財(cái)務(wù)管理06級學(xué)生作品030萬科財(cái)務(wù)分析1

萬科A2021年財(cái)務(wù)分析小組成員：俞海倩胡仲琦江白伊邵璟亦葉彬馬毅華目錄公司簡介財(cái)務(wù)情況與運(yùn)營成果存在問題及改良措施未來展望一、萬科簡介萬科AADCEB行業(yè)情況主營業(yè)務(wù)股東情況主要子公司08艱苦事項(xiàng)1984年5月萬科企業(yè)股份成立1988年完成股份制改造，更名“深圳萬科企業(yè)股份〞1991年1月萬科A股上市1993年5月萬科B股上市1993年12月更名為“萬科企業(yè)股份〞2005年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10評選第一2006年成為第一家進(jìn)入全國納稅百強(qiáng)榜的地產(chǎn)企業(yè)2007年中國綠色公司2007年度標(biāo)桿企業(yè)2021年入選<華爾街日報(bào)>〔亞洲版〕“中國十大最受尊崇企業(yè)〞主營業(yè)務(wù)公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅公司業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長三角和環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個城市。2021年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大中心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達(dá)53.2%和57.7%，市場占有率從2.07%提升2.34%。行業(yè)情況2021年，房地產(chǎn)市場閱歷了一個深化的調(diào)整國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，08年各季度住房成交面積的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深化的態(tài)勢2021年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬初次股東情況主要子公司2021年報(bào)告期內(nèi),主要發(fā)起設(shè)立的子公司如下表所示2021艱苦事項(xiàng)

A.限制性股票鼓勵方案實(shí)施B.公司債券發(fā)行2021艱苦事項(xiàng)

