)救濟人數(shù)處于
1960年代以來的最低水平
;●●房價和租金處于創(chuàng)紀錄水平
,
并且仍在上漲
;
和經(jīng)濟羅夏測驗消費者支出
-占經(jīng)濟的三分之二
-今年每個月
(
至
2022年
7月
)
至根據(jù)一個流行的經(jīng)驗法則
,
美國經(jīng)濟在
2022年上半年進入衰退
,
持續(xù)了連續(xù)兩個季度
(
適度
)
下降的國內(nèi)生產(chǎn)總值
(
GDP)
。但是
,
如果我們在撰寫本文時處于衰退之中
,
那將是最奇特的。一方面
,
國民總收入
-應該是國民賬戶分類賬的收入方面少都是溫和的正增長。這種雙重性可能解釋了為什么國家經(jīng)濟研究局
-
商業(yè)周期的官方仲裁者
-
沒有然而
,
這一時期被稱為衰退。這并不意味著一切都與經(jīng)濟相適應。自2021年中期以來
,
供應管理協(xié)會編制的商業(yè)前景指數(shù)等關鍵晴雨表一直呈下降趨勢
,與
GDP持平
-
在同一時期一直是積極的
,
這表明我們衡量經(jīng)濟產(chǎn)出的方式存在缺陷。其他經(jīng)濟指標當然并不表明經(jīng)濟下滑
:房地產(chǎn)新興趨勢
2023
3?更長的更高Exhibit1
-
2美國房地產(chǎn)收益與經(jīng)濟增長隨著利率
“持續(xù)走高
”
,NCREIF500%%65%%4%根據(jù)越來越多的經(jīng)濟學家的共識
,
更深層次的全面衰退正在加劇。在全國商業(yè)經(jīng)濟協(xié)會
2022年
8月的一項調(diào)查中
,
只有四分之一的經(jīng)濟學家甚至
“有些
”
相信美聯(lián)儲可以將通貨膨脹率降低到目標范圍而不會引起衰退。初秋歐洲令人擔憂的跡象以及對即將到來的冬季取暖費飆升的預期加劇了全球經(jīng)濟前景的黯淡。40%30%20%10%GDP3%2%1%0%0%2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023*–1%這些情況對房地產(chǎn)市場來說是有問題的
:
經(jīng)濟增長放緩或下降會抑制租戶需求,
而更高的利率會提高開發(fā)或收購房地產(chǎn)的成本。這兩個因素都會削減回報并減少–10%–20%–2%–3%–4%–30%–40%–5%–6%NAREIT股票
REIT指數(shù)–5資料來源
:
NCREIF,
NAREIT,
經(jīng)濟分析局
/美國商務部
,普華永道投資者調(diào)查。價值。事實上
,
利率上升和未來市場狀況的不確定性已經(jīng)扼殺了交易
,
因為正如我們在資本市場趨勢中討論的那樣
,
賣家還沒有準備好屈服于買家日益增長的價格優(yōu)惠需求。*NCREIF/NAREIT和
2022年和
2023年的
GDP預測基于普華永道投資者調(diào)查。即使從技術上講它們不在衰退范圍內(nèi)。去年消費者信心的下降甚至更加嚴重。所有這些積極和消極的因素共同構成了一種羅夏測試
,
觀察者可以在其中得出自己對經(jīng)濟實力的結論。新視野盡管如此,并非所有的衰退都是一樣的,大多數(shù)經(jīng)濟學家以及新興趨勢的受訪者都預計,任何衰退都將是相對短暫和膚淺的。一位全球開發(fā)和投資公司的高管反映了我們采訪的幾位
CRE領導人的觀點,他說
:
“我的直覺告訴我們,我們將經(jīng)歷一場衰退,但與我們經(jīng)歷的一些更嚴重的衰退相比,它將相對溫和。我沒有看到像
2008
年經(jīng)濟衰退那樣的事情。.
”開始的結束但是
,
我們的受訪者同意一個問題
:
“目前房地產(chǎn)經(jīng)濟的潛在風險是
,
美聯(lián)儲為應對持續(xù)的通貨膨脹而采取的行動將使我們陷入衰退
,
”
一家領先咨詢公司的高級合伙人說。。但是
,
聯(lián)邦儲備銀行能否在不破壞經(jīng)濟的情況下抑制通貨膨脹
?一位著名的
CRE經(jīng)濟學家甚至說
:
“我認為我們正在進入一個健康的下降周期。今年夏天通貨膨脹率的下降使許多人認為最糟糕的時期已經(jīng)過去
,
美聯(lián)儲可能很快會放松其競爭性貨幣政策。確實
,
我們今年夏天采訪的專家的共識是,
美聯(lián)儲將在
2022年底之前停止緊縮政策
,
并在
2023年中期再次開始降息。清洗
,
熊彼特的想法
,
每隔一段時間
,
經(jīng)濟
-
包括房地產(chǎn)市場
-
需要清洗
,它洗掉壞主意
,
它洗掉不切實際的不可持續(xù)的價值觀。這種重置帶來了新的機會
,
即使它帶來了不確定性。一家開發(fā)公司的首席執(zhí)行官說
:
“我認為這是一個時刻。當我回顧歷史時
,
我沒有在這些時刻采取行動
,
我總是感到遺憾。
”現(xiàn)在
,
這種情緒似乎很樂觀。我們在夏季接受采訪的一位投資銀行高管說:
“通貨膨脹將比人們想象的要棘手一些。
”
事實證明
,
他的觀點更具先見之明。
8
月下旬
,
當美聯(lián)儲主席杰羅姆
·
鮑威爾發(fā)表年度講話時
,
人們的情緒開始發(fā)生變化。我們預計
2023年及以后的
10個新興趨勢如下
:對其他央行行長的講話肯定了美聯(lián)儲的觀點,即通脹幾乎沒有得到控制,震撼了市場。美聯(lián)儲
9
月份公布的利率公告預測,到
2023年利率將繼續(xù)上升,美聯(lián)儲官方評論消除了對此的任何疑慮。正如溫斯頓
·
丘吉爾
(
WistoChrchill)
在英國軍隊贏得了一場關鍵的第二次世界大戰(zhàn)后所警告的那樣,勝利標志著
“不是結束,甚至不是結束的開始,而是開始的結束。.
