長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)課件

河南省長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2024/1/241目錄Ⅰ.城市概況發(fā)展研究Ⅱ.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究Ⅲ.未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)研究2024/1/242Part1:城市概況發(fā)展研究I.城市區(qū)位分析Ⅱ.城市未來(lái)前景研判32024/1/24長(zhǎng)葛：許昌主要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和自身規(guī)劃，極具發(fā)展活力長(zhǎng)葛市隸屬河南省許昌市，位于豫中平原腹地，南鄰魏都許昌，北接省會(huì)鄭州，東觀汴京開(kāi)封，西望古都洛陽(yáng)，轄8個(gè)鎮(zhèn)和4個(gè)鄉(xiāng)及四個(gè)街道辦事處，總面積648.6平方公里，總?cè)丝诩s79萬(wàn)人，其中市區(qū)25平方公里、市區(qū)人口約16.4萬(wàn)人。城市概況42024/1/24交通：位置優(yōu)越，交通便利長(zhǎng)葛交通發(fā)達(dá)，集鐵路、公路、航空優(yōu)勢(shì)于一體，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出。長(zhǎng)葛地處中原腹地，交通運(yùn)輸便利，國(guó)家南北交通大動(dòng)脈京廣深港高速鐵路、京廣鐵路、107國(guó)道、京港澳高速公路、

鄭石高速公路穿境而過(guò)；城北25公里即是鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)；優(yōu)越的地理位置確定了其未來(lái)非常鮮明的發(fā)展前景。長(zhǎng)葛距離鄭州市40公里，距離許昌市10公里，處于30分鐘都市生活圈中心，是建設(shè)中原城市群的核心區(qū)域。城市概況52024/1/24經(jīng)濟(jì)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速2009年綜合實(shí)力在全省縣域經(jīng)濟(jì)排序中居第12位。2010年完成生產(chǎn)總值257億元，同比增長(zhǎng)13.2%；增長(zhǎng)16.3%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資160億元，同比增長(zhǎng)25.3%；農(nóng)民人均純收入7385元，同比增長(zhǎng)12.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14045元，同比增長(zhǎng)10%；城鎮(zhèn)化率達(dá)到43.36%。城市概況62024/1/24八大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重工業(yè)發(fā)展實(shí)力強(qiáng)勁金剛石制造及制品、機(jī)械裝備制造、電瓷電器、建筑衛(wèi)生陶瓷、有色金屬加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、紡織服裝、人造板材加工等八大產(chǎn)業(yè)集群。其中，金剛石制品加工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模亞洲第一、世界三強(qiáng)；三輪汽車(chē)年產(chǎn)銷(xiāo)量居全國(guó)第三；有色金屬加工業(yè)長(zhǎng)江以北規(guī)模最大；擁有黃河旋風(fēng)、眾品食業(yè)、森源電氣3家上市公司。

產(chǎn)業(yè)基地帶動(dòng)區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展2009年11月18日，中國(guó)建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會(huì)正式授予長(zhǎng)葛市“中國(guó)中部衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)基地”稱(chēng)號(hào)，這標(biāo)志著首個(gè)國(guó)家級(jí)衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)基地在長(zhǎng)葛誕生。2010年10月11日，長(zhǎng)葛市被中國(guó)工程機(jī)械工業(yè)協(xié)會(huì)正式授予“全國(guó)小型建筑機(jī)械產(chǎn)業(yè)基地”稱(chēng)號(hào)經(jīng)濟(jì)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展清晰城市概況72024/1/24前景：中原城市群核心城市區(qū)節(jié)點(diǎn)城市、鄭許經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)發(fā)展節(jié)點(diǎn)城市城市概況

《中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要》（2006—2020）中提出，鄭州與許昌之間縣級(jí)城市中選擇人口規(guī)模較大、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、具有良好發(fā)展?jié)摿π锣?、長(zhǎng)葛等市（縣）作為重要節(jié)點(diǎn)城市加快發(fā)展。

