2023年土地市場總結(jié)市場延續(xù)分化央企保持強勢

免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。房地產(chǎn)房地產(chǎn)化，央企保持強勢華泰研究專題研究2024年1月22日│中國內(nèi)地專題研究土地市場縮量與分化的趨勢仍在繼續(xù)，關(guān)注具備核心城市資源的房企2023年土地市場縮量與分化兩大趨勢均未改變，但邊際的修復仍值得我們注意。政策端，在供需關(guān)系邊際優(yōu)化的背景之下，土拍政策的限制也在逐步管總量收縮，但規(guī)模下滑的幅度有所收窄，同時部分城市地市規(guī)模實現(xiàn)增長，展示韌性，部分企業(yè)積極擇時擇地，屯糧筑墻。我們看好重倉核心城市資源以及具備較強拿地能力的房企能夠在市場筑底企穩(wěn)的過程中率先受益。全國土地市場：量減價升的趨勢持續(xù)演繹2023年土地市場供需延續(xù)相對弱勢，價格依然保持增長態(tài)勢。1）供應：全年供應建筑面積13億平，同比下降24%，供應樓面均價3233元/平比下降16%，降幅較22年收窄15個百分點，成交額處于2016-2017年水平。成交樓面均價3735元/平，同比上升9%；3）市場熱度：溢價率由22年3.3%回升至4.5%，流拍率由22年22.2%下降至19.0%，較2021年的高點下降8個百分點，市場供需關(guān)系有所修復。城市：成交集中度上升，分化仍是主旋律2023年城市土地成交總價的集中度進一步提升，城市間的分化更為明顯。土地成交總價TOP10/TOP30城市占全國成交總價的45%/70%，較22年提升1/3個百分點。從城市層面微觀觀察土地市場的修復與分化：1）成交規(guī)模變動上，262個城市中僅有77個城市成交建面同比為正，較22年減少4個，但把視角放在成交建面200/500萬平以上的城市上，同比為正的城市有31/10個，較22年增加6/5個。2）溢價率上，高溢價的城市數(shù)量增加揭示土地市場的冷熱不均，溢價率大于1%/5%的城市有121/61個，較22年減少7個/增加10個。無論是成交規(guī)模還是熱度，分化均是主旋律。企業(yè)：央國企強者恒強，龍頭房企重倉核心城市央企與地方國企仍是土地市場拿地主力，地方城投與民企拿地份額降低。權(quán)益拿地金額TOP30房企中，央企、地方國企、地方城投、混合制企業(yè)與民企的拿地總價占比分別為53%、22%、5%、12%、8%，較22-5.9、+3.1、-2.9個百分點；其中民企份額下降，但TOP30中民企席位增加。龍頭房企作為市場標桿，其投資策略可以反映對于城市未來房地產(chǎn)發(fā)展的判斷。2023年龍頭房企仍普遍選擇重倉一二線城市，但也有部分龍頭房企選擇在三線城市關(guān)注一些點狀機會，其在一線、二線和三線城市的拿地金額占比分別為40%、53%、7%，較22年分別+1.1、-3.6、+2.5個百分點。投資建議重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展；3）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務、招商積余、萬物云。風險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風險。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務研究員SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究員SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究員SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046聯(lián)系人SACNo.S0570122050022聯(lián)系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行業(yè)走勢圖房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(%)滬深300(%)5(5)(15)(24)(34)Jan-23May-23Sep-23Jan-24資料來源：Wind，華泰研究重點推薦股票名稱股票代碼(當?shù)貛欧N)投資評級城建發(fā)展600266CH9.03買入建發(fā)股份600153CH13.27買入濱江集團002244CH12.51買入萬科A000002CH14.80買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國際集團1908HK25.62買入華潤置地1109HK46.62買入中國海外發(fā)展688HK26.88買入華潤萬象生活1209HK47.46買入中海物業(yè)2669HK12.50買入保利物業(yè)6049HK56.85買入濱江服務3316HK30.18買入招商積余001914CH16.79買入萬物云2602HK39.58買入資料來源：華泰研究預測免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。全國土地市場：量減價增趨勢持續(xù)演繹 3政策：邊際寬松，重回價高者得 3市場：供需關(guān)系邊際優(yōu)化，尋找新平衡點 4城市：成交集中度上升，分化仍是主旋律 7供應：總規(guī)模下降，完成率小幅提升 7成交：集中度有所提升，分化仍是主旋律 7城市角度觀察土地市場的修復與分化 8哪些城市土地市場表現(xiàn)最好？ 9企業(yè)：央國企強者恒強，龍頭房企重倉核心城市 10百強房企：集中度進一步提升 10企業(yè)屬性：央國企是拿地主力，城投拿地占比下降 哪些房企拿地積極？ 12龍頭房企投資策略：聚焦核心城市，關(guān)注機會型城市 13投資建議 15風險提示 集中供地需提前3個月集中公示清單，但可以一次或多次發(fā)布出讓公告。北京在第一批次宅地掛牌文件中首次公布了土地合理上限價格，一般設置溢價率上限為15%自然資源部給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。22個重點城市將實施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動的“兩集中”供地模式，全年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。部分取消*部分地塊溢價率上限寧波自然資源部明確要求：一是單宗地溢價率不得超過15%，嚴控城市樓面地價新高；二是在達 到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設方案等方式確定競得人。全國土地市場：量減價增趨勢持續(xù)演繹集中供地需提前3個月集中公示清單，但可以一次或多次發(fā)布出讓公告。北京在第一批次宅地掛牌文件中首次公布了土地合理上限價格，一般設置溢價率上限為15%自然資源部給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含:建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。