深圳坂雪崗房地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告

坂雪崗項(xiàng)目前期定位報(bào)告前言企業(yè)品牌思考——寫(xiě)在項(xiàng)目定位之前introduction萬(wàn)科在四季花城之后開(kāi)始確立其領(lǐng)導(dǎo)者品牌的地位，并形成系列產(chǎn)品線，走全國(guó)規(guī)模復(fù)制的道路。地產(chǎn)企業(yè)品牌建立途徑1：

以量取勝星河地產(chǎn)05年實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展后，明確發(fā)展思路，實(shí)施品牌滾動(dòng)，全面提速。地產(chǎn)企業(yè)品牌建立途徑2：以點(diǎn)突破體量20002001200220032008意馨居藍(lán)月灣畔后海名苑居翠馨居城市假日后海公館十五峯2007地業(yè)以成功運(yùn)作“后海公館”一舉建立其在地產(chǎn)界的影響力，走精品化路線。結(jié)合開(kāi)發(fā)商品牌對(duì)項(xiàng)目理解：價(jià)值最大化，同時(shí)均衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)精準(zhǔn)定位：精準(zhǔn)化市場(chǎng)與客戶需求以量取勝特征適用前提開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的土地獲取能力以點(diǎn)突破缺少規(guī)模優(yōu)勢(shì)地業(yè)代表系萬(wàn)科、星河√以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌打造精品住宅01地塊認(rèn)知&借鑒案例——定位面臨的條件與可行方向Cognizance地塊印象地塊印象：相對(duì)成熟區(qū)域小體量住宅項(xiàng)目區(qū)位坂雪崗片區(qū)，萬(wàn)科城東北角指標(biāo)地塊1為小規(guī)模方正地塊四至地塊周邊為道路與工業(yè)廠房，缺少景觀資源交通稼先路與坂瀾大道修通后可達(dá)性強(qiáng)配套雪崗南路商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)院交通便利（道路通車后）、基本配套完備、小規(guī)模、不具備景觀資源Q1：中小規(guī)模體量項(xiàng)目如何定位？Q2：缺少資源的條件下如何打造精品住宅？項(xiàng)目位置：南山后海大道與藍(lán)天路（原工業(yè)五路）交匯處基本指標(biāo)：總占地面積：25040㎡

總建筑面積：65063㎡

（其中）住宅面積：60500㎡

商業(yè)面積：2500㎡

會(huì)所面積：1000㎡建筑容積率：2.56綠化率：35%樓層：29-31層塔樓（共4棟）目前為片區(qū)內(nèi)最高建筑主力戶型：100㎡/130㎡三房，少量260平米復(fù)式案例一：后海公館后海公館位于南山后海藍(lán)天路與后海濱路的交匯處。東鄰蛇口東填海區(qū)，北鄰澳城項(xiàng)目。片區(qū)的起勢(shì)者，引領(lǐng)片區(qū)品質(zhì)與市場(chǎng)。點(diǎn)狀排布，中央園林景觀最大化

