全國首批四單消費基礎設施REITs解析之標的物業(yè)篇

全國首批四單消費基礎設施REITs解析之標的物業(yè)篇結(jié)構(gòu)融資評級部趙超曹晟曹婧金穎一、引言REs解析之交易結(jié)構(gòu)篇REs的標的物業(yè)。全國首批四單消費基礎設施的標的物業(yè)分為購物中心和社區(qū)商業(yè)兩REITREITREIT的標的物業(yè)分別為長沙REIT的標的物業(yè)（1REs（23025103萬平方米（316.7520單的購物中心運營期較短，尚未完全步入穩(wěn)定期。圖表1.項目名稱華夏金茂REIT華夏華潤REIT中金印力REIT嘉實物美REIT底層物業(yè)長沙覽秀城青島萬象城西溪印象城四個超市門店底層資產(chǎn)業(yè)態(tài)購物中心購物中心購物中心超市、社區(qū)商鋪區(qū)位長沙梅溪湖商圈香港中路商圈杭州大城西商圈北京豐臺、海淀、西城總建筑面積（GFA）（萬平方米）10.2730.1224.977.79可租賃面積（NLA）（萬平方米）6.1213.4210.007.79基金擬募集規(guī)模（億元）10.9969.7835.7710.45底層資產(chǎn)估值（億元）10.7682.0239.7710.44開業(yè)時間7年一期8年，二期2年A座10年，B座4年11-20年注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。53（業(yè)態(tài)配比會有所不同。本文首先考察四單消費基礎設施REITs的標的物業(yè)的區(qū)位，然后從運營模式、租賃情況和經(jīng)營指標等方面，對標的物業(yè)展開介紹并作對比分析。二、標的物業(yè)區(qū)位比較202220238TOP3018圈的商業(yè)發(fā)展水平較高。2-3項目入市。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2023150-1140元/平方米/94.53%，70.4萬平方米，居青島首位。元/月/90%-98%。2023-202532萬平方米。51200-330元/月/20162019202414平方米的零售商業(yè)空間，區(qū)域內(nèi)競爭壓力相對較小。圖表2.指標華夏金茂REIT華夏華潤REIT中金印力REIT所處商圈長沙梅溪湖商圈香港中路商圈杭州大城西商圈定位長沙新興商圈之一青島市中心核心商圈杭州市重要新興商圈商業(yè)存量（萬平方米）5170.4135出租率85%-97%94.53%90%-98%首層租金價格（元/月/平方米）200-330150-1140200-700區(qū)域內(nèi)競爭情況局限于長江河西，對區(qū)域外客群吸引力有限欠缺國際奢侈品牌門店區(qū)域競爭激烈，各個項目呈點狀分布，聚集效應不明顯資料來源：募集說明書、戴德梁行REIT中心所處商圈不同，更多的需關(guān)注當?shù)氐慕煌ū憷潭?、人口密度等因素?.555元/平方米/元/平方米/月、71元//88元/平方米/月。圖表3.指標嘉實物美REIT大成項目玉蜓橋項目華天項目德勝門項目區(qū)域位置豐臺區(qū)西四環(huán)豐臺區(qū)南二三環(huán)之間、方莊商圈海淀區(qū)西二環(huán)，輻射金融街、西客站、公主墳三大商圈靠近北二環(huán)交通狀況多條公交經(jīng)過，距離地鐵站2.3公里（514）交通便利，距離三條地鐵1.5公里交通便利，距離地鐵1.4公里商業(yè)聚集度區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃，商業(yè)配套30家區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃，商業(yè)配套46家區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃，商業(yè)配套52家區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃，商業(yè)配套72家人流量常住人口150萬常住人口250萬常住人口258萬常住人口283萬競爭優(yōu)勢物美超市和麥德龍，民生屬性強地鐵上蓋，人流量高距離居民社區(qū)較近，客流穩(wěn)定服務周邊社區(qū)，周邊無此類型項目注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。三、基礎設施介紹（一）華夏金茂REIT概況該REIT（湘江新區(qū)主中心2016長沙覽秀城客群主要為26-40歲的青中年及家庭客群，年度客流逾1000余萬人次。