《財務會計》 課件 第六章 投資性房地產

第一節(jié)

投資性房地產概述第二節(jié)

投資性房地產的確認和初始計量第三節(jié)

投資性房地產的后續(xù)計量第四節(jié)

投資性房地產的轉換和處置第六章投資性房地產一、投資性房地產的概念投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。二、投資性房地產的范圍1.已出租的建筑物2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權（非房企的土地）

3.已出租的土地使用權第一節(jié)

投資性房地產概述2補充：不屬于投資性房地產的范圍：1.自用的房地產2.作為存貨的房地產3.準備出租但沒有出租的土地使用權和建筑物4.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物5.出租給本企業(yè)職工居住的自建宿舍樓6.按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地下列各項中，屬于投資性房地產的有（）。A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物C．已出租的土地使用權D．以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物【答案】AC下列各項中，屬于投資性房地產的有（）A.企業(yè)擁有并自行經營的飯店B.企業(yè)以經營租賃方式租出的寫字樓C.房地產開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房D.企業(yè)持有擬增值后轉讓的土地使用權【答案】BD需要說明的是,已經出租的房屋,日后由于客戶退租而暫時閑置,如果用途不變仍準備出租,按照重要性會計信息質量要求,則可以繼續(xù)確認為投資性房地產,而不需要重分類為固定資產。6

第二節(jié)投資性房地產的確認與初始計量一、投資性房地產的確認

投資性房地產同時滿足下列條件的,才能予以確認:1.與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業(yè);

2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

對已出租的土地使用權、已出租的建筑物，其作為投資性房地產的確認時點一般為租賃期開始日，即土地使用權、建筑物進入岀租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。

企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于以經營租賃方式出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。

持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其作為投資性房地產的確認時點為企業(yè)將自用土地使用權停止自用、準備增值后轉讓的日期。7

補充：會計科目設置：1.成本模式下（1）投資性房地產（2）投資性房地產累計折舊（攤銷）（3）投資性房地產減值準備2.公允價值模式下（1）投資性房地產---成本

---公允價值變動（2）公允價值變動損益

（3）其他綜合收益

注：1.“公允價值變動損益”，損益類，核算公允價值變動影響損益的情況。期末余額轉入“本年利潤”后無余額。2.“其他綜合收益”，所有者權益類，是指企業(yè)根據企業(yè)會計準則規(guī)定未在損益中確認的各項利得和損失。即直接計入所有者權益的各項利得、損失。

企業(yè)取得的投資性房地產，不論是外購還是自行建造，均應按照取得成本進行初始計量。借：投資性房地產（—成本）應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款在建工程

二、投資性房地產的初始計量10補充案例：

甲公司2×22年12月31日,購入一棟房屋,以銀行存款支付全部買價30000000元,增值稅2700000元,合計32700000元;已經與乙公司簽訂租賃合同,將購入的房屋確認為投資性房地產。借:投資性房地產—成本30000000應交稅費—應交增值稅(進項稅額)2700000貸:銀行存款32700000注：如果后續(xù)計量采用成本法，則投資性房地產明細沒有“成本”11三、投資性房地產后續(xù)支出的核算注：投資性房地產后續(xù)支出分為成本模式和公允價值模式下的后續(xù)支出。每種模式下的支出又分為資本化的后續(xù)支出及費用化的后續(xù)支出兩種。（一）資本化后續(xù)支出

滿足投資性房地產確認條件的，應計入“投資性房地產——在建”，開發(fā)期間不計提折舊或攤銷?？颇吭O置：“投資性房地產——在建”（二）費用化后續(xù)支出不滿足投資性房地產確認條件的，應在發(fā)生時計入“其他業(yè)務成本”。例如，企業(yè)對投資性房地產進行日常維護發(fā)生的支出。補充例題：甲企業(yè)與乙企業(yè)的廠房經營租賃合同于2×22年3月15日到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定對廠房進行改擴建。