新鄭、長(zhǎng)葛被作為鄭州與許昌、與群內(nèi)南部城市之間的兩個(gè)重要節(jié)點(diǎn)城市加快建設(shè)。長(zhǎng)葛中心城區(qū)近期主要向南呼應(yīng)許昌發(fā)展，遠(yuǎn)期向北呼應(yīng)新鄭發(fā)展。82024/1/24小結(jié)：城市未來(lái)發(fā)展不可限量1、政府政策大力支持；2、城市居民購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)；3、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期；4、產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展規(guī)劃清晰。城市概況在中原城市群的規(guī)劃整體環(huán)境下，長(zhǎng)葛作為中原城市群核心區(qū)域的節(jié)點(diǎn)城市，城市正在進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)行業(yè)作為城市領(lǐng)跑者，未來(lái)前景廣闊。92024/1/24Part2:區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究II.區(qū)域市場(chǎng)研究分析I.房地產(chǎn)整體市場(chǎng)研究102024/1/24房地產(chǎn)整體市場(chǎng)長(zhǎng)葛房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

長(zhǎng)葛市房地產(chǎn)近兩年來(lái)開(kāi)始活躍。長(zhǎng)葛市投放的產(chǎn)品品質(zhì)較高，各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力同樣躍升至一個(gè)新層次。

目前長(zhǎng)葛商品房銷(xiāo)量從08年40萬(wàn)平米，09年65萬(wàn)平米，到10年70㎡，每年穩(wěn)定逐步在增加。

價(jià)格在08年的1830元/㎡，09年的2100元/㎡，10年的2500元/㎡,價(jià)格穩(wěn)步上漲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段112024/1/24長(zhǎng)葛商業(yè)概況商業(yè)主要圍繞市中心主干道八七路、長(zhǎng)社路、文化路、人民路沿街向周?chē)椛?，有長(zhǎng)社路步行街、一峰購(gòu)物中心、保盛生活廣場(chǎng)（裝修未正式開(kāi)業(yè)）、盛世年華、福盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)、香港商業(yè)街、麗姿華都A、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店及低檔商場(chǎng)為主，中高檔的綜合百貨店稀缺；B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無(wú)法較大的滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求；C、長(zhǎng)葛市緊缺以餐飲、娛樂(lè)為代表的商業(yè)形態(tài)。長(zhǎng)葛商業(yè)概況122024/1/24長(zhǎng)葛商業(yè)概況13項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置項(xiàng)目現(xiàn)狀長(zhǎng)社路步行街長(zhǎng)社路文化路交叉口東200米（香港商業(yè)街正對(duì)面）占地面積約20畝。兩層式商鋪，上下不連通，每間約20㎡。租金每月1300--2000元左右；二層店鋪絕大多數(shù)空置，租金為每月100元左右；

一峰購(gòu)物中心八七路與建設(shè)路交叉口西200米三層商鋪，一層為超市（統(tǒng)一訂貨管理），二層經(jīng)營(yíng)服裝（租售給服裝零售商戶(hù)），三層為家居生活用品。

業(yè)態(tài)劃分較為明朗，目前缺乏主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)封閉，服務(wù)水平差，管理理念落后，在消費(fèi)者心里沒(méi)有形成良好口碑。盛世年華長(zhǎng)社路與人民路交叉口東南角占地15畝，南面為多層，西面和北面為高層，沿街底層為商鋪，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，住宅和商鋪暫未定價(jià)，也沒(méi)有確切的開(kāi)盤(pán)時(shí)間。福盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)長(zhǎng)社路文化路交叉口東200米整個(gè)商場(chǎng)一共三層，每層面積約200㎡，第一層為超市，第二層銷(xiāo)售服裝，第三層暫空，整體人流量比較少。香港商業(yè)街長(zhǎng)社路文化路交叉口東200米（福盈門(mén)購(gòu)物廣場(chǎng)東側(cè)）一期基本已完工，共10棟樓，230多家店鋪，沿街樓上有少量住宅。其中沿街店鋪為一層或兩層，且已基本售完；中心商場(chǎng)為四層，未見(jiàn)出售?，F(xiàn)在價(jià)格每平方約13500元。整個(gè)商業(yè)街預(yù)計(jì)在2011年年底開(kāi)業(yè)。麗姿華都八七路和人民路交叉口東南角長(zhǎng)葛市一家老牌商場(chǎng)。商場(chǎng)共分三層，一層經(jīng)營(yíng)超市、化妝品和鞋；二層經(jīng)營(yíng)衣服；三層是一個(gè)大型的電玩城；目前商場(chǎng)的二層和三層都有空置商鋪，且三層空置商鋪較多。

