工程管理策劃書

目錄1、工程工程概況4工程概況4平面圖42、工程建設(shè)流程52.1工程報(bào)建流程52.2工程竣工驗(yàn)收備案流程62.3外部協(xié)調(diào)93、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)分析114、工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析115、工程合約規(guī)劃135.1總那么135.2分判原那么146、工程組織機(jī)構(gòu)176.1工程部組織機(jī)構(gòu)圖176.2主要崗位職責(zé)187、前期工作安排198、施工總平面布置208.1承包商單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原那么208.2臨時(shí)施工道路設(shè)置原那么218.3場(chǎng)內(nèi)土方平衡原那么228.4鋼筋加工場(chǎng)及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)布置原那么228.5施工機(jī)械布置原那么238.6特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原那么238.7臨時(shí)水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原那么248.8施工順序安排原那么258.9分階段場(chǎng)地布置原那么269、工程進(jìn)度管理規(guī)劃279.1工程進(jìn)度方案編制內(nèi)容279.2工程進(jìn)度方案編制原那么279.3工程進(jìn)度方案管控措施規(guī)劃2810、設(shè)計(jì)及圖紙、變更管理31對(duì)設(shè)計(jì)單位管理要求31圖紙管理3210.3設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善3210.4設(shè)計(jì)變更管理3511、對(duì)監(jiān)理單位管理3612、施工單位選擇3613、工程質(zhì)量管理規(guī)劃3713.1工程質(zhì)量管理規(guī)劃內(nèi)容3713.2質(zhì)量目標(biāo)5213.3分戶驗(yàn)收規(guī)劃5214、平安文明施工管理規(guī)劃5314.1平安文明施工管理目標(biāo)5314.2文明施工管理規(guī)劃內(nèi)容5314.3未取得施工許可證手續(xù)前的平安管理5414.4平安管理規(guī)劃內(nèi)容5514.5銷售及竣工后交樓入住階段的平安管理5715、風(fēng)險(xiǎn)控制5715.1工程工程建設(shè)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)5715.2履約情況評(píng)估5815.3交樓風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估5916、工程文件信息管理6016.1文件信息管理6016.2會(huì)議管理60前言開展商是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各社會(huì)資源的整合者，在開工前對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行科學(xué)的管理規(guī)劃，并依據(jù)規(guī)劃有序地執(zhí)行管理，以到達(dá)開發(fā)周期更短、質(zhì)量更優(yōu)、本錢更低、現(xiàn)場(chǎng)更平安文明的工程管理目標(biāo)。本指引針對(duì)工程管理實(shí)施籌劃主要內(nèi)容的編制進(jìn)行了介紹，對(duì)工程工程概況、工程建設(shè)流程、工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析、工程合約規(guī)劃、工程組織機(jī)構(gòu)、前期工作安排、施工總平面布置、工程進(jìn)度管理規(guī)劃、施工單位的選擇、工程質(zhì)量管理規(guī)劃、平安文明施工管理規(guī)劃等各局部的編制進(jìn)行了描述，對(duì)各局部的規(guī)劃內(nèi)容、規(guī)劃原那么進(jìn)行了說明。本指引適用于利潤(rùn)中心住宅開發(fā)工程，利潤(rùn)中心應(yīng)根據(jù)本指引、各工程實(shí)際及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)狀況進(jìn)行編制，以指導(dǎo)住宅開發(fā)工程的建設(shè)管理。本指引難免存在較多的遺漏和不周之處，各利潤(rùn)中心在使用中遇到的問題和意見請(qǐng)與總部工程管理部聯(lián)系，以便及時(shí)修訂、完善。1、工程工程概況〔1〕工程位置包括工程名稱及開發(fā)建設(shè)單位情況、工程名稱、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，工程所處的地理位置及交通情況，工程建筑情況、設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；本期建設(shè)工程為第幾期工程，物業(yè)類型〔超高層、高層、多層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等〕、可售面積、棟群組合〔棟數(shù)/層高〕、戶型定位〔幾梯幾戶〕；建設(shè)工程所在地的氣象水文資料等?？梢杂靡恍?shù)據(jù)指標(biāo)或圖表進(jìn)行描述?！?〕場(chǎng)地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境包括場(chǎng)地地塊的分區(qū)開發(fā)情況、平面狀況、場(chǎng)地自然狀況以及周邊環(huán)境對(duì)地塊開發(fā)的影響等的描述，周邊市政道路情況?！?〕現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)水電現(xiàn)有情況包括現(xiàn)場(chǎng)及周邊市政臨時(shí)給水、排水排污的接駁點(diǎn)情況，現(xiàn)場(chǎng)及周邊臨時(shí)電源的接駁點(diǎn)情況，以及對(duì)施工用臨時(shí)水電的影響。1.2工程定位介紹介紹工程的定位，根據(jù)發(fā)現(xiàn)工程定位及開展方案分析對(duì)工程管理的具體要求，如高端、中高端、中檔等不同定位的住宅對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的要求不同，工期是偏緊還是一般，要根據(jù)定位明確本期工程管理的重點(diǎn)方向。1.3平面圖主要包括以下內(nèi)容：原始地貌圖；用地紅線圖；規(guī)劃總平面圖；分區(qū)開發(fā)圖；地上地下管線圖。2、工程建設(shè)流程2.1工程報(bào)建流程工程報(bào)建審批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑工程施工許可證》是工程建設(shè)合法性的重要依據(jù)，各城市建設(shè)法定程序不完全相同，利潤(rùn)中心及工程部應(yīng)了解清晰建設(shè)工程所在地建設(shè)行政主管部門法規(guī)要求，及時(shí)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)許可證件，主要辦理流程如下：辦理完成征地手續(xù)，獲得建設(shè)用地紅線圖，取得規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件任務(wù)書，取得環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境評(píng)價(jià)書。委托勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初勘，滿足初步設(shè)計(jì)的要求。設(shè)計(jì)委托，直接選擇或招標(biāo)選定規(guī)劃、設(shè)計(jì)單位，簽訂工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)合同。取得建設(shè)工程規(guī)劃方案批復(fù)，組織審查設(shè)計(jì)單位的初步設(shè)計(jì)大綱，對(duì)方案設(shè)計(jì)進(jìn)行比選；協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)外部協(xié)作關(guān)系和工作關(guān)系，進(jìn)行建筑施工圖報(bào)建，辦理建設(shè)工程規(guī)劃方案建筑審核意見書，建設(shè)工程規(guī)劃方案批復(fù)中要求征詢相關(guān)單位的意見〔消防、衛(wèi)生、交通、綠化、環(huán)保、民防、地名等〕。到規(guī)劃局備案，協(xié)調(diào)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。委托勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行詳勘，滿足施工圖設(shè)計(jì)的要求。將樁基設(shè)計(jì)施工圖報(bào)審圖中心進(jìn)行審批。樁基施工圖紙審批通過后，可向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取樁基施工許可證提前開工(按當(dāng)?shù)匾?guī)定)。將主體建筑安裝設(shè)計(jì)施工圖報(bào)審圖中心、消防局進(jìn)行審批。采用招標(biāo)圖或施工圖紙內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)，確定監(jiān)理、施工中標(biāo)單位。在主體建筑安裝施工圖審批通過及內(nèi)部確定監(jiān)理、施工單位后，按照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門規(guī)定在建設(shè)交易中心辦理交易中標(biāo)手續(xù)。向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)；已經(jīng)取得規(guī)劃許可證；已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施；建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。辦理工程報(bào)建經(jīng)歷時(shí)間也較長(zhǎng)，各地具體的要求不一致，一般需2～4個(gè)月時(shí)間，需專人跟蹤、協(xié)調(diào)，特別是對(duì)新進(jìn)入城市。工程報(bào)建流程圖工程報(bào)建流程圖見下頁圖。2.2工程竣工驗(yàn)收備案流程工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收〔1〕工程竣工驗(yàn)收前需完成專項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收包括：規(guī)劃驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、節(jié)能驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、供水驗(yàn)收、供電驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、防雷驗(yàn)收、水檢測(cè)、天然氣驗(yàn)收、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)等?！?〕工程工程完工后，工程部要求監(jiān)理單位配合施工單位組織進(jìn)行內(nèi)部初驗(yàn)收，檢查有關(guān)的工程技術(shù)資料包括隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工圖紙、分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄等資料是否齊全準(zhǔn)確，進(jìn)行建筑物實(shí)體工程質(zhì)量檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并要求施工單位做好工程竣工初驗(yàn)收記錄報(bào)告?！?〕監(jiān)理單位簽署初步驗(yàn)收審核意見，存在的問題由施工單位及相關(guān)責(zé)任人及時(shí)整改，合格后監(jiān)理工程師簽署初驗(yàn)合格意見，并報(bào)工程部(指建設(shè)單位的工程部，以下同)?！?〕施工單位書面通知工程部申請(qǐng)驗(yàn)收?！?〕工程部在收到施工單位《工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書》后，由工程部準(zhǔn)備相關(guān)工程竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，盡快組織工程竣工驗(yàn)收。〔6〕工程部須在準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收７個(gè)工作日前將驗(yàn)收工程內(nèi)容、范圍、時(shí)間以及參加驗(yàn)收人員名單等有關(guān)事宜書面通知負(fù)責(zé)該工程的政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門。