湖南綠城長(zhǎng)沙桂花城開盤考察報(bào)告

湖南綠城長(zhǎng)沙桂花城

開盤觀摩報(bào)告2005年5月27日~29日目錄第一局部長(zhǎng)沙概況第二局部長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第三局部湖南綠城簡(jiǎn)介第四局部長(zhǎng)沙桂花城簡(jiǎn)介第五局部長(zhǎng)沙桂花城開盤前營(yíng)銷工作節(jié)點(diǎn)第六局部長(zhǎng)沙桂花城開盤活動(dòng)紀(jì)實(shí)第七局部觀摩感受第一局部長(zhǎng)沙概況1、行政區(qū)劃長(zhǎng)沙市系湖南省省會(huì)，地處湖南省中東部，著名的湘江和瀏陽(yáng)河流經(jīng)市內(nèi)，現(xiàn)轄五區(qū)〔芙蓉區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)〕三縣〔長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣〕一市〔瀏陽(yáng)市〕，總面積1.18萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積556平方公里，城市建成區(qū)面積170平方公里。2004年末，長(zhǎng)沙市總?cè)丝?10萬(wàn)，其中市區(qū)人口212萬(wàn)。附件1：湖南省地圖附件2：長(zhǎng)沙市地圖2、經(jīng)濟(jì)狀況2004年長(zhǎng)沙市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破1000億元，到達(dá)1108.85億元。其人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為17638元，人均年可支配收入為11021元，消費(fèi)性支出9032元，收支比例為1：0.82。3、城市開展2003年8月?長(zhǎng)沙市2003-2021年城市總體規(guī)劃?已經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過(guò)。到2021年，長(zhǎng)沙建成區(qū)面積將到達(dá)350平方公里，市區(qū)人口到達(dá)300萬(wàn)人。長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃將圍繞以“山水洲城〞為核心目標(biāo)的建設(shè)方向。根據(jù)各區(qū)域的歷史開展特點(diǎn)，逐步形成“西文東市〞的城市格局，并充分挖掘其自身的自然及人文資源優(yōu)勢(shì)，把長(zhǎng)沙建設(shè)成為集旅游、消費(fèi)、文化為一體的區(qū)域性中心城市。未來(lái)長(zhǎng)沙市的建設(shè)重點(diǎn)將會(huì)是沿湘江兩岸的風(fēng)光帶；建設(shè)湘江四橋、五橋、六橋；拓寬城內(nèi)主干道路和出城通道；城市新區(qū)的加速建設(shè)等一大批工程工程，即“一洲兩岸，六橋三環(huán)，翻開通道，建設(shè)新區(qū)〞。附件3：長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃圖第二局部長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2004年，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)高速增長(zhǎng)，全年開發(fā)投資額到達(dá)了175.54億元，比去年同期增長(zhǎng)了43.23%，創(chuàng)歷史新高。全市商品房施工面積1462.40萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)32.19%，竣工面積591.90萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)33.54%，銷售面積450.22萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)50.44%。2004年，長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲10.94%，其中商品住房銷售均價(jià)為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。第三局部湖南綠城簡(jiǎn)介湖南綠城投資置業(yè)成立于2003年10月，注冊(cè)資本8000萬(wàn)元，公司辦公面積1800余㎡，現(xiàn)有員工47人。湖南綠城公司目前在長(zhǎng)沙有兩個(gè)開發(fā)工程，一個(gè)是位于長(zhǎng)沙雨花區(qū)的“桂花城〞工程[占地263畝]，一個(gè)是位于開福區(qū)的“青竹園〞工程[占地1000余畝]。目前“桂花城〞工程已經(jīng)于2004年10月21日開工建設(shè)，方案分兩期開發(fā)；“青竹園〞工程由于存在拆遷問(wèn)題，正在與政府協(xié)調(diào)中，方案今年9、10月開工。[公司照片][銷售中心]第四局部長(zhǎng)沙桂花城簡(jiǎn)介1、工程位置長(zhǎng)沙桂花城位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)體育新城附近，北靠長(zhǎng)沙大道〔原雨花大道〕，南臨博進(jìn)路〔規(guī)劃中〕，東接高嶺路，西鄰漢城路，交通便捷，配套完善。[區(qū)位圖]2、工程簡(jiǎn)介長(zhǎng)沙桂花城占地263畝，總建筑面積約23萬(wàn)平方米，總戶數(shù)1592戶。整個(gè)園區(qū)由多層公寓、小高層公寓、高層公寓、大型會(huì)所、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活效勞設(shè)施組成，是綠城集團(tuán)“桂花城〞系列產(chǎn)品的又一力作。工程分兩期開發(fā)，其中一期開發(fā)880戶，分四個(gè)標(biāo)段建設(shè)，以多層公寓為主；二期開發(fā)712戶，分兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)，以小高層和高層公寓為主。本次開盤房源為聞鶯苑組團(tuán)10棟多層，共計(jì)234套住宅，其中保存房源45套，推出房源189套。工程定價(jià)為：起價(jià)3580元/㎡，均價(jià)3980元/㎡，最高價(jià)4895元/㎡。截止5月31日，共簽約118套。[現(xiàn)場(chǎng)照片]3、周邊競(jìng)爭(zhēng)工程項(xiàng)目名稱星城世家西街花園水云間項(xiàng)目占地174畝247畝202畝總建筑面積22萬(wàn)㎡25萬(wàn)㎡12萬(wàn)㎡容積率1.51.370.9總戶數(shù)1200戶1300戶——建筑形態(tài)多層、小高層多層、小高層聯(lián)排別墅銷售均價(jià)3200元/㎡2868元/㎡4500元/㎡星城世家水云間第五局部長(zhǎng)沙桂花城開盤前營(yíng)銷工作節(jié)點(diǎn)

