某住宅區(qū)改造工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究

PAGE謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給我的導(dǎo)師教授2024級(jí)學(xué)生朱家莊住宅區(qū)改造工程工程投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究學(xué)位論文辯論日期：指導(dǎo)教師簽字：辯論委員會(huì)成員簽字：獨(dú)創(chuàng)聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的研究成果，也不包含未獲得中國(guó)海洋大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書(shū)使用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何奉獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說(shuō)明并表示謝意。學(xué)位論文作者簽名：趙長(zhǎng)輝簽字日期：2024年2月16日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，并同意以下事項(xiàng)：1、學(xué)校有權(quán)保存并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和磁盤(pán)，允許論文被查閱和借閱。2、學(xué)?？梢詫W(xué)位論文的全部或局部?jī)?nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時(shí)授權(quán)清華大學(xué)“中國(guó)學(xué)術(shù)期刊〔光盤(pán)版〕電子雜志社〞用于出版和編入CNKI?中國(guó)知識(shí)資源總庫(kù)?，授權(quán)中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息研究所將本學(xué)位論文收錄到?中國(guó)學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)??！脖Ｃ艿膶W(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書(shū)〕學(xué)位論文作者簽名：趙長(zhǎng)輝導(dǎo)師簽字：簽字日期：2024年2月16日簽字日期：年月日朱家莊住宅區(qū)改造工程工程投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究摘要2024年2月，國(guó)家出臺(tái)了要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控政策。在多方調(diào)控及金融危機(jī)等多方因素的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格依然呈現(xiàn)不斷攀升和暴漲的趨勢(shì)，這為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)和機(jī)遇。但即使在這樣的“黃金開(kāi)展期〞同樣經(jīng)歷了2024年的“地產(chǎn)蕭條期〞以及2024年下半年至2024年初的“停滯期〞?！案呖罩寐狮暋ⅰ案哓?fù)債率〞“鬼城〞、“房地產(chǎn)泡沫〞、“面粉貴過(guò)面包〞“以?xún)r(jià)換量〞等名詞也同樣為房地產(chǎn)行業(yè)的急速膨脹敲響了警鐘。在這樣的高機(jī)遇與高風(fēng)險(xiǎn)并存的形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)成為必然趨勢(shì)，以往投機(jī)性和粗放型的開(kāi)展模式必然會(huì)遭到淘汰。住宅工程具有投資大，周期長(zhǎng)，施工技術(shù)復(fù)雜的特點(diǎn)，與一般工程相比，具有更多的不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，且?guī)?lái)的危害性也越大。因此，在住宅日益增多及風(fēng)險(xiǎn)管理愈加受關(guān)注的大背景下，住宅工程的工程風(fēng)險(xiǎn)管理必須得到有效的實(shí)行，可以說(shuō)，住宅工程的風(fēng)險(xiǎn)管理，刻不容緩，勢(shì)在必行。本文在介紹工程工程管理相關(guān)理論的根底上，以朱家莊住宅區(qū)改造工程工程為例進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)管理的研究通過(guò)分析提出該工程風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中需要主要的問(wèn)題及準(zhǔn)備工作，從不同角度總結(jié)出工程四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，包括工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)以及平安風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)進(jìn)行確定，并通過(guò)層次分析法對(duì)設(shè)置的一級(jí)指標(biāo)與二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，希望為該工程更好的完成，以及國(guó)內(nèi)相關(guān)企業(yè)的工程風(fēng)險(xiǎn)管理提供一定依據(jù)。關(guān)鍵詞：工程風(fēng)險(xiǎn)管理；住宅改造；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估ResearchontheriskmanagementofZHUJIAZHUANGresidentialrenovationprojectAbstractSincetheeconomiccrisis,agrowingawarenessofrisk,andriskmanagement,andmoreattention.Engineeringconstructionprocess,oftenwillbeaffectedbymanyfactors,affectingthenormalprogress,evenbringcertaineconomicandsecurityissues,mustbecorrectandeffectiveriskmanagement,toensuretheprojectsmoothly.Residentialprojectwithlargeinvestment,longcycle,thecharacteristicsofthecomplexconstructiontechnology,comparedwiththegeneralengineering,hasamoreuncertainriskfactors,andleadtoharm.Therefore,intheresidentialareincreasingandriskmanagementunderthebackgroundofmoreandmoreattention,residentialengineeringprojectriskmanagementmustbeeffectivelyimplemented,itcanbesaidthattheriskmanagementofresidentialproject,itisurgent,isimperative.Thispaperintroducestheprojectmanagementonthebasisofrelevanttheories,withZhuGuzhuangresidentialrenovationprojectasanexampleofprojectriskmanagementresearchbasedontheanalysisputforwardtobethemainproblemintheprocessoftheprojectriskmanagementandpreparation,andsumsupfourtypesofriskfromdifferentangles,includingtheprojectschedulerisk,qualityrisk,cost,riskandsecurityrisks,andfurthertodeterminetheriskindex,andthroughtheanalytichierarchyprocess(ahp)tosettheprimaryindicatorsandsecondaryindicatorsofriskassessment,riskresponsemeasuresareputforward,hopeforbettertocompletetheproject,aswellastherelevantdomesticenterprisesprovidecertainbasisforprojectriskmanagement.Keywords：projectriskmanagement,homeimprovement,riskassessment目錄摘要 4Abstract 5Keywords 50引言 10.1研究背景 10.1.1工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理背景 10.1.2住宅區(qū)工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 10.1.3朱家莊住宅區(qū)改造工程工程建設(shè)背景 60.2研究意義 70.3研究的主要內(nèi)容 71工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理理論 81.1工程工程風(fēng)險(xiǎn)概述 81.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義 81.1.2住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi) 81.1.3住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)的特征 101.2工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理概述 111.2.1工程工程管理與工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系 111.2.2住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn) 121.2.3住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的流程 131.2.4住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的根本原那么 152朱家莊住宅區(qū)改造工程工程 162.1朱家莊住宅區(qū)改造工程工程概況 163.2朱家莊住宅區(qū)改造工程工程設(shè)想 162.2.1工程風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程控制 162.2.2工程建設(shè)生態(tài)環(huán)境問(wèn)題 172.2.2工程風(fēng)險(xiǎn)管理的可持續(xù)性 182.3朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準(zhǔn)備情況 183朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 193.1住宅區(qū)改造工程工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素 193.2住宅區(qū)改造工程工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素 203.3住宅區(qū)改造工程工程本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)因素 213.4住宅區(qū)改造工程工程平安風(fēng)險(xiǎn)因素 224朱家莊住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 244.1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法介紹 244.2.朱家莊工程的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 254.2.1構(gòu)建工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系 254.2.2判斷矩陣的建立 274.2.3指標(biāo)權(quán)重確實(shí)定 284.2.4模糊隸屬度向量確實(shí)定 324.2.5模糊綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果 335朱家莊工程工程風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略分析 355.1風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防 355.2風(fēng)險(xiǎn)緩解 375.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 385.4風(fēng)險(xiǎn)自留 405.5風(fēng)險(xiǎn)利用 40結(jié)論 41參考文獻(xiàn) 41致謝 43朱家莊住宅區(qū)改造工程工程投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究PAGE330引言0.1研究背景0.1.1工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理背景19世紀(jì)30年代，風(fēng)險(xiǎn)管理在全球范圍內(nèi)得到了迅速開(kāi)展，法國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)紛紛開(kāi)始重視風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立起全國(guó)性和地區(qū)性的風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)。而在1983年，美國(guó)風(fēng)險(xiǎn)和保險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)年會(huì)上討論和通過(guò)的“101條風(fēng)險(xiǎn)管理準(zhǔn)那么〞更是標(biāo)志著風(fēng)險(xiǎn)管理的開(kāi)展步入新的臺(tái)階。隨后，風(fēng)險(xiǎn)管理擴(kuò)大到國(guó)際交流范圍，由環(huán)大西洋地區(qū)向亞洲太平洋地區(qū)開(kāi)展。2024年，我國(guó)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了?中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)管理指引?，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理初始信息、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理策略、解決方案等方面內(nèi)容作了詳細(xì)說(shuō)明和闡述，這標(biāo)志著我國(guó)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)入了新的階段。2024年的美國(guó)金融危機(jī)，使全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低谷，嚴(yán)重地影響了我國(guó)對(duì)外貿(mào)易。給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了較大損失。國(guó)家開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)，出臺(tái)了“四萬(wàn)億〞方案來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。此時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)變得更加重要。由于住宅產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、拉動(dòng)國(guó)內(nèi)投資和刺激消費(fèi)、創(chuàng)造多個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)等特點(diǎn)。住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展能很好地刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。并很好地配合新形勢(shì)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型〔即由外貿(mào)出口向擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)變〕。