海舟家具城地塊可行性研究

海舟家具城地塊可行性研究市場(chǎng)環(huán)境分析213地塊價(jià)格測(cè)算4區(qū)域價(jià)值分析地塊價(jià)值分析地塊區(qū)位項(xiàng)目地塊——海舟家具城地塊與市中心繁華商圈僅一橋（西倉(cāng)橋）之隔毗鄰西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造街區(qū)，占據(jù)稀缺資源，但四周環(huán)繞海舟公寓西倉(cāng)橋東進(jìn)路概況東進(jìn)路西起泰州西站轉(zhuǎn)盤(pán)，東至泰州東站轉(zhuǎn)盤(pán)，全長(zhǎng)2360米；南北兩側(cè)有五金店鋪、銀行、百貨商場(chǎng)、電器賣(mài)場(chǎng)、超市、數(shù)碼城等業(yè)態(tài)。區(qū)域規(guī)劃

泰州市西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造規(guī)劃范圍：北起海陽(yáng)西路，南，西起江洲北路，東至古運(yùn)河，總用地面積51公頃。1、揚(yáng)州路（轉(zhuǎn)盤(pán)以東至海陽(yáng)路與揚(yáng)州路交叉口段）變成城市支路，打造成步行景觀(guān)大道，理順交通關(guān)系，合理控制車(chē)流量；2、取消現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤(pán)，遷出西汽車(chē)站，在該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)公共綠地開(kāi)敞空間、成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等。3、規(guī)劃將現(xiàn)有海陽(yáng)路設(shè)為城市次干道。今后，往揚(yáng)州方向的車(chē)流將被引導(dǎo)進(jìn)入海陽(yáng)路，隨后進(jìn)入江州北路，在現(xiàn)有轉(zhuǎn)盤(pán)西南角進(jìn)入揚(yáng)州方向。4、改造后，將在現(xiàn)有江州北路與揚(yáng)州路交叉處形成十字路口，設(shè)置紅綠燈?，F(xiàn)有轉(zhuǎn)盤(pán)周邊將規(guī)劃為二類(lèi)居住區(qū)，同時(shí)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的鄰里中心，加強(qiáng)與古城區(qū)的關(guān)系，著力塑造建筑形象，改善城市空間關(guān)系。規(guī)劃中，每一個(gè)住宅小區(qū)的開(kāi)放空間及綠地系統(tǒng)均組織到城市開(kāi)放空間及一個(gè)小區(qū)的建筑高度、建筑形式和色彩也將統(tǒng)一到城市界面的控制之中。該地區(qū)停車(chē)場(chǎng)設(shè)置也非常充分。改造范圍內(nèi)共設(shè)置了12處地下停車(chē)場(chǎng)和2處地面停車(chē)場(chǎng)。該區(qū)域還將著重在景觀(guān)打造上做文章。方案擬設(shè)立“三點(diǎn)兩線(xiàn)”網(wǎng)狀綠化布局?！叭c(diǎn)”即原西站轉(zhuǎn)盤(pán)、改造范圍內(nèi)的揚(yáng)州路中段、海陽(yáng)路與揚(yáng)州路交叉口處設(shè)街頭公園，“兩線(xiàn)”即沿?fù)P州路、古運(yùn)河建設(shè)景觀(guān)綠化帶。區(qū)域發(fā)展定位2010年重大城市建設(shè)項(xiàng)目老東站地塊東大門(mén)改造安置區(qū)產(chǎn)業(yè)用布總廠(chǎng)地塊林機(jī)廠(chǎng)西南側(cè)地塊三河公園西大門(mén)改造安置區(qū)2010年重大城建項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析本地塊毗鄰西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)，與目前最繁華的西壩口商圈僅一橋之隔，鑒于政府對(duì)該區(qū)景觀(guān)的重點(diǎn)打造，且有意拉近與老城區(qū)的距離，因此具有景區(qū)和商圈的雙重身份。本地塊與規(guī)劃的二類(lèi)居住區(qū)僅一路之隔，且在地塊的北邊有“三點(diǎn)兩線(xiàn)”網(wǎng)狀綠化布局。區(qū)域發(fā)展定位——現(xiàn)代化的鄰里中心，與泰州目前最繁華商圈在“一條商業(yè)發(fā)展軸”上。毗鄰城市中心——占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。市場(chǎng)環(huán)境分析2項(xiàng)目印象1項(xiàng)目定位3地塊價(jià)格測(cè)算4地塊價(jià)值分析區(qū)域價(jià)值分析地塊指標(biāo)解讀假設(shè)該地塊面積：2.5萬(wàn)方；以容積率1.3計(jì)算，建筑面積約：32500㎡；地塊四周被住宅區(qū)環(huán)繞，其唯一的進(jìn)出口還要從海舟公寓北邊的騎樓下通過(guò)，加之海舟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在項(xiàng)目的北邊，每天有大批商販在此批發(fā)，影響未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的品質(zhì)，不論是做住宅還是商業(yè)，檔次打造不上去，不利于項(xiàng)目規(guī)劃，未來(lái)項(xiàng)目整體操控性很難。本案海舟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地塊四至本案東至南至西至北至地形、地貌地塊呈不規(guī)則形加之四周環(huán)繞住宅區(qū)，不利于地塊整體規(guī)劃地塊進(jìn)出口家具城中間過(guò)道過(guò)道入口過(guò)道北邊地塊價(jià)值分析地面建筑面積：32500㎡地塊周邊被住宅區(qū)環(huán)繞，且只有一個(gè)進(jìn)出口，進(jìn)出要經(jīng)過(guò)海舟公寓的騎樓下面，不利于項(xiàng)目規(guī)劃海舟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)緊鄰改地塊，每天有大批商販在此批發(fā)，影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)，未來(lái)項(xiàng)目整體操控性很難。