五講城市用地分類與評(píng)價(jià)

第五講城市用地分類與評(píng)價(jià)一、城市用地分類二、城市用地計(jì)算三、規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)四、城市建設(shè)用地平衡表五、城市用地適用性評(píng)價(jià)六、城市用地選擇七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

本講重點(diǎn)與難點(diǎn)：城市用地分類，城市用地構(gòu)成、規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，城市用地平衡表、城市用地評(píng)價(jià)和用地選擇。

自從《雅典憲章》將城市活動(dòng)歸結(jié)為居住、工作、游憩與交通四大活動(dòng)以來，四大功能用地的劃分就被世界上絕大多數(shù)國家所采納。但是，在城市發(fā)展歷史中曾有不同的城市用地分類方法與用途名稱。因?yàn)殡S著城市功能的變遷與增減，不僅用途分類隨之改變與增減，而且即使同一用途名稱也會(huì)有不同的涵義。不同國家對(duì)城市用地的分類不盡相同，例如中國臺(tái)北市2002年修訂的《臺(tái)北市土地使用分區(qū)管理規(guī)定》中將城市用地分為：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、行政區(qū)、文教區(qū)、倉庫區(qū)、行水區(qū)、保存區(qū)、風(fēng)景區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)和保護(hù)區(qū)等十一個(gè)方面的用途。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類一、城市用地分類-2

日本將城市用地分為：第一種居住專用地域、居住專用地域、居住地域、近鄰商業(yè)地域、商業(yè)地域、準(zhǔn)工業(yè)地域、工業(yè)地域和工業(yè)專用地域8種用途。我國把城市用地分為：居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地8種用途。

1.我國城市用地分類調(diào)整過程

我國早年城市用地功能地域劃分：有住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)及文教區(qū)等類別。為了使城市用地分類有統(tǒng)一而規(guī)定的劃分方法與名稱，并且使之具有法定性，建設(shè)部于1990年制定并頒布了《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90

）。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-3該標(biāo)準(zhǔn)把我國城市用地分為10大類、46中類和73小類三級(jí)，以滿足不同層次規(guī)劃的要求。一、城市用地分類-4

自1990年版的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》頒布以來，歷經(jīng)了20多年的時(shí)間就沒有進(jìn)行過更新。

在此期間中國經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，經(jīng)歷了國家財(cái)稅制度的改革，已經(jīng)從國家投資建城市轉(zhuǎn)變?yōu)橹醒胍坏胤秸褪袌龊狭ㄔO(shè)城市的新格局。

在規(guī)劃實(shí)踐中現(xiàn)有的用地分類體系早已不敷使用：用地復(fù)雜一些的城市不得不“創(chuàng)新出一些用地目類以便于更有效地控制城市土地使用。例如，深圳市就有符合自身狀況的土地使用分類標(biāo)準(zhǔn)。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-5一、城市用地分類-52011年，住建部制定了新的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），該標(biāo)準(zhǔn)將我國城市建設(shè)用地分為8大類、35中類、43小類。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院2.我國城市用地分類新的標(biāo)準(zhǔn)本標(biāo)準(zhǔn)適用于城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制、用地統(tǒng)計(jì)和用地管理，縣人民政府所在地的鎮(zhèn)及其它有條件的鎮(zhèn)可參照?qǐng)?zhí)行。（1）相關(guān)概念山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-6山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-7山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-8山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-9（2）用地分類①一般規(guī)定②城鄉(xiāng)用地分類

——城鄉(xiāng)用地分為2大類、9中類、14小類；2大類既建設(shè)用地（含6個(gè)中類）和非建設(shè)用地（含3個(gè)中類）。

——城鄉(xiāng)用地分類和代碼應(yīng)符合下表規(guī)定。一、城市用地分類-11一、城市用地分類-12一、城市用地分類-13③城市建設(shè)用地分類

——城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、43小類；8大類城市建設(shè)用地為：

居住用地（含3個(gè)中類）

公共管理與公共服務(wù)用地（含9個(gè)中類）

商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地（含5個(gè)中類）

工業(yè)用地（含3個(gè)中類）

物流倉儲(chǔ)用地（含3個(gè)中類）道路與交通設(shè)施用地（含5個(gè)中類）

公用設(shè)施用地（含4個(gè)中類）

綠地與廣場用地（含3個(gè)中類）

。

——城市建設(shè)用地分類和代碼應(yīng)符合下表規(guī)定。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-14一、城市用地分類-15山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-16山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-17山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-18山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院一、城市用地分類-19一、城市用地分類-20一、城市用地分類-21二、城市用地計(jì)算

