某地產(chǎn)公司設(shè)計成本控制要點(diǎn)講義

設(shè)計成本控制要點(diǎn)一、本錢控制的重要性

在萬科地產(chǎn)十周年的開發(fā)歷程中，萬科首先堅持精品路線，為了保證工程質(zhì)量，合理控制工程造價本錢，強(qiáng)調(diào)工程優(yōu)質(zhì)，工程建設(shè)必須實(shí)施三大控制：工程質(zhì)量、工程工期、工程投資。本錢構(gòu)成比例見?金色家園實(shí)例?二、建設(shè)工程本錢的構(gòu)成

及控制要點(diǎn)

一〕工程本錢概念指建設(shè)工程按照建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、工期全部建成，并驗(yàn)收合格交付使用所需要的全部費(fèi)用。問題工程本錢的構(gòu)成有哪些？工程本錢的構(gòu)成見?全員的本錢控制分類通那么?本錢控制指導(dǎo)書1、各部門需編制本錢管理部：本錢管理指導(dǎo)書(總本錢)工程部：工程管理指導(dǎo)書〔結(jié)構(gòu)設(shè)備，進(jìn)度、工期及質(zhì)量〕財務(wù)部：公司費(fèi)用目標(biāo)控制指導(dǎo)書〔管理費(fèi)用〕銷售部：銷售管理指導(dǎo)書〔營銷費(fèi)用〕萬創(chuàng)：設(shè)計管理指導(dǎo)書〔規(guī)劃、設(shè)計，室外環(huán)境，裝修〕本錢控制指導(dǎo)書2、裝修控制參考數(shù)據(jù)及使用方法

見附件三、工程全過程的本錢控制原那么

一〕前期工作階段1、立項(xiàng)階段〔工程建議書、可行性研究，確定及立項(xiàng)〕2、規(guī)劃設(shè)計階段〔編制設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)行初步設(shè)計和施工圖階段〕第一局部：編制設(shè)計任務(wù)書，包括樣板房及會所的控制價〔元/套〕，綠化的總控制價〔元/小區(qū)〕，小品〔元/小區(qū)〕等；第二局部：根據(jù)設(shè)計任務(wù)書委托設(shè)計和設(shè)計投標(biāo)二〕施工階段1、建設(shè)的準(zhǔn)備〔報批手續(xù)、工程招標(biāo)、施工前期的三通一平等〕2、建設(shè)實(shí)施階段〔工程施工合同，施工管理裝修局部：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價招標(biāo)〔注意要統(tǒng)一材料的檔次及要求〕綠化及小品：根據(jù)設(shè)計投標(biāo)確定的方案進(jìn)行工程報價招標(biāo)〔注意要統(tǒng)一材料規(guī)格〕主體局部：要注意設(shè)計變更的類別問題〔設(shè)計院、乙方、甲方、客戶〕，是否與設(shè)計院商量出統(tǒng)一的管理方法〔比方：甲方統(tǒng)一變更書面格式等〕，便于控制設(shè)計院的隨意性及甲方準(zhǔn)確分析報告的總結(jié)四、工程建設(shè)三算的作用

一〕設(shè)計概算問題：1、設(shè)計概算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？2、設(shè)計概算的作用是什么？設(shè)計概算的編制單位設(shè)計院設(shè)計概算的作用1、是工程建設(shè)投資的最高限額；2、是選定合理設(shè)計方案的評定標(biāo)準(zhǔn)，是提高設(shè)計技術(shù)水平的綜合反映；3、可以利用主要消耗指標(biāo)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；4、也可在沒有工程預(yù)算情況下，作為簽訂合同的依據(jù)及工程進(jìn)度款的撥付依據(jù)；5、是控制施工圖預(yù)算、考核本錢、提高效益的依據(jù)。二〕設(shè)計預(yù)算問題：1、設(shè)計預(yù)算的編制由哪個單位負(fù)責(zé)？2、工程預(yù)算的作用是什么？工程預(yù)算的編制單位需招標(biāo)的主體工程-----甲方委托政府指定的建行及審計站。裝修、特殊及甲方分包工程----甲方預(yù)算人員工程預(yù)算的作用1、較準(zhǔn)確地反映建筑安裝工程造價；2、為各單項(xiàng)工程計算單位費(fèi)用；3、是甲方及乙方核算的根底；4、是安排施工進(jìn)度方案和統(tǒng)計工作量的根底；5、是安排甲方用款方案的根底；6、是設(shè)備及材料訂貨的依據(jù)；7、是編制工程招標(biāo)及投標(biāo)的根底；查看乙方預(yù)算的方法及本卷須知見附件三〕工程結(jié)算問題：1、工程結(jié)算的編制及審核程序？2、工程結(jié)算分為哪幾大局部？工程結(jié)算的編制及審核程序招標(biāo)的主體工程：乙方編制