地塊身在西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)域，與老城區(qū)僅一橋之隔西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)未來(lái)規(guī)劃為二類(lèi)居住區(qū)，打造現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等），景觀(guān)的著重打造（eg,公園、綠化等），未來(lái)區(qū)域價(jià)值優(yōu)越。周邊在開(kāi)發(fā)的住宅、商業(yè)項(xiàng)目稀少，周邊二手房市場(chǎng)因未來(lái)西站轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)的改造，升值潛力巨大。地塊未來(lái)西站轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價(jià)值顯著；地塊受周邊環(huán)境限制，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃有一定影響；未來(lái)項(xiàng)目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。地塊解讀結(jié)論毗鄰城市中心——占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。區(qū)域價(jià)值地塊價(jià)值地塊未來(lái)西站轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價(jià)值顯著；地塊受周邊環(huán)境限制，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃有一定影響；未來(lái)項(xiàng)目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)稀缺資源，區(qū)域發(fā)展定位方向?yàn)楝F(xiàn)代化的鄰里中心；區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值較大；地塊周邊環(huán)境限制條件，制約著未來(lái)項(xiàng)目的整體規(guī)劃、整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目印象1市場(chǎng)環(huán)境分析2項(xiàng)目定位3地塊價(jià)格測(cè)算4宏觀(guān)環(huán)境分析周邊市場(chǎng)分析住宅商業(yè)對(duì)比這一年來(lái)泰州的放量，我們可以看出09年由于大量剛性需求的釋放，開(kāi)發(fā)商放量逐步增加，第三季度達(dá)到一個(gè)高峰；2010年新年伊始，各開(kāi)發(fā)商因09年基本均賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，于是紛紛選擇利用淡季進(jìn)行調(diào)整，一為避開(kāi)傳統(tǒng)淡季，二為國(guó)家政策密集出臺(tái)，三為“兩會(huì)”的召開(kāi)將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)造成的影響；5月份受4月國(guó)家調(diào)控新政出臺(tái)的影響，市場(chǎng)放量減緩，呈大幅下降趨勢(shì)；6月份放量微幅反彈，一方面是由于部分樓盤(pán)在前期市場(chǎng)好的情況下錯(cuò)過(guò)了入市時(shí)機(jī)，遇到4月份國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的出臺(tái)，在調(diào)控“雙滿(mǎn)月”之后，大量剛性需求在各界輿論下，心理防線(xiàn)減弱，成為高房?jī)r(jià)下的買(mǎi)單者，因而促成了部分樓盤(pán)在此時(shí)入市；另一方面，在宏觀(guān)大背景下，宏觀(guān)調(diào)控只針對(duì)商品住宅，因而部分樓盤(pán)改變推盤(pán)策略，推出商鋪。供應(yīng)區(qū)域主要以城南、城東區(qū)域?yàn)橹?。?shù)據(jù)來(lái)源：泰州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州房管網(wǎng)09年受成交量上升和政策帶動(dòng)，壓抑了一年多的剛性需求支撐起樓市“小陽(yáng)春”，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理重返；2010年一季度泰州樓市呈下滑局面，一方面是因?yàn)橐患径葹閭鹘y(tǒng)樓市淡季；另一方面，09年底市場(chǎng)的反?；鸨呀?jīng)將2010年的購(gòu)房需求透支殆盡，無(wú)論是從房源和客源上，都需要一個(gè)積累的過(guò)程；但若與2009年同期相比，一季度成交則呈小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；2010年5月份受4月中旬的國(guó)家調(diào)控新政的影響，整體市場(chǎng)成交呈大幅下滑態(tài)勢(shì)；2010年6月份整體市場(chǎng)成交呈上升趨勢(shì)，在“新政”組合拳的打擊下，泰州樓市十分冷靜，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間的冷戰(zhàn)持續(xù)至今，樓市成交量也是起伏不定，“量跌價(jià)漲”、“量?jī)r(jià)齊跌”成為近階段的主旋律。數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州房管網(wǎng)08年整體成交均價(jià)在3600—3800元/平米間峰谷波動(dòng)，下半年有所回升，全年均價(jià)保持在3700元/平米左右，沒(méi)有出現(xiàn)大的增幅和降幅；08年處在大環(huán)境影響下，各項(xiàng)目打折、優(yōu)惠風(fēng)驟起，成加價(jià)逐漸走低，至08年8月降至最低點(diǎn)；09年隨著樓市整體的成交回暖，價(jià)格逐步上揚(yáng)，整體相比08年上漲近1000元/平米，上漲原因一方面在于市場(chǎng)回暖開(kāi)發(fā)商信心的提升，另一方面優(yōu)惠打折的取消，再者需大于供的現(xiàn)象；

