工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程013564507

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的開展面臨新的歷史性機(jī)遇，也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。中國(guó)作為“世界工廠〞的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國(guó)投資工業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的開展空間非常巨大，將有更多國(guó)際機(jī)構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來潛力無限。一、工業(yè)地產(chǎn)理論及開發(fā)模型介紹〔一〕工業(yè)地產(chǎn)理論〔1〕工業(yè)地產(chǎn)的概念

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉(cāng)庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡(jiǎn)單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)?！?〕常規(guī)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。如下是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析。(1)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)工程所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)開展工程。基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)開展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體

如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等，是目前中國(guó)各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國(guó)目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)工程所具備的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)開展工程。(2)主體企業(yè)引導(dǎo)模式

是主體企業(yè)進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善主體企業(yè)引導(dǎo)模式嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，其主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而到達(dá)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與開展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略〞開展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的根底。這是一種相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、工程租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高?！?〕工業(yè)地產(chǎn)商模式

房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地工程，在進(jìn)行工程的道路、綠化等根底設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫、研發(fā)等房產(chǎn)工程的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行工程相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯即是模式代表。具體由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。

如普洛斯公司的開發(fā)模式，其在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括根底設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)工程以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)工程的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)〞，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。〔4〕綜合運(yùn)作模式

綜合運(yùn)作模式是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

就我國(guó)目前來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的開展過程中起到了積極的作用。針對(duì)園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，其管理體制主要有：一是以政府為損益主體的管理模式。政府作為土地開發(fā)的主體，并承當(dāng)最終的損益；二是以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。政府委托或者授權(quán)開發(fā)公司從事開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)，開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承當(dāng)最終的損益。目前，省級(jí)和國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一般采用以開發(fā)企業(yè)為損益主體的管理模式。出于開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和環(huán)境等因素的考慮，開發(fā)區(qū)或者新區(qū)管委會(huì)通常與區(qū)域內(nèi)一家開發(fā)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合作協(xié)議，該協(xié)議雖然不一定具有排他性，但至少園區(qū)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)和市政道路建設(shè)業(yè)務(wù)方面具有一定的優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)具有一定區(qū)域性，進(jìn)入壁壘相比照擬高。

就我國(guó)來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國(guó)工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的開展過程中起到了積極的作用?！?〕工業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)作工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰開展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為根底平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施效勞等。

工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充分；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響?！?〕工業(yè)地產(chǎn)的開展

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整開展的商業(yè)市場(chǎng)。隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來越多的民營(yíng)或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比擬流行的“工業(yè)地產(chǎn)〞的概念了?！捕彻I(yè)地產(chǎn)四大特征

工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值效勞、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。從運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長(zhǎng)、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定?！踩彻I(yè)地產(chǎn)主要開發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)表達(dá)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。

有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)根底設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)工程并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與效勞等一系列活動(dòng)?！菜摹彻I(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)要素工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下六個(gè)方面：一、首先是選址，分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)開展方向?？鐕?guó)企業(yè)選址是從四個(gè)方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動(dòng)力資源。2、尋求市場(chǎng)：追隨出口覆蓋的市場(chǎng)范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運(yùn)營(yíng)的效率。4、尋求戰(zhàn)略機(jī)遇。

一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。

市場(chǎng)分析。對(duì)本身城市的競(jìng)爭(zhēng)力，環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域本體的競(jìng)爭(zhēng)力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個(gè)局部，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級(jí)的階段，

開發(fā)區(qū)的分析。要對(duì)開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動(dòng)它的配套企業(yè)進(jìn)來。產(chǎn)業(yè)分析。對(duì)一個(gè)產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的開展方向。二、其次是定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比方從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯(cuò)了或者是方向錯(cuò)了，你所有的東西都錯(cuò)了。定位一個(gè)是移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源。根據(jù)本身有的能力，比方本身就是一個(gè)物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進(jìn)入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨(dú)特的資源。把這兩點(diǎn)結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)，實(shí)際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會(huì)形成一個(gè)非常好的定位。

在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實(shí)用一些，對(duì)一個(gè)企業(yè)的本身的吸引力更強(qiáng)一些。

綜合起來來講，作為一個(gè)定位是兩個(gè)方面，一個(gè)是借助本區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開展工業(yè)園區(qū)，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)區(qū)的開展。確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計(jì)及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計(jì)必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的考前須知。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個(gè)完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡(jiǎn)易廠房、標(biāo)準(zhǔn)廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標(biāo)準(zhǔn)也必須達(dá)標(biāo)。第三是客戶，要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式?？蛻舴治?。要客戶進(jìn)行把握，一般情況下，客戶分析從五個(gè)方面來進(jìn)行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進(jìn)了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的開展階段，這些企業(yè)的進(jìn)入是因?yàn)楸惧X、政策還是市場(chǎng)，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進(jìn)三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的開展要進(jìn)行搬遷，你給它提供一個(gè)很好的場(chǎng)地，很好的硬件和軟件的效勞設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進(jìn)入北京之后，圍繞奔馳對(duì)他的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析；第四，還要對(duì)國(guó)外的企業(yè)進(jìn)行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動(dòng)向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢(shì)，會(huì)帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動(dòng)向；第五，還有以商招商的概念，還要對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析。任何一個(gè)城市，按照我國(guó)的規(guī)劃和開展，都會(huì)規(guī)劃幾個(gè)專業(yè)的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會(huì)過來，比方說北京大紅門的服裝市場(chǎng)。第四是造勢(shì)，通過挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)開展。首先確定園區(qū)營(yíng)銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺(tái)〔政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)〕，創(chuàng)新傳播渠道〔網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇〕。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)開展的和諧共贏。讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)開展的生活方式和超值效勞。

造勢(shì)，挖掘潛在優(yōu)勢(shì)通過籌劃提煉創(chuàng)造市場(chǎng)促進(jìn)開展，我想有這樣一個(gè)過程。第五是產(chǎn)業(yè)招商。招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比擬多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)開展和需要的零部件企業(yè)。產(chǎn)業(yè)招商定位之后，面對(duì)你的產(chǎn)業(yè)也好，面對(duì)你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實(shí)際一個(gè)整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比擬多，涉及勞動(dòng)各個(gè)配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會(huì)發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會(huì)到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比方說發(fā)動(dòng)機(jī)的生產(chǎn)廠，把一級(jí)的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進(jìn)來之后，針對(duì)他們招商。

從招商角度來看還有一個(gè)很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運(yùn)營(yíng)一個(gè)工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國(guó)內(nèi)投資企業(yè)、國(guó)內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進(jìn)來。

在招商或者渠道拓展的根底上，對(duì)園區(qū)也要進(jìn)行一定的推廣，首先是確定了營(yíng)銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺(tái)，四大傳播渠道，因?yàn)槌鞘杏谐鞘械馁Y源，有城市的特點(diǎn)。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)開展的生活方式，還要給他提供超值的效勞，我們規(guī)劃園區(qū)的時(shí)候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的效勞配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時(shí)候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因?yàn)檫@個(gè)選擇了該園區(qū)。從配套、效勞的角度來考慮，搭建了一個(gè)非常好的點(diǎn)。還有搭建三個(gè)平臺(tái)，政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進(jìn)行相互的交流，你再把有價(jià)值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇，這樣會(huì)形成一個(gè)相對(duì)完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個(gè)體系，會(huì)形成非常實(shí)效，有針對(duì)性的園區(qū)。因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對(duì)性和有效性，你的客戶能不能找到你。六、最后關(guān)鍵因素是效勞。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是效勞。一是對(duì)政府和開發(fā)區(qū)效勞，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價(jià)值?？蛻粲袇^(qū)域的價(jià)值需求，只要來園區(qū)就享受低本錢、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供給鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。要想成功的運(yùn)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是你的效勞，園區(qū)效勞可分成兩個(gè)方面，第一個(gè)層面是對(duì)政府和開發(fā)區(qū)的效勞，這兩類客戶都要提供價(jià)值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，去年提供給政府的稅收是1.4億，進(jìn)駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價(jià)值，你只有給政府提供價(jià)值，政府才會(huì)支持你，這也是我們進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開展最根本的，不能突破底線的原那么。

