上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)一體化規(guī)劃報(bào)告

上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)一體化規(guī)劃中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研討院2021年4月成果匯報(bào)城市設(shè)計(jì)范圍：上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，北至蘇州河、東淞虹路、南至泉口路、西至綏寧路，合計(jì)5.1平方公里。研討范圍：拓展至臨空南部北新涇社區(qū)，西部虹橋樞紐地域。規(guī)劃范圍規(guī)劃內(nèi)容第一部分目的定位第二部分產(chǎn)業(yè)定位第三部分功能組織第四部分城市設(shè)計(jì)第五部分設(shè)計(jì)導(dǎo)那么第六部分實(shí)施措施第一部分目的定位1996年——臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)2003年——總部園區(qū)開(kāi)展歷程“園林式高科技總部型〞1993年——市西工業(yè)小區(qū)1994年——臨空工業(yè)園區(qū)總部經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展：全球化背景中的企業(yè)管理和消費(fèi)職能的空間分別；總部類型多樣：研發(fā)總部、采購(gòu)總部、營(yíng)運(yùn)總部等；總部空間轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯1.全球總部經(jīng)濟(jì)開(kāi)展特征GlobalHeadquarterRegionalHeadquarterLocalOffice結(jié)合利華：全球總部：倫敦中國(guó)地域總部：上海全球研發(fā)中心：荷蘭Ulaardigen英國(guó)ColworthPortSunlight中國(guó)上海全球采購(gòu)中心：上海微軟：全球總部：西雅圖亞太總部：新加坡中國(guó)總部：北京科技研發(fā)中心：上海、深圳、北京一、區(qū)域背景總部集聚方式日益多元化：疏解與集聚CBD曼哈頓中環(huán)倫敦利物浦街謝菲爾德OfficeParks美國(guó)〔IBP〕愛(ài)丁堡officeparkBusinessPark國(guó)際總部園區(qū)開(kāi)展比較與自創(chuàng)英國(guó)stockleypark英國(guó)Edinburghpark美國(guó)Internationalbusinesspark園區(qū)品牌：園區(qū)氣氛的塑造〔community〕，強(qiáng)調(diào)park!產(chǎn)業(yè)定位：兼容性〔flexible〕〔多樣化產(chǎn)業(yè)〕；園區(qū)功能：混合〔mix-use〕(任務(wù)與生活〕園區(qū)環(huán)境：生態(tài)〔ecological〕、公共〔public〕、開(kāi)放〔open〕園區(qū)交通：對(duì)外便利；內(nèi)部可達(dá)、步行運(yùn)作方式：協(xié)作〔co-operation〕、參與〔participation〕快速增長(zhǎng)：2002年7月，市政府出臺(tái)<上海市鼓勵(lì)設(shè)立外國(guó)跨國(guó)公司地域總部的認(rèn)定任務(wù)>大力推進(jìn)了上海總部經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。上海已成為中國(guó)內(nèi)地“總部經(jīng)濟(jì)〞數(shù)量最多的城市。前景樂(lè)觀：世博會(huì)成為重要契機(jī)，預(yù)測(cè)“2021年上?！偛俊瘮?shù)量將超越香港〞。總部集聚區(qū)：這些對(duì)信息、商務(wù)、研發(fā)環(huán)境有類似要求的總部型企業(yè)通常入駐同一地域，催生了一批總部經(jīng)濟(jì)相對(duì)集聚的樓宇或園區(qū)。上?？偛款愋蛿?shù)量外資企業(yè)跨國(guó)公司地區(qū)總部154外資投資性公司150外資研發(fā)中心196中央大企業(yè)總部8中央大企業(yè)地區(qū)總部100民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)企業(yè)總部31表：2007年上?？偛拷?jīng)濟(jì)開(kāi)展情況2.上?？偛拷?jīng)濟(jì)開(kāi)展特征街區(qū)型綜合體型街區(qū)型：CBD區(qū)，內(nèi)環(huán)以內(nèi)，空間局限；綜合體型：建筑綜合體，規(guī)劃分散，潛力有限；園區(qū)型：新類型，郊區(qū)，空間優(yōu)勢(shì)明顯。