【房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題分析10000字（論文）】

房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題研究目錄TOC\o"1-2"\h\u29466摘要 11982關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，金融風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)，企業(yè) 1306161房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險理論概述 2320431.1房地產(chǎn)業(yè) 245421.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險的定義 2138431.3金融風(fēng)險的分類 2279341.4金融風(fēng)險的特征 3156962房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及原因分析 421602.1房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的表現(xiàn) 4247962.2房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險出現(xiàn)的原因分析 490573案例分析 8196823.1萬科集團(tuán)簡介 8163493.2萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量構(gòu)成情況 941983.3萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量流程情況 10313793.4萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量流向情況 10246143.5萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量流速 11237564完善房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的防范措施 13209074.1對籌資風(fēng)險的防范 1366044.2對投資風(fēng)險的防范 14224254.3對資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險的防范 15318255總結(jié) 1620926參考文獻(xiàn) 17摘要房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)制度中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。但是因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)企業(yè)開始晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)沒有達(dá)到規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很大的金融風(fēng)險。企業(yè)的金融風(fēng)險可分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險及收益分配風(fēng)險四類，企業(yè)金融風(fēng)險具有綜合性、客觀性、不確定性的特征。本文分別從籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回收風(fēng)險及收益分配風(fēng)險這四個角度分析我國房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險出現(xiàn)的原因，并進(jìn)一步提出完善房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險防范的措施，以期對我國房地產(chǎn)企業(yè)防范金融風(fēng)險提供相應(yīng)的參考根據(jù)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，金融風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)，企業(yè)1房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險理論概述1.1房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等一系列經(jīng)濟(jì)活動的總稱。在當(dāng)前階段，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的基礎(chǔ)和前提，為整個社會經(jīng)濟(jì)和活動的開展提供了重要和基本的構(gòu)成要素，同時也是解決居民住房問題、改善人民生活的重要保障。房地產(chǎn)是國民財(cái)富的重要組成部分，而且，因?yàn)榕c其他產(chǎn)業(yè)之間存在極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，它對整個國民經(jīng)濟(jì)還具有明顯的拉動作用。據(jù)有關(guān)部門估計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)對上游產(chǎn)業(yè)的拉動比率大約是1:1.9或1:2，對下游產(chǎn)業(yè)及對包括家具、家電、裝修裝飾等行業(yè)的拉動比率為1:1.3-1:1.4。目前，我國正處在城市化的高速推進(jìn)時期，而城市化作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要推動力，隨著城市數(shù)量增加，規(guī)模擴(kuò)大，城市人口也在快速增加，因此，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)龐大，成為國民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的重要支柱產(chǎn)業(yè)。1.2房地產(chǎn)金融風(fēng)險的定義房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指在房地產(chǎn)資金融通過程中，由各種現(xiàn)實(shí)中的不確定的因素引起的，使金融機(jī)構(gòu)或投資者的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差，從而遭受損失的可能性。