對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)工程開(kāi)發(fā)期長(zhǎng)，投資量大，過(guò)程復(fù)雜。加上住宅行業(yè)對(duì)外部政策環(huán)境變化非常敏感以及住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的狀況。使得住宅工程投資開(kāi)發(fā)者在投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，無(wú)論是住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理，他們的風(fēng)險(xiǎn)管理思想落后，風(fēng)險(xiǎn)管理手段都比較落后。在政府層面，相關(guān)預(yù)防、監(jiān)管住宅工程開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)配套政策也不夠完善。所以我國(guó)的住宅開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理比較落后。稍有不慎就會(huì)使風(fēng)險(xiǎn)成為真正的損失。致使工程失敗、土地拋荒等嚴(yán)重后果，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)不利的影響。0.1.2住宅區(qū)工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀〔1〕國(guó)外研究現(xiàn)狀A(yù)linaOprea在Theimportanceofinvestmentfeasibilityanalysis中提出房地產(chǎn)建設(shè)工程要進(jìn)行前期論證，通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)提升工程管理的綜合效益。BrejaSK，BanwetDK，IyerKC在Qualitystrategyfortransformation：acasestudy中把管理風(fēng)險(xiǎn)分成投資風(fēng)險(xiǎn)、可保風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)三類(lèi)，應(yīng)在可行性研究中加以重點(diǎn)考慮。同時(shí)，OECD〔或L-M〕、WB〔或ST〕、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法來(lái)測(cè)量投資、管理、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化計(jì)算。RichardReed，HaoWu在Understandingpropertycyclesinaresidentialmarket中認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)中要按照工程管理原理和方法進(jìn)行研究，依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和管理規(guī)律，這樣才能提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。ProjectManagementInstitute中提出住宅工程管理要從工程建設(shè)的必要性、可行性、工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性、綜合效益方面研究，通過(guò)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、工程建設(shè)開(kāi)發(fā)、工程過(guò)程管理、工程效益評(píng)價(jià)幾方面具體闡述。國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程可行性研究十分重視，研究方向和順序主要從房地產(chǎn)的區(qū)位選址、住宅工程建設(shè)條件、市場(chǎng)規(guī)律和技術(shù)測(cè)算方面著手研究。國(guó)外的房地產(chǎn)工程管理重視建設(shè)體系、建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)、全方位交流、過(guò)程和結(jié)果評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)管理和綜合價(jià)值。MichealBall〔2024〕系統(tǒng)的研究了歐洲住宅市場(chǎng)，從歐洲住宅市場(chǎng)特點(diǎn)、抵押貸款率、市場(chǎng)投資現(xiàn)狀、不同區(qū)域的住宅市場(chǎng)的開(kāi)展情況入手，說(shuō)明了歐洲各國(guó)的住宅市場(chǎng)正在衰退，但是各個(gè)國(guó)家的表現(xiàn)不一樣的，它的前景仍然是不確定的。Sukulpat，Andrew，Raymond〔2024〕論述了美國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性以及住宅貿(mào)易的相關(guān)因素。并指出了美國(guó)住宅市場(chǎng)的過(guò)度繁榮是主要由社會(huì)和經(jīng)濟(jì)及有升級(jí)需求的家庭數(shù)量的增多，同時(shí)伴隨其他因素影響的結(jié)果。并指出現(xiàn)階段美國(guó)住宅市場(chǎng)的問(wèn)題必須通過(guò)改革來(lái)解決，管理者必須加強(qiáng)對(duì)金融業(yè)的監(jiān)管，來(lái)防止房地產(chǎn)的動(dòng)亂。指出投資者應(yīng)該留意不同國(guó)家的地產(chǎn)制度背景，細(xì)節(jié)上的把握能使投資者降低投資風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)提高投資收益。Graeme和James〔1996〕介紹了美國(guó)、澳大利亞、加拿大、英國(guó)、新西蘭等五國(guó)的房地產(chǎn)、股票以及債券等開(kāi)展情況。選取年至年之間的相關(guān)數(shù)據(jù)的根底上，分析了國(guó)際房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。提出這五個(gè)國(guó)家之間的房地產(chǎn)關(guān)系是相當(dāng)重要的，而且評(píng)價(jià)曲線的平滑程度能很好的表征現(xiàn)實(shí)中的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況必須把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)估提高。StephenA.Ross和Randall〔1991〕為了研究股票和債券對(duì)房地產(chǎn)的影響程度。選取了具有代表性的股票及債券指數(shù)。得出了在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)中股票和債券的所占比例為之間。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，Rao〔1994〕認(rèn)為合理的風(fēng)險(xiǎn)管理，首先通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估構(gòu)成的根本工具。對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)因素分析，并列舉和評(píng)估這些風(fēng)險(xiǎn)因素所造成的潛在后果，以及評(píng)估這些后果發(fā)生的可能性。然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段形成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估描述，使決策者能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)有決策應(yīng)急方案作出評(píng)價(jià)并能選擇最適宜的方案最后階段是風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控和監(jiān)測(cè)是風(fēng)險(xiǎn)管理。Uherand和Toakfey〔1993〕對(duì)風(fēng)險(xiǎn)水平如何進(jìn)行監(jiān)控，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的善后問(wèn)題進(jìn)行了仔細(xì)的分析研究Raz〔2001〕等將過(guò)程論來(lái)描述工程風(fēng)險(xiǎn)管理，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)管理就是一個(gè)由工程的意向籌劃開(kāi)始，經(jīng)歷組織、協(xié)調(diào)、控制，由最后完成工程的一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。ChapmanC〔1997〕指出工程風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程應(yīng)該首先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的按其規(guī)律進(jìn)行分類(lèi)匯總，然后進(jìn)行評(píng)估，得出各種風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估值。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控然后制定工程風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)控制方案。Fairiey〔1994〕提出了七階段的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程應(yīng)該是從工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別開(kāi)始、再進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、然后制定詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)管理控制方案，包括風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略等等。Roger〔2024〕研究認(rèn)為，為了將損失降到最低，必須知道怎么樣找出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)手段。所以，前期的風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的建立很關(guān)鍵?！?〕國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀許學(xué)強(qiáng)，朱劍如〔2024〕在現(xiàn)代城市地理學(xué)中提出城市住宅建設(shè)應(yīng)該按照城市開(kāi)展整體規(guī)劃建設(shè)，工程的前期論證符合城市開(kāi)展方向，按照經(jīng)濟(jì)地理學(xué)的理論去布局，同時(shí)配套設(shè)施應(yīng)與城市資源環(huán)境相融合。秦鑒青和張蓓〔2024〕指出，工程管理開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)進(jìn)步、市場(chǎng)預(yù)期和風(fēng)險(xiǎn)躲避等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析與論證。徐進(jìn)〔2024〕指出組織設(shè)計(jì)沒(méi)有最好，只有最適宜。因?yàn)榻M織設(shè)計(jì)的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是一個(gè)組織改革的過(guò)程，它是把企業(yè)的任務(wù)、流程、權(quán)利、責(zé)任進(jìn)行有效組合和協(xié)調(diào)，并依據(jù)市場(chǎng)和客戶(hù)群體的變化，不斷的進(jìn)行優(yōu)化和改革，從而到達(dá)大幅提高企業(yè)運(yùn)行效率和經(jīng)濟(jì)效率的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)依據(jù)自身實(shí)際和開(kāi)展實(shí)際，采納以上建議，建立良好的組織，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)化流程、降低本錢(qián)。陳竹杰〔2024〕在隆福國(guó)際住宅工程工程開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理研究中提出在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程是從工程籌劃、工程設(shè)計(jì)管理、施工管理、銷(xiāo)售管理和物業(yè)管理等過(guò)程為一個(gè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程。何平〔2024〕在西昌XX住宅工程施工過(guò)程管理研究提出工程施工過(guò)程管理是個(gè)全局的、全方位的系統(tǒng)管理，具體運(yùn)用的管理方法涵蓋到WBS分項(xiàng)管理方法、掙值方法，本錢(qián)和進(jìn)度集成控制管理等方法。單興波〔2024〕在大型住宅工程全過(guò)程管理的幾點(diǎn)體會(huì)中認(rèn)為大型住宅工程要注重住宅工程的造價(jià)控制和耐久性設(shè)計(jì)。劉哲〔2024〕在高層住宅工程施工質(zhì)量控制的方法研究中指出高層住宅工程質(zhì)量的控制及影響建筑質(zhì)量的因素，要使用全面質(zhì)量管理等手段對(duì)高層住宅工程的施工全過(guò)程進(jìn)行研究。劉丙?！?024〕在論工程工程全過(guò)程管理中提出在工程工程實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、施工管理和試運(yùn)行〔竣工驗(yàn)收〕、工程工程后評(píng)價(jià)等效勞，根據(jù)業(yè)主委托對(duì)工程工程進(jìn)行質(zhì)量、平安、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。王軍民〔2024〕在住宅工程投資效益綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立中提出了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三大一級(jí)指標(biāo)，就業(yè)、平均分配、投資利潤(rùn)率、速動(dòng)比率、綠化率等二十四個(gè)二級(jí)指標(biāo)。田靈江〔2024〕對(duì)我國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展及其現(xiàn)狀作了詳細(xì)介紹，從它的起源、特點(diǎn)、以后的開(kāi)展趨勢(shì)以及所存在的問(wèn)題都進(jìn)行了深入研究。并對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)健康開(kāi)展提出看法。主張以科技來(lái)帶動(dòng)住宅行業(yè)的持久開(kāi)展。并制定有效地住宅產(chǎn)業(yè)配套制度，逐步建立完善的住宅市場(chǎng)。帶動(dòng)有潛力的企業(yè)成為住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭，加速住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。龍奮杰，向肅〔2024〕通過(guò)對(duì)吸納率的分析，合理得對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行了評(píng)價(jià)。得出：在城市住宅市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的的供需均衡狀態(tài)是相互影響的。但是各個(gè)城市的住宅市場(chǎng)的供需狀況不同，每個(gè)城市的吸納率也不同。地方政府制合本地的經(jīng)濟(jì)適用住房政策時(shí)，不應(yīng)該采用統(tǒng)一的吸納率標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。而是充分考慮經(jīng)濟(jì)適用房的地域分布特點(diǎn)選取合理的指標(biāo)，建立綜合可靠的住宅市場(chǎng)評(píng)價(jià)模型。并進(jìn)行綜合分析根底上設(shè)定和實(shí)施適合該地域的經(jīng)適房政策。向喬玉，劉鵬翱，李佳〔2024〕研究了住宅市場(chǎng)與城市經(jīng)濟(jì)的相互關(guān)系，指出住宅市場(chǎng)具有帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展、增加社會(huì)投資的積極影響。