圖表4.REIT項目長沙覽秀城所在地湖南省長沙市湘江新區(qū)權(quán)利性質(zhì)出讓用地性質(zhì)商業(yè)性質(zhì)總建筑面積10.27萬平方米可租賃面積6.12萬平方米已出租面積6.02萬平方米建筑層數(shù)地下2層、地上4層開竣工時間2014年11月21日開工2016年10月28日竣工驗收運營起始時間2016年11月使用期限/剩余期限2013年起至2052年8月15日止/29年發(fā)行前估值10.76億元估值單價10500元/平方米注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。運營模式長沙覽秀城項目的業(yè)態(tài)為購物中心，主要開展固定店鋪的不動產(chǎn)租賃業(yè)務，包括向租戶出租商鋪并收取固定/抽成租金費用及物業(yè)管理費。此外，還有物業(yè)內(nèi)多種經(jīng)點位及廣告位的出租業(yè)務；商場利用公區(qū)規(guī)劃多經(jīng)點位，與供應商簽訂代銷合同進行商品銷售的聯(lián)營業(yè)務；以及商業(yè)管理及物業(yè)日常服務等雜項業(yè)務。2023入/其他收入/42.28%7.63%18.27%8.10%和23.73%于成本較高，對凈現(xiàn)金流（NOI）的貢獻比例較低。圖表5.運營模式簡介計租方式2023年上半年（萬元）收入占比固定租金按合同約定收取商戶的基本租金按面積計算2221.7442.28%抽成租金按合同約定收取商戶的提成租金銷售額*扣點率400.777.63%物業(yè)管理費---按月收取960.0118.27%多種經(jīng)營/廣告收入多經(jīng)點位及廣告位租賃---425.378.10%聯(lián)營業(yè)務收入利用公區(qū)規(guī)劃，與供應商簽訂代銷合同約定固定利潤率1246.6923.73%合計------5254.58100.00%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租賃概況A長沙覽秀城的租戶類型分為專門店和主力店等兩大類型，其中主力店一般具32.03元/月/139.13元/月/平方米。長沙覽秀城主力店租賃面積占總出租面積的比例為54.66%，主力店面積占年上半年，主力店租金及物業(yè)管理費收入僅占總收入的12.50%，由此可見，主力店租金坪效顯著低于項目平均水平。圖表6.2023年6租戶類型租戶數(shù)量（個）租賃面積占比（%）2023年上半年收入占比（%）平均租金單價（元/月/平方米）主力店1054.6612.5032.03專門店14745.3487.50139.13注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。計租方式/20236157714固定租金/13653.64%。2023年上半年，固定租金/2689.12萬元，對總收75%11806131.78費為751.34萬元。圖表7.2023年6租金收費模式租戶個數(shù)出租面積占比收入結(jié)構(gòu)占比固定租金734.81%15.81%固租/抽成孰高13653.64%75.06%純抽成租金1411.55%9.13%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶業(yè)態(tài)從租戶業(yè)態(tài)來看，長沙覽秀城租戶業(yè)態(tài)中，文娛業(yè)態(tài)的租賃面積占比最大，1保底租金即業(yè)務統(tǒng)計中的固定租金收入，其實際包含固定租金收費模式下收取的收入以及固租與抽成兩者孰高模式下約定的固定收入部分。20236例接近23:23:54；但2023年上半年，餐飲、零售和文娛的租金收入占比接近39:28:33,由此可見，餐飲和零售的租金坪效高于文娛及配套。圖表8.2023年6業(yè)態(tài)租賃面積（萬平方米）面積占比（%）收入（萬元）收入占比（%）餐飲1.3622.661387.9338.74文娛及配套3.2854.54992.2627.70零售1.3722.791202.3333.56合計6.02100.003582.52100.00注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。50%與主力店相比，專門店的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)態(tài)的占比較高。圖表9.2023年6月末，主力店不同業(yè)態(tài)面積占比3.43%10.75%文娛及配套餐飲85.83%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。圖表10.2023年6月末，專門店不同業(yè)態(tài)面積占比16.83%文娛及配套45.85%零售37.32% 餐飲注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶集中度18082.12個月，租賃期限較久，穩(wěn)定性高。