保盛生活廣場(chǎng)鐘繇大道與秦公路交匯處

總建筑面積近6萬(wàn)平米，共計(jì)建設(shè)5層（地上4層，地下1層），商場(chǎng)內(nèi)設(shè)有手扶電梯22部，觀景電梯4部，貨梯6部。配置有4000千瓦用電容量、24小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能安防報(bào)警系統(tǒng)、背影音響系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀結(jié)算系統(tǒng)。該項(xiàng)目規(guī)劃為三個(gè)獨(dú)立場(chǎng)館：即百貨中心、家私中心、建材中心。其內(nèi)部構(gòu)造設(shè)施齊全，裝修檔次效果一流，開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后將是可以與胖東來(lái)時(shí)代廣場(chǎng)、紅星美凱龍、居然之家相媲美的高檔購(gòu)物場(chǎng)所。目前正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，還未正式開(kāi)業(yè)2024/1/2414商業(yè)現(xiàn)狀綜述：

1、整體商業(yè)發(fā)展層次較為落后，尤其體現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃、物業(yè)供應(yīng)及業(yè)態(tài)組合分布上；

2、商業(yè)布局多沿主干道呈自發(fā)性發(fā)展，沒(méi)有形成一個(gè)核心概念，規(guī)劃性弱，核心商業(yè)不明；

3、物業(yè)供應(yīng)多為街鋪，大中型商場(chǎng)幾乎為零，

4、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，底商與商業(yè)街基本占有95%以上的比例；

5、業(yè)種層次較為豐富，但種類(lèi)組合單一長(zhǎng)葛商業(yè)概況2024/1/2415商業(yè)發(fā)展前景

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，未來(lái)長(zhǎng)葛區(qū)域經(jīng)濟(jì)及個(gè)人消費(fèi)將呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：1、整體需求將由日常滿(mǎn)足型向時(shí)尚特色型轉(zhuǎn)換，個(gè)人消費(fèi)也將出現(xiàn)明顯的選擇性及品位性；2、消費(fèi)構(gòu)成也將由單純的購(gòu)物向多元化發(fā)展，更多地體現(xiàn)在休閑、娛樂(lè)方面；3、經(jīng)營(yíng)模式更多地體現(xiàn)在新的業(yè)態(tài)組合及業(yè)種經(jīng)營(yíng)模式的引入上