上?？偛炕仡愋蛣澐稚虾？偛炕胤植继卣魑鞑慷嘤跂|部：長(zhǎng)三角腹地的吸引力較強(qiáng)；構(gòu)成兩個(gè)總部簇群：CBD總部簇群、空港總部簇群；普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)青浦徐涇總部園嘉定西郊總部園虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園空港總部簇群的建立普陀——北岸·長(zhǎng)風(fēng)規(guī)模：占地面積220.9公頃；建筑面積：320萬(wàn)平方米；容積率：1.5工程定位：上海第四個(gè)CBD職能綜合：辦公樓、商業(yè)文娛設(shè)備、酒店式公寓、高尚住宅、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)效力中心等。設(shè)計(jì)理念：強(qiáng)調(diào)公共效力空間設(shè)計(jì)，將蘇州河沿岸工業(yè)開(kāi)展歷史特征與公共綠地設(shè)計(jì)相互結(jié)合。開(kāi)發(fā)方式：開(kāi)發(fā)商一致進(jìn)展地塊開(kāi)發(fā)，整棟、整層租售〔27000元/平方米，6元/平方米·天〕。嘉定——西郊總部園〔慧創(chuàng)·國(guó)際〕規(guī)模：占地450公頃；建筑面積420萬(wàn)平方米；容積率：0.9工程定位：知識(shí)化、生態(tài)型、樞紐級(jí)總部園區(qū)職能綜合：總部經(jīng)濟(jì)、第三方效力、濱江生態(tài)綠化、生活配套效力四大功能板塊疊加；設(shè)計(jì)理念：建筑組團(tuán)空間與整體公共綠地相互交融〔大疏大密〕；開(kāi)發(fā)方式：政府背景一級(jí)開(kāi)發(fā)公司“一致規(guī)劃、一致開(kāi)發(fā)、一致配套、一致招商、一致管理、一致推行〞整棟出賣，1900-3300平方米/棟。松江——大業(yè)·領(lǐng)地規(guī)模：占地120公頃；建筑面積60萬(wàn)平方米；容積率0.5。工程定位：展現(xiàn)、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。職能綜合：政府配套、商務(wù)配套、交通配套、商業(yè)配套、文化文娛配套、餐飲配套等。設(shè)計(jì)理念：大面積綠地與辦公樓相結(jié)合。開(kāi)發(fā)方式：房地產(chǎn)企業(yè)一致開(kāi)發(fā)，整棟出賣，6000元/平方米，700-1200萬(wàn)/棟。虹橋樞紐商務(wù)中心區(qū)規(guī)模：占地160公頃；建筑面積170萬(wàn)平方米；容積率：1.1。職能綜合：商務(wù)配套、交通配套、商業(yè)配套、文化文娛配套、餐飲配套等。設(shè)計(jì)理念：搭建區(qū)域協(xié)作平臺(tái)；營(yíng)造時(shí)髦文化場(chǎng)所；發(fā)明環(huán)境友好典范開(kāi)發(fā)方式：一致開(kāi)發(fā)自創(chuàng)運(yùn)作方式：一致開(kāi)發(fā)園區(qū)氣氛：努力營(yíng)造“園〞的氣氛〔綠地、活動(dòng)空間組織企業(yè)交流〕園區(qū)功能：混合〔mix-use〕(任務(wù)與生活〕臨空的缺乏運(yùn)作方式：面向企業(yè)地塊出賣，一致開(kāi)發(fā)需求良好的管理主體，目前還未能實(shí)現(xiàn)。園區(qū)氣氛：臨空還未能構(gòu)成“園〞的氣氛。園區(qū)功能：功能相對(duì)單一。門(mén)戶地域二、臨空開(kāi)展條件分析區(qū)位優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)文化優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)臨空總部現(xiàn)狀分布圖1.臨空的優(yōu)勢(shì)2.上海虹橋綜合交通樞紐的影響機(jī)場(chǎng)、高鐵、磁懸浮、地鐵、城際巴士等多種交通方式綜合；界時(shí)100萬(wàn)人每天進(jìn)出樞紐，樞紐地域成為人流、物流、信息流高度集中的地域。戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)對(duì)上海城市空間構(gòu)造產(chǎn)生影響，西部門(mén)戶地域。上海城市空間構(gòu)造調(diào)整：虹橋樞紐周邊地域成為戰(zhàn)略性節(jié)點(diǎn)地域，上海西部地域?qū)⒊蔀樾碌脑鲩L(zhǎng)區(qū)域。虹橋綜合交通樞紐大虹橋地域開(kāi)展對(duì)臨空的影響：商務(wù)辦公效力功能。