租約到期情況2028202441%（租賃面積占比高（收入占比高2024年到期，需關(guān)注其續(xù)簽情況。圖表11.2023年6月末，長沙覽秀城租約到期分布情況到期期間租賃面積（平方米）面積占比（%）收入占比（%）2023年3273.955.412.32024年13849.8623.041.62025年3301.585.511.22026年5898.349.810.32027年3396.905.75.62028年及以后30452.8950.619.0合計60173.52100.0100.0注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。經(jīng)營分析201620202020-2022202385.76%92.95%98.54%98.36%97.55%、98.69%、98.39%95.49%，維持較高水平。2020-2022年及2023年上半年，長沙覽秀城實現(xiàn)營業(yè)收入分別為5709.90萬元、8069.19萬元、8491.14萬元（9988.99萬元）5770.09-1817.27-1661.77-1626.90610.861356.981498.321959.38（3277.48萬元）2621.02萬元。圖表12.類別2020年/2022年末2021年/2021年末2022年/2022年末2022年）/2022年末2023年上半年/2023630日銷售額（萬元）48917.9858627.4572252.8272252.8242898.41期間客流（萬人）989111711971197702租售比9.75%10.13%8.31%---9.04%月銷售坪效（元/平方米）698.00836.541012.701012.701168.64租金收繳率97.55%98.69%98.39%---95.49%出租率85.76%92.95%98.54%98.54%98.36%營業(yè)收入5709.908069.198491.149988.995770.09凈利潤-1817.27-1661.77-1626.90---610.86運營凈收益（NOI）1356.981498.321959.383277.482621.02EBITDA2209.582718.542924.904243.012996.10注1：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。注2：租售比=（固定租金收入+抽成租金收入+物業(yè)管理收入）/當前銷售額。2、華夏華潤REIT概況REIT41.92201520215%2023680.02億元。圖表13.華夏華潤REIT標的物業(yè)概況項目青島萬象城一期青島萬象城二期地下車位所在地山東省青島市市南區(qū)山東路6號用地性質(zhì)零售商業(yè)，商務金融/商業(yè)交通服務場站用地（商服配套）/車庫房屋建筑面積28.53萬平方米1.59萬平方米10.26萬平方米可租賃面積改造前13.42萬平方米，改造后14.02萬平方米11.80萬平方米竣工日期2015年4月24日2020年12月17日---運營起始時間2015年2021年---項目權(quán)屬起止時間及剩余年限2011年6月22日-2051年6月21日剩余約28年2011622日-2061621日剩余約38年發(fā)行前估值82.02億元估值單價19565元/平方米注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。運營模式350050-140元/人/2020-2022202372%17.08%14.49%18.88%14.65%9.22%、12.32%、12.71%11.23%。圖表14.青島萬象城租金收入情況（單位：萬元，%）項目2020年2021年2022年2023年上半年度收入占比收入占比收入占比收入占比租金收入27162.1971.1837425.0171.1133553.5565.9923917.8672.30固定租金收入18270.1747.8825743.8748.9223902.1847.0117386.2652.56取高租金收入6096.3815.988745.9616.626684.2013.154984.7815.07零售額提成租金收入1242.123.261190.932.261316.242.59785.622.37聯(lián)營租金收入1553.524.071744.253.311650.933.25761.202.30物業(yè)管理費收入6515.5317.087626.8414.499598.9518.884846.5614.65固定推廣費收入961.712.521090.262.071230.532.42600.631.82其他經(jīng)營收