3月15日，廠房賬面余額為1200萬元，其中成本1000萬元，累計公允價值變動200萬元。11月10日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出600萬元，即日起簽訂租賃合同出租給丙企業(yè)。假設甲企業(yè)采用公允價值計量模式。甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）2×15年3月15日，改擴建時

借：投資性房地產——在建

1200

貸：投資性房地產——成本

1000

——公允價值變動

200（2）2×22年3月15日至11月10日

借：投資性房地產——在建

600

貸：銀行存款

600（3）20×22年11月10日，改擴建工程完工

借：投資性房地產——成本

1800

貸：投資性房地產——在建l800投資性房地產的計量模式有成本模式和公允價值模式。

一個企業(yè)的投資性房地產只能采用一種計量模式，計量模式一經確定，不得隨意變更。第三節(jié)

投資性房地產的后續(xù)計量151.投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量，與固定資產(房屋及構筑物)或無形資產(土地使用權)的后續(xù)計量方法相同，應計提折舊或攤銷。

借：其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）2.如果投資性房地產存在減值跡象，應當進行減值測試，計提相應的減值準備。

借：資產減值損失

貸：投資性房地產減值準備3.取得租金借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）一、投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量16【例6-2】2ⅹ20年2月，甲公司（一般納稅人）購入一棟辦公樓用于出租,用銀行存款支付全部買價60000000元，增值稅5400000元，合計65400000元，確認為投資性房地產，采用成本模式進行后續(xù)計量，采用年限平均法計提折舊，預計使用年限40年，預計凈殘值為0。甲公司與乙公司簽訂租賃合同，從3月起將該辦公樓經營出租給乙公司，租期2年，乙公司每月支付租金300000元，增值稅27000元。（1）2ⅹ20年2月購入辦公樓。

借：投資性房地產60000000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）5400000

貸：銀行存款65400000（2）2ⅹ20年3月起每月計提折舊。月折舊額=60000000÷40÷12=125000（元）

借：其他業(yè)務成本125000

貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）125000（3）2ⅹ20年3月至2ⅹ22年2月每月收到租金，存入銀行。

借：銀行存款327000

貸：其他業(yè)務收入300000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）27000采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。2.企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。二、投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量18

采用公允價值模式計量的投資性房地產，不計提折舊或攤銷。

資產負債表日對公允價值的變動進行處理，分錄如下：

（1）公允價值上升借：投資性房地產---公允價值變動貸：公允價值變動損益（2）公允價值下降借：公允價值變動損益貸：投資性房地產---公允價值變動補充案例：甲公司（一般納稅人）2×21年1月1日,購入一套房屋,以銀行存款支付全部買價3000000元,增值稅270000元，購入房屋后采用公允價值模式計量。2×21年12月31日該房屋的公允價值為3600000元;2×2年12月31日該房屋的公允價值為3400000元。(1)2×21年1月1日購入一套房屋借:投資性房地產——公允價值變動3000000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）270000貸:銀行存款3270000(2)2×21年12月31日確認公允價值變動損益借:投資性房地產——公允價值變動600000貸:公允價值變動損益600000(3)2×22年12月31日確認公允價值變動損益

借：公允價值變動損益200000

貸：投資性房地產——公允價值變動200000三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

如果將投資性房地產由成本模式計量轉為公允價值模式計量，屬于會計政策變更，需要進行追溯調整。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。相關會計分錄如下：借：投資性房地產---成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產

遞延所得稅負債（或“遞延所得稅資產”）利潤分配—未分配利潤（或借方）盈余公積（或借方）21【補充例題】

2×18年，甲企業(yè)將一棟寫字樓對外出租，采用成本模式進行后續(xù)計量。2×23年2月1日，假設甲企業(yè)持有的投資性房地產滿足采用公允價值模式條件，甲企業(yè)決定采用公允價值模式計量對該寫字樓進行后續(xù)計量。2×23年2月1日，該寫字樓的原價為9000萬元，已計提折舊2700萬元，已計提減值300萬元，賬面價值為6000萬元，公允價值為7000萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10%計提盈余公積。假定不考慮所得稅等相關因素。甲企業(yè)的賬務處理如下：