”1.
正火●房地產(chǎn)市場基本面正在
“正?;?/p>
”
,
因為一些市場由于大流行的順風減弱和潛在的周期性經(jīng)濟下滑而走弱。4房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議●●一些房地產(chǎn)行業(yè)可能會降溫
,
包括住宅和Exhibit1-32023年房地產(chǎn)問題的重要性工業(yè)
,
而其他行業(yè)可能會升溫至歷史平均水平水平
,
如酒店和零售。135不重要中等重要性非常重要隨著上限利率的上升
,
大多數(shù)資產(chǎn)的回報和價格都在下降上漲
,
交易量從創(chuàng)紀錄水平下降
,
而隨著需求恢復到更可持續(xù)的速度,
其他公司的租金收益只是在放緩。經(jīng)濟
/
金融問題利率和資本成本合格勞動力的可用性
4.38工作和收入增長
4.26在
2020年
3月開始的
COVID-19封鎖的可怕和不確定的日子里
,
幾乎所有的預測都被提出
,
美國商業(yè)房地產(chǎn)市場實際上開始了驚人的運行
,
有一些最強勁的回報
,
租金增長和價格升值率記錄。關稅
/
貿(mào)
4.24易沖突國家和地方稅
4.15貨幣匯率聯(lián)邦稅
3.88然而,并非所有類型的酒店都經(jīng)歷了最嚴重和最持續(xù)的記憶衰退,而辦公室的空間使用卻遭受了前所未有的大幅削減。而不是每個市場
:
一些美國最強大的門戶市場,如紐約市和舊金山,經(jīng)歷了居民,企業(yè)和各類租戶的急劇外流。但總體而言,在美國大部分地區(qū),房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)遠遠超過預期和歷史標準。3.42社會
/政治問題3.03住房成本和可用性地緣政治沖突政
4.213.02治極端主義移民政策流行
3.512.97病/
流行病
3.472.69氣候變化州/
地方
3.47政府預算
3.45現(xiàn)在
,
兩年多過去了
,
房地產(chǎn)投資者和經(jīng)理人正在重新認識到
,
巨大的增長和利潤最終會回落
-使用金融術語
“回歸均值
”,
或者只是“正?;?/p>
”,正如我們采訪的眾多行業(yè)專家所說。由于經(jīng)濟狀況疲軟
,
一些迫在眉睫的市場調(diào)整將是周期性的收入不平等聯(lián)邦預算
3.28赤字高等教育成本多樣性和
3.19包容性恐怖主義威脅
3.17這是大多數(shù)經(jīng)濟學家和房地產(chǎn)專業(yè)人士所期望的
,
而其他人則代表著在所有大流行引發(fā)的市場扭曲之后更多地回歸常態(tài)。3.12房地產(chǎn)
/開發(fā)問題2.94施工勞動力成本施工材料成本
4.512.88這些市場逆轉(zhuǎn)將采取幾種形式
:
隨著上限利率上升和交易量從創(chuàng)紀錄水平下降
,
大多數(shù)資產(chǎn)的價格正在下降
,
而隨著需求恢復到更可持續(xù)的水平
,其他資產(chǎn)的租金收益只是在放緩。施工勞動力可用性
4.482.87土地成本運
4.46也許最大的驚喜是
,
這些財富的逆轉(zhuǎn)正在打擊多戶和工業(yè)審判等受青睞的房地產(chǎn)行業(yè)。這并不一定意味著市場調(diào)整將是痛苦的。在許多情況下
,
最近的房地產(chǎn)價值損失只會削減已經(jīng)健康的收益。但是許多指標表明
,
(
真正的)
美好時光可能已經(jīng)過去
,
至少在一段時間內(nèi)。營成本
3.97州和地方法規(guī)租戶租賃和保留成
3.72本3.54基礎設施/
3.49運輸
3.47外殼設置為涼爽財產(chǎn)稅環(huán)境/
可3.42一位全國房屋建筑商的財務主管告訴我們
,
“我們?nèi)栽阡N售。只是沒有達到[過去兩年]之前的銷售速度
,
這是您通??床坏降乃俣?。因此
,
市場正在更加正?;?。
”的確
,
家持續(xù)性要求
3.42極端天氣帶來的風險健康和保健3.19功能市政服務削減3.02健康和安全相關政策2.99資料來源
:
2023年房地產(chǎn)新興趨勢調(diào)查。2.892.76房地產(chǎn)新興趨勢
2023
5?急劇上升
-
我們在住房負擔能力趨勢
“太多太多太多
”
中探討的話題。The
”履行中心暫停
”Exhibit1
-
4新興趨勢晴雨表
2023優(yōu)秀的購買在經(jīng)歷了數(shù)年前所未有的需求增長和租金上漲之后,白熱化的工業(yè)市場似乎也將降溫,這使租金遠高于先前的記錄。電子商務的增長正在放緩,并收回了它在大流行期間從實體零售商那里獲得的一些市場份額。在美國最大的倉庫用戶,已推遲占用許多已完成的項目,試圖轉(zhuǎn)租許多,因為它減緩其物理增長。其他主要零售商也一直在削減其分銷擴張計劃。不錯公平Hold可以肯定的是,工業(yè)部門仍然享有創(chuàng)紀錄的低空置率,因為對高質(zhì)量,位置優(yōu)越的物流設施的需求一直領先于市場的供應能力。投資者還沒有準備好放棄工業(yè)或多戶家庭,這兩者在新興趨勢調(diào)查中仍然占據(jù)主導地位。盡管如此,收視率還是比去年少了一些,而且這些高調(diào)的行業(yè)看起來并不像。像近年來一樣無懈可擊??蓱z出售深淵200720092011201320152017201920212023但是,即使認識到工業(yè)需求可能會從其迅猛的增長中完全緩解,也是一種變化
-仍然強勁,但更接近歷史模式。一家投資管理公司的負責人說
:
“雖然我們?nèi)匀幌嘈砰L期的基本面,但業(yè)務內(nèi)部仍然存在周期,因此您可能會在短時間內(nèi)看到工業(yè)市場的供過于求。.”資料來源
:
房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢。注
:
僅基于美國受訪者。自
2010年夏天觸底反彈以來
,
新的和現(xiàn)有的銷售都經(jīng)歷了不平凡的
12年
,
直到美聯(lián)儲在
2022年春天開始加息。但放緩的不僅僅是房屋銷售。住房市場的幾乎所有方面
-
無論是待售還是租賃
-
都在減速。新房價格在
2022
年
4
月達到頂峰,而現(xiàn)有房屋的價格可能在6
月份達到頂峰,此前隨著抵押貸款利率的上升,升值開始放緩。同時,公寓租金繼續(xù)上漲,但近幾個月來步伐一直在放緩。施工開始也有所放緩。截至2022
年
8
月,全國房屋建筑商協(xié)會住房市場指數(shù)已連續(xù)八個月下降至
2020年
5
月以來的最低水平?;貧w均值
,
也是盡管某些行業(yè)將以某種方式下降,但其他行業(yè)將恢復到更正常的水平。對于遭受重創(chuàng)的酒店部門,尤其是為休閑旅客提供服務的酒店,房地產(chǎn)基本面一直在改善,而且似乎越來越多的人認為,陷入困境的零售業(yè)近年來已經(jīng)超賣。一家房地產(chǎn)公司的咨詢服務主管說
:
“我認為我們現(xiàn)在已經(jīng)進行了一些重置,如果您在零售業(yè)中幸存下來,那么未來對您來說可能會很好。.”這并不是說我們正處于住房衰退中
-
遠非如此。按歷史水平衡量,房屋銷售仍處于健康水平,房價仍接近創(chuàng)紀錄水平。據(jù)我們采訪的許多專家稱,雖然多戶家庭的空置率處于四十年來的最低水平,租金每月繼續(xù)創(chuàng)下新記錄,但增長率一直在放緩,預計將進一步放緩。一家機構投資咨詢公司的負責人說:
“也許您看不到多戶市場的租金增長超過
10%
。
”“他們應該回到更多的長期歷史平均水平?!疤菬岢?/p>
”
結束了房地產(chǎn)投資回報為重置做好了準備。自新冠肺炎疫情爆發(fā)以來的兩年里
,
在強勁的房地產(chǎn)基本面和強烈的投資者需求以及超廉價債務和聯(lián)邦政府三輪刺激支出的推動下
,
收益異常強勁??偦貓?%到
4%,
也許可以抵消這個國家的一些負擔能力。
“的確
,
住房市場可能是其自身成功的部分受害者
,
因為創(chuàng)紀錄的價格和租金意味著更少的家庭有能力購買房屋或租用公寓
,
尤其是在抵押貸款利率和公用事業(yè)等與住房相關的費用方面6房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議對于
NCREIF房地產(chǎn)指數(shù)
(
NPI)
中的機構質(zhì)量房地產(chǎn)
,
在截至
2022年中期的四個季度中飆升至
20%
以上
,
幾乎是
20年平均水平的三倍。●最大的變化可能是我們工作的方式和地點。對辦公室使用和租賃的影響仍在發(fā)展
,
現(xiàn)有庫存的很大一部分可能需要重新定位以保持競爭力。但是回報將會下降。
ULI
房地產(chǎn)經(jīng)濟與資本市場中心于
2022
年
10
月對43位經(jīng)濟學家和分析人士進行了調(diào)查
,
他們預計總回報率將降至2023年
3.8%,
2024年恢復到溫和的
7%。也就是說
,
更正常的回報。即使在過去幾年的一些中斷之后
,
房地產(chǎn)市場開始在許多方面
“正?;?/p>
”
,
我們也不會在某些關鍵方面恢復以前的生活。大流行迫使我們的生活
,
工作和重建方式發(fā)生了結構性變化
,
這些變化似乎注定要至少在某種程度上持續(xù)下去
,即使沒有我們在
COVID-
19
高峰期的行為那么極端。這種前景與今年新興趨勢調(diào)查的受訪者的集體智慧相吻合。超過一半的人認為
,
明年資本化率將上升
,
回報將下降
,
這主要是由于
“利率和資本成本”
上升
,
這是我們在經(jīng)濟當然,許多活動已經(jīng)恢復到大流行前的水平,特別是那些涉及社交活動的活動。美國人又開始參加音樂會和體育賽事,至少休閑旅行者已經(jīng)回到了美國的道路和航空公司。同時,我們顯然厭倦了獨自在家鍛煉和做飯,因此健身房會員人數(shù)已恢復到歷史水平,而餐廳的銷售又回到了雜貨之上。從
2015
年開始
,
直到
COVID
-
19
關閉餐廳。調(diào)查。在經(jīng)歷了十多年的
“更低更長時間
”
之后
,
美聯(lián)儲終于將利率正?;?,
更接近歷史水平。這些不斷上升的利率已經(jīng)推高了債務成本
,
從而推高了購置和開發(fā)房地產(chǎn)的成本
,
降低了杠桿收益。然而,許多其他活動
-以及我們?nèi)绾问褂每臻g
-似乎不太可能回到舊的方式。大流行改變了我們。一家投資管理公司的董事說
:
“人們希望更快地實現(xiàn)自己的生活方式選擇。他們不太關注雇主,而更關注個人生活方式。這正在改變?nèi)藗儗⒌目捶?,對單戶住宅的看法,辦公室的使用方式以及公司的發(fā)展方向。.”Atthesametime,thefederalgovernmentisdonewithprovidingstimulus,indirectlyreducingtenantdemandforspace.Unlike一家投資管理公司的研究主管說
,
在全球金融危機
(
GFC)
和大流行期間
,
“沒有人來救援
,
現(xiàn)在我們必須吃藥
,
它來了。
”
因此
,
政府正在關閉一直在支持商業(yè)房地產(chǎn)和整體經(jīng)濟的貨幣和財政龍頭。店內(nèi)購物與網(wǎng)上購物一家開發(fā)公司的負責人這樣總結道
:
“我覺得我們一直處于這種刺激和廉價債務的高糖狀態(tài)。將會出現(xiàn)放緩。必須有這種正?;?。那么
,
這意味著什么
?