10年一季度受高價(jià)樓盤(pán)成交冷淡影響，帶動(dòng)全市商品住宅成交均價(jià)微幅下滑，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢(shì)，仍保持高位運(yùn)行。2季度受?chē)?guó)家宏觀(guān)政策出臺(tái)影響，價(jià)格不降反升，主要是受政策出臺(tái)后的滯后效應(yīng)影響。數(shù)據(jù)來(lái)源：泰州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整體市場(chǎng)動(dòng)線(xiàn)——至2010年上半年依然持續(xù)增長(zhǎng)，下半年始將趨于平緩；市場(chǎng)供應(yīng)——鑒于國(guó)家宏調(diào)的出臺(tái)，市場(chǎng)形勢(shì)有眾多不明朗，開(kāi)發(fā)商會(huì)延遲供應(yīng)，在2010年第三季度后形勢(shì)會(huì)有所改觀(guān)；房?jī)r(jià)——保持一定時(shí)期的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)幅度將在今年四季度開(kāi)始趨于平緩；客源——雖然09年剛性需求過(guò)度透支，但2010年政府規(guī)劃的重點(diǎn)城建項(xiàng)目，將會(huì)再次衍生大量的剛性需求；產(chǎn)品——隨著價(jià)格的上漲，和主力樓市消費(fèi)群體的收入不成正比，中小面積產(chǎn)品仍是市場(chǎng)需求主體，另一方面在于實(shí)際居住需求，滿(mǎn)足居住需求仍是大多數(shù)購(gòu)房者的置業(yè)特征。而在泰州的消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)塔上，高端消費(fèi)者有一定的體量。中高段的物業(yè)存在著一定的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)逐步的向周邊縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)延伸?？偨Y(jié)項(xiàng)目印象1市場(chǎng)環(huán)境分析2項(xiàng)目定位3地塊價(jià)格測(cè)算4宏觀(guān)環(huán)境分析周邊市場(chǎng)分析商業(yè)住宅泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃：