借：投資性房地產—成本70000000

投資性房地產累計折舊（攤銷）27000000

投資性房地產減值準備3000000貸：投資性房地產90000000

盈余公積1000000

利潤分配——未分配利潤9000000一、投資性房地產的轉換（一）投資性房地產的轉換形式及轉換日1.投資性房地產轉換為固定資產、無形資產或存貨2.固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產23第四節(jié)

投資性房地產的轉換和處置（二）成本模式下轉換的會計處理

投資性房地產成本模式下轉換的會計處理基本原則是將轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值，轉換過程中不產生損益。1.投資性房地產轉換為自用房地產借：固定資產

投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產

累計折舊固定資產減值準備注：無形資產的轉換原理類似。24【例6-5】

2ⅹ21年7月31日，甲公司將一棟租賃期滿的出租辦公樓收回從8月1日起用于總部辦公使用。該出租辦公樓原采用成本模式進行后續(xù)計量。截止2ⅹ21年7月31日，該投資性房地產的原價為50000000元，已計提累計折舊12000000元，已計提減值準備5000000元。2ⅹ21年8月1日轉換時分錄：

借:固定資產50000000投資性房地產累計折舊(攤銷)12000000投資性房地產減值準備5000000貸:投資性房地產50000000累計折舊12000000

固定資產減值準備50000002526累計折舊借：投資性房地產貸：固定資產投資性房地產累計折舊（攤銷）固定資產減值準備

投資性房地產減值準備補充：無形資產的轉換原理類似。

3.自用房地產轉換為投資性房地產【例6-5】

2ⅹ21年8月1日，甲公司將總部辦公樓用于出租，出租后該辦公樓采用成本模式進行后續(xù)計量。截止2ⅹ21年7月31日，該辦公樓的原價為50000000元，已計提累計折舊12000000元，已計提減值準備5000000元。2ⅹ21年8月1日轉換時分錄：借:投資性房地產50000000累計折舊12000000

固定資產減值準備5000000貸:固定資產50000000投資性房地產累計折舊(攤銷)12000000投資性房地產減值準備5000000272.投資性房地產轉換為存貨補充：主要針對房地產企業(yè)的商品房，有點特殊

借：開發(fā)產品

投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產補充案例：甲房地產公司2×21年12月31日將成本模式核算的出租商品房收回用于出售。該出租商品房的原價為20000000元,已計提折舊3000000元，已計提減值準備1000000元。轉換日會計分錄如下:

借:開發(fā)產品16000000投資性房地產累計折舊（攤銷）3000000

投資性房地產減值準備1000000貸：投資性房地產20000000284.存貨轉換為投資性房地產補充：主要針對房地產企業(yè)商品房，有點特殊

借：投資性房地產存貨跌價準備貸：開發(fā)產品補充案例：甲房地產公司2×21年12月31日將準備出售的商品房用于出租，采用成本模式核算投資性房地產。該商品房的成本為20000000元,已計提存貨跌價準備1000000元。轉換日會計分錄如下:

借:投資性房地產

19000000

存貨跌價準備1000000貸：開發(fā)產品2000000029（三）公允價值模式下的轉換

投資性房地產公允價值模式下轉換的會計處理基本原則是將轉換日的公允價值作為轉換后的入賬價值。入賬價值與轉換前賬面價值之間的差額一般計入“公允價值變動損益”；但自用的房地產或存貨轉換為投資性房地產時的貸方差額計入“其他綜合收益”。301.投資性房地產轉換為自用房地產或存貨

借：固定資產（“無形資產”或者“開發(fā)產品”）公允價值變動損益（借方差額）貸：投資性房地產—成本--公允價值變動（或借方）

公允價值變動損益（貸方差額）31【例6-7】2ⅹ21年7月31日，甲公司將一棟租賃期滿的出租辦公樓收回從8月21日起用于總部辦公使用，當日該辦公樓的公允價值為68000000元。該出租辦公樓原采用公允價值模式進行后續(xù)計量。截止2ⅹ21年7月31日，該投資性房地產的賬面價值為65000000元，其中“成本”明細科目余額為60000000元，“公允價值變動”明細科目為借方余額5000000元。甲公司的賬務處理如下：

借：固定資產——辦公樓68000000

貸：投資性房地產——辦公樓——成本

60000000

——公允價值變動5000000

公允價值變動損益3000000如果8月21日，該辦公樓的允價值為56000000元，其他不變，分錄如下：

借：固定資產——辦公樓56000000

公允價值變動損益9000000

貸：投資性房地產——辦公樓——成本

60000000

——公允價值變動5000000

32333.自用房地產轉換為投資性房地產借：投資性房地產―成本（轉換日公允價值）

累計折舊固定資產減值準備

公允價值變動損益（借方差額）

貸：固定資產

其他綜合收益（貸方差額）補充：無形資產、存貨轉換原理類似【例6-8】甲公司將本公司自用的一棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開始日為2ⅹ21年10月1日，租期為3年。截止2ⅹ21年9月30日，這棟辦公樓的原價為60000000元，已計提折舊20000000元，已提減值準備8000000元。該辦公樓所在地房地產交易活躍，故甲公司將該投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2ⅹ21年10月1日，該辦公樓的公允價值為80000000元。甲公司的賬務處理如下：

借：投資性房地產——辦公樓——成本80000000

累計折舊20000000

固定資產減值準備8000000

貸：固定資產60000000

其他綜合收益48000000如果10月1日，該辦公樓的公允價值為28000000元，其他不變，分錄如下：借：投資性房地產——辦公樓——成本28000000

累計折舊20000000

固定資產減值準備8000000

公允價值變動損益4000000

貸：固定資產60000000341.采用成本模式計量的投資性房地產處置2.采用公允價值模式計量的投資性房地產處置二、

投資性房地產的處置1.采用成本模式計量的投資性房地產處置36（1）處置收入

借：銀行存款（實際收到的金額）貸：其他業(yè)務收入應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)（2）結轉處置成本借：其他業(yè)務成本投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產【例6-9】2ⅹ21年9月30日租賃期滿時，甲公司將成本模式計量的投資性房地產一棟辦公樓對外出售，不含稅售價60000000元，增值稅率9%，全部款項已收存銀行。該投資性房地產原價58000000元，已提折舊20000000元，已提減值準備6000000元。甲公司的賬務處理如下：（1）取得出售收入

借：銀行存款65400000

貸：其他業(yè)務收入60000000

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）5400000（2）結轉出售成本

借：其他業(yè)務成本32000000

投資性房地產累計折舊20000000

投資性房地產減值準備6000000

貸：投資性房地產——辦公樓58000000

2.采用公允價值模式計量的投資性房地產處置（1）借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)（2）借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產——成本

——公允價值變動（或借方）（3）借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務成本或相反分錄（4）借：其他綜合收益貸：其他業(yè)務成本

補充案例：甲公司投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。2×21年12月31日,甲公司將一棟小型辦公樓出租，該小型辦公樓原價為22000000元,已計提折舊2000000元，公允價值為28000000元。該房屋2×22年12月31日的公允價值為30000000元。2×23年1月1日,乙房地產公司將該出租的房屋出售,取得出售收入30000000元,收取增值稅2700000元,合計32700000元。

1.甲房地產公司將一套該商品房出租時

借:投資性房地產——成本28000000

累計折舊2000000貸:固定資產22000000

其他綜合收益80000002.2×22年12月31日確認公允價值變動公允價值變動=30000000-28000000=2000000(元)

借:投資性房地產——公允價值變動2000000貸:公允價值變動損益2000000403.2×23年1月1日收到出售商品房（1）借:銀行存款32700000貸:其他業(yè)務收入30000000應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)2700000(2)結轉營業(yè)成本借:其他業(yè)務成本30000000貸:投資性房地產——成本28000000

——公允價值變動2000000(3)結轉累計確認的公允價值變動借:公允價值變動損益2000000貸:其他業(yè)務成本2000000(4)結轉原確認的其他綜合收益借:其他綜合收益8000000貸:其他業(yè)務成本