經(jīng)過多年的發(fā)展，中國已逐漸形成一套房地產(chǎn)金融體系。這套體系主要以商業(yè)銀行貸款中心，以房地產(chǎn)基金和住房儲蓄銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充。由于我國目前其他房地產(chǎn)融資渠道還不太完善，因此房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸款依賴程度很高，這就使得我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在銀行體系中。1.3金融風(fēng)險的分類1.3.1籌資風(fēng)險企業(yè)籌資方法分為所有者權(quán)益的籌集方法和負(fù)債資金的籌集方法。企業(yè)籌集資金是為了符合企業(yè)對資金的需要，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)目標(biāo)。借款籌資的風(fēng)險體現(xiàn)為企業(yè)能否隨時足額的還本付息。1.3.2投資風(fēng)險投資風(fēng)險是指對沒有來投資收益的不確定性，在投資活動中可能會受到收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)的投資項(xiàng)目不能出現(xiàn)預(yù)期的收益，可能產(chǎn)生企業(yè)盈利能力、償債能力減少，繼而出現(xiàn)投資風(fēng)險。1.3.3資金回收風(fēng)險資金回收包含兩個轉(zhuǎn)化過程，第一個是從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，第二個是從結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金，以上兩個轉(zhuǎn)化過程時間和金額上具有不確定性，是為資金回收風(fēng)險。1.3.4收益分配風(fēng)險收益分配風(fēng)險是指因?yàn)槭找娣峙淇赡芙o企業(yè)的后生產(chǎn)經(jīng)營活動和管理活動帶來的不利影響。經(jīng)過收益分配能夠激發(fā)股東、管理層、員工的積極性，正確處理企業(yè)與各方面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。1.4金融風(fēng)險的特征1.4.1綜合性金融是一個系統(tǒng)性綜合性的概念，金融風(fēng)險涉及到資金運(yùn)動的各個環(huán)節(jié)、企業(yè)內(nèi)部的各個方面及企業(yè)環(huán)境中的各種原因。資金籌集、資金運(yùn)用、資金積累、資金分配等各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動均會出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險。1.4.2客觀性金融風(fēng)險存在每一個企業(yè)中，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，是客觀存在的。所以金融風(fēng)險是企業(yè)無法避免的，企業(yè)只有坦誠面對金融風(fēng)險的客觀性，采用有力措施把金融風(fēng)險減到最小。1.4.3不確定性財(cái)務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生原因受很大原因的影響，且這些原因不斷發(fā)展變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險使得財(cái)務(wù)活動的結(jié)果是不能事先確定的，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險擁有不確定性，企業(yè)無法隨時明確地掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險的大小。2房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及原因分析2.1房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的表現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措，一般貸款額都很大。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對于資金運(yùn)動各環(huán)節(jié)節(jié)點(diǎn)的實(shí)物載體上所積聚的四類財(cái)務(wù)風(fēng)險中，比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是融資風(fēng)險和投資風(fēng)險。2.2房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險出現(xiàn)的原因分析2.2.1籌資風(fēng)險成因分析2.2.1.1籌資渠道單一我國房地產(chǎn)金融業(yè)不發(fā)達(dá)，主要靠商業(yè)銀行貸款支撐著房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金需求。融資方法除銀行貸款外，現(xiàn)在能夠采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作作用和發(fā)展勢頭。但我國房地產(chǎn)金融方面的政策法規(guī)尚沒有產(chǎn)生一套科學(xué)有效的制度，缺少相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常進(jìn)行，繼而其它融資方法一直以來受到較多限制，發(fā)展緩慢，多元化資金支持制度和風(fēng)險分擔(dān)制度遠(yuǎn)沒有產(chǎn)生。因?yàn)槿谫Y渠道過度集中于銀行，使得房地產(chǎn)業(yè)對信貸的擴(kuò)張與收縮非常敏感，最近幾年來信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都受到很大沖擊，又難以從其它方法籌措到足夠資金來滿足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當(dāng)大的財(cái)務(wù)風(fēng)險與經(jīng)營風(fēng)險。2.2.1.2權(quán)益融資和債務(wù)融資比例失調(diào)從宏觀結(jié)構(gòu)看，成熟的房地產(chǎn)金融市場上，不僅充分擁有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，而且兩者除了有繁榮的一級市場外，還擁有著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。