我認為這將是一點彈性
;
這將是有點動蕩。但是然后我們觸底反彈,
然后我們開始恢復增長。
”在大流行期間
,
我們的大部分支出都轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)上。零售銷售中的電子商務份額
(
不包括與汽車相關的銷售
)
從
2019年的
13%
飆升至最初的國家封鎖期間的
20%
。這耗盡了實體零售商的大量支出
,
并擠壓了該國的購物中心。2.
盡管如此
,
我們還是改變了一些隨著經(jīng)濟重新開放,越來越多的消費者再次在商店購物,在線份額不可避免地下降。但我們采訪的許多專家表示,不要指望在線支出會下降到大流行前的水平。雖然購物者最初出于安全考慮或僅僅因為商店甚至沒有開放而訴諸電子商務
-
我們真的經(jīng)歷過嗎
?
-
他們今天仍然在網(wǎng)上購物,因為它的其他好處,包括更多的便利,選擇和價格優(yōu)勢。因此,我們在網(wǎng)上消費的份額仍然很高,略低于
18%,比新冠肺炎之前的水平高出近
5
個百分點?!翊罅餍衅仁刮覀円运坪踝⒍ㄒ淌艿姆绞皆谖覀兊纳?/p>
,
工作和重建方式上進行結構性轉(zhuǎn)變。●在線支出正在從大流行高峰回落
,
但不太可能恢復到大流行前的水平。商務旅行至少在幾年內(nèi)不太可能恢復到新冠肺炎之前的水平
,
這意味著商務酒店、高級餐飲和會議設施將繼續(xù)面臨挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)新興趨勢
2023
7?購物中心和實體零售商的命運取決于答案,下游對倉庫和物流的影響。在大流行期間和之后,零售房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)遠遠好于任何人的預期,既受益于政府對零售商的直接援助,也受益于對家庭的刺激支付,他們可以保持支出,即使失業(yè)。商務旅行將隨著時間的推移繼續(xù)恢復
,
但很少有人期望水平能很快達到之前的水平。
USTA的研究顯示
,
2023年商務旅行持平
,
低于
COVID-
19之前的水平。房地產(chǎn)影響最大的將是商務酒店、高級餐飲和會議設施。但是
,隨著公司不再需要租賃空間來容納客戶拜訪
,
辦公需求也可能受到影響。然而,如果在線購物份額持續(xù)下去,這些收益可能會放緩甚至逆轉(zhuǎn),因為消費者將一些支出從商品轉(zhuǎn)移到他們在大流行期間避免的非零售服務,如旅行和娛樂。正如一位房地產(chǎn)投資信托
(REIT)分析師指出的那樣,“電子商務仍然有非常健康的增長,但這不再是我們在疫情最嚴重時的崇高期望。.”在家工作與回到辦公室沒有什么動態(tài)能觸及更多的房地產(chǎn)行業(yè)和市場,而不是我們中有多少人最終會從我們的家庭辦公室搬回公司工作場所,以及搬回的頻率。在
COVID-19發(fā)病兩年多之后,我們大多數(shù)人仍然不像以前那樣經(jīng)?;氐睫k公室?!案鞣N消息來源表明,至少在主要市場上,不到一半的上班族實際上在某一天進入辦公室。隨著在線支出增長放緩,實體零售商將有機會重新獲得一些失去的市場份額,特別是那些可以
“彌合電子商務與磚頭和棍子之間的差距
”
的市場份額。他們在大流行中存活得很好,很可能會繼續(xù)做得很好,“一位投資顧問說。其他贏家將是足智多謀的零售商,他們可以為消費者提供引人注目的購物體驗。但是,永久轉(zhuǎn)向增加在線支出最終意味著更少的購物中心和零售空間可以生存。這一水平可能最終會在今年秋天有意義地提高
,
因為一些領先的科技公司和投資銀行發(fā)布了最后通
atum,
要求其員工在勞動節(jié)之后更頻繁地返回辦公室。隨著該出版物于
2022年
9
月下旬付印
,
現(xiàn)在還不知道這段時間是否會比以前的類似截止日期更成功
,
而之前的截止日期幾乎沒有明顯影響。商務旅行與視頻會議但是工人會回來嗎
?
正如一家開發(fā)公司的高級領導所說,“每個人都仍處于事實調(diào)查模式?!霸摏Q定的輪廓現(xiàn)在已經(jīng)很熟悉了
:
雇主對控制和建筑文化的要求,對指導和協(xié)作的需求以及工人的“
對錯過的恐懼
”
將隨著時間的推移轉(zhuǎn)化為更多的辦公室工作。但是,這些因素將與節(jié)省占用成本的潛力,尤其是工人對更多位置靈活性的需求相權衡。隨著我們繼續(xù)。古老的
Buggles歌曲中有
“VideoKilledtheRadioStar”
。確實
,
隨著電視的普及
,
廣播開始褪色?,F(xiàn)在
,
在另一個時代
,
視頻會議可能會殺死
-
或至少大大減少
-
通宵商務旅行。根據(jù)美國旅行協(xié)會
(
USTA)
的數(shù)據(jù)
,
2021年國內(nèi)商務旅行支出比
2019年下降了
56%
,
而休閑旅行實際上略有增長。排除通貨膨脹對支出的影響,
旅行旅行的下降幅度更大
,
因為會議和活動的數(shù)量下降了近
80%
。用一位高級投資顧問的話說
,
“消費者行為剛剛發(fā)生了變化。大多數(shù)人不想一周上班五天。
”旅游經(jīng)濟學為
USTA進行的
2022年夏季研究預測,美國S.到
2022年,商務旅行將恢復到
2019年水平的
73%,并且至少在
2026年之前不會恢復到
Pa-demic之前的水平。公司正在限制旅行以節(jié)省成本,而員工無論如何都不愿旅行。更重要的是,他們不需要旅行,因為客戶通常不愿意親自互動,許多行業(yè)會議要么被取消,要么被轉(zhuǎn)移到網(wǎng)上。但也許核心問題是,在在家工作了這么長時間之后,我們學會了在改進的會議技術的推動下遠程開展業(yè)務。目前,緊張的勞動力市場確保員工在這些談判中占據(jù)上風,并將抵制雇主讓工人重返辦公室的愿望。但如果失業(yè)率在低迷時期上升,這種情況可能會改變。一家投資銀行的房地產(chǎn)主管說
:
“我認為,在我們經(jīng)歷經(jīng)濟衰退以及員工和雇主之間的權力變化之前,我們不會知道辦公室的結果。但我們確實知道辦公需求肯定會減少。.