同時(shí)也會(huì)帶來(lái)高房?jī)r(jià)、儲(chǔ)蓄效應(yīng)、擠出效應(yīng)等消極影響。提出政府應(yīng)該合理有效對(duì)住宅市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，運(yùn)用行政手段來(lái)制定住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略分布，使住宅市場(chǎng)帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展。鄭思齊，師展〔2024〕簡(jiǎn)單介紹了我國(guó)的財(cái)稅制度，并提出土地策略使居住用地和住宅的價(jià)格上漲。而且“土地財(cái)政〞依賴(lài)性高的城市，土地購(gòu)置費(fèi)用相應(yīng)的較高。針對(duì)此現(xiàn)象，運(yùn)用個(gè)城市的數(shù)據(jù)對(duì)“土地財(cái)政〞價(jià)格效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，建立個(gè)方程進(jìn)行廣義據(jù)估計(jì)檢驗(yàn)，但是檢驗(yàn)效果在統(tǒng)計(jì)意義上并不顯著，這與兩個(gè)市場(chǎng)不同的市場(chǎng)化程度有關(guān)。最后提出政府短期內(nèi)調(diào)控房?jī)r(jià)并不能有效解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，而必須首先通過(guò)改革和創(chuàng)新制度，端正政府在公共財(cái)政和土地制度中的動(dòng)機(jī)和行為。蔡健民〔2024〕針對(duì)目前房地產(chǎn)特征及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究滯后地現(xiàn)狀，深入系統(tǒng)地研究了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理方法，來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的能力。主要對(duì)房地產(chǎn)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的種管理方法進(jìn)行詳細(xì)地介紹、分析。即三維模型，價(jià)值鏈，模糊群體評(píng)估方法，系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)。以及在特定情況下運(yùn)用哪種方法、這幾種方法的結(jié)合使用進(jìn)行了研究。這為后來(lái)的學(xué)者研究房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)全過(guò)程管理提供了依據(jù)。程傳山〔2024〕根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀，認(rèn)為現(xiàn)階段很有必要在理論和實(shí)踐上加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。仔細(xì)研究了此建造階段風(fēng)險(xiǎn)管理流程：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制。對(duì)每個(gè)流程都進(jìn)行深入仔細(xì)的研究，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的方法進(jìn)行詳細(xì)的論述。為了對(duì)論文中的理論進(jìn)行驗(yàn)證，選取案例分析，從定性和定量的不同角度出發(fā)，得出了符合論文理論的結(jié)果。孟慶波〔2024〕在充分了解國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理研究現(xiàn)狀及最新理論根底上，深入研究了風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段，通過(guò)德?tīng)柗浦Z法構(gòu)建了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)二級(jí)指標(biāo)體系，并運(yùn)用因子分析法對(duì)二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行分析，生成了一級(jí)指標(biāo)體系。再結(jié)合灰色系統(tǒng)理論構(gòu)建評(píng)價(jià)模型。進(jìn)行實(shí)證研究，通過(guò)定量和定性分析，得出了可靠的結(jié)論，充分證明了指標(biāo)體系可以運(yùn)用到評(píng)價(jià)工作中，評(píng)價(jià)模型的和可行性和實(shí)用性。為評(píng)價(jià)研究房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供了一整套理論和方法。在住宅工程風(fēng)險(xiǎn)管理方法方面，模糊層次分析法相關(guān)理論比較成熟，主要將其用于指標(biāo)因素的分析評(píng)價(jià)、方案的選優(yōu)等等。近年來(lái)，許多學(xué)者對(duì)模糊層次分析法的優(yōu)化改進(jìn)進(jìn)行了不同程度的研究。在風(fēng)險(xiǎn)管理方面，模糊層次分析法運(yùn)用于指標(biāo)的評(píng)價(jià)。管學(xué)雷〔2024〕在其論文中了解了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r以及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資大背景。初步分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)建立了評(píng)價(jià)決策模型，并運(yùn)用模糊層次分析法進(jìn)行驗(yàn)算。對(duì)投資方案進(jìn)行評(píng)估。結(jié)合實(shí)例，對(duì)模型的實(shí)用性進(jìn)行了檢驗(yàn)。說(shuō)明了模糊層次分析法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資決策中是科學(xué)的，它不僅可以在數(shù)學(xué)理論上解決了投資決策過(guò)程的模糊問(wèn)題，而且也可以將決策者帶有主觀地模糊性質(zhì)地經(jīng)驗(yàn)量化以保證其在結(jié)論上是科學(xué)的。論文研究說(shuō)明模糊層次分析法是適合復(fù)雜大型房地產(chǎn)投資工程決策選優(yōu)中的。張金瑩〔2024〕首先分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)以及歸納總結(jié)了幾種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法。將法引入到基于的模糊綜合評(píng)價(jià)法中建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型，有效的降低了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的模糊性，優(yōu)化了模糊層次綜合評(píng)價(jià)法，并選取實(shí)例對(duì)模型的實(shí)用性和可行性進(jìn)行了驗(yàn)證。驗(yàn)證結(jié)果說(shuō)明，該模型在預(yù)測(cè)評(píng)估開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)度方面可信度較高。李東曄，黃好杰，李延喜，高銳〔2024〕以我國(guó)座城市的數(shù)據(jù)，運(yùn)用模糊層次分析法評(píng)價(jià)研究了我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫程度。并在研究中綜合了模糊層次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型計(jì)算精度。通過(guò)研究得出：近幾年來(lái)城市房地產(chǎn)泡沫程度呈升高趨勢(shì)，具體城市的房地產(chǎn)泡沫程度跟該城市所處區(qū)域、經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平關(guān)。赫巖，單峰，魏丹〔2024〕提出了自己的建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)思想。首先借鑒物理學(xué)中的系統(tǒng)平安工程理論然后選取了建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在外在因素作為指標(biāo)構(gòu)建評(píng)價(jià)體系。并利用三角模糊函數(shù)建立判斷矩陣，最后進(jìn)行各個(gè)因素的單排序和總排序，以及最終目標(biāo)的權(quán)重排序。通過(guò)實(shí)例研究，該模型能夠提供能夠必要的量化數(shù)據(jù)支撐建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)客觀評(píng)價(jià)對(duì)于建立建筑火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制有著積極的作用。通過(guò)中外研究文獻(xiàn)可以看出，關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的風(fēng)險(xiǎn)研究還是較多的，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)研究，還有針對(duì)工程開(kāi)發(fā)工作中遇到的某一類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)而進(jìn)行的研究，如工程的融資、本錢(qián)控制的風(fēng)險(xiǎn)等。運(yùn)用的方法也較多，如專(zhuān)家調(diào)查法、層次分析法、模糊層次分析法、模糊評(píng)價(jià)法、系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)、模特卡洛分析法等。但是，房地產(chǎn)包括住宅產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房業(yè)等。而不同類(lèi)別的工程風(fēng)險(xiǎn)不是完全相同的，處理的方法也可能不一樣，房地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理研究在大層面上進(jìn)行的，更進(jìn)一步細(xì)化分類(lèi)的工程的風(fēng)險(xiǎn)研究還是有所不同〔不同類(lèi)別的工程的相關(guān)政策、技術(shù)要求、市場(chǎng)情況不一樣〕，或者只是針對(duì)某一類(lèi)工程的某一方面、某一階段的風(fēng)險(xiǎn)。因此，本論文著重寫(xiě)房地產(chǎn)工程中住宅改造工程的風(fēng)險(xiǎn)管理，并不僅僅針對(duì)住宅工程的某一階段或某一類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)，而是對(duì)住宅改造工程的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中普遍遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，對(duì)其中的住宅工程的風(fēng)險(xiǎn)管理的研究奉獻(xiàn)微薄的一份力量。0.2研究意義〔1〕本課題研究運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、建筑學(xué)等方面的理論知識(shí)，擴(kuò)大了這些學(xué)科的研究范圍和視角，具有一定理論意義。〔2〕通過(guò)對(duì)朱家莊住宅小區(qū)改造工程風(fēng)險(xiǎn)管理理論與實(shí)踐的研究，并與其它房地產(chǎn)工程管理開(kāi)展趨勢(shì)聯(lián)系起來(lái)，為完善所有房地產(chǎn)工程管理提供了一定的思路?！?〕工程風(fēng)險(xiǎn)管理有助于我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)公司、建設(shè)公司把握市場(chǎng)脈搏，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)，了解市場(chǎng)狀況、消費(fèi)者傾向、市場(chǎng)供需狀祝、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，從而預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì)，為企業(yè)確定經(jīng)營(yíng)方向、制定開(kāi)展戰(zhàn)略、獲取潛在市場(chǎng)份額提供數(shù)據(jù)支撐。〔4〕本工程還可為我國(guó)現(xiàn)時(shí)期居民住宅小區(qū)建設(shè)管理提供參考；論證該房地產(chǎn)工程的市場(chǎng)可行性、技術(shù)方案可行性和綜合效益可行性是否真的切實(shí)可行，以及房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)防范、建設(shè)管理問(wèn)題，為該住宅小區(qū)工程的改造及開(kāi)發(fā)提供可靠的依據(jù)。0.3研究的主要內(nèi)容第一章主要介紹課題的研究背景與國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，為更好的理解論文打下根底。第二章主要介紹工程工程管理相關(guān)理論，提出工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)與流程等內(nèi)容，為后文的深入分析做好鋪墊。第三章進(jìn)入文章核心局部，在介紹朱家莊住宅區(qū)改造工程工程的根底上，通過(guò)分析提出該工程風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中需要主要的問(wèn)題及準(zhǔn)備工作，并引入第四章和第五章文章最重要局部。第四章主要進(jìn)行工程風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，從工程進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)以及平安風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)方面提出工程開(kāi)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，為第五章進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供依據(jù)。第五章通過(guò)層次分析法對(duì)設(shè)置的一級(jí)指標(biāo)與二級(jí)指標(biāo)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，得出本工程風(fēng)險(xiǎn)處于中等水平。第六章在第五章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果的根底上提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防、風(fēng)險(xiǎn)緩解、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)自留以及風(fēng)險(xiǎn)利用幾個(gè)方面進(jìn)行。1工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理理論1.1工程工程風(fēng)險(xiǎn)概述1.1.1投資風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)的根本含義是損失的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)管理是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)識(shí)、估計(jì)、評(píng)價(jià)及采取防范和處理措施等一系列過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的就是要防止或減少風(fēng)險(xiǎn)損失。1.1.2工程工程風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)與工程工程風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)相同。為了深入、全面地認(rèn)識(shí)工程工程風(fēng)險(xiǎn)，并有針對(duì)性地進(jìn)行管理，就有必要將住宅工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)。分類(lèi)可以從不同的角度，根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。