我國資本市場剛剛開始，我國房地產(chǎn)金融市場以債權(quán)融資為主，是單一品種主導(dǎo)的市場，股權(quán)融資比例很小，整體融資格局十分單一，在結(jié)構(gòu)方面存在著問題。2.2.1.3銀行制度所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱我國房地產(chǎn)融資制度的現(xiàn)象是銀行占據(jù)著超過一半的融資任務(wù)，對高風(fēng)險高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。銀行是自負(fù)盈虧的企業(yè)，對外投資追求風(fēng)險與收益的對等性，但是我國銀行業(yè)風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，現(xiàn)在銀行從房地產(chǎn)業(yè)只獲得固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)所使得的行業(yè)風(fēng)險，再加上各種違規(guī)貸款的擁有，整個房地產(chǎn)金融面臨很大風(fēng)險，不利于銀行制度的穩(wěn)定。2.2.1.4房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管缺失相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)是落后的，關(guān)于銀行設(shè)定資金運(yùn)用規(guī)定，只在《商業(yè)銀行法》中有所提及，我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)法律法規(guī)有待于完善，我國還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架。2.2.1.5房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)的籌資決策房地產(chǎn)企業(yè)非常注重項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)和后期營銷，單是缺少對融資問題科學(xué)、理性的決策，大多根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策。沒有準(zhǔn)確掌握對房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求和收益，不清楚可采用的融資渠道和方法，不清楚融資結(jié)構(gòu)對資本結(jié)構(gòu)的影響，不清楚怎樣設(shè)計(jì)融資方案和融資結(jié)構(gòu)，繼而整個開發(fā)過程中的資金運(yùn)作成粗放型，并沒有考慮怎樣最大化實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用效率，進(jìn)而使得項(xiàng)目利潤存在問題。往往等到項(xiàng)目開發(fā)后期才明確項(xiàng)目是否盈利，原融資方案是否經(jīng)濟(jì)、靠譜，但此時已錯過了資金運(yùn)作的最佳時間。2.2.2投資風(fēng)險成因分析2.2.2.1房地產(chǎn)粗放型開發(fā)城市化規(guī)模的盲目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，使得了大量土地資源的占用和利用效率的低下。第一，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)、服務(wù)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化程度不高，我國住宅產(chǎn)業(yè)基本上還處于一種粗放型的發(fā)展階段。第二，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。第三是缺少科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，忽略了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會的可持續(xù)性發(fā)展，使得重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。2.2.2.2房地產(chǎn)投資增加過快因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過快增加，使得房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置，連續(xù)如此之高的投資增加率，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象。并且，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡。最近幾年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增加，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例較高，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比明顯偏低，所以造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾增加，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。2.2.2.3對投資合作伙伴缺少掌握有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模大，需要多方合作才能完成。有的企業(yè)因疏于管理，不按工程進(jìn)度控制，對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督，這些管理松懈的問題，都會增加成本，影響效益，使得工期拉長，資金受套，項(xiàng)目經(jīng)營虧損很大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與外資企業(yè)合作的批租項(xiàng)目較多，內(nèi)資企業(yè)因?yàn)椴豢毓啥荒苌钊虢槿?，有的只派幾名兼職董事，而由控股方?fù)責(zé)融資和經(jīng)營。合作項(xiàng)目的資金從國外融入，利率遠(yuǎn)高于國內(nèi)銀行。銷售回籠的資金，作為歸還股東貸款和利息，利益主要流入外方公司，使得中方投入的資金得不到回報(bào)，長期被“套住”。