風(fēng)險分析與決策教材

第七章風(fēng)險分析與決策第一節(jié)房地產(chǎn)投資項目不確定性分析第二節(jié)盈虧平衡分析第四節(jié)風(fēng)險分析第三節(jié)敏感性分析第五節(jié)決策的概念與方法第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法第一節(jié)房地產(chǎn)投資工程不確定性分析一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要不確定性因素〔掌握〕土地費用建筑安裝工程費用租售價格開發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)資本化率貸款利率二、房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的主要不確定性因素〔掌握〕

包括：購置價格權(quán)益投資比率空置率運營費用三、不確定性因素的相互作用〔熟悉〕第二節(jié)盈虧平衡分析〔掌握〕

一、盈虧平衡分析的根本原理

盈虧平衡分析：是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資工程產(chǎn)品本錢、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點〔B.EP〕，在這一點上，銷售收入和總本錢費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出工程方案的盈虧平衡點。

盈虧平衡分析的根本方法：是建立本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。

盈虧平衡分析：當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)本錢時，本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當(dāng)市場上存在壟斷競爭因素的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導(dǎo)致市場銷售價格和生產(chǎn)本錢的變化，此時的本錢與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關(guān)系，所對應(yīng)的盈虧平衡分析也就屬于非線性盈虧平衡分析。

線性盈虧平衡分析的根本公式是：年銷售收入方程：S＝P×Q年總本錢費用方程：C.＝C.t十C.v×Q其中，S為銷售收入，C.為總本錢，C.t為固定本錢，C.v為變動本錢，Q為產(chǎn)銷量。

當(dāng)實現(xiàn)盈虧平衡時，有B.＝C.，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動本錢。

當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點數(shù)量Q*時，工程處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點數(shù)量Q*時，工程處于虧損區(qū)域。二、

房地產(chǎn)工程的盈虧平衡分析

臨界點分析：是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)工程到達允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)工程的風(fēng)險程度。

保本點分析：是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)工程到達利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)工程的風(fēng)險程度?！惨弧匙畹妥馐蹆r格分析〔二〕最低租售數(shù)量分析〔三〕最高土地取得價格〔四〕最高工程費用〔五〕最高購置價格〔六〕最高運營費用比率〔七〕多因素零界店組合三、房地產(chǎn)工程盈虧平衡分析例如

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第三節(jié)

敏感性分析

一、

敏感性分析的概念〔掌握〕

敏感性分析：是指從眾多不確定性因素中找出對投資工程經(jīng)濟效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對工程經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進而判斷工程承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。

敏感性分析的目的在于：

〔1〕找出影響工程經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析〔如概率分析〕提供依據(jù)；

〔2〕研究不確定性因素變動如引起工程經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷工程承擔(dān)風(fēng)險的能力；

〔3〕比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。二、

敏感性分析的步驟〔掌握〕

房地產(chǎn)工程敏感性分析主要包括以下幾個步驟：

〔1〕確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標(biāo)?！?〕確定不確定性因素可能的變動范圍。

〔3〕計算不確定性因素變動時，評價指標(biāo)的相應(yīng)變動值。

〔4〕通過評價指標(biāo)的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。

三、

單因素與多因素敏感性分析〔掌握〕

單因素敏感性分析進行單因素敏感性分析時，首先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項可變參數(shù)的變化而其它參數(shù)保持不變時，工程經(jīng)濟評價指標(biāo)的變化情況。

多因素敏感性分析多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對工程經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。四、

敏感性分析的“三項預(yù)測值〞法〔了解〕

“三項預(yù)測值〞分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種?！叭楊A(yù)測值〞的根本思路是對房地產(chǎn)開發(fā)工程中所涉及的變動因素，分別給出三個預(yù)測值〔估計值〕，即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值，根據(jù)各變動因素三個預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)商利潤受影響的情況。各因素的三種預(yù)測值相互組合得出多種情況下的標(biāo)準(zhǔn)測算結(jié)果。

第四節(jié)

風(fēng)險分析

一、

風(fēng)險分析的界定〔掌握〕

在工程經(jīng)濟評價中采用的根底數(shù)據(jù)〔如投資、本錢費用、租售價格、開發(fā)周期等〕大局部來自對未來情況的預(yù)測與估算，由此得出的評價指標(biāo)及做出的決策具有很大程度的風(fēng)險。為了給工程投資決策提供更可靠和全面的依據(jù)，在經(jīng)濟評價中除了要計算和分析根本方案的經(jīng)濟指標(biāo)外，還需要進行不確定和風(fēng)險分析，并提出躲避風(fēng)險的對策。

不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析，它不能代替風(fēng)險分析。風(fēng)險分析常用的比較成熟的方法是概率分析法，它不但考慮了風(fēng)險因素在未來變動的幅度，還考慮了這種變動幅度在未來發(fā)生變動的可能性大小及對工程主要經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響。