另外還要為客戶提供價(jià)值，客戶有區(qū)域的價(jià)值，這個(gè)區(qū)域價(jià)值本身就有了，只要來這里就享受這個(gè)價(jià)值。低本錢的優(yōu)勢(shì)，不僅僅是租金或者是賣價(jià)低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供給鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。

要做好增值效勞，物業(yè)管理只是一個(gè)根底的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個(gè)角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個(gè)職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進(jìn)而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價(jià)值的增值效勞，這種增值效勞是園區(qū)持續(xù)開展非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)樽罱K的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個(gè)家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進(jìn)來，符合企業(yè)的需求，肯定會(huì)有很好的開展。工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程第一房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批

3、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊(cè)登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請(qǐng)批準(zhǔn)工程建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二開發(fā)工程的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)工程的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序1、選定工程，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批工程建議書

5、編制工程可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批工程可行性研究報(bào)告

工程立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U〞治理方案

9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

開發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)1、工程勘察〔測(cè)量〕費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四開發(fā)工程土地使用權(quán)的取得

取得開發(fā)工程土地使用權(quán)的法律程序

一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評(píng)估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證

12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥

13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)

14、主管部門現(xiàn)場(chǎng)勘察

15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請(qǐng)

18、到擬征地所在區(qū)〔縣〕房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動(dòng)力安置方案

22、區(qū)〔縣〕房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)工程土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)1、地價(jià)款〔土地出讓金〕

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)

9、城市土地使用稅

10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動(dòng)力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷安置

開發(fā)工程拆遷安置階段的法律程序1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請(qǐng)

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷發(fā)動(dòng)會(huì)，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

開發(fā)工程拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)〔周轉(zhuǎn)費(fèi)〕

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷效勞費(fèi)第六工程的開工、建設(shè)、竣工階段

工程開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)工程手冊(cè)

2、工程轉(zhuǎn)入正式方案

3、交納煤氣〔天然氣〕廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓工程辦理“四源〞接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)

26、召開開標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)工程開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程施工

43、施工場(chǎng)地的“三通一平〞

44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)

45、工程的根底、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)工程的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)工程的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測(cè)繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

工程開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔大市政費(fèi)〕

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)工程管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活效勞設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)〔小區(qū)配套費(fèi)〕

18、電源建設(shè)集資費(fèi)〔用電權(quán)費(fèi)〕

19、外部供電工程貼費(fèi)〔電貼費(fèi)〕

20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材開展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)效勞費(fèi)

30、超方案用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七開發(fā)工程的經(jīng)營(yíng)階段

開發(fā)工程經(jīng)營(yíng)階段的法律程序一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)〔銷〕售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)工程投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)〔銷〕售許可證》

15、銷售工程備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書

18、與購(gòu)房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)確實(shí)認(rèn)

26、申請(qǐng)房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)管理

31、房屋出租權(quán)確實(shí)認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃平安合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分

開發(fā)工程經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)

20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介效勞費(fèi)第八開發(fā)工程的物業(yè)管理階段

開發(fā)工程物業(yè)管理階段的法律程序1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理效勞根本要求

8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立

開發(fā)工程物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速開展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國(guó)設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國(guó)內(nèi)一些城市，為適應(yīng)開展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化開展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。那么當(dāng)前的工業(yè)地產(chǎn)投資考前須知有哪些呢？主要存在兩大考前須知：

中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn)

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng)，其存在背后是工業(yè)的開展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢(shì)下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易無視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè)的依賴性。基于這樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。

2、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長(zhǎng)期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認(rèn)為，我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速開展為廠房的需求提供支撐，基于這么大的市場(chǎng)需求，競(jìng)爭(zhēng)不甚劇烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升。

然而，在國(guó)家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風(fēng)雨，同時(shí)，此類企業(yè)具有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此是不錯(cuò)的投資選擇。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來了投資與經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國(guó)，但它們與國(guó)內(nèi)開發(fā)商有著很大的不同：其一、開展根底不同。進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的國(guó)外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國(guó)公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國(guó)或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國(guó)公司在華的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，根本上按需定制，這是國(guó)內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國(guó)內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)開展而開展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)還主要在于躲避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就不可防止。其二、融資制度不同。國(guó)外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的背后，是其與跨國(guó)公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場(chǎng)支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競(jìng)地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長(zhǎng)期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。3、政策風(fēng)險(xiǎn)

一直到2006年為止，與其他用途土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，這是因?yàn)?，除了深圳、廣州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競(jìng)爭(zhēng)力〞。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國(guó)務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國(guó)所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)〞、“負(fù)地價(jià)〞出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競(jìng)爭(zhēng)無法消除，開展地方經(jīng)濟(jì)的政績(jī)追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地?fù)Q市場(chǎng)、土地?fù)Q資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地本錢的追求一拍即合。在這種背景下，就會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢(shì)來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營(yíng)帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資有地域限制

近年來，在國(guó)內(nèi)制造業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移，國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國(guó)企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動(dòng)等因素的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)，工業(yè)地產(chǎn)投資商關(guān)注的焦點(diǎn)開始從傳統(tǒng)的東部沿海地區(qū)投向內(nèi)陸省份，投資布局趨勢(shì)明顯。而目前國(guó)內(nèi)的幾個(gè)區(qū)域中，由于開展時(shí)間、區(qū)域經(jīng)濟(jì)等各不相同，使得工業(yè)地產(chǎn)在各地的開展也不盡相同。

珠三角“貪新改舊〞

珠三角是是世界制造業(yè)中心，工業(yè)地產(chǎn)起步較早。而近年來珠三角的產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移，并沒有影響珠三角的工業(yè)地產(chǎn)開展勢(shì)頭。事實(shí)上，珠三角要淘汰轉(zhuǎn)移的是一些傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型企業(yè)和污染企業(yè)，重點(diǎn)開展新型工業(yè)，實(shí)現(xiàn)騰龍換鳥。因而高新產(chǎn)業(yè)園越來越受開展商追捧。

深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業(yè)地產(chǎn)的重鎮(zhèn)，也是工業(yè)地產(chǎn)開展成熟的幾個(gè)城市。但由于開展較早，這一區(qū)域的工業(yè)用地已經(jīng)非常有限，而地處珠江出?？诘膹V州南沙區(qū)，是珠三角少有的一塊待開發(fā)的區(qū)域，開展前景不可估量。

長(zhǎng)三角外資鏖戰(zhàn)

長(zhǎng)三角作為我國(guó)最重要的出口基地，有力拉動(dòng)了區(qū)域國(guó)際物流業(yè)的開展，我國(guó)第三方物流收益的一半都來自長(zhǎng)三角地區(qū)。因而，外資對(duì)長(zhǎng)三角的物流地產(chǎn)投資，可謂不斷升溫。