通過(guò)分類(lèi)人們可以進(jìn)一步認(rèn)識(shí)住宅區(qū)改造工程工程及其具有的特性。工程工程風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)方法主要包括以下幾個(gè)方面。按照工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分類(lèi)按照工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率分類(lèi)的方法，可以使人們充分認(rèn)識(shí)住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性的大小。一般人們可以將住宅工程風(fēng)險(xiǎn)按照發(fā)生概率大小分成三級(jí)高中低、五級(jí)高、較高、中、較低、低或多級(jí)，以區(qū)分不同的住宅工程風(fēng)險(xiǎn)。某個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素在不同的住宅工程工程中發(fā)生的概率是不相同的。〔2〕按照工程風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度分類(lèi)按照工程風(fēng)險(xiǎn)后果的嚴(yán)重程度分類(lèi)的方法，可以使人們充分認(rèn)識(shí)工程風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的嚴(yán)重程度。一般人們可以將住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)按照后果嚴(yán)重程度分成三級(jí)高中低、五級(jí)高、較高、中、較低、低或多級(jí)，以區(qū)分不同的風(fēng)險(xiǎn)。〔3〕按工程風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類(lèi)按工程風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因分類(lèi)的方法，可以使人們充分認(rèn)識(shí)造成住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)的原因，以便人們可以有針對(duì)性地采取風(fēng)險(xiǎn)管理措施。人們可以將工程風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的原因按主觀或客觀原因分類(lèi)，也可以按照組織內(nèi)外以及行為的原因分類(lèi)，還可以按照政治、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、運(yùn)行或環(huán)境等原因進(jìn)行分類(lèi)。行為風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人或組織的過(guò)失、疏忽、僥幸、惡意等不當(dāng)行為而造成的財(cái)產(chǎn)損毀、人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在工程工程管理活動(dòng)中，由于工程管理不善、市場(chǎng)預(yù)測(cè)失誤、價(jià)格波動(dòng)、供求關(guān)系發(fā)生變化、通貨膨脹、匯率變動(dòng)等所導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指伴隨科學(xué)技術(shù)的開(kāi)展而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在工程施工過(guò)程中，安排的施工組織，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技術(shù)、新工藝的不斷創(chuàng)新給工程工程帶來(lái)的工期、質(zhì)量和本錢(qián)損失。政治風(fēng)險(xiǎn)是指由于政局變化、政權(quán)更迭、罷工、戰(zhàn)爭(zhēng)等引起社會(huì)動(dòng)亂以及相關(guān)政策法規(guī)不穩(wěn)定而給工程工程帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失或損害以及人員傷亡的風(fēng)險(xiǎn)。組織風(fēng)險(xiǎn)是指由于工程有關(guān)各方關(guān)系不協(xié)調(diào)以及其他不確定因素而引起的風(fēng)險(xiǎn)。工程工程的規(guī)模巨大，技術(shù)復(fù)雜，施工周期長(zhǎng)，工程參與各方的工程管理目標(biāo)和要求不同決定了有效的工程組織對(duì)工程工程的重要性，也決定了工程工程的組織風(fēng)險(xiǎn)?！?〕按照工程風(fēng)險(xiǎn)是否可管理分類(lèi)按照風(fēng)險(xiǎn)可管理的程度，可將住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)劃分為可管理風(fēng)險(xiǎn)和不可管理風(fēng)險(xiǎn)?？晒芾盹L(fēng)險(xiǎn)是指可以預(yù)測(cè)，并可采取相應(yīng)措施加以控制的風(fēng)險(xiǎn)反之，那么為不可管理風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)能否管理，取決于風(fēng)險(xiǎn)不確定性是否可以消除以及活動(dòng)主體的管理水平。要消除風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，就必須掌握有關(guān)的數(shù)據(jù)、資料和其他信息。隨著數(shù)據(jù)、資料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理風(fēng)險(xiǎn)可以變?yōu)榭晒芾盹L(fēng)險(xiǎn)?！?〕按照工程風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度分類(lèi)按照工程風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)程度分類(lèi)，可以使人們充分認(rèn)識(shí)住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立發(fā)生的還是關(guān)聯(lián)發(fā)生的。一般情況下，關(guān)聯(lián)程度小的工程風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)是獨(dú)立發(fā)生的，它很少對(duì)工程的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響。關(guān)聯(lián)程度大的工程風(fēng)險(xiǎn)那么會(huì)對(duì)工程的其他方面造成關(guān)聯(lián)影響，甚至引發(fā)一系列的工程風(fēng)險(xiǎn)。這種分類(lèi)同樣有助于人們對(duì)住宅區(qū)改造工程工程采取針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理措施?！?〕按工程工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)工程工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)程度的影響來(lái)分，住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)可以分為質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、壞境風(fēng)險(xiǎn)和平安風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于一些大型的、復(fù)雜的住宅區(qū)工程工程，具有特定的工期、本錢(qián)和質(zhì)量等方面的各種限制和嚴(yán)格要求，其目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)對(duì)工程參與各方有重大影響，在住宅區(qū)工程工程開(kāi)展的各個(gè)階段和工程參與各方將面臨目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)?！?〕按工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的主體劃分根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主體來(lái)分，可分為業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)、承包商的風(fēng)險(xiǎn)和咨詢(xún)監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)單位的風(fēng)險(xiǎn)以及其他相關(guān)方的風(fēng)險(xiǎn)。很顯然，住宅區(qū)改造工程工程中不同工程主體所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的，在不同階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)和嚴(yán)重程度是不一樣的。業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)包括人為風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)。承包商的風(fēng)險(xiǎn)包括決策錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)、締約和履約風(fēng)險(xiǎn)以及責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。咨詢(xún)監(jiān)理的風(fēng)險(xiǎn)包括來(lái)自業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)、來(lái)自承包商的風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。1.1.3住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)的特征風(fēng)險(xiǎn)的特征是由風(fēng)險(xiǎn)的屬性決定的，是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的外在表現(xiàn)。正確認(rèn)識(shí)住宅工程投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)企業(yè)建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資活動(dòng)效率都具有重要意義。風(fēng)險(xiǎn)的全面特征可歸為如下五點(diǎn)?！?〕不確定性房地產(chǎn)投資時(shí)一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時(shí)投資的涉及面廣。對(duì)特定的個(gè)體來(lái)說(shuō)，龐大的系統(tǒng)工程會(huì)表現(xiàn)出種種的不確定性，即風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)何地發(fā)生、怎樣發(fā)生，發(fā)生后導(dǎo)致的損失程度等都是不確定的?！?〕客觀性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在，這主要是因?yàn)閷?dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不確定性因素是客觀存在的，并且這種不確定性是事物開(kāi)展的特性，因此只能在一定程度改變風(fēng)險(xiǎn)的形成和開(kāi)展的條件，盡可能降低這些不確定性因素發(fā)生的概率，而不能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。〔3〕潛在性潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的根本形式。風(fēng)險(xiǎn)是一種損失的可能性，并且這種可能是潛在的，并不是所有導(dǎo)致這種可能的因素都會(huì)發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)事故的發(fā)生是偶然的?！ひ虼?，隨著風(fēng)險(xiǎn)的因素的變化，風(fēng)險(xiǎn)可能有量的增減，也可能面對(duì)質(zhì)的改變，新風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生時(shí)也常帶有舊風(fēng)險(xiǎn)的消亡?！?〕可測(cè)性風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，但這種不確定性可以根據(jù)以往發(fā)生的類(lèi)似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過(guò)分析判斷，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其造成的損失做出判斷，進(jìn)而對(duì)這種不確定性進(jìn)行預(yù)測(cè)和衡量?！?〕補(bǔ)償性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)比較高，因此投資者大都要求在收益中對(duì)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，也就是要求風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。風(fēng)險(xiǎn)與收益是并存的，風(fēng)險(xiǎn)越高，收益一般越大。如果能正確認(rèn)識(shí)和利用風(fēng)險(xiǎn)，不要消極地預(yù)防，`更不要懼怕，有時(shí)可以將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)做一種時(shí)機(jī)，從而獲得額外的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。1.2工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理概述1.2.1工程工程管理與工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)系?美國(guó)工程管理知識(shí)體系指南?〔PMBOK第5版〕對(duì)工程管理的定義是，工程管理是運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)來(lái)滿(mǎn)足相應(yīng)的工程需求。工程管理是通過(guò)相應(yīng)的應(yīng)用和整合47個(gè)邏輯分組工程管理過(guò)程來(lái)完成的，這些過(guò)程可以被分為5個(gè)步驟：?jiǎn)?dòng)、規(guī)劃、實(shí)施、監(jiān)視和控制以及結(jié)束〔陳偉珂等，2024〕。?中國(guó)工程管理知識(shí)體系?〔CPMBOK2024〕指出：“工程管理就是以工程為對(duì)象的系統(tǒng)管理方法，通過(guò)一個(gè)臨時(shí)性的專(zhuān)門(mén)的柔性組織，對(duì)工程進(jìn)行高效率的方案、組織、指導(dǎo)和控制，以實(shí)現(xiàn)工程全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理和工程目標(biāo)的綜合調(diào)與優(yōu)化〔王高航，2024〕。〞各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)伴隨著工程工程的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，威脅工程的成功和企業(yè)的長(zhǎng)久開(kāi)展，作為企業(yè)或工程的管理者必須扎扎實(shí)實(shí)地做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作，明確目標(biāo)和責(zé)任是首要工作。在工程工程中本錢(qián)、質(zhì)量、進(jìn)度的控制就是風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，責(zé)任范圍的清晰界定、落實(shí)到人是風(fēng)險(xiǎn)管理成敗的關(guān)鍵。本文主要闡述的住宅區(qū)改造工程，屬于建設(shè)工程〔ConstructionProject〕范疇，主要指為形成特定的生產(chǎn)能力和使用效能，通過(guò)投資決策，建設(shè)形成滿(mǎn)足預(yù)期需求的活動(dòng)。工程工程的類(lèi)別可以按照投資來(lái)源、建設(shè)性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域、功能效益等多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，不同類(lèi)別的工程工程，有管理上的共性，但也有針對(duì)工程特點(diǎn)的特殊性。