大虹橋地域開(kāi)展想象臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)著眼更大范圍的，參與主體更多的，圍繞樞紐的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃開(kāi)場(chǎng)蓬勃開(kāi)展。與樞紐相關(guān)聯(lián)的商務(wù)活動(dòng)會(huì)在機(jī)場(chǎng)周邊地域集聚。虹橋樞紐周邊地域開(kāi)展構(gòu)造：“雙中心〞機(jī)場(chǎng)西翼中心：樞紐中心商務(wù)區(qū)，商務(wù)型辦公中心；機(jī)場(chǎng)東翼中心：臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)，總部型辦公中心。機(jī)場(chǎng)東翼總部辦公中心機(jī)場(chǎng)西翼商務(wù)辦公中心園區(qū)定位：總部經(jīng)濟(jì)，虹橋門(mén)戶總部經(jīng)濟(jì)：國(guó)際與國(guó)內(nèi)知名企業(yè)總部集聚區(qū)與高端科技企業(yè)集聚區(qū)；虹橋門(mén)戶：依托虹橋，面向國(guó)際和面向國(guó)內(nèi)的門(mén)戶園區(qū)。西部中心第二部分產(chǎn)業(yè)定位信息效力業(yè)：信息通訊技術(shù)〔聯(lián)強(qiáng)國(guó)際中國(guó)總部和營(yíng)運(yùn)中心、神州數(shù)碼華東營(yíng)運(yùn)總部、佳杰科技中國(guó)營(yíng)運(yùn)總部〕；電子商務(wù)〔攜程、史泰博、報(bào)鳥(niǎo)、易果等〕；無(wú)線通訊〔愛(ài)立信、明基、晨訊等〕現(xiàn)代物流業(yè)：FedEX,揚(yáng)子江快運(yùn)；服裝服飾業(yè)：卡帝樂(lè)鱷魚(yú)、紅蜻蜓、圣地亞哥等服裝制造業(yè)；食品、生活用品等：結(jié)合利華、一致企業(yè)、美特格拉斯；共同特征：航空出行需求高、消費(fèi)性效力業(yè)；一、臨空產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1.空港效應(yīng)圖1-7空港都市區(qū)表示圖空港優(yōu)勢(shì)：空港城功能規(guī)劃往往沿廊道開(kāi)展；各類園區(qū)的構(gòu)成：商務(wù)園區(qū)〔businesspark〕、物流園區(qū)〔logisticpark〕、產(chǎn)業(yè)園區(qū)〔industrialpark〕等。商務(wù)園區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)：航空物流〔航空快遞、保稅物流、物流貿(mào)易、采購(gòu)與分撥中心、物流加工基地〕、航空商務(wù)〔航空公司地域總部、物流公司地域總部、航空貨代貿(mào)易公司〕等有特征的產(chǎn)業(yè)：以空港經(jīng)濟(jì)為特征的時(shí)間本錢敏感性產(chǎn)業(yè)，諸如航空物流業(yè)、航空商務(wù)和服裝服飾時(shí)髦產(chǎn)業(yè)等。航空物流業(yè)、航空商務(wù)等與空港直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)適宜接近樞紐規(guī)劃，即規(guī)劃于園區(qū)外環(huán)以西地域。二、臨空產(chǎn)業(yè)開(kāi)展條件電子信息產(chǎn)業(yè)紡織產(chǎn)業(yè)物流產(chǎn)業(yè)石油產(chǎn)業(yè)鋼鐵產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)2.區(qū)域市場(chǎng)支撐長(zhǎng)三角能夠向臨空轉(zhuǎn)移的有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)門(mén)類：ICT、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服裝食品制造等產(chǎn)業(yè)的商務(wù)總部。3.錯(cuò)位分工圖：長(zhǎng)寧三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)圖：上海商務(wù)辦公規(guī)劃上海：做實(shí)信息效力業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)兩大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，為上海四個(gè)中心效力。