2011年1月20日山東·海陽·徐家店膠東半島國際商城營銷策劃方案

謹呈山東金沃置業(yè)山東·海陽·徐家店膠東半島國際商城營銷籌劃方案南京耘思堂房地產籌劃咨詢工程問題梳理工程提升策略推盤與成交分析工程簡介報告框架一、工程簡介開發(fā)公司簡介山東鑫沃房地產開發(fā)隸屬江蘇金沃房地產開發(fā)，江蘇金沃房地產開發(fā)從事房地產開興旺十年之久，先后在南京、湖北、盱眙、楚州、黑龍江等省市開發(fā)各類房產工程累計200多萬平米。公司近年來先后開發(fā)的工程有：江蘇盱眙：淮明園、金陽光家園、淮河人家、黃花塘國際商城；江蘇淮安：古運小區(qū)、一品華庭、淮揚美食文化廣場；山東海陽：半島·金水灣家園、半島·海產品交易中心；半島·金源商貿中心、半島·御水灣家園；膠東半島國際商城；黑龍江綏化：時代廣場……公司已建成工程的工程施工質量一次驗收合格率達100%，優(yōu)良率達80%以上，公司綜合實力及經(jīng)濟效益走在同行的前列。工程簡介徐家店鎮(zhèn)位于海陽市北部，為膠東半島中心地帶，交通樞紐。該鎮(zhèn)2004年被國家六部委評選為全國重點鎮(zhèn)；是山東省百強鎮(zhèn)、煙臺市小城鎮(zhèn)試點單位。膠東半島國際商城〔逸水灣家園〕位于徐家店鎮(zhèn)上，是2021年和2021年海陽市政府重點招商引資工程，工程占地258畝，建筑面積20萬平方米，總投資超過3億元。二、推盤與成交分析推盤節(jié)奏推盤與成交分析一期開盤時間：2021年12月3日一期推盤數(shù)量：A1-A4、B5-B26、C7/8/14/33/34。一期推盤一期銷售情況分析類型位置供應面積已售面積已售金額成交單價可售面積可售金額住宅A1-A49555284118289255741384850441426843162028374595409B5-B267279727911586791C7/8/14/33/34115771000615991548商業(yè)A1-A43143334362763277106234542584341612109572612074221B5-B26302922494752199619儲藏室A1-A46171631210356272572452637127212751621536C7/8/14/33/341014146180066車庫C7/8/14/33/341773829121060814619441378984備注一期總銷金額為100313642元一期剩余產品可售金額為18291166元銷售分析一期推盤已根本消化完畢，剩余少量產品。一期套數(shù)統(tǒng)計推盤與銷售套數(shù)統(tǒng)計A1-A4

住宅商業(yè)儲藏室供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)1028943387729B5-B26住宅商業(yè)供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)7272447386C7/8/14/33/34住宅儲藏室車庫供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)11297100146830剩余套數(shù)統(tǒng)計住宅：剩余28套商業(yè)：剩余66套儲藏室：剩余134套車庫：剩余38套套數(shù)分析一期剩余產品主要是A、C區(qū)儲藏室和B區(qū)農貿區(qū)商業(yè)。二期開盤時間：2021年6月23日。二期推盤數(shù)量：B1-B4、B27-B35、C3-C6。二期推盤二期銷售情況分析類型位置供應面積已售面積已售金額成交單價可售面積可售金額住宅B1-4/B27-B3516373212982046597441387711137458219041532429178184C3/4/5/6492539287235811商業(yè)B1-4/B27-B357807256470929462766524314505727儲藏室C3/4/5/82401191496491258122152921車庫C3/4/5/93482213353231516127192267備注二期總銷金額為18952500

元二期剩余產品可售金額為44029099

元銷售分析二期去化受時間和位置影響剩余較多，主要集中在B區(qū)的內街商業(yè)和住宅。二期套數(shù)統(tǒng)計推盤與銷售套數(shù)統(tǒng)計B1-4/

B27-B35住宅商業(yè)