1.用地面積應(yīng)按平面投影面積計(jì)算。每塊用地只計(jì)算一次，不得重復(fù)計(jì)算。

2.城市總體規(guī)劃用地，宜采用1/10000或1/5000比例尺的圖紙進(jìn)行建設(shè)用地分類計(jì)算；

控制性詳細(xì)規(guī)劃，宜采用1/2000或1/1000比例尺的圖紙進(jìn)行建設(shè)用地分類計(jì)算。

現(xiàn)狀和規(guī)劃的用地計(jì)算，應(yīng)采用同一比例尺的圖紙。

3.城市用地的計(jì)算單位應(yīng)為萬平方米（公頃），代碼為hm2

。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院城市用地?cái)?shù)字?jǐn)?shù)字統(tǒng)計(jì)精確度，應(yīng)根據(jù)圖紙比例尺確定：

1/10000的圖紙，應(yīng)精確到個(gè)位；1/5000的圖紙，應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后一位；1/2000和1/1000的圖紙，應(yīng)精確到小數(shù)點(diǎn)后兩位。

4.城市建設(shè)用地范圍與人口統(tǒng)計(jì)范圍必須一致，人口規(guī)模應(yīng)按常住人口進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

5.城市總體規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)一按下表的格式進(jìn)行匯總。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院二、城市用地計(jì)算-2二、城市用地計(jì)算-3

討論問題：（1）單位家屬院中獨(dú)立的公建，在用地調(diào)查中怎樣處理？

（2）單位家屬院中沿街底層公建，在用地調(diào)查中怎樣處理？（3）沿街混合功能建筑（例如商住樓），在用地調(diào)查中怎樣處理？《標(biāo)準(zhǔn)》中強(qiáng)調(diào)以主要功能為主，但是主要功能是以其所占面積比較？還是看各功能的相對(duì)重要性？山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院三、規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括：規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標(biāo)、規(guī)劃人均單項(xiàng)城市建設(shè)用地指標(biāo)、規(guī)劃城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)三部分。

1.規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標(biāo)山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院規(guī)劃人均城市建設(shè)用地指標(biāo)（m2/人）三、城市用地指標(biāo)-32.規(guī)劃人均單項(xiàng)城市建設(shè)用地指標(biāo)

（1）規(guī)劃人均居住用地指標(biāo)應(yīng)符合下表要求。

（2）規(guī)劃人均公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地面積不應(yīng)小于5.5m2/人;

（3）規(guī)劃人均道路與交通設(shè)施用地面積不應(yīng)小于12.0m2/人;

（4）規(guī)劃人均綠地與廣場用地面積不應(yīng)小于10.0m2/人，其中人均公園綠地不應(yīng)小于8.0m2/人。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院3.規(guī)劃城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)

（1）居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、工業(yè)用地、道路與交通設(shè)施用地、綠地與廣場用地五大類主要用地規(guī)劃占城市建設(shè)用地比例宜符合下表。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院三、城市用地指標(biāo)-4

（2）工礦城市、風(fēng)景旅游城市以及其他有特殊情況的城市，其規(guī)劃城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)可根據(jù)實(shí)際情況具體確定。四、城市建設(shè)用地平衡表

2.城市建設(shè)用地平衡表的作用城市建設(shè)用地平衡表，是用地面積和用地結(jié)構(gòu)比例的分析表，它既可以用于對(duì)土地利用現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為調(diào)整用地和制定規(guī)劃的依據(jù)；也可以分析城市土地利用的經(jīng)濟(jì)性和合理性；還可以作為城市總體規(guī)劃方案的審批依據(jù)。城市建設(shè)用地平衡表的具體作用如下：（1）用數(shù)量表明城市用地現(xiàn)狀；（2）初步審核各項(xiàng)用地分配比例是否科學(xué)合理；（3）初步評(píng)價(jià)城市環(huán)境質(zhì)量；（4）作為方案評(píng)定和管理機(jī)構(gòu)審定方案的重要依據(jù)。四、城市建設(shè)用地平衡表-2山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院五、城市用地適用性評(píng)價(jià)

城市用地適用性評(píng)價(jià)：是對(duì)土地的自然環(huán)境，按照生態(tài)系統(tǒng)需求、城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用功能和工程適宜程度，以及城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)性與可行性的評(píng)估；是為城市用地選擇和用地布局提供科學(xué)依據(jù)。