工程報(bào)建流程圖工程竣工驗(yàn)收流程圖流程圖涉及單位部門相關(guān)文件要求監(jiān)理單位配合施工單位完成內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收并簽署驗(yàn)收審核意見，同意進(jìn)行竣工驗(yàn)收要求監(jiān)理單位配合施工單位完成內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收并簽署驗(yàn)收審核意見，同意進(jìn)行竣工驗(yàn)收施工單位技術(shù)質(zhì)量部門分包工程驗(yàn)收記錄監(jiān)理單位工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)書施工單位書面申請(qǐng)施工單位書面申請(qǐng)進(jìn)行工程竣工施工單位利潤(rùn)中心工程部組織工程竣工驗(yàn)收利潤(rùn)中心工程部組織工程竣工驗(yàn)收利潤(rùn)中心工程部XX住宅工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求提交相關(guān)工程竣工資料、工程現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備施工技術(shù)總結(jié)要求提交相關(guān)工程竣工資料、工程現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備監(jiān)理單位城建檔案資料施工單位(包括總分包)竣工圖紙立即整改立即整改監(jiān)理單位工程竣工資料驗(yàn)收質(zhì)監(jiān)站工程竣工資料驗(yàn)收利潤(rùn)中心工程部現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收是否符合標(biāo)準(zhǔn)否勘察單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位施工單位是形成竣工驗(yàn)收意見，形成竣工驗(yàn)收意見，確定竣工日利潤(rùn)中心工程部建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出具工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書出具工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書利潤(rùn)中心工程部建設(shè)工程竣工驗(yàn)收監(jiān)督報(bào)告書施工單位工程質(zhì)量保修書地方建設(shè)管理部地方建設(shè)管理部門驗(yàn)收備案證書建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表地方建筑業(yè)管理部門建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書〔7〕工程部負(fù)責(zé)牽頭組織，申請(qǐng)地方政府地區(qū)工程質(zhì)量監(jiān)督部門〔質(zhì)監(jiān)站〕參加，由質(zhì)監(jiān)站、工程部、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理以及施工等單位和其他有關(guān)方面專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。〔8〕監(jiān)理單位配合施工單位向工程部提交相關(guān)工程竣工資料，并做好工程現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收準(zhǔn)備。〔9〕工程部組織工程竣工驗(yàn)收。工程部、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，分別匯報(bào)工程合同履行情況以及工程建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況。驗(yàn)收組審閱工程檔案資料，其中包括工程技術(shù)資料、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄、施工圖等。驗(yàn)收組實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量。由工程部主持，包括政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門參與，對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評(píng)價(jià)，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程驗(yàn)收意見?！?0〕工程竣工驗(yàn)收如未通過，驗(yàn)收組應(yīng)協(xié)商并提出解決方案，并通知有關(guān)各方立即整改，確定再次驗(yàn)收的時(shí)間?！?1〕工程竣工合格后，工程部要確定竣工日，并提出工程竣工驗(yàn)收證明書，其中應(yīng)包括施工、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理各單位質(zhì)量竣工報(bào)告以及施工單位工程質(zhì)量保修書和其他有關(guān)文件。〔12〕在通過工程部組織，地方政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門參加的工程竣工驗(yàn)收后，工程部與質(zhì)量監(jiān)督部門溝通協(xié)調(diào)以使其及時(shí)出具監(jiān)督報(bào)告?！?3〕工程部應(yīng)及時(shí)到地方建設(shè)行政主管部門辦理驗(yàn)收備案證書，并及時(shí)到國(guó)土部門辦理房產(chǎn)證。工程竣工驗(yàn)收備案流程圖工程竣工驗(yàn)收流程圖見上頁圖示。2.3外部協(xié)調(diào)建設(shè)單位的外部協(xié)調(diào)工作較多，營(yíng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境能保證工程的順利建設(shè)。對(duì)外協(xié)調(diào)工作由工程開展主管具體負(fù)責(zé)，做好與政府部門的協(xié)調(diào)配合，辦理各項(xiàng)與施工有關(guān)的政府部門的報(bào)建、驗(yàn)收手續(xù)。不同城市工程工程外部協(xié)調(diào)所涉及的政府部門有所不同，應(yīng)根據(jù)工程所在地政府相關(guān)規(guī)定增減。發(fā)改委：取得立項(xiàng)審批；國(guó)土局：取得土地證和房產(chǎn)證；規(guī)劃局：初步方案設(shè)計(jì)圖規(guī)劃報(bào)建審批，工程完成后進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收；市環(huán)保局：進(jìn)行環(huán)境報(bào)建，取得環(huán)境管理建設(shè)許可證；測(cè)繪單位：與測(cè)繪單位協(xié)調(diào)，取得規(guī)劃紅線測(cè)繪圖，工程完成后，進(jìn)行規(guī)劃紅線復(fù)測(cè)；市招標(biāo)辦：辦理委托招標(biāo)代理，辦理招標(biāo)事宜；建設(shè)局：與建設(shè)局取得聯(lián)系和溝通，進(jìn)行施工圖審查，對(duì)超限設(shè)計(jì)進(jìn)行審查；在辦理施工許可證前，現(xiàn)場(chǎng)施工取得當(dāng)?shù)卣块T的同意；辦理施工許可證交納規(guī)費(fèi)；辦理建筑節(jié)能圖紙審查及驗(yàn)收；辦理竣工驗(yàn)收備案。質(zhì)監(jiān)站：與質(zhì)檢站取得聯(lián)系和溝通，在辦理施工許可證前，請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提前介入工程；安監(jiān)站：與安監(jiān)站取得聯(lián)系和溝通，在辦理施工許可證前，請(qǐng)平安監(jiān)督機(jī)構(gòu)提前介入工程；消防局：取得施工圖消防審批；市人防辦：取得人防批文；市白蟻防治中心：防治白蟻備案；市防疫站：取得衛(wèi)生防疫批文；供電局：工程臨時(shí)供電，建筑永久用電接駁；市自來水公司：工程臨時(shí)用自來水、建筑永久用自來水接駁；燃?xì)夤荆号c燃?xì)夤緟f(xié)調(diào)燃?xì)夤こ痰脑O(shè)計(jì)、審批、驗(yàn)收工作；電信局：工程臨時(shí)、建筑永久接駁；市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局：電梯驗(yàn)收、鍋爐驗(yàn)收等；節(jié)能辦：建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的審批及驗(yàn)收；交管局：與交管部門協(xié)調(diào)，保證施工車輛的順利通行；協(xié)調(diào)落實(shí)開出入口；市勞動(dòng)局：勞動(dòng)用工監(jiān)察；公安局：申請(qǐng)門牌號(hào)；水務(wù)局：與城市道路雨水污水的接駁；工商局：廣告牌報(bào)批；城建檔案館：協(xié)調(diào)城建檔案的歸檔管理；城管部門：前期開工報(bào)建手續(xù)未完成，應(yīng)盡早溝通，保證正常施工；派出所和街道辦：協(xié)調(diào)治安保衛(wèi)工作，協(xié)調(diào)好周邊居民，防止民擾事件的發(fā)生；協(xié)調(diào)辦理方案生育有關(guān)手續(xù)；市文物局：文物勘察及發(fā)現(xiàn)文物后的現(xiàn)場(chǎng)挖掘處理。3、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)分析為更有針對(duì)性地制定管理規(guī)劃，在工程定位完成后，應(yīng)對(duì)建設(shè)工程當(dāng)?shù)赝惞こ探ㄖ袌?chǎng)情況進(jìn)行分析，分析的重點(diǎn)有：當(dāng)?shù)赝惞こ?、?biāo)桿企業(yè)工程管理模式，質(zhì)量、工期及價(jià)格情況；當(dāng)?shù)卣O(jiān)管環(huán)境；當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)、監(jiān)理及施工單位的管理模式、工作習(xí)慣，新的開展變化趨勢(shì)；擬建工程與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)桿工程比擬的不同要求。對(duì)于新進(jìn)入城市，在拿地后利潤(rùn)中心應(yīng)組織系統(tǒng)地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，通過自身管理人員、合作伙伴(設(shè)計(jì)院、測(cè)量師)、政府(建委、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān))、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手(同類型房地產(chǎn)公司)及毗鄰城市兄弟公司全面了解建筑市場(chǎng)狀況。由于建筑市場(chǎng)環(huán)境是不斷動(dòng)態(tài)變化的，對(duì)于已經(jīng)在持續(xù)開發(fā)運(yùn)作正常的利潤(rùn)中心，每年也應(yīng)對(duì)建筑市場(chǎng)分析再進(jìn)行一次檢討修訂。如，一些城市的當(dāng)?shù)厥┕挝徊涣?xí)慣香港測(cè)量師合同模式，假設(shè)采取該合同體系應(yīng)謹(jǐn)慎，要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)交底說明。又如，當(dāng)?shù)匾话惴课萁ㄖ┕て髽I(yè)缺乏對(duì)分包的照管意識(shí)及能力，那么在招標(biāo)時(shí)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥┕て髽I(yè)能接受的程度清晰明確照管要求，防止合同模式太超前而水土不服。4、工程管理難點(diǎn)及重點(diǎn)分析根據(jù)工程特點(diǎn)、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)狀況、工程開展定位和管理目標(biāo)結(jié)合利潤(rùn)中心工程管理能力對(duì)擬建設(shè)開展工程工程的重點(diǎn)和難點(diǎn)進(jìn)行分析，一般分析的重點(diǎn)有：施工技術(shù)、質(zhì)量管理的難重點(diǎn)；目標(biāo)進(jìn)度方案是否偏緊，是否應(yīng)在選擇承包商時(shí)提出特殊要求；總平面布置有無難度；配合銷售有哪些特殊要求；外部協(xié)調(diào)的難度；總分包相互配合的難度；當(dāng)?shù)赝袠I(yè)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，借鑒之處及應(yīng)采取的對(duì)策。通過對(duì)以上方面的分析，確定需要重點(diǎn)控制、解決的問題，以有針對(duì)性地制定管理對(duì)策和措施，實(shí)施有效的預(yù)防控制，做到防患于未然。如，對(duì)于立面變化豐富的洋房、聯(lián)排住宅，土建總包施工的難點(diǎn)有勞動(dòng)力短期集中組織進(jìn)退場(chǎng)及施工生產(chǎn)難度大、周轉(zhuǎn)材料施工機(jī)械設(shè)備投入量大周轉(zhuǎn)次數(shù)少、建筑外立面變化豐富防滲漏難度大等，而工程量一般不是很大很難吸引實(shí)力強(qiáng)的建筑公司，需要開展商配置適當(dāng)?shù)墓芾砹α坎⑦x擇適宜的承包商。某聯(lián)排住宅又如，某城市中心區(qū)的高密度高層精裝修住宅工程，施工場(chǎng)地狹窄，除土建主體結(jié)構(gòu)外的幕墻、精裝、機(jī)電等分包工作量大，垂直運(yùn)輸量大，對(duì)總包照管分包的要求EQEQEQ戶內(nèi)精裝排版對(duì)線公共部位裝修排版對(duì)線較高?？偘獮楦鞣职皶r(shí)提供工作面、每層提供臨時(shí)水電接駁點(diǎn)、提供外腳手架及施工電梯，總包要為精裝分包提供合格的土建粗裝修工作面，精裝修對(duì)裝修分包成品保護(hù)要求高。再如，對(duì)新進(jìn)入城市的首期交樓工程，工期及質(zhì)量對(duì)客戶都非常重要，對(duì)二期及以后的銷售影響非常大，在配置開展商工程工程管理力量、選擇承包商、制訂進(jìn)度方案、過程協(xié)調(diào)管理、竣工驗(yàn)收移交等方面應(yīng)多方面考慮，應(yīng)謹(jǐn)慎確定工作方案及嚴(yán)格過程監(jiān)控。