供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)1982518466C3/4/5/6住宅儲藏室車庫供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)供應套數(shù)已售套數(shù)725728121610剩余套數(shù)統(tǒng)計住宅：剩余188套商業(yè)：剩余118套儲藏室：剩余16套車庫：剩余6套套數(shù)分析二期剩余產品主要是B區(qū)的住宅和商業(yè)。2021年預計推出將C1、C2兩棟還有外可能加兩棟，具體尚不確定。2021年預計推盤A區(qū)銷售狀況分析分區(qū)銷售分析住宅分析商業(yè)分析儲藏室分析A3-1A3-2A4-1A4-2老服裝廠水泥廠火車道A區(qū)住宅套數(shù)分析樓號供應套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)備注A124213可售2套，銷控1套A2302733套全銷控A3-112120

A3-212111可售1套A4-11284這4套原銷控打算抵工程款，未抵成A4-212102可售1套，銷控1套〔注：規(guī)劃調整，A3和A4均拆分為兩棟銷售〕住宅分析商業(yè)分析儲藏室分析A區(qū)商業(yè)套數(shù)分析樓號供應套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)備注A114140

A21082剩余2套均銷控A3-1440

A3-2440

A4-1761可售1套A4-2422可售2套

A區(qū)商業(yè)去化較為均勻，相對而言，南側靠火車道，去化稍差。A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商業(yè)分析儲藏室分析A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商業(yè)分析儲藏室分析A區(qū)儲藏室套數(shù)分析樓號供應套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)A124123A2291415A3-112120A3-2000A4-112210A4-2000據(jù)銷售現(xiàn)場了解，儲藏室普遍銷售不好，這和客戶購置偏好有關：急著自住的客戶更愿意買儲藏室；外地客戶更愿意等入住了再說。所以，總體而言，儲藏室的成交情況有一定的偶然性。A3-1A3-2A4-1A4-2住宅分析商業(yè)分析儲藏室分析A區(qū)銷售金額分析住宅商業(yè)儲藏室138485046234542272571.6已銷總金額20355617.4A區(qū)已銷售金額分析

A區(qū)住宅銷售分析供應面積已售面積銷售金額成交單價剩余銷售面積剩余銷售金額95558289.16138485041670.6761265.842114809A區(qū)商業(yè)銷售分析供應面積已售面積銷售金額成交單價剩余銷售面積剩余銷售金額3143.322762.7862345422256.619380.54858733.8A區(qū)儲藏室分析供應面積已售面積銷售金額成交單價剩余銷售面積剩余銷售金額616.84210.24272571.61296.479406.6527148.2剩余可售總金額3500690.954A區(qū)剩余產品可售金額分析A區(qū)剩余產品可售金額分析

A區(qū)推售總結A區(qū)由于推盤時間較早，體量也不大，所以整體去化良好，除了儲藏室的銷售偶然性較大、去劃冷熱不均外，其它各類產品去化都較為均勻。B區(qū)銷售狀況分析分區(qū)銷售分析工程鳥瞰圖供應面積已售面積成交單價可售面積已售金額236529324.4416861432715725561供應面積已售面積成交單價可售面積已售金額380992751121551058859292565B區(qū)商業(yè)銷售情況B區(qū)住宅銷售情況以目前成交單價算，B區(qū)可銷售金額為：24162642+22820680=46983323元即約4700萬元以目前成交單價算，B區(qū)住宅可銷售額約為=14327.19平米×1686元/平米=24162642元。以目前成交單價算，B區(qū)商業(yè)可銷售額約為=10588平米×2155元/平米=22820680元。B區(qū)銷售情況分析B-2B-1B-3B-1B-3B-3B-3B-2銷售情況分析南東西北B1-B4銷售情況分析銷售情況分析：該區(qū)于10年6月份開盤，目前已經(jīng)歷半年銷售時間，整體銷售情況較差；目前僅B1沿路物業(yè)銷售情況較好一些；滯銷的原因主要有：銷售周期較短、地理位置較差、市場淡季等。南東西北B27-B35銷售情況分析銷售情況分析：該區(qū)于10年6月份開盤，目前已經(jīng)歷半年銷售時間，整體銷售情況較差；目前僅沿路四周物業(yè)銷售情況較好一些；農貿市場區(qū)銷售情況分析：B24為一層商業(yè)建筑，徐家店集貿市場將搬遷至此，目前已銷售完畢。B25靠近內街，為兩層建筑，每套商鋪均有樓梯通往二層，已根本銷售完畢。B23因背靠鐵路，噪音相對較大，目前銷售情況較差。B22、B26東西向排列，無法有效集聚人氣，銷售情況較差。銷售情況分析B區(qū)推售總結B區(qū)的產品去化明顯冷熱不均，一期的好位置商鋪去化根本完畢，而二期推出的商鋪由于位置較差，只去化了局部沿街的門面房，內街商鋪及上層住宅有大量的產品積壓。C區(qū)銷售狀況分析分區(qū)銷售分析住宅分析車庫分析儲藏室分析c3、c8、c33還剩余局部房源，其它樓棟剩余普遍是高樓層尾房，究其原因：C3位置最靠南，靠火車道吵；C8靠老服裝廠，視覺效果較差。C33靠水泥廠，有煙塵。C區(qū)住宅套數(shù)分析樓號供應套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)C320119C416151C520164C616151C716160C824195C1424231C3324177C3424222老服裝廠水泥廠火車道住宅分析車庫分析儲藏室分析C區(qū)車庫套數(shù)分析樓號供應套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)C4853C6853C7550C817611C1417152C331248C3417017

