某酒店投資建設(shè)案例分析

某酒店投資建設(shè)案例分析君瀾度假酒店-奢華休閑度假酒店君瀾大飯店-五星級城市會議商務(wù)酒店

君亭酒店–中高端城市及設(shè)計酒店2024/1/102君亭·品牌標(biāo)簽位居城市中心，營造私密、休閑、寧靜、輕松的商旅環(huán)境注重設(shè)計元素運用，凸顯休閑時尚的氛圍強(qiáng)化核心產(chǎn)品的品質(zhì)與個性，在關(guān)鍵產(chǎn)品方面，已經(jīng)達(dá)到五星級標(biāo)準(zhǔn)提供方便、親切的人性化服務(wù)。SSAWHOTELS君亭酒店1.上海中星君亭酒店2.杭州君亭湖濱酒店3.杭州君亭藝聯(lián)酒店4.杭州君亭廣場酒店5.義烏君亭城中城酒店6.義烏君亭華豐酒店7.紹興世貿(mào)君亭酒店8.南昌君亭紅牛酒店9.三清山畫家村君亭酒店

西湖四季10.杭州銀隆西湖四季酒店11.杭州新城西湖四季酒店12.合肥銀泰西湖四季酒店13.三亞西湖四季酒店14.德清德藍(lán)西湖四季酒店15.杭州西溪路西湖四季酒店名錄SSAWHOTELS2024/1/104主要探討的內(nèi)容1、中高端城市酒店的定位與發(fā)展？2、君亭酒店的投資與盈利模式3、我們的探索與實踐4、需要探討的問題與分析2024/1/1052024/1/106中高端城市酒店的定位與發(fā)展？解決許多酒店及物業(yè)目前的困惑，往何處去？現(xiàn)狀statusquo總量：截至2010年底，全國星級飯店總數(shù)達(dá)到13991家。

Scale:Bytheendof2010,therewere13991star-ratinghotelsinChina。2024/1/107二、三星級酒店供給量大大高于需求量

Thesupplyof2&3STARHotelsexceedsdemandhighly.2010中國星級酒店供給需求關(guān)系（單位：萬間夜）RelationofSupplyandDemandofStar-RatingHotelsinChina2007(tenthousandrooms)

2024/1/108高星級酒店：

-投入成本越來越大、硬件設(shè)施越來越奢華、功能布局越來越齊全、科技含量越來越高；-總量基本持續(xù)穩(wěn)步增長、市場進(jìn)入門檻抬高、市場風(fēng)險增大；-高能耗、高人力成本、高運營費用將給酒店的經(jīng)營帶來較大的挑戰(zhàn)；低星級酒店：

-客源檔次越來越低、維護(hù)成本越來越高、經(jīng)營效益越來越差、市場競爭越來越激烈；-總量穩(wěn)定且局部增勢緩慢、“小而全、全而不精”的產(chǎn)品現(xiàn)狀將會使其核心競爭力日漸消逝；

-在經(jīng)濟(jì)型酒店的擠壓下，市場空間進(jìn)一步委縮；2024/1/1092002-2007中國星級酒店供給變化關(guān)系（單位：萬間夜）SupplyofStar-RatingHotelsinChina2002-2007(tenthousandrooms)2002年2003年2004年2005年2006年2007年供給Supply供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year供給Supply同比Year-on-year五星級5STAR6.496.967.24%8.7425.27%10.6521.85%11.528.17%13.7319.18%四星級4STAR14.3515.769.83%22.2240.99%24.048.19%29.0020.63%33.6916.17%三星級3STAR34.6537.758.95%49.5431.23%54.229.45%59.8510.38%64.768.20%二星級2STAR30.6034.6913.37%39.0812.65%41.15.17%42.413.19%42.04-0.87%一星級1STAR3.644.1213.19%4.212.18%3.19-24.23%3.210.63%3.16-1.56%2024/1/1010市場有需求顧客的消費經(jīng)歷日益豐富、消費能力日漸增強(qiáng)，客人不想再忍受完全雷同的酒店形象所帶來的麻木感，市場需要“有特色、有靈魂、提供高度個人關(guān)注”的酒店產(chǎn)品酒店企業(yè)基于市場競爭日趨激烈的現(xiàn)狀，采用差異化戰(zhàn)略、運用BPR（BusinessProcessReengineering企業(yè)流程改造）方法、結(jié)合設(shè)計師理念，脫離批量生產(chǎn)的酒店設(shè)計的影響，重新設(shè)計產(chǎn)品，特色飯店誕生藝術(shù)靈感，實用主義與時尚主義，想象主義的完美結(jié)合，時尚、前衛(wèi)、精致和富有創(chuàng)造力。契機(jī)：中高端城市及設(shè)計酒店2024/1/1012賓客有需求300元-500元是中國酒店消費的主要群體。他們*不滿足二、三級酒店的現(xiàn)狀*不滿足經(jīng)濟(jì)型酒店的層次。*不想花太多錢去五星消費（不完全需要消費高星級酒店的附屬設(shè)施）。*希望有安靜、時尚、高品質(zhì)的私人空間，對核心產(chǎn)品有較高的要求。*關(guān)注品質(zhì)和體面。