應(yīng)結(jié)合工程的難易程度制定工程管理規(guī)劃，選擇配置適宜的資源。一般住宅工程可以分為三類，分別為難度很大工程、難度較大工程及難度一般工程等三類。工程難易分類序分類條件工程管理難點(diǎn)一難度很大工程40層以上的超高層垂直運(yùn)輸、外腳手架3層以上的地下室深基坑單層面積3萬M2以上的地庫周轉(zhuǎn)材料投入大大地庫上的別墅、聯(lián)排、疊拼、洋房周轉(zhuǎn)材料投入大，作業(yè)不均衡；防水防滲漏難度大。二難度較大工程19-40層的超高層垂直運(yùn)輸、外腳手架2層地下室深基坑單層面積2萬-3萬M2的地庫周轉(zhuǎn)材料投入較大無大地庫的別墅、聯(lián)排、疊拼、洋房，山地住宅防水防滲漏難度大，平面組織難度大三難度一般工程單層面積2萬M2以下的地庫19層以下造型較標(biāo)準(zhǔn)的小高層、多層5、工程合約規(guī)劃5.1總那么〔1〕目的為逐漸標(biāo)準(zhǔn)工程合約分判模式的做法，使工程合約工作有方案、高效地展開，從而使工程建安本錢得到切實(shí)、有效地控制，以確保目標(biāo)本錢控制指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?！?〕編制要求各利潤(rùn)中心應(yīng)根據(jù)工程特性〔如工程規(guī)模、物業(yè)類型、工程定位、工期要求、工程難重點(diǎn)、市場(chǎng)承包商資源等情況〕編制合約規(guī)劃報(bào)告，強(qiáng)調(diào)可操作性，便于有效地指導(dǎo)合約工作的開展?！?〕編制時(shí)間和編制內(nèi)容合約規(guī)劃方案內(nèi)容包括工程概況、分判方案、計(jì)價(jià)模式、界面劃分、甲供材清單、對(duì)候選單位的資格要求、指定分包與總包的合約關(guān)系、分判方案及需要其他部門對(duì)合約工作的配合安排等。5.2分判原那么〔1〕建議采用“總包+專業(yè)分包〞的通用分判模式?！?〕專業(yè)分包細(xì)化的原那么各利潤(rùn)中心在各種資源配置和管理能力允許的范圍內(nèi)，以保證質(zhì)量為前提，應(yīng)盡可能發(fā)揮規(guī)模效益、細(xì)化分包，以到達(dá)加強(qiáng)工程管理、降低本錢的目的?！?〕工料標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)確定的分判方案，結(jié)合工程難重點(diǎn)、質(zhì)量要求及當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)狀況，以利潤(rùn)中心工程部為主與工程管理部、合約管理部共同完成工料標(biāo)準(zhǔn)的編制，明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求、交樓維修要求等，防止籠統(tǒng)的合同條款，使合同有針對(duì)性、操作行，盡量防止灰色地帶的產(chǎn)生，同時(shí)也杜絕在兩個(gè)分判合同中重復(fù)包含，如應(yīng)包括以下內(nèi)容：①超越國(guó)家抽檢驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的交樓標(biāo)準(zhǔn)，如高級(jí)抹灰、分戶驗(yàn)收、淋水試驗(yàn)；②質(zhì)量通病的預(yù)防、過程監(jiān)控及驗(yàn)收，如加增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)防裂縫、墻面抹灰前甩毛、砂漿地面前樓板清理等；③交樓驗(yàn)收以開展商物業(yè)驗(yàn)收接收為標(biāo)準(zhǔn)，不是質(zhì)監(jiān)站的驗(yàn)收；④合同約定的管理獎(jiǎng)罰條款。〔4〕工程合同框架為明確開展商與各分判商之間的合約關(guān)系，及總包與其他各分判商的關(guān)系，建議各利潤(rùn)中心在分判方案和工程界面確定后，編制一份工程合同框架大綱，見下頁住宅(毛坯房)工程合同框架，以指引各分判商合同的簽訂工作?！?〕分判模式原那么上統(tǒng)一采用工程量清單模式報(bào)價(jià)，但特殊情況時(shí)可采用定額取費(fèi)模式報(bào)價(jià)(如屬于政府壟斷性經(jīng)營(yíng)的工程)；對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款采用總價(jià)包干形式，對(duì)于無圖的暫定量工程和物資采購(gòu)合同采用綜合單價(jià)包干形式?！?〕工程量清單編制根據(jù)工程及利潤(rùn)中心情況可自行或委托測(cè)量師編制工程量清單，合同文件及工程量清單應(yīng)組織內(nèi)部評(píng)審。住宅(毛坯房)工程合同框架發(fā)包方總承包工發(fā)包方總承包工程合同土方二次開挖\主體結(jié)構(gòu)\粗裝修\屋面工程\外墻工程\防水保溫\人防工程等；業(yè)主指定分包的機(jī)電工程預(yù)留預(yù)埋工作及孔洞封堵；對(duì)各指定分包提供的施工總平面管理\臨時(shí)水電\外架\垂直運(yùn)輸\垃圾清運(yùn)等照管責(zé)任；總包對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的平安文明施工管理責(zé)任；總包負(fù)責(zé)的竣工驗(yàn)收責(zé)任等。機(jī)電分包工程電梯安裝分包工程精裝修分包工程消防分包工程室外園林景觀分包工程鋁窗分包工程智能化分包工程燃?xì)夥职こ贪l(fā)電機(jī)供給及安裝工程上下壓配電分包工程防火門分包工程指定品牌：鋼筋\水泥\墻地磚\面磚\涂料等外墻保溫工程欄桿、百葉分包工程入戶門分包工程基坑支護(hù)工程土石方開挖工程樁基工程公用市政接駁工程電梯變壓器高壓柜低壓柜等水泵廣告牌及圍墻工程開關(guān)面板、可視對(duì)講門類樣板房精裝修工程標(biāo)識(shí)分包工程信報(bào)箱配電箱撤除及場(chǎng)平工程1〕確定甲供材范圍的原那么：采用乙供時(shí)質(zhì)量難以控制；采用甲供的本錢確實(shí)低于乙供；如果采用乙供無法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施工單位因無能力承受而重新計(jì)價(jià)還價(jià)，并影響工期。對(duì)金額不大、品種又比擬繁瑣的水電管材，盡可能采用乙供。對(duì)價(jià)格變動(dòng)幅度大、頻率快的材料，如鋼材、電纜、銅管等，采用乙供如果無法包死單價(jià)，可以對(duì)乙供約定調(diào)價(jià)原那么，在資金能力允許、效率能保證的情況下也考慮采用甲供，但驗(yàn)貨手續(xù)復(fù)雜、損耗難以控制的鋼筋、砼等材料應(yīng)盡量采取乙供的方式。2〕甲供材應(yīng)供量控制在施工過程中甲供材必需有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)。在招標(biāo)時(shí)有施工圖的，應(yīng)事先計(jì)算應(yīng)供量，投標(biāo)方的應(yīng)供量作為評(píng)標(biāo)內(nèi)容之一，定標(biāo)后應(yīng)供量作為合同的組成內(nèi)容。招標(biāo)時(shí)無施工圖的，在出圖后30-60日內(nèi)完成工程量計(jì)算，并與乙方確認(rèn)后作為合同的補(bǔ)充附件。嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)再計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。3〕甲供材損耗甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或單價(jià)中不得再計(jì)入損耗。甲供材損耗應(yīng)區(qū)別不同的材料、施工方式分別確定，在應(yīng)供量清單中列明實(shí)物工程量、損耗率、損耗量、應(yīng)供量。4〕甲供材節(jié)超管理。超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的約定應(yīng)在合同中明確，為平衡風(fēng)險(xiǎn)，建議基價(jià)采用加權(quán)平均采購(gòu)價(jià)，超供的局部加收一定比例的管理費(fèi)，節(jié)約局部五五分成?！?〕付款方式根據(jù)利潤(rùn)中心資金狀況及市場(chǎng)情況確定合同付款方式，以下方式供參考。A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的80～90%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；B類：材料類合同，每批材料到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%，在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%，留5%保修金；C類：設(shè)備類合同，合同簽訂，在收到履約保函后支付定金10～30％，每批設(shè)備到場(chǎng)并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收后支付至70～80％，在調(diào)試合格后支付該批設(shè)備價(jià)值的80～90%，在該分項(xiàng)工程最終完共以后支付至總價(jià)的95%，留5%保修金；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95％，留5%保修金；F：一般不設(shè)工程預(yù)付款，特殊情況時(shí)可依審批權(quán)限另定。6、工程組織機(jī)構(gòu)6.1工程部組織機(jī)構(gòu)圖開展商是住宅工程質(zhì)量第一責(zé)任者，是設(shè)計(jì)、監(jiān)理、承包商、供給商等建設(shè)資源的整合管理者，選擇適宜的設(shè)計(jì)、監(jiān)理特別是承包商并管理協(xié)調(diào)好非常關(guān)鍵、非常重要，而協(xié)調(diào)照管主要依靠工程部。根據(jù)工程擬采取的承包管理方式和工程特點(diǎn)，制訂工程部組織機(jī)構(gòu)。工程部組織機(jī)構(gòu)圖需要表示出工程組織設(shè)置結(jié)構(gòu)及管理關(guān)系，以及各組織模塊的人員配置情況。利潤(rùn)中心各職能部門利潤(rùn)中心各職能部門工程經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理工程經(jīng)理文員1人開展主管1人機(jī)電工程師1人土建工程師文員1人開展主管1人機(jī)電工程師1人土建工程師3人裝修工程師1人合約工程師1人設(shè)計(jì)師1人注：根據(jù)工程需要，可在工程部配置景觀工程師、市政工程師等，或由設(shè)計(jì)部派駐景觀工程師。工程部各崗位設(shè)置根據(jù)各利潤(rùn)中心管理模式及工程實(shí)際設(shè)置，一般6萬M2以下，工程部人員總數(shù)在2～5人，按照專業(yè)設(shè)置，崗位可兼職；6萬～12萬M2，工程部人員總數(shù)在4～8人，按照專業(yè)設(shè)置；12萬M2以上，工程部人員總數(shù)在5～10人，按照專業(yè)設(shè)置。考慮到以后的城市公司擴(kuò)張需要，新進(jìn)入城市的利潤(rùn)中心工程工程管理人員配置應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)，有一定的人員儲(chǔ)藏。6.2主要崗位職責(zé)編制工程工程部主要管理人員的崗位職責(zé)，如：工程經(jīng)理、工程經(jīng)理、文員崗位職責(zé)等。工程經(jīng)理參與工程定位；牽頭組織編制工程管理實(shí)施規(guī)劃(一般由一名利潤(rùn)中心分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)推進(jìn))；負(fù)責(zé)工程部的全面管理工作；負(fù)責(zé)工程工作目標(biāo)的制訂、分解落實(shí)及工程部員工的績(jī)效考核；隨時(shí)掌握工程報(bào)建工作進(jìn)展情況，及時(shí)與相關(guān)部門解決報(bào)建工作中出現(xiàn)的困難；建立工程的合同管理體系，嚴(yán)格履行合同管理任務(wù)，處理好與乙方的合同的爭(zhēng)議和糾紛；組織工程部周工作例會(huì)，檢查工作完成情況，貫徹實(shí)施公司規(guī)章制度；執(zhí)行公司發(fā)布的各項(xiàng)指令，接受公司各業(yè)務(wù)部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督；安排工程部員工的分工與協(xié)作，批辦往來函件；檢討工程建設(shè)狀況，每月綜合整理編制《工程月度報(bào)告》，針對(duì)存在的問題，落實(shí)具體措施；負(fù)責(zé)必要時(shí)約談監(jiān)理單位及施工單位公司領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)工作；配合工程的營(yíng)銷工作；組織協(xié)調(diào)相關(guān)部門辦理政府驗(yàn)收手續(xù)；在工程完工后，收集各個(gè)方面對(duì)本工程的評(píng)價(jià)意見，檢討工程管理實(shí)施規(guī)劃的執(zhí)行情況，全面總結(jié)工程開展在各方面的經(jīng)驗(yàn)，組織編制《工程建設(shè)后評(píng)估報(bào)告》。