經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展、社會(huì)整體消費(fèi)層次以及個(gè)人消費(fèi)能力的不斷提升，促使長(zhǎng)葛城市商業(yè)發(fā)展需要注入新的商業(yè)模式、新的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。這不僅是城市發(fā)展的必然、也是提高居民生活水平以及區(qū)域商業(yè)層次的必然。因此，長(zhǎng)葛必須要有一個(gè)標(biāo)桿性的城市綜合體商業(yè)項(xiàng)目（業(yè)態(tài)全面、管理先進(jìn)、服務(wù)一流）來(lái)帶動(dòng)和引導(dǎo)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這正是長(zhǎng)葛商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛力價(jià)值所在。長(zhǎng)葛商業(yè)概況2024/1/24在售項(xiàng)目分布圖區(qū)域住宅市場(chǎng)分析宏基鉆石城遠(yuǎn)大瑞園世紀(jì)豪庭世紀(jì)鑫城陽(yáng)光花園百禾都市領(lǐng)域本案在售項(xiàng)目分布較為分散，辦案周邊有四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2024/1/2416項(xiàng)目名稱(chēng)宏基鉆石城開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)葛市宏基偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置長(zhǎng)葛市葛天大道中段規(guī)模35萬(wàn)平米產(chǎn)品多層、小高層、高層主力戶(hù)型三室兩廳兩衛(wèi)+入戶(hù)花園價(jià)格3500元/㎡客戶(hù)本地居民、周邊私企老板、政府人員。農(nóng)民較少購(gòu)買(mǎi)。銷(xiāo)售60%賣(mài)點(diǎn)市政旁邊、教育資源、大社區(qū)、大品牌、已5500畝生態(tài)園為主。未來(lái)預(yù)期。配套社區(qū)配套齊全，自建商業(yè)街，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，幼兒園等。住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---宏基鉆石城區(qū)域個(gè)案分析172024/1/24項(xiàng)目目前一期二批次清盤(pán)，三批次現(xiàn)在認(rèn)籌排號(hào)中預(yù)計(jì)7月開(kāi)盤(pán)推出5棟多層，約400套左右，價(jià)格在3500元/㎡，包含89平米兩房到08平米五房。目前整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售有60%，銷(xiāo)售情況較好。宏基鉆石城是長(zhǎng)葛新區(qū)中高端樓盤(pán)，體量大、設(shè)計(jì)新穎。水景園林式庭院。已5500畝生態(tài)園林為主打造成熟社區(qū)，園林別墅，生態(tài)園林預(yù)計(jì)規(guī)劃河南最大的人工湖與人工山消費(fèi)群體中。許昌和長(zhǎng)葛消費(fèi)者占一半以上，整體銷(xiāo)售情況良好。目前在售全部為多層為帶電梯洋房，三房占60%，兩房占15%，客戶(hù)主要是公務(wù)員和周邊郊縣、許昌市私企老板等高收入人群。區(qū)域個(gè)案分析182024/1/2419社區(qū)配套：大型購(gòu)物中心、生活超市、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)、室內(nèi)籃球場(chǎng)、健身娛樂(lè)中心、水吧、書(shū)吧、體操房、棋牌室、社區(qū)醫(yī)療、兒童游樂(lè)場(chǎng)、乒乓球室、燒烤場(chǎng)、銀行、郵局……周邊配套：市民廣場(chǎng)、林蔭大道、游艇碼頭、音樂(lè)大道、森林歡樂(lè)谷、CS戰(zhàn)場(chǎng)、馬術(shù)俱樂(lè)部、野營(yíng)世界、冰雪世界、山地公園、水上樂(lè)園、陽(yáng)光沙灘、垂釣場(chǎng)、音樂(lè)島、18洞高爾夫球場(chǎng)、會(huì)議中心、療養(yǎng)基地、學(xué)校教育園區(qū)、溫泉會(huì)所……依托占地6000畝的葛天生態(tài)園（35萬(wàn)平米的葛山、33萬(wàn)平方米的豫湖、100萬(wàn)平方米的18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)、會(huì)議中心、老年療養(yǎng)基地、精品生態(tài)園、學(xué)校教育園區(qū)、高端溫泉會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街等眾多配套于一身）作為宣傳亮點(diǎn)，本著綠色環(huán)保理念及人性化設(shè)計(jì)，立體景觀、商業(yè)氣氛等打造出歐洲景觀的風(fēng)格，金牌物業(yè)管理，營(yíng)銷(xiāo)推廣很到位，定位明確，戶(hù)型精良，銷(xiāo)售目標(biāo)針對(duì)性強(qiáng)，但項(xiàng)目體量過(guò)大，施工時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致生活、商業(yè)配套設(shè)施的完善需要一個(gè)較長(zhǎng)過(guò)程。整體屬于高端項(xiàng)目區(qū)域個(gè)案分析2024/1/24三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：143㎡三房?jī)蓮d二衛(wèi)建筑面積：124㎡全明戶(hù)型設(shè)計(jì)，通透性好，動(dòng)靜區(qū)分明顯。主臥設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)浴、觀景飄窗，弧形大陽(yáng)臺(tái)。是目前長(zhǎng)葛市唯一的多層電梯洋房區(qū)域個(gè)案分析202024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)遠(yuǎn)大瑞園開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)葛市遠(yuǎn)大房地產(chǎn)有限公司位置穎川大道中段路北規(guī)模30萬(wàn)平米產(chǎn)品多層、小高層、高層主力戶(hù)型129平米三室兩廳兩衛(wèi)價(jià)格多層1860元/㎡，小高層2300-2700元/㎡客戶(hù)本地居民、周邊私企老板、長(zhǎng)葛東區(qū)上班族、政府公務(wù)員和少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷(xiāo)售一期在售60%，二期開(kāi)發(fā)賣(mài)點(diǎn)居住中心、教育資源、大社區(qū)、位于政府規(guī)劃居住區(qū)。配套縣政府等行政配套、自配幼兒園、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、體育館、三趙骨科醫(yī)院。住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---遠(yuǎn)大瑞園區(qū)域個(gè)案分析212024/1/24