《泰州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2005—2020年）》，未來(lái)5年市區(qū)大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)將達(dá)到21處，平均約3萬(wàn)人擁有一處大中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等級(jí)：全市分為市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈和社區(qū)型商圈三個(gè)等級(jí)；市級(jí)商圈分布：市區(qū)的市級(jí)商業(yè)中心為坡子街和濟(jì)川路2個(gè)商業(yè)中心：坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進(jìn)東路北側(cè)商業(yè)區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身于一體的具有較強(qiáng)吸引力的開(kāi)放空間；濟(jì)川路商業(yè)街：建設(shè)成為具有現(xiàn)代都市特征的新型商業(yè)街；新區(qū)商務(wù)中心：為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂(lè)、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務(wù)中心；區(qū)域級(jí)商圈分布：分別在鐵塔廣場(chǎng)和火車(chē)站區(qū)級(jí)商業(yè)中心。分析：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的科學(xué)規(guī)劃將使商業(yè)地產(chǎn)更加趨向于有序發(fā)展，在一定程度上將緩解商業(yè)供求不平衡的矛盾；另外，市區(qū)邊界地區(qū)的兩個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃將在一定程度上分擔(dān)市區(qū)商業(yè)的負(fù)荷壓力。追溯泰州市商業(yè)發(fā)展歷史，百貨、電器等主力店及大型購(gòu)物中心陸續(xù)出現(xiàn)。至今為止，泰州商業(yè)正一步一步走向繁榮：

1971年泰州第一百貨正式成立；

2002年文峰千家惠正式開(kāi)業(yè)；

2004年環(huán)月城廣場(chǎng)片區(qū)進(jìn)行改造拆遷；

2005-2006年，品牌電器陸續(xù)入駐；中央百貨、金鷹百貨、易初蓮花等主力店相繼開(kāi)業(yè)；期間坡子街、錦泰購(gòu)物廣場(chǎng)、鵬欣麗都、鳳城國(guó)際等大型購(gòu)物中心紛紛問(wèn)世；分析：百貨、電器、超市等零售品牌競(jìng)相追逐，大型購(gòu)物中心紛紛問(wèn)世，泰州商業(yè)相對(duì)于同類(lèi)城市來(lái)說(shuō)，已經(jīng)達(dá)到了較高的發(fā)展水平。泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——發(fā)展概況泰州商業(yè)主要集中在老城區(qū)（青年路與東進(jìn)路交匯處為核心商圈，其它分布在老城區(qū)的青年路、迎春路鼓樓路、海陵路、濟(jì)川路、稅務(wù)街、五一路、人民路等）；而城北、城南、城西、城東商業(yè)不足；城東北區(qū)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聚集地。老城區(qū)商業(yè)過(guò)于集中，老城區(qū)外圍商業(yè)存在較大的發(fā)展空間有少量生活配套商業(yè)，以汽車(chē)貿(mào)易為主專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集聚地