C6、C7、C14車庫銷售較好，主要是臨路且靠近B區(qū)商業(yè)區(qū)。住宅分析車庫分析儲藏室分析C區(qū)儲藏室套數(shù)分析樓號供應套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)C414311C61495C716610C820317C1420020C3324420C3420119據(jù)銷售現(xiàn)場了解，儲藏室普遍銷售不好，這和客戶購置偏好有關：急著自住的客戶更愿意買儲藏室；外地客戶更愿意等入住了再說。所以，總體而言，儲藏室的成交情況有一定的偶然性。住宅分析車庫分析儲藏室分析C區(qū)已銷售金額分析住宅儲藏室車庫23227359329714.71545931已銷總金額25103005C區(qū)已銷售金額分析

C區(qū)住宅銷售分析供應面積已售面積銷售金額成交單價剩余銷售面積剩余銷售金額16502.2413934.24232273591666.92725684280668.2C區(qū)儲藏室銷售分析供應面積已售面積銷售金額成交單價剩余銷售面積剩余銷售金額1254.62264.61329714.71246.04990.011233592.3C區(qū)車庫銷售分析供應面積已售面積銷售金額成交單價剩余銷售面積剩余銷售金額2120.681049.8915459311472.4691070.791576705.6剩余產品可售總金額7090966.125C區(qū)剩余產品可售金額分析

C區(qū)剩余產品可售金額分析

C區(qū)推售總結C區(qū)的整體去化較為均勻，剩余體量不大，相信隨著時間的推移會逐步去化完畢。結合A區(qū)和C區(qū)的成交狀況來看，住宅的需求量始終是平穩(wěn)而旺盛的。三、工程問題梳理推廣渠道與力度缺乏現(xiàn)場包裝有待提升推廣形象有待提高？分銷渠道需要整合客戶信心缺乏促銷手段不豐富工程存在的問題1、工程商業(yè)人氣缺乏，招商進展不順，商業(yè)整體氣氛不濃，反過來，商業(yè)的人氣缺乏直接導致了b-1、b-2的內街商業(yè)和住宅及集貿市場區(qū)商業(yè)的滯銷。2、延遲交房，導致購房客戶信心缺乏，對工程的后續(xù)升值產生疑問，口口相傳，對工程的口碑產生一定影響。問題一：客戶信心缺乏問題二：促銷手段不豐富

案場：一次性97折，按揭99折；

商業(yè)：三年返祖，每年返8%，共計24%；分銷客戶優(yōu)惠：不低于表價94折?，F(xiàn)有優(yōu)惠：優(yōu)惠手段缺乏：住宅：缺乏震撼性的優(yōu)惠措施，不吸引人。除了價格折扣，其它的優(yōu)惠形式未設計，如物業(yè)費返還、回購等商業(yè)：對于主力商家的入住缺乏轟動性吸引措施，如大型實力買家、超市經(jīng)營者等，應給予額外的優(yōu)惠。問題三：分銷渠道需要整合

