房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -【年報(bào)】2023年漳州年度市場(chǎng)總結(jié)

保利和潤(rùn)研究院保利和潤(rùn)研究院POLYHARMONY2024年1月2023年度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)contents全國(guó)宏觀走勢(shì)研判0223年漳州市場(chǎng)分析0324年市場(chǎng)展望LPR-PLPR-P其余城市基本放開限購(gòu)普通二線LPR-20~50BP基本已放開限購(gòu)首套20%二套30%市及核心二線城市仍有保留2024年或有邊際松動(dòng)的空間但對(duì)市場(chǎng)短暫刺激的力度預(yù)計(jì)有限。政策政策一線城市上海金山與臨港放松限購(gòu)?fù)?上海其余地區(qū)均未放松限購(gòu)廣州：取證滿2年首套30%二套40%-50%LPR+其余放松所有一線未放松核心二線核心區(qū)限購(gòu)?fù)猓溆喑鞘谢痉砰_限購(gòu)部分核心二線未放松。南京：合同備案滿3年首付35%外，其余城市為30%LPR-20BP30,000025,00020,00015,00010,000030,000025,00020,00015,00010,0000134,091均價(jià)(元〉政策政策其中保利發(fā)展拿地金額以及拿地面積均位居第一。23年房企權(quán)益拿地金額TOP23年房企權(quán)益拿地金額TOP10保利發(fā)展11256682中海地產(chǎn)11013883華潤(rùn)置地8084654建發(fā)房產(chǎn)7384805綠城中國(guó)633312市場(chǎng)市場(chǎng)出臺(tái)后短暫調(diào)整、2014年市場(chǎng)下行后的棚改去庫存當(dāng)前市場(chǎng)從2021年下半年開始已調(diào)整近2年半,本輪調(diào)整持續(xù)政策政策階段2008年2011年2014年本輪調(diào)整周期持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)房企圖：美國(guó)核心CPI和聯(lián)邦基金利率(%)86420-2-4-6-8實(shí)際利率美國(guó):核心CPI:同比美國(guó)聯(lián)邦基金利率房企圖：美國(guó)核心CPI和聯(lián)邦基金利率(%)86420-2-4-6-8實(shí)際利率美國(guó):核心CPI:同比美國(guó)聯(lián)邦基金利率期將結(jié)束;2024年或有三次降息,何時(shí)降息及下調(diào)幅度是目前核心關(guān)注點(diǎn)。預(yù)計(jì)隨著全球通脹持續(xù)大幅下降及美國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)表：本輪加息周期歷次議息會(huì)議公布值預(yù)測(cè)值554.754.754.54.5441110.08.05.26.04.94.02.00.0累計(jì)同比累計(jì)7.2%累計(jì)2.9%持平0.3%0.3pt0.1pt累計(jì)同比2810.08.05.26.04.94.02.00.0累計(jì)同比累計(jì)7.2%累計(jì)2.9%持平0.3%0.3pt0.1pt累計(jì)同比28經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率尚有差距。房企中國(guó)GDP季度表現(xiàn)圖:圖:2023年1-11月我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)房企中國(guó)GDP季度表現(xiàn)圖:14.034323212.03432320.1pt9．4%5.8%0.1pt6.3%0.1pt9．4%5.8%0.1pt6.3%0.1pt數(shù)據(jù)來源:wind保利和潤(rùn)研究院整理0.1pt圖：中央政府和地方政府杠桿率水平房企3525520112012201320142015201620172018圖：中央政府和地方政府杠桿率水平房企3525520112012201320142015201620172018201920202021202220232010國(guó)內(nèi)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)"穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破"，"財(cái)政掛帥，貨幣支持"萬億"(1萬億國(guó)債+1萬億抵押補(bǔ)充貸款PSL),從規(guī)模上看僅能部分彌補(bǔ)地方土地財(cái)政缺口(財(cái)政部口徑從8-9萬億經(jīng)濟(jì)高位降至4-5萬億)經(jīng)濟(jì)提振仍需財(cái)政更大發(fā)力。經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)政策基調(diào)"穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破"(地產(chǎn)等傳統(tǒng)發(fā)動(dòng)機(jī)仍需妥善呵護(hù))積極的財(cái)政政策:適度加力、提質(zhì)增效(三大工程是主線)穩(wěn)健的貨幣政策：靈活適度、精準(zhǔn)有效(社融規(guī)模是政策錨)數(shù)據(jù)來源:wind，保利和潤(rùn)研究院整理圖:A股國(guó)企及民營(yíng)房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額(億元)圖:2023年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)100%3000房企85%85%2