22個重點城市將實施集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動的“兩集中”供地模式，全年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。部分取消*部分地塊溢價率上限寧波自然資源部明確要求：一是單宗地溢價率不得超過15%，嚴控城市樓面地價新高；二是在達 到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設方案等方式確定競得人。市場供需趨于理性，土地市場政策約束邊際寬松。政策的邊際寬松主要體現(xiàn)在兩方面，一方面，優(yōu)化重點城市集中供地節(jié)奏，集中供地的城市由之前的“集中發(fā)布出讓公共，集中組織出讓活動，全年不超過三次”優(yōu)化為“提前3個月集中公示清單，但可以一次或多次發(fā)布出讓公告”，供應節(jié)奏優(yōu)化使得重點城市更靈活的安排土地出讓節(jié)奏，避免產(chǎn)生因時間撞車引起的地塊流拍現(xiàn)象。另一方面，取消地價限制，據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)1，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。這意味著，2021年8月，自然資源部給集中供地城市提出四點要求中的“單宗地溢價率不得超過15%”的規(guī)則被打破，土地出讓價格的設定權(quán)限重回地方政府，土地市場重回價高者得。2520151050 。平均溢價率(%，左)。平均流拍率(%，右)454035302520152020/12020/72021/12021/72022/12022/72023/12023/7資料來源：中指研究院，華泰研究重點城市中多地積極跟進取消地價上限。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，集中供地的22個重點城市中有18個城市跟進取消地價上限，另外，寧波將地塊溢價率上限由15%提升至30%，而北京、上海、深圳目前尚未跟進調(diào)整，延續(xù)之前土拍規(guī)則。圖表2：22個集中供地的重點城市地價成都福州杭州廈門合肥資料來源：中指研究院，華泰研究1獨家｜自然資源部發(fā)文建議取消地價上限，2023年10月17日。免責聲明和披露以及分析師聲明是報告的一部分，請務必一起閱讀。供應層面：2023年全國推出地塊建筑面積13.0億平，同比-24%，推出樓面均價3233元/平，同比+8%。成交層面：2023年土地市場延續(xù)縮量、價漲的趨勢，成交規(guī)模再下降，均價繼續(xù)上漲。全年全國土地市場成交建筑面積9.5億平，同比-23%，降幅較22年同比-32%收窄8pct；從歷史來看，目前成交建筑面積規(guī)模約處于2009-2010年水平之間。成交總額約35517億元，同比-16%，降幅較22年同比-31%收窄15pct；從歷史來看，目前成交總額規(guī)模約處于2016-2017年水平之間。成交價格則延續(xù)漲勢，2023年全國土地樓面均價約3735元/平，同比+9%，漲幅較22年同比+1%擴大8pct；價格處于2000年以來的最高水平。市場熱度層面：供需關(guān)系有所優(yōu)化，溢價率小幅回升，流拍率有所下降。2023年土地市場平均溢價率約4.5%，較2022年3.3%提升1.2pct；平均流拍率約19.0%，較2022年22.2%下降3.2pct，較2021年的高點下降8.0pct。億平推出地塊規(guī)劃建筑面積同比3530252050100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究億平建筑面積億平3025205080%60%40%20%0%-20%-40%-60%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究元/平3500300025002000150010005000推出樓面均價同比80%60%40%20%0%-20%-40%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究億元成交額億元8000070000600005000040000300002000010000080%60%40%20%0%-20%-40%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究元/平4000350030002500200015001000 5000成交樓面均價同比60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究80%70%60%50%40%30%20%10%0%平均溢價率（左軸）平均流拍率（右軸）35%30%25%20%15%10%5%0%200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究城市能級層面：面積角度，一、二、三線城市成交建筑面積同比-22%、-16%、-26%；較較22年降幅收窄4、23、10pct。溢價率方面，一、二、三線城市成交土地溢價率分別為6.8%、1.7%、3.8%，分別較22年提升2.7、1.7、0.3pct；流拍率方面，一、二、三線城一線、二線、三線城市土地成交價總額占全國總金額的比例分別為15.3%、41.1%、43.6%，分別較22年提升0.2、提升1.8、下降2.0pct。一線二線三線40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究一線二線三線18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究一線二線三線50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究一線二線三線35%30%25%20%15%10%5%0%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究區(qū)域?qū)用妫好娣e角度，環(huán)渤海、長三角、珠三角成交建筑面積同比-22%、-23%、-26%；較22年降幅收窄9、擴大6、收窄11pct；金額角度，環(huán)渤海、長三角、珠三角成交額同比-8%、-16%、-25%；較22年降幅收窄24、7、11pct。溢價率方面，環(huán)渤海、長三角、珠三角成交土地溢價率分別為3.6%、4.6%、6.9%，分別較22年提升0.7、1.1、3.7pct；流拍率方面，環(huán)渤海、長三角、珠三角土地流拍率分別為27.1%、8.4%、18.1%，分別較22年上升1、0.2、0.0pct。環(huán)渤海、長三角、珠三角土地成交價總額占全國總金額的比例分別為16.1%、44.1%、11.1%，分別較22年提升1.4、提升0.1、下降1.3pct。