長(zhǎng)寧錯(cuò)位分工：園區(qū)經(jīng)濟(jì)而非樓宇經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)寧區(qū)的新名片。4.園區(qū)型總部產(chǎn)業(yè)特征靈敏的產(chǎn)業(yè)空間高科技產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展三、臨空產(chǎn)業(yè)定位1.產(chǎn)業(yè)定位：信息效力業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)2.產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃外環(huán)以西：以現(xiàn)代物流業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；南臨空：以信息效力業(yè)為主的現(xiàn)代效力集聚區(qū)；北臨空：以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高端企業(yè)總部與高科技企業(yè)集聚區(qū)；高技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)信息效力業(yè)四、臨空企業(yè)定位：總部型1.臨空現(xiàn)狀企業(yè)類型跨國(guó)公司總部地方性企業(yè)總部普通性商務(wù)辦公以企業(yè)總部為主導(dǎo)的企業(yè)類型，是臨空良性開(kāi)展的開(kāi)場(chǎng)。2.閱歷自創(chuàng)：勝利園區(qū)企業(yè)門(mén)類——總部開(kāi)發(fā)比重占70-80%北京豐臺(tái)總部基地IBPSTOCKLEYPARK(UK)臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)比例（%）規(guī)劃開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平米）現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平米）新增開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平米）跨國(guó)公司地區(qū)總部50140-15041100-110地方性企業(yè)總部3080-902850-60一般商務(wù)辦公20604020-30協(xié)和路：總部界面科技島：總部創(chuàng)意園規(guī)劃跨國(guó)公司研發(fā)中心引導(dǎo)區(qū)規(guī)劃跨國(guó)公司地域總部引導(dǎo)區(qū)3.園區(qū)企業(yè)定位：總部型第三部分功能組織一、園區(qū)功能配套類型商業(yè)：正大生活館，4.1萬(wàn)平米；酒店：規(guī)劃凱萊3.5萬(wàn)平米；學(xué)校醫(yī)院：音樂(lè)學(xué)院，新涇中學(xué)等共4萬(wàn)平米；已出讓土地類型開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平米）比例（%）總量170商務(wù)辦公12272公共配套126居住37221.現(xiàn)狀：相對(duì)缺乏2.需求迫切：園區(qū)企業(yè)訪談攜程訪談區(qū)位：南臨空企業(yè)特征：內(nèi)資企業(yè)，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)需求：1.路燈與治安2.就餐3.公共交通4.企業(yè)周邊環(huán)境改善5.園區(qū)建立企業(yè)交流平臺(tái)6.園區(qū)配套各類效力設(shè)備〔會(huì)議中心、酒店、聚會(huì)場(chǎng)所〕Expeditor訪談區(qū)位：北臨空企業(yè)特征：外資企業(yè)，知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)需求：1.公共交通2.平安管理3.食堂4.酒店〔星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店〕5.休閑場(chǎng)所〔咖啡吧、西餐店〕6.文娛健身場(chǎng)所〔健身館、美容店、會(huì)館、文化中心〕7.銀行〔工行、外幣銀行〕3.