入3518.439.226486.3712.326462.5512.713714.8411.23多種經(jīng)營收入1055.432.772675.185.082562.765.041230.253.72停車場收入629.511.651569.452.981577.383.10927.632.80冰場收入1207.593.161554.992.951348.882.65644.491.95其他收入625.891.64686.751.30973.531.91912.472.76合計38157.85100.0052628.48100.0050845.58100.0033079.89100.00注1：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。注2：取高租金收入即租賃模式下通過“固定租金與零售額提成租金二者取高”計租方式依照租約約定的提成比例計算的當月租金高于固定租金的部分。租戶概況租戶類型（1000平方米及以上通常低于同樓層的專門店水平。除主力店外，其他店鋪均為專門店。截至2023624.5469.12%1.66年。202310.34%89.66%。圖表15.2023年6月末，青島萬象城租戶類型租戶類型租賃面積（平方米）面積占比2023年上半年收入（萬元）收入占比主力店39620.0030.88%2471.9310.34%專門店88695.0069.12%21445.9389.66%合計128315.00100.00%23917.86100.00%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。計租方式租方式：1）固定租金，項目公司出租經(jīng)營場所，租戶在約定時期按照合同約定的固定租金單價和租賃面積支付租金。2）零售額提成租金，項目公司出租經(jīng)營場所，租戶按照零售額乘以合同約定的提成比例支付租金。3）固定租金與零售（付超出固定租金部分的提成租金。(1)租賃面積×每月聯(lián)營租金單價；(2)租戶零售額×提成比例。2023695%90%121.7%。從收入占比來看，202388%3.18%，占比較小。2加權(quán)平均剩余租期=∑（租約剩余天數(shù)/365*租賃面積）/項目可租賃面積圖表16.2023年6月末，青島萬象城計租方式概況計租方式計租方式租賃面積（平方米）面積占比2023年上半年租金收入（萬元）收入占比租賃固定租金3902.003.04%1696.327.09%零售額提成租金3675.002.86%378.681.58%固定租金與零售額提成租金二者取高118546.0092.39%21081.6788.14%聯(lián)營二者取高2192.001.71%761.203.18%合計---128315.00100.00%23917.86100.00%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶業(yè)態(tài)2023上半年，零售業(yè)態(tài)貢獻的收入最高，占總租金收入比重為65.73%19.48%。圖表17.2023年上半年，青島萬象城不同業(yè)態(tài)收入占比13.54%13.54%1.24%19.48%65.73%零售 餐飲 生活配套及體驗 其他注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶集中度5074472023上半年，前十大租戶收入合計占比16.30%散性。租約到期分布202362.53期分布情況如下表所示。圖表18.2023年6月末，青島萬象城店租約到期分布到期期間租賃面積（平方米）面積占比2023年7-12月18610.5014.50%2024-2026年74794.5058.29%2027年及以后34910.0027.21%合計128315.00100.00%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。經(jīng)營分析2020-2022年及2023年上半年，青島萬象城平均出租率分別為91.67%、%98.55%202099.96%100.00%195.96元/平方米/239.39元/平方米/月、248.99元/平方米/295.49元/平方米/月，逐年遞增。2020-2022202338157.86（41494.49萬元52628.4850845.58（59668.80元）33079.89分別為-10435.24萬元、-139.81萬元、-303.803907.50萬元。圖表19.