000100080%79%61%62%62%60%40%-1000-200020%圖:A股國(guó)企及民營(yíng)房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額(億元)圖:2023年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)100%3000房企85%85%2000100080%79%61%62%62%60%40%-1000-200020%房企融資仍處困境，頭部民企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未出清，持續(xù)影響市場(chǎng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)重要經(jīng)濟(jì)2015年2016年2017年2018年國(guó)有企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈額民營(yíng)企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈額自籌資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資其他資金圖：房企到期債務(wù)規(guī)模3.002.502.001.501.000.500.00圖：房企到期債務(wù)規(guī)模3.002.502.001.501.000.500.00理的融資需求"，并提出"三個(gè)不低于"，量化銀行涉房貸款尤其是民營(yíng)房企貸款考核指標(biāo)后續(xù)重點(diǎn)關(guān)注落地舉措經(jīng)濟(jì)和支持力度經(jīng)濟(jì)房企房企()各銀行房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行平均增速(2)對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速(3)對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速?擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、個(gè)人住房貸款辦法等?監(jiān)管機(jī)構(gòu)起草一份房企白名單，在列企業(yè)將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面支持20232022202420232022(近幾周已落實(shí)民營(yíng)房企開發(fā)貸300多億)(近幾周已落實(shí)民營(yíng)房企開發(fā)貸300多億)數(shù)據(jù)來源:windPART02日28.6.27.9日28.6.27.9政策已寬松見底，以延續(xù)購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金政策為主漳州樓市政策寬松見底,23年主要以延續(xù)購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金政策常態(tài)化為主，其次跟隨國(guó)家大政策進(jìn)行調(diào)整。政策政策23.220.922.4.19.123.220.922.4.19.1.16.1.13.7.16.1.13.7.13.78.58月▲9月11月8月▲9月11月▲12月1.103.19.119.2512.29購(gòu)房補(bǔ)貼限貸放寬利率下調(diào)至3.8%限貸放寬利率下調(diào)至3.7%政策漳州市區(qū)23年商品住宅用地房企拿地占比及溢價(jià)率53(33.3%)46(66.7%)3(33.35)6(66.7%)2017年政策漳州市區(qū)23年商品住宅用地房企拿地占比及溢價(jià)率53(33.3%)46(66.7%)3(33.35)6(66.7%)2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年國(guó)企包場(chǎng)，底價(jià)成交:廈門國(guó)企僅建發(fā)底價(jià)取得3幅宅地，位于市龍文、薌城區(qū)二級(jí)板塊；高新區(qū)地塊以250150002001501001044411582153848815065641056564119106620615261061931801571401000040023439500023年漳州市區(qū)商品住宅月度160001200086420供應(yīng)(萬㎡)415151023年漳州市區(qū)商品住宅月度160001200086420供應(yīng)(萬㎡)415151040988210成交(萬㎡)2587136434969均價(jià)(元/㎡)1284013626144141391713992137921398813334130311249212425126318000400080004市場(chǎng)"先揚(yáng)后抑"4.市場(chǎng)"先揚(yáng)后抑"：2023年市區(qū)樓市與大市場(chǎng)同頻，經(jīng)歷了"先揚(yáng)后抑"的樓市行情，在"小陽春"政策政策-23年漳州市區(qū)20018020018016014012010012000市場(chǎng)市場(chǎng)4000140931541261409315412610618412510689143928977供應(yīng)(萬㎡)成交供應(yīng)(萬㎡)成交(萬㎡)7074均價(jià)均價(jià)(元/㎡)7448840913716148281518914546140871492513438政策市場(chǎng)各區(qū)域23年成交容量占比政策市場(chǎng)各區(qū)域23年成交容量占比.龍文區(qū)成交持穩(wěn)，薌城區(qū)、高新區(qū)環(huán)比下滑:成交持續(xù)低位徘徊。.