城市核心商業(yè)區(qū)泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——商圈分布名稱(chēng)租金元/㎡/月業(yè)態(tài)主要商家檔次經(jīng)營(yíng)狀況輻射范圍核心商圈（青年路與東路交匯處）200-300最高500百貨、超市、電器數(shù)碼、服飾零售等一百、金鷹、中央、國(guó)美、蘇寧、五星等中偏高檔較好全市（市級(jí)購(gòu)物圈）青年路90-180百貨、超市、書(shū)店、電動(dòng)車(chē)專(zhuān)賣(mài)店、酒店以及街道服務(wù)性商業(yè)文峰千家惠、時(shí)代、五星電器、好樂(lè)迪KTV、新華書(shū)店、沁悅酒店等中檔較好全市（市級(jí)消費(fèi)主街）五一路120-150服飾、婚紗攝影等賽琪、貴人鳥(niǎo)、圣.迪奧、千熏百合等中檔較好全市（青年群體購(gòu)物街）人民路180左右數(shù)碼、服飾商場(chǎng)等月城數(shù)碼、泰山購(gòu)物廣場(chǎng)中檔一般全市迎春路80-150醫(yī)店、復(fù)印、裝飾、賓館、書(shū)店、餐飲等街道服務(wù)性商業(yè)新華書(shū)店、藍(lán)調(diào)咖啡等檔次不齊較好全市（市民生活服務(wù)街）稅務(wù)街40-60服飾、排擋、火鍋等喬丹、太平鳥(niǎo)、小肥羊等檔次不齊一般全市（排擋、服飾街）鼓樓路45-70房產(chǎn)中介、裝飾、餐飲等迪歐咖啡檔次不齊一般以周邊市民為主（生活服務(wù)街）海陵路60-80窗簾、服飾、復(fù)印、餐飲、娛樂(lè)等紅高梁、多彩游戲廳、阿倫故事中檔較好以周邊市民為主（生活服務(wù)街）濟(jì)川路45-120家居、超市賣(mài)場(chǎng)等世紀(jì)聯(lián)華、好易家中偏高較好周邊居民/全市南通路35-60小商品、建材裝飾永安、溫泰、蘇北購(gòu)物廣場(chǎng)等中偏低一般全市（專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)高地）泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——網(wǎng)點(diǎn)分布泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——網(wǎng)點(diǎn)特征分析核心商圈：泰州市商業(yè)主要聚集在泛坡子街片區(qū)優(yōu)勢(shì)：百貨、大型超市、電器數(shù)碼、服飾街以及新建大型商業(yè)項(xiàng)目高度集中，具有市級(jí)商圈的龍頭地位；劣勢(shì)：餐飲、娛樂(lè)休閑配套商業(yè)相對(duì)不足，為區(qū)域級(jí)商圈的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。服務(wù)型街道：主要分布在青年路、迎春路、海陵路、鼓樓路等優(yōu)勢(shì)：周邊人口集中，交通網(wǎng)線(xiàn)暢通，商業(yè)氛圍成熟；劣勢(shì)：業(yè)態(tài)分散，檔次不齊，環(huán)境雜亂；特色街道：稅務(wù)街

優(yōu)勢(shì)：以服飾、餐飲為主，特色化明顯；

劣勢(shì)：對(duì)外開(kāi)放性差，服飾區(qū)基本無(wú)夜間營(yíng)業(yè)；核心思考：泰州作為二、三類(lèi)城市，一般只有一個(gè)市級(jí)商圈，而泛坡子街片區(qū)商圈力量已經(jīng)很強(qiáng)大，因而，本案重點(diǎn)應(yīng)立足于區(qū)域消費(fèi)，通過(guò)挖掘成熟商圈的不足點(diǎn)與城市機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)，兼顧區(qū)域外圍消費(fèi)來(lái)展開(kāi)研究。泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——供求分析總量分析類(lèi)別商鋪類(lèi)型面積（萬(wàn)㎡）大型零售百貨約15超市約8電器約2新建大型商業(yè)項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)約6.5坡子街約9.1鵬欣麗都約8.5鳳城國(guó)際約8本案約7合計(jì)約64位置面積(㎡)東至海陵區(qū)規(guī)劃泰漁公路及河流、西至環(huán)圩河、南至環(huán)圩河、北至空地50323.7

