房地產(chǎn)收益法

第四章

收益法一、概念估計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膹?fù)原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價錢或價值的方法二、適用范圍有收益有潛在收益的房地產(chǎn)三、實際根據(jù)預(yù)期原理§4-1收益法概述第四章收益法四、操作步驟1、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料2、估算潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下可獲得的收入3、估算有效毛收入潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等緣由呵斥的收入損失所得到的收入4、估算運營費用維持房地產(chǎn)正常消費、運營或運用必需支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收益5、估算凈收益凈收益＝有效毛收入－運營費用6、選用適當(dāng)?shù)膹?fù)原利率7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價錢§4-1收益法概述第四章收益法§4-2收益復(fù)原法的計算公式一、普通公式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an第四章收益法通常以年為單位V——價錢ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——復(fù)原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、普通公式第四章收益法二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞r(nóng)=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第四章收益法公式用途：①直接用于計算價錢；

②不同年限價錢的換算；

③比較不同年限價錢的高低；

④用于比較法中土地運用權(quán)年限修正。第四章收益法1、直接用于計算價錢例4-7：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式獲得50年的土地運用權(quán)后經(jīng)建立并投入運用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為7.5%。試評價該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價錢。第四章收益法2、不同年限價錢的換算假設(shè)：那么有：假設(shè)：an=aN=a那么有：假設(shè)：R=r那么有：第四章收益法例4-8知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)益價錢為5000元/㎡，復(fù)原利率為8%，試求其30年收益權(quán)益的價錢。第四章收益法例4-9知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地運用權(quán)的價錢為5000元/㎡，對應(yīng)的復(fù)原利率為8%，試求假設(shè)其土地運用權(quán)為50年、復(fù)原利率為10%下的價錢。第四章收益法3、比較不同年限價錢的高低例4-10：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設(shè)復(fù)原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價錢的高低。計算A房地產(chǎn)30年的收益價錢:第四章收益法A房地產(chǎn)無限年價錢:B房地產(chǎn)無限年價錢:★A<B第四章收益法3、比較不同年限價錢的高低4、用于市場比較法中土地運用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……第四章收益法例4-11：某宗工業(yè)用地運用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準(zhǔn)地價為1500元/平方米，制定基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地運用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價設(shè)定的情況除年限不同外，其他均類似，現(xiàn)行土地復(fù)原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價錢。宗地價錢=基準(zhǔn)地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……第四章收益法a發(fā)生在期初01234……t－1tt+1……n-1naaaaa……a……a第四章收益法01234……t－1tt+1……n-1naaaa……aa……a第四章收益法a發(fā)生在期中01234……t－1tt+1……n-1n