工程工程管理是工程管理在工程領(lǐng)域的應(yīng)用。是工程工程管理者，為實(shí)現(xiàn)工程的功能、質(zhì)量、費(fèi)用等目標(biāo)，系統(tǒng)運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)管理理念、管理技術(shù)和管理手段，對(duì)工程工程的投資建設(shè)進(jìn)行全生命周期的方案、組織、控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督活動(dòng)〔李金海等，2024〕。進(jìn)行工程工程管理，需要根據(jù)科學(xué)的管理體系，選擇適宜的管理方法，標(biāo)準(zhǔn)管理以保證工程的各個(gè)階段順暢、高效的實(shí)現(xiàn)。工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理就是人們對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中潛在的意外損失進(jìn)行辨識(shí)、評(píng)估、預(yù)防和控制的過(guò)程。其理論和實(shí)踐涉及到自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)、工程技術(shù)、系統(tǒng)科學(xué)、管理科學(xué)、數(shù)學(xué)、概率論等多種學(xué)科，可以說(shuō)工程工程的風(fēng)險(xiǎn)管理是一種綜合性的管理活動(dòng)〔Ben，2024〕。工程工程管理風(fēng)險(xiǎn)就是在工程管理活動(dòng)或事件中消極的后果發(fā)生的潛在可能性，每一個(gè)工程工程都必然伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，工程風(fēng)險(xiǎn)不僅包括在整個(gè)建設(shè)工程工程施工的全過(guò)程中自然災(zāi)害和各種意外事故的發(fā)生而造成的人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失的不確定性，而且也包括技術(shù)性、管理性問(wèn)題引起的經(jīng)濟(jì)損失的不確定性，只有通過(guò)對(duì)工程風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，將其定量化，進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，選擇風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以防止大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，或在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，使得損失量降到最小程度，從而實(shí)現(xiàn)工程的總體目標(biāo)，所以風(fēng)險(xiǎn)管理是工程工程管理不可缺少的一個(gè)局部。1.2.2住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的特點(diǎn)〔1〕具體的工程工程風(fēng)險(xiǎn)具有特殊性。工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理盡管有一些通用的方法，如概率分析方法、模擬方法、專(zhuān)家咨詢(xún)法等。但一經(jīng)要研究具體工程的風(fēng)險(xiǎn)，那么必須與該工程的特點(diǎn)相聯(lián)系。①該住宅區(qū)改造工程工程復(fù)雜性、系統(tǒng)性、規(guī)模、新穎性、工藝的成熟程度。②住宅區(qū)改造工程工程的類(lèi)型，工程所在的領(lǐng)域。不同領(lǐng)域的工程有不同的風(fēng)險(xiǎn)，有不同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性、行業(yè)性特點(diǎn)。例如計(jì)算機(jī)開(kāi)發(fā)工程與建筑工程工程就有截然不同的風(fēng)險(xiǎn)。③住宅區(qū)改造工程工程所處的地域，如國(guó)度、環(huán)境條件。〔2〕要全面有效地進(jìn)行工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理必須需要大量地占有信息，了解情況。要對(duì)住宅區(qū)改造工程工程系統(tǒng)以及系統(tǒng)的環(huán)境有十分深入的了解，并要進(jìn)行預(yù)測(cè)，所以不熟悉情況是不可能進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理的。〔3〕住宅區(qū)改造工程風(fēng)險(xiǎn)管理很大程度依賴(lài)于管理者的經(jīng)驗(yàn)。雖然人們通過(guò)全面風(fēng)險(xiǎn)管理，在很大程度上已經(jīng)將過(guò)去憑直覺(jué)、憑經(jīng)驗(yàn)的管理上升到理性的全過(guò)程的管理，但風(fēng)險(xiǎn)管理在很大程度上仍依賴(lài)于管理者的經(jīng)驗(yàn)及管理者過(guò)去工程的經(jīng)歷，對(duì)環(huán)境的了解程度和對(duì)工程本身的熟悉程度。在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，人的因素影響很大，如人的認(rèn)識(shí)程度、人的精神、創(chuàng)造力。所以風(fēng)險(xiǎn)管理中要注意專(zhuān)家經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的調(diào)查分析，這不僅包括他們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)范圍、規(guī)律的認(rèn)識(shí)，而且包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的處理方法、工作程序和思維方式，并在此根底上系統(tǒng)化、信息化、知識(shí)化，用于對(duì)新工程的決策支持?！?〕風(fēng)險(xiǎn)管理在工程管理中是一種高層次的綜合性管理工作。它涉及企業(yè)管理和工程管理的各個(gè)階段和各個(gè)方面，涉及工程管理的各個(gè)子系統(tǒng)，所以它必須與住宅區(qū)改造工程合同管理、本錢(qián)管理、工期管理、質(zhì)量管理聯(lián)成一體?！?〕風(fēng)險(xiǎn)因素不可能被全面消滅。風(fēng)險(xiǎn)管理的目的，并不是消滅風(fēng)險(xiǎn)，在住宅區(qū)改造工程工程中大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)是不可能由工程管理者消滅或排除的，而是在于有準(zhǔn)備地、理性地進(jìn)行工程實(shí)施，減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。1.2.3工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的流程房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本流程是由風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、確定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略、制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案和監(jiān)督改進(jìn)五步組成，并且在風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)信息的溝通十分重要〔林潔等，2024〕。下面具體對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟進(jìn)行介紹?！?〕風(fēng)險(xiǎn)信息的識(shí)別在全面風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)信息的識(shí)別是最為根底的工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，就必須對(duì)所有的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面的收集和分類(lèi)整理，建立專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)事件庫(kù)，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供真實(shí)可靠數(shù)據(jù)依據(jù)，從而能更好的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。否那么，由于風(fēng)險(xiǎn)信息的缺失和失真，將影響整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作作用的發(fā)揮甚至帶來(lái)負(fù)面作用?！?〕風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估企業(yè)在完成風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別后，就需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，風(fēng)險(xiǎn)造成的影響進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的評(píng)估，才能將風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍之內(nèi)，即控制了風(fēng)險(xiǎn)又保證了工程經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估分為兩個(gè)步驟；首先是風(fēng)險(xiǎn)分析，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和發(fā)生的條件。然后是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，評(píng)估如果風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生會(huì)對(duì)企業(yè)造成的危害及損失。〔3〕制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別評(píng)估之后，還要明確企業(yè)對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)態(tài)度，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理策略。制定正確的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，首先確定風(fēng)險(xiǎn)偏好。企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的根本態(tài)度，愿意承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)；其次確定風(fēng)險(xiǎn)承受度，衡量出企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。然后確定風(fēng)險(xiǎn)管理有效性的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。〔4〕制定和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案風(fēng)險(xiǎn)管理方案的制定，要針對(duì)具體問(wèn)題制定具體的目標(biāo)與解決措施，在制定解決方案的過(guò)程中，也應(yīng)該將任務(wù)分解，由各職能部門(mén)結(jié)合自己的風(fēng)險(xiǎn)管理職能要求提出相應(yīng)的解決方案。風(fēng)險(xiǎn)管理方案要有具體的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)管理的組織、措施、手段、管理工具等。〔5〕監(jiān)督與改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，并總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)成果和教訓(xùn)，以此來(lái)改進(jìn)和完善房地產(chǎn)全面風(fēng)險(xiǎn)管理。通過(guò)在房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)考核中增加有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理的考核內(nèi)容，能夠增加風(fēng)險(xiǎn)管理的力度，提高企業(yè)各部門(mén)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的主動(dòng)性。房地產(chǎn)企業(yè)推行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理，初步建立了正確的流程，只有按照正確的風(fēng)險(xiǎn)管理流程開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)管理工作，才能保障風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利進(jìn)行和風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而在房地產(chǎn)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理還沒(méi)有形成體系，缺乏系統(tǒng)全面的風(fēng)險(xiǎn)管理思想和措施，目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理有待進(jìn)一步完善。1.2.4住宅工程工程風(fēng)險(xiǎn)管理的根本原那么〔1〕穩(wěn)健性原那么全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架的穩(wěn)健性來(lái)自于框架的精簡(jiǎn)和系統(tǒng)高效風(fēng)險(xiǎn)管理方法〔林潔等，2024〕。要確保全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系架構(gòu)清晰、責(zé)權(quán)對(duì)等、信息通暢及可操作性才，能實(shí)現(xiàn)體系的穩(wěn)健可靠，風(fēng)險(xiǎn)管理體系中應(yīng)力求簡(jiǎn)單，體系越復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)信息溝通的及時(shí)性及準(zhǔn)確性越難以保證?！?〕系統(tǒng)性原那么全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架并非建立一個(gè)或幾個(gè)模型就能建成的，它需綜合考慮住宅區(qū)改造地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)平安、投資平安等多個(gè)目標(biāo)；而且需要融合全部風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)工作，包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、控制到效果評(píng)價(jià)等；同時(shí)保證在體系內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)信息的暢通。全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架不僅把住宅區(qū)改造地產(chǎn)工程的風(fēng)險(xiǎn)管理視作一個(gè)系統(tǒng)，而且結(jié)合企業(yè)的整體運(yùn)作和企業(yè)外部環(huán)境形成一個(gè)全面的系統(tǒng)?！?〕分散性和集中性統(tǒng)一原那么為保證風(fēng)險(xiǎn)管理的效率和水平，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)分類(lèi)細(xì)化，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行分散管理，不同部門(mén)來(lái)處理不同類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)。首先由各部門(mén)負(fù)責(zé)管理本部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鞑块T(mén)在進(jìn)行日常工作時(shí)能接觸到最新的風(fēng)險(xiǎn)信息，并能高效快速地對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出處理。