青島萬象城店歷史經(jīng)營指標分析指標2020年2021年2022年2023年上半年出租率（%）91.6795.7598.5598.49收繳率（%）99.96100.00100.0099.21月租金坪效（元/平方米）195.96239.39248.99295.49營業(yè)收入（萬元）38157.8652628.4850845.5833079.89凈利潤-10435.24-139.81-303.803907.50經(jīng)營性凈現(xiàn)金流（萬元）18235.0525229.4525743.4215751.79EBITDA14756.6325182.8425642.1619056.73注1：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。2：收繳率=(當期營業(yè)收入2023630日當期應收未收應收賬款)/當期營業(yè)收入計算，年度月均租金收入/可租賃面積，20202022年均還原減租影響。3、中金印力REIT概況REIT3TOD購物中心。其中，A6234層；B7334424.97萬14.4110.00萬平方米。截至2023年6月末，目標基礎設施資產(chǎn)出租率為99.2%，估值39.77億元。圖表20.中金印力REIT標的物業(yè)概況項目杭州西溪印象城所在地杭州市余杭區(qū)資產(chǎn)范圍杭州市余杭區(qū)五常街道五常大道1號、3號1幢用地性質(zhì)商服用地、商業(yè)用地建筑面積24.97萬平方米可租賃面積10.00萬平方米價值時點出租率99.20%簽約租戶367個竣工時間A座2013年1月竣工，B座2019年5月竣工營業(yè)起始時間A座03年506年7B座2019年5月營業(yè)土地到期日及剩余年限終止日期為2048年6月29日剩余約25年發(fā)行前估值39.77億元估值單價15927元/平方米注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。運營模式202371%（62%、提成租金917。圖表21.2023年上半年，杭州西溪印象城收入構(gòu)成多經(jīng)多經(jīng)/廣告收入停車場收入62%9%物業(yè)管理費固定推廣費17%固定租金抽成租金5%5%2%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。A．租戶類型根據(jù)商鋪的租賃面積大小和租金水平，西溪印象城將商鋪分類為主力店、專具有面積大（2500平方米及以上、租期長（10年以上）2023629.61%，20237.99%。計租方式2023692%采用固定可獲得商戶經(jīng)營業(yè)績的增長分成。圖表22.西溪印象城不同計租方式收入占比項目收入占比2020年2021年2022年2023年上半年計租方式固定租金14.80%15.50%19.20%19.60%純提成租金5.20%4.50%4.00%5.10%固定/提成租金取高固定租金部分73.60%70.90%71.50%67.60%提成租金部分6.40%9.10%5.30%7.80%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶業(yè)態(tài)2023662.50%2023625.80%。圖表23.2023年6月末，西溪印象城各業(yè)態(tài)收入和面積占比收入占比 面積占比收入占比 面積占比服務娛樂餐飲零售0.00%9.00%6.90%12.20%4.80%50.00%40.00%30.00% 25.80%24.50%20.00%10.00%54.30%60.00%62.50%70.00%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶集中度從租戶集中度看，2023年上半年度，該項目前十大承租方收入合計占比為15.10%，其中，第一大承租方（山姆會員店）22.86%，收入占比2%8年以上。租約到期情況2023620.70含不含含）年的租賃面積占比為14.211（不含年以上的租賃面積占比為37.663.76.0年，專門店租賃面積加權(quán)平均剩余租期為2.8年。經(jīng)營分析出租率方面，2014-202298.2%63099.2%。收繳率方面，2020-20222023年上半100%、100%、99.60%99.95%，出租率和收繳率情況較好。2020-2022202323738.04萬元、28057.84萬元、29532.21萬元和16341.33萬元；調(diào)整后運營凈收益分別是15861.99萬元、18471.51萬元、18738.6410604.91萬元。2022業(yè)收入小幅增長。圖表24.西溪印象城歷史運營情況項目2020年2021年2022年2023年1-6月加權(quán)平均出租率96.00%98.40%98.10%98.10%收繳率100.00%100.00%99.60%99.95%客流量（萬人次）1,3321,6891,5041,019營業(yè)額（億元）17.7128.3135.0621.01月租金坪效（元/平方米/月）146.9164.1174.0190.5營業(yè)收入(萬元)23738.0428057.8429532.2116341.33凈利潤59285.6221515.7636978.877960.56（）15861.9918471.5118738.6410604.91注1：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。