環(huán)渤海長三角珠三角40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究環(huán)渤海長三角珠三角25%20%15%10%5%0%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%一線二線三線44%44%50%41%42%15%9%45%46%48%46%42%41%46%39%15%13%10%8%201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究環(huán)渤海長三角珠三角50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究環(huán)渤海長三角珠三角30%25%20%15%10%5%0%20192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%環(huán)渤海長三角珠三角其它29%29%37%12%13%15%44%34%15%44%29%32%38%39%39%32%33%15%12%11%18%17%15%11%16%201820192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究重點城市推地規(guī)模有所下降，但整體年初供應計劃完成率小幅上升。2023年，22個首批采取集中供地的重點城市共供應地塊占地面積6378萬平，同比-18.5%，與2023年初的供地計劃相比，完成率約48.8%，較2022年完成率提升2.5pct。重點城市中，長春、武漢、北京、天津、廣州五個城市供應地塊占地面積同比有所上升，深圳、合肥、重慶、青島供應面積同比降幅均在50%以上。從完成率的角度來看，一線城市供地計劃完成率均低于50%；長春、武漢、天津、無錫的供地完成率相對較高。城市2022年宅地計2023年宅地計供應計劃2022年實際2023年實際供應面積2022年供應2023年供應城市劃供應面積劃供應面積同比供應面積供應面積同比計劃完成度計劃完成度北京上海廣州深圳杭州寧波合肥南京蘇州無錫廈門福州成都重慶天津濟南青島沈陽長春鄭州武漢長沙合計106092775136599869173386956738726635892020407605968284636068681007826168861060900901330888655540820507361252264780957580507659288465648576130640.0%-2.9%0.0%-2.9%20.0%-9.6%-11.0%-5.2%-26.4%-5.6%-10.5%-6.7%-5.2%-26.1%-15.2%54830856438569050538438097634-53.1%408-53.1%-23.7%-23.7%-15.0%-20.4%307343-72.9%-72.9%-52.5%55-52.5%-46.4%-46.4%-35.7%-30.3%-22.6%361433782632241032536506252249418348283795044613076829219.0%-25.1%5.5% 0.0% -54.3%-46.6%431.7%-17.2%48.5%-37.9%-18.5%58.1%53.2%4%25.5%58.1%53.2%4%59.1%41413656.5%55.8%94.2%94.2% 67.7%98.2%98.2%36.6% 69.0%20.0%53.53.51.5%41.4%27.4%9.1%34.2%35.8%52.5%46.3%.9%61.1%7%.9%61.1%7%45.6%36.1%11.0%57.0% 68.6%78.4%78.4% 64.6%15.6%79.5%79.5%60.6%23.7%54.1%101.4%101.4%%46482455362696378資料來源：中指研究院，華泰研究成交總額：TOP10/TOP30城市土地成交總額占全國比例達到45%/70%，較22年提升1/3pct。土地成交總額TOP10城市分別為上海、杭州、北京、廣州、南京、成都、西安、蘇州、武漢、常州，除常州外，均為一線城市或強二線城市，這些城市的成交溢價率升幅同樣最大。80%70%60%50%40%30%20%10%0%TOP10TOP30TOP1069%70%45%42%202220232022資料來源：中指研究院，華泰研究700%600%500%400%300%200%100%0%5.14.87TOP10TOP30全國5.14.875.763.123.123.13.22202320222023資料來源：中指研究院，華泰研究23城市角度觀察土地市場的修復與分化23市場規(guī)模的角度，我們選取可以計算出同比數(shù)據(jù)的262個城市。全樣本看，2023年土地成交建筑面積同比為正的城市有77個，少于22年的81個；但分層次看，如果考慮土地成交面積在100萬方的145個城市，成交建筑面積同比為正的城市面積同比為正的城市有31個，多于22年的25個；如果考慮土地成交面積在500萬方的23個城市，成交建筑面積同比為正的城市有10個，多于22年的5個。綜合來看，市場仍在分化之中，本身土地市場具有一定規(guī)模的城市中，土地市場規(guī)模下降的城市數(shù)量有所減少，但需要說明的是，仍有185個城市土地市場規(guī)模在下降，其中22年下降2023年延續(xù)下降的有118個，22年增長2023年下降的城市有67個。個908070605040302002023同比為正的城市2022同比為正的城市818177544431255全部樣本成交面積100萬方以上成交面積200萬方以上成交面積500萬方以上資料來源：中指研究院，華泰研究溢價率的角度，我們選取有數(shù)據(jù)的261個城市。高溢價率的城市有所增加。2021、2022、2023年溢價率大于0的城市分別有240、193、182個；溢價率大于1的城市分別有215、128、121個；溢價成交的城市數(shù)量有所下降。但高溢價的城市數(shù)量上升揭示出城市間土地市場的分化，2021、2022、2023年溢價率大于5的城市分別有165、51、61個；溢價率大于10的城市分別有115、23、33個。個300250200150100502023202220212402152159910087715133617857溢價率大于0%溢價率大于1%溢價率大于2%溢價率大于3%溢價率大于4%溢價率大于5%溢價率大于10%資料來源：中指研究院，華泰研究綜上所述，總體土地市場仍處于縮量與分化之中，市場規(guī)模下降的城市數(shù)也有所下降，但從溢價率的角度看，高溢價的城市數(shù)量有所增加，體現(xiàn)出土地市場的冷熱不均。這背后體現(xiàn)的則是拿地企業(yè)的決策思路，我們將在后文分析企業(yè)競爭格局以及投資決策的思路變化。2023土地成交平均溢價率-18%20% 18722規(guī)模下降幅度較大但仍具備較高熱度青島石家莊天津2023土地成交總價同比長三角上海73389894-19%246295.820812202-22%哪些城市土地市場表現(xiàn)最好？2023土地成交平均溢價率-18%20% 18722規(guī)模下降幅度較大但仍具備較高熱度青島石家莊天津2023土地成交總價同比長三角上海73389894-19%246295.820812202-22%土地成交價總額前30城市合計金額占到全國的70%，我們選取這30個城市進一步分析。從成交規(guī)模的角度來看：30個城市中，成交面積/金額均同比增長的城市有5個，分別為北京、天津、鹽城、揚州、石家莊；武漢、淮安量升價降；佛山量降價升。從溢價率的角度來看：30個城市中，溢價率在5%以上的城市有11個，分別為合肥、深圳、杭州、成都、佛山、寧波、北京、廣州、福州、廈門、上海。