在風(fēng)險(xiǎn)分散管理發(fā)揮作用的同時(shí)，仍需要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)集中管理，需要有專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)管理的戰(zhàn)略目標(biāo)，監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)管理的執(zhí)行情況，反響風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施效果〔湯海輝，2024〕。協(xié)調(diào)在各個(gè)職能部門(mén)之間以及上下級(jí)各管理層級(jí)間的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)?！?〕適度靈巧性原那么在風(fēng)險(xiǎn)管理框架的指導(dǎo)約束下，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，框架同樣的需要具備一定靈巧性，否那么會(huì)限制全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系的應(yīng)變能力，使制定的風(fēng)險(xiǎn)管理措施無(wú)法緊跟客觀環(huán)境的變化。因而要根據(jù)外界環(huán)境、企業(yè)開(kāi)展需求的變化進(jìn)行調(diào)整，建立動(dòng)態(tài)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架。2朱家莊住宅區(qū)改造工程工程2.1朱家莊住宅區(qū)改造工程工程概況朱家莊住宅區(qū)位于煙臺(tái)市芝罘區(qū)，居住人口在20000左右，是煙臺(tái)市主城區(qū)中較為典型的住宅區(qū)。與現(xiàn)狀相比，改造工程利用了大局部的公共設(shè)施，如醫(yī)院，小學(xué)，中學(xué)，技校，賓館等，同時(shí)對(duì)一些設(shè)施進(jìn)行了改造，如幼兒園，在兩個(gè)主要的節(jié)點(diǎn)增加了局部的沿街商業(yè)。住宅區(qū)內(nèi)部有少量停車(chē)場(chǎng)，但停車(chē)規(guī)模較小，多為摩托車(chē)停放場(chǎng)地，社會(huì)停車(chē)場(chǎng)有三個(gè)，有兩個(gè)為近期修建的小區(qū)配備，。總的停車(chē)規(guī)模在200個(gè)左右。按住戶(hù)計(jì)算，現(xiàn)狀停車(chē)位對(duì)住區(qū)的開(kāi)展來(lái)說(shuō)嚴(yán)重缺乏，同時(shí)由于標(biāo)準(zhǔn)缺乏，多車(chē)輛都是散亂的停放在道路邊緣，占道停車(chē)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。在新建住宅中，利用現(xiàn)狀的高差建造地下車(chē)庫(kù)，根據(jù)漸進(jìn)式開(kāi)發(fā)時(shí)序和停車(chē)場(chǎng)的分布半徑綜合考慮后布點(diǎn)設(shè)置，分散分布在住區(qū)的各個(gè)區(qū)域。本工程合同工期為18個(gè)月住區(qū)現(xiàn)在還保存著16棟60年代的2層小樓。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地面積共62822平方米，總建筑面積為78319平方米，建筑密度為28.4%，容積率為1.25。改造工程以多層建筑為主，1到3層低層共37棟，占住區(qū)總數(shù)的63.8%，4到6層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，7到8層共10棟，占住區(qū)總數(shù)的17.2%，9到10層小高層共5棟，占住區(qū)總數(shù)的8.6%，11層1棟，占住區(qū)總數(shù)的1.7%。住區(qū)平均層數(shù)為5.48層?，F(xiàn)狀住區(qū)在主要的兩個(gè)沿街面上大量底商。在改造中增強(qiáng)原有的商業(yè)，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家莊住宅區(qū)改造工程前期準(zhǔn)備情況房地產(chǎn)工程建設(shè)周期長(zhǎng)、建設(shè)過(guò)程復(fù)雜、涉及方面多，這就要求工程開(kāi)發(fā)單位對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程按照整體規(guī)劃實(shí)施，按時(shí)完成整個(gè)工程預(yù)期目標(biāo)。工程管理過(guò)程控制可以從這幾方面入手。首先要確立過(guò)程控制標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程設(shè)計(jì)方面多，包括財(cái)務(wù)、技術(shù)、人員、質(zhì)量、環(huán)境等等，針對(duì)每個(gè)方面要設(shè)立控制標(biāo)準(zhǔn)，財(cái)務(wù)要根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)確定衡量標(biāo)準(zhǔn)，技術(shù)要根據(jù)國(guó)家規(guī)定和行業(yè)規(guī)定來(lái)把控，人員要運(yùn)用人力資源管理標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量可以通過(guò)質(zhì)量管理控制方法按照國(guó)家和行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的要求，環(huán)境要依據(jù)國(guó)家和區(qū)域的衡量指標(biāo)，通過(guò)對(duì)這幾方面的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立可以對(duì)過(guò)程中的指標(biāo)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷；其次是要運(yùn)用科學(xué)的方法衡量績(jī)效，工程開(kāi)發(fā)的不同階段應(yīng)該完成不同的任務(wù)，實(shí)現(xiàn)不同的預(yù)期目標(biāo)，工程管理部門(mén)要根據(jù)工程規(guī)劃目標(biāo)，結(jié)合工程各方面的控制標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用過(guò)程控制方法、目標(biāo)管理法、比率分析、滾動(dòng)方案分析等方法對(duì)工程各階段績(jī)效進(jìn)行衡量判斷，通過(guò)比較、衡量可以發(fā)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的完成情況，到達(dá)的效果和效率，當(dāng)然規(guī)劃目標(biāo)和實(shí)際效益肯定是有偏差的，這時(shí)就得去判斷偏差的程度，如果在合理、可以允許的范圍內(nèi)時(shí)候可以接受的，但如果差距較大，無(wú)法到達(dá)預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)，那就要進(jìn)行偏差糾正；也就是最后要根據(jù)衡量結(jié)果糾正偏差，要分析偏差產(chǎn)生的原因，是規(guī)劃制定的不合理還是執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，要是方案制定不切實(shí)際，那就得重新修改和調(diào)整工程規(guī)劃，要是工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題那就要重新進(jìn)行工程建設(shè)的工作，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求完成工作任務(wù)，保證工程各個(gè)階段的績(jī)效。3朱家莊住宅區(qū)改造工程整體風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別3.1工程投資風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)與來(lái)源3.1.1區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商在確定投資開(kāi)發(fā)意向后，需要對(duì)投資開(kāi)發(fā)工程的位置進(jìn)行選擇。這需要開(kāi)發(fā)商充分調(diào)查和了解各個(gè)工程候選位置周邊環(huán)境、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)情況，當(dāng)?shù)氐暮晡⒂^政策，如城市規(guī)劃、土地政策、稅收、產(chǎn)業(yè)政策等。以及了解人文風(fēng)俗習(xí)慣和自然環(huán)境。同時(shí)了解當(dāng)?shù)氐娜司杖?，生產(chǎn)總值等經(jīng)濟(jì)情況。這些因素直接影響開(kāi)發(fā)商的后續(xù)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)工作，甚至影響整個(gè)住宅行業(yè)的開(kāi)展。因此，在前期選擇工程的建設(shè)地的時(shí)候要充分考慮這些因素。將區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)分為區(qū)位市場(chǎng)、區(qū)位政策、區(qū)位環(huán)境、區(qū)位經(jīng)濟(jì)個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2工程選擇風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程選擇決策時(shí)，會(huì)遇到自身和客觀條件的不確定性。比方，選擇普通類(lèi)住宅型工程會(huì)和經(jīng)濟(jì)適用房工程，會(huì)遇到來(lái)自市場(chǎng)、政策上不同的約束條件，對(duì)自身的要求也不經(jīng)盡相同。選擇不同規(guī)模的相同類(lèi)型住宅工程，開(kāi)發(fā)商自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略也不一樣。同時(shí)開(kāi)發(fā)商自身的條件也決定了并不一定所有住宅工程都能給自己帶來(lái)盈利，有些那么會(huì)使開(kāi)發(fā)商虧損甚至倒閉。因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行工程選擇決策時(shí)，應(yīng)該重視工程風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮主客觀條件。它分為：工程類(lèi)型、工程規(guī)模、管理能力、技術(shù)水平這方面風(fēng)險(xiǎn)。3.1.3融資風(fēng)險(xiǎn)住宅工程開(kāi)發(fā)需要大量的資金。雖然前期投資決策階段，只是涉及住宅工程開(kāi)發(fā)工作的一局部。開(kāi)發(fā)商會(huì)在此階段進(jìn)行融資運(yùn)作，提前儲(chǔ)藏資金。為后續(xù)的開(kāi)發(fā)工作準(zhǔn)備。但是開(kāi)發(fā)商融資資金大、融資過(guò)程環(huán)節(jié)多、面對(duì)不同的利益方多。因此會(huì)面臨相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。稍有不慎，使自己的資金鏈斷裂，使工程失敗。融資風(fēng)險(xiǎn)分為：融資方式，企業(yè)信用、融資規(guī)模。3.1.4購(gòu)地風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)得土地使用權(quán)，是住宅工程開(kāi)發(fā)工作的核心一步。房屋建立在土地上的，沒(méi)有土地就沒(méi)有住宅工程。但是土地使用權(quán)的購(gòu)得需要大量的資金，批復(fù)周期長(zhǎng)。土地使用權(quán)的獲得也有多種方式，如協(xié)議出讓、掛牌。每種方式受相關(guān)土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃要求的約束條件不一樣。因此，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán)階段要謹(jǐn)慎、小心。認(rèn)真做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作。購(gòu)地風(fēng)險(xiǎn)分為：購(gòu)地方式、購(gòu)地規(guī)模個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.5批文風(fēng)險(xiǎn)投資決策階段開(kāi)發(fā)商需要跟多個(gè)政府相關(guān)部門(mén)打交道。如：城市規(guī)劃局、人防辦、城市管理局、銀行等。住宅工程開(kāi)發(fā)工作需要制作多個(gè)工程資料手續(xù)，這些資料手續(xù)需要得到以上相關(guān)部門(mén)的批復(fù)，才能進(jìn)行下個(gè)階段的工作。這些資料普遍制作難度大、時(shí)間長(zhǎng)、種類(lèi)多，充分考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的工作和溝通協(xié)調(diào)能力。此階段相關(guān)政府部門(mén)的批復(fù)資料的周期也較長(zhǎng)，由于相關(guān)資料認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和人理解上的差異，容易對(duì)資料產(chǎn)生分歧。也有可能相關(guān)事項(xiàng)得到同意但落實(shí)不到位的情況。增加批復(fù)工作的難度。拖慢開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)工作，進(jìn)而影響整個(gè)工程其他工作。批文風(fēng)險(xiǎn)分為：開(kāi)發(fā)商能力、政策落實(shí)性。3.2住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別3.2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別流程與方法簡(jiǎn)單闡述風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的過(guò)程，第一步是要明確風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程主要作業(yè)進(jìn)行分解。第二步是收集處理生成與風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的信息，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別建立在大量的數(shù)據(jù)根底上，很多風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)閿?shù)據(jù)和信息的不對(duì)稱(chēng)引起。第三步，明確各個(gè)階段的不確定性因素，運(yùn)用生成的信息結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理人員的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)工程不確定性進(jìn)行分析。第四步，選擇風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)選擇適合的識(shí)別方式。第五步，將風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別后確定風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)，并確定風(fēng)險(xiǎn)屬性。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法和工具主要包括：檢查表法，流程圖法，頭腦風(fēng)暴法。情景分析法，德?tīng)柗品?，SWOT分析法等。在本工程上重點(diǎn)使用德?tīng)柗品ê蚐WOT法。德?tīng)柗品?，在?duì)所要預(yù)測(cè)的問(wèn)題征得專(zhuān)家意見(jiàn)之后，進(jìn)行整理、歸納、統(tǒng)計(jì)，再匿名反響給各位專(zhuān)家，再次征求意見(jiàn)，再集中，再反響，直至得到穩(wěn)定的意見(jiàn)。SWOT分析法是一種環(huán)境分析法，所謂的SWOT既是英文Strength(優(yōu)勢(shì))、Weakness(劣勢(shì))、Opportunity(時(shí)機(jī))、Threat(威脅)的縮寫(xiě)。SWOT分析的是對(duì)工程內(nèi)部環(huán)境之優(yōu)劣勢(shì)的分析，在了解自身優(yōu)劣勢(shì)根底上，判明外部的時(shí)機(jī)和威脅，對(duì)環(huán)境做出準(zhǔn)確的判斷，繼而制定工程的系統(tǒng)分析和戰(zhàn)略決策。