目前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的問(wèn)題

任務(wù)九：

目前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的問(wèn)題

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理想的市場(chǎng)狀態(tài)永遠(yuǎn)只存在于經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論模型中，物業(yè)管理市場(chǎng)同樣如此。由于體制和機(jī)制上深層次的原因，加上物業(yè)管理本身的特殊性，使得物業(yè)管理市場(chǎng)除了具有其他效勞產(chǎn)品市場(chǎng)的共性問(wèn)題之外，還暴露出一些獨(dú)特的個(gè)性問(wèn)題。沿襲上述市場(chǎng)構(gòu)成要素分析的邏輯思路，筆者將當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，概況為以下六大根本矛盾：.1.企業(yè)推動(dòng)的主動(dòng)熱情與業(yè)主自覺(jué)的被動(dòng)冷漠的矛盾

.一個(gè)成熟高效的市場(chǎng)必定建立在作為市場(chǎng)主體的賣(mài)方和買(mǎi)方的相對(duì)均衡和相互促動(dòng)的根底之上，當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的主要弊端之一，便是缺乏買(mǎi)賣(mài)雙方之間的均衡和互動(dòng)。在政府的主導(dǎo)和帶動(dòng)之下，我國(guó)物業(yè)效勞企業(yè)在主動(dòng)推廣和宣傳物業(yè)管理方面表現(xiàn)出空前的熱情，以深圳為例，目前以物業(yè)管理普及和宣傳為主題的“物業(yè)管理周〞活動(dòng)已連續(xù)開(kāi)展了五個(gè)年頭，物業(yè)管理行業(yè)不僅有了行旗、行歌，甚至有了以物業(yè)管理為主題的電視連續(xù)劇與此形成鮮明比照的是，賣(mài)方的積極和主動(dòng)并沒(méi)有得到買(mǎi)方的認(rèn)可和響應(yīng)，大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自覺(jué)參與意識(shí)似乎有待喚醒，他們更多的是被動(dòng)接受物業(yè)效勞這種交易方式。業(yè)主的被動(dòng)冷漠，直接導(dǎo)致物業(yè)管理買(mǎi)方主體的缺位和錯(cuò)位，并容易產(chǎn)生破壞物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)行的兩種極端現(xiàn)象：一種是通常情況下，公共權(quán)利的冷淡和契約精神的缺失，業(yè)主因缺乏履約能力而無(wú)法對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督并放任其違約行為；另一種是特殊情況下，公共權(quán)利的濫用和維權(quán)功能的夸大，業(yè)主因不當(dāng)行使解約權(quán)利而使物業(yè)效勞合同成為一紙空文。均衡和互動(dòng)的賣(mài)方和買(mǎi)房是支撐市場(chǎng)健康運(yùn)行的左右足，缺乏業(yè)主自覺(jué)〔右足〕的物業(yè)管理市場(chǎng)，即使企業(yè)推動(dòng)〔左足〕再?gòu)?qiáng)有力，也只能是“跛足的市場(chǎng)〞。.2.享受效勞的公共性與履行義務(wù)的個(gè)體性的矛盾.

作為物業(yè)管理市場(chǎng)客體的物業(yè)效勞產(chǎn)品，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有非排他性，容易產(chǎn)生“搭便車(chē)〞的問(wèn)題。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，享受物業(yè)效勞產(chǎn)品的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，而交費(fèi)義務(wù)那么是由單個(gè)業(yè)主個(gè)別履行的，物業(yè)效勞企業(yè)無(wú)法因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主不履行交費(fèi)義務(wù)而阻止其享受公共性效勞，當(dāng)不履行義務(wù)〔不交費(fèi)〕的業(yè)主能夠享受與履行義務(wù)〔交費(fèi)〕業(yè)主同樣的效勞的時(shí)候，人們基于自利本性自然傾向于“搭便車(chē)〞。由物業(yè)效勞產(chǎn)品的排他性導(dǎo)致的物業(yè)效勞消費(fèi)“搭便車(chē)〞現(xiàn)象，使得物業(yè)效勞企業(yè)無(wú)法像一對(duì)一的商品買(mǎi)賣(mài)那樣將不履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主排斥在消費(fèi)群體之外，產(chǎn)生了物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，普通居住物業(yè)收費(fèi)率偏低現(xiàn)象的普遍存在，使得大量物業(yè)效勞企業(yè)因無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理的價(jià)值補(bǔ)償出現(xiàn)虧損，局部物業(yè)效勞企業(yè)甚至因此降低效勞質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致更多業(yè)主拒交費(fèi)用的惡性循環(huán)。收費(fèi)難這一物業(yè)管理行業(yè)困境，直接制約著物業(yè)管理市場(chǎng)的良性開(kāi)展。.3.效勞本錢(qián)剛性增加與效勞價(jià)格缺乏彈性的矛盾.