因此，企業(yè)進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，應(yīng)該著重考慮這兩點(diǎn)因素，才能做到投資不盲目。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)在近年的開展神速，這當(dāng)中少不了工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的功績(jī)。但具體有哪些工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商呢？大局部人不太清楚，或者只了解一二。下面為大家介紹在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)界中的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大全：外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯投資管理、新加坡騰飛集團(tuán)、安美德(AMATA)集團(tuán)、新加坡凱德置地、安博置業(yè)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：北京聯(lián)東投資(集團(tuán))、金地工業(yè)地產(chǎn)、中國(guó)五礦集團(tuán)公司、聯(lián)華國(guó)際〔集團(tuán)〕、成都工投園區(qū)建設(shè)投資、武漢市萬通置業(yè)、重慶盈田置業(yè)開展、運(yùn)盛〔上海〕實(shí)業(yè)股份、天津鑫茂科技投資集團(tuán)、上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份、上海復(fù)地〔集團(tuán)〕股份、上海綠地〔集團(tuán)〕、天津海泰控股集團(tuán)、中航工業(yè)地產(chǎn)投資開展、合生創(chuàng)展廣東東部區(qū)域、港盛時(shí)代工業(yè)地產(chǎn)公司、天津萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資、珠江地產(chǎn)集團(tuán)、津通集團(tuán)江蘇津通投資建設(shè)＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝萬通董事長(zhǎng)馮侖：萬通將成最大工業(yè)地產(chǎn)投資商2023年03月07日02:15來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道“野蠻生長(zhǎng)〞著的馮侖，下一個(gè)目標(biāo)將是工業(yè)地產(chǎn)。2023年3月4日，北京萬通實(shí)業(yè)股份董事長(zhǎng)馮侖在參加2023年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)高層峰會(huì)時(shí)向本報(bào)記者透露，萬通不久將進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)?！拔覀儗⒑鸵粋€(gè)很大的工業(yè)企業(yè)合作，把他們的廠房和土地買下來后再出租給他們。〞馮侖說。馮侖強(qiáng)調(diào)，此次收購(gòu)與萬通地產(chǎn)(600246行情,股吧)(600246。SH)絕無關(guān)系。“是我們非上市的母公司以投資商的身份去做。〞最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商？“荷爾蒙決定了男人都有征服的欲望。〞馮侖書中寫道。首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語出驚人：“萬通將有可能在一兩年內(nèi)成為外鄉(xiāng)最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商。〞從2007年開始，馮侖便有了投資工業(yè)地產(chǎn)的想法，直到近日開始實(shí)施，但他表示還不方便具體透露是哪家工業(yè)企業(yè)。投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通并非首例。上海復(fù)地集團(tuán)(2337。HK)、合生創(chuàng)展(0754。HK)、富力(2777。HK)等在內(nèi)的諸多開發(fā)商都曾對(duì)工業(yè)地產(chǎn)表示過興趣?！肮I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)很有潛力的市場(chǎng)，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展速度很快，工業(yè)地產(chǎn)的需求很旺盛，工業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的程度影響較小……〞在準(zhǔn)備投資工業(yè)地產(chǎn)之前，馮侖已經(jīng)找到了數(shù)個(gè)說服自己和股東的理由。對(duì)于國(guó)內(nèi)民營(yíng)開發(fā)商來說，開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)面臨最大的問題就是資金緊缺。由于絕大多數(shù)客戶更愿意選擇租賃而非購(gòu)置，開發(fā)商對(duì)物業(yè)只能長(zhǎng)期持有，將占用大量開發(fā)資金。對(duì)此，馮侖不以為然。“資金問題是技術(shù)問題，可以通過很多種途徑解決。〞他說。而現(xiàn)在的馮侖，手上亦握有大量現(xiàn)金。此前他在接受某媒體采訪也表示，“(拐點(diǎn))對(duì)萬通來講是一個(gè)時(shí)機(jī)。我們的非上市公司負(fù)債才20%，所以這對(duì)我們來說是最好的時(shí)候，因?yàn)槲覀兘柚睒s時(shí)期，把所有的結(jié)構(gòu)都調(diào)順了，把所有的問題都去除了，集中了大量的現(xiàn)金。這種情況下，大家都迷惑或者是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不清晰，萬通就開始了更加清晰的開展道路。〞如果，資金不是馮侖最關(guān)心的問題，擺在萬通進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)道路上最迫切的問題是如何選擇一種更成熟的模式?！安煌某鞘袝?huì)有不同的需要，我們未來可能會(huì)和不同的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)巨頭合作，學(xué)習(xí)不同產(chǎn)品模式。〞馮侖說。馮侖稱近一段時(shí)間來已有意和工業(yè)地產(chǎn)人士接觸，尋找合作。“不會(huì)與上市公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)〞參與工業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)的主角將是萬通實(shí)業(yè)，“工業(yè)地產(chǎn)將由母公司運(yùn)作，我們不會(huì)令母公司和上市公司形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的局面。〞馮侖稱，從上市公司重組的第一天起，董事會(huì)就不斷開會(huì)討論要將上市公司與非上市公司的業(yè)務(wù)嚴(yán)格區(qū)隔開來，實(shí)現(xiàn)相互無競(jìng)爭(zhēng)性，在最大限度保護(hù)上市公司股東利益的同時(shí)，也使非上市公司的業(yè)務(wù)能夠有自身的定位和更好的開展。“萬通實(shí)業(yè)(非上市局部)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)投資控股公司，不再?gòu)氖氯魏伍_發(fā)業(yè)務(wù)，而開發(fā)業(yè)務(wù)將交由上市公司來做。〞馮侖說。有了清晰的角色分割后，馮侖開始異于普通開發(fā)商的嘗試。2007年9月，馮侖透露萬通實(shí)業(yè)將和天津泰達(dá)集團(tuán)合作成立一只新型地產(chǎn)基金，資金規(guī)模10億元，定位在天津進(jìn)行土地收購(gòu)。該基金由萬通和泰達(dá)各出資2.5億元，第三方出資人為一家信托投資公司?；鹬蛔鐾恋貎?chǔ)藏之用。馮侖稱設(shè)立這只基金將幫助萬通集團(tuán)加快在天津的拿地步伐。據(jù)本報(bào)記者了解，該基金仍在籌備過程中。如果說成立地產(chǎn)基金是萬通實(shí)業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的其中一項(xiàng)，投資工業(yè)地產(chǎn)便成為重要一環(huán)。一直推崇“美國(guó)模式〞的馮侖，曾定位萬通只專注于投資房地產(chǎn)領(lǐng)域。“原先是拿土地、開發(fā)、銷售效勞的串聯(lián)方式，現(xiàn)在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)、的并聯(lián)方式。〞馮侖說。此次投資工業(yè)地產(chǎn)，萬通始于房屋，而非土地。中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書前言

工業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)的載體，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)根底設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營(yíng)工程并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與效勞等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余表達(dá)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值效勞、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)〞的四大特性。

在國(guó)內(nèi)制造業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移、國(guó)家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)、跨國(guó)企業(yè)的投資落戶和擴(kuò)張行動(dòng)等因素的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正在逐步顯現(xiàn)。