3.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果分析本工程風(fēng)險(xiǎn)包括進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)和平安風(fēng)險(xiǎn)四大類(lèi)別。3.3.1進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)因素〔1〕規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為符合城市整體設(shè)計(jì)風(fēng)格，工程按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理〞的要求。在降低資源和能源消耗，營(yíng)造生態(tài)環(huán)保的居住環(huán)境的同時(shí)，建筑具有區(qū)域引領(lǐng)示范作用的、標(biāo)桿性的樣板工程，為朱家莊開(kāi)發(fā)和城市環(huán)境保護(hù)奠定了堅(jiān)實(shí)基調(diào)?！?〕施工風(fēng)險(xiǎn)施工風(fēng)險(xiǎn)主要是由工程施工階段不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，由于工程針對(duì)居住地人群的特殊設(shè)計(jì)，因此建筑標(biāo)準(zhǔn)較高，與一般建筑施工相比，施工難度較大，施工本錢(qián)較高，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。〔3〕配套風(fēng)險(xiǎn)完善的配套設(shè)施是住宅區(qū)改造地產(chǎn)能提供優(yōu)質(zhì)效勞的重要根底，由于生活水平的提高，居住地人群對(duì)居住生活、文化娛樂(lè)等各方面的需求都需要完善的配套設(shè)施來(lái)得以實(shí)現(xiàn)。配套缺失不完善將會(huì)嚴(yán)重影響工程的成功經(jīng)營(yíng)?！?〕氣候風(fēng)險(xiǎn)氣候氣象等條件，對(duì)門(mén)窗欄桿等金屬建材的選擇上提出了更高要求，惡劣氣候會(huì)導(dǎo)致工程中斷?！?〕技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于工程的施工階段，眾所周知，施工階段是工程的主要階段，而由工程質(zhì)量和工期故障樹(shù)分析，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)與工程質(zhì)量和工期等因素密切相關(guān)，是工程中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)?！?〕安裝、裝修工程的風(fēng)險(xiǎn)包括安裝、裝修原材料的質(zhì)量不佳引起的工程質(zhì)量問(wèn)題裝機(jī)械設(shè)備等使用不當(dāng)引起的平安事故問(wèn)題安裝、裝修工人技術(shù)不過(guò)關(guān)或責(zé)任心不夠引起的工程質(zhì)量和平安問(wèn)題裝修材料的環(huán)境污染及相應(yīng)的防火問(wèn)題裝修、安裝的各方之間的相互配合協(xié)調(diào)不善引起的工期延誤問(wèn)題等?！?〕工程方案調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)工程方案調(diào)整會(huì)打亂原有的施工組織方案，擾亂正常的施工方案的進(jìn)行，不僅影響施工進(jìn)度的正常進(jìn)行，還會(huì)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。3.3.2質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)因素住宅區(qū)改造工程工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各方面的不確定因素，包括住宅區(qū)改造地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理者水平、效勞質(zhì)量等方面?！?〕經(jīng)營(yíng)管理者水平地產(chǎn)改造經(jīng)營(yíng)管理者水平的上下，直接影響朱家莊住宅區(qū)改造工程工程的運(yùn)營(yíng)效率和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，只有具有較高的管理水平，才能使工程的經(jīng)營(yíng)合理有序，更有利于工程經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！?〕效勞水平住宅區(qū)改造工程工程運(yùn)營(yíng)是否成功的關(guān)鍵因素之一就是工程所提供的效勞是否能滿(mǎn)足入住居住地人群的需求。效勞水平較好能吸引客戶(hù)入住提高入住率，而效勞較差那么可能造成客戶(hù)流失?！?〕勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)據(jù)相關(guān)資料調(diào)查顯示，勘察、設(shè)計(jì)階段對(duì)工程工程本錢(qián)的影響程度達(dá)40%以上，由于設(shè)計(jì)變更或設(shè)計(jì)不當(dāng)導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故占，因此，勘察、設(shè)計(jì)對(duì)工程投資有著重大影響，甚至有可能導(dǎo)致建筑物倒塌，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的蒙受巨大損失?！?〕工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)主要包括招標(biāo)方式、發(fā)包方式風(fēng)險(xiǎn)以及合同風(fēng)險(xiǎn)。目前招標(biāo)方式有公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種，公開(kāi)招標(biāo)時(shí)面向全社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)邀請(qǐng)3-10家單位進(jìn)行招標(biāo)，不同的招標(biāo)方式給企業(yè)帶來(lái)的本錢(qián)是不同的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與設(shè)計(jì)勘察、施工、監(jiān)理單位都是通過(guò)合同的形式來(lái)約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，不同的合同形式給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)程度是不一樣的?！?〕新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)工人對(duì)新技術(shù)不熟悉，操作不熟練，引起工程質(zhì)量問(wèn)題，甚至導(dǎo)致工程平安問(wèn)題。工程質(zhì)量是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件及工程合同，對(duì)工程的平安、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀和環(huán)境特性提出的綜合性要求。在工程建設(shè)中，對(duì)工程質(zhì)量影響的重要因素是人、材料、機(jī)械設(shè)備、方法和環(huán)境，要保證工程質(zhì)量，就要對(duì)這些質(zhì)量影響因素加以控制。工程平安風(fēng)險(xiǎn)包括施工人員不平安行為風(fēng)險(xiǎn)、控制物不平安狀態(tài)風(fēng)險(xiǎn)、作業(yè)環(huán)境不平安風(fēng)險(xiǎn)三類(lèi)。發(fā)生平安風(fēng)險(xiǎn)必能導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損失，工期延誤，效率下降。所以對(duì)平安生產(chǎn)進(jìn)行控制，主要是催促工程施工單位落實(shí)平安生產(chǎn)法規(guī)的教育和實(shí)施，消除施工中的隨意性和冒險(xiǎn)性，做好各項(xiàng)平安技術(shù)措施，盡可能減少各類(lèi)傷亡事故的發(fā)生。3.3.2本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)因素〔1〕政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，指由于政府政策可能的變化導(dǎo)致企業(yè)潛在的一種經(jīng)濟(jì)損失就是政策風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)制度的變化、政治環(huán)境德的變化、經(jīng)濟(jì)體制改革的變化以及金融政策的變化、產(chǎn)業(yè)政策的變化等。政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響是全面，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的成敗，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極做好風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，密切關(guān)注并順應(yīng)相關(guān)政策的變化，主動(dòng)地預(yù)測(cè)政策變化的趨勢(shì)和影響，以盡可能減少由于潛在政策變化導(dǎo)致的收益下降，本錢(qián)上升的損失?！?〕可行性研究風(fēng)險(xiǎn)在可行性研究階段，一般工程進(jìn)行投資估算其準(zhǔn)確率可以控制在工程總投資的±10%左右。房地產(chǎn)投資工程的可行性研究是在充分進(jìn)行市場(chǎng)分析后，從市場(chǎng)、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)力、環(huán)境等方面對(duì)工程進(jìn)行全面籌劃論證，以確定開(kāi)發(fā)工程是否值得投資?？尚行匝芯啃枰M(jìn)行大量的調(diào)查研究，因此其科學(xué)性受到調(diào)查深度和廣度的影響。另外，在可行性研究中，許多分析和研究是基于對(duì)未來(lái)情況的預(yù)測(cè)根底上的，而預(yù)測(cè)結(jié)果包含著很大的不確定性。這些不確定性，就為可行性研究帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，并最終給開(kāi)發(fā)商投資決策帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商在可行性研究時(shí)應(yīng)特別注意數(shù)據(jù)采集的科學(xué)性，并盡可能選擇與實(shí)際數(shù)據(jù)擬合程度高的預(yù)測(cè)模型?！?〕融資風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前資本市場(chǎng)上資金的融通方式有許多，每種融資方式的資金本錢(qián)都不同。商品住宅開(kāi)發(fā)所需資金量巨大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)，因此合理選擇融資方式和渠道將有助于開(kāi)發(fā)商減少融資本錢(qián)從而降低融資風(fēng)險(xiǎn)?！?〕采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前國(guó)際外部壓力下，人民幣大有重啟升值通道態(tài)勢(shì)。這就造成了一方面引發(fā)升值預(yù)期，人民幣升值的外部壓力將會(huì)重新引發(fā)升值預(yù)期，這將吸引更多熱錢(qián)流入套利。另一方面在全球金融危機(jī)背景下，國(guó)家數(shù)字龐大的貨幣投放量給金融體系注入了充裕的流動(dòng)性，使得國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力巨大，物價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，相關(guān)建筑原材料價(jià)格上升，建材本錢(qián)增加。〔5〕本錢(qián)控制風(fēng)險(xiǎn)本錢(qián)有效控制存在風(fēng)險(xiǎn)。由于該工程擔(dān)負(fù)著區(qū)域內(nèi)引領(lǐng)示范的社會(huì)責(zé)任，為建設(shè)出一流的產(chǎn)品，促進(jìn)區(qū)域的建設(shè)開(kāi)發(fā)，為區(qū)域聚集更多的人氣，工程在建設(shè)中極有可能在選用更為優(yōu)質(zhì)的建材、資質(zhì)更高、水平更高的設(shè)計(jì)院、總包商、分包商，使得工程突破原有的本錢(qián)預(yù)算。3.3.2平安風(fēng)險(xiǎn)因素〔1〕建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)建筑、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、電氣和通風(fēng)空調(diào)等方案的設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)參數(shù)、方案選擇不當(dāng)，結(jié)構(gòu)和設(shè)備器材選型不合理等，導(dǎo)致建筑工程不能滿(mǎn)足適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、平安和可靠性要求，以及設(shè)計(jì)進(jìn)度不能滿(mǎn)足工程要求。如建筑設(shè)計(jì)中平面布局、戶(hù)型的不合理性，引起房地產(chǎn)建成后不能得到消費(fèi)者認(rèn)同和滿(mǎn)意，房地產(chǎn)租售不出去，房地產(chǎn)積壓，導(dǎo)致投資商發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，期望的收益變成實(shí)際的損失。對(duì)于此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，投資商應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)等級(jí)和業(yè)績(jī)，通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)研究后再提出設(shè)計(jì)要求，防止頻繁的設(shè)計(jì)變更，加強(qiáng)設(shè)計(jì)監(jiān)理和設(shè)計(jì)審查，進(jìn)行圖紙會(huì)審等來(lái)防范?！?〕事故風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生因素有很多，主要原因有設(shè)計(jì)失誤、施工不善等等。雖然質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商可以將其轉(zhuǎn)嫁到設(shè)計(jì)部門(mén)、承包商或保險(xiǎn)公司身上，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中形成的企業(yè)商譽(yù)的降低卻是一個(gè)既定的事實(shí)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)極大的隱性損失。施工事故風(fēng)險(xiǎn)往往是與工程質(zhì)量問(wèn)題同時(shí)的，它是指因施工過(guò)程中出現(xiàn)各種事故而造成房地產(chǎn)商品破壞、人員傷亡飛機(jī)械設(shè)備損壞等。這類(lèi)事故一旦發(fā)生，便會(huì)發(fā)生事故處理費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)。雖然這類(lèi)事故的解決往往是在施工工人與承包商之間，但這會(huì)影響整體工作氣氛且延遲工期，這些損失變成開(kāi)發(fā)本錢(qián)的增加?！?〕設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)是指由于設(shè)備老化而不能滿(mǎn)足工期要求或容易造成人身傷亡以及由于新設(shè)備的質(zhì)量問(wèn)題或首次使用操作不當(dāng)而造成的損失。在施工階段或經(jīng)營(yíng)階段，應(yīng)注意設(shè)備的有機(jī)更新，同時(shí)對(duì)設(shè)備的采購(gòu)應(yīng)強(qiáng)化檢測(cè)力度，對(duì)新設(shè)備的操作也應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化?！?〕法律風(fēng)險(xiǎn)法律手續(xù)不齊全，業(yè)主后承包商在工程實(shí)施過(guò)程中違法法律法規(guī)，對(duì)工程平安造成影響?！?〕環(huán)境損失風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境損失主要由污染破壞與生態(tài)破壞行為造成，前者指廢棄物排放引起的環(huán)境污染損失，后者指自然資源的非持續(xù)開(kāi)發(fā)利用導(dǎo)致的生態(tài)退化損失。