注2：加權(quán)平均出租率為月度面積加權(quán)出租率，即∑每個月已出租面積/∑每個月可出租面積。注3：月租金坪效=年度月均租金收入（包含固定租金收入及提成租金收入）/可租賃面積。注4：成本稅金總計為營業(yè)成本、銷售費用、管理費用、稅金及附加加總，已剔除折舊及攤銷。注5：調(diào)整后運營凈收益=營業(yè)收入-成本稅金總計。4、嘉實物美REIT概況該REITD及以上，均屬于物美集團在北京區(qū)域重要的超市門店，經(jīng)營穩(wěn)定。圖表25.截至2023年6月末，嘉實物美REIT標的物業(yè)概況項目大成項目玉蜓橋項目華天項目德勝門項目項目公司北京玉蜓橋物美科技發(fā)展有限公司北京玉蜓橋物美科技發(fā)展有限公司北京物美小馬廠商業(yè)有限公司北京美廉美連鎖商業(yè)有限公司內(nèi)部分類CABD所在地北京市豐臺區(qū)北京市豐臺區(qū)北京市海淀區(qū)北京市西城區(qū)所處行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)建筑構(gòu)成4層商業(yè)用房（地下1層及地上1-3層）5層商業(yè)用房（地下1層及地上1-4層）4層商業(yè)用房（地下1層及地上1-3層）2層商業(yè)用房（地上1-2層）建筑規(guī)模29043.40平方米24840.41平方米15280.73平方米8729.74平方米土地使用年限2004/8/31-2044/8/302003/4/8-2043/4/72002/11/18-2042/11/172022/8/12-2042/8/11運營起始時間2012/6/192005/8/92005/5/182003/10/29出租率83.21%93.84%90.55%92.15%主要租戶物美超市（地下1層）（2層）外租13層）物美超市（地上2層和3層）外租（地下1層和地上1層）物美超市（地上2層）美食街（地下1層）連鎖餐飲（地上1層）物美超市（1層至2層）主要收入來源經(jīng)營租賃收入、物業(yè)管理費收入和其他收入經(jīng)營租賃收入、物業(yè)管理費收入經(jīng)營租賃收入、物業(yè)管理費收入經(jīng)營租賃收入、物業(yè)管理費收入和其他收入資產(chǎn)估值2.78億元4.43億元1.77億元1.45億元注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。運營模式REIT202290.22%、98.32%、98.02%98.26%。經(jīng)營租賃收入 物業(yè)管理費收入 其他德勝門項目華天項目玉蜓橋項目大成項目經(jīng)營租賃收入 物業(yè)管理費收入 其他德勝門項目華天項目玉蜓橋項目大成項目注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。202371日調(diào)整后，將由項目公司直接與各超市及商戶等承租人簽訂租賃合同。A.計租方式基于租賃的運營模式，租約類型以固定租金為主，也包含少量的提成租金、固定+提成租金、固定提成租金取高的形式。圖表27.截至2023年6月末，物美超市計租方式面積占比情況（%）計租方式大成項目玉蜓橋項目華天項目德勝門項目固定租金97.4092.8998.28100.00提成租金1.380.201.72---固定+提成租金---2.39------固定提成租金取高1.224.52------合計100.00100.00100.00100.00注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租戶集中度根據(jù)2022年度運營收入占比，該項目前十大租戶中，關(guān)聯(lián)方為北京物美京豐科技發(fā)展有限公司、麥德龍商業(yè)集團有限公司、北京物美京門商貿(mào)有限公司、北京物美流通技術(shù)有限公司，其余為外部客戶。2022年，關(guān)聯(lián)方運營收入占比為37.75%；前十大租戶運營收入合計3059.43萬元，占運營收入總額的54.25%。租戶業(yè)態(tài)6月末租賃面積占比69.38%，2022年租金收入占比37.74%。圖表28.