二、

風(fēng)險分析的一般過程和方法〔了解〕

三個階段：風(fēng)險辯識、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價。

〔一〕

風(fēng)險辯識

常用方法：1.專家調(diào)查法〔其中代表性的專家個人判斷法、智暴法、德爾菲法〕、2.故障樹分析法、3.幕景分析法4.篩選－監(jiān)測－診斷技術(shù)。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中所面臨的風(fēng)險，包括：系統(tǒng)風(fēng)險非系統(tǒng)風(fēng)險兩類?！捕?/p>

風(fēng)險估計與評價常用方法

常用的風(fēng)險評價的方法有以下幾種。

1.調(diào)查和專家打分法2.解析方法3.蒙特卡洛模擬法三、

概率分析的步驟與概率確定方法〔熟悉〕〔一〕

概率分析的步驟

概率分析的一般步驟為：

〔1〕列出需要進行概率分析的不確定性因素；

〔2〕選擇概率分析使用的經(jīng)濟評價指標(biāo)；

〔3〕分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率；

〔4〕計算在規(guī)定的概率條件下經(jīng)濟評價指標(biāo)的累計概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。

〔二〕

概率確實定方法

概率分為客觀概率和主觀概率四、概率分析中的期望值法〔掌握〕〔一〕期望值法的步驟

采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：

1.選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素。

2.按照窮舉互斥原那么，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍。

3.分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率。4.分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。5.計算各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差、整個工程整個壽命期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。6.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率。累計概率值越大，工程所承擔(dān)的風(fēng)險就越小。

7.對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明工程是否可行及承擔(dān)風(fēng)險性大小。五、

蒙特卡洛模擬法〔了解〕見課本

第五節(jié)決策的概念與方法一、決策的概念〔掌握〕〔一〕決策及其特征1.決策是為了大道一個預(yù)定的目標(biāo)2.決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和到達優(yōu)化目標(biāo)的手段3.決策是在假設(shè)干個有價值的方案中選擇一個座位行動方案4.準(zhǔn)備實施的決策方案可能出現(xiàn)的集中后果是可以預(yù)測或估計的〔二〕決策的原那么與評價標(biāo)準(zhǔn)原那么：滿意原那么、系統(tǒng)原那么、信息原那么、預(yù)測原那么、比較選優(yōu)原那么和反響原那么標(biāo)準(zhǔn)：決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟性〔三〕決策理論古典決策理論行為決策理論二、決策的方法〔了解〕〔一〕確定型決策方法〔二〕風(fēng)險型決策方法〔三〕不確定型決策方法三、房地產(chǎn)投資決策〔掌握〕〔一〕房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟〔二〕房地產(chǎn)投資決策的類型〔三〕房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)第六節(jié)房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法一、傳統(tǒng)投資決策方法的局限性〔掌握〕1.無視了投資工程中的柔性價值，2.無視了投資時機的選擇3.無視了房地產(chǎn)工程的收益成長二、房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)〔了解〕三、實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策1.關(guān)于實物期權(quán)方法及適用范圍2.實物期權(quán)方法投資決策的一般過程3.房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題1〕確定合理的開發(fā)時機2〕決定是否放棄投資時機或工程3〕決定是否開發(fā)一些成長型工程四、實物期權(quán)方法的實際應(yīng)用〔熟悉〕見課本五、應(yīng)用實物期權(quán)方法決策需要注意的問題〔了解〕1.注意實物期權(quán)方法與傳統(tǒng)投資決策方法的有機結(jié)合2.注意實物期權(quán)方法在應(yīng)用過程中的一些假設(shè)條件3.注意實物期權(quán)方法自身存在的局限性1.以下房地產(chǎn)投資工程不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是〔

C

〕〔2024〕A.建筑安裝工程費

B土地費用

C空置率

D容積率2.在房地產(chǎn)投資工程的不確定性分析中，最高土地價格分析屬于(

A

)〔2024〕A.臨界點分析

B期望值分析

C.敏感性分析

D概率分析3.運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)工程，可通過〔C

〕確定是甭進行投資?！?024〕A.等待投資型期權(quán)估價

B.放棄型期權(quán)估價C.成長型期權(quán)估價

D.柔性期權(quán)估價

本章真題4.判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素發(fā)生的概率屬于〔B〕階段的工作?！?024〕A．風(fēng)險辨識

B．風(fēng)險估計

C．風(fēng)險評價

D．風(fēng)險決策5.房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有〔C〕?！?024〕A．可逆性和可延期性