閱歷自創(chuàng)：國(guó)內(nèi)外園區(qū)功能配套園區(qū)名用地面積（ha）建筑面積（M2）輔助設(shè)施參數(shù)CamborneBK2070000賓館、飯店、會(huì)議設(shè)施、酒吧，休閑建身中心）；超級(jí)市場(chǎng)（加油站、洗車房、飯店、自動(dòng)提款機(jī)）；藥店、建房互助會(huì)、飯店、干洗店、外賣店、酒吧、商業(yè)門(mén)店；圖書(shū)館、保健中心、社區(qū)中心、多功能運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、游戲場(chǎng)）、自行車道、騎馬道1000人就業(yè)ChesterBK70116000自動(dòng)提款機(jī)、加油站、郵局、健身俱樂(lè)部、托兒所、報(bào)亭、三明治點(diǎn)、飯店、超級(jí)市場(chǎng)、信貸公司7500人就業(yè)EdinburghBK58186000園區(qū)公共服務(wù)中心（飯店、健身中心、托兒所）；外賣店、快餐店、臨街商業(yè)、穿梭巴士、銀行、旅館、公共藝術(shù)、酒吧、美發(fā)美容、自行車道、散步道、足球城、電影院；藝術(shù)品展廊、博物館、劇院、高爾夫球場(chǎng)（依托城區(qū)）7000人就業(yè)非中心商務(wù)園39450000醫(yī)院、銀行、郵局、超市、商務(wù)中心、票務(wù)、郵政快遞、會(huì)所（商務(wù)會(huì)館、休閑健身中心、餐飲娛樂(lè)總匯）；便利店、洗衣、美容美發(fā)、書(shū)店、牙科、保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、室外網(wǎng)球場(chǎng)、微型高爾夫練習(xí)場(chǎng)）67%商務(wù)辦公；22%會(huì)展中心；6%會(huì)所、酒店公寓中關(guān)村總部基地651400000高級(jí)酒店、國(guó)際會(huì)議中心、技術(shù)轉(zhuǎn)移中心、商業(yè)中心、酒店式公寓、商務(wù)酒店、員工宿舍9%配套公寓；4%高級(jí)酒店、2%商業(yè)；3%寫(xiě)字樓；1.5%商務(wù)酒店；75%商務(wù)辦公清華科技園10690000咖啡店、小型超市、郵局、圖文處理、休閑建身、購(gòu)物、洗衣店、酒吧、餐廳、銀行、俱樂(lè)部、網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)中心、會(huì)議室N/A4.臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)功能配套建議分級(jí)設(shè)施數(shù)量服務(wù)半徑園區(qū)級(jí)公共管理服務(wù)中心、會(huì)議展示中心、文化藝術(shù)中心、體育休閑中心、人才公寓、商務(wù)會(huì)館、行業(yè)協(xié)會(huì)1個(gè)2公里片區(qū)級(jí)綜合商業(yè)娛樂(lè)中心（內(nèi)含餐飲、綜合超市、購(gòu)物場(chǎng)所等）、星級(jí)酒店、銀行（內(nèi)資和外資銀行）2-3個(gè)1公里街坊級(jí)餐飲店、便利店、健身會(huì)所、休閑吧、茶室、俱樂(lè)部、藥店、報(bào)亭、文印中心若干個(gè)500米1000m1000m500m500m小園小園小園小園細(xì)胞Cell—鄰居級(jí)鄰里Neighborhood—片區(qū)級(jí)園區(qū)District－園區(qū)級(jí)機(jī)場(chǎng)西翼虹橋商務(wù)中心區(qū)：550萬(wàn)平米商務(wù)辦公：300萬(wàn)平米；居住：150萬(wàn)平米；酒店：30萬(wàn)平米；商業(yè)：50萬(wàn)平米；配套：20萬(wàn)平米；機(jī)場(chǎng)東翼臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)：與樞紐中心區(qū)相距約6公里，承當(dāng)為本園區(qū)和部分區(qū)域效力的職能。二、各類配套規(guī)模預(yù)測(cè)與空間落實(shí)1.與周邊區(qū)域的關(guān)系商務(wù)區(qū)規(guī)模比較：300萬(wàn)開(kāi)發(fā)量單中心CBD用地面積（Km2）建筑面積（萬(wàn)m2)備注紐約中城區(qū)1.2約700商務(wù)辦公新宿1.6160商務(wù)辦公臨海部副都心1.5350商務(wù)信息港道克蘭堪納瑞沃夫1.05110商務(wù)辦公拉德芳斯商務(wù)區(qū)1.6250辦公芝加哥中心1.8600貿(mào)易辦公萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)規(guī)模商務(wù)規(guī)模小陸家嘴470350南京西路116虹橋涉外商務(wù)區(qū)290146StockleyPark建筑面積：4000平方米1000*4EindinburghPark建筑面積：5200平方米1300*4蘇州工業(yè)園建筑面積：11000平方米1000*11北京豐臺(tái)總部園區(qū)管理委員會(huì)建筑面積：6400平方米800*8張江高科建筑面積：16000平方米100*40*42.