工程經(jīng)理負(fù)責(zé)施工前期的準(zhǔn)備工作；組織調(diào)查了解建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、播送電視等地下管線資料，氣象和水文觀測(cè)資料，相鄰建筑物和構(gòu)筑物、地下工程的有關(guān)資料；負(fù)責(zé)臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、排水、排污的申請(qǐng)及安裝工作；負(fù)責(zé)組織現(xiàn)場(chǎng)控制點(diǎn)和水準(zhǔn)點(diǎn)的測(cè)繪、保護(hù)和移交工作；控制工程質(zhì)量、進(jìn)度，監(jiān)督管理平安、文明施工，參與控制工程本錢；負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督監(jiān)理單位按照監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)那么實(shí)施；編制工程施工總進(jìn)度方案和總平面布置圖，分配現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地的使用；會(huì)同監(jiān)理單位共同確定合同外工作內(nèi)容，報(bào)工程經(jīng)理審批；審核施工進(jìn)度款；參與監(jiān)理單位組織的分項(xiàng)分部工程驗(yàn)收；確定施工單位相互配合時(shí)工序施工的先后順序，劃分施工單位之間的工作責(zé)任，協(xié)調(diào)解決施工單位之間的經(jīng)濟(jì)糾紛。開展主管負(fù)責(zé)前期工程的開辦工作，包括拆遷、場(chǎng)平、臨時(shí)工地圍墻等工作；負(fù)責(zé)工程的立項(xiàng)報(bào)批等工作；負(fù)責(zé)工程報(bào)建；負(fù)責(zé)對(duì)外公共關(guān)系的處理，負(fù)責(zé)與周邊街道、有關(guān)單位、居民和公安派出所、城管、交管、環(huán)保等政府職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行。文員負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)外文件、圖紙、資料的收發(fā)、登記、傳遞、立卷、歸檔；負(fù)責(zé)部門文件的打印、復(fù)印、裝訂、分發(fā)、登記工作；保管部門印章，維護(hù)公用辦公設(shè)備；負(fù)責(zé)部門辦公用品的申報(bào)、領(lǐng)取、分發(fā)；負(fù)責(zé)收集保管工程立項(xiàng)報(bào)建批準(zhǔn)文件，負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理、施工單位工程城建檔案資料的收集管理。7、前期工作安排在確定施工總承包單位之前，主要工作有以下內(nèi)容：〔1〕工地圍墻、工地保安、現(xiàn)場(chǎng)辦公室搭建?！?〕查詢紅線內(nèi)和紅線外周邊的地下、地上管線資料?！?〕三通一平，包括清障、平整場(chǎng)地，主要施工道路，臨時(shí)水源、排水和排污接駁點(diǎn)，臨時(shí)電源。〔4〕向施工單位提供施工現(xiàn)場(chǎng)及毗鄰區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、播送電視等的資料?！?〕完成地勘工作，包括初勘、詳勘?！?〕基坑支護(hù)和土方開挖的設(shè)計(jì)招標(biāo)，設(shè)計(jì)和施工方案專家評(píng)審〔超過5M的深基坑〕，基坑支護(hù)和土方開挖的施工?！?〕樁基設(shè)計(jì)、樁基報(bào)建、樁基施工?！?〕售樓處、樣板房的施工。8、施工總平面布置總平面管理規(guī)劃是在設(shè)計(jì)方案及營(yíng)銷針對(duì)工程分期開發(fā)意見根本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，工程部根據(jù)工程開展進(jìn)度，分階段對(duì)施工總平面布置進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和修改，明確承包商單位分區(qū)、土方平衡、臨時(shí)施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本工程合約規(guī)劃及現(xiàn)場(chǎng)工程管理的重要依據(jù)。簡(jiǎn)單概括，總平面管理規(guī)劃是從開展商工程開發(fā)建設(shè)管理的角度進(jìn)行工程的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于承包商施工組織設(shè)計(jì)中的施工總平面布置。各工程因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體情況千差萬別，再加上設(shè)計(jì)方案的差異，故總平面管理規(guī)劃的內(nèi)容針對(duì)性很強(qiáng)，差異性較大。但其總的原那么是：滿足銷售及竣工交樓的需要，降低本錢；便于各承包商的使用，幫助承包商降低本錢也是幫助業(yè)主降低本錢。8.1承包商單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原那么〔1〕售樓區(qū)域等進(jìn)度緊張的標(biāo)段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進(jìn)幾家承包商單位，這樣工程部現(xiàn)場(chǎng)可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進(jìn)度控制。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，多層工程一家承包商承建面積不宜超過5萬m2，高層工程一家承包商承建面積不宜超過10萬m2?！?〕綜合考慮各個(gè)標(biāo)段臨時(shí)施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢?！?〕施工難度大與難度小的局部在一個(gè)標(biāo)段內(nèi)要合理搭配。例如：對(duì)于一個(gè)混合型的住宅，在不影響工程分期分區(qū)開發(fā)的情況下，建議高層可以與多層合理搭配成一個(gè)標(biāo)段，盡量不要出現(xiàn)單獨(dú)高層或多層的標(biāo)段；同時(shí)各承包商單位標(biāo)段的建筑面積要均衡，不宜相差太大?！?〕如工程的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標(biāo)段的劃分范圍可與總包單位一致，防止分包單位與多個(gè)承包商單位配合，減少工程協(xié)調(diào)工作量?！?〕占地面積小，場(chǎng)地布置緊張的工程可由一家承包商單位承建。〔6〕分期開發(fā)的工程，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的工程，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證工程進(jìn)度及現(xiàn)場(chǎng)平安文明管理。另外，生活區(qū)根底設(shè)施局部可由利潤(rùn)中心在承包商單位進(jìn)場(chǎng)前完成，以縮短搭接時(shí)間。根底設(shè)施一般包括場(chǎng)地平整、水電接駁點(diǎn)設(shè)置、臨時(shí)道路及化糞池等?！?〕為防止先進(jìn)場(chǎng)的施工單位，尤其是承包商單位過多占用生活區(qū)用地，利潤(rùn)中心在合約中可明確，生活區(qū)用地采用有償租賃的方式，每月一般可按3元/M2費(fèi)率收取地租，并在工程款中按月扣除。8.2臨時(shí)施工道路設(shè)置原那么〔1〕盡量在各自承包商單位標(biāo)段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨(dú)立的出入口，便于各承包商單位現(xiàn)場(chǎng)封閉管理?！?〕盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時(shí)路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約本錢。如小區(qū)總圖出圖進(jìn)度能夠保證，那么正式道路及管線可先施工，作為臨時(shí)施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或?yàn)闉r青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或?yàn)r青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標(biāo)高降低200完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標(biāo)號(hào)的200厚砼，保證路面觀感；小區(qū)總圖出圖進(jìn)度不能夠保證，臨時(shí)施工道路規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致?！?〕降雨量較多的地區(qū)建設(shè)工程，臨時(shí)施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平時(shí)路面維護(hù)，保證平安文明施工形象。〔4〕臨時(shí)施工道路及相應(yīng)配合措施〔包括洗車池、沉砂池、排水溝等〕可由利潤(rùn)中心在承包商單位進(jìn)場(chǎng)前完成，以縮短搭接時(shí)間。但應(yīng)在承包商及前期進(jìn)場(chǎng)的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時(shí)施工道路各自的維護(hù)范圍和責(zé)任?！?〕應(yīng)重點(diǎn)考慮工程售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的工程前期入伙后，并進(jìn)行封閉管理時(shí)，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。8.3場(chǎng)內(nèi)土方平衡原那么〔1〕協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)在方案階段要先要進(jìn)行土方平衡測(cè)算，優(yōu)化方案，尤其對(duì)于山地建筑。〔2〕場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置合理的臨時(shí)土方臨時(shí)堆土點(diǎn)。分期開發(fā)或占地面積大的工程，土方臨時(shí)堆土點(diǎn)可設(shè)置在相鄰、晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時(shí)占地面積小的工程，土方的臨時(shí)堆放點(diǎn)可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號(hào)?！?〕充分考慮雨季對(duì)臨時(shí)堆土的影響，地勢(shì)較高的堆土點(diǎn)或堆土較高的局部，經(jīng)歷雨季前要做好臨時(shí)支護(hù)，以保證平安及防止水土流失影響地勢(shì)較低部位的結(jié)構(gòu)施工。〔4〕一般合同內(nèi)的土方工程量均為暫定量，施工方式也未約定，本錢控制難度較大。建議在根底土方開挖及回填施工前，工程部應(yīng)結(jié)合總平面規(guī)劃中的土方平衡考慮，認(rèn)真審核總包單位的根底土方開挖及回填施工方案，明確開挖范圍，土方轉(zhuǎn)運(yùn)方式等與造價(jià)相關(guān)的內(nèi)容后，再開始施工，否那么，總包單位為方便施工，搶進(jìn)度，往往采用大開挖、隨意堆放等方式施工，不利于本錢控制，并易引起合約糾紛?！?〕通過勘察報(bào)告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的局部要進(jìn)行外運(yùn)，實(shí)際操作中應(yīng)做好實(shí)測(cè)工作。〔6〕對(duì)于多層住宅，在土方平衡計(jì)算時(shí)，還要考慮到這類工程私家花園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大。8.4鋼筋加工場(chǎng)及鋼筋、砂石等材料堆場(chǎng)布置原那么〔1〕售樓區(qū)域內(nèi)盡量少設(shè)置材料堆場(chǎng)，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運(yùn)。〔2〕鋼筋堆場(chǎng)及其加工場(chǎng)地要進(jìn)行場(chǎng)地硬化，砂石等其他材料堆場(chǎng)地面可用石粉渣處理?！?〕材料堆場(chǎng)及其加工場(chǎng)的位置應(yīng)盡量靠近臨時(shí)施工道路，同時(shí)盡量在塔吊垂直運(yùn)輸覆蓋范圍之內(nèi)。8.5施工機(jī)械布置原那么〔1〕機(jī)械位置布置時(shí)要充分考慮到售樓區(qū)域開放以后的材料水平、垂直運(yùn)輸能否順暢，并要保證作業(yè)時(shí)售樓區(qū)域的人員平安。塔吊、施工電梯、井架等利用時(shí)間較長(zhǎng)的施工機(jī)械要盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域和非園建重點(diǎn)區(qū)域。如某樓盤為保證在業(yè)主入住時(shí)有一個(gè)良好的內(nèi)花園園林景觀，將塔吊、電梯及運(yùn)輸通道均設(shè)置在建筑外側(cè)，內(nèi)花園在主體封頂后即開始園建施工，樹木及早安排種植，在竣工時(shí)營(yíng)造了樹木花草郁郁蔥蔥的景觀。某樓盤提前在內(nèi)花園種植樹木某樓盤提前在內(nèi)花園種植樹木〔2〕按機(jī)械利用率最大化原那么，在保證垂直運(yùn)輸暢通無阻，保證不間斷施工的前提下，綜合考慮本錢和進(jìn)度，確定機(jī)械數(shù)量?！?〕由于砌筑、內(nèi)墻抹灰及外墻抹灰的砂漿配合比不同，為便于質(zhì)量控制，砂漿必須采用集中攪拌方式，砂漿攪拌機(jī)集中設(shè)置，一臺(tái)攪拌機(jī)只能供給單品種砂漿，不得混合供給。各砂漿集中攪拌點(diǎn)要保證到相應(yīng)各棟的運(yùn)輸路線合理、通暢?！?〕提前規(guī)劃確定大型機(jī)械的根底位置及做法，特別是塔吊。