并且，房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不準(zhǔn)，投資決策草率。所根據(jù)的信息不夠明確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。2.2.3資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險分析房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險的生產(chǎn)主要受外部原因和內(nèi)部原因的影響。主要包括企業(yè)所處的大環(huán)境和管理層對于企業(yè)資金回收主要渠道商品房屋的銷售系列決策的制定。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，出于更多地占有市場和擴(kuò)大銷售的競爭需要，信用被充分采用。商業(yè)信用既為企業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇；又增強(qiáng)了企業(yè)的資金回收風(fēng)險，增強(qiáng)了壞賬的可能，并且在財(cái)政金融雙緊縮時間整個市場疲軟，產(chǎn)品銷售困難，企業(yè)間三角債嚴(yán)重，資金回收困難。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，擁有著一定的收益分配風(fēng)險，產(chǎn)生風(fēng)險的主要原因有三點(diǎn)。第一，利潤分配程序不規(guī)范。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減輕稅負(fù)，不是按照公司法及會計(jì)制度規(guī)定的程序進(jìn)行利潤分配，而是在產(chǎn)品開發(fā)過程中將部分利潤轉(zhuǎn)嫁到各種成本費(fèi)用中去，經(jīng)過其他渠道提前將沒有來的利潤轉(zhuǎn)移出去。這樣，企業(yè)的賬面往往反映為虧損或微利。第二，利潤分配隨意性大。因?yàn)槠髽I(yè)成立時間短，人才匱乏，成立后往往忙于項(xiàng)目開發(fā)，沒有時間來系統(tǒng)規(guī)劃企業(yè)的沒有來走向。眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用國家住房制度改革帶來的機(jī)遇紛紛加入到房地產(chǎn)開發(fā)中來，投資帶有一定的盲目性。得到利潤后，怎樣分配利潤往往由投資人確定，利潤分配采用何種形式，分配多少以及何時進(jìn)行分配往往基于投資人對房地產(chǎn)市場沒有準(zhǔn)確的判斷，而不是根據(jù)企業(yè)的融資需求、資本結(jié)構(gòu)及企業(yè)內(nèi)、外部關(guān)系人的要求等來確定利潤分配策略。如果投資人認(rèn)為市場前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過利潤分配方法會抽走資金，轉(zhuǎn)向投資其他行業(yè)。如果投資人認(rèn)為市場前景光明，會去尋找新的投資機(jī)會，將得到的利潤投資到新開發(fā)項(xiàng)目中去。第三，利潤分配時間不連續(xù)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤的產(chǎn)生可知，其利潤的產(chǎn)生時間上具有間歇性，進(jìn)而使得其利潤分配的不連續(xù)性。它們往往數(shù)年不進(jìn)行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進(jìn)行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。3案例分析3.1萬科集團(tuán)簡介萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)的住宅開發(fā)企業(yè)。萬科1988年進(jìn)軍地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，1993年以大眾住宅開發(fā)作為公司核心業(yè)務(wù)。萬科認(rèn)為，要獲得成本，就必須堅(jiān)守價值底線、抵制利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。表3-1截至2015年萬科企業(yè)基本概況名稱開發(fā)面積銷售面積銷售金額營業(yè)收入凈利潤業(yè)務(wù)范圍數(shù)據(jù)1248萬m2897.7萬m21081.6億元507.1億元72.8億元46個城市表3-2截止2014年萬科集團(tuán)的榮譽(yù)序號榮譽(yù)1入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”2獲得《投資者關(guān)系》國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項(xiàng)3連續(xù)八次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號42009年6月深圳萬科城四期項(xiàng)目榮獲國家首個頒發(fā)的“綠色建筑設(shè)計(jì)評價標(biāo)識”三星級獎52009年，萬科北京假日風(fēng)景項(xiàng)目北授予“北京市住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)工程”稱號萬科1991年成為第二家在深圳證券交易所上市的公司，憑借其持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，贏得了投資者的高度好評。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸贏得了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢。萬科集團(tuán)成為房地產(chǎn)行業(yè)第一個中國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌備受廣大消費(fèi)者喜歡。2010年，在全球人力資源咨詢公司翰威特組織的“2010年中國最佳雇主”評選中，在上榜企業(yè)中，萬科是唯一的一家房地產(chǎn)企業(yè)。到2009年，萬科共有26個項(xiàng)目榮獲“詹天佑大獎優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎”，其中天津公司水晶城，廣州公司四季花城、中山公司城市風(fēng)景項(xiàng)目先后獲得“中國土木工程詹天佑大獎”。