”一種猜測似乎反映了我們采訪的專家的集體智慧
,
即
“可能需要刪除或重新利用
10%
至
20%
的庫存
,
而
80%
的庫存確實可以更好地提供租戶想要的東西
”,
根據(jù)研究負責人的說法。8房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議在一家資產(chǎn)管理公司。但是仍然有相當大的意見分歧:
“跳球
—
—
每個人都在猜測
,
”
一位投資者說。無論最終數(shù)字是什么
,
毫無疑問
,
今天辦公室?guī)齑娴挠幸饬x的部分將變得多余
,
可以重新開發(fā)
—
—
這是我們在“
尋找更高的目標
”
趨勢中討論的話題。與其他主要房地產(chǎn)行業(yè)相比,房價仍在緩慢上漲。此外,租戶試圖通過轉(zhuǎn)租空間直到租約到期來拋棄未使用的辦公室。經(jīng)紀人報告說,可用于轉(zhuǎn)租的辦公空間達到了創(chuàng)紀錄的水平,并且每個季度都有更多的辦公空間進入市場。除非公司最終改變方向,否則隨著租約的轉(zhuǎn)變,大部分空間最終將變成完全的空缺。同樣不確定的是如何設計空間,以最好地促進未來將主導辦公室工作的協(xié)作工作,這可能會因公司和行業(yè)而異,需要數(shù)年時間才能定義。另一個關鍵的挑戰(zhàn)是,如果大多數(shù)人在與同事在一起的三天內(nèi)進入辦公室,則要適應工人對單個工作空間的偏好。Flex空間可能是許多公司的答案,因為他們試圖找出他們的空間需求。但是,我們采訪的人中沒有人期望大量離開辦公樓。即使在最悲觀的情況下,大多數(shù)知識工作也將發(fā)生在公司辦公室,畢竟,這些辦公室旨在促進這種高價值的工作。但企業(yè)需要更多的時間來弄清楚他們需要多少空間,應該如何配置,以及應該放在哪里。正如一位經(jīng)濟學家總結的那樣,“混合希臘神話和圣經(jīng)參考,它可能更像是奧德賽,而不是出埃及記。尋找大流行后的
“新常態(tài)
”
將繼續(xù)。到目前為止,在這個漫長的發(fā)現(xiàn)期內(nèi),對寫字樓市場的影響相對較小。為了預防將來需要空間或因為無法打破租約,公司保留了辦公室。因此,物理辦公室的占用水平
(
i
。e.,
實際進入辦公室的工人所占的比例)
大大低于標準的經(jīng)濟占用指標
(租用的辦公空間的百分比),因為公司知道該怎么做。3.
資本轉(zhuǎn)移到邊線
-
或其他資產(chǎn)●在經(jīng)歷了
2022年上半年的強勁增長之后
,
房地產(chǎn)交易開始下降
,
主要是因為由于市場不確定性加劇
,
買賣雙方無法就定價達成一致。但是
,
租戶無法無限期地保留該空置空間
,
因此辦公室房東不應因相對溫和的空置水平而感到自滿。越來越多的公司正在裁員或不續(xù)簽即將到期的租約
,
因此空缺●不斷上升的債務成本和限制性承銷標準也限制了交易量。Exhibit1
-
5未來五年商業(yè)抵押貸款利率、通脹、上限利率和預期回報的預期變化100%80%Increase60%在當前水平保持穩(wěn)定大幅增加40%減少20%0%2023未來5
年2023未來5
年2023未來5
年2023未來5
年通貨膨脹商業(yè)抵押貸款利率房地產(chǎn)上限利率投資者回報預期資料來源
:
2023年房地產(chǎn)新興趨勢調(diào)查。注
:
僅基于美國受訪者。房地產(chǎn)新興趨勢
2023
9?●分母效應可能會迫使一些機構投資者減少其科創(chuàng)風險敞口
,
但任何負面影響Exhibit1
-
62023年與
2022年房地產(chǎn)資本的可用性可能會受到不斷增長的市場份額的限制by非交易型
REITs、高凈值投資者和其他非機構投資者。借貸來源3.052023非銀行金融我們?nèi)ツ甑闹饕黝}之一是
“每個人都想要
”,反映了投資者對幾乎所有類型房地產(chǎn)的深刻和廣泛需求,除了中央商務區(qū)
(
CBD)
辦公室和區(qū)域購物中心。根據(jù)
MSCIRealAssets的數(shù)據(jù),2021年的銷售額躍升至
8000億美元以上
-
幾乎是
2020年第一個大流行年份低迷總額的兩倍,比
2019年之前達到的
6000億美元紀錄高出近三分之一。激增持續(xù)到
2022年,上半年的銷售量比去年同期增長了
38%,因為即使利率的急劇上升也沒有抑制交易量。機構
3.4420222.99政府資助的3.262.973.39債務基金企業(yè)2.833.44保險公司抵押房地產(chǎn)投資信托商業(yè)銀行證券化貸款人/CMBS2.723.42但是這些最近的書并沒有說明全部情況
-它們所講述的故事可能會誤導房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。與來自行業(yè)各個角落的眾多參與者的討論證實,許多投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望
-或其他類型的資產(chǎn),如股票和債券。事實上,最近的飆升很可能反映了在預期的利率上升之前完成交易的最后一口氣。2.583.632.563.61權益來源更少的投資者3.183.742023私募股權
/
機會
/根據(jù)今年的《新興趨勢》調(diào)查
,
越來越少的投資者和貸方將為資產(chǎn)提供資本
:
13個股票和債務資本來源中的每一個對可用性的期望都下降了。在過去的十年中
,
CRE市場受益對沖基金20223.09外國投資者私人
3.54大量資本流入
,
因為另類投資類別獲得了更廣泛的接受