綜合考慮規(guī)模變動以及溢價率，北京、上海、廣州、杭州、成都、福州、佛山、南京、蘇州的土地市場表現(xiàn)相對較好。20%規(guī)模下降幅度不大或規(guī)模有所上升同時具備較高熱度合肥15%合肥同比降幅小于20%則認為規(guī)模沒有大幅縮水10%佛山福州廣州廈門上海溢價率超過5%則認為具備較高熱度規(guī)模下降幅度較大且熱度不如全國 規(guī)模下降幅度較大且熱度不如全國熱度不算高但規(guī)模小幅下降或有所增長鹽城0%鹽城0%-60%40%60%80%20%0%100%120%140%160%180%-40%-20%-60%40%60%80%20%0%100%120%140%160%180%資料來源：中指研究院，華泰研究成交樓面均成交樓面均價（元/平）規(guī)劃建面（萬平）平均溢價率（%）土地宗數(shù)（宗）用地面積（萬平）起始價（億元）成交價（億元）城市長三角環(huán)渤海杭州杭州北京61951582951582296 1871929908299089.017801741178017411619-7%8%珠三角廣州44216650-21%156.81108長三角長三角長三角長三角環(huán)渤海長三角長三角長三角長三角長三角珠三角珠三角環(huán)渤海長三角長三角長三角南京南京成都西安蘇州蘇州武漢常州常州無錫天津?qū)幉▽幉ê戏誓贤◤B門鹽城鹽城揚州福州佛山深圳長沙石家莊青島徐州徐州淮安鄭州重慶溫州溫州濟南888781658153399052873344337149766843273339447039447062134842240227738920352574263397933024536733122399916875691046723469689418433891201564564265330502542311767744566295240496-7%-17%-6%-14%-22%-33%72%72%-52%-59%-8%-21%48%48%-23%-21%-73%-53%61%61%-57%-19%5%5%-8%-37%-48%-4%137955554754789828150506165706331989124215242156114526290493457338742717701941245444.62.24.70.50.90.30.66.00.14.58.14.9 0.70.80.7 0.6 2.33.810841041108410419178687866445755544473924483563703423143022832922812772632502362262212161132937909790650577562481452451377370357335326312307285282265252242227226225-13%-8%-6%-4%-6%-9%-29%78%78%-38%-37%-3%-38%172%172%-13%5%5%-58%-38%94%94%-36%-32%-13%-26%-24%-34%-18%資料來源：中指研究院，華泰研究2018201920202021202220232018201820192020202120222023201820192020202120222023百強金額占比百強面積占比百強房企拿地總額微降，拿地份額占全國比例提升。2023年，百強房企在土地一級市場拿地總額約1.2萬億元，同比-3.6%，降幅小于全國水平（-16%較22年降幅收窄44pct；百強房企拿地金額占全國總金額比例約34.5%，較22年提升4.5pct；拿地面積占全國比例14.1%，較22年提升1.4pct。億元百強房企權(quán)益拿地總額同比億元30,00025,00020,00015,00010,0005,000040%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%20182019202020212022202345%40%35%30%25%20%15%10%5%0%資料來源：中指研究院，華泰研究資料來源：中指研究院，華泰研究分梯隊來看，僅TOP10梯隊拿地總額同比有所上升，帶動拿地集中度進一步提升。TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100梯隊房企拿地總額分別同比+15.1%、-16.0%、-8.0%、-22.2%。截至2023年末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100梯隊房企拿地總額占比分別為49.1%、20.9%、11.8%、18.2%，較2022年+8.0、-3.1、-0.6、-4.3pct。60%40%20%0%-20%-40%-60%TOP10TOP30TOP11-30TOP31-50TOP51-10020192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%TOP10TOP11-30TOP31-50TOP51-10020192020202120222023資料來源：中指研究院，華泰研究-50.3%-19.2%-48%-9%37%企業(yè)屬性：央國企是拿地主力，城投拿地占比下降-50.3%-19.2%-48%-9%37%央企與地方國企拿地金額占比提升，土地市場主力地位進一步穩(wěn)固。TOP30房企中，央企、地方國企、地方城投、混合制企業(yè)、民企拿地總額分別同比+20.5%、+10.2%、-50.3%、+47.9%、-19.2%。截至2023年末央企、地方國企、地方城投、混合制企業(yè)、民企拿地總額占比分別為53.3%、21.8%、5.0%、11.5%、8.4%，較2022年+5.4、+0.4、-5.9、+3.1、-2.9pct，地方城投拿地份額有所下降，TOP30中民企份額下降，但席位新增2個。央企、地方國企、地方城投、混合制企業(yè)、民企拿地均價分別為16650、16570、13000、15954、9816元/平，其中民企較低，央企與地方國企拿地均價均處于較高水平。值得注意的是，各屬性房企中，地方城投的拿地平均溢價率最低，反映出其承擔一定的托底作用。央企地方國企地方城投混合制企業(yè)民企TOP30合計47.9%47.9%8.4%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2022年2023年資料來源：中指研究院，華泰研究元/平25,00020,00015,00010,0005,0000央企地方國企地方城投混合制企業(yè)民企2021年2023年2021年2023年資料來源：中指研究院，華泰研究100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%央企地方國企地方城投混合制企業(yè)民企2021年2022年2021年2022年資料來源：中指研究院，華泰研究20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%央企地方國企地方城投混合制企業(yè)民企14%12%9%9%8%9%7%7%6%4%4%0%0%0%2021年2022年2021年2022年資料來源：中指研究院，華泰研究8764 273280%0%0%0%253878764 