回憶工業(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標(biāo)準(zhǔn)廠房，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實(shí)上，工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個(gè)單純的物業(yè)概念，也不是單純的商業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展聯(lián)系在一起的，具有很強(qiáng)的政治性和政策導(dǎo)向性的。

從本期起，本刊將陸續(xù)推出《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資藍(lán)皮書》系列研究報(bào)告，本研究報(bào)告是在對(duì)全國(guó)各地600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機(jī)構(gòu)等相關(guān)單位做了大量周密的市場(chǎng)調(diào)研根底上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)務(wù)院開展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的根底上，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進(jìn)行了深入探討，以求為相關(guān)部門準(zhǔn)確把握市場(chǎng)趨勢(shì)，制定市場(chǎng)策略提供參考?；I劃：宋方執(zhí)行：鄧廣鋒張麗紅工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇招商引資是開發(fā)區(qū)建設(shè)成敗的關(guān)鍵，工業(yè)園區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資

招商戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)

招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點(diǎn)，招商引資是利用外來資金、技術(shù)，推進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)跨越開展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識(shí)。然而，當(dāng)前招商引資熱潮中也存在一些不容無視的問題。

依據(jù)投資者的選址標(biāo)準(zhǔn)的變化，中國(guó)開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個(gè)階段：1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導(dǎo)〞階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；2、20世紀(jì)90年代中后期以來的“根底環(huán)境主導(dǎo)〞階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是根底環(huán)境)成為吸引投資的關(guān)鍵；3、方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)〞階段，良好的產(chǎn)業(yè)根底、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關(guān)心的因素。

《中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資開展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問題。

首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競(jìng)爭(zhēng)，造成開發(fā)本錢過高。在國(guó)家有關(guān)政策的鼓勵(lì)下，開發(fā)區(qū)在地價(jià)、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競(jìng)爭(zhēng)中獲取優(yōu)勢(shì)，各地開發(fā)區(qū)就突破國(guó)家土地、稅收法規(guī)及相關(guān)政策，競(jìng)相壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半〞、“五免五減半〞、“七免七減半〞，甚至還減免增值稅地方留成局部；規(guī)費(fèi)“零收費(fèi)〞，免收各項(xiàng)根本建設(shè)配套費(fèi)，免收各項(xiàng)基金；免收水電增容費(fèi)，全部由地方政府財(cái)政補(bǔ)貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國(guó)家的利益和國(guó)民的福祉，而且造成土地開發(fā)的本錢過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)開展。

其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。20世紀(jì)90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來開展趨勢(shì)看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會(huì)逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國(guó)參加WTO以后，營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。

第三，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的開展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點(diǎn)來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應(yīng)組團(tuán)式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當(dāng)前，國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、效勞一體化的組團(tuán)式轉(zhuǎn)移態(tài)勢(shì)，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)根底和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對(duì)開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。

第四，重復(fù)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國(guó)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個(gè)，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國(guó)開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結(jié)構(gòu)不合理等問題，這些問題導(dǎo)致了日益嚴(yán)重的后果：土地資源和投資的浪費(fèi)；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)開展；土地收益外流，損害國(guó)家利益；目前我國(guó)興旺地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方興旺國(guó)家開發(fā)區(qū)的一半；我國(guó)欠興旺地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國(guó)興旺地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地?cái)?shù)卻與興旺地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。

軟硬兼施打造良好的招商環(huán)境“開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？〞成為招商引資工作面臨的一個(gè)問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢(shì)、重塑新功能、實(shí)現(xiàn)新突破

開發(fā)區(qū)建設(shè)的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營(yíng)銷。既然招商引資是一種營(yíng)銷活動(dòng)，那么就要進(jìn)行營(yíng)銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國(guó)際投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不僅是投資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，也是引資者之間的競(jìng)爭(zhēng)，引資者的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上就是引資環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應(yīng)對(duì)本身的引資環(huán)境進(jìn)行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強(qiáng)自己的引資營(yíng)銷實(shí)力。

開發(fā)區(qū)的營(yíng)銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。

招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、根底設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等。

自然資源是指與地理、氣候、資源有關(guān)的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢(shì)明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行宣傳，同樣可以增加對(duì)外資的吸引力。

根底設(shè)施是指交通、通訊、能源供給等條件。根底設(shè)施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進(jìn)外資的“瓶頸〞因素。另外，根底設(shè)施還應(yīng)包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活效勞設(shè)施和條件，以及文化娛樂設(shè)施。

環(huán)境保護(hù)也是外商選擇開發(fā)區(qū)進(jìn)行投資的一個(gè)重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能表達(dá)出好的管理水平，也容易吸引外資。

招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，包括市場(chǎng)潛力、勞動(dòng)力資源、政策法規(guī)、金融中介效勞以及社會(huì)治安等。

市場(chǎng)潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場(chǎng)的容量和潛力。市場(chǎng)是吸引外資的關(guān)鍵，讓出一局部市場(chǎng)是吸引外資的一個(gè)很好的策略。

勞動(dòng)力資源包括勞動(dòng)力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動(dòng)力數(shù)量充足，勞動(dòng)力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進(jìn)駐。因此，開發(fā)區(qū)應(yīng)有很好的人力資源措施，吸引各種人才。

政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個(gè)核心因素。除了國(guó)家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應(yīng)有自己特殊的政策。在國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。

金融中介效勞包括銀行信貸、會(huì)計(jì)事務(wù)、律師事務(wù)、信息咨詢、管理咨詢等。這些效勞對(duì)外商投資者來說，都是很重要的。金融中介效勞越完備，吸引外資的能力就越強(qiáng)。

社會(huì)治安也是軟環(huán)境的重要組成局部。良好的社會(huì)治安使外商有一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。招商定位知彼更要知己

通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象

開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國(guó)外的開發(fā)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)區(qū)同樣存在著劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。如何發(fā)揮自身的特長(zhǎng)，吸引更多的外資進(jìn)入呢？開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位尤為重要。

市場(chǎng)定位就是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)有產(chǎn)品〔開發(fā)區(qū)〕在市場(chǎng)上所處的位置，針對(duì)用戶〔投資者〕對(duì)該產(chǎn)品〔開發(fā)區(qū)〕某種特征或?qū)傩缘闹匾暢潭龋瑥?qiáng)有力地塑造出本企業(yè)產(chǎn)品〔開發(fā)區(qū)〕與眾不同，給人印象鮮明的個(gè)性或形象，并把這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客〔投資者〕，從而使該產(chǎn)品〔開發(fā)區(qū)〕在市場(chǎng)上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。要樹立開發(fā)區(qū)的形象，關(guān)鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，內(nèi)涵的開掘。

1、通過功能優(yōu)勢(shì)集聚的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。以上海浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，吸引了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)進(jìn)入。

2、以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場(chǎng)定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟(jì)根底設(shè)施三要素構(gòu)成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；在微觀上那么表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關(guān)聯(lián)與協(xié)作，即將一個(gè)部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產(chǎn)業(yè)群的特征進(jìn)行招商引資，能給投資者獲得集聚經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使投資者獲取更高的回報(bào)，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：〔1〕最大程度地利用各種根底設(shè)施，降低使用本錢；〔2〕減少運(yùn)輸和交易本錢；〔3〕隨著“本地網(wǎng)絡(luò)〞的形成，刺激創(chuàng)新效應(yīng)；〔4〕溢出效應(yīng)的存在促進(jìn)企業(yè)間的模仿與學(xué)習(xí)，降低進(jìn)入壁壘，吸引新企業(yè)進(jìn)入；〔5〕學(xué)習(xí)曲線效應(yīng)，降低學(xué)習(xí)本錢。