,
房地產(chǎn)提供了令人信服的風險調(diào)整后回報。3.003.59REITs2.983.66現(xiàn)在
,
其中一些資金流入似乎正在逆轉(zhuǎn)。投資者的興趣仍然當?shù)厮饺送顿Y者2.89機構投資者/
3.67養(yǎng)老基金2.733.40公募REITs1大幅下2降3保持不45大幅增加資料來源
:
房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢。注
:
僅基于美國受訪者。變一家投資公司的負責人說
:
“現(xiàn)在有兩個或三個
,
我認為這是正常的。
”“這也很正常。
”一家全球公司的區(qū)域負責人說
:
“隨著利率的上升
,
上限利率已經(jīng)消失。突然之間
,
事情沒有發(fā)生
,
這產(chǎn)生了破裂的交易。房地產(chǎn)和其他一切的融資成本急劇上升。因此
,
必須重新定價
,
必須重新設置一切。
”有幾種力量試圖限制投資者的需求
,
首先是我們在
“正?;?/p>
”
中討論的較低的預期回報。也限制了投資者的需求
:
債務越來越難以獲得,新興趨勢調(diào)查預計承銷標準將變得更加嚴格。正如一家領先咨詢公司的合伙人解釋的那樣,“這是借貸成本較高的
‘現(xiàn)金為王
’的情況之一,如果你是一個全現(xiàn)金買家,那么這些人可能在今天的市場上占有不成比例的份額。
”.”趨勢。利率上升使收購和建設債務變得更加昂貴
,
正當營業(yè)收入似乎注定要隨著經(jīng)濟在預期的低迷中疲軟而下滑時。確實
,
隨著買家尋求價格突破或完全退出
,
收入降低和成本提高的前景正在破壞交易。10房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議與此同時,同樣的利率上升降低了杠桿回報率,從而降低了對房地產(chǎn)的需求,也使債券和其他計息投資更具吸引力。正如一家投資銀行的房地產(chǎn)銀行業(yè)務負責人解釋的那樣,“債券收益率上升將意味著房地產(chǎn)和其他替代方案都將面臨資金供應減少和一些資金外流的問題。.
”堅信這些是正確的水平。
”
到目前為止
,
這意味著價值下降了
5
%
至
15%
,
還有更多。但是現(xiàn)在交易的資產(chǎn)太少
,
無法確定。買家擔心支付過高。一位銀行家說
:
“現(xiàn)在不是成為英雄的時候
-這意味著,現(xiàn)在不是出去積極購買東西的時候?,F(xiàn)在不是積極借款的時候。“另一方面,賣家不想賣空他們的資產(chǎn),然后看到他們以更高的價格重新交易,一旦市場好轉(zhuǎn),很少有人遭受迫使他們遭受的財務困境。這一切都轉(zhuǎn)化為更少的交易。一位機構投資者的高級顧問說
:
“這是在投資委員會中的一筆錢。目前,我們無法在投資委員會中批準收購或處置。.”而在利率不斷提高的同時
,
股票和債券價格卻在不斷下跌
,
從而引發(fā)了一些資產(chǎn)配置必須保持平衡的機構投資者的
“分母效應
”
。分母效應可以放大,
因為投資組合中的
CRE值通常是基于評估的
,
往往是向后看的。不過,此次對科創(chuàng)板組合的影響可能并不嚴重。許多機構投資者在科創(chuàng)板中的配置不足,因此他們不需要通過出售房地產(chǎn)資產(chǎn)來進行再平衡。此外,越來越多的
CRE投資者并沒有受到固定資產(chǎn)配置的控制,包括公共
REITs、私人投資公司和高凈值個人,尤其是非交易型
REITs,它們已經(jīng)成為
CRE的主要投資者之一,2021
年的資產(chǎn)價值接近
3000
億美元??偠灾M管分母效應可能不會像典型的低迷時期那樣迫使銷售,但短期內(nèi)資本可用性應該會下降。對于許多投資者來說
,
根本問題是美聯(lián)儲將繼續(xù)加息多長時間。我們在夏天咨詢了許多人認為美聯(lián)儲將在
2022年底前完成加息
,
并可能在
2023年中再次開始降息。然而
,
鮑威爾主席在
8
月底的評論使更多的觀察家認為
,
至少要到
2024
年才能緩解
,
而且似乎正在沉淀市場急劇下跌。但每個人都同意
,
在市場參與者更好地理解美聯(lián)儲的playbook
-which,
in
turn,
lights
on
when
inflation
can
be
tamed.
As
the
U.
S.head
of
real
estate
at
one
investment
bank
explained,
“That
’
s
going
to
createmore
clarity,
and
then
some
of
the
volatility
comes
down,
and
that
’
s
theopportunitytostartbuy不確定性
=猶豫也許現(xiàn)在達成交易的最大阻力是價格在哪里結算的不確定性。一位資深投資銀行家反映了我們采訪的許多專家的觀點
,
他說
:
“交易的上限比以前大25至
75個基點
,
但沒有任何交易流還將要求投資者認識到定價預期已經(jīng)改變。一位想立即投入資金的投資組合經(jīng)理說
:
“我只是不知道賣方已經(jīng)屈服到足以認識到新環(huán)境。
”Exhibit1
-
7美國債務承銷標準預測Exhibit1
-
8美國股票承銷標準預測不那么嚴格保持不變更嚴格不那么嚴格保持不變更嚴格2023
4.1%2022
20.324.8%22.371.1%18.673.834.530.136.247.42023
4.4%2022
28.02021
5.