如經(jīng)承載力復(fù)核，機(jī)械根底局部需打管樁，那么應(yīng)在樁基施工過程中完成相應(yīng)的機(jī)械根底局部施工，既保證進(jìn)度又節(jié)約本錢。8.6特殊部位外腳手架搭設(shè)布置原那么〔1〕多層和高層住宅建議在二層均要進(jìn)行外架懸挑〔如本棟有樣板房，應(yīng)在樣板房的上一層懸挑〕，這樣室外局部的管線、局部園建工程針對(duì)多層和高層住宅，至少可以提前兩個(gè)月的時(shí)間插入施工，有效地縮短工期；局部多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡(jiǎn)單，考慮本錢因素，可以不進(jìn)行外架懸挑。〔2〕售樓準(zhǔn)備工程由于進(jìn)度緊張，樣板房對(duì)外開放時(shí)，本棟樓可能上部外立面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。〔3〕重視懸挑部位的防護(hù)措施必須按要求及時(shí)完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的情況，平安隱患較大，需提前晚上平安防護(hù)設(shè)施?！?〕樣板房范圍內(nèi)的懸挑架范圍更加要重視防護(hù)平安性，建議此局部的防護(hù)具體措施以詳圖的形式在招標(biāo)前明確，例如后附詳圖。防護(hù)要兼顧美觀和平安性，還要有防水措施。銷售樣板房銷售樣板房某樓盤利用懸挑腳手架為樣板房及室外工程創(chuàng)造有利條件8.7臨時(shí)水電及雨、污水排放系統(tǒng)設(shè)置原那么〔1〕臨時(shí)變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺(tái)數(shù)、分批投入〞的原那么，變壓器一般采用315KVA的臺(tái)架變壓器，報(bào)裝程序簡(jiǎn)單且啟、停方便。臨時(shí)變壓器安裝時(shí)，需要安裝配套容量的電容器來進(jìn)行功率因數(shù)補(bǔ)償，不但提高變壓器負(fù)載能力，而且能降低電度單價(jià)?！?〕臨時(shí)變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個(gè)施工區(qū)域，一般供電線路超過200米就將產(chǎn)生較大線路電壓降而不利于機(jī)械設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。同時(shí)，臨時(shí)變壓器的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移〞。〔3〕施工用電線路盡量采用電纜穿套管埋地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道時(shí)還需預(yù)埋鋼套管以保護(hù)電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場(chǎng)施工且要便于平安文明施工的管理。〔4〕因用電緊張地區(qū)有時(shí)會(huì)發(fā)生停電、短路跳閘等故障，故在售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場(chǎng)并臨時(shí)安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等處的電力供給?！?〕施工期間的臨時(shí)供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量，如水壓過低可采用儲(chǔ)水池或管道加壓泵加壓；供水管道和水表安裝盡量按照各承包商單位能單獨(dú)供水計(jì)量的原那么來布置?！?〕雨水溝渠要按照有利于施工場(chǎng)地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原那么來布置，一般臨時(shí)擋土墻坡頂、坡底均要設(shè)置雨水溝渠，施工道路兩側(cè)或迎水面均需要設(shè)置雨水溝渠；雨水溝渠的砌筑要牢固，溝渠兩側(cè)要采用水泥砂漿抹面，防止暴雨沖刷時(shí)溝渠側(cè)壁倒塌；場(chǎng)地內(nèi)雨水溝渠與市政雨水井駁接前需要設(shè)置沉砂池，沉砂池要定期清淤防止阻塞市政雨水管井。〔7〕施工場(chǎng)地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，如不能分開排放也需設(shè)置專門的污水管，對(duì)污水進(jìn)行收集并處理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部門申請(qǐng)并辦理有關(guān)手續(xù)，防止施工過程中手續(xù)不全而遭致處分。8.8施工順序安排原那么〔1〕盡量遵循“先地下，后地上〞原那么，即正式道路、管線先行施工，再開始主體局部施工；根底結(jié)構(gòu)局部完成后，先完成土方回填再往上施工；〔2〕高差大的工程，施工應(yīng)按先低后高的順序，尤其是有人工挖孔樁的工程?！?〕對(duì)于場(chǎng)地布置緊張的工程，可以提前規(guī)劃，適當(dāng)推遲局部棟號(hào)的開工時(shí)間，以作為其它棟號(hào)的臨時(shí)施工場(chǎng)地布置或作為臨時(shí)土方堆放點(diǎn)?！?〕對(duì)于分期開發(fā)的工程，要充分考慮各期之間聯(lián)動(dòng)開發(fā)的關(guān)系，提前考慮推進(jìn)下一期的各項(xiàng)前期工作如下：如有各期共用一個(gè)設(shè)備地下室的情況，那么地下室的開工時(shí)間要合理規(guī)劃，特別地下室位于后開發(fā)的一期范圍內(nèi)，否那么將影響本期工程的竣工驗(yàn)收及入伙。下一期的正式道路、管線、軟基、圍護(hù)處理等應(yīng)盡量先行施工，有利于后續(xù)施工，加快后一期的開發(fā)進(jìn)度。一般工程首期進(jìn)度緊張，設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度很難實(shí)現(xiàn)“先地下，后地上〞的施工規(guī)劃，但后一期的小區(qū)總圖出圖進(jìn)度一般能夠保證，那么正式道路及管線可先施工，作為臨時(shí)施工道路使用。鄰近售樓區(qū)域或靠近上一期的棟號(hào)出于平安考慮，盡量提前開工，保證在售樓區(qū)域開放或上一期入伙前完成外立面裝修，撤除外架。8.9分階段場(chǎng)地布置原那么〔1〕如工程受場(chǎng)地制約，地下室施工階段、主體結(jié)構(gòu)施工階段及裝修施工階段場(chǎng)地布置差異較大，存在較多重新布置和二次搬運(yùn)的情況，那么應(yīng)每個(gè)階段單獨(dú)形成總平面布置圖，作為承包商合同的附件?！?〕提前重點(diǎn)考慮工程售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的工程前期入伙后，進(jìn)行封閉管理時(shí)，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。某樓盤售樓通道某樓盤先施工內(nèi)花園為預(yù)售創(chuàng)造景觀〔3〕各階段的總平面規(guī)劃均應(yīng)重點(diǎn)考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地布置，售樓區(qū)場(chǎng)地布置原那么如下：由于售樓區(qū)域內(nèi)室外工程一般較早提前插入施工，故售樓區(qū)域內(nèi)材料堆場(chǎng)、加工場(chǎng)地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運(yùn)；另塔吊、施工電梯、井架等利用時(shí)間較長(zhǎng)的施工機(jī)械也應(yīng)盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。售樓區(qū)域開放后，設(shè)有樣板房的棟號(hào)一般仍未完工，故獨(dú)立于售樓路線以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍可進(jìn)入該棟號(hào)樓層施工。鄰近售樓區(qū)域應(yīng)設(shè)置發(fā)電機(jī)房及配電間，保證停電時(shí)售樓處和樣板房的電力供給。在售樓期間應(yīng)采用專用回路供電、承包商單位臨時(shí)發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)提前進(jìn)場(chǎng)并臨時(shí)安裝供電等措施，以保障售樓處、樣板房等售樓區(qū)域的電力供給。9、工程進(jìn)度管理規(guī)劃工程進(jìn)度管理規(guī)劃是從開展商的角度出發(fā)，通過編制《工程開展進(jìn)度方案》、《出圖、定樣、分判及甲供材進(jìn)場(chǎng)方案》、《工程總進(jìn)度方案》等進(jìn)度方案，來對(duì)設(shè)計(jì)出圖、合約分判、報(bào)批報(bào)建、現(xiàn)場(chǎng)施工的搭接順序、工作內(nèi)容、時(shí)間安排等方面進(jìn)行整體規(guī)劃，并對(duì)如何促使進(jìn)度方案在工程開發(fā)過程中按期實(shí)施的進(jìn)度管理控制措施進(jìn)行預(yù)先安排。進(jìn)行工程進(jìn)度管理規(guī)劃的主要目的是保證開發(fā)商的設(shè)計(jì)、合約、銷售、工程等部門圍繞統(tǒng)一的進(jìn)度方案來進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，從而確保工程工程各個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)全面按期推進(jìn)，同時(shí)在工程進(jìn)度管理過程中盡量合理安排資源配置、節(jié)約工程本錢以取得綜合效益的提高。9.1工程進(jìn)度方案編制內(nèi)容在工程進(jìn)度方案規(guī)劃中，對(duì)工程分期分區(qū)的開工、主體封頂、到達(dá)預(yù)售條件、竣工驗(yàn)收等主要進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了明確。為了更好地對(duì)工程施工進(jìn)度進(jìn)行中間控制，在工程施工前工程部需要編制工程工程總進(jìn)度方案，以便對(duì)各項(xiàng)工程的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、施工順序進(jìn)行細(xì)化分解和合理安排。隨著工程進(jìn)度方案規(guī)劃的調(diào)整，工程工程總進(jìn)度方案也需要定期進(jìn)行調(diào)整，以便能更好地指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度。通過工程進(jìn)度方案規(guī)劃的編制，工程部可對(duì)總分包單位的工程總進(jìn)度方案、單位工程進(jìn)度方案、各專項(xiàng)工程進(jìn)度方案進(jìn)行審核和中間控制，確保工程施工按照進(jìn)度方案要求如期推進(jìn)。9.2工程進(jìn)度方案編制原那么〔1〕根據(jù)工程開展總控方案確定工程主要控制節(jié)點(diǎn)，主要有：開工準(zhǔn)備(三通一平)工作完成；根底工程開工；主體工程開工；售樓處樣板房開放；主體工程到達(dá)預(yù)售條件(一般各地要求不同，有的為地庫封頂、有的為主體到達(dá)2F、有的為主體到達(dá)2/3樓層、有的為主體封頂)；主體結(jié)構(gòu)封頂；示范區(qū)開放(或現(xiàn)場(chǎng)銷售樣板房完成)；交樓樣板房完成；市政水電等接駁；竣工驗(yàn)收及備案；物業(yè)驗(yàn)收；交樓入伙?！?〕工程工程總進(jìn)度方案中的各項(xiàng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要滿足工程進(jìn)度方案規(guī)劃的進(jìn)度要求，特別是要對(duì)售樓區(qū)內(nèi)各項(xiàng)工程的施工順序進(jìn)行精心規(guī)劃，為各項(xiàng)工程的有效搭接、節(jié)省工期創(chuàng)造條件，確保按期到達(dá)預(yù)售條件。〔3〕在編制工程總進(jìn)度方案時(shí)，應(yīng)對(duì)各分局部項(xiàng)工程進(jìn)行細(xì)化分解，具體分解成多少中間控制節(jié)點(diǎn)可根據(jù)工程施工特點(diǎn)、建筑物業(yè)形式、分期銷售節(jié)點(diǎn)、合約標(biāo)段劃分等實(shí)際情況進(jìn)行確定。〔4〕在編制工程工程總進(jìn)度方案時(shí)，充分照顧到各分部工程之間的工序搭接關(guān)系，以保證工程進(jìn)度方案的可操作性，減少因工作沖突而引起的方案滯后?！?〕在編制工程工程總進(jìn)度方案時(shí)，還需考慮當(dāng)?shù)亟ㄖこ淌袌?chǎng)的進(jìn)度控制水平，各分局部項(xiàng)工程的工期安排要合理可行，合理工期時(shí)間需要保證，否那么將無法有效保證設(shè)計(jì)效果和工程質(zhì)量?！?〕工程后期的室外工程、收尾消項(xiàng)、竣工檢查驗(yàn)收進(jìn)度保證相對(duì)主體結(jié)構(gòu)施工更難，往往延期，或由于趕工帶來對(duì)質(zhì)量的放松，因此在方案中對(duì)后期工程應(yīng)安排適宜的時(shí)間。〔7〕竣工備案一般安排在6月底或12月底，備案后應(yīng)預(yù)留適當(dāng)?shù)恼臅r(shí)間。9.3工程進(jìn)度方案管控措施規(guī)劃〔1〕工程經(jīng)理應(yīng)隨時(shí)了解設(shè)計(jì)、合約和報(bào)建進(jìn)度的進(jìn)展情況，并對(duì)進(jìn)度問題進(jìn)行及時(shí)協(xié)調(diào)。特別是預(yù)見到關(guān)鍵線路上的設(shè)計(jì)、合約和報(bào)建進(jìn)度如有不能按時(shí)完成的跡象，那么應(yīng)及時(shí)采用請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)、召開工程協(xié)調(diào)會(huì)、主動(dòng)與有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)等方式來催促設(shè)計(jì)、合約和報(bào)建進(jìn)度的按期推進(jìn)?！?