分銷渠道分析煙臺：效果最好，一年四季拉人；威海、青島：效果不錯，但有一定的季節(jié)性；長春、雞西：效果中等，季節(jié)性很明顯；蘭州、呼和浩特：效果較差，1年來不了幾次。整合建議1、地緣客群是第一主力，煙臺本地的客群不容無視，可考慮增加海陽市、棲霞市、萊陽市的分銷商。2、將分銷渠道集中在東三省重點城市，拓展大連、沈陽、哈爾濱的分銷商。蘭州、呼和浩特的分銷渠道可考慮去除。問題四：現(xiàn)場形象包裝有待提升銷控表破舊檔次較差沙盤上方未做吊旗，氣氛不夠墻壁破損雜物凌亂墻壁破損電線凌亂問題五：推廣渠道與力度缺乏1、除了分銷渠道外，本工程在周邊縣市未做大規(guī)模推廣。從成交看，對地緣客戶占相當大比例，地緣客群仍有較大潛力可挖；2、網(wǎng)絡推廣對于外銷型工程有重要作用，建議在開發(fā)公司的官方網(wǎng)站設置專門板塊傳遞工程信息，也可考慮專門準對工程做一個網(wǎng)站。問題六：推廣形象有待提高由于本工程缺乏專業(yè)的設計人員操刀設計，導致推廣的品牌形象不高，訴求多而雜，導致訴求重點不突出。訴求過多，主題不突出用色偏多，排版稍顯凌亂表述過多，應適當精簡以突出重點四、工程提升策略工程提升策略