028.8%27.966.8%18.367.131.630.261.153.7202120202019201820172016.3
9202013.124.916.88.452.445.047.044.212.955.548.751.454.252.4201921.1201817.131.534.3201711.5201635.451.712.934.013.6資料來源
:
房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢。注
:
僅基于美國受訪資料來源
:
房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢。注
:
僅基于美國受訪者。者。房地產(chǎn)新興趨勢
202311?在
COVID
-
19
成立之初
,
幾家公司成立了機會主義基金
,
以預期最終從未出現(xiàn)的所有困境。這些基金中的大多數(shù)最終都消失了或改變了重點。等待未來幾年陷入困境的交易的投資者可能會同樣感到失望。Exhibit1
-
92023年與
2022年房地產(chǎn)資本市場平衡預測收購的債務資本一家投資管理公司的研究負責人說
:
“很多出價都消失了
,
高杠桿的出價也消失了
,
但是資本市場仍然有很多深度。許多未交易的
REITs有很多錢11%67%2023202236%53%28%。仍然很高net
worth.
The
strength
of
the
U.
S.
dollar,
while
it
’
s
going
up,
also
confirmsthatforeignersliketo
own
USdollarassets.
So,there’
s
plentyof
liquidity.”5%一位養(yǎng)老基金投資組合經(jīng)理補充說
:
“我們已經(jīng)撤回了一些事情。我們更具選擇性
,
事情必須更具吸引力。您必須仔細看一下
,
重新打磨您的鉛筆。
”但是交易將完成。一位顧問總結說
:“如果交易包銷并有意義
,
那么就會有渴望和可用的資本。
”用于再融資的債務資本4.
太多太多2023202233%57%54%10%40%●住房負擔能力已降至
30
多年來的最低水平。相對于收入
,
價格和租金飆升。不斷上升的抵押貸款利率使越來越多的家庭無法獲得房屋所有權。6%●●住房長期供應不足是政府限制新供應或增加建筑成本的政策的結果
,勞動力短缺和鄰避主義加劇了這種情況。簡單地建造更多的住房可能是最明顯的用于發(fā)展
/
再開發(fā)的債務資本2023202249%43%54%9%19%27%和有效的解決方案
,
但遠非容易實現(xiàn)。供應不足在平衡供過于求資料來源
:
房地產(chǎn)調(diào)查的新興趨勢。注
:
僅基于美國受訪者。住房太貴了。這種情況已經(jīng)持續(xù)了太長時間
—
—
對于太多的人來說
,
既買不起待售住房
,
也買不起租賃住房
—
—
但是在過去的一年里
,
價格和租金飆升得甚至遙不可及。正如許多經(jīng)濟學家所預期的那樣
,
即使我們經(jīng)歷了經(jīng)濟衰退
,
預計也不會提供顯著的緩解。與其說是崩潰
,
不如說是平靜如果交易量確實下降,很少有房地產(chǎn)人士預計房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)崩盤或流動性緊縮。值得注意的是,幾乎沒有痛苦的跡象。資產(chǎn)負債表通常很強勁,杠桿率很低,價值也沒有下降很遠,所以很少有資產(chǎn)被債務淹沒。此外,如果以更高的價格和更嚴格的承銷,通常仍然可以為有需要的人提供替代融資。許多投資者和開發(fā)商愿意超越短期動蕩,專注于長期機會,這是我們在開幕式概述中介紹的主題。因此,市場上有動機的賣家的例子很少。它始于創(chuàng)紀錄的房價。TheU.S.存在的中位數(shù)
-
房價僅在
2021年就上漲了18%
以上
-
有記錄以來的最大漲幅可以追溯到
1950年代初
-
然后在
2022年中期進一步上漲了
15%
。根據(jù)全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù),加上抵押貸款利率的迅速上升,住房負擔能力已降至
30多年來相對于收入的最低水平。12房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議Exhibit1
-
101954-
2022年現(xiàn)有單戶住宅名義價格與實際價格的中位數(shù)20%15%名義價格10%5%0%–5%–10%–15%真實價格195419581962196619701974197819821986199019941998200220062010201420182022資料來源
:
DQYDJ.com,
基于全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會
,
羅伯特
·席勒和聯(lián)邦住房金融局的數(shù)據(jù)
;
由
NelsonEconomics編譯。盡管價格在夏季開始溫和下跌
,
但正如我們在
“正?;?/p>
”趨勢中所討論的那原因之一
:
現(xiàn)有的稅法對個人購房者不利。一位學者解釋說
:
“投資者不僅可以扣除一切,而且可以使單位貶值。他們還可以獲得較低的資本成本?!翱偠灾?,組裝“
水平公寓
”
投資組合的機構買家可以支付更高的價格成為房屋的高價競標者。他們也是.投資者占購房者的五分之一,與大流行前相比增加了三分之一。樣
,
全國價格仍接近創(chuàng)紀錄水平。僅抵押貸款利率的上升就產(chǎn)生了重大影響。約翰
·伯恩斯房地產(chǎn)咨詢公司計算出
,能夠負擔得起
40萬美元抵押貸款的美國家庭
-大約以
5%
的首付購買中等價位房屋所需的抵押貸款金額
-由于利率上升而減少了
1650萬
,
僅在2022年上半年。另一個供應限制是房屋建筑商的謹慎建設步伐,這是上次衰退的痕跡。一位在職業(yè)生涯早期開發(fā)住房的投資研究所所長解釋說,“當大衰退發(fā)生時,許多房屋建筑商都被庫存所困,他們說,‘