1.用地評(píng)價(jià)的要求

由于城市建設(shè)必然要落實(shí)在土地上，因此用地的工程地質(zhì)條件有著更為直接的影響和特別的重要性。但是，工程地質(zhì)條件也可能會(huì)不同程度地受到其他相關(guān)自然因素的間接影響，一些工程地質(zhì)條件較佳的地區(qū)可能也是生態(tài)環(huán)境的敏感地帶（濕地或某種生物棲息地），而這些地區(qū)在永續(xù)發(fā)展的視野下也不適宜建設(shè)。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-2山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

進(jìn)行城市用地條件的綜合評(píng)價(jià)，要注意以下幾點(diǎn)：

（1）城市用地評(píng)價(jià)是城市規(guī)劃的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，主要是為城市總體規(guī)劃服務(wù)的。在進(jìn)行局部地區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，有時(shí)也須對(duì)環(huán)境條件做更為具體的分析與評(píng)價(jià)以適應(yīng)規(guī)劃與工程設(shè)計(jì)的需要。因此，用地評(píng)價(jià)的內(nèi)容與深度要根據(jù)不同規(guī)劃階段擬定。

（2）城市用地評(píng)價(jià)需要超越狹隘的建設(shè)視野，轉(zhuǎn)變?yōu)槿虻娜司右曇?。?duì)于城市用地的評(píng)價(jià)不能僅僅考慮建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性和安全性，還需要考慮該用地在自然生態(tài)系統(tǒng)中的作用和意義，保證城市社會(huì)的永續(xù)發(fā)展和人類與自然的生態(tài)和諧。

五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-3山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

（3）用地評(píng)定不應(yīng)只是各個(gè)環(huán)境要素單獨(dú)作用的總和，而是要從環(huán)境的整體意義上考察它們相互的作用及其后果綜合地鑒定其利弊。同時(shí)，也要盡可能預(yù)計(jì)到城市建設(shè)的人為影響給自然環(huán)境條件帶來的變化對(duì)用地質(zhì)量造成新的影響，并作為評(píng)價(jià)環(huán)境質(zhì)量的一個(gè)因素先期加以考慮。

（4）要注意用地所在區(qū)域的環(huán)境背景的可能影響。

城市用地?zé)o論是工程地質(zhì)、水文地質(zhì)以及氣候等條件往往都受到區(qū)域狀態(tài)的牽制，如地震、洪水侵害、地下水的補(bǔ)給、滑坡與泥石流等方面的區(qū)域關(guān)聯(lián)性。（5）用地評(píng)定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主導(dǎo)環(huán)境條件對(duì)之分析與評(píng)價(jià)，并對(duì)與之相關(guān)的其他自然環(huán)境因素相互作用可能產(chǎn)生次生的、后發(fā)的、聯(lián)動(dòng)的影響作出評(píng)價(jià)。

五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-4山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院2.用地評(píng)價(jià)的分類（1）2006年4月1日開始執(zhí)行的《城市規(guī)劃編制辦法》中規(guī)定：中心城區(qū)規(guī)劃應(yīng)劃定禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)和已建區(qū)，并制定空間管制措施。

禁止建設(shè)區(qū)：為保護(hù)生態(tài)環(huán)境、自然和歷史文化環(huán)境，滿足基礎(chǔ)設(shè)施和公共安全等方面的需要，在總體規(guī)劃中劃定的禁止安排城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目的地區(qū)。

限制建設(shè)區(qū)：在總體規(guī)劃中劃定的，不宜安排城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目的地區(qū)；確有進(jìn)行建設(shè)必要時(shí)，安排的城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)符合城鎮(zhèn)整體和全局發(fā)展的要求，并應(yīng)嚴(yán)格控制項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)強(qiáng)度。適宜建設(shè)區(qū)：在總體規(guī)劃中劃定的可以安排城鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目的地區(qū)。

五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-5山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院（2）2009年9月1日開始執(zhí)行的《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ132-2009）中規(guī)定：城鄉(xiāng)用地評(píng)定分為不可建設(shè)用地、不宜建設(shè)用地、可建設(shè)用地、適宜建設(shè)用地四類。不可建設(shè)用地：場地工程建設(shè)適宜性很差，完全或基本不能適應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)要求，或具有很強(qiáng)的生態(tài)和人為因素影響限制的用地。不宜建設(shè)用地：場地工程建設(shè)適宜性差，必須采取特定的工程措施后才能適應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)要求，或具有較強(qiáng)的生態(tài)和人為因素影響限制的用地?？山ㄔO(shè)用地：自然條件較好，場地較適宜工程建設(shè)，需采取工程措施，條件改善后方能適應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)要求，沒有生態(tài)及人為因素影響限制的用地。