公司堅(jiān)持加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)化建筑面積達(dá)106萬平方米。公司積極參與綠色建筑的研發(fā)和推廣。2010年全年，公司共落實(shí)75萬平米綠色三星住宅，占同期全國獲批項(xiàng)目總量的54%。3.2萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量構(gòu)成情況如前所述，現(xiàn)金流量作為衡量企業(yè)好壞、企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展的基本指標(biāo)，在一定程度上能夠說明企業(yè)處在什么樣的發(fā)展階段、企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀如何、企業(yè)的發(fā)展主要靠什么活動來維持等。表3-3是萬科集團(tuán)2011-2015年現(xiàn)金流量構(gòu)成情況。表3-3萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量構(gòu)成經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量(單位:億元)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量﹙單位:億元)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量(單位:億元)分析201115.5953-2.5267-6.9250經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為正,且數(shù)額較大,財(cái)務(wù)狀況良好。2012-14.1383-3.042624.3766籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是主要構(gòu)成部分，特別是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為-14億元。一旦舉債困難或不能籌到權(quán)益資金%企業(yè)將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險。20130.4411-26.815187.3040投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為26.8億元，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額87.3億元遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)營和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額。一方面說明企業(yè)籌資能力強(qiáng)%銀企關(guān)系不錯%投資者中間的口碑也不錯。但從另一面來看%不但會產(chǎn)生較大的籌資費(fèi)用和占用費(fèi)。所以凈利潤雖然很可觀%長遠(yuǎn)看來%仍會產(chǎn)生巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。2014-51.4767-9.47248.5749由于原材料庫存較大，導(dǎo)致經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)巨額虧損%主營業(yè)務(wù)創(chuàng)造現(xiàn)金流入的能力公司的核心競爭力在削弱%籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)經(jīng)營和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額%企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。201515.7601-7.2978-19.7994萬科集團(tuán)主要依靠經(jīng)營活動現(xiàn)金流入維持日常開支%投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為負(fù)。一旦外部情況發(fā)全異動%企業(yè)會因財(cái)務(wù)狀況惡化陷入危機(jī).數(shù)據(jù)表明，2011-2015年公司的正常經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量并不正常，除2011年情況較好之外，之后三年表現(xiàn)不佳，尤其是2014年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量竟然達(dá)到-51.4767億元，除了外部宏觀環(huán)境的變化所產(chǎn)生的影響外，還存在一些內(nèi)部原因。在資金的使用上，公司在近幾年的投資活動中產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入全為負(fù)，主要是企業(yè)一直在進(jìn)行產(chǎn)能擴(kuò)張，不斷進(jìn)行固定資產(chǎn)等采購，此外，公司一直在進(jìn)行一體化(主要是后向一體化)也是公司投資支出大于流入的原因。3.3萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量流程情況萬科集團(tuán)的大量投資導(dǎo)致企業(yè)投資活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)，企業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)張和一體化因其統(tǒng)一調(diào)度的難度加大而帶來了管理費(fèi)用的大幅上升。同時，萬科集團(tuán)進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，這種混合多元化投資對企業(yè)管理提出了很高要求，從實(shí)際情況來看，它分散了萬科集團(tuán)的資金，給企業(yè)帶來了風(fēng)險。萬科集團(tuán)的控股子公司很多，在管理和資金的統(tǒng)一調(diào)度上很難確定其規(guī)范性，容易滋生腐敗問題；并且從財(cái)務(wù)報(bào)告中可以看出，公司的關(guān)聯(lián)交易較多，還為其他企業(yè)提供債務(wù)擔(dān)保，這些都有可能形成公司的或有負(fù)債，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。3.4萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量流向情況表3-4萬科集團(tuán)現(xiàn)金總流入結(jié)構(gòu)表(單位:%)項(xiàng)目2011年2012年2013年2014年2015年1.