成交均價(jià)齊降:多項(xiàng)目以價(jià)換量，各區(qū)價(jià)格均呈下滑趨勢(shì)。-23環(huán)比23%環(huán)比2%環(huán)比↓50%2323222122212223供應(yīng)332957358579453352成交29344849378352 14868140591349215451136251533315146147401474713423105821187811078108451002323222122212223供應(yīng)332957358579453352成交29344849378352 148681405913492154511362515333151461474014747134231058211878110781084515451153331486814740151461545115333148681474014059136251342313492140591362513423108451058211878110781084520000160001200080004000022/5/122/6/122/7/122/9/122/11/123/1/123/3/123/4/123/5/123/8/123/9/123/11/123/12/1政策市場(chǎng)漳州近2年住宅項(xiàng)目開盤走勢(shì)圖22/5/122/6/122/7/122/9/122/11/123/1/123/3/123/4/123/5/123/8/123/9/123/11/123/12/1政策市場(chǎng)漳州近2年住宅項(xiàng)目開盤走勢(shì)圖0開盤推量開盤去化率年平均去化率推盤節(jié)奏加快，但客戶入手謹(jǐn)慎，整體成交去化率偏低推盤節(jié)奏加快，但客戶入手謹(jǐn)慎，整體成交去化率偏低套，較22年環(huán)比上漲25%，整體去化率41%2022年下降21%。.客戶入手謹(jǐn)慎，去化率中下水平:市場(chǎng)下行，客戶信心持續(xù)回落，聚焦特房、建發(fā)等高品質(zhì)、高性價(jià)龍文區(qū)(8次)特房錦繡碧湖D區(qū)碧湖板塊248建發(fā)朗云城東板塊422建發(fā)品牌、高性價(jià)比吾悅品悅四季中心城區(qū)340中較高瓏悅瀾庭藍(lán)田板塊238周邊配套薄弱薌城區(qū)(8次)城央之尚中心城區(qū)131中共享市區(qū)配套建發(fā)西湖泊月城西板塊434中建發(fā)品牌，景觀、板塊新房稀缺建發(fā)西湖望月城西板塊230中建發(fā)品牌建發(fā)縵云中心城區(qū)152香江新城城西板塊207下無突出優(yōu)勢(shì)高新區(qū)(1次)聯(lián)發(fā)君領(lǐng)壹號(hào)圓山新城105下板塊生活配套薄弱PART0324年預(yù)測(cè)：政策持穩(wěn)，探索房票政策；土地供應(yīng)緩慢，住宅成交量?jī)r(jià)齊降政策趨勢(shì):漳州購(gòu)房政策寬松不限購(gòu)不限售，展望24年展望24年市場(chǎng)需求。土地趨勢(shì):經(jīng)濟(jì)下行客戶猶豫觀望、房企市場(chǎng)信心不足拿地謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)24年土地市場(chǎng)將持續(xù)低迷，供地節(jié)奏緩慢仍由本土國(guó)企兜底為主。供銷趨勢(shì):區(qū)域以內(nèi)生需求為主，23年各項(xiàng)目以價(jià)換量促進(jìn)成交但成交仍較為乏力，24年若無重大利好政策提振市場(chǎng)預(yù)計(jì)將維持低位運(yùn)行。其次隨著圓山新城、遠(yuǎn)東等外圍板塊項(xiàng)目入市，成交均價(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下滑漲17%。120100009000800070006000500040003000200010002019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年漳浦中心縣城3354534222385433785442227476705736548114431618155114951753259822662804122212751085市場(chǎng)市場(chǎng)成交33萬㎡，環(huán)比下降30%，成交均價(jià)6268元/m㎡，環(huán)比下降5%。長(zhǎng)泰縣城全年供應(yīng)6萬㎡，環(huán)比下降60%，成交9萬萬㎡，環(huán)比下降5%；成交均價(jià)10913元/m㎡，環(huán)比下降29%。802019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年供應(yīng)總建(萬㎡)333238422354成交總建(萬㎡)2529244347338樓面價(jià)(元/mi)17202171041532614233123806665697867056598626894498740942892508436147781533213204152711091320000150001000050000臺(tái)商投資區(qū)：土地市場(chǎng)持續(xù)斷供新房庫存高位各項(xiàng)目均已入市市場(chǎng)去庫存為主。23年政府不斷加展望24年內(nèi)無新盤入市刺激市場(chǎng)客戶需求難以大幅度恢復(fù)預(yù)計(jì)24年供銷價(jià)延續(xù)低位態(tài)勢(shì)。展望24年漳浦中心縣城:區(qū)域?yàn)閮?nèi)生型市場(chǎng)主要以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城改善客戶為主需求量有限且主力在售項(xiàng)目減少預(yù)計(jì)24年成交量?jī)r(jià)回落。