273280%0%0%0%2538720212021年權(quán)益拿地均價（元/平）權(quán)益拿地均價（元/平）權(quán)益拿地均價（元/平）權(quán)益拿地金額權(quán)益拿地金額權(quán)益拿地金額溢價水平溢價水平溢價水平企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱2023年2022年保利發(fā)展12921765313.0%華潤置地碧桂園華潤置地綠城中國招商蛇口建發(fā)房產(chǎn)龍湖集團融創(chuàng)中國金地集團越秀地產(chǎn)中國中鐵濱江集團新城控股卓越集團龍光集團美的置業(yè)旭輝集團大華集團武漢城建綠地控股首開股份深圳地鐵保利置業(yè)98091383979578860149949047745340438434631531029529428428026525525124424224286124686846868312683126828247282472932891554052440524 28342209573372833728 413833826721.0% 21.0% %%23.0%5.0%21.0%4.0% 25.0% 27.0%31.0%7.0%5.0%0.0%7.0%保利發(fā)展建發(fā)房產(chǎn)招商蛇口濱江集團綠城中國中國鐵建越秀地產(chǎn)華發(fā)股份武漢城建龍湖集團偉星房產(chǎn)廣州地鐵中國中鐵頤居建設中國金茂深圳地鐵保利置業(yè)廈門軌交杭州之江城投湖北聯(lián)投無錫太湖新發(fā)象嶼地產(chǎn)中能建城投中國交建751689588503483466390344291263256246228218208652461472859806556120942850876952490334025.0%4.0%8.0%5.0%6.0%8.0%2.0%6.0%3.0%0.0%3.0%9.0%2.0%8.0%0.0%3.0%3.0%2.0%4.0%7.0%0.0%0.0%0.0%5.0%2.0%2.0%建發(fā)房產(chǎn)華潤置地招商蛇口綠城中國越秀地產(chǎn)華發(fā)股份龍湖集團濱江集團中能建城投福州城建偉星房產(chǎn)武漢城建上海西岸開發(fā)象嶼地產(chǎn)首開股份保利置業(yè)聯(lián)發(fā)集團常州城建鹽城城投邦泰集團738723642640412402376280248215201246228.8.8.8.8.8.94208.8.979135271352718.8.4.4.12432965172783567435674 258498.8.1283612948771436140%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0% TOP301623514.4%TOP3084743.7%TOP3091876.3%資料來源：中指研究院，華泰研究哪些房企拿地積極？從兩個角度看拿地金額在百億以上的房企中哪些房企投資更為積極：1、拿地總額：權(quán)益拿地總額前十的房企分別為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科、中國鐵建、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份。（中指院數(shù)據(jù)，含二級市場拿地）2、拿地同比：權(quán)益拿地同比增長較多的房企分別為中建東孚、萬科、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中建三局、聯(lián)發(fā)集團、中國金茂、綠城中國、首開股份、中能建城投。圖表35：拿地金額百億以上房企的權(quán)益拿億元1400120010008006004002000權(quán)益拿地金額建杭置業(yè)邦泰集團鹽城城投常州城建聯(lián)發(fā)集團保利置業(yè)首開股份象嶼地產(chǎn)中建三局權(quán)益拿地金額上海西岸開發(fā)中國中鐵武漢城建偉星房產(chǎn)福州城建中能建城投國貿(mào)地產(chǎn)中建東孚中國金茂濱江集團龍湖集團華發(fā)股份越秀地產(chǎn)中國鐵建萬科綠城中國招商蛇口華潤置地建發(fā)房產(chǎn)中海地產(chǎn)保利發(fā)展資料來源：中指研究院，華泰研究圖表36：拿地金額百億以上房企的權(quán)益拿120%100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%權(quán)益拿地金額同比濱江集團武漢城建偉星房產(chǎn)中國中鐵國貿(mào)地產(chǎn)華潤置地保利置業(yè)華發(fā)股份龍湖集團象嶼地產(chǎn)中國鐵建越秀地產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)招商蛇口中能建城投首開股份綠城中國中國金茂聯(lián)發(fā)集團中建三局中海地產(chǎn)保利發(fā)展權(quán)益拿地金額同比萬科中建東孚資料來源：中指研究院，華泰研究我們選取保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、龍湖集團、濱江集團11個權(quán)益拿地金額在200億以上的典型龍頭房企作為分析對象，來看龍頭房企投資策略的變化。龍頭房企仍普遍選擇重倉一二線城市，長三角區(qū)域投資金額占比提升。2023年，龍頭房企權(quán)益拿地總額6552億元，同比+15%。其中在一線、二線、三線城市拿地金額分別約2650、3467、435億元，分別同比+18%、+8%、+83%。從占比上看，一線、二線、三線城市分別占比40%、53%、7%、較22年分別+1.1、-3.6、+2.5pct，在一線和三線城市的投資比例有所上升。區(qū)域?qū)用妫堫^房企在珠三角、環(huán)渤海、長三角、中西部的投資金額分別同比-13%、+11%、22%、70%；分別占總投資金額的15%、14%、18%、9%，分別較22年-4.9、-0.5、+2.6、+2.9pct，長三角仍是龍頭房企投資重地，在長三角投資金額占比高于全國水平（44%）且占比仍有所提升。60%50%40%30%20%10%0%20222023一線城市二線城市三線城市一線城市二線城市資料來源：中指研究院，華泰研究2022202360%50%40%30%20%10%0%珠三角環(huán)渤海長三角中西部其他資料來源：中指研究院，華泰研究具體城市方面，龍頭房企投資百億以上的城市數(shù)量增多。2022年，龍頭房企在14個房企投資百億以上，2023年增長至16個。因為各城市土地市場規(guī)模不同，有些城市市場比較大，容納的龍頭房企比較多，無論是2022年還是2023年均是龍頭房企的重倉城市，上海、杭州、北京、廣州、成都等13個城市，但2023年，西安、武漢、金華進入龍頭房企的重倉城市名單，而東莞則從名單中消失。進一步看，龍頭房企占重倉城市的土地市場份額的角度，2023年，深圳、上海、佛山等城市龍頭房企搶占份額更多。億元1,2001,0008006004002000合計龍頭房企投資占比合計上杭北廣南成西蘇廈深寧佛合武長金60%50%40%30%20%10%0%資料來源：中指研究院，華泰研究億元1,2001,0008006004002000合計龍頭房企投資占比京圳廣杭京圳廣杭廈合肥佛莞上都京60%50%40%30%20%10%0%資料來源：中指研究院，華泰研究但部分龍頭也關(guān)注非一二線城市的點狀機會。