經(jīng)營活動74.92%74.92%74.38%64.26%64.29%59.05%68.17%68.17%75.85%64.19%75.48%52.58%2.投資活動0.07%0.07%0.19%0.15%1.15%0.46%1.17%1.17%2.49%4.86%3.21%2.55%3.籌資活動25.01%25.01%25.43%35.59%34.56%40.49%28.01%28.01%19.24%20.26%32.69%44.87%4.現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額2.66%2.42%10.69%-11.38%-3.39%(注:現(xiàn)金總流入包括經(jīng)營、投資和籌資三種活動的現(xiàn)金流入總和)從表3-4中可以看出，萬科集團(tuán)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量小于流出量，且流出增加的幅度遠(yuǎn)大于流入的增加幅度，加之公司投資活動的現(xiàn)金流出量一直大于其流入量，籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量占總流入的比重在逐年上升，說明公司的現(xiàn)金總流量凈額大部分是靠籌集資金維持，一旦舉債困難或不能籌到權(quán)益資金，則會出現(xiàn)風(fēng)險。據(jù)報(bào)告顯示，萬科集團(tuán)在2015年的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目中，原值賬面余額從20，577778.72元銳減至4，205，136.44元，貶值程度近75%，這一數(shù)據(jù)表明：作為主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的萬科集團(tuán)，卻將投資者的錢用于與主營業(yè)務(wù)毫不相干的房地產(chǎn)，這種多元化投資很不利于企業(yè)的長期發(fā)展。如果再不能有效的使用資金，企業(yè)還將繼續(xù)面臨更多的財(cái)務(wù)風(fēng)險。3.5萬科集團(tuán)現(xiàn)金流量流速從總的趨勢來看，萬科集團(tuán)現(xiàn)金從流出到回收的時問較長，資金利用效率不高。萬科集團(tuán)在資金鏈控制上近幾年還沒有明顯的改善跡象。表4-5萬科集團(tuán)現(xiàn)金管理情況財(cái)務(wù)指標(biāo)2011年2012年2013年2014年2015年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(%)80.7315105.920986.608653.979643.7768應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)4.45923.39874.15666.66918.2235存貨周轉(zhuǎn)率3.93655.18264.1363.580l1.6775存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)91.451769.463287.0406100.5558214.605總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)1.72132.40981.56951.01580.6717凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)5.7977925986.7925.06314.3316在表4-5中可以看出，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況較好，資金被客戶占用時問較短，與同時期的江西銅業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率36.9，(取2011-2015年平均數(shù))相比，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率達(dá)到74.20%。雖然有明顯好轉(zhuǎn)趨勢，但其在存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上時問較多，資金在這方面被占用情況嚴(yán)重，凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較大。此外，萬科集團(tuán)企業(yè)的償債能力和支付能力都較差，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)將面臨很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。綜上所述，萬科集團(tuán)的資金鏈緊張，財(cái)務(wù)風(fēng)險也較大，由于現(xiàn)金流管理是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險控制的核心，因此，在對現(xiàn)金流的管理方面萬科集團(tuán)有待提高。4完善房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險的防范措施4.1對籌資風(fēng)險的防范4.1.1發(fā)展多元化直接融資應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，能夠適時發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，慢慢建立和完善多層次房地產(chǎn)金融制度，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，減少融資風(fēng)險。房地產(chǎn)投資基金是專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)業(yè)投資基金是一種具有高息回報(bào)的金融投資工具，它的推行無疑會拓寬投資者的投資渠道，增加可供選擇的投資工具。組合式融資就是將各種融資方法在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時間、不同條件下進(jìn)行有效合理的組合，使其不但能夠符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上減少企業(yè)的資金成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，根據(jù)企業(yè)自身特征，采用組合式融資方法。