天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，已形成了以電子、食品、機(jī)械、生物制藥為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，企業(yè)間的聯(lián)系開始形成，由于一個(gè)企業(yè)的入駐，連帶其他幾個(gè)企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進(jìn)駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉那么吸引來了綠點(diǎn)公司、模范公司、英國(guó)的BOC集團(tuán)、韓國(guó)富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。產(chǎn)業(yè)群的連帶效應(yīng)對(duì)開發(fā)區(qū)的招商引資也有重要影響。選商大獻(xiàn)殷勤不如細(xì)分工程

在實(shí)現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談工程的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從工程的行業(yè)性質(zhì)、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個(gè)質(zhì)量指標(biāo)評(píng)估工程的質(zhì)量

廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級(jí)咨詢參謀許學(xué)鋒博士認(rèn)為，“商〞的內(nèi)涵有三個(gè)意思：1、商人；2、商號(hào)〔企業(yè)〕；3、商機(jī)〔工程〕。在招商實(shí)踐中，這三層往往混在一起，很多時(shí)候是某商人代表某企業(yè)來洽談某工程。如果把招商的著重點(diǎn)放在商人或商號(hào)〔企業(yè)〕上，對(duì)知名商人、知名企業(yè)的代表大獻(xiàn)殷勤，百般招待，往往沒有好效果。許學(xué)鋒把招商的著重點(diǎn)放在“商機(jī)〞，并以南海國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園為例，總結(jié)出一套根據(jù)工程分類、評(píng)估來洽談的有效招商的方法。即根據(jù)來談的企業(yè)過去是否已有相關(guān)工程〔工廠〕、現(xiàn)在是否有方案要新開辦的具體工程、以及是否規(guī)劃將來要擴(kuò)建工程，把“來商〞分成五類〔見下表〕。

表1：“商〞的分類

過去現(xiàn)在將來

I類有工程有工程有工程

II類有工程有工程無工程

III類有工程無工程有工程

IV類無工程有工程有工程

V類無工程無工程有工程

第I類的案例：香港某橡膠集團(tuán)，原來在香港、深圳、東莞、佛山已有8個(gè)工程〔工廠〕，2005年〔現(xiàn)在〕方案找新址建一間新廠，規(guī)劃將來擴(kuò)建成一個(gè)橡膠科學(xué)城〔生產(chǎn)和研發(fā)基地〕。第II類的案例：佛山四方實(shí)業(yè)，原來在佛山已有2個(gè)工程〔工廠〕，2004年〔現(xiàn)在〕方案找新址搬遷，將來無擴(kuò)建或再建方案。第IV類的案例：廣州某光源貿(mào)易公司，原來無工程〔工廠〕，2005年〔現(xiàn)在〕方案在廣州或佛山建一間生產(chǎn)投影儀燈泡的工廠，并規(guī)劃將來建成一個(gè)各種光源生產(chǎn)和研發(fā)基地。

通過連續(xù)3年跟蹤近200個(gè)工程，我們得出以下結(jié)論：第I和第II類“商〞，招商成功率較高，約30%；第III類的成功率約為20%，但這類工程即使談成功、簽好合同并已付款購(gòu)置工業(yè)用地，工程的建設(shè)久拖難落實(shí)；第IV和第V類成功率較低，一般不到5%。

另一方面，在實(shí)現(xiàn)從招商到選商的轉(zhuǎn)變后，把洽談工程的規(guī)模和質(zhì)量結(jié)合起來，從工程的行業(yè)性質(zhì)、投資強(qiáng)度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個(gè)質(zhì)量指標(biāo)評(píng)估工程的質(zhì)量，定出一條工程選擇標(biāo)尺〔下列圖紅色字體〕：大型工程質(zhì)量必須在“中〞以上；中型工程質(zhì)量必須在“良〞以上；小型工程質(zhì)量必須在“優(yōu)〞以上〔見下表〕。表2：工程評(píng)估

工程規(guī)模工程質(zhì)量

大型優(yōu)、良、中、差

中型優(yōu)、良、中、差

小型優(yōu)、良、中、差從2004～2005年，南海國(guó)家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園區(qū)招商部門一共篩掉了不合入園要求條件的意向工程50多個(gè)，包括一些來自日本、北美和北歐的大型工程，確保了園區(qū)的品質(zhì)和檔次，因此順利通過了國(guó)家的審核，并從形成期過渡到開展期。招商方式面面觀4P組合營(yíng)銷——從產(chǎn)品到促銷

從營(yíng)銷角度講，工業(yè)園區(qū)招商引資同樣存在營(yíng)銷組合的問題。如何利用營(yíng)銷學(xué)的營(yíng)銷組合理論幫助工業(yè)園區(qū)招商引資，對(duì)于現(xiàn)階段逐漸失去政策優(yōu)勢(shì)的工業(yè)園區(qū)來說尤為重要。工業(yè)園區(qū)通過各種營(yíng)銷策略的組合，同樣可以吸引投資者進(jìn)入。下面我們從營(yíng)銷學(xué)的4P組合即產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷來分析工業(yè)園區(qū)招商引資的營(yíng)銷組合策略。

1、產(chǎn)品策略

營(yíng)銷學(xué)講的產(chǎn)品概念，實(shí)際分為核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三個(gè)層次。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的產(chǎn)品同樣也可分為三個(gè)層次，其核心產(chǎn)品是提供給投資者獲取最大收益的時(shí)機(jī)。

每個(gè)投資者都是經(jīng)濟(jì)學(xué)的理性人，他們追求的都是投資收益的最大化。工業(yè)園區(qū)要吸引這些投資者進(jìn)入，關(guān)鍵是要使投資者在工業(yè)園區(qū)投資能夠獲得所期望的利潤(rùn)。

明確了這一點(diǎn)，工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中便要以此為核心，創(chuàng)造有利于投資者的投資環(huán)境，將利益最大程度地讓渡給投資者。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的形式產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)提供的投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。如前所述包括自然資源、根底設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、人力資源等。形式產(chǎn)品的好壞直接影響工業(yè)園區(qū)招商引資的成功與否，工業(yè)園區(qū)軟硬環(huán)境的建設(shè)具有重要意義。

最后，工業(yè)園區(qū)招商引資提供的附加產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)為投資者入駐后提供的各種效勞，包括各種金融中介效勞、生活?yuàn)蕵沸?，只有以?yōu)質(zhì)的效勞才能留住入?yún)^(qū)企業(yè)。如果這一環(huán)節(jié)沒做好，投資者即使進(jìn)入了工業(yè)園區(qū)，將來也會(huì)搬走的。廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)在引進(jìn)外資后，特別注重區(qū)內(nèi)效勞設(shè)施建設(shè)，為外商投資者提供文明、優(yōu)美的居住環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的效勞和功能齊全的商場(chǎng)以及相應(yīng)的娛樂設(shè)施，還有與國(guó)際教育接軌的國(guó)際學(xué)校和外國(guó)語學(xué)校，以及完備的醫(yī)療效勞，讓國(guó)外在廈的投資者和工作者及其子女、家屬有舒適的生活環(huán)境和良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，解除投資者及各類企業(yè)人才的后顧之憂，留人要留心，這是工業(yè)園區(qū)招商引資的一項(xiàng)重要工作。2、價(jià)格策略