部分三線城市的個別項目如果具備合適的盈利空間或流速依然可以吸引到龍頭房企投資。如華潤置地、綠城中國、濱江集團在金華均有斬獲；保利發(fā)展、華潤置地、萬科在三亞也均有落子；另外如溫州、臺州、嘉興、莆田、麗水、中山、徐州也吸引到2-3家龍頭房企的投資。上海保利發(fā)展中海地產(chǎn)建發(fā)房產(chǎn)華潤置地招商蛇口綠城中國萬科越秀地產(chǎn)華發(fā)股份龍湖集團濱江集團合計投資房企數(shù)杭州44849南京959西安41364589北京668成都414143318蘇州49818寧波41997合肥7武漢917長沙76667廣州6廈門4深圳114天津55994鄭州33404南昌4554青島3554大連944濟南83334金華53三亞463重慶43439443東莞83泉州66413溫州383太原7463南通513佛山2福州402臺州2石家莊2無錫02嘉興92莆田22麗水72中山52昆明772長春822徐州002南寧32252貴陽21142資料來源：中指研究院，華泰研究2023年土地市場縮量與分化兩大趨勢均未改變，但邊際的修復仍值得我們注意。政策端，在供需關(guān)系邊際優(yōu)化的背景之下，土拍政策的限制也在逐步放開，其中兩集中與限地價政策均有所寬松，以鼓勵企業(yè)投資。市場端，盡管總量收縮，但規(guī)模下滑的幅度有所收窄，同時部分城市地市規(guī)模實現(xiàn)增長，展示韌性，部分企業(yè)積極擇時擇地，屯糧筑墻。我們看好重倉核心城市資源以及具備較強拿地能力的房企能夠在市場筑底企穩(wěn)的過程中率先受益。重點推薦：1）A股開發(fā)：城建發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展；3）物管保利物業(yè)、濱江服務、招商積余、萬物云。最新收盤價市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)(當?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入4.309.039,703-0.410.430.800.96-10.4910.005.384.48建發(fā)股份600153CH買入9.6813.2729,0792.094.772.072.394.632.034.684.05濱江集團002244CH買入6.6712.5120,7531.201.391.682.015.564.803.973.32萬科A000002CH買入9.4114.80112,2681.901.481.521.624.956.366.195.81越秀地產(chǎn)123HK買入4.6511.7018,7181.281.021.121.283.314.153.783.31建發(fā)國際集團1908HK買入14.2025.6226,9192.432.753.604.335.324.703.592.98華潤置地1109HK買入23.0546.62164,3683.944.214.674.905.324.984.494.28中國海外發(fā)展688HK買入11.4026.88124,7722.132.272.593.014.874.574.013.45華潤萬象生活1209HK買入22.2047.4650,6720.971.261.612.0220.8316.0312.5510.00中海物業(yè)2669HK買入5.0512.5016,5990.390.500.640.8112.9510.107.896.23保利物業(yè)6049HK買入24.4556.8513,5292.012.523.183.8911.078.837.005.72濱江服務3316HK買入15.1230.184,1791.491.872.413.049.237.365.714.53招商積余001914CH買入10.8816.7911,5370.560.730.881.0519.4314.9012.3610.36萬物云2602HK買入18.5239.5821,8251.281.672.052.4613.1710.098.226.85資料來源：Bloomberg，華泰研究預測股票名稱城建發(fā)展(600266CH)最新觀點1-3Q扭虧為盈，維持“買入”評級公司10月30日發(fā)布三季報，1-3Q實現(xiàn)營收160.5億元，同比+65%；歸母凈利潤6.0億元，去年同期為虧損7.9億元。我們維持23-25年EPS為0.43/0.80/0.96元的盈利預測，可比公司平均23PE為12倍，考慮到公司除了基本面亮眼之外，亦具備北京城中村改造、“一區(qū)一策”、回購股份注銷等潛在催化，我們依然認為公司合理23PE為21倍，目標價9.03元，對應1倍PB（以22年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計算），維持“買入”評級。風險提示：北京區(qū)域市場風險，棚改和一級開發(fā)項目進展不及預期的風險，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導致業(yè)績波動的風險。報告發(fā)布日期：2023年10月31日建發(fā)股份(600153CH)點擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):結(jié)算如期釋放，關(guān)注城改紅利地產(chǎn)投拓積極，供應鏈利潤降幅收窄，維持“買入”評級公司10月30日發(fā)布三季報，2023Q1-3實現(xiàn)營收5987億元（YOY+6.0%），歸母凈利124.4億元（YOY+238.5%），扣除重組影響歸母凈利29.3億元（-20.1%）。因公司完成收購紅星美凱龍產(chǎn)生重組收益94.9億元，地產(chǎn)業(yè)務毛利率有所下降，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.77/2.07/2.39元（前值1.97/2.16/2.49元），大型房企和供應鏈企業(yè)對應24年Wind一致預期PE均值為7.4/7.3x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應鏈市占率持續(xù)提升，我們收窄公司多元折價，給予公司24年地產(chǎn)業(yè)務6.7xPE（折價10%供應鏈業(yè)務6.2xPE（折價15%予以目標價13.27元（前值：14.78元），重申“買入”評級。風險提示：行業(yè)銷售下行風險，大宗價格波動風險。報告發(fā)布日期：2023年10月31日點擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):地產(chǎn)投拓積極，供應鏈利潤降幅收窄濱江集團(002244CH)1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報，1-3Q實現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預測不變。