長(zhǎng)泰中心縣城:內(nèi)生型市場(chǎng)需求有限項(xiàng)目續(xù)銷為主預(yù)計(jì)24年金榜滿庭芳項(xiàng)目入市為區(qū)域首個(gè)第四代住宅產(chǎn)品位于老城核心地段或?qū)?dòng)一定成交，但整體仍將客戶端本市戶籍政策相同)不限購(gòu)不限售無房無貸首付20%公積金首次單職工首付20%無房有貸首付30%雙職工有房無貸首付30%單職工首付30%有房有貸首付30%雙職工限簽房貸利率執(zhí)行LPR。首套房貸利率為3.7%(LPR-50bp)，二套房貸利率為4.4%(LPR+20bp)房企端其他資金管額度的60%(全裝修商品房為50%)；4、外墻裝修完畢(包括主體建筑的門窗、欄桿、外墻涂料等全部完成)80%(全裝修商品房為70%)；6、取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》，可申請(qǐng)支取監(jiān)管額度內(nèi)的剩余資金。預(yù)售主體結(jié)構(gòu)工程20%土地款:1個(gè)月內(nèi)60%，2個(gè)月內(nèi)另外的40%；土地保證金:20%2023P012023/3/9薌城區(qū)9.34.384.384705建發(fā)2023P02龍文區(qū)18.19.419.415196建發(fā)2023P03高新區(qū)19.66.166.163147九龍江集團(tuán)2023P04高新區(qū)9.61.801.801873漳州靖圓發(fā)展2023P052023/8/22龍文區(qū)17.39.169.165281城發(fā)2023P06龍文區(qū)8.04.154.155183建發(fā)2023P072023/11/21龍文區(qū)15.23.393.392225漳龍2023P08高新區(qū)34.99.359.352680圓山投資2023P09高新區(qū)47.914.1014.102942圓山投資數(shù)據(jù)來源：保利和潤(rùn)研究院海西分院整理數(shù)據(jù)來源：保利和潤(rùn)研究院海西分院整理21.320．9%16.21318220.319.9%12.921.320．9%16.21318220.319.9%12.910283漳州城投11.811.6%7.153045.35.2%4.03475新城控股4.44.3%3.32914.44.3%3.633773.33.2%2.11613.03.0%2.321592.72.6%2.32402.22.2%1.8179市占為17%，其次為建發(fā)縵云、建發(fā)西湖泊月市占為17%，其次為建發(fā)縵云、建發(fā)西湖泊月;TOP.3億元位居房企成交金額首位，市占20.9%其次為廈門軌道軌道市占率TOP10市占比為77.1%，房企高度集中。特房錦繡碧湖12.9萬㎡蟬聯(lián)單盤第一，門檻進(jìn)一步下降至2.2萬㎡.9%。.房企成交金額:多盤助力建發(fā)以.9%。金額TOP3房企成交占比為52.4%，表：漳州市區(qū)2023年商品住宅成交面積排行榜表：漳州市區(qū)2023年各房企商品住宅成交金額排行榜特房錦繡碧湖12.910281573820.32漳州建發(fā)縵云8.911.7%7551355912.136.78.8%478142329．54漳州建發(fā)朗云5.87.7%511117916.95城投丹霞云邸4.15.4%279188907.8保利世茂璀璨濱江3.85.0%366119834.573.3291132514.4陽光城大唐翡麗印象龍文區(qū)2.63.5%269110862.9勵(lì)歐玖頌西湖2.33.1%240114442.72.22.9%208111012.4保利發(fā)展3.612.0%2.6329保利發(fā)展3.612.0%2.632923.411.5%2.62873金地集團(tuán)2.99.8%2.935042.27.3%2.017652.06.6%1.4162旭輝集團(tuán)1.65.2%1.110971.34.5%1.418281.34.4%1.11259建發(fā)房產(chǎn)1.34.3%0.91151.24.1%0.984市占率約337.%;TOP10門檻為1.2萬㎡，市占率約337.%;TOP10門檻為1.2萬㎡，較22年上浮0.1萬㎡33.3%TOP5房企門檻下降至2.33.3%新城板塊2.912.1%330119693.52保利時(shí)光印象新城板塊2.610.9%329136663.63奧園悅鷺云境新城板塊2.610.7%287132863.44老城板塊2.410.0%291101462.55新城板塊2.18.7%250144353.0老城板塊2.08.3%26096061.97新城板塊2.08.2%176109572.2新城板塊1.66.6%156141052.2老城板塊1.6204105341.6建發(fā)和悅新城板塊1.24.8%144139701.63.3140%4.840223.3140%4.84022萬新集團(tuán)2.18.9%3.1338保利發(fā)展2.18.7%3.53164漳州品潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)1.98.2%3.02475漳浦泉舜房地產(chǎn)開發(fā)1.77.1%2.6204聯(lián)創(chuàng)世紀(jì)1.25.1%2.52337漳浦豪駿置業(yè)有限公司1.25.0%2.21708福建泰信置業(yè)有限公司0.83.5%1.21759有限公司0.83.3%1.20.62.7%1.022236.6%。比為31.6%，TOP5房企門檻上漲至1.7億元。表：漳浦2023年商品住宅成交面積排行榜表：漳浦2023年各房企商品住宅成交金額排行榜建發(fā)璽院三期東部新城板塊6.015.4%51270634.22南江濱板塊5.313.5%47158683.13南江濱板塊3.024764511.94東部新城板塊2.66.6%20466101.75香山灣板塊2.35.9%30350181.2聯(lián)創(chuàng)城市廣場(chǎng)2.321248031.17溪南板塊2.25