遠(yuǎn)大瑞園是長(zhǎng)葛高端樓盤(pán)之一，項(xiàng)目本身定位為高品質(zhì)、高綠化、低密度。項(xiàng)目分期為二期，一期多層銷(xiāo)售60%小戶(hù)型房源不多二房售完，以三房為主在售、五房復(fù)式在售，多層價(jià)格為2300-2700元/㎡。小高層11層，二期規(guī)劃高層為主?？蛻?hù)以公務(wù)員、私企老板和周邊上班族較多。

戶(hù)型以大三房為主區(qū)域個(gè)案分析222024/1/24四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積160㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：129㎡南北通透，全明設(shè)計(jì)，入戶(hù)花園、局部架空，贈(zèng)送面積大區(qū)域個(gè)案分析232024/1/242024/1/2424項(xiàng)目名稱(chēng)世紀(jì)豪庭開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)葛市世紀(jì)鑫實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司位置長(zhǎng)葛市穎川大道中段體育場(chǎng)東臨規(guī)模10萬(wàn)平米產(chǎn)品多層、小高層主力戶(hù)型104三室兩廳一衛(wèi)、142三室兩廳兩衛(wèi)價(jià)格2400-2800元/㎡客戶(hù)本地居民、周邊私企老板、政府公務(wù)員和少量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷(xiāo)售90%賣(mài)點(diǎn)行政中心、周邊教育資源、市政規(guī)劃居住區(qū)。配套縣政府等行政配套、體院館、實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、三趙骨科醫(yī)院。住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---世紀(jì)豪庭區(qū)域個(gè)案分析252024/1/24世紀(jì)豪庭的戶(hù)型以實(shí)用性戶(hù)型為主，104㎡—142㎡的戶(hù)型占到了80%，以三室兩廳一衛(wèi)為主力戶(hù)型。目前尾盤(pán)剩余少量房源。價(jià)格2400-2800元/㎡。客戶(hù)主要為本地客戶(hù)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶(hù)。區(qū)域個(gè)案分析262024/1/24兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積：85㎡三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：104㎡三室兩廳二衛(wèi)建筑面積：142㎡戶(hù)型設(shè)計(jì)緊湊合理，通透性、采光好，全明設(shè)計(jì)、大陽(yáng)臺(tái)面積贈(zèng)送等賣(mài)點(diǎn)區(qū)域個(gè)案分析272024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)世紀(jì)鑫城開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)葛市世紀(jì)鑫實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司位置鐵東路與穎川大道交叉口（體育場(chǎng)對(duì)面）規(guī)模12萬(wàn)平米產(chǎn)品多層、小高層、高層主力戶(hù)型戶(hù)型較多，已三室二廳二衛(wèi)為主價(jià)格多層1700、高層2800元/㎡客戶(hù)本地年輕居民、大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、周邊私企老板。銷(xiāo)售90%賣(mài)點(diǎn)已多種時(shí)尚創(chuàng)意戶(hù)型，居住為中心。有商業(yè)街道。成熟小區(qū)現(xiàn)房發(fā)售。周邊教育配套為重點(diǎn)。配套縣政府等行政配套、體院館、實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、三趙骨科醫(yī)院。住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---世紀(jì)鑫城區(qū)域個(gè)案分析282024/1/24本項(xiàng)目現(xiàn)況處于清盤(pán)，商鋪售完，住宅剩余幾套房源。入住時(shí)間為今年年底。多層價(jià)格為1700㎡，小高層為2800㎡此次推出戶(hù)型主要針對(duì)私企老板和長(zhǎng)葛周邊的年輕客戶(hù)群，產(chǎn)品以實(shí)用為主，低總價(jià)和較高的經(jīng)濟(jì)性是其最大的賣(mài)點(diǎn)。