適宜建設(shè)用地：自然條件好，場地適宜工程建設(shè)，不需要或采取簡單的（一般的）工程措施即可適應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)要求,沒有生態(tài)及人為因素影響限制的用地。（3）我國城市規(guī)劃實(shí)踐中最先受到重視，至今依然應(yīng)當(dāng)重視的是建筑適宜性評(píng)價(jià)，即評(píng)價(jià)城市建設(shè)的工程地質(zhì)和自然地理?xiàng)l件，一般將之分成三類：一類用地：是指用地的工程地質(zhì)等自然環(huán)境條件比較優(yōu)越．能適應(yīng)各項(xiàng)城市設(shè)施的建設(shè)孺要．一般不需或只需稍加工程措施即可用于建設(shè)的用地。

二類用地：是指需要采取一定的工程措施改善條件后才能修建的用地。它對(duì)城市設(shè)施或工程項(xiàng)目的分布有一定的限制。

三類用地：是指不適于修建的用地?，F(xiàn)代工程技術(shù)幾無絕對(duì)難以修建的用地，所謂不適于修建的用地是指用地條件極差必須付以特殊工程技術(shù)措施后才能用作建設(shè)的用地，這取決于科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-6

——用地類別的劃分需要按各地區(qū)的具體條件相對(duì)來擬定，例如甲城市的一類用地在乙城市可能只是二類用地。

——同時(shí)，類別的多少也要視環(huán)境條件的復(fù)雜程度和規(guī)劃的要求來確定，例如有的分四類，有的只需二類即可。所以，用地分類具有地方性和實(shí)用性，不同地區(qū)不能作質(zhì)量類比。例如，坡度是山區(qū)或丘陵地區(qū)用地評(píng)定的一個(gè)必要因紊，一般是按適用程度劃分為<10%，10％一25%，>25％三類。

也有分成0一8%，8％一15%，15％一25%和＞25％四類的。

用地評(píng)定的內(nèi)容方法與深度，隨著城市規(guī)劃與工程建設(shè)學(xué)科的發(fā)展在不斷地充實(shí)和深化，這在《城鄉(xiāng)用地評(píng)平定標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ132-2009）得到很好的體現(xiàn)。

山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-7山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-8

用地評(píng)定的成果包括圖紙和文字說明，它是城市規(guī)劃文件之一。

用地評(píng)定圖可以按用地的具體情況分別表出各項(xiàng)分析與評(píng)定的內(nèi)容，如地下水深線、洪水淹沒線、地形坡度、地基承載力等。經(jīng)過綜合評(píng)價(jià)加以分類，并劃定不同類別用地的范圍。

圖紙的比例宜與規(guī)劃圖紙的比例相一致，以便于對(duì)照。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院五、城市用地適用性評(píng)價(jià)-9山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇

城市用地選擇恰當(dāng)與否，關(guān)系到城市的功能組織和城市規(guī)劃布局形態(tài)。

同時(shí)，對(duì)城市的生態(tài)友好性，建設(shè)的工程經(jīng)濟(jì)和城市的運(yùn)營管理都有一定影響。

1.用地選擇的影響因素

——建設(shè)現(xiàn)狀和使用，重大基礎(chǔ)設(shè)施，區(qū)域關(guān)系，市政設(shè)施配套，土地利用總體規(guī)劃，生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境，文化遺存，社會(huì)問題。（1）建設(shè)現(xiàn)狀和使用建設(shè)現(xiàn)狀和使用，是指用地內(nèi)已有的建筑物、構(gòu)筑物狀態(tài)，如現(xiàn)有村、鎮(zhèn)、或其他地上、地下工程設(shè)施。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-2

新城址的選擇和城市的擴(kuò)張，往往需要占用原有的村鎮(zhèn)聚居點(diǎn)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠礦或軍事設(shè)施等用地。城市需要對(duì)它們的遷移、拆除的可能性，動(dòng)遷的數(shù)量，保留的必要與價(jià)值，可利用的潛力以及經(jīng)濟(jì)代價(jià)作出評(píng)估。（2）重大基礎(chǔ)設(shè)施