〕將工程進(jìn)度方案中各中間控制節(jié)點(diǎn)的方案時(shí)間和實(shí)施時(shí)間進(jìn)行對(duì)照來實(shí)現(xiàn)過程控制。在各中間進(jìn)度節(jié)點(diǎn)施工完成后，應(yīng)及時(shí)組織節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)，不能如期完成的應(yīng)實(shí)施處分措施?！?〕組織圖紙會(huì)審，提高圖紙質(zhì)量。圖紙會(huì)審分兩階段進(jìn)行，在確定總包前，由設(shè)計(jì)管理部組織工程部、工程管理部、合約管理部等部門對(duì)圖紙進(jìn)行內(nèi)部會(huì)審，主要是審查設(shè)計(jì)的功能性、舒適性、效果及標(biāo)準(zhǔn)方面的問題；在總包單位進(jìn)場(chǎng)后，由工程部組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總包等單位對(duì)圖紙進(jìn)行外部會(huì)審，主要是解決涉及施工方面的設(shè)計(jì)問題?！?〕關(guān)鍵線路上的工程需重點(diǎn)考慮技術(shù)方案，制訂成熟的技術(shù)方案是工程施工前必須完成的一項(xiàng)工作，對(duì)于特殊工程還需考慮后備方案，特別是對(duì)關(guān)鍵線路上的工程更是需要重點(diǎn)考慮技術(shù)方案，以確保進(jìn)度方案的如期推進(jìn)?！?〕實(shí)行嚴(yán)格的“樣板先行〞制度，任何材料和施工樣板都需確認(rèn)前方可進(jìn)行大面施工。在實(shí)際施工過程中，由于定樣往往存在材料取樣和樣板確認(rèn)來回反復(fù)屢次的情況，故在工程開工前就先確定材料、施工樣板那么可以節(jié)約大量時(shí)間。〔6〕提前規(guī)劃好所有承建商的后勤保障措施，后勤保障是工人進(jìn)場(chǎng)施工的前提條件，一個(gè)承建商在進(jìn)場(chǎng)前常需要2～3個(gè)星期進(jìn)行后勤保障施工，但如果前期沒有規(guī)劃好，將大大延長(zhǎng)這個(gè)周期。〔7〕提前規(guī)劃勞動(dòng)力方案和材料進(jìn)場(chǎng)方案。對(duì)于關(guān)鍵線路上的工程，應(yīng)催促施工單位提前作好勞動(dòng)力方案和材料進(jìn)場(chǎng)方案的規(guī)劃。在招標(biāo)階段，施工單位往往對(duì)招標(biāo)文件中的各項(xiàng)條件都一概容許，可合同簽訂后卻常常對(duì)勞動(dòng)力、材料設(shè)備等資源的投入措施難以落實(shí)。因此，在招標(biāo)文件中需對(duì)分階段工期節(jié)點(diǎn)和頂峰期勞動(dòng)力投入等作出明確要求，并明確處分措施。另外，對(duì)于關(guān)鍵材料或供貨期較長(zhǎng)的材料設(shè)備，需要在合同中要求施工單位提前備貨。〔8〕完善施工手續(xù)，做好現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備工作在開工之前，工程部還要切實(shí)做好各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，為施工單位順利進(jìn)場(chǎng)施工創(chuàng)造有利的條件，從而節(jié)省工期，防止人員窩工、設(shè)備閑置等現(xiàn)象發(fā)生?！?〕制定實(shí)施性進(jìn)度控制方案，定期進(jìn)行檢討。工程部催促施工單位將總進(jìn)度、單位工程和專項(xiàng)工程等控制性工程進(jìn)度方案細(xì)化、分解，落實(shí)成年、季、月、周等實(shí)施性工程進(jìn)度方案，以便于按年、月、周對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度進(jìn)行分析比照和動(dòng)態(tài)控制。在每周固定時(shí)間，由工程部召集所有的施工單位召開施工進(jìn)度監(jiān)理協(xié)調(diào)例會(huì)，在周監(jiān)理例會(huì)前，由施工單位填寫進(jìn)度方案與完成情況比照表；在會(huì)中，對(duì)施工單位的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行復(fù)核和評(píng)價(jià)，對(duì)施工單位提出的進(jìn)度問題提出解決方法，要求對(duì)進(jìn)度偏差情況提出補(bǔ)救措施；在會(huì)后，責(zé)任落實(shí)到具體人，對(duì)進(jìn)度補(bǔ)救措施進(jìn)行跟蹤落實(shí)。〔10〕建立定期的進(jìn)度巡查制度，在售樓搶工期間，工期進(jìn)度非常緊張，為了切實(shí)控制施工進(jìn)度，可以采取每天現(xiàn)場(chǎng)巡查的方式來了解各施工單位的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度實(shí)際情況，通過實(shí)際進(jìn)度與方案進(jìn)度的比照，來發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度控制方面存在的問題，例如：勞動(dòng)力投入不夠、材料供給不及時(shí)、各單位交叉施工的工作面移交不及時(shí)等。針對(duì)諸如此類的進(jìn)度問題，當(dāng)場(chǎng)提出解決方法，采取趕工措施，“短、平、快〞地及時(shí)糾正進(jìn)度偏差，使實(shí)際進(jìn)度盡量沿著方案的軌道推行?！?1〕監(jiān)控施工單位工期保證措施，施工單位在實(shí)際操作時(shí)由于受自身利益考慮和本身素質(zhì)的影響往往會(huì)出現(xiàn)進(jìn)度滯后現(xiàn)象，故在工程開工前需提前規(guī)劃好各個(gè)控制環(huán)節(jié)和控制措施，如出現(xiàn)進(jìn)度滯后應(yīng)及時(shí)約談糾正。〔12〕對(duì)施工單位采取多方式、多層次協(xié)調(diào)，確保工程進(jìn)度。對(duì)于將出現(xiàn)進(jìn)度偏差的施工單位，應(yīng)積極主動(dòng)地采取多方式、多層次協(xié)調(diào)措施來確保工程進(jìn)度。一般由工程部先進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)未果那么需上升到公司層面來進(jìn)行協(xié)調(diào)，施工單位作為被協(xié)調(diào)對(duì)象也采取逐級(jí)向上協(xié)調(diào)、施壓的方式，直至到施工單位采取了滿足利潤(rùn)中心工程部進(jìn)度要求的措施為止。〔13〕實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度獎(jiǎng)懲平衡制度，將施工進(jìn)度與每月進(jìn)度款掛鉤。主管監(jiān)理工程師在月度進(jìn)度款糧單上將施工單位現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況實(shí)際進(jìn)行分析，如未按照月進(jìn)度方案或合同工期要求完成，那么延緩進(jìn)度款支付時(shí)間或扣減未完工程量款項(xiàng)，以催促施工單位加強(qiáng)施工進(jìn)度管理。為了調(diào)動(dòng)施工單位的進(jìn)度管理積極性，出了公司層面制定的合同約定工程進(jìn)度獎(jiǎng)金外，還可以在施工現(xiàn)場(chǎng)采取小額的進(jìn)度獎(jiǎng)懲平衡措施。例如：如某施工單位前期施工進(jìn)度較慢那么進(jìn)行罰款，如其后期采取了有效的趕工措施那么進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)罰金額根本平衡；如某施工單位施工進(jìn)度不能滿足進(jìn)度要求那么進(jìn)行罰款，如另一施工單位施工進(jìn)度控制較好那么進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)罰金額也做到根本平衡。另外，在售樓搶工期間，可以采取向施工單位收取進(jìn)度罰款、向施工班組工人直接發(fā)放現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)的方式，以充分調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)施工班組人員的工作積極性?！?4〕進(jìn)度方案調(diào)整、采取工期補(bǔ)救措施。由于雨季施工、勞動(dòng)力和材料短缺、政府主管部門政策變化等原因有可能造成進(jìn)度方案的延誤，需要對(duì)后續(xù)進(jìn)度方案進(jìn)行調(diào)整，并采取工期補(bǔ)救措施，彌補(bǔ)前期進(jìn)度延誤工期。例如：當(dāng)關(guān)鍵線路上的某項(xiàng)工程的施工時(shí)間比方案增加時(shí)，可調(diào)整后續(xù)工程進(jìn)度方案，縮短局部非關(guān)鍵線路上的工期，將非關(guān)鍵線路上的機(jī)械、人員等資源調(diào)整、補(bǔ)充到關(guān)鍵線路的某項(xiàng)工程上，從而縮短關(guān)鍵線路工作任務(wù)的時(shí)間。又如：為了滿足關(guān)鍵線路上后續(xù)工程按方案完成的要求，還可催促施工單位采取夜間加班、延長(zhǎng)工作時(shí)間、重新增加新的機(jī)械和人員等措施來縮短后續(xù)關(guān)鍵工作任務(wù)的工期。10、設(shè)計(jì)及圖紙、變更管理對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理主要由利潤(rùn)中心設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)，應(yīng)向施工圖設(shè)計(jì)單位提供施工圖設(shè)計(jì)指引，設(shè)計(jì)單位應(yīng)結(jié)合公司預(yù)防質(zhì)量通病標(biāo)準(zhǔn)圖集完善施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。工程部主要是現(xiàn)場(chǎng)配合管理，主要要求有：〔1〕設(shè)計(jì)單位施工圖出圖、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更單應(yīng)能夠滿足工程施工進(jìn)度需要。〔2〕設(shè)計(jì)交底及圖紙會(huì)審應(yīng)認(rèn)真組織，盡量在開工前將全部圖紙問題消化解決，防止過程中返工及過程中倉(cāng)促協(xié)調(diào)影響工程進(jìn)展。〔3〕設(shè)計(jì)單位應(yīng)明確負(fù)責(zé)統(tǒng)一溝通協(xié)調(diào)的主管人員，負(fù)責(zé)及時(shí)溝通各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的問題及圖紙與現(xiàn)場(chǎng)存在的矛盾。〔4〕施工過程中的設(shè)計(jì)變更洽商單應(yīng)及時(shí)處理，滿足施工進(jìn)度需要?！?〕在工程施工關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)人員要深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查指導(dǎo)，特殊部位應(yīng)專項(xiàng)交底?！?〕按照合同約定對(duì)設(shè)計(jì)深化圖紙進(jìn)行審批?！?〕必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并對(duì)其質(zhì)量負(fù)責(zé)?！?〕設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)考慮施工平安操作和防護(hù)的需要，對(duì)涉及施工平安的重點(diǎn)部位和環(huán)節(jié)在設(shè)計(jì)文件中注明，并對(duì)防范生產(chǎn)平安事故提出指導(dǎo)意見?！?〕采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝的建設(shè)工程和特殊結(jié)構(gòu)的建設(shè)工程，設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)中提出保障施工作業(yè)人員平安和預(yù)防生產(chǎn)平安事故的措施建議。〔10〕結(jié)構(gòu)及建筑說明要詳細(xì)，對(duì)工程重點(diǎn)部位及重要分項(xiàng)，要細(xì)化節(jié)點(diǎn)?！?1〕施工圖紙滿足強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，如通道寬度、欄桿高度、凈空高度、消防要求等?！?2〕對(duì)有防水防滲漏要求的節(jié)點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)考慮，如陽臺(tái)、屋面泛水高度、衛(wèi)生間墻體下部200mm高采用砼結(jié)構(gòu)、外墻要有防滲設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間盡量采用降板設(shè)計(jì)，降板處宜設(shè)置排水設(shè)施?！?3〕無外窗的衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，并預(yù)留安裝排風(fēng)機(jī)械的位置和條件。10.2圖紙管理〔1〕圖紙的發(fā)放：利潤(rùn)中心設(shè)計(jì)管理部在收到設(shè)計(jì)單位發(fā)出的圖紙后，由設(shè)計(jì)管理部經(jīng)理簽發(fā)圖紙發(fā)放單，將圖紙發(fā)放至合約管理部、工程部等部門。