價(jià)格機(jī)制問(wèn)題是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)面臨的最核心、最根本、最緊迫的問(wèn)題。以北京為例，一方面，CPI指數(shù)平均每年增幅為3—5%，最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年漲幅為10%，物業(yè)管理生產(chǎn)要素價(jià)格上漲推動(dòng)了物業(yè)效勞本錢(qián)逐年遞增；另一方面，從1996年至今，北京房?jī)r(jià)上漲了5—8倍，而絕大多數(shù)居住物業(yè)的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有改變，有的小區(qū)甚至不升反降。物業(yè)管理市場(chǎng)中，效勞本錢(qián)剛性增長(zhǎng)與效勞價(jià)格缺乏彈性的矛盾之所以長(zhǎng)期存在而且日益凸顯，其主要原因有二： 一是由于物業(yè)效勞合同具有長(zhǎng)期性和持續(xù)性的特點(diǎn)，加上業(yè)主團(tuán)體不成熟導(dǎo)致的買(mǎi)方?jīng)Q策的艱難，造成價(jià)格的反響遲鈍，物業(yè)效勞價(jià)格不能根據(jù)市場(chǎng)供求變化及時(shí)做出調(diào)整；二是由于各級(jí)政府在物業(yè)管理問(wèn)題上，過(guò)多關(guān)注民生和社會(huì)穩(wěn)定的因素，普遍實(shí)行保守的價(jià)格管理，片面擴(kuò)大政府調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍，有的甚至實(shí)行變相的政府定價(jià)。 近幾年，物業(yè)效勞價(jià)格機(jī)制存在的矛盾日益突出，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法提高的同時(shí)，物業(yè)效勞本錢(qián)上升和物業(yè)效勞收費(fèi)率下降的結(jié)果，是行業(yè)平均利潤(rùn)率的不斷下降和虧損面的不斷增大，面對(duì)入不敷出的物業(yè)工程，有的企業(yè)選擇了“棄管〞，有的企業(yè)不惜侵占業(yè)主的公共利益以求生存。.4.充分開(kāi)放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與顯失公平的市場(chǎng)力量矛盾. 為便于分析研究，我們可以參照房地產(chǎn)行業(yè)的做法，以不同時(shí)期的物業(yè)效勞合同為依據(jù)，將物業(yè)效勞市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，以前期物業(yè)效勞合同為交易依據(jù)的市場(chǎng)稱(chēng)為一級(jí)市場(chǎng)，以物業(yè)效勞合同為交易依據(jù)的市場(chǎng)稱(chēng)為二級(jí)市場(chǎng)。在物業(yè)管理二級(jí)市場(chǎng)上，雖然物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行了市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，但是現(xiàn)行規(guī)定中各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)效勞企業(yè)的條件偏低，加上物業(yè)管理師制度尚處于起步階段，相關(guān)主管部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)等因素，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻相對(duì)較低，市場(chǎng)開(kāi)放程度較為充分，產(chǎn)業(yè)集中程度較低。按照2021年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)年總產(chǎn)值超過(guò)2000億元，管理總面積超過(guò)125億平方米，但由于物業(yè)效勞企業(yè)數(shù)量高達(dá)58000多家，平均每個(gè)企業(yè)的管理面積僅為21萬(wàn)平方米，平均產(chǎn)值僅345萬(wàn)元。除少數(shù)與大型的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)關(guān)聯(lián)的物業(yè)效勞企業(yè)規(guī)模實(shí)力較強(qiáng)以外，絕大多數(shù)物業(yè)效勞企業(yè)均屬于中小型企業(yè)。與此同時(shí)，在物業(yè)管理的一級(jí)市場(chǎng)，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位和市場(chǎng)主體之間的信息不對(duì)稱(chēng)，造成買(mǎi)賣(mài)雙方力量的嚴(yán)重失衡，進(jìn)而產(chǎn)生非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象：在前期物業(yè)效勞合同的締約階段，一些物業(yè)效勞企業(yè)只能接受建設(shè)單位的先決條件，不能自主定價(jià)和要約；在前期物業(yè)管理效勞合同的履約階段，一些物業(yè)效勞企業(yè)即使經(jīng)營(yíng)虧損，也仍然可以依靠建設(shè)單位的補(bǔ)貼正常運(yùn)轉(zhuǎn)。.5.優(yōu)質(zhì)效勞的有限供給與日益增長(zhǎng)的效勞需求的矛盾. 由于我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段，勞動(dòng)密集型的行業(yè)特征較為顯著，物業(yè)管理效勞投資少、見(jiàn)效快，簡(jiǎn)單的保潔、綠化、秩序維護(hù)和維修工作對(duì)勞動(dòng)力素質(zhì)要求不高，較低的行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻使得許多企業(yè)紛紛參加物業(yè)管理行業(yè)，造成低端效勞的過(guò)度供給，一些地方甚至出現(xiàn)競(jìng)相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，高品質(zhì)的物業(yè)效勞供給卻十分有限，優(yōu)秀的品牌企業(yè)供不應(yīng)求。應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注的是，隨著人們生活水平的提高和財(cái)產(chǎn)觀念的增強(qiáng)，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求已經(jīng)不再停留在簡(jiǎn)單的方便和實(shí)惠，更多的是追求享受和尊重，許多業(yè)主理解物業(yè)管理不再停留在生活消費(fèi)的層面，更多的是從挖掘和提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值高度認(rèn)識(shí)物業(yè)管理。如何不斷加大優(yōu)質(zhì)物業(yè)效勞的供給以滿足客戶日益增長(zhǎng)的需求，是今后我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問(wèn)題。.6.專(zhuān)業(yè)分工的快速開(kāi)展與要素市場(chǎng)的相對(duì)滯后的矛盾. 專(zhuān)業(yè)分工日益精細(xì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和進(jìn)步的標(biāo)志，與目前集專(zhuān)業(yè)管理和實(shí)務(wù)操作于一身的統(tǒng)包統(tǒng)攬型的商業(yè)模式不同，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的開(kāi)展方向是物業(yè)效勞集成商模式，物業(yè)效勞企業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力應(yīng)表達(dá)在對(duì)物業(yè)效勞生產(chǎn)要素的選擇、配置和集合上。當(dāng)前物業(yè)效勞要素市場(chǎng)發(fā)育的相對(duì)滯后，在一定程度制約了物業(yè)效勞行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是勞動(dòng)素質(zhì)的差強(qiáng)人意，物業(yè)效勞行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是人力資源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和行業(yè)偏見(jiàn)成為高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)效勞行業(yè)的障礙，人力資本無(wú)法形成并發(fā)揮作用；二是配套效勞的市場(chǎng)混亂，