重大基礎(chǔ)設(shè)施，指限制或促進(jìn)城市發(fā)展的區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施，如高速公路、鐵路和重大水利、能源設(shè)施。

在進(jìn)行城市用地選擇前，還需要對(duì)目前尚未開始建設(shè)但在國家或省市層面已經(jīng)安排的重要基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行調(diào)查研究，以確定其對(duì)于城市將產(chǎn)生何種影響，并制訂相應(yīng)的策略。

例如，高速公路可能對(duì)城市有一定割裂作用，但其出入口可能對(duì)城市產(chǎn)業(yè)的開發(fā)有強(qiáng)烈的吸引作用。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-3（3）區(qū)域關(guān)系區(qū)域關(guān)系，指一個(gè)城市與周邊其他城市或地區(qū)的關(guān)聯(lián)程度。當(dāng)今城市的發(fā)展主要依靠各種人員、信息、資本和物資的“流”來支撐，這些有形或無形的“流”都可能在空間上有所反映。當(dāng)今的城市更逐漸依靠區(qū)域整體的實(shí)力進(jìn)行競爭，各個(gè)城市或依靠強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力輻射其他城市或接受更高層次的城市的輻射，這種輻射在空間上往往體現(xiàn)為空間的相互吸引。

例如，以上海為中心的長三角城市群各個(gè)毗鄰上海的城市，幾乎都選擇向上海方向拓展以降低自身到上海的交通時(shí)距，以更好地接受上海輻射出的經(jīng)濟(jì)能量。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-4（4）市政設(shè)施配套市政設(shè)施配套，指可能選擇的用地周邊地區(qū)的水、電、氣、熱等供應(yīng)網(wǎng)絡(luò)以及道路橋梁等狀況，即市政設(shè)施環(huán)境條件。市政設(shè)施是城市建設(shè)的主要支出領(lǐng)域，其容量與水平關(guān)系到相應(yīng)建設(shè)的規(guī)模（如城市跨河發(fā)展時(shí)，橋梁的通行能力）、建設(shè)經(jīng)濟(jì)（如建設(shè)成本投入和日常運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)性）以及建設(shè)周期等問題。（5）土地利用總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃，指國土管理部門制定的土地利用總體規(guī)劃，《土地利用總體規(guī)劃》對(duì)城市用地的邊界作出了規(guī)定。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-5

從法理上說，城市總體規(guī)劃圖與土地利用總體規(guī)劃圖應(yīng)當(dāng)保持一致，但現(xiàn)實(shí)中兩者結(jié)合的并不好。從長遠(yuǎn)看，兩個(gè)部門編制的土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)向一體化的方向發(fā)展，便于維護(hù)土地利用總體規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。三規(guī)合一：將國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃中涉及到的相同內(nèi)容統(tǒng)一起來，并落實(shí)到一個(gè)共同的空間規(guī)劃平臺(tái)上，各規(guī)劃的其它內(nèi)容按相關(guān)專業(yè)要求各自補(bǔ)充完成，即為“三規(guī)合一”。在當(dāng)前規(guī)劃部門編制城市規(guī)劃，特別是總體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)該用地在國土部門《土地利用總體規(guī)劃》中各個(gè)空間的用途規(guī)定及調(diào)整的可能性有所了解，并做好必要的溝通協(xié)調(diào)工作。（6）生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境生態(tài)環(huán)境與自然環(huán)境，指用地所在的區(qū)域自然環(huán)境背景以及用地自身的自然基礎(chǔ)和環(huán)境質(zhì)量。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-6

經(jīng)過用地適用性評(píng)定，在此階段進(jìn)入選擇土地的，應(yīng)該都沒有決定性的環(huán)境問題。但是，各個(gè)發(fā)展方向之間還是存在優(yōu)劣之分，可以根據(jù)上文自然環(huán)境條件分析的內(nèi)容，對(duì)其進(jìn)行更細(xì)致的分析比選。（7）文化遺存文化遺存，指用地范圍內(nèi)地上、地下已發(fā)掘或待探明的文化遺址、文物古跡以及有關(guān)部門的保護(hù)規(guī)劃與規(guī)定等狀況。原則上，重要文化遺存都應(yīng)該列入禁建區(qū)范圍。但是，我國文明發(fā)展史源遠(yuǎn)流長，一方面許多城市的文化遺存星羅棋布、不勝枚舉，不可能將所有的文化遺存范圍都列入飛禁建區(qū)保護(hù)。