工業(yè)園區(qū)招商引資中的價(jià)格問題主要指投資者進(jìn)入工業(yè)園區(qū)投資辦廠所需交納的各種稅費(fèi)。由于這些稅費(fèi)直接影響到工業(yè)園區(qū)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)本錢，從而影響投資者的收益，因此，各種稅費(fèi)的上下直接影響投資者的投資決策。如何最大程度地降低工業(yè)園區(qū)內(nèi)各種稅費(fèi)便成為工業(yè)園區(qū)招商引資價(jià)格策略的關(guān)鍵點(diǎn)。工業(yè)園區(qū)的各類稅費(fèi)包括企業(yè)所得稅、地方所得稅、土地批租費(fèi)、廠房場(chǎng)地出租費(fèi)、電力、自來水、燃?xì)?、供熱、通訊、污水處理等各種費(fèi)用，其中有些費(fèi)用是不可變更的，有些那么可以給予優(yōu)惠的。為了降低區(qū)內(nèi)企業(yè)的綜合生產(chǎn)本錢，給予企業(yè)更多的優(yōu)惠是很有益的。廈門在這方面便作出許多努力，一是清理稅外收費(fèi)；二是減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，如最近規(guī)定：企業(yè)排污設(shè)施費(fèi)按征收標(biāo)準(zhǔn)的一半收取，減少集裝箱通過廈門大橋的過橋費(fèi)；三是用好優(yōu)惠政策，對(duì)符合廈門市產(chǎn)業(yè)開展方向、科技含量高的工程，要從土地、稅費(fèi)、人才引進(jìn)、資金等方面給予優(yōu)惠和支持。

此外，提高政府辦事效率和效勞水平，也可以降低區(qū)內(nèi)生產(chǎn)間接本錢，這也是工業(yè)園區(qū)招商引資容易無視的一個(gè)問題。3、渠道策略

工業(yè)園區(qū)招商引資的渠道策略是指通過各種渠道將外資引進(jìn)來，渠道越多，選擇的渠道越好，就越能更多地吸引外資進(jìn)入，努力構(gòu)建招商引資的新機(jī)制成為工業(yè)園區(qū)招商引資的工作重點(diǎn)。

“行商〞招商深入國(guó)際市場(chǎng)，實(shí)行跨國(guó)招商，組織小隊(duì)人馬走出國(guó)門，到國(guó)外招商。上海外高橋保稅區(qū)就組織人員赴新加坡實(shí)地考察，為下階段有針對(duì)性地招商打下良好的根底。保稅區(qū)還在香港設(shè)立分公司，并準(zhǔn)備在美國(guó)、日本設(shè)立辦事處，實(shí)行跨國(guó)招商。

委托代理招商充分利用我國(guó)在境外的機(jī)構(gòu)及國(guó)際大財(cái)團(tuán)的渠道多、信息靈、經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，委托他們代理招商，拓寬招商引資的渠道，提高利用外資的質(zhì)量和效益。還可通過投資促進(jìn)會(huì)、商會(huì)、投資咨詢公司或其他中介機(jī)構(gòu)委托代理招商，防止企業(yè)直接招商所需高額本錢費(fèi)用，提高招商引資的成功率。

“網(wǎng)絡(luò)〞招商由于網(wǎng)上商業(yè)日漸成熟，國(guó)外很多投資工程已開始實(shí)行網(wǎng)上招商。通過國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，可使外商了解工業(yè)園區(qū)的投資環(huán)境和投資工程，并能十分方便地與當(dāng)?shù)卮砩倘〉寐?lián)系，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)為投資者提供咨詢效勞。工業(yè)園區(qū)還可以將自身上網(wǎng)，建立招商網(wǎng)址，發(fā)布招商工程，增加外商投資時(shí)機(jī)及提高招商工程成功率。4、促銷策略

工業(yè)園區(qū)要將自己推銷出去，首先要將自己“包裝〞起來。當(dāng)前一些工業(yè)園區(qū)招商工程“包裝〞粗糙，如有的工程僅有經(jīng)過縣或市政府批準(zhǔn)的立項(xiàng)報(bào)告書批準(zhǔn)文件，連英文資料都沒有；有的雖有工程報(bào)告和英文材料，但不符合國(guó)際招商的慣例所要求必須具有的根本內(nèi)容，這使得投資者很難決定是否投資。工程招商的“包裝〞應(yīng)符合國(guó)際慣例的要求，使國(guó)外投資者易于接受，包括：〔1〕企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表；〔2〕公司信用評(píng)級(jí)；〔3〕工程產(chǎn)品的市場(chǎng)分析；〔4〕對(duì)整個(gè)工程動(dòng)態(tài)的投資回報(bào)預(yù)測(cè)和分析。有了精美的包裝，接下來便是廣告宣傳。

工業(yè)園區(qū)招商引資要加強(qiáng)投資整體環(huán)境的宣傳，多邀請(qǐng)一些外國(guó)企業(yè)家到工業(yè)園區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，增加他們的感性認(rèn)識(shí)、增強(qiáng)他們的投資信心。同時(shí)開展各種形式的招商會(huì)，加強(qiáng)招商宣傳力度。上海外高橋保稅區(qū)在1998年就開展過一次“體育招商〞活動(dòng)。工業(yè)園區(qū)抓住澳大利亞客商要在Ｅ區(qū)建一橄欖球場(chǎng)的機(jī)遇，出租了E區(qū)的一塊地，其經(jīng)濟(jì)效果不僅在于利用了E區(qū)的15萬平方米土地，更重要的是進(jìn)一步改善了保稅區(qū)的投資環(huán)境，向外商宣傳了保稅區(qū)。由此工程帶動(dòng)了BHP工程的引進(jìn)，搞活了近4000平方米倉(cāng)庫存量。體育招商引起了轟動(dòng)效應(yīng)，新聞媒介爭(zhēng)相報(bào)道，增加了工業(yè)園區(qū)在國(guó)外的知名度，為工業(yè)園區(qū)添上了一筆無形資產(chǎn)。

工業(yè)園區(qū)招商引資還要注重公共關(guān)系，建立“人際網(wǎng)絡(luò)〞。天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中，重視開展與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主管部門及經(jīng)濟(jì)實(shí)體的關(guān)系，加強(qiáng)與天津市工業(yè)委局、中央有關(guān)部委、國(guó)外駐京津的律師事務(wù)所、代表處、咨詢機(jī)構(gòu)、駐華使館及其他有考察團(tuán)組和工程信息的單位聯(lián)絡(luò)，并與局部單位建立了較密切的關(guān)系，為天津工業(yè)園區(qū)及時(shí)收集各種工程信息，掌握工程動(dòng)態(tài)，加快工程審批奠定了較好的根底。中介招商——將逐步代替政府成為招商主體

中介招商是通過專業(yè)的投資中介機(jī)構(gòu)，將招商工程推向相關(guān)投資市場(chǎng)，然后通過公開、公平、公正的嚴(yán)格程序，由專業(yè)機(jī)構(gòu)為招商方選擇適宜的合作伙伴和投資者。與傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)型招商不同，中介招商目標(biāo)的針對(duì)性更強(qiáng)，工程潛在投資人明確，操作更加專業(yè)化和精細(xì)化。