工程部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理單位及施工單位圖紙的發(fā)放，對(duì)監(jiān)理及施工單位圖紙發(fā)放份數(shù)按照合同約定?！?〕圖紙的保管：工程部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)保管圖紙，填寫《工程圖紙清單》，并定期進(jìn)行整理?！?〕圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)交底：工程開工前要先做好圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底工作。圖紙會(huì)審至少應(yīng)有兩次，第一次為利潤(rùn)中心內(nèi)部會(huì)審，由設(shè)計(jì)管理部召集并主持，工程部、合約管理部、工程管理部及設(shè)計(jì)單位等參加，主要解決建筑及功能上的問題。第二次會(huì)審為開工前的會(huì)審，由工程部召集，設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等參加，主要解決施工工藝上的問題，由監(jiān)理單位主持。會(huì)審結(jié)束后，召集部門應(yīng)形成《圖紙會(huì)審紀(jì)要》，《圖紙會(huì)審紀(jì)要》由到會(huì)的各單位審核無誤后簽字蓋章確認(rèn)，并作為設(shè)計(jì)補(bǔ)充文件。〔4〕設(shè)計(jì)例會(huì)制度：工程開工后特別是在工程前期要做好圖紙和設(shè)計(jì)技術(shù)問題的協(xié)調(diào)工作，定期〔如每周一次〕召開設(shè)計(jì)例會(huì)，及早解決設(shè)計(jì)問題，為工程的順利進(jìn)行創(chuàng)造條件。10.3設(shè)計(jì)優(yōu)化及完善從設(shè)計(jì)管理、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)交底及圖紙供給、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)及配合等內(nèi)容進(jìn)行設(shè)計(jì)管理控制?！?〕對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行功能性復(fù)核。戶內(nèi)設(shè)計(jì)建筑布置：室內(nèi)有無露梁露柱，室內(nèi)通道有無高度過低，陽臺(tái)/露臺(tái)與室內(nèi)有無高差等；〔重點(diǎn)復(fù)核首層、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層，方法是將本層建筑圖與上一層結(jié)構(gòu)圖對(duì)照比擬〕。入戶門：門開啟方向是否適宜，開關(guān)時(shí)是否自然及不阻礙周邊其他門窗或設(shè)施，貓眼或電磁有無設(shè)置，位置是否合理、樓面是否預(yù)留裝修厚度等；防水：防水材料選用是否適宜，衛(wèi)生間是否考慮降板設(shè)計(jì)或混凝土導(dǎo)墻設(shè)計(jì)，外門窗塞縫是否考慮防水要求，穿板的管道是否考慮防水要求，防水坡度是否適宜等；鋁合金門窗：客廳門開啟凈寬有無較小，窗可開啟面積及寬度是否適宜，開啟扇執(zhí)手有無過高，開啟扇開啟后是否會(huì)導(dǎo)致其它問題，廚房門凈寬能否滿足搬洗衣機(jī)進(jìn)出，廚房門及首層客廳門是否考慮設(shè)置門鎖，廚衛(wèi)門位置及開啟是否影響使用等；水電：室內(nèi)有無房間未考慮、電視、網(wǎng)絡(luò)，室內(nèi)開關(guān)、插座位置布置是否合理，陽臺(tái)給水、排水有無考慮并是否合理，空調(diào)留洞位置是否合理及與室外管道有無沖突等；其他：衛(wèi)生間有無排氣扇洞、廚房有無煙道洞；空調(diào)位寬度是否夠擺放室外機(jī)等。電梯大堂的市政公用設(shè)施箱體戶外公共局部設(shè)計(jì)樓梯間/電梯廳：門牌號(hào)及門鈴有無考慮；電梯到站燈、樓層指示燈在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中有無預(yù)留，屋面是否考慮有檢修孔或檢修通道等；大堂/電梯廳：有無考慮信報(bào)箱及可視對(duì)講機(jī)等，市政公用設(shè)施如水、電、、電視接駁箱位置是否預(yù)留，一般市政公用設(shè)施箱體質(zhì)量一般甚至較差，應(yīng)考慮設(shè)置在隱蔽位置或進(jìn)行外表裝修。室外設(shè)計(jì)無障礙通道：無障礙通道設(shè)計(jì)是否通暢完善。家具搬入路線：有無考慮家具搬入路線，行車路線及轉(zhuǎn)彎半徑是否適宜。兒童平安：室外小品、欄桿設(shè)計(jì)是否滿足高度要求、游泳池有無兒童防護(hù)措施。物業(yè)管理設(shè)施：有無考慮物業(yè)管理需要的告示欄、水龍頭、指示牌、垃圾箱等。〔2〕復(fù)核設(shè)計(jì)圖紙是否滿足強(qiáng)制性條文及各類報(bào)建批文要求。建筑通道凈空高度和寬度是否滿足標(biāo)準(zhǔn)〔應(yīng)特別注意建筑裝修層對(duì)凈高、凈寬的影響〕；陽臺(tái)欄桿有效防護(hù)高度是否滿足，落地窗是否設(shè)計(jì)有護(hù)欄、凸窗是否設(shè)計(jì)有兒童防護(hù)網(wǎng)，欄桿的樣式〔包括立桿凈距及防攀爬〕是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求，落地窗和欄桿玻璃平安要求是否滿足等；消防自然通風(fēng)電梯前室通風(fēng)面積是否滿足標(biāo)準(zhǔn)，高層住宅中相鄰住戶窗距離是否滿足消防標(biāo)準(zhǔn)，不滿足時(shí)是否設(shè)有防火隔斷，入戶門是否直接面對(duì)電梯合用前室，或直接面向電梯前室的戶數(shù)有無超過標(biāo)準(zhǔn)要求，或超過時(shí)有無隔斷措施；單元式住宅屋頂之間是否連通，塔式住宅自然通風(fēng)的剪刀樓梯間通風(fēng)面積是否滿足標(biāo)準(zhǔn)；室外是否形成消防環(huán)路，沿建筑物某一面是否路徑過長(zhǎng)而需在中間增加開口，消防通道寬度、轉(zhuǎn)彎半徑坡度是否滿足標(biāo)準(zhǔn)，中間穿越建筑物時(shí)洞口凈高是否滿足標(biāo)準(zhǔn)，消防撲救面距建筑物距離是否滿足標(biāo)準(zhǔn)、撲救面方向建筑是否設(shè)計(jì)有外挑結(jié)構(gòu)或室外環(huán)境設(shè)計(jì)有高大喬木而不滿足標(biāo)準(zhǔn)要求等。燃?xì)鈴N房燃?xì)膺M(jìn)戶管與灶臺(tái)火爐距離是否滿足標(biāo)準(zhǔn)要求，室外燃?xì)夤苓吺欠裼懈叽髥棠揪嚯x過近而不滿足標(biāo)準(zhǔn)要求等?！?〕過往工程成功做法或經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的借鑒?？偨Y(jié)以往同類工程在建設(shè)過程中或驗(yàn)收時(shí)出現(xiàn)的問題及入伙前后小業(yè)主的投訴，及時(shí)優(yōu)化和完善設(shè)計(jì)，可防止本工程重犯以前出現(xiàn)的老毛病?！?〕空調(diào)管線、生活陽臺(tái)及衛(wèi)生間水電布置、室外管井布置等。空調(diào)管線根據(jù)每一房間室內(nèi)與室外平面、立面之間的相互關(guān)系，分析空調(diào)室內(nèi)機(jī)、室外機(jī)的合理布置位置，確定空調(diào)管線走向及空調(diào)洞的布置位置。一般來說，在凸窗部位分體機(jī)采取上供上的關(guān)系空調(diào)管線相對(duì)短些，對(duì)外立面的影響小一些。生活陽臺(tái)及衛(wèi)生間這些部位水電開關(guān)面板及水電設(shè)備相對(duì)集中一些，且墻、地面面層材料一般為面磚或石材等塊體裝飾材料，布置合理一方面使用方便，另一方面顯得美觀精細(xì)。室外管井一般室外水電與園建設(shè)計(jì)分別為兩個(gè)不同公司設(shè)計(jì)，相互之間難免存在沖突，如不合理處理可能影響效果甚至出現(xiàn)管井設(shè)在首層私家花園內(nèi)或門口而引起小業(yè)主投訴。解決方式是提前將兩項(xiàng)設(shè)計(jì)拼在同一張圖上，發(fā)現(xiàn)沖突及時(shí)調(diào)整。10.4設(shè)計(jì)變更管理〔1〕設(shè)計(jì)變更的提出：工程部、監(jiān)理單位及施工單位也可以對(duì)圖紙中存在的或現(xiàn)場(chǎng)施工過程中出現(xiàn)的問題提出疑問。由工程部負(fù)責(zé)匯總并審核，特別是由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織的第二次圖紙會(huì)審為發(fā)現(xiàn)問題的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)理單位記錄并整理后，工程部應(yīng)注意認(rèn)真核對(duì)。工程部將上述問題匯總后，再以《工作聯(lián)系函》的形式催促設(shè)計(jì)管理部協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位解決。在緊急情況下，也可以先通知，再補(bǔ)《工作聯(lián)系函》?！?〕問題的解決：原那么上，設(shè)計(jì)變更問題的解決由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)歸口管理，再交設(shè)計(jì)單位解決。當(dāng)設(shè)計(jì)單位形成發(fā)出變更后，設(shè)計(jì)管理部應(yīng)提交合約管理部進(jìn)行估價(jià)，按照變更金額審批權(quán)限經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批同意前方可下發(fā)。〔3〕設(shè)計(jì)變更文件的傳遞及存檔：變更文件形成后，由設(shè)計(jì)管理部發(fā)給合約管理部及工程部，然后由工程部發(fā)給監(jiān)理及各有關(guān)施工單位實(shí)施。工程部應(yīng)每月整理設(shè)計(jì)變更文件，填寫《設(shè)計(jì)變更文件清單》。〔4〕設(shè)計(jì)變更的實(shí)施、評(píng)審：對(duì)于任何設(shè)計(jì)變更文件，工程部可以從施工工藝、材料、造價(jià)等角度對(duì)其可行性或必要性作出評(píng)審。假設(shè)有不同意見可以以《工作聯(lián)系單》的形式向設(shè)計(jì)管理部提出修改意見供其參考。在工程部將設(shè)計(jì)變更文件發(fā)給監(jiān)理單位時(shí)，要同時(shí)作好口頭交底工作。各單位收到設(shè)計(jì)文件后，要在圖紙上進(jìn)行標(biāo)識(shí)，并加蓋單位的印章后再發(fā)放和歸檔?！?〕工程部經(jīng)對(duì)施工單位設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，經(jīng)過《工程變更完成確認(rèn)單》確認(rèn)的變更才能作為施工單位結(jié)算的依據(jù)。11、對(duì)監(jiān)理單位管理優(yōu)秀的監(jiān)理公司非常稀缺，一般的社會(huì)監(jiān)理缺乏管控好工程的動(dòng)力、敬業(yè)精神和職業(yè)能力。因此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)能選擇到的監(jiān)理公司的實(shí)際管理水平賦予監(jiān)理對(duì)工程管理的責(zé)任，但必須履行監(jiān)理應(yīng)承當(dāng)?shù)姆ǘㄙ|(zhì)量、平安管理責(zé)任。開展商應(yīng)結(jié)合監(jiān)理能承當(dāng)?shù)呢?zé)任充實(shí)健全自身工程部的工程管理力量，不能完全依靠監(jiān)理以包代管。監(jiān)理人員配置數(shù)量、專業(yè)能力應(yīng)滿足工程投標(biāo)承諾及實(shí)際工程需要。監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際編制監(jiān)理大綱、監(jiān)理規(guī)劃和實(shí)施細(xì)那么，嚴(yán)格進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。對(duì)監(jiān)理的具體管理要求參照《XX建設(shè)工程監(jiān)理管理方法》〔作為附件？〕。12、施工單位選擇承包商的素質(zhì)良莠不齊，公司選擇及管理承包商的思路是“慎重選擇、優(yōu)質(zhì)照管、嚴(yán)格管理、合作共贏〞。慎重選擇是指應(yīng)熟悉當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)，優(yōu)化分包采購(gòu)方案，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆募s能力評(píng)審選擇出適宜的承包商。簡(jiǎn)單的技術(shù)、商務(wù)標(biāo)評(píng)比難以選擇到適宜的承包商，有些承包商投標(biāo)營(yíng)銷能力很強(qiáng)，但工程管理履約能力卻一般，甚至判假設(shè)兩人。優(yōu)質(zhì)照管是指開展商認(rèn)真履行合同約定，為承包商提供良好的工作條件，包括現(xiàn)場(chǎng)工作面、圖紙、外部環(huán)境、及時(shí)支付工程款及辦理竣工結(jié)算等。嚴(yán)格管理是指開展商及委托的監(jiān)理公司嚴(yán)格按照合同要求對(duì)承包商的工期、質(zhì)量、平安文明施工進(jìn)行過程監(jiān)管，以保證工程按期、優(yōu)質(zhì)、文明地建成。