東至海陵區(qū)興泰公路西側(cè)空地、西至空地、南至空地、北至空地79741.2東至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農(nóng)田、西至海陵區(qū)京泰路街道雙墩村農(nóng)田、南至規(guī)劃站前路北側(cè)20米城市公共綠地、北至站前一路66599合計(jì)約19萬(wàn)2007年9月泰州推出的大型純商業(yè)地塊分析：泰州目前市區(qū)人口在約40萬(wàn)左右（高港約20萬(wàn)），按照二、三類(lèi)城市人均商業(yè)面積0.8（中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)網(wǎng)數(shù)據(jù)資料）的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，泰州商業(yè)供應(yīng)量過(guò)大，面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)，獨(dú)特的商業(yè)規(guī)劃與不同的消費(fèi)群體定位顯得至關(guān)重要；另外，新推出的商業(yè)地塊處于城市邊界的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，可推測(cè)未來(lái)定位應(yīng)該以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，對(duì)生活類(lèi)商業(yè)造成的影響較小。以下不包括泰州成熟服務(wù)街道泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——供求分析商鋪市場(chǎng)及投資需求項(xiàng)目名稱(chēng)商鋪類(lèi)型銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售狀況主力面積（㎡）鵬欣麗都街鋪外街4-4.5萬(wàn)內(nèi)街2.8萬(wàn)直接銷(xiāo)售外街售完，內(nèi)街銷(xiāo)售90%100-200金宇花園街鋪2萬(wàn)直接銷(xiāo)售-40-90世紀(jì)吉星一、二層聯(lián)售1.1萬(wàn)直接銷(xiāo)售-100-120財(cái)富廣場(chǎng)街鋪外街4萬(wàn)多內(nèi)街2.8萬(wàn)直接銷(xiāo)售90%80-120坡子街一、二、三層一層3-4萬(wàn)二層1.8-2.5萬(wàn)三層5000-8500直接銷(xiāo)售1層95%30-60銷(xiāo)售商鋪主要集中在市中心區(qū)，也有部分老城外圍。兩者間價(jià)格差距大,但銷(xiāo)售情況都很好.

郊區(qū)商鋪主流價(jià)格1萬(wàn)-2萬(wàn)元／㎡、市區(qū)較好地段外街商鋪售價(jià)在3-5萬(wàn)元/㎡，內(nèi)街鋪售價(jià)萬(wàn)元/㎡.街鋪銷(xiāo)售主力面積集中在60-120㎡之間，部分一二層聯(lián)售面積較大。銷(xiāo)售模式主要是直接銷(xiāo)售為主，無(wú)返租和帶租銷(xiāo)售，通過(guò)對(duì)2層以上樓層和大面物業(yè)的招商來(lái)推動(dòng)銷(xiāo)售。（除小型項(xiàng)目外）分析：泰州市商鋪投資市場(chǎng)總價(jià)較高，市中心物業(yè)總價(jià)高達(dá)400萬(wàn)以上，根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹎闆r，投資回報(bào)率在7—10%左右，盡管泰州市商業(yè)總量過(guò)大，但商鋪投資市場(chǎng)仍然前景大好。泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——營(yíng)銷(xiāo)特征項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積租賃面積坡子街約2.5萬(wàn)㎡（約27%）約6.6萬(wàn)㎡（約73%）財(cái)富廣場(chǎng)約1.5萬(wàn)㎡（約23%）約5萬(wàn)㎡（約77%）鵬欣麗都約2.7萬(wàn)㎡（約30%）約5.8萬(wàn)㎡（約70%）鳳城國(guó)際約5.5萬(wàn)㎡（約31%）約2.5萬(wàn)㎡（約69%）合計(jì)約12萬(wàn)㎡（約34%）約23萬(wàn)㎡（約66%）備注：其它小型社區(qū)配套商業(yè)采取直接銷(xiāo)售的模式城市大型商業(yè)項(xiàng)目整體租售比例圖主要營(yíng)銷(xiāo)特征：商業(yè)出租比例加大，地產(chǎn)發(fā)展商在操作大型商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，主要通過(guò)對(duì)位置略差的物業(yè)和大面積物業(yè)實(shí)施主力店與次主力店招商組合，或商場(chǎng)統(tǒng)一招商運(yùn)行，以租金或扣點(diǎn)方式獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)，通過(guò)招商輔助，提高出售物業(yè)部分的價(jià)值，對(duì)部分物業(yè)通過(guò)出售也可獲得更高的收益，以達(dá)到租售兩受益的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。泰州商業(yè)市場(chǎng)分析——發(fā)展趨勢(shì)商圈發(fā)展：商業(yè)地產(chǎn)向老城區(qū)外圍擴(kuò)張；商業(yè)體量：總量偏向飽和，未來(lái)商業(yè)地塊供給將會(huì)受到限制；操作模式：大型商業(yè)項(xiàng)目逐步趨向于以租為主，銷(xiāo)售為輔助的發(fā)展模式；商業(yè)規(guī)劃：集中式商業(yè)與步行街綜合體將是大型商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的趨勢(shì)；業(yè)態(tài)供求：零售業(yè)態(tài)將趨向年輕時(shí)尚消費(fèi)，未來(lái)餐飲、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)將成為商業(yè)發(fā)展的主流業(yè)態(tài)；酒店市場(chǎng)：需求較大，市場(chǎng)仍然具有一定的發(fā)展空間，開(kāi)發(fā)仍然會(huì)得到延續(xù)；檔次上逐漸向中高檔靠攏；酒店式公寓：市場(chǎng)緊缺，未來(lái)該類(lèi)商業(yè)物業(yè)將成為市場(chǎng)新寵。問(wèn)題思考Q1、我們打造一個(gè)什么樣的樓盤(pán)？住宅如何定位？商業(yè)如何定位？Q2、如何開(kāi)發(fā)？先開(kāi)發(fā)住宅？還是先開(kāi)發(fā)商業(yè)？泰州城市綜合環(huán)境對(duì)長(zhǎng)三角及省內(nèi)客戶(hù)的吸引力泰州居住價(jià)值、商業(yè)前景較好，投資潛力巨大地塊未來(lái)西站轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)改造后周邊資源環(huán)境較好，商業(yè)價(jià)值顯著；地塊受周邊環(huán)境限制，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃有一定影響；未來(lái)項(xiàng)目不論是做商業(yè)還是住宅，整體操控性很難。毗鄰城市中心——占據(jù)西站轉(zhuǎn)盤(pán)改造區(qū)稀缺資源，現(xiàn)代化的鄰里中心（成片住宅區(qū)、商住辦公樓或酒店等）為區(qū)域主導(dǎo)發(fā)展方向。地塊發(fā)展方向住宅化中低端住宅商業(yè)商業(yè)體、會(huì)所地塊發(fā)展方向探討項(xiàng)目印象1市場(chǎng)環(huán)境分析2項(xiàng)目定位3地塊價(jià)格測(cè)算4周邊環(huán)境分析宏觀(guān)市場(chǎng)分析編號(hào)項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）天達(dá)佳園多層：4000商鋪：7500