可比公司平均23PE（Wind一致預期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標的，我們認為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標價至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風險提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風險。報告發(fā)布日期：2023年10月26日點擊下載全文：濱江集團(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕股票名稱最新觀點萬科A獲國資堅定支持，維持A股“買入”評級(000002CH)公司11月6日發(fā)布公告，當日第一大股東與金融機構(gòu)召開溝通會。公司大股東在會上表示對萬科的實質(zhì)性支持，我們看好公司在國資支持下迎來市場信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預測，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（Wind），考慮到公司多元化業(yè)務有望迎來價值重估，予以2023年10xPE，維持目標價14.80元，H股（2202HK）參考2023以來AH股平均折價率48%，予以A股折價45%，目標價8.76港幣（前值7.91港幣），維持“增持”評級。風險提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預期導致可售貨量不足的風險。報告發(fā)布日期：2023年11月07日點擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):獲國資堅定支持，重塑市場信心越秀地產(chǎn)銷售增速領先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”(123HK)公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個百分點。考慮公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（Wind一致預期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領先行業(yè)的銷售增速，認為公司合理23PE為10倍，目標價11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評風險提示：單城市經(jīng)營風險，股東支持力度下降風險，房地產(chǎn)行業(yè)下行風險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強化投資能力建發(fā)國際集團1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”(1908HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對應毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設，但考慮以股代息增加的股本對股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（Wind一致預期考慮到公司市場化管理機制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵計劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標價至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評級。風險提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風險。2）海西區(qū)域銷售下行風險。3）行業(yè)銷售下行風險。報告發(fā)布日期：2023年08月26日點擊下載全文：建發(fā)國際集團(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強度華潤置地1H23：業(yè)績質(zhì)量穩(wěn)步提升；維持“買入”(1109HK)公司發(fā)布中報業(yè)績：營收730億，同比基本持平，核心凈利113億，同比+11%，得益于高毛利的經(jīng)營性業(yè)務收入占比同比+6.5pct至25.1%，公司凈利穩(wěn)步提升。我們維持營收和毛利率假設不變，對應23-25EEPS為4.21/4.67/4.90元?？杀裙?3EPE均值8.6倍（Wind一致預期考慮公司強大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認為公司合理23EPE為10.3倍，調(diào)整目標價至46.62港幣（前值：44.89港幣維持“買入”評級。風險提示：1)經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務收入增速不及預期；2)開發(fā)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月31日點擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):向新模式轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)樣板中國海外發(fā)展1H23：價值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領先；維持“買入”(688HK)公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務合并收益影響后），對應歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領先水平。考慮公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元?？杀裙酒骄?023EPE均值為10.0倍(Wind一致預期)，考慮公司目前財務狀況良好，開發(fā)業(yè)務保持領先地位，疊加非房開業(yè)務保持增長軌跡，我們認為公司合理2023EPE為11.0倍，對應目標價調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評級。風險提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預期；2）銷售增速不及市場預期。報告發(fā)布日期：2023年08月29日點擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領先華潤萬象生活23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級(1209HK)公司8月30日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預測?？