2024/1/1013二類物業(yè)對中高端酒店的需求*對于城市商業(yè)以及新CBD等中心區(qū)塊的綜合體

高端物業(yè)、最佳的位置建最佳的配套酒店不能建五星，但需要高品質(zhì)需要文化品味房產(chǎn)推廣和項目配套的需要，由于不一定是最佳建酒店的位置，做高星級酒店配套，“三高酒店-高投入，高運行成本，高風(fēng)險?！苯?jīng)濟(jì)型酒店與物業(yè)定位差異較大。需要較高的投入產(chǎn)出比（下一節(jié)討論的盈利模式問題）

*低星級酒店的改造與出路。

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亟需一種新型的酒店產(chǎn)品來滿足他們“高品質(zhì)、中價格”的需求。（當(dāng)價格位于301-500元的區(qū)間時，市場的消費需求量最大）Anewproductshouldbecreatedtomeetspecialrequirementswhichisinhighqualitywithamodestprice.Thereisastrongdemandforhotelproductpricedbetween￥301and500.需求市場Demand2024/1/10142024/1/1015中高端城市及設(shè)計酒店的盈利模式解決眾多酒店及物業(yè)目前的困惑，如何獲得較好的贏利回報？供給市場Supply：

亟需一種高投入產(chǎn)出比的新產(chǎn)品來實現(xiàn)資本利潤最大化。

高星級酒店的投資與盈利模式：

資產(chǎn)與物業(yè)增值增長模式為主；客房和餐飲經(jīng)營增長模式不清晰；資本運營模式難度大；品牌價值增長模式遇到集團(tuán)化與國際化品牌的挑戰(zhàn)；

經(jīng)濟(jì)型酒店的投資與盈利模式：

低投入、輕資產(chǎn)、高入住率；在沒有好的盈利模式出現(xiàn)之前，續(xù)繼有發(fā)展空間

將會遇到的挑戰(zhàn)：入住率的保證、物業(yè)成本的上升、人力成本的上升

2024/1/1016盈利模式：中高端城市及設(shè)計酒店君亭酒店的探索與實踐：定位Position產(chǎn)品定位：中高端城市及設(shè)計酒店P(guān)roductPosition:Limited-Services,Exquisite,BusinessHotel客源定位：商務(wù)、旅游散客為主，小型旅游/會議團(tuán)隊為輔CustomerPosition:focusedonbusinessandtouristFIT,supplementedbysmallgroups.價格定位：介于三星與四星酒店，基本接近于四星級酒店P(guān)ricePosition:between3STARhoteland4STARhotel.物業(yè)定位：商業(yè)物業(yè)/改建經(jīng)營不佳的低星級酒店（尤其是二、三星級酒店）PropertyPosition:rebuildlowstar-ratinghotelswhichisinbadperformance,especially3STARhotels.2024/1/1017思路

NewIdeas

功能整合IntegrationofFunction剝離部分功能，實現(xiàn)“三個有效”-有效的投入產(chǎn)出-有效的單位面積利用-有效的區(qū)域利用

2024/1/1018

差異、個性、精致而有格調(diào)；

精心設(shè)計的客房；

優(yōu)雅的早餐環(huán)境；

舒適的商務(wù)洽談環(huán)境

文化氛圍

CulturalAtmosphere2024/1/10192024/1/1020君亭酒店的改造案例解決老酒店的重新進(jìn)入市場問題？2024/1/1021上海中星君亭酒店

三星級酒店；面積一萬三千平米；經(jīng)營十多年，虧損；多次轉(zhuǎn)讓；2011年初，君亭酒店接手；投入改造；周期8個月；投資1800萬元；客房167間；

開業(yè)一個月，的市場表現(xiàn)

*客房入住率85%；

平均凈房價400元/間.天；

賓客點評從原598位上升到前40位；君亭酒店的改造案例分析2024/1/1022原中星酒店餐廳原中星酒店大堂2024/1/10232024/1/10242024/1/1025君亭/西湖四季具備君亭系列的四大標(biāo)簽性特征更具設(shè)計特色、環(huán)境特色和服務(wù)特色產(chǎn)品的文化性更強(qiáng)，內(nèi)容更加豐富SSAWHOTELS新建商業(yè)及綜合體的高端配套酒店與業(yè)態(tài)？客源對象：中間消費附層，房價300-500；在城市中尋找寧靜的成功人士，尋找自我的品位。中國中產(chǎn)階層，受過良好的教育，關(guān)注商旅生活品質(zhì)，講究生活品位，同時富有文化氣息。以大型商業(yè)綜合體為主的物業(yè)，要建設(shè)能夠滿足物業(yè)投資中商業(yè)價值最大化后留下塔樓產(chǎn)生的酒店。特征

：*小大堂甚至無大堂，*無裙房空間，無法實施五星配套內(nèi)容，要有與中高端商業(yè)相匹配的酒店品質(zhì)與業(yè)態(tài)，商業(yè)物業(yè)增值空間大,但需要保值增值的經(jīng)營業(yè)態(tài)支撐