客戶(hù)多為長(zhǎng)葛的年輕上班族和周邊年輕客戶(hù)區(qū)域個(gè)案分析292024/1/24三房?jī)蓮d二衛(wèi)建筑面積143㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積110㎡客廳主臥朝陽(yáng)，180度景觀大飄窗的設(shè)計(jì)，增加了房間的采光性和通透性區(qū)域個(gè)案分析302024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)百禾都市領(lǐng)域開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)葛市百禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置商都大道與萬(wàn)三路交叉口規(guī)模10萬(wàn)平米產(chǎn)品多層、高層主力戶(hù)型116-139㎡三室二廳二衛(wèi)價(jià)格2600-2700元/㎡客戶(hù)部分本地人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶(hù)、周邊生意人、周邊公務(wù)員銷(xiāo)售90%賣(mài)點(diǎn)體驗(yàn)觀景、水系、緊鄰商都大道、成熟型社區(qū)。配套中心景觀廣場(chǎng)，超市，保盛家具廣場(chǎng)。小學(xué)、中學(xué)。住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---百禾都市領(lǐng)域區(qū)域個(gè)案分析312024/1/24本項(xiàng)目已三房為主以居住為中心。主打年輕和首次置業(yè)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的客戶(hù)。其緊鄰商都大道，低總價(jià)、高實(shí)用性也降低了投資客的投資門(mén)檻客戶(hù)主要是年輕購(gòu)房者和部分投資客區(qū)域個(gè)案分析322024/1/24一梯兩戶(hù)，南北通透和采光性較好，設(shè)計(jì)有飄窗和大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)區(qū)域個(gè)案分析33三室二廳二衛(wèi)建筑面積：139㎡三房二廳二衛(wèi)建筑面積：116㎡2024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)城市花園開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)葛市保盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置長(zhǎng)葛市金橋路與鐵東路交匯處規(guī)模10萬(wàn)平米產(chǎn)品多層、小高層主力戶(hù)型三室二廳二衛(wèi)價(jià)格多層1700、高層2690元/㎡客戶(hù)主要是本地的投資客、年輕的購(gòu)房者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶(hù).銷(xiāo)售80%賣(mài)點(diǎn)地段優(yōu)勢(shì)，周邊配套齊全，高綠化，低密度，已居住為中心。配套處于新區(qū)中心商業(yè)、教育、生活等資源豐富完善。住宅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析---城市花園區(qū)域個(gè)案分析342024/1/24本項(xiàng)目是共19棟樓2棟小高層17棟多層住宅，多層1700元/㎡小高層2690元/平米，車(chē)位3000元/㎡，明年3月入住，地下商鋪未售，項(xiàng)目銷(xiāo)售階段為80%，存量不多，多為頂層房源。外立面為涂料。周邊配套比較完善相對(duì)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售較好。

本項(xiàng)目戶(hù)型為三房、二房為主，居住為中心，商業(yè)配套完善?？蛻?hù)主要是本地的投資客、年輕的購(gòu)房者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶(hù)區(qū)域個(gè)案分析352024/1/24戶(hù)型南北通透，全明設(shè)計(jì)，增加有飄窗和大陽(yáng)臺(tái)，居住舒適性強(qiáng)區(qū)域個(gè)案分析36兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：90㎡三室二廳二衛(wèi)建筑面積：139㎡2024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)㎡）項(xiàng)目位置銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）建筑形態(tài)面積段（㎡）去劃率

（%）產(chǎn)品特點(diǎn)宏基鉆石城35葛天大道中段多層3500別墅7800多層、別墅小高層高層120-23065規(guī)劃5500畝大型生態(tài)園林，項(xiàng)目配套完善。一梯二戶(hù)。電梯洋房。遠(yuǎn)大瑞園30穎川大道中段路北2300—2700多層、小高層高層94-18860通透性好，一梯二戶(hù)，大社區(qū)。世紀(jì)豪庭10潁川大道中段體育場(chǎng)東臨2400-2800多層、小高層85-15070實(shí)用性住宅。一梯二戶(hù)。世紀(jì)鑫城12鐵東路與潁川大道交叉口多層1700高層2800多層高層48-20695一梯兩戶(hù)，通透性好。百禾都市領(lǐng)域10長(zhǎng)社路與鐵定路交叉口南500米路西2600-2700多層小高層85-16090樓層錯(cuò)落有致的分布，兩梯三戶(hù)戶(hù)一梯兩戶(hù)。陽(yáng)光花園10金橋路與鐵東路交匯處多層1700高層2690多層，小高層84-14080一梯二戶(hù)，一梯三戶(hù)。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)4期、5期高層。在售項(xiàng)目情況區(qū)域住宅市場(chǎng)分析372024/1/24381、項(xiàng)目都有一定的規(guī)模，10萬(wàn)㎡以上項(xiàng)目較多，并且出現(xiàn)了區(qū)域性遠(yuǎn)郊大盤(pán)2、價(jià)格水平：多層均價(jià)在1700元/平米左右，高層在2300—2700元/㎡左右，別墅產(chǎn)品在7800元/㎡左右。