昊信聯(lián)行董事長(zhǎng)陳志豪認(rèn)為，作為一種符合國(guó)際慣例和運(yùn)作規(guī)那么的市場(chǎng)化招商方式，近年來，中介招商已呈現(xiàn)逐步代替政府部門充當(dāng)招商主體的趨勢(shì)。而有一定實(shí)力、信譽(yù)良好的國(guó)際組織、投資促進(jìn)機(jī)構(gòu)、投資咨詢公司、金融機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、商業(yè)協(xié)會(huì)等機(jī)構(gòu)組織都可以成為投資性中介機(jī)構(gòu)。

中介招商的革命性意義在于它有助于推動(dòng)政府職能的根本轉(zhuǎn)變，政府要從直接管理經(jīng)濟(jì)事物中脫身出來，把更多的精力投入到社會(huì)管理和公共效勞上來，這是一種招商理念的根本性變革。從未來看，這種理念對(duì)推進(jìn)貫徹科學(xué)開展觀，對(duì)于加快政府改革，都具有積極的促進(jìn)作用。

現(xiàn)代招商中介通常是由假設(shè)干相關(guān)企業(yè)、專家所形成的招商中介體系。其中包括工程設(shè)計(jì)公司、招商代理公司、企業(yè)管理咨詢公司、會(huì)計(jì)師事物所、律師事務(wù)所……正是這些專業(yè)性中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng)，確保了招商工作的標(biāo)準(zhǔn)有效。

陳志豪認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)開展來看，中介招商將逐步取代政府主導(dǎo)招商模式，使招商真正向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)回歸，使政府角色向社會(huì)管理和公共事物回歸。

中介招商模式在國(guó)內(nèi)很多城市都受到越來越多的重視，并積累了許多成功的經(jīng)驗(yàn)。上海市在上海自來水浦東公司50%國(guó)有股股權(quán)轉(zhuǎn)讓的重大招商活動(dòng)中，一改以往政府在招商引資中唱主角的做法，開始推行中介招商。這次中介招商，參照了一些國(guó)際上通行的招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做法，引入了各類招商中介事務(wù)機(jī)構(gòu)全程參與招商過程，采取市場(chǎng)化方式選擇合作伙伴，收到了良好的效果。產(chǎn)業(yè)招商——“空手道〞建起一座城“產(chǎn)業(yè)招商〞是依托開發(fā)區(qū)的比擬優(yōu)勢(shì)，基于合理的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品及其上下游產(chǎn)品來招商引資，引進(jìn)高端產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)，擴(kuò)展技術(shù)鏈，營(yíng)造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上的縫合斷層、填補(bǔ)空白、調(diào)整結(jié)構(gòu)，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的一種招商模式。

通過〞產(chǎn)業(yè)招商〞，開發(fā)區(qū)可以建立以企業(yè)和產(chǎn)業(yè)間的各種投入品及產(chǎn)出品為連接紐帶的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源的全面整合和充分利用，使產(chǎn)業(yè)內(nèi)整體交易本錢最小化，實(shí)現(xiàn)整個(gè)資源效益和產(chǎn)業(yè)開展的最大化。近年來國(guó)內(nèi)很多開發(fā)區(qū)的招商實(shí)踐證明，開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)鏈一旦形成，必然會(huì)吸引更多的垂直和協(xié)作關(guān)系的企業(yè)前來投資配套與效勞，由此帶來產(chǎn)業(yè)集群，推動(dòng)開發(fā)區(qū)及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)和健康開展。

產(chǎn)業(yè)招商的不同模式(1)利用企業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引上下游企業(yè)配套

大企業(yè)帶動(dòng)、小企業(yè)配套的模式在“產(chǎn)業(yè)招商〞中最為常見，猶以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(BDA)的“星網(wǎng)工業(yè)園〞模式最為典型，從2001年成立以來，星網(wǎng)工業(yè)園以首信諾基亞為龍頭，吸引了20多家國(guó)際和國(guó)內(nèi)著名的零配件廠商和效勞提供商為之配套，從芯片到集成電路板，從顯示屏到界面設(shè)計(jì)，組成了一個(gè)以首信諾基亞為核心的完整的產(chǎn)業(yè)鏈，從組裝到出貨只需一天時(shí)間，星網(wǎng)工業(yè)園正在成為一個(gè)世界級(jí)的移動(dòng)通信生產(chǎn)基地。目前，開發(fā)區(qū)的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)根本形成，以首信、諾基亞為龍頭的星網(wǎng)工業(yè)園是北京最大的移動(dòng)通信產(chǎn)業(yè)基地，也是國(guó)內(nèi)第一個(gè)形成完整產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)代通信產(chǎn)業(yè)基地。

(2)利用產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，吸引組團(tuán)式投入

一些產(chǎn)業(yè)根底較好的開發(fā)區(qū)，依據(jù)核心產(chǎn)業(yè)定位，依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，全方位、組團(tuán)式地吸引外來投資，構(gòu)建完備的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，這是一種相對(duì)交高層次的招商模式。上海漕河涇開發(fā)區(qū)的信息產(chǎn)業(yè)具備較好的開展根底，占開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)比重的近70%，圍繞信息產(chǎn)業(yè)，漕河涇開發(fā)區(qū)加大吸引IT企業(yè)的組團(tuán)式投入。目前，微電子產(chǎn)業(yè)已形成包括咨詢、設(shè)計(jì)、開發(fā)、制造、測(cè)試、封裝、銷售、效勞及相關(guān)配套等在內(nèi)的較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈，光電子產(chǎn)業(yè)擁有朗訊科技、上海光纖、捷普科技、上海光通信、上海大唐移動(dòng)通信設(shè)備等企業(yè)，計(jì)算機(jī)及軟件產(chǎn)業(yè)擁有英業(yè)達(dá)、英華達(dá)、英順達(dá)、理光軟件、愛普生電子等企業(yè)。

(3)利用地緣優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化區(qū)域招商

依據(jù)特殊的地緣人脈和文化氣氛，一些開發(fā)區(qū)著重進(jìn)行針對(duì)性的區(qū)域招商，將區(qū)域招商和“產(chǎn)業(yè)招商〞有機(jī)結(jié)合起來。蘇州吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)就針對(duì)臺(tái)商進(jìn)行招商，被廣闊臺(tái)商公認(rèn)為是最理想的投資地區(qū)，通過以“臺(tái)〞引“臺(tái)〞、以“小〞引“大〞、以“大〞帶“小〞等方式，陸續(xù)引進(jìn)了多個(gè)組團(tuán)式投入的外資及臺(tái)資企業(yè)，形成了IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)集群。到2002年8月，區(qū)內(nèi)93%的外資企業(yè)從事IT產(chǎn)業(yè)，自我配套率達(dá)90%以上。區(qū)內(nèi)已有的120多家臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)，投資1000萬美元以上的企業(yè)就達(dá)43家，已形成年產(chǎn)1000萬臺(tái)彩色顯示器、1000萬臺(tái)不間斷電源供給器、1000萬臺(tái)、360萬臺(tái)掃描儀、300萬臺(tái)筆記本電腦、300萬臺(tái)電腦主機(jī)及一大批電腦周邊產(chǎn)品的加工生產(chǎn)能力。</insertpage>

網(wǎng)絡(luò)招商——低本錢擴(kuò)展資源

是通過整合內(nèi)外招商資源，利用信息傳播快、受眾面廣、管理本錢低的網(wǎng)絡(luò)宣傳優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)線上線下關(guān)于廣揭發(fā)布、會(huì)員效勞、專業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)輸出等營(yíng)收的贏利模式。