我們不會再這樣做了。我們將建造
10個新單元,隨著它們的銷售,我們將開始下一個單元,等等?!?’好痛.但根本問題是住房總體上長期供應不足,特別是在負擔得起的價格點上。挑戰(zhàn)并不新鮮。限制性分區(qū)和建筑法規(guī)阻止或限制了新的供應,而NIMBYism延遲并限制了即使是正確的項目的批準。經(jīng)濟適用房開發(fā)商抱怨說,日益復雜的交易現(xiàn)在需要更多的資本來源進行更多的承銷。一位開發(fā)商說
:
“過去我們的平均交易需要
90天才能完成,現(xiàn)在已經(jīng)超過六個月了。.”然后
,
勞動力短缺使問題更加復雜。一家住房咨詢公司的經(jīng)濟學家說
:
“整個建筑業(yè)還沒有恢復到大衰退之前的頂峰。我們看到很多勞動力離開該行業(yè)去做一些可能被認為更穩(wěn)定的事情。
”所有這些因素共同限制住房建設遠遠低于人口增長。事實上,過去十年(2010-
2019年)
相對于住房形成的單戶住房開工數(shù)量是政府開始追蹤這些趨勢以來的最低水平,是前幾十年的一半或更少,盡管自
2010年觸底以來交付量持續(xù)增加?,F(xiàn)在,許可證和房屋開工量在
2022年再次呈下降趨勢。暴跌的房屋建筑商。我們采訪的一些專家認為,單戶租賃
(
SFR)
的興起也導致待售住房的負擔能力下降。支持者認為,SFR將居住在單戶住宅中的機會擴大到那些無力購買或只是不想購買的人,同時通常會擴大租賃住房的供應。但批評人士指出,用一位住房顧問的話說,“機構資本正在推高轉(zhuǎn)售市場的價格
”,其出價高于現(xiàn)有房屋的所有者
/
居住者。房地產(chǎn)新興趨勢
202313?Exhibit1
-
11平均監(jiān)管成本占多戶開發(fā)總成本的百分比45%總計
:40.6%0.5%40%純延遲成本
(如果監(jiān)管沒有施加其他成本)可負擔性要求
(例如,包容性分區(qū))2.4%2.6%申請分區(qū)審批的費用35%30%25%20%15%10%5%2.7%3.2%授權進行建筑施工時收取的費用4.4%5.4%開發(fā)要求
(
布局、材料等
)
超越普通現(xiàn)場工作開始時的成本
(所需費用、研究等)8.5%11.1%過去
10年建筑法規(guī)的變化0%資料來源:全國房屋建筑商協(xié)會
;
國家多戶住房委員會。信心表明
,
這種下降可能會持續(xù)下去
,
直到利率環(huán)境變得更加有利。美聯(lián)儲經(jīng)濟學家的一份報告
,
也許是對封鎖幽閉恐懼癥的反應。建造的房屋確實很昂貴,特別是在大流行之后。由于供應鏈中斷,建筑成本飆升,仍然令人擔憂。正如一位房地產(chǎn)行業(yè)顧問指出的那樣,“有一個關于全球供應鏈的壓力指數(shù),這些壓力指數(shù)都表明它們正在放緩,但它們?nèi)匀惶幱诜浅8叩乃?。最后,高昂的許可費用和公用事業(yè)費用以及較大的最小批量促使開發(fā)商建造更昂貴的房屋。多戶家庭部門以前所未有的新供應增加作為回應?!霸谶^去的
10年中,我們建造的多戶住宅比
1980年以來的任何時候都要多,”
機構投資者的顧問指出。但它仍然遠遠低于需要??罩寐室呀抵劣惺芬詠淼淖畹退?,而租金的上漲速度比以往任何時候都快
-
甚至快于房價。雖然不是負擔能力計算的正式部分,但其他與住房相關的成本,如公用事業(yè)和維護,也比收入增長更快,進一步限制了家庭負擔基本住房的能力。從購房市場定價的租戶移動到更實惠隨著越來越多的家庭退出待售市場,對租賃單位的需求遠遠超過了新的供應。盡管在大流行期間人口增長急劇放緩,但許多年輕人在新冠肺炎期間與父母一起搬回家中后,渴望建立自己的家庭的需求也在上升。需求進一步增加是越來越多的年輕人選擇獨居。在我們的
“正?;?/p>
”
趨勢中指出
,
最近租金增長和房價升值的放緩對提高可負擔性沒有多大作用。那么如何解決這個問題呢
?
數(shù)百萬人已經(jīng)把事情掌握在自己手中。正如一位開發(fā)商的高管指出的那樣
,“
很多人正在轉(zhuǎn)向市場14房地產(chǎn)新興趨勢
2023?第
1
章
:
從長計議Exhibit1
-
121961-
2022年美國每
1000戶家庭的住房開工量25單戶家庭開始20多戶啟動
(5+個單位)單戶平均
=1215105多戶平均
=4.50資料來源
:
美國人口普查局和美國住房和城市發(fā)展部
;
由
NelsonEconomics匯編。注意
:
2022年的數(shù)字是到
7月為止。他們可以去買房子,而且價格更便宜?!斑@為許多早期推動者解決了這個問題,但是在許多“Zoom城鎮(zhèn)
”中,價格和租金的上漲速度要快得多,降低了他們的負擔能力,這是我們在趨勢
“獎勵和成長中的痛苦
”中討論的話題。太陽帶?!暗侥壳盀橹?,從價格最高的市場遷移還不足以真正降低這些市場的住房成本,盡管那里的成本通常上升得更慢。技術可以在實際交付房屋方面發(fā)揮更大的作用,幫助這個出了名的變革緩慢的行業(yè)帶來創(chuàng)新和成本效益。最值得注意的是預制和模塊化房屋的不同方法,其中大部分或全部房屋都在工廠中建造,然后在房屋上組裝。這些方法可以顯著減少對勞動力的需求,并以更實惠的成本縮短生產(chǎn)時間。有希望的創(chuàng)新也來自新生的單戶建筑租賃部門
,
該部門正在學習如何擴大建筑和設計規(guī)模以降低成本和開發(fā)時間
,
正如我們在第
2
章中的單戶部門概述中所解釋的那樣。人口結構和經(jīng)濟放緩也可能有助于緩解住房失衡。由于出生率和移民率都很低
,
該國的人口正以有史以來最慢的速度增長。現(xiàn)在
,
越來越少的買家正在尋找房屋政府還可以擴大經(jīng)濟適用房的生產(chǎn)。不幸的是
,
國會從后來的《兩黨基礎設施法》中刪除了擬議的《重建更好法案》中的經(jīng)濟適用房部分
,
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