價(jià)格差很大主要是因?yàn)槎喾N建筑形態(tài)并存造成的局面（小高層、高層、花園洋房、別墅），雖然本區(qū)域消費(fèi)能力有限，但開(kāi)發(fā)商憑借自身獨(dú)特的環(huán)境、位置、品牌等優(yōu)勢(shì)把銷(xiāo)售對(duì)象目標(biāo)推向了整個(gè)長(zhǎng)葛市乃至許昌、鄭州的中高層消費(fèi)者（政府官員、私企老板、白領(lǐng)），定位準(zhǔn)確，銷(xiāo)售前景可觀3、產(chǎn)品：市場(chǎng)上產(chǎn)品目前以小高層為主，附帶少量多層、別墅；未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也是以小高層、高層為主。戶(hù)型面積段在80—160平米之間，兩房在80—100之間，三房在115平米以上，市場(chǎng)上主力戶(hù)型為三房。多層一梯兩戶(hù)，高層一梯兩戶(hù)、或者兩梯三戶(hù)。4、產(chǎn)品的附加值：在長(zhǎng)葛由于出現(xiàn)了定位較高端的樓盤(pán)，所以智能化設(shè)施、雙氣設(shè)施、品牌物業(yè)管理、會(huì)所、高端建材、生態(tài)園林等已經(jīng)出現(xiàn)，并被賦予較高的產(chǎn)品附加值被客戶(hù)認(rèn)可。未來(lái)必將是高端社區(qū)的必備條件。5、項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況較好，尤其是遠(yuǎn)郊的配套較好的高檔樓盤(pán)，客戶(hù)定位精準(zhǔn)，倡導(dǎo)綠色生態(tài)園林式住宅，銷(xiāo)售非常好。2024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)建筑形態(tài)面積段（㎡）主力戶(hù)型宏基鉆石城多層、小高層、高層、別墅120-2303房129㎡、143㎡遠(yuǎn)大瑞園多層、小高層、高層94-1882房94㎡、3房129㎡、四房140㎡世紀(jì)豪庭多層、小高層85-1502房85㎡、3房104㎡世紀(jì)鑫城多層、小高層48-2062房98㎡、3房103㎡、128㎡百禾都市領(lǐng)域多層、小高層85-1602房85㎡、3房116㎡、139㎡陽(yáng)光花園多層，小高層89-1402房89㎡、3房119㎡、140㎡住宅分析---區(qū)域產(chǎn)品特征分析區(qū)域個(gè)案分析392024/1/24區(qū)域產(chǎn)品特征分析小結(jié)

已售在售項(xiàng)目中多層、小高層物業(yè)目前是市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品在市場(chǎng)上比例正在逐步增加。并且出現(xiàn)了別墅產(chǎn)品。

市場(chǎng)中的主力戶(hù)型是85—100㎡的兩房和110-140㎡左右的三房；中小戶(hù)型套數(shù)保有量較多。這意味著市場(chǎng)對(duì)85—100㎡兩房和110-140㎡左右三房客戶(hù)爭(zhēng)奪嚴(yán)重，而50㎡左右小戶(hù)型和140㎡以上大三房、四房戶(hù)型屬于明顯市場(chǎng)空白點(diǎn)。

部分高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品、產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目，如宏基鉆石城電梯洋房產(chǎn)品，因此以產(chǎn)品為導(dǎo)向的銷(xiāo)售執(zhí)行推廣原則是目前市場(chǎng)中最有效果的競(jìng)爭(zhēng)武器。區(qū)域個(gè)案分析402024/1/24項(xiàng)目名稱(chēng)主力客戶(hù)群區(qū)域主力客戶(hù)年齡宏基鉆石城非長(zhǎng)葛65％、長(zhǎng)葛35％30-45歲之間遠(yuǎn)大瑞園非長(zhǎng)葛40%、長(zhǎng)葛60%30-50歲之間世紀(jì)豪庭非長(zhǎng)葛40%、長(zhǎng)葛60%30-40歲之間世紀(jì)鑫城非長(zhǎng)葛40%、長(zhǎng)葛60%30-40歲之間

百禾都市領(lǐng)域非長(zhǎng)葛30%、長(zhǎng)葛70%30-40歲之間陽(yáng)光花園非長(zhǎng)葛40%、長(zhǎng)葛6