城市之光小高層：3180商鋪：5000-6000

稻河灣多層：4200商鋪：9000（朝東）

6500（朝西）蘇房佳園小高層：4180商鋪：9000

西域綠洲二手房：4665杰盛西苑二手房：5655

玲瓏嘉園二手房：5240

江洲公寓二手房：3900

區(qū)域樓盤(pán)印象目前該區(qū)域在售樓盤(pán)稀有，在售樓盤(pán)基本已售罄，基本以二手房交易為主。隨著西站轉(zhuǎn)盤(pán)街區(qū)的改造，未來(lái)該區(qū)域?qū)?huì)陸續(xù)有成片住宅建設(shè)，也將帶動(dòng)改區(qū)域二手房的升值。江洲公寓區(qū)域樓盤(pán)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)可售房源較少，在售的幾個(gè)樓盤(pán)也將售罄，已無(wú)新房供應(yīng)，目前區(qū)域內(nèi)基本以二手房交易為主；區(qū)域住宅價(jià)格在整個(gè)市場(chǎng)各個(gè)區(qū)域中排名倒數(shù)第二，在整體市場(chǎng)價(jià)格高速攀升的形勢(shì)下，最貴的賣(mài)到八九千，城市之光成交均價(jià)低至3180元/㎡；區(qū)域中二手房均價(jià)4665-5655元/㎡；二手租賃市場(chǎng)租金：110方以下：普裝：500-800元/月，精裝：850-1700元/月；出租投資回報(bào)率低，主要是該區(qū)域內(nèi)有化工區(qū)，一般自主住在此的絕大部分為原區(qū)域內(nèi)改善型住房、剛性需求者。隨著西站轉(zhuǎn)盤(pán)街區(qū)的改造，未來(lái)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃為成片住宅區(qū)，未來(lái)區(qū)域樓盤(pán)升值潛力較大。區(qū)域有居住價(jià)值，住宅稀缺，市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大周邊商業(yè)情況街道年租金面積（平米）業(yè)態(tài)東進(jìn)路約5萬(wàn)40五金約6萬(wàn)50建材約3.5萬(wàn)30建材約2萬(wàn)15建材2.5萬(wàn)20小型超市江洲路4-5萬(wàn)40-50建材4-5萬(wàn)40-50五金8-9.5萬(wàn)90-100建材老居民區(qū)8000-2萬(wàn)10-60建材、五金為主目前該區(qū)域的商鋪以五金器材、建材為主。商鋪部分分析小結(jié)商業(yè)分布：以五金器材、建材、銀行、小超市、小飯店為主。東進(jìn)路租金最高，一般在元/天/㎡，江洲路租金在元/天/㎡，老居民區(qū)商鋪?zhàn)饨鹪?天/㎡左右。﹥﹥奢侈品展示休閑餐飲類(lèi)建材五金器材小超市、飯店租金承受排行：本項(xiàng)目雖然在商業(yè)地段，區(qū)域商業(yè)價(jià)值雖高，但卻不能為該項(xiàng)目所利用。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析商業(yè)方向(會(huì)所）住宅化（中低端住宅）方向市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)方向特點(diǎn)區(qū)域有居住價(jià)值，住宅稀缺，價(jià)低、銷(xiāo)售情況良好。機(jī)會(huì)較大短期收益見(jiàn)效快，利潤(rùn)一般；操作簡(jiǎn)單。政府對(duì)該區(qū)域（西站轉(zhuǎn)盤(pán)區(qū)）的改造規(guī)劃，鑄就該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。有一定機(jī)會(huì)營(yíng)運(yùn)要求高，分割出售受限制；長(zhǎng)期收益為主，資金沉淀比較大項(xiàng)目印象1市場(chǎng)環(huán)境分析2地塊價(jià)格測(cè)算4項(xiàng)目定位3方案一以住宅公寓為主+部分底層商業(yè)以90-110㎡中小三房市場(chǎng)主流產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健開(kāi)發(fā)、安全快速回籠；120-160㎡的三、四房為次主力產(chǎn)品，舒適型中大平面產(chǎn)品該方案以全部銷(xiāo)售為目的，短期收益見(jiàn)效快，利潤(rùn)一般，易操作方案二項(xiàng)目定位方向1000-2000㎡每棟的獨(dú)棟會(huì)所群營(yíng)運(yùn)要求高，分割出售受限制(分割銷(xiāo)售與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)之間存在一定矛盾），短期收益與長(zhǎng)期收益相結(jié)合，資金沉淀比較大集藝術(shù)、餐飲、文化、休閑、娛樂(lè)為一體的城市會(huì)所方案二不可取項(xiàng)目印象1市場(chǎng)環(huán)境分析2項(xiàng)目定位3地塊價(jià)格測(cè)算4地塊價(jià)格測(cè)算：以項(xiàng)目全部銷(xiāo)售，獲取利潤(rùn)為原則，選擇方案一進(jìn)行測(cè)算成本測(cè)算類(lèi)別價(jià)格計(jì)算方式土地成本未定樓面價(jià)*32500地上建安成本6500000032500*2000企業(yè)稅金6000000總收入×6%營(yíng)銷(xiāo)成本1500000總收入×1.5%前期工程1600000含設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、三通一平等不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1500000總投資成本7560萬(wàn)元+土地成本

物業(yè)類(lèi)型代表項(xiàng)目單方年租金/房?jī)r(jià)（元/㎡.年）單方日租金（元/㎡.日）二手售價(jià)（元/㎡)年回報(bào)率（%）住宅杰盛西苑//約5655江洲公寓//約3900西域綠洲//約4665商業(yè)東進(jìn)路12403.4//江洲路9752.7//老居民區(qū)5641.5//周邊二手房均價(jià)為3900-5700元/㎡左右。我們?nèi)∈袌?chǎng)價(jià)格5000元/㎡計(jì)算收益估算。按照周邊商業(yè)租金水平，取3.5元/天/㎡計(jì)算，若年投資回報(bào)率為7％，則商鋪售價(jià)可達(dá)到2萬(wàn)/㎡.利潤(rùn)測(cè)算按市場(chǎng)價(jià)格5000元