B．可逆性和不可延期性

C．不可逆性和可延期性

D．不可逆性和不可延期性6.以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的選項是(A)。(2024)A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險和風(fēng)險報酬均增加D.金融機構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率7.各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風(fēng)險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是(D)。(2024)A.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制第六節(jié)可行性研究報告的撰寫第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的〔熟悉〕可行性研究：是在投資決策前，對建設(shè)工程進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康模菏菍崿F(xiàn)工程決策的科學(xué)化、民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高工程開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益二、可行性研究的作用〔熟悉〕〔一〕申請工程核準(zhǔn)的依據(jù)〔二〕工程投資決策的依據(jù)〔三〕籌集建設(shè)資金的依據(jù)〔四〕開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)〔五〕編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)三、可行性研究的依據(jù)〔熟悉〕四、可行性研究的工作階段〔熟悉〕〔一〕投資時機研究〔二〕初步可行性研究〔三〕詳細可行性研究〔四〕工程評估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容〔熟悉〕〔一〕工程概況〔二〕開發(fā)工程用地的現(xiàn)狀調(diào)查〔三〕市場分析和建設(shè)規(guī)模確實定〔四〕規(guī)劃設(shè)計方案的選擇〔五〕資源供給條件分析〔六〕環(huán)境影響評價〔七〕工程開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究〔八〕開發(fā)建設(shè)方案的編制〔九〕工程經(jīng)濟及社會效益分析〔十〕結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟〔了解〕〔一〕接受委托〔二〕調(diào)查研究〔三〕方案選擇和優(yōu)化〔四〕財務(wù)評價和綜合評價〔五〕編制可行性研究報告第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃與根底參數(shù)選擇一、房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃〔熟悉〕〔一〕區(qū)位分析與選擇〔二〕開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇〔三〕開發(fā)時機的分析與選擇〔四〕合作方式的分析與選擇〔五〕融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇〔六〕產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇二、構(gòu)造評價方案〔掌握〕構(gòu)造評價方案：就是在工程籌劃的根底上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。開發(fā)工程是否分期進行以及如何分期、開發(fā)工程擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。三、選擇根底參數(shù)〔掌握〕〔1〕時間類參數(shù)開發(fā)活動的起始時間點，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營期的起始時間點以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟評價工作的計算周期〔年、半年、季度或月，視工程開發(fā)經(jīng)營期的長短和評估精度的要求，靈活選擇〕?！?〕融資相關(guān)參數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務(wù)杠桿比率〔通常為總投資的30％〕，預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例?！?〕收益相關(guān)指標(biāo)出租率或空置率，運營本錢占毛租金收入比率。〔4〕評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)本錢利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報率等指標(biāo)。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與收入估算〔掌握〕一、投資估算房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算的范圍包括：土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、管理費、財務(wù)費、銷售費用、其他費用及開發(fā)期稅費等〔一〕、土地費用開發(fā)工程土地費用：是指為取得開發(fā)工程用地而發(fā)生的費用。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的征用拆遷費、出讓土地的出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的轉(zhuǎn)讓費、租用土地的租用費、股東投資入股土地的投資折價。〔二〕勘察設(shè)計和前期工程費前期工程費主要包括：開發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平〞等土地開發(fā)工程費支出。工程的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用：※規(guī)劃設(shè)計費為建安工程費的3％左右，※可行性研究費占工程總投資的1％～3％，※水文、地質(zhì)勘探所需的費用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0．5％左右?！叭ㄒ黄建暤韧恋亻_發(fā)費用：地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用?！踩撤课蓍_發(fā)費1.建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用〔結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費〕、設(shè)備采購費用和安裝工程費用〔給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等〕等。2.根底設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。3.公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施〔或公建設(shè)施〕的建設(shè)費用。1〕單元估算法：是指以根本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到工程或單項工程總投資的估算方法。3〕工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算工程投資。4〕概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費＝每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積?！菜摹称渌こ藤M〔五〕開發(fā)期間稅費〔六〕管理費用〔七〕銷售費用〔八〕財務(wù)費用〔九〕不可預(yù)見費二、資金使用方案房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用方案。三、收入估算與資金籌措〔一〕收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)工程的收人，首先要制定切實可行的租售方案〔含銷售、出租、自營等方案〕。租售方案的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。1.租售方案2.租售價格3.租售收入房地產(chǎn)開發(fā)工程的租售收入等于可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價格。4.收款方式〔二〕資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金來源通常有：資本金、預(yù)租售收入借貸資金第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)工程財務(wù)報表的編制一、根本報表1、現(xiàn)金流量表〔1〕工程投資現(xiàn)金流量表〔2〕資本金現(xiàn)金流量表〔3〕投資者各方現(xiàn)金流量表2、財務(wù)方案現(xiàn)金流量表3、利潤表4、資產(chǎn)負債表二、輔助報表三、財務(wù)報表的編制第六節(jié)可行性報告的撰寫〔熟悉〕一、工程可行性研究報告的根本構(gòu)成封面摘要目錄正文附表附圖二、可行性研究報告正文的協(xié)作要點1.工程總說明2.工程概況3.投資環(huán)境研究4.市場研究5.工程地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性開展工程6.規(guī)劃方案及建設(shè)條件7.建設(shè)方式及進度安排8.投資估算及資金籌措9.工程評估根底數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10工程經(jīng)濟效益評價11.風(fēng)險與不確定性分析12.可行性研究的結(jié)論1.用于計算房地產(chǎn)開發(fā)工程全部投資動態(tài)經(jīng)濟評價指標(biāo)的財務(wù)報表是〔C〕現(xiàn)金流量表?！?024〕A.資本金

B.財務(wù)方案

C.工程投資

D.投資者各方2.對房地產(chǎn)開發(fā)工程，不出現(xiàn)在工程投資現(xiàn)金流量表中的是〔

D

〕〔2024〕A.銷售收入

B開發(fā)建設(shè)投資

C.營業(yè)稅金及附加

D.借貸本金歸還3.以下征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是(

D

)〔2024〕A.