另一方面，對(duì)于一些重要遺存非常豐富的城市城市空間的選擇，也必須在遺址保護(hù)區(qū)的夾縫中尋找。

例如十三朝古都洛陽市，幾乎所有可能的發(fā)展方向都有遺址保護(hù)區(qū)的制約。盡管不在這些禁建區(qū)和文化遺存的用地上進(jìn)行開發(fā)，但城市發(fā)展接近或包圍這些遺存仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，在進(jìn)行城市用地選擇時(shí)有相對(duì)的優(yōu)勢和劣勢之分。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-8

（8）社會(huì)問題社會(huì)問題，指用地的產(chǎn)權(quán)歸屬、涉及原住民或企業(yè)的社會(huì)、民族、經(jīng)濟(jì)等方面問題。2007年，我國頒布《中華人民共和國物權(quán)法》，以法律的形式明確了“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利（第三十九條）”。同時(shí)，第四十一條指出：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用保障被征地……這些都對(duì)城市用地的選擇提出了更高的要求。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-9

同時(shí)，各社會(huì)族群對(duì)于自身權(quán)利的訴求也日趨強(qiáng)烈，在一些城市中已經(jīng)出現(xiàn)了一些具有統(tǒng)治性地位的企業(yè)可以左右城市發(fā)展方向的狀況?？梢灶A(yù)見不久的將來，更多的團(tuán)體會(huì)將自身的城市發(fā)展主張通過有力的方式加以表達(dá)。伴隨全民財(cái)富的增長和社會(huì)主義民主建設(shè)的推進(jìn)，城市用地的選擇必須對(duì)社會(huì)問題賦予足夠的重視。

2.用地選擇的原則

（1）遵守《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市規(guī)劃編制方法》以及相關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)定中有關(guān)土地利用的規(guī)定。（2）了解并遵循《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》、《中華人民共和國水法》等相關(guān)國家法律中對(duì)于土地利用的相關(guān)條文規(guī)定。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-10

（3）用地選擇應(yīng)對(duì)用地的工程地質(zhì)條件作出科學(xué)的評(píng)估，要結(jié)合城市不同功能地域?qū)τ玫氐牟煌臻g與環(huán)境質(zhì)量要求，盡可能減少用地的工程準(zhǔn)備費(fèi)用，降低城市工程建設(shè)所產(chǎn)生的碳排放，同時(shí)做到地盡其利、地盡其用，合理利用土地資源和自然環(huán)境資源。（4）注意保護(hù)環(huán)境的生態(tài)結(jié)構(gòu)，原有的自然資源和水系脈絡(luò)；要注意保護(hù)地域的文化遺產(chǎn)。（5）城市用地選擇應(yīng)當(dāng)有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的意識(shí)與視角，充分體現(xiàn)出城市空間對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)、社會(huì)發(fā)展與和諧、區(qū)域共生與協(xié)作的支撐作用與促進(jìn)作用。（6）新城選址或各種開發(fā)區(qū)選址，既要滿足建設(shè)空間與環(huán)境的需要，同時(shí)要為將來進(jìn)一步發(fā)展預(yù)留余地與方向；舊城擴(kuò)建用地選擇，要結(jié)合舊區(qū)的布局結(jié)構(gòu)考慮城市擴(kuò)展重構(gòu)的合理性，要充分利用舊城的設(shè)施基礎(chǔ)節(jié)省建設(shè)投資。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院六、城市用地選擇-11

上述城市用地選擇的原則，構(gòu)成的是一個(gè)復(fù)雜的決策體系，除了法律的剛性規(guī)定以外，其他影響因素之間以及內(nèi)部都可能構(gòu)成相互沖突的兩難困境；并且這些要素之間也不存在絕對(duì)的優(yōu)先度劃分，不同城市、不同發(fā)展階段以及不同發(fā)展愿景，都可能造成各個(gè)要素在城市管理者、市民和規(guī)劃師心目中權(quán)重的變化。在很多情況下對(duì)這些影響因素和選擇原則的認(rèn)識(shí)、排序與調(diào)和，決定了城市規(guī)劃的質(zhì)量與水平；而在很大程度上，這依賴于城市規(guī)劃師的知識(shí)能力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、投入程度與溝通技巧。七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介