城市綜合體開(kāi)發(fā)工程對(duì)環(huán)境的影響具有雙重性一方面工程在幵發(fā)建設(shè)過(guò)程中以及建成使用中自身產(chǎn)生的廢棄物〔廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等〕排放造成對(duì)周邊環(huán)境的破壞，是一個(gè)環(huán)境污染源；另一方面，城市綜合體工程是人們居住、工作、休閑和娛樂(lè)的場(chǎng)所，需要舒適、安靜、和諧的環(huán)境，又屬于被保護(hù)的對(duì)象。因此城市綜合體開(kāi)發(fā)商必須具有前瞻性和思維嚴(yán)謹(jǐn)性，只有對(duì)環(huán)境損失具有很好的認(rèn)知才能真正了解城市綜合體工程開(kāi)發(fā)所處的風(fēng)險(xiǎn)狀況。4朱家莊住宅區(qū)改造工程工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估4.1風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法介紹〔1〕模糊層次分析法概述1970年中期，托馬斯賽蒂提出了一種定性與定量相結(jié)合的分析方法，層次分析法〔Theanalytichierarchyprocess〕簡(jiǎn)稱(chēng)AHP。它將系統(tǒng)的目標(biāo)分解為多個(gè)因素層，并得出各個(gè)因素層之間的非系列關(guān)系，能有效解決決策問(wèn)題。后來(lái)人們將模糊數(shù)學(xué)理論與其結(jié)合，形成模糊層次分析法〔FAHP〕。這種方法能很好的解決法中存在的一致性差異、一致性檢驗(yàn)困難、過(guò)于主觀性等問(wèn)題。〔2〕模糊層次分析法特點(diǎn)①將決策過(guò)程中的模糊問(wèn)題量化，來(lái)進(jìn)行分析。解決其難以進(jìn)行定性描述的問(wèn)題。使分析結(jié)果具備科學(xué)性。②通過(guò)得出指標(biāo)數(shù)值，將不同性質(zhì)的事物進(jìn)行比較。能夠更好給決策提供依據(jù)。③強(qiáng)調(diào)由多個(gè)子因素層來(lái)構(gòu)成總目標(biāo)，以系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)分析問(wèn)題。④通過(guò)方案的科學(xué)評(píng)價(jià)和選優(yōu)來(lái)進(jìn)行決策。是科學(xué)、民主的價(jià)值觀的表達(dá)?！?〕模糊層次分析法應(yīng)用步驟①建立梯階層次指標(biāo)體系。確定問(wèn)題的解決目標(biāo)，將影響因素分為多個(gè)層次的模型。②構(gòu)建判斷矩陣。根據(jù)建立的層次梯階體系，將因素以適宜的指標(biāo)進(jìn)行數(shù)字量化，構(gòu)建判斷矩陣。③模糊判斷矩陣的一致性判定。④層次單排序，利用歸一化求得排序權(quán)重向量，進(jìn)而求出指標(biāo)的權(quán)重。⑤層次總排序，求得每個(gè)子層因素對(duì)上一層目標(biāo)層，直到總目標(biāo)層的排序權(quán)重。⑥分析結(jié)果，做出決策。4.2.朱家莊工程的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估4.2.1構(gòu)建工程風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系根據(jù)以上章節(jié)對(duì)該工程各層級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別，對(duì)工程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析得到的遞階層次結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系可以歸結(jié)如下。總風(fēng)險(xiǎn)集R={進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)R1，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)R2，本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)R3，平安風(fēng)險(xiǎn)R4}。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)R1={規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R11，施工風(fēng)險(xiǎn)R12，配套風(fēng)險(xiǎn)R13，氣候風(fēng)險(xiǎn)R14，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)R15，安裝、裝修工程的風(fēng)險(xiǎn)R16，工程方案調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)R17}。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)R2={經(jīng)營(yíng)管理者水平R21，效勞水平R22，勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R23，工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)R24，新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)R25}。本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)R3={政策風(fēng)險(xiǎn)R31，可行性研究風(fēng)險(xiǎn)R32，融資風(fēng)險(xiǎn)R33，采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)R34，本錢(qián)控制風(fēng)險(xiǎn)R35}。平安風(fēng)險(xiǎn)R4={建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R41，事故風(fēng)險(xiǎn)R42，設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)R43，法律風(fēng)險(xiǎn)R44，環(huán)境損失風(fēng)險(xiǎn)R45}。根據(jù)以上分析建立工程的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系，如以下圖所示。施工風(fēng)險(xiǎn)R12施工風(fēng)險(xiǎn)R12配套風(fēng)險(xiǎn)R13氣候風(fēng)險(xiǎn)R14技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)R15安裝、裝修工程風(fēng)險(xiǎn)R16工程方案調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)R17效勞水平R22勘察設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R23工程招標(biāo)與發(fā)包風(fēng)險(xiǎn)R24新技術(shù)的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)R25可行性研究風(fēng)險(xiǎn)R32融資風(fēng)險(xiǎn)R33采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)R34本錢(qián)控制風(fēng)險(xiǎn)R35政策風(fēng)險(xiǎn)R31事故風(fēng)險(xiǎn)R42設(shè)備故障或損壞風(fēng)險(xiǎn)R43法律風(fēng)險(xiǎn)R44建筑設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R41環(huán)境損失風(fēng)險(xiǎn)R45進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)R1質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)R2本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)R3平安風(fēng)險(xiǎn)R4規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)R11圖5-1風(fēng)險(xiǎn)總集的結(jié)構(gòu)層次模型4.2.2判斷矩陣的建立采用0-9標(biāo)度法。即將風(fēng)險(xiǎn)的度量標(biāo)準(zhǔn)分為1-9九個(gè)標(biāo)度，即同樣重要、略重要、較重要、非常重要、絕對(duì)重要，將這五種重要程度分別賦予數(shù)值1、3、5、7、9，風(fēng)險(xiǎn)程度位于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)度之間的那么分別賦予數(shù)值2、4、6、8。根據(jù)邀請(qǐng)到的專(zhuān)家的打分情況進(jìn)行因素之間的兩兩比較，從而確定各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的重要程度。表5-1一級(jí)指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣工程風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)平安風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1523質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)1/511/41/3本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)1/2412平安風(fēng)險(xiǎn)1/331/21表5-2進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)二級(jí)指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣工程風(fēng)險(xiǎn)R1R11R12R13R14R15R16R17R111457386R121/41351/364R131/51/3141/453R141/71/51/411/61/21/2R151/334611/75R161/81/61/52711/3R171/61/41/321/531表5-3質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)二級(jí)指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣工程風(fēng)險(xiǎn)R2R21R22R23R24R25R2115243R221/511/41/21/3R231/24132R241/421/311/3R251/331/221表5-4本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)二級(jí)指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣工程風(fēng)險(xiǎn)R3R31R32R33R34R35R3111/41/554R32411/476R3354186R341/51/71/811/3R351/41/6331表5-5平安風(fēng)險(xiǎn)二級(jí)指標(biāo)兩兩比較判斷矩陣工程風(fēng)險(xiǎn)R3R31R32R33R34R35R4112651/3R421/21721/4R431/61/711/21/7R441/51/2211/6R4531/67614.2.3數(shù)據(jù)來(lái)源和指標(biāo)權(quán)重確實(shí)定本文權(quán)重計(jì)算參照高等教育出版社2024年版?管理運(yùn)籌學(xué)?〔作者韓伯棠〕中介紹的標(biāo)準(zhǔn)列平均法的方法來(lái)求各因素的權(quán)重。以階段層指標(biāo)向量的計(jì)算為例來(lái)進(jìn)行說(shuō)明。首先先求出階段層兩兩比較矩陣每一列的總和，將上表兩兩比較矩陣中每一列的數(shù)相加，得到每列的和，得到一個(gè)新的矩陣。表5-6一級(jí)指標(biāo)矩陣列總和工程風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)平安風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)1.0005.0002.0003.000質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.2001.0000.2500.333本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)0.5004.0001.0002.000平安風(fēng)險(xiǎn)0.3333.0000.5001.000總和2.33313.0003.7506.333將表5-2兩兩比較矩陣中的每一元素除以其相應(yīng)列的總和，所得的商作為新矩陣對(duì)應(yīng)的數(shù)，所組成的新的矩陣成為兩兩標(biāo)準(zhǔn)矩陣。例如，新矩陣中進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的數(shù)為兩兩比較矩陣中的1除以列綜合2.033，即為0.492。這樣的矩陣成為標(biāo)準(zhǔn)兩兩矩陣。表5-7一級(jí)指標(biāo)模糊判斷矩陣標(biāo)準(zhǔn)矩陣工程風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)平安風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)0.4920.3850.5330.474質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.0980.0770.0670.053本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)0.2460.3080.2670.316平安風(fēng)險(xiǎn)0.1640.2310.1330.158求出階段層兩兩標(biāo)準(zhǔn)矩陣中每一行的平均值，所得的平均值就是階段層中各指標(biāo)的權(quán)重。例如第一行，進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重為0.492，0.385，0.533，0.474四個(gè)數(shù)的和，即為0.471，按照同樣的方法求出階段層其他幾個(gè)階段的指標(biāo)權(quán)重值。表5-8一級(jí)指標(biāo)各因素權(quán)重工程風(fēng)險(xiǎn)R進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)平安風(fēng)險(xiǎn)行平均值進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)0.4920.3850.5330.4740.471質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)0.0980.0770.0670.0530.074本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)0.2460.3080.2670.3160.284平安風(fēng)險(xiǎn)0.1640.2310.1330.1580.171根據(jù)以上計(jì)算步驟，求得階段層的特征向量為〔0.471，0.074，0.284.0.171〕按照同樣的方法，依據(jù)得出的指標(biāo)層的兩兩判斷矩陣，可以得出各指標(biāo)層的特征向量。進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為〔0.345，0.159，0.105，0.029，0.191，0.115，0.056〕，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為〔0.416，0.062，0.262，0.099，0.161〕，本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為〔0.125，0.25，0.491，0.027，0.178〕，平安風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的特征向量為〔0.250，0.162，0.041，0.070，0.477〕。本文中由于各層級(jí)的兩兩比較矩陣的元素是根據(jù)專(zhuān)家的主觀判斷，通過(guò)兩個(gè)因素兩兩比較得到的。在比較的過(guò)程中，不可防止地會(huì)出現(xiàn)一些誤差和錯(cuò)誤，由于評(píng)分的指標(biāo)較多，因此可能會(huì)得到一些比較結(jié)果之間不一致性的情況。以階段層的評(píng)分過(guò)程為例，如果進(jìn)度