應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程的難重點(diǎn)分析、當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)狀況及建設(shè)單位工程管理目標(biāo)提出對(duì)施工單位的管理要求，在資格預(yù)審時(shí)提出，并根據(jù)進(jìn)一步預(yù)審時(shí)對(duì)市場(chǎng)的了解制訂工程管理標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)施工總分包單位應(yīng)明確總包管理責(zé)任、總包照管指定分包責(zé)任、分包管理責(zé)任及工程質(zhì)量、進(jìn)度、平安管理要求，在招標(biāo)文件中予以明確，對(duì)投標(biāo)單位響應(yīng)模糊的重點(diǎn)要求應(yīng)在議標(biāo)時(shí)應(yīng)要求投標(biāo)單位給以澄清。施工單位的負(fù)責(zé)人指真正有責(zé)任及權(quán)利履行合同責(zé)任的人員，可以是施工企業(yè)的法人代表或授權(quán)的總經(jīng)理、副總經(jīng)理等，或是法人授權(quán)經(jīng)營(yíng)的私人老板(這種情況較為復(fù)雜，但客觀大量存在)。招標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)人應(yīng)與土建總包等主要承包單位的負(fù)責(zé)人進(jìn)行面談溝通，以了解承包商的真正履約負(fù)責(zé)人及其運(yùn)營(yíng)模式，防止不真實(shí)的信息，建立分級(jí)解決問題的渠道及互信機(jī)制，應(yīng)防止開展商與承包商關(guān)系緊張或惡化，保持愉快合作。施工單位選擇及管理詳見承包商選擇及照管指引。13、工程質(zhì)量管理規(guī)劃13.1工程質(zhì)量管理規(guī)劃內(nèi)容13.3.1質(zhì)量通病分析對(duì)當(dāng)?shù)爻Ｒ娀蚯捌诠こ坛霈F(xiàn)的質(zhì)量缺陷進(jìn)行分析，明確本期工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)。一般住宅常見的質(zhì)量通病有：序通病主要表現(xiàn)1滲漏①外窗邊或窗本身滲漏；②廚衛(wèi)間；③陽臺(tái)、露臺(tái)、凸窗板、樓板；④屋面；⑤外墻；⑥水管和水龍頭接頭處滲漏；⑦空調(diào)洞口倒水。2觀感①墻面及頂棚抹灰空鼓、開裂，保溫層開裂，不同材料界面處開裂；②陰陽角不方正、線條不順直，外表不平整；③成品損壞及污染；④插座、空調(diào)洞口位置不正；⑤墻面、地面面磚空鼓；⑥地面起砂、墻面涂料色差及起皮；⑦樓地面找平層空鼓、開裂。3門窗①外表劃痕、碰壞、玻璃起霧、氣泡；②窗開啟不靈活或客戶精裝后不能開啟。4排煙通風(fēng)①?gòu)N衛(wèi)間排煙通風(fēng)不暢、串味；②有窗或無窗衛(wèi)生間無通風(fēng)設(shè)施；③地漏臭味；④屋頂排煙通風(fēng)道對(duì)頂層住戶影響。5隔聲①門窗隔聲效果差；②墻體及樓板隔聲對(duì)住戶影響；③電梯噪音對(duì)住戶影響；④屋面設(shè)備或管道噪音對(duì)頂層住戶影響；13合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求在各項(xiàng)招標(biāo)工作開始之前，需要將利潤(rùn)中心關(guān)于本招標(biāo)工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及特別要求以招標(biāo)要求的方式提出。這些要求可能需涉及費(fèi)用，提前以合同條款的形式固定下來有利于為今后能在工程實(shí)施中得到較好的貫徹落實(shí)提供最有利及有力的保障，同時(shí)在保障工程質(zhì)量的前提下也能最大限度地節(jié)約工程本錢?！?〕標(biāo)準(zhǔn)要求滿足設(shè)計(jì)及國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)要求，并應(yīng)結(jié)合工程工程定位及《XX住宅工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》明確本工程工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！?〕分戶驗(yàn)收要求按照分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，100％全檢，在有些當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門還沒有推行分戶驗(yàn)收政策的城市應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位交底清楚?！?〕土建方面明確哪些超越了國(guó)家或地方的要求，如樓板鋼筋馬凳要求帶塑料套防銹，屋面結(jié)構(gòu)砼澆注要求原漿壓光以增強(qiáng)防水性能，外門窗邊要求分兩次塞縫防水，室內(nèi)抹灰是否按照高級(jí)抹灰標(biāo)準(zhǔn)要求，哪些部位為防裂要加掛鋼絲網(wǎng)，外墻面磚是否需要排版，外墻及凸窗要求做淋水試驗(yàn)等。〔4〕鋁合金門窗是否選用副框法安裝，是土建總包還是鋁窗分包負(fù)責(zé)塞縫。對(duì)型材、五金配件、玻璃的品牌及質(zhì)量性能指標(biāo)等方面的要求均作出明確規(guī)定?！?〕欄桿鐵藝除對(duì)鋼材性能指標(biāo)及油漆品牌作出規(guī)定外，還對(duì)鍍鋅工藝作出明確規(guī)定?！?〕木門除對(duì)木材種類及油漆品牌作出規(guī)定外，還對(duì)木材加工防腐方面作出明確規(guī)定。木門要求采用成品木門?！?〕公共區(qū)域裝修明確電梯大堂、公共走道、樓梯間的裝修深化設(shè)計(jì)、排版、細(xì)部做法質(zhì)量要求?！?〕室外工程明確室外鋪裝、道路、園林景觀的裝修深化設(shè)計(jì)、排版、細(xì)部做法質(zhì)量要求。13.1.3方案審查及技術(shù)交底對(duì)重要部位及關(guān)鍵工序，均要求施工單位報(bào)送專項(xiàng)施工方案，專項(xiàng)施工方案經(jīng)審核通過后，方可進(jìn)行施工。施工方案報(bào)送經(jīng)評(píng)審后，及時(shí)將評(píng)審意見及技術(shù)要求向本工程部相關(guān)工程師及施工單位進(jìn)行交底。通過控制方案審查這一環(huán)節(jié)，確保本工程的重要部位及關(guān)鍵工序做到技術(shù)上可行，在技術(shù)層面防止平安或質(zhì)量事故的產(chǎn)生，并滿足公司總體目標(biāo)。同時(shí)通過技術(shù)交底，將本工程的重要部位及關(guān)鍵工序的主要控制環(huán)節(jié)傳達(dá)給現(xiàn)場(chǎng)工程師及施工單位，便于現(xiàn)場(chǎng)控制及實(shí)施?！?〕地下室方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：地下水位降排水措施；模板支撐體系；承臺(tái)底板大體積砼溫控措施；側(cè)墻超長(zhǎng)結(jié)構(gòu)防裂抗?jié)B措施；養(yǎng)護(hù)及雨季施工措施等?！?〕轉(zhuǎn)換層方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：支撐體系平安性，包括傳力路徑、框支梁縱橫雙向立桿間距、框支梁柱墻模板主次龍骨間距、框支梁支撐立桿扣件數(shù)量、后澆帶處腳手架支撐等受力計(jì)算復(fù)核，并應(yīng)注意橫桿、斜撐等構(gòu)造措施是否設(shè)置合理?？蛑Я褐^處鋼筋密集情況下澆砼措施；大體積砼澆注的溫度控制?！?〕外架方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：外架受力平安計(jì)算；外架〔落地架、挑架、爬架等〕是否滿足業(yè)主指定分包配合要求；外架是否滿足售樓進(jìn)度要求?！?〕鋁合金門窗方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：門窗框與主體結(jié)構(gòu)的聯(lián)接節(jié)點(diǎn)做法，周邊防水塞縫做法；外門窗的防水密閉；大窗的分割；垂直運(yùn)輸；安裝方案?！?〕外墻面磚施工方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：外墻排版深化設(shè)計(jì)；外墻甩漿、防水、鋼絲網(wǎng)、抹灰、粘結(jié)劑、勾縫劑、密封膠等材料的選用；抹灰前對(duì)主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量檢查、修整及隱蔽驗(yàn)收，包括砼外墻對(duì)拉螺桿洞的封堵、砌筑墻體頂端與砼框架結(jié)構(gòu)填塞、砌筑外墻預(yù)留洞口的封堵、外墻窗特別是凸窗的塞縫等。外墻面磚與鋁窗、欄桿等接口處理，與各業(yè)主指定分包的配合；樣板檢測(cè)及施工檢測(cè)方案。未排版深化未排版深化外墻面磚沒有排版籌劃外墻面磚排版整齊陽臺(tái)外墻面磚排版整齊〔6〕防水施工方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：廚房、衛(wèi)生間穿樓板管道的封堵；防水材料的選用及檢測(cè)；結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn)及防水完成后的閉水檢驗(yàn)；外墻鋁窗塞縫、防水及淋水試驗(yàn)方案，大雨后觀測(cè)記錄。淋水試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)外窗滲漏淋水試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)外窗滲漏〔7〕室內(nèi)抹灰、地坪施工方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：抹灰配合比、各種原材料選用及進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)安排；防治裂縫、空鼓措施；空間尺寸保證措施，抹灰前對(duì)主體結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收，抹灰放線及完成后的驗(yàn)收；觀感質(zhì)量要求及控制措施?！?〕公共區(qū)域裝修施工方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：天花及墻地面深化圖紙、排版、細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣做法；與電梯、入戶門、樓梯門、管道井、消火栓等部位的交接做法，首層信報(bào)箱、接駁箱、燃?xì)饨玉g箱、水電接駁箱部位的處理。材料樣品、樣板及進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)；施工樣板安排；施工工序；成品保護(hù)?！?〕室外鋪裝園林裝修施工方案重點(diǎn)審查的內(nèi)容有：室外鋪裝、道路、花池、水景、小品的深化圖紙、排版、細(xì)部節(jié)點(diǎn)大樣做法；材料樣品、樣板及進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)；施工樣板安排；施工工序，重點(diǎn)是與室外管線的配合、與土建收尾的配合；回填土質(zhì)量控制、防沉降措施；成品保護(hù)。同時(shí)，總承包商和各分包商在施工前應(yīng)編制各分項(xiàng)工程施工技術(shù)方案，并報(bào)工程部審批，審批通過后才能進(jìn)行施工。13.1.4樣板管理(1)銷售樣板房毛坯房交樓的銷售樣板房對(duì)于與實(shí)際交樓毛坯房結(jié)構(gòu)不同之處應(yīng)進(jìn)行醒目標(biāo)識(shí)。精裝房交樓的銷售樣板房要真實(shí)地反映裝修檔次和裝修施工質(zhì)量，最終交付給小業(yè)主的裝修質(zhì)量，不應(yīng)低于樣板房的質(zhì)量水平。作為裝修質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)，樣板房在購(gòu)房者入住之前不宜撤除。銷售樣板房比實(shí)際交付的工程有不同時(shí)，應(yīng)有醒目的標(biāo)識(shí)，(2)工藝樣板房工藝樣板房是為明確細(xì)部節(jié)點(diǎn)特別是質(zhì)量關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)而制作的樣板房，如凸窗塞縫、防水、保溫節(jié)點(diǎn)，砌筑墻與結(jié)構(gòu)砼的連結(jié)節(jié)點(diǎn)，門洞節(jié)點(diǎn)，廚衛(wèi)間降板與砼導(dǎo)墻節(jié)點(diǎn)，防治抹灰裂縫鋼絲網(wǎng)節(jié)點(diǎn)，外墻面磚保溫施工節(jié)點(diǎn)等。構(gòu)造柱、管線槽掛鋼絲網(wǎng)抹灰工藝樣板工藝樣板房的主要目的不是為了銷售展示給客戶看，而是為了業(yè)主、監(jiān)理、承包商統(tǒng)一工藝做法，保證工程質(zhì)量。(3)交樓樣板房交樓樣板房是為統(tǒng)一交樓標(biāo)準(zhǔn)而制作的樣板房，是為了統(tǒng)一業(yè)主、監(jiān)理、承包商的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，是為了檢驗(yàn)承包商的質(zhì)量水平及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷，是為了及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在的問題。樣板房由施工單位按照合同及業(yè)主要求施工，由承包商自檢合格后經(jīng)監(jiān)理、業(yè)主(包括工程部、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、物業(yè)公司)驗(yàn)收同意后確定。交樓樣板房作為內(nèi)部管理使用。某精裝修交樓樣板某精裝修交樓樣板每個(gè)土建總包單位對(duì)每一戶型均應(yīng)制作交樓樣板，交樓樣板房也可以作為銷售時(shí)展示給客戶體驗(yàn)最終交樓質(zhì)量使用。交樓樣板房如用作銷售展示那么應(yīng)對(duì)遵照“最終交付給小