《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》（CJJ132-2009）適用于建制市、建制鎮(zhèn)、鄉(xiāng)（集鎮(zhèn)）、村莊總體規(guī)劃的編制以及各類開發(fā)區(qū)、獨(dú)立工業(yè)（礦）區(qū)總體規(guī)劃的編制。城鄉(xiāng)用地評(píng)定，要搜集城鄉(xiāng)用地的自然環(huán)境條件及人為影響條件資料，進(jìn)行分析研究，提高綜合評(píng)定城鄉(xiāng)用地的分類定級(jí)和適用性分析（評(píng)定指標(biāo)體系，評(píng)定方法等）的技術(shù)成果。

《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》將用地分為四類：Ⅰ類，不可建設(shè)用地；Ⅱ類，不宜建設(shè)用地；Ⅲ類，可建設(shè)用地；Ⅳ類，適宜建設(shè)用地。山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-2山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

1.術(shù)語

（1）城鄉(xiāng)用地評(píng)定：根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，對(duì)可能作為城鄉(xiāng)發(fā)展用地的自然環(huán)境條件及其工程技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì)性，進(jìn)行綜合質(zhì)量評(píng)定，以確定用地的建設(shè)適宜程度，為合理選擇城鄉(xiāng)發(fā)展用地提供依據(jù)。

（2）城鄉(xiāng)用地工程措施：符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和各項(xiàng)建設(shè)的基本要求，對(duì)準(zhǔn)備建設(shè)的城鄉(xiāng)用地需要采取的工程處理方式。

（3）特殊指標(biāo)：城鄉(xiāng)用地的建設(shè)適宜性，在自然環(huán)境條件和人為因素影響兩個(gè)方面?zhèn)€別存在的，尤其是對(duì)城鄉(xiāng)用地的安全性影響突出的限制條件和特殊因素。特殊指標(biāo)，是對(duì)城鄉(xiāng)用地影響突出的主導(dǎo)環(huán)境要素。

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-3山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

（4）基本指標(biāo)：城鄉(xiāng)用地的建設(shè)適宜性，在自然環(huán)境條件和人為因素影響方面的基本條件和普遍存在的共性因素，即在工程地質(zhì)、地形地貌、水文氣象、生態(tài)、人為影響等五個(gè)層面上的基本條件和共性因素。（5）評(píng)定區(qū)：城鄉(xiāng)現(xiàn)狀建成區(qū)用地和可能作為城市發(fā)展的用地。

（6）評(píng)定單元：城鄉(xiāng)用地評(píng)定的基本空間單位。同一評(píng)定單元內(nèi)，影響用地評(píng)定的環(huán)境要素及其自然屬性基本一致。2.一般規(guī)定

（1）城鄉(xiāng)用地評(píng)定區(qū)的范圍必須在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)劃定，并適應(yīng)城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展的需求。

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-4山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

（2）城鄉(xiāng)用地評(píng)定必須劃分確定適當(dāng)?shù)脑u(píng)定單元，評(píng)定單元的劃分方法應(yīng)符合下列規(guī)定：

——依據(jù)地貌單元、工程地質(zhì)單元分區(qū)及水系界線、洪水淹沒線、特殊價(jià)值生態(tài)區(qū)界線等劃分評(píng)定單元；

——具有強(qiáng)震區(qū)斷裂、不良地質(zhì)現(xiàn)象等特殊屬性的城鄉(xiāng)用地，按其影響范圍單獨(dú)劃分評(píng)定單元；

——結(jié)合各類保護(hù)區(qū)、控制區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)的控制范圍界線劃分評(píng)定單元。

（3）城鄉(xiāng)用地評(píng)定必須劃分確定城鄉(xiāng)用地評(píng)定單元的建設(shè)適宜性等級(jí)類別；其建設(shè)適宜性等級(jí)類別應(yīng)分為下列四類：Ⅰ類，不可建設(shè)用地；Ⅱ類，不宜建設(shè)用地；Ⅲ類，可建設(shè)用地；Ⅳ類，適宜建設(shè)用地。

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-5山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

（4）基礎(chǔ)資料①城鄉(xiāng)用地評(píng)定前，必須取得城鄉(xiāng)自然環(huán)境條件資料及下列文件和圖件資料：

1）地形圖。其比例尺大、中城市為1/10000～1/25000；各類城市的市區(qū)、新開發(fā)區(qū)及衛(wèi)星城鎮(zhèn)、小城市、建制鎮(zhèn)為1/5000～1/10000；鄉(xiāng)、村為1/1000～1/5000。