1、提升策略總綱

2、住宅提升策略

3、商業(yè)提升策略

A、C區(qū)去化平穩(wěn)，難點是B區(qū)的剩余商業(yè)和住宅。策略思考B區(qū)剩余商業(yè)分兩塊：1、集貿市場周邊的三棟商業(yè)。其去化難一是受菜場搬遷的進度影響較大，二是自身面積偏大且位置不佳。2、B1-B4和B27-B35的內街商業(yè)。其去化難受主干道兩條商業(yè)街的招商影響較大。因此，從這兩塊商業(yè)找突破口短期內難度較大。我們真正的突破口在B區(qū)的剩余住宅上。一方面B區(qū)剩余住宅體量較大，總銷額占比較高；另一方面從A、C區(qū)的成交狀況看，住宅需求始終平穩(wěn)而旺盛，且之前B區(qū)住宅區(qū)的商業(yè)規(guī)劃對居住有干擾，影響了樓上住宅的銷售，因此從B區(qū)剩余住宅突破是大勢所趨。提升策略總綱策略總綱住宅提升商業(yè)提升一、繼續(xù)強化低總價優(yōu)勢二、樹立C區(qū)價格標桿，掩護B區(qū)剩余房源去化三、商業(yè)業(yè)態(tài)分區(qū)重新定位，去掉影響居住的業(yè)態(tài)，促進住宅的銷售四、形象整體提升及現(xiàn)場包裝改善，營造居住氣氛五、改善現(xiàn)有營銷及拓展新的營銷渠道六、促銷策略逼定客戶住宅提升策略策略總綱住宅提升商業(yè)提升1、回憶前期A、C區(qū)的住宅成交狀況及客戶分析不難發(fā)現(xiàn)，低單價、低總價、超高的性價比是本工程住宅熱銷的核心原因。尤其針對B1-B4和B27-B35這種內街商鋪上的住宅，本身居住屬性就稍弱，更應該突出其低價優(yōu)勢。2、同時考慮到開發(fā)公司的利潤及周邊無競爭樓盤的特點，這里所講的“低價〞不是“絕對低價〞，而是“相對低價〞：增加促銷策略，同時提前做高C1-C2〔預計2021年加推〕的單價，形成B1-B4和B27-B35“價格洼地〞的形勢，突出其性價比優(yōu)勢，促進快速去劃。一、強化低總價概論策略總綱住宅提升商業(yè)提升二、整體定位轉移前期B1-B4、B27-B35的內街商業(yè)與住宅去化難的原因有二：首先是工程招商未有大進展，客戶信心缺乏；其次是規(guī)劃不合理，無論是B1-B4規(guī)劃的果品批發(fā)區(qū)、農資農機區(qū)還是B27-B35規(guī)劃的家居建材區(qū)、五金機電區(qū)，于商鋪而言位置偏差，人流有限；于住宅而言非生活配套類商鋪，影響居住舒適度。因此，B1-B4、B27-B35的重新定位和規(guī)劃勢在必行！策略總綱住宅提升商業(yè)提升B1-B4和B27-B35的內街商業(yè)的定位不再是家居建材區(qū)和五金機電區(qū)，而是重新定位為托斯卡納生活街區(qū)和拉德芳斯生活街區(qū)，其內街商鋪定位為日常生活配套商業(yè)，包括小型超市、美容美發(fā)、煙酒批發(fā)、日常百貨等。同時建議在托斯卡納生活街區(qū)和拉德芳斯生活街區(qū)增加意式和法式的燈桿、道旗、小品等，同時沿街店鋪的門頭包裝也分別突出意式和法式元素，突出街區(qū)的生活氣氛。策略總綱住宅提升商業(yè)提升托斯卡納生活街區(qū)拉德芳斯生活街區(qū)商業(yè)掩護住宅先行三、形象包裝提升三、形象包裝提升售樓處包裝售樓處增加吊旗改用高檔銷控展板工作人員統(tǒng)一著裝采用精致宣傳展板三、形象包裝提升四、住宅賣點整合策略總綱住宅提升商業(yè)提升新廣告語養(yǎng)老福地人居樂園三年回購即買即賺八大賣點1、旅游城市，人居福地2、優(yōu)越配套，舒適生活3、完善交通，升值無限4、超低價格，三年回購5、政策扶持，買房落戶6、大產權房，手續(xù)完備7、框架結構，質量優(yōu)異8、專業(yè)物管，尊崇效勞凸顯住宅的人居、配套交通、投資價值2人團購沒人優(yōu)惠1000元，3人每人優(yōu)惠1500，以此類推。凡老客戶介紹新客戶成交均贈送2-3年物業(yè)費。開發(fā)商承諾購房三年后按原成交價的110%回購。住宅三年110%回購促銷策略老帶新返物業(yè)費團購客戶優(yōu)惠五、促銷策略策略總綱住宅提升商業(yè)提升六、推廣渠道拓展增加工程宣傳網(wǎng)站,加強網(wǎng)絡宣傳2整合分銷商，集中拓展大連、沈陽等城市345加大海陽、萊陽等周邊縣市的定點宣傳與分銷依托地方黨委，通過各村干部宣傳將工程推廣至鄉(xiāng)村周邊縣市火車站、汽車站等返鄉(xiāng)人員聚集地的定點宣傳1策略總綱住宅提升商業(yè)提升