近年來，政府網(wǎng)站普及率不斷提高。2023年，中央部委政府網(wǎng)站的普及率到達(dá)96.1%，省市政府網(wǎng)站普及率到達(dá)100%，地市級(jí)政府網(wǎng)站普及率到達(dá)99.1%。隨著互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的迅猛開展，各地的招商網(wǎng)站也隨之蜂擁而至。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，82%的地方都建立了所屬的招商網(wǎng)，對(duì)外展示當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢(shì)，從而吸引客商關(guān)注進(jìn)而投資落戶。但隨著這些招商網(wǎng)的涌現(xiàn)，也帶來很多問題，甚至影響網(wǎng)民對(duì)政府辦招商網(wǎng)站的意圖，有些更直接影響客商落戶到當(dāng)?shù)氐臅r(shí)機(jī)。

網(wǎng)站是一個(gè)信息溝通互動(dòng)的平臺(tái)，合理利用確實(shí)能引來意想不到的效果，如莫旗利用網(wǎng)絡(luò)招商，招商金額達(dá)26.832億元；廣西賀州、青島李倉(cāng)、甘肅玉門、湖南婁底等地利用網(wǎng)站也獲得了顯著成效。但一些政府招商網(wǎng)站中也突顯的一些現(xiàn)象也讓人擔(dān)憂：

平安系數(shù)不高黑客常光臨

政府網(wǎng)站因其公信力高、影響力大，成為黑客重要的攻擊目標(biāo)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年1～10月，我國(guó)大陸地區(qū)政府網(wǎng)站被篡改數(shù)量達(dá)3220個(gè)。有分析師認(rèn)為，網(wǎng)頁頻遭篡改暴露了我國(guó)政府網(wǎng)站“重形式、輕平安〞的問題，我國(guó)政府網(wǎng)站亟待加強(qiáng)平安建設(shè)，以維護(hù)其權(quán)威性。一些政府網(wǎng)站經(jīng)常被黑，篡改成其他色情或娛樂性的網(wǎng)站，加上維護(hù)跟不上，被黑幾個(gè)月或一年了也不知道。試想你翻開這樣一個(gè)招商網(wǎng)，你還會(huì)再翻開第二次，還會(huì)再關(guān)注嗎？

網(wǎng)站形式化功能不完善

網(wǎng)站建立了，也清楚分了欄目了，讓人一目了然，但點(diǎn)擊后沒變化，或點(diǎn)哪個(gè)都是這頁面，試想你是用戶，你會(huì)怎么想？還會(huì)繼續(xù)用，還會(huì)相信這地方的招商效勞嗎？就算當(dāng)?shù)氐恼猩倘藛T說得再好，沒到當(dāng)?shù)乜疾烨埃蛯?duì)當(dāng)?shù)氐挠∠蟠蛄苏劭邸＞秃孟笄岸螘r(shí)間的新余市外事僑務(wù)辦公室網(wǎng)站，沒法點(diǎn)進(jìn)去。隨便點(diǎn)擊一個(gè)欄目時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)網(wǎng)頁的頁面就是一張名為“index2〞的jpg圖片。上面的外事僑務(wù)動(dòng)態(tài)、政策法規(guī)等欄目，以及所列出的文章全都無法點(diǎn)擊瀏覽，而按下鼠標(biāo)右鍵，竟然彈出“圖片另存為〞等選項(xiàng)，令人哭笑不得。

有個(gè)別招商網(wǎng)長(zhǎng)期“休眠〞不更新，導(dǎo)致信息不流通，招商信息不能及時(shí)送達(dá)用戶。有些網(wǎng)站上放置招商工程信息還是2004年的，現(xiàn)在可是2023年了，5年時(shí)間過去了，這些工程是不是還在招商中，還是已經(jīng)在收益中。不更新維護(hù)，試問這招商網(wǎng)站的作用是什么？一些政策的實(shí)施公布，也需及時(shí)在網(wǎng)站上表達(dá)，不能實(shí)行新的投資優(yōu)惠政策了，網(wǎng)站上卻是舊的，這樣剝奪了用戶的知情權(quán)。認(rèn)真更新信息是辛苦的、要擔(dān)責(zé)任的，不更新卻是沒有任何“損失〞的，那么誰會(huì)選擇辛苦和責(zé)任呢？但是，如果這個(gè)網(wǎng)站領(lǐng)導(dǎo)常常點(diǎn)擊呢？又如果信息更新要列入業(yè)績(jī)考核，是否會(huì)出現(xiàn)常年不變的景象呢？

網(wǎng)絡(luò)效勞實(shí)用性差

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然85.6%的人曾訪問過政府網(wǎng)站，但是僅有28.3%的人經(jīng)常訪問，57.3%的人偶爾訪問，還有14.4%的人從來沒訪問過政府網(wǎng)站。61.3%的人對(duì)政府網(wǎng)站感到不滿意，32.0%的人感覺一般，不到7%的人表示滿意。這與政府網(wǎng)站的實(shí)用性及網(wǎng)絡(luò)效勞有關(guān)。

在信息爆炸、網(wǎng)絡(luò)資源十分豐富而普及的今天，用戶上招商網(wǎng)站，絕不是看招商局領(lǐng)導(dǎo)在干什么，而更多的是關(guān)心，能不能獲取到對(duì)自己有用的信息，能不能得到到位的效勞。因此，政府招商網(wǎng)站必須強(qiáng)化網(wǎng)站的效勞實(shí)用性?，F(xiàn)在的招商網(wǎng)站大多都是介紹投資環(huán)境、招商政策、招商工程等，但如果沒建立良好建全的互動(dòng)系統(tǒng)，不能及時(shí)解決客商的疑問，那又有何用？招商網(wǎng)站建立后，不能把它當(dāng)作是當(dāng)?shù)卣男蜗蠊こ?，而是要?shí)實(shí)在在的讓客商了解當(dāng)?shù)氐那闆r。

在信息化的時(shí)代，招商網(wǎng)在地方政府和投資者之間架起溝通的橋梁，網(wǎng)站互動(dòng)效勞功能必不可少，總不能讓客商看了心花怒放，想聯(lián)系卻沒門。網(wǎng)站溝通的常用形式：電子郵件、網(wǎng)上留言、論壇互動(dòng)等。職晨效勞沒能充份發(fā)揮其網(wǎng)絡(luò)性，客商看到感興趣的工程，想及時(shí)了解咨詢，卻找不到人是最郁悶的。我們的政府招商網(wǎng)當(dāng)中就有這些情況出現(xiàn)。如果商客三番五次地到了政府招商網(wǎng)上，無法進(jìn)行咨詢，更解決不了實(shí)際問題，他就會(huì)失去繼續(xù)登錄的信心。更別說到當(dāng)?shù)乜疾炝恕?/p>

網(wǎng)站跟上時(shí)代了，效勞卻沒跟上，難道真是人有我有嗎？

正由于一些政府招商網(wǎng)的不正常的開展就催生了一些專業(yè)的招商網(wǎng)站，解決了政府招商網(wǎng)的缺乏，充份發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)，形成專業(yè)、權(quán)威的網(wǎng)絡(luò)招商平臺(tái)。阿力士招商網(wǎng)〔〕就是招商網(wǎng)站中比擬專業(yè)的一個(gè)，以工業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)，把工程精準(zhǔn)的推介給廣闊的投資者。</insertpage>

網(wǎng)絡(luò)招商