2021年6月5日，2021年第一次暫時(shí)股東大會經(jīng)過了無償捐助1億元人民幣參與四川地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后安頓及恢復(fù)重建任務(wù)的議案。2021年7月，由公司投資建立的中低收入宜居住宅示范工程“萬匯樓〞交付入住。2021年10月29日，由公司與<世界建筑>雜志協(xié)作主辦的第三屆WA-萬科青年建筑設(shè)計(jì)師大賽評選揭曉，大賽的主題為“災(zāi)后永久性鄉(xiāng)村住宅的能夠性〞。2021年11月6日，中國質(zhì)量協(xié)會公布“2021年全國質(zhì)量獎〞，公司下屬上海萬科房地產(chǎn)作為獨(dú)一的效力業(yè)企業(yè)代表榮膺此項(xiàng)大獎。2021年12月18日，中山城市風(fēng)景工程作為住宅小區(qū)工程獲得第八屆中國土木工程詹天佑獎。2021年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學(xué)校主教學(xué)樓及衛(wèi)生院綜合樓交付，這也是震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。二、財(cái)務(wù)情況&運(yùn)營成果A盈利才干分析B償債才干分析C營運(yùn)才干分析盈利才干分析2021年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元,同比增長15.4%,實(shí)現(xiàn)凈利潤40.3億元,較2007年減少8.1億元,同比下降16.7%,而在另一數(shù)據(jù)“營業(yè)利潤〞中,2021年為63.6億元,較2007年減少了12.9億元,同比下降16.9%.營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降,且營業(yè)利潤下降幅度略高于凈利潤,闡明了企業(yè)在2021年運(yùn)營不穩(wěn)定盈利才干分析08年ROE數(shù)據(jù)低于07年，與07年增發(fā)募集資金投入的工程大部分還未能表達(dá)收益有關(guān),07年土地大熱與08年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷構(gòu)成鮮明對比,投入大量資本卻獲得很少收益,ROE一定下降的。償債才干分析在閱歷了前兩年“跑馬圈地〞、大肆擴(kuò)張之后，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著資金緊張的情況。普通來說，上市房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)?；?、專業(yè)化、融資才干等各方面的優(yōu)勢，在地產(chǎn)風(fēng)暴降暫時(shí)有相對較大的抵抗力。然而，由年報(bào)可以看出，07年近乎瘋狂的拿地?cái)U(kuò)張，公司的速動比率較低，資產(chǎn)負(fù)債率偏高，且現(xiàn)金流為負(fù)值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不低。償債才干分析速動比率明顯降低短期償債壓力大2007速動比率0.620.880.670.432008速動比率0.430.590.490.31償債才干分析在目前樓市低迷的情況下,速動比率比流動比率更好的表達(dá)公司的短期償債才干.從這項(xiàng)目的來看,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的速動比率都在0.6以下,低于0.8的平安程度,與2007年相比,2021年的速動比率均有所下降,分別下降0.22、0.29、0.18、0.12.這闡明,四家企業(yè)在閱歷了07年的大幅拿地,迅速擴(kuò)張之后,出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金壓力,均需求加強(qiáng)對資金風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。償債才干分析資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高長期償債才干堪憂2007資產(chǎn)負(fù)債率66.11%65.59%43.05%56.55%2008資產(chǎn)負(fù)債率67.44%73.34%73.30%67.34%營運(yùn)才干分析200620072008總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.470.410.33應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率48.3057.7945.86存貨周轉(zhuǎn)率0.550.540.49從整個房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均程度要高的多，闡明總資產(chǎn)運(yùn)用效率較高，企業(yè)的營運(yùn)才干較強(qiáng)。整體來看，萬科相對于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當(dāng)優(yōu)勢的。存貨分析存貨存貨的組成構(gòu)造萬科的存貨中主要以“在建開發(fā)產(chǎn)品〞、“擬開發(fā)產(chǎn)品〞為主，2021年年末萬科的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當(dāng)于萬科兩個月的銷售量，其中80％庫存時(shí)間尚缺乏一年；在建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占51.0%，其中346.4萬平方米曾經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。這是一個非常理想的存貨構(gòu)造。存貨周轉(zhuǎn)率分析與2007年相比，2021年末萬科的存貨增長了30.98%，高于營業(yè)本錢24.20%的增幅，因此存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。但是0.49的存貨周轉(zhuǎn)率還是能在兩年左右回籠資金的。雖然08年房屋銷售情況不是很樂觀,但國家相對放寬了融資渠道,公司開場大量發(fā)行債券以獲得較多資金注入,再加上公司計(jì)提了12.3個億存貨跌價(jià)預(yù)備,因此存貨周轉(zhuǎn)率可以在今年還是高于平均程度.財(cái)務(wù)情況綜述公司盈利程度處于行業(yè)較高的程度萬科公司償債才干從開展趨勢上看開場逐年減弱，與同行業(yè)相比也不是很樂觀。萬科公司08年各周轉(zhuǎn)率程度已是近三年最低值，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不是很穩(wěn)健總之，各項(xiàng)目的都顯示，萬科企業(yè)財(cái)務(wù)情況普通，有一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境來看：政府的調(diào)控只針對房地產(chǎn)行業(yè)里的過激和非理性行為；從政府出臺政策的志愿和調(diào)控反響來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前擁有一個寬松的政策環(huán)境。

三、存在主要問題1運(yùn)營細(xì)節(jié)上暴顯露諸多缺乏,一些專業(yè)才干表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。2期間費(fèi)用較高,本錢管理有缺乏3行業(yè)整體資金緊張,市場調(diào)整帶來宏大挑戰(zhàn)改良措施1.在設(shè)計(jì)創(chuàng)新、規(guī)范化、工廠化、精裝修、技術(shù)研發(fā)等多個方面，繼續(xù)堅(jiān)持和發(fā)揚(yáng)這一優(yōu)勢。2.提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力3.在提高效率的同時(shí)，降低營銷費(fèi)用。盡最大努力提高專業(yè)才干，提升組織效能，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，奠定長久開展根底，實(shí)現(xiàn)從“規(guī)模速度型〞增長到“質(zhì)量效益型〞增長的轉(zhuǎn)變。提高本錢管理,深化開展本錢優(yōu)化,加強(qiáng)對期間費(fèi)用的控制，提升運(yùn)營效益程度。四、未來展望

2021

年底以來，政府從提振整體經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負(fù)擔(dān)、鼓勵住房消費(fèi)的政策，眾多開發(fā)企業(yè)也順應(yīng)市場趨勢，以更加理性的心態(tài)應(yīng)對調(diào)整，積極促進(jìn)銷售。對企業(yè)而言，只需回歸最根本的