2）城鄉(xiāng)用地評(píng)定區(qū)范圍內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害嚴(yán)重的及多發(fā)區(qū)要取得地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。

3）大、中城市的城市規(guī)劃工程地質(zhì)、水文地質(zhì)勘察報(bào)告。

②城鄉(xiāng)用地評(píng)定前，應(yīng)取得下列文件和圖件資料：

1）城鄉(xiāng)總體規(guī)劃圖紙和文本；

2）城鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃、相關(guān)的國土規(guī)劃及區(qū)域規(guī)劃、江河流域規(guī)劃的圖紙和文本資料；

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-6山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

3）自然保護(hù)區(qū)、文物保護(hù)區(qū)、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)、水源保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、軍事禁區(qū)與管理區(qū)、機(jī)場凈空控制區(qū)等各類保護(hù)區(qū)、控制區(qū)的用地范圍資料。

③城鄉(xiāng)用地評(píng)定前，宜取得下列文件和圖件資料：

1）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門下達(dá)的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃編制任務(wù)書或城鄉(xiāng)用地評(píng)定專項(xiàng)任務(wù)書；

2）擬定的城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍圖、城鄉(xiāng)類別、性質(zhì)、發(fā)展規(guī)模、用地發(fā)展方向及重點(diǎn)建設(shè)區(qū)等文件。

3）小城市、建制鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和村宜取得城鄉(xiāng)規(guī)劃工程地質(zhì)、水文地質(zhì)勘察報(bào)告。

（5）評(píng)定成果的基本要求城鄉(xiāng)用地評(píng)定報(bào)告的編制成果，應(yīng)包括城鄉(xiāng)用地評(píng)定報(bào)告正文和城鄉(xiāng)用地評(píng)定圖紙兩部分。城鄉(xiāng)用地評(píng)定成果應(yīng)符合存入城市建設(shè)檔案，并輸入城鄉(xiāng)地理信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的要求。七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-7山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

評(píng)定指標(biāo)及其定性分級(jí)與定量分值3.評(píng)定指標(biāo)及其定性分級(jí)與定量分值

（1）評(píng)定指標(biāo)

①評(píng)定指標(biāo)體系符合下列規(guī)定:

1）評(píng)定指標(biāo)體系的指標(biāo)類型應(yīng)分為：基本指標(biāo)和特殊指標(biāo)兩部分。

2）評(píng)定指標(biāo)體系的各指標(biāo)類型應(yīng)由一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)兩級(jí)構(gòu)成。一級(jí)指標(biāo)為控制指標(biāo)，二級(jí)指標(biāo)為表述明細(xì)指標(biāo)。

②評(píng)定指標(biāo)體系的具體采用符合下列規(guī)定：

1）特殊指標(biāo)的一級(jí)、二級(jí)指標(biāo)，涉及者必須采用，不涉及者不得采用；

2）基本指標(biāo)的一級(jí)、二級(jí)指標(biāo)應(yīng)結(jié)合城鄉(xiāng)類別和評(píng)定單元的具體情況選擇采用。

七、城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)簡介

評(píng)定指標(biāo)及其定性分級(jí)與定量分值七、城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)簡介

評(píng)定指標(biāo)及其定性分級(jí)與定量分值七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-8山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

（2）評(píng)定指標(biāo)的定性分級(jí)與定量分值

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評(píng)定指標(biāo)及其定性分級(jí)與定量分值

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-10山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院

評(píng)定指標(biāo)及其定性分級(jí)與定量分值

七、《城鄉(xiāng)用地評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》簡介-11山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院4.評(píng)定方法（1）城鄉(xiāng)用地評(píng)定應(yīng)采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法。

①城鄉(xiāng)用地的定性分析評(píng)定方法，采用以評(píng)定單元涉及的特殊指標(biāo)對(duì)城市用地適宜性影響程度——“嚴(yán)重影響”、“較重影響”、“一般影響”的“分級(jí)定性法”。具體劃分用地的評(píng)定等級(jí)類別，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）特殊指標(biāo)至少出現(xiàn)一個(gè)“嚴(yán)重影響”（10分）級(jí)的二級(jí)指標(biāo)，即劃定為不可建設(shè)用地；

2）特殊指標(biāo)未出現(xiàn)“嚴(yán)重影響”（10分）級(jí)的二級(jí)指標(biāo)，至少出現(xiàn)一個(gè)“較重影響”（5分）級(jí)的二級(jí)