杀裙酒骄?023PE為18倍（Wind一致預期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認為公司合理2023PE為35倍，目標價47.46港幣（前值47.47港幣，基于33倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：經(jīng)濟環(huán)境帶來的經(jīng)營風險，收購整合風險，規(guī)模擴張不及預期，利潤率不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月30日點擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強勁復蘇，業(yè)績快速增長中海物業(yè)23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評級(2669HK)公司8月21日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對于2023全年歸母凈利潤增速的預測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預測?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進取的“十四五”增長目標，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認為公司合理2023PE為25倍，目標價12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月21日點擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長股票名稱保利物業(yè)(6049HK)最新觀點23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評級公司8月22日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預測，預計25年EPS為3.89元?？杀裙酒骄?023PE為21倍（Wind一致預期考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為21倍，目標價56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月23日濱江服務(3316HK)點擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升23H1營收同比快速增長，維持“買入”評級公司8月25日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收11.9億元，同比+43%；歸母凈利潤2.3億元，同比+21%?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)5S增值服務、非業(yè)主增值服務毛利率預測，預計23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）?？杀裙酒骄?023PE為16倍（Wind一致預期），雖然公司質(zhì)地較優(yōu)，但規(guī)模較小、二級市場流動性偏低，我們認為公司合理2023PE為15倍，目標價30.18港幣（前值38.38港幣，基于17倍2023PE），維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風險，市拓規(guī)模和盈利能力下行風險，5S增值服務不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月26日招商積余(001914CH)點擊下載全文：濱江服務(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務持續(xù)放量1-3Q扣非凈利同比高增，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三季報，1-3Q實現(xiàn)營收108.6億元，同比+18%；歸母凈利潤5.9億元，同比+26%；扣非歸母凈利潤5.4億元，同比+40%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預測。可比公司23年平均PE為16倍（Wind一致預期考慮到公司非住宅競爭壁壘突出，我們認為合理23PE估值水平為23倍，目標價16.79元（前值18.98元，基于26倍23PE），維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預期，整合不及預期。報告發(fā)布日期：2023年10月26日萬物云(2602HK)點擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非凈利高增，營收增速邊際放緩23H1歸母凈利潤恢復穩(wěn)健增長，維持“買入”評級公司8月24日發(fā)布半年報，23H1實現(xiàn)營收160.2億元，同比+12%；歸母凈利潤10.0億元，同比+14%；EBITDA18.6億元，同比+20%?？紤]到公司在管飽和收入的增長低于我們預期，我們下調(diào)營收預測，預計公司23-25年EPS為1.67/2.05/2.46元（前值1.75/2.25/2.83元）?？杀裙酒骄?023PE為20倍（Wind一致預期考慮到公司蝶城戰(zhàn)略仍處于驗證階段，且二級市場交易流動性偏弱，我們收窄估值溢價，認為公司合理2023PE為22倍，目標價39.58港幣（前值51.87港幣，基于26倍2023PE維持“買入”評級。風險提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱的風險，“蝶城”推進、收并購項目經(jīng)營表現(xiàn)、科技板塊和社區(qū)增值服務發(fā)展不及預期。報告發(fā)布日期：2023年08月25日點擊下載全文：萬物云(2602HK,買入):提升派息比率，蝶城加速推進資料來源：Bloomberg，華泰研究預測公司彭博代碼公司彭博代碼公司彭博代碼碧桂園2007HK美的置業(yè)3990HK新希望地產(chǎn)未上市中駿集團控股1966HK雅居樂集團3383HK合景泰富集團1813HK華宇集團未上市卓越集團未上市新城控股601155CH大華地產(chǎn)未上市福星股份000926CH大名城600094CH招商蛇口001979CH保利發(fā)展600048CH中交地產(chǎn)000736CH陸家嘴600663CH華發(fā)股份600325CH外高橋600648CH中南建設000961CH萬科A000002CH西藏城投600773CH*ST嘉凱000918CH中天服務已退市三湘印象000863CH蘇寧環(huán)球000718CH新黃浦600638CH京能置業(yè)600791CH中華企業(yè)600675CH天地源600665CH迪馬股份600565CH蘇州高新600736CH榮盛發(fā)展002146CH金科股份000656CH渝開發(fā)000514CH富力地產(chǎn)2777HK綠地控股600606CH龍光集團3380HK融創(chuàng)中國1918HK華夏幸福600340CH中國恒大3333HK中國奧園3883