截至2023年6月末，物美超市租戶業(yè)態(tài)分布租戶業(yè)態(tài)租賃合同數(shù)量（個）租賃面積占比（%）2022年租金收入占比（%）超市569.3837.74餐飲食品4916.3936.62醫(yī)療健康118.313.24服飾家居161.783.23其他284.1419.17合計109100.00100.00注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。租約到期情況物美超市的租賃合同在2027年及以后到期的租賃面積占比較大，從而保障20236307.15~9.59年之間。圖表29.物美超市租約到期分布到期期間租賃面積（平方米）面積占比（%）2022年0.000.002023年1999.253.092024年2986.934.622025年4300.406.662026年1896.932.942027年及以后53421.0282.69合計64604.53100.00注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。經(jīng)營分析20202022202396.5628.83%、82.28%83.21%202120202021年度營業(yè)收入大幅下降，租金坪效也大幅下降至14.20元/平方米/月,目前在逐步恢復中。202020222023100.61元/平方米/110.46元/平方米/65.44元/平方米/71.23元/平方米/月之間，較為穩(wěn)2023202069.69元/平方米/月上升至88.29元/平方米/月。圖表30.物美超市歷史經(jīng)營情況及財務表現(xiàn)項目2020年2021年2022年2023年上半年基礎設施項目出租表現(xiàn)大成項目歷史月租金坪效（元/平方米/月）108.0114.2026.6654.60出租率96.56%28.83%82.28%83.21%玉蜓橋項目歷史月租金坪效（元/平方米/月）100.61115.70109.20110.46出租率89.09%88.99%88.54%93.84%華天項目歷史月租金坪效（元/平方米/月）69.2266.2064.5771.23出租率86.03%96.66%100.00%90.55%德勝門項目歷史月租金坪效（元/平方米/月）69.6998.6989.3788.29出租率92.75%96.10%95.90%92.15%四個項目合并財務表現(xiàn)營業(yè)收入（萬元）8127.995487.125639.773377.56凈利潤（萬元）2378.552769.71808.03743.47息稅攤銷折舊前利潤（萬元）5999.846521.393905.812405.51經(jīng)營性凈現(xiàn)金流（萬元）5206.995598.153636.472157.69凈現(xiàn)金流收益率4.99%5.36%3.48%4.13%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。2020-2022年度及2023年上半年，四個項目合并的營業(yè)收入合計分別為8127.995487.125639.773377.562378.55萬元、2769.71萬元、808.03743.47萬元。受大成項目影響，20212022年，營業(yè)收入和凈利潤有較大程度的下滑，隨著招商政策的調(diào)整，2023預計可以有所恢復。圖表31.物美超市歷史運營概況類別2020年2021年2022年2023年上半年（）大成項目3764.29494.93929.07951.44玉蜓橋項目2364.342744.402590.371310.58華天項目1269.281213.991184.10653.08德勝門項目730.081033.80936.23462.46合計8127.995487.125639.773377.56凈利潤（）大成項目856.47860.16-922.38-143.44玉蜓橋項目836.801060.08968.75487.59華天項目441.04410.57392.66228.17德勝門項目244.24438.90368.99171.15合計2378.552769.71808.03743.47注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。四、標的物業(yè)對比分析（一）收入結(jié)構(gòu)（固定租金和提成收入70%左98%。100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%長沙覽秀城青島萬象城西溪印象城物美超市固定租金收入 提成租金收入 物業(yè)管理費收入 多經(jīng)/廣告/其他收入 聯(lián)營業(yè)務收入23.73%2.30%13.05%0.00%12.00%.%5.63%17.00%92.34%14.65%8.10%18.27%17.44%9.00%62.00%7.63%52.56%42.28%注：新世紀評級根據(jù)募集說明書整理。（二）租戶集中度38%。圖表33