園區(qū)級(jí)設(shè)備：公共效力中心臨空管理中心；建議臨空管理中心〔包括管委會(huì)、派出所、稅務(wù)部門(mén)等綜合行政辦公〕：5000平米需用地約0.5公頃；會(huì)議中心上海國(guó)際會(huì)議中心：一層可以同時(shí)包容1500人會(huì)議，會(huì)場(chǎng)建筑面積：4000平方米。北大國(guó)際交流中心：可以同時(shí)包容1000人會(huì)議，會(huì)場(chǎng)建筑面積：2500平方米會(huì)場(chǎng)規(guī)模：大會(huì)場(chǎng)：400-800人，1個(gè)；中會(huì)場(chǎng)：100-200人，2個(gè)；小會(huì)場(chǎng)：40-80人，4個(gè)；Vip〔迷他會(huì)場(chǎng)〕：10-20人，2個(gè)；地域性會(huì)議中心：臨空會(huì)議中心會(huì)場(chǎng)約需5000平米，臨空會(huì)議中心綜合約需10000平米。展現(xiàn)中心臨空展現(xiàn)中心采用C類，約10000平米，建議結(jié)合老廠房改造和會(huì)議中心綜合開(kāi)發(fā)；選取50000人社區(qū)配建目的游泳池：3處〔2個(gè)結(jié)合酒店建，1個(gè)1號(hào)鄰居獨(dú)立建立〕羽毛球場(chǎng)：6處網(wǎng)球：3個(gè)健身房：3個(gè)〔一個(gè)體育公園、2個(gè)結(jié)合酒店建立〕足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)體育設(shè)備結(jié)合公共綠地和16號(hào)鄰居等綜合效力地塊規(guī)劃園區(qū)級(jí)設(shè)備地塊落實(shí)：功能：管理中心+會(huì)議中心+展現(xiàn)中心+商業(yè)+體育休閑文娛配套選址原那么：文化導(dǎo)向，園區(qū)歷史文化內(nèi)涵的發(fā)掘和利用，16號(hào)鄰居老廠房地塊：1.5公頃，開(kāi)發(fā)容量3.5萬(wàn)平米；1、2號(hào)地塊，外環(huán)以西公共綠地：體育公園地下開(kāi)發(fā)。音樂(lè)學(xué)院樞紐博覽園記憶街區(qū)效力區(qū)域：北新涇社區(qū)、普陀豐莊社區(qū)〔1000-2000米為商圈效力半徑〕，效力人口5萬(wàn)人；本區(qū)域：思索人均辦公面積為15-20平方米，那么本區(qū)域的整體辦公人口約為15-20萬(wàn)人；同時(shí)假設(shè)人均住宅面積40平方米，居住人口16500人。效力就業(yè)人口約15-20萬(wàn)，居住人口約7萬(wàn)人。地域商業(yè)效力中心功能。3.商業(yè)配套〔綜合性效力：購(gòu)物、餐飲、文娛、休閑等〕樞紐：80萬(wàn)平米根據(jù)上海市經(jīng)委及上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研討中心的研討，估計(jì)至2007年底，上海常住人口人均零售面積到達(dá)約2平方米。思索全市商業(yè)中心的效力，地域效力人均1平米。該地域效力就業(yè)人口約15萬(wàn)，居住人口約7萬(wàn)人。那么這一地域商業(yè)量需15萬(wàn)平米。外環(huán)以西居住人口約8000人，就業(yè)人口約2萬(wàn)人，約需配套商業(yè)2萬(wàn)平米。外環(huán)以東居住人口約10000人，就業(yè)人口約13萬(wàn)人，約需配套商業(yè)13萬(wàn)平米。目前正大生活館已配套商業(yè)4.1萬(wàn)平米。大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)：建筑面積25萬(wàn)平方米。百聯(lián)西郊購(gòu)物中心：建筑面積11萬(wàn)平方米。園區(qū)商業(yè)效力設(shè)備地塊落實(shí)：面積（平米）容積率規(guī)劃開(kāi)發(fā)量（平米）濱水商業(yè)街（福全路西）192862.030000正大生活館295901.441632地鐵站東北側(cè)85702.210000地鐵站西北側(cè)167702.220000南北商業(yè)街700米步行街20000西臨空商業(yè)200001.520000地下空間10000合計(jì)15萬(wàn)濱水商業(yè)：3萬(wàn)平米，鼓勵(lì)混合開(kāi)發(fā)；地鐵站點(diǎn)商業(yè)：7.2萬(wàn)平米，鼓勵(lì)混合開(kāi)發(fā)；商業(yè)步行街：2萬(wàn)平米；地下空間利用：1萬(wàn)平米地下商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)16號(hào)鄰居地下商業(yè)街：2000平米地鐵站地下一層商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)：8000平米4.