多種金融工具組合運(yùn)用，能夠增加融資方法，減少對銀行的依賴，緩解了資金壓力，同時能夠增加金融抗風(fēng)險能力，減少企業(yè)的融資風(fēng)險。4.1.2完善間接融資我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。所以要進(jìn)一步改進(jìn)和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。首先，推進(jìn)間接融資形式多樣化。建立一種將中外銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方法，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。其次，變直接融資為間接融資的方法。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方法卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方法是多數(shù)開發(fā)企業(yè)非常容易接受和達(dá)到的融資方法。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資方法。4.1.3融資決策科學(xué)化融資政策是基于房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃而制定的，并以此來確保企業(yè)投資政策和目標(biāo)的貫徹與實(shí)施，是房地產(chǎn)企業(yè)金融政策的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)必須在企業(yè)總體的發(fā)展和投資框架下，根據(jù)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)象，制定正確的融資政策，保證融資與投資項(xiàng)目運(yùn)作的協(xié)調(diào)匹配，確保融資規(guī)劃的嚴(yán)肅性，嚴(yán)格執(zhí)行。并且對融資的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)加以合理的限定，使之成為提高融資質(zhì)量，指導(dǎo)融資活動的根據(jù)。在確保目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，減少資本成本，進(jìn)行融資開發(fā)。確定房地產(chǎn)企業(yè)合理的資本成本。房地產(chǎn)企業(yè)在制定正確融資政策、確定融資的合理的資本結(jié)構(gòu)及方法、確定融資渠道和還款計(jì)劃后應(yīng)對這一融資過程進(jìn)行監(jiān)控，將可能發(fā)生的風(fēng)險降到最低。4.2對投資風(fēng)險的防范4.2.1投資決策階段的風(fēng)險防范首先，高度重視可行性研究?？尚行匝芯渴菍M建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個階段。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過程是一個長期的涉及面廣且復(fù)雜的過程，擁有著大量不確定風(fēng)險原因，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，經(jīng)過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)根據(jù)。經(jīng)過科學(xué)預(yù)測，對項(xiàng)目明確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。其次，加強(qiáng)投資環(huán)境預(yù)測。加強(qiáng)市場調(diào)查研究，選擇最佳投資區(qū)位，尋找投資良機(jī)，投資區(qū)位的選擇對減少投資風(fēng)險起著舉足輕重的作用。在投資區(qū)位選擇時還必須注重投資環(huán)境的預(yù)測。建立市場監(jiān)控信息制度，力爭保持第一手資料的隨時性和明確性，以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項(xiàng)目功能下降所產(chǎn)生的住宅產(chǎn)品滯銷或價格減少的風(fēng)險。最后，在對項(xiàng)目各開發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價的同時，要注重風(fēng)險分析，對項(xiàng)目實(shí)施各階段可能擁有的風(fēng)險進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險程度低的開發(fā)方案。4.2.2其他階段的風(fēng)險防范第一，在土地得到前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及運(yùn)用屬性進(jìn)行認(rèn)真確認(rèn)，以決定選擇或放棄對某一項(xiàng)目的開發(fā)。第二，項(xiàng)目的建設(shè)擁有著較大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)可經(jīng)過強(qiáng)化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕開發(fā)商所面臨的沒有來不確定性。第三，經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，房地產(chǎn)商應(yīng)密切關(guān)注市場的動態(tài)，掌握需求狀況，采用靈活而合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風(fēng)險。4.3對資金回收風(fēng)險和收益分配風(fēng)險的防范第一，制定有效的銷售戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)資金是否能盡快回籠，取決于其開發(fā)出來的房地產(chǎn)能否順利地出售或出租，都由房地產(chǎn)企業(yè)是否有有效的銷售(出租)戰(zhàn)略、服務(wù)制度是否完善來決定。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須在物業(yè)開發(fā)之時，就著手進(jìn)行銷售戰(zhàn)略的制定；選擇適當(dāng)?shù)匿N售時機(jī)，挖掘更多的銷售渠道，制定合理的租售方案；運(yùn)用各種市場推銷手段和各種宣傳媒介，充分宣傳和推銷自己的房地產(chǎn)產(chǎn)品。第二，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理。財(cái)務(wù)活動