報甲方預(yù)算

甲方審核

雙方核對

需審計站審核

出具三算單。裝修及綠化工程：乙方編制

報甲方萬創(chuàng)

萬創(chuàng)審核工程量

預(yù)算核對單價

雙方核對認(rèn)可工程結(jié)算分為哪幾大局部1、工程結(jié)算=工程預(yù)算+設(shè)計變更+現(xiàn)場簽證+材料價差四〕工程結(jié)算的作用1、作為核定固定資產(chǎn)最終價值，考核分析投資效益的依據(jù)；2、及時加強(qiáng)竣工決算及交付手續(xù)；3、計算本錢，便于經(jīng)濟(jì)核算，增加企業(yè)利潤；五〕工程結(jié)算原那么〔與萬創(chuàng)有關(guān)〕見附件六〕結(jié)算應(yīng)注意的問題見附件五、工程預(yù)算專業(yè)的根本概念

一〕工程預(yù)算編制的依據(jù)現(xiàn)行的建筑及安裝工程預(yù)算定額：1、各專業(yè)的設(shè)計施工圖紙2、已確定的施工方案3、工具書〔信息價、設(shè)備清單、材料手冊、費(fèi)用定額等〕4、市定額站頒發(fā)的有關(guān)計費(fèi)及調(diào)差文件二〕工程預(yù)算編制的程序1、準(zhǔn)備資料、熟悉圖紙2、按各專業(yè)計算工程量〔人工〕3、套預(yù)算定額〔人工輸入、電腦分析、計費(fèi)〕4、按各專業(yè)匯總造價及復(fù)核5、編寫說明三〕工程常用預(yù)算定額及特點(diǎn)1、土建：2000年深圳市建筑工程綜合價格2、裝飾：97年深圳市建筑裝飾工程綜合價格3、安裝：89年廣東省安裝工程單位估價表4、園林綠化：91年廣東省園林綠化工程預(yù)算定額5、市政：93年廣東省市政工程單位估價表四〕裝修預(yù)算常用定額不同所造成的單價差距1、如何界定土建〔與主體一同設(shè)計的裝修工程〕與裝飾〔屬主體已交工，甲方另行分包的裝飾工程〕2、定額工程單價差見附件3、問題：預(yù)算定額的組成？預(yù)算定額的組成1、人工費(fèi)〔乙方直接從事施工工人的根本工資〕2、材料費(fèi)〔完成工程所需的主要材料、其他材料，構(gòu)件及腳手架、模板的攤銷費(fèi)3、機(jī)械費(fèi)〔完成工程所發(fā)生機(jī)械臺班費(fèi)〕五〕按工程預(yù)算價的各類費(fèi)用所占比例1、材料費(fèi)占55—60%2、人工費(fèi)占15--20%3、機(jī)械費(fèi)占10—12%4、管理費(fèi)占10—15%六〕預(yù)算綜合管理費(fèi)用所含的內(nèi)容臨時設(shè)施費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)、雨季施工措施費(fèi)、施工管理費(fèi)、勞保基金、預(yù)算編制費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、探親增加費(fèi)、水電?！补芾砑袄麧欃M(fèi)約20%〕七〕常用的施工措施費(fèi)內(nèi)容〔屬施工組織設(shè)計