2004年3月?tīng)I(yíng)銷工作正式開始。以傳播集團(tuán)理念和介紹集團(tuán)實(shí)力為主，發(fā)新聞稿。7月借助足球比賽展示集團(tuán)形象。9月底獲得土地使用權(quán)證。10月初銷售展示中心正式對(duì)外開放，接受客戶咨詢。10月13日形象廣告正式推出，標(biāo)志著品牌導(dǎo)入工作的全面展開。10月21日項(xiàng)目開工，并參加房交會(huì)，展示集團(tuán)品牌和項(xiàng)目形象。11月初廣告集中投放，加深品牌在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Α?1月18日組織長(zhǎng)沙媒體杭州行活動(dòng)，加強(qiáng)媒體對(duì)集團(tuán)的了解與認(rèn)知。2005年1月~2月年底以“綠城營(yíng)造十個(gè)故事”為主題推出軟文，并發(fā)布賀年版硬廣告。2月底以“品質(zhì)見(jiàn)證生活”為主題強(qiáng)力推廣，開始導(dǎo)入項(xiàng)目形象。3月~5月組織意向客戶杭州行，體驗(yàn)綠城樓盤活動(dòng)。目前已經(jīng)組織了四批，客戶回來(lái)后的反饋良好，有近50%的下單量。4月21日開始預(yù)約客戶。截止預(yù)約時(shí)間，共積累了2000余位登記客戶，但預(yù)約來(lái)訪的，只有500~600人，最終參加預(yù)約登記（交納誠(chéng)意金）的只有233人。5月16日策劃湖南省建設(shè)廳組織全省的施工企業(yè)和開發(fā)商代表到長(zhǎng)沙桂花城項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)召開“工程質(zhì)量觀摩會(huì)”。5月21日舉行長(zhǎng)沙桂花城產(chǎn)品推介會(huì)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式排出選房的順序。5月28日長(zhǎng)沙桂花城開盤，預(yù)約客戶簽署《預(yù)售協(xié)議》。6月8~10日協(xié)議客戶簽署正式預(yù)售合同，并辦理按揭貸款手續(xù)。第六局部長(zhǎng)沙桂花城開盤活動(dòng)紀(jì)實(shí)1、客戶選房流程圖休息區(qū)等候選房區(qū)選房選擇房號(hào)、車位、儲(chǔ)藏室銷售人員開具房號(hào)確認(rèn)單房號(hào)、車位、儲(chǔ)藏室的房源確認(rèn)財(cái)務(wù)付款、開具收據(jù)簽署?預(yù)售協(xié)議?協(xié)議審核、蓋章選房簽約完成約定簽署合同時(shí)間，送別客戶2、選房示意圖模型銷控區(qū)簽到處休息區(qū)休息區(qū)電梯間前臺(tái)財(cái)務(wù)簽約處洽談區(qū)選房等候3、現(xiàn)場(chǎng)照片第七局部觀摩感受1、可取之處開盤方案方案充分，準(zhǔn)備工作提前落實(shí)；公司各部門的協(xié)同能力很強(qiáng)，互相給予積極的支持；參與人員的敬業(yè)精神可嘉，沒(méi)有一個(gè)人有怨言，認(rèn)真做好自己的事；對(duì)待客戶的不同要求，應(yīng)變能力很強(qiáng)，公司領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)解決，化解矛盾；利用現(xiàn)場(chǎng)緊張的氣氛，積極引導(dǎo)客戶快速下單，實(shí)現(xiàn)