賣點梳理整合

推廣渠道拓展形象包裝提升業(yè)態(tài)重新規(guī)劃商業(yè)提升策略總綱住宅提升商業(yè)提升一、業(yè)態(tài)重新規(guī)劃A區(qū)根本消化殆盡，C區(qū)住宅去化平穩(wěn)，后期推盤量不大，現(xiàn)時去化難度不大?，F(xiàn)時的重點和難點是B區(qū)的商業(yè)與住宅，造成其去化難的原因有二：首先是工程招商未有大進展，客戶信心缺乏；其次是規(guī)劃不合理，對各種商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃組合欠缺市調根底。因此，工程商業(yè)業(yè)態(tài)分布的重新規(guī)劃勢在必行！策略總綱住宅提升商業(yè)提升商業(yè)核心定位思路一蛇窩泊果品批發(fā)市場的規(guī)模及先發(fā)優(yōu)勢注定了本案的果農創(chuàng)業(yè)產業(yè)園規(guī)模有限，作為核心業(yè)態(tài)風險較大，但考慮到工程的產地優(yōu)勢和交通優(yōu)勢，仍可作為本工程一個重要的輔助業(yè)態(tài)。1、果農創(chuàng)業(yè)產業(yè)園？產業(yè)優(yōu)勢：地緣優(yōu)勢，周邊有一定的蘋果產業(yè)支撐。交通優(yōu)勢：靠近火車站和煙青公路，交通便捷。配套劣勢：果品交易需要數(shù)量巨大的冷庫支撐，這是本工程的欠缺之處。后發(fā)劣勢：距本工程僅12公里的蛇窩泊國家級果品批發(fā)市場占地上千畝，配套完善，已成為“江北水果第一鎮(zhèn)〞。策略總綱住宅提升商業(yè)提升商業(yè)核心定位思路二2、國際物流產業(yè)園？交通優(yōu)勢：靠近火車站和煙青公路，交通便捷。產業(yè)規(guī)模劣勢：徐家店作為5萬人左右的鎮(zhèn)，周邊也沒有大規(guī)模的產業(yè)鏈〔蘋果產業(yè)的物流運輸核心在蛇窩泊鎮(zhèn)〕支撐，因而做物流產業(yè)園難度較大，但作為一個輔助業(yè)態(tài)還是可以的。策略總綱住宅提升商業(yè)提升商業(yè)核心定位思考通過以上分析發(fā)現(xiàn)，本工程具有較好的交通優(yōu)勢，但由于產業(yè)支撐缺乏，本工程定位為專業(yè)市場形式的產業(yè)園顯然是難度較大的。徐家店鎮(zhèn)目前有一定的人口根底〔5萬人〕，現(xiàn)有商業(yè)的形式以沿街店鋪為主，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，形象及配套硬件條件較差，因此，本工程定位為覆蓋轄區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群，輻射海陽、萊陽、棲霞的路過人群的鎮(zhèn)級生活商業(yè)中心顯然是切實而可行的。策略總綱住宅提升商業(yè)提升徐家店鎮(zhèn)商業(yè)分布圖賣場、銀行、餐飲賓館、餐飲服裝、超市農貿市場、食品日雜日雜、五金策略總綱住宅提升商業(yè)提升徐家店鎮(zhèn)商業(yè)分析徐家店鎮(zhèn)商業(yè)分析表業(yè)種業(yè)種評級代表店鋪備注超市百貨★★★★★家家悅、華聯(lián)、小超市生活商業(yè)必備，人流聚集地服裝鞋帽★★★★★徐家店服裝市場僅服裝市場就有55家店鋪餐飲住宿★★★★龍江大酒店季節(jié)性較明顯手機通訊★★★★旭東手機賣場總量超過20家精品家電★★★海信專賣、創(chuàng)維家電數(shù)量不多，但單店規(guī)模較大五金機械★★★汽配、汽修、農機多分布在端頭家居建材★★家俱店、裝飾材料總匯分布分散休閑娛樂★游戲廳、網(wǎng)吧數(shù)量較少策略總綱住宅提升商業(yè)提升徐家店商業(yè)市調對本案業(yè)態(tài)規(guī)劃的啟發(fā)啟發(fā)二徐家店的服裝市場實際容量很大。如果能通過政府規(guī)劃將現(xiàn)在的服裝市場搬過來對本工程銷售將有巨大的促進作用。啟發(fā)一菜場的搬遷是商戶非常關心的一點。能否聯(lián)系政府發(fā)出新的批文，讓客戶覺得這個事一直有進展，給客戶以實在的信心。啟發(fā)三適時的披露大型超市的招商進展。市調過程中沿街商戶對我們的大型超市的招商普遍信心缺乏。策略總綱住宅提升商業(yè)提升果品市場精品家電服裝百貨通訊美食餐飲物流五金家居建材旅游住宿農貿市場休閑娛樂日雜百貨農資文具托斯卡納生活街區(qū)拉德芳斯生活街區(qū)本工程商業(yè)業(yè)態(tài)重新規(guī)劃圖策略總綱住宅提升商業(yè)提升1、售樓處形象包裝2、商業(yè)街形象包裝3、推廣形象包裝二、形象包裝提升策略策略總綱住宅提升商業(yè)提升商業(yè)街形象包裝店鋪門頭包裝燈