a1a2a3a……a……a第四章收益法a發(fā)生在期末三、純收益按一定比率遞增〔減〕——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1第四章收益法ai=a(1+g)i-1例4-12某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地運用年限70年，于估價時點已運用了5年；估計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，以后每年凈收益會在上一年的根底上增長2%；該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價錢。第四章收益法01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……第四章收益法四、純收益按一定數(shù)額遞增——有限年——無限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)b第四章收益法ai=a+(i-1)b例4-13某宗房地產(chǎn)估計未來第一年的凈收益為8萬元，以后每年的凈收益會在上一年的根底上添加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價錢。第四章收益法遞減沒有無限年第四章收益法五、預(yù)知假設(shè)干年以前的凈收益和假設(shè)干年后的房地產(chǎn)價錢Vta1a2a3……at0123……t第四章收益法假設(shè)t年前的純收益每年相等假設(shè)t年前的純收益每年按一定比率g遞增假設(shè)t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增第四章收益法例4-14某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價錢為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，復(fù)原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地域?qū)⑴d建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入運用，到那時該地域?qū)⒌竭_該城市現(xiàn)有火車站地域的昌盛程度。在該城市現(xiàn)有火車站地域，同類房地產(chǎn)的價錢為5000元/㎡。據(jù)此估計新火車站建成投入運用后，新火車站地域該類房地產(chǎn)的價錢將到達5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價錢。第四章收益法例4-15估計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價錢比如今上漲10%。該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)如今的價錢。第四章收益法七、有效毛收入與運營費用的變化不同設(shè)：Ai——每一期的運營收入；Ci——每一期的運營費用，那么：ai=Ai－Ci第四章收益法Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為nAi每一期不變，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為nAi每一期以一定的數(shù)額b遞增，Ci每期固定不變，且收益年限為無限年Ai每一期以一定的比率gA遞增，Ci每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限第四章收益法如下情形，請指出哪些不能運用或有條件運用A.B.C.D.第四章收益法例4-16某房地產(chǎn)估計未來第一年的租金收入為100萬元，以后每年會在上一年的根底上遞增2%；未來第一年的費用為30萬元，以后每年會在上一年的根底上遞增1.5%；收益年限為45年，復(fù)原利率為9%，試評價該房地產(chǎn)的價錢。第四章收益法八、其他a1a2a3……ata……a0123……tt＋1……n第四章收益法例題例4-17：某寫字樓于2001年5月30日獲得50年的土地運用權(quán)，于2004年11月30日建立完成，即將投入運用，如今因抵押貸款需求評價該寫字樓于2004年12月1日的市場價錢。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開場運營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將堅持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為8%。試評價該寫字樓的價錢。01234546.5〔50-3.5〕200220250280300.…..300第四章收益法§4-3純收益、復(fù)原利率及收益年限確實定房地產(chǎn)價錢的高低取決于3個要素：1、可獲凈收益的大小，即ai的大?。?、獲得該凈收益的可靠性，即r的大?。?、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。第四章收益法一、純收益〔凈收益〕〔一〕凈收益的計算公式凈收益=潛在毛收入-空置等呵斥的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下可獲得的收入有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等緣由呵斥的收入損失所得到的收入運營費用——維持房地產(chǎn)正常運用必需支出的費用，及歸屬于其他資本或運營的收益第四章收益法運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入×〔1－運營費用率〕第四章收益法〔一〕凈收益的計算公式〔二〕不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－房地產(chǎn)稅－租賃代理費－……2、直接運營型房地產(chǎn)凈收益的求取〔1〕商業(yè)凈收益＝商品銷售收入－商品銷售本錢－……－商業(yè)利潤〔2〕工業(yè)凈收益＝銷售收入－消費本錢－……－消費利潤〔3〕農(nóng)地3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取第四章收益法〔三〕有形收益和無形收益〔四〕實踐收益和客觀收益實踐收益——在現(xiàn)狀下實踐獲得的收益客觀收益——普通正常收益強調(diào)運用客觀收益作為估價的根據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價根據(jù)第四章收益法例4-18某商店的土地運用權(quán)年限為40年，從1999年12月1日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2000年12月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元/平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米和120元/平方米，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試估算該商場2003年12月1日帶租約出賣時的正常價錢。〔1〕商店一層價錢計算a內(nèi)=200×180×〔1-25%〕×12=32.40〔萬元〕a外=200×200×〔1-25%〕×12=36.00〔萬元〕199900010203040506072039a內(nèi)……a內(nèi)a內(nèi)a外……a外0123......36第四章收益法〔2〕二層價錢計算a=200×120×〔1-25%〕×12=21.60〔萬元〕V=V1+V2=375.69+229.21=604.90〔萬元〕第四章收益法例4-18〔五〕凈收益流量的類型1、每年根本上固定不變；2、每年根本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年根本上按某個固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)那么的變動情況?！擦硟羰找媪髁康那笕?、調(diào)查求取估價對象過去3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；第四章收益法3、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3－5年的凈收益，然后采用以下等式求出a：例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，斷定其未來凈收益每年不變，經(jīng)過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，復(fù)原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價錢。第四章收益法二、復(fù)原利率〔一〕復(fù)原利率的重要性凈收益〔萬元〕復(fù)原利率〔％〕評價價值〔萬元〕54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第四章收益法二、復(fù)原利率復(fù)原利率本質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險正相關(guān)不同用途、不同性質(zhì)、不同地域、不同時間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險不同，復(fù)原利率也不同〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法第四章收益法〔二〕復(fù)原利率的本質(zhì)〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法可比實例凈收益a〔萬元/年〕價錢〔萬元〕V復(fù)原利率〔%〕11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8第四章收益法1、市場提取法試算＋線性內(nèi)插第四章收益法〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法復(fù)原利率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值3、投資收益率排序插入法復(fù)原利率確實定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。第四章收益法2、平安利率加風(fēng)險調(diào)整值法三、收益年限確實定〔一〕土地估價根據(jù)土地運用權(quán)年限來確定〔二〕建筑物估價根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定〔三〕房地估價土地的運用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命終了的時間不一致第四章收益法1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地運用權(quán)年限一同終了根據(jù)土地運用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－〔3＋5〕＝32年第四章收益法0n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地運用權(quán)年限而終了以t＝50－5＝45計算價錢V0求取t年剩余土地價值VL第四章收益法土地70年建2年用5年建筑物50年VOVL0t§4-4剩余技術(shù)及收益乘數(shù)法