酒店配套周邊酒店分布：虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)周邊四星級(jí)以上酒店客房3849間，約35萬(wàn)平米。商務(wù)辦公量37萬(wàn)平米，區(qū)域效力中心。虹橋樞紐規(guī)劃酒店開(kāi)發(fā)量約30萬(wàn)平米，商務(wù)辦公量約200萬(wàn)平米，區(qū)域效力中心。判別：臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)酒店配套主要為本園區(qū)效力。虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：35萬(wàn)平米虹橋樞紐：30萬(wàn)平米上海市高星級(jí)酒店的主要需求為商務(wù)推進(jìn)型；我們經(jīng)過(guò)比較目前上海市中心城區(qū)甲級(jí)辦公樓的體量與各自時(shí)點(diǎn)上高星級(jí)酒店的客房數(shù)量的比值范圍；推算這一地域需求房間800間。按平均100平米一個(gè)房間的面積計(jì)算，星級(jí)酒店總體開(kāi)發(fā)規(guī)模應(yīng)該在8萬(wàn)平方米。這一地域酒店需求量約為8萬(wàn)平米。酒店需求預(yù)測(cè)張江高科技園區(qū)6家漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)5家東郊賓館五星迦南酒店四星陸家嘴世紀(jì)酒店三星千島湖酒店三星張江職業(yè)賓館播望樓三星7天連鎖酒店三星金匯賓館經(jīng)濟(jì)型香蜜湖大酒店三星博雅酒店經(jīng)濟(jì)型好家酒店經(jīng)濟(jì)型鴻麗園經(jīng)濟(jì)型表：商務(wù)園區(qū)酒店配置〔兩公里范圍內(nèi)〕園區(qū)酒店設(shè)備地塊落實(shí)面積（平米）容積率規(guī)劃開(kāi)發(fā)量（平米）凱萊酒店151612.03032216號(hào)地塊酒店130002.532500外環(huán)以西酒店119672.023934周邊酒店配套外環(huán)休閑公園配套8000平方米經(jīng)濟(jì)型酒店合計(jì)8萬(wàn)平米片區(qū)級(jí)設(shè)備：銀行〔內(nèi)資和外資銀行〕、郵局、公廁等；5.其他配套設(shè)備人才公寓人才公寓是臨空吸引人才提高臨空人氣和活力的重要手段，規(guī)劃在園區(qū)適當(dāng)規(guī)劃一些人才公寓。建議民營(yíng)城改造為人才公寓；公寓式酒店食堂鄰居級(jí)：食堂、便利店等。效力半徑：300米；建議臨空1-2個(gè)鄰居設(shè)置一個(gè)；2萬(wàn)平米以上企業(yè)需自行配套食堂；區(qū)域〔綠地休閑〕設(shè)備配套高爾夫練習(xí)場(chǎng)學(xué)校醫(yī)院養(yǎng)老院酒店高爾夫練習(xí)場(chǎng)養(yǎng)老院和醫(yī)院餐飲酒店學(xué)校醫(yī)院商業(yè)：15萬(wàn)平米，其中地下1萬(wàn)平米；酒店：8萬(wàn)平米；管委會(huì)：5000平米；會(huì)議展現(xiàn)中心綜合：3萬(wàn)平米；文化藝術(shù)中心：3萬(wàn)平米；學(xué)校+醫(yī)院：1萬(wàn)平米；三、園區(qū)公共效力設(shè)備規(guī)模判別與地塊落實(shí)總開(kāi)發(fā)量約30萬(wàn)平米，其中新增18萬(wàn)平米〔地下空間開(kāi)發(fā)1萬(wàn)平米〕。功能開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平米）比例（%）商務(wù)辦公30076%公共配套308%居住6516%總計(jì)395100%園區(qū)功能綜合第四部分城市設(shè)計(jì)總體印象：“只需院子，沒(méi)有園區(qū)！〞仍在反復(fù)著工業(yè)園區(qū)的建立方式，短少總部園的靈氣和激發(fā)靈感的空間?？臻g：圍墻vs公共空間一、現(xiàn)狀建立條件淞虹路邊境泉口路邊境天山西路邊境園區(qū)整體邊境標(biāo)識(shí)性弱園區(qū)缺乏活力節(jié)點(diǎn)園區(qū)缺乏溝通長(zhǎng)廊1.園缺乏之“大園氣氛〞比較張江創(chuàng)意園：3.6公頃，一致開(kāi)發(fā)良好的交通組織：人車分流；良好的公共空間：集中綠地；良好的園區(qū)品牌：logo設(shè)計(jì)與設(shè)備配套；2.園缺乏之“小園氣氛〞臨空7號(hào)地：5.3公頃，劃分八個(gè)地塊；交通組織較亂；公共空間缺乏；園區(qū)品牌和氣氛缺乏；