純粹社區(qū)，以100/130平米三房/3+1房為主力戶型

所有戶型均南北通透、方正實(shí)用，100%入戶花園設(shè)計(jì)130平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)可實(shí)現(xiàn)3+1功能全部東南朝向，戶型方正實(shí)用通風(fēng)采光好，南北通透100%入戶花園設(shè)計(jì)主臥獨(dú)特270度景觀凸窗設(shè)計(jì)100平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)全部東南朝向，戶型方正實(shí)用通風(fēng)采光好，南北通透100%入戶花園設(shè)計(jì)主臥獨(dú)特270度景觀凸窗設(shè)計(jì)后海公館的豪宅品質(zhì)實(shí)景拍攝樓體全部采用干掛花崗巖石材，是深圳第一個(gè)將用于寫(xiě)字樓建筑的干掛石材應(yīng)用于住宅建筑的樓盤(pán)，實(shí)現(xiàn)了一個(gè)住宅建筑材料運(yùn)用的飛躍。外墻工程總造價(jià)近一億精裝修全部采用世界知名品牌：意大利博洛尼整體廚房、德國(guó)杜拉維特衛(wèi)浴、德國(guó)高儀水龍頭、松下空調(diào)、三星液晶電視、西門(mén)子電冰箱、西門(mén)子洗衣機(jī)、鴻基高級(jí)實(shí)木地板、德國(guó)ABB插座面板等品牌。后海公館入戶大堂、電梯間地面及墻面均采用2.5cm天然白洞巖裝飾而成。后海公館的地下停車場(chǎng)大堂的地面全部采用環(huán)氧樹(shù)脂地坪漆材料，一般用于五星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓及商場(chǎng)。后海公館的豪宅品質(zhì)度假風(fēng)格的泳池設(shè)計(jì)“健身器材中的勞斯萊斯”諾德士品牌：以最完善的人體工學(xué)設(shè)計(jì)和最杰出的質(zhì)量在業(yè)界稱雄的諾德士，對(duì)健康生活的關(guān)注與公館無(wú)縫契合。采用網(wǎng)式地面加熱系統(tǒng)，以及美國(guó)專利純天然供氧系統(tǒng)的高溫瑜伽房：全深圳有此配置的健身會(huì)所屈指可數(shù)，而先進(jìn)技術(shù)所倡導(dǎo)的正是生活的藝術(shù)。后海公館的豪宅品質(zhì)借鑒傳統(tǒng)中國(guó)畫(huà)“平遠(yuǎn)、高遠(yuǎn)、深遠(yuǎn)”的畫(huà)理，由南向北營(yíng)造景觀層。S型連池溪流，彎曲的線條給人以舒廣自然的體驗(yàn)，手工接的葉形木平臺(tái)，散落樹(shù)蔭下，以技藝表達(dá)對(duì)自然的尊重。層層不同的風(fēng)景線，使進(jìn)入小區(qū)的視線，己在高大疏朗的林木與建筑間延伸向遠(yuǎn)，心理感受深遠(yuǎn)，而別有洞天。10cm厚道天然花崗石林蔭道，嚴(yán)謹(jǐn)而不失靈動(dòng)的氣氛營(yíng)造；手工接的葉形小臺(tái)散落路邊，以精湛技藝表現(xiàn)對(duì)生活的禮遇。案例二：龍岸

龍坂區(qū)域第一豪宅·突破外圍形象限制占地面積：約10萬(wàn)㎡總建筑面積：約27萬(wàn)㎡分期：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)可售建筑面積：198000㎡商業(yè)面積：約3000㎡容積率：2.0物業(yè)形式：別墅+疊墅+高層主力戶型：別墅約220-260㎡、疊墅約180㎡、高層約125-165㎡三房四房總套數(shù)：約1400套以高層圍合式布局保證小區(qū)私密性及景觀最大化水景園林的打造，配以名貴樹(shù)種，為高端客戶帶來(lái)生態(tài)景觀。峰水別墅，圍繞社區(qū)龍棲湖面而建，以層層退臺(tái)式排布設(shè)計(jì)，融入歌劇院式線腳、拱基等元素。5000萬(wàn)打造歐式風(fēng)格會(huì)所，13米挑高大堂，包含恒溫泳池、宴會(huì)場(chǎng)所等戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)突出：得房率、贈(zèng)送率高戶型特點(diǎn):客廳開(kāi)間4.5-5米贈(zèng)送內(nèi)庭院可改房，三個(gè)大露臺(tái)(入戶花園)一梯三戶，雙衛(wèi)，主臥衣帽間戶型面積套數(shù)戶型特點(diǎn)90平米62套兩房不可改，三露臺(tái)125平米248套三房改四房，雙露臺(tái)、雙陽(yáng)臺(tái)，廳寬4.5，主臥寬3.7145平米31套四房改六房，雙露臺(tái)，雙陽(yáng)臺(tái)，廳寬4.8，主臥寬3.8165平米124套四房改六房，雙露臺(tái)，雙陽(yáng)臺(tái)，廳寬5.0，主臥寬3.9別墅62套雙拼+聯(lián)排220-260平米125平米145平米165平米龍岸一期戶型公共區(qū)域展示體系到位：入口儀式、地標(biāo)會(huì)所（五星級(jí)售樓處）、園林全景展示、精致樣板房水景園林的打造，為豪宅社區(qū)帶來(lái)生態(tài)景觀享受。13米挑高大堂的地標(biāo)級(jí)會(huì)所入口私家路豪宅品質(zhì)：后海公館全干掛石材立面、世界知名品牌精裝龍岸公共區(qū)域展示體系到位：入口儀式、地標(biāo)會(huì)所、園林全景展示、精致樣板房?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)品：后海公館4棟高層點(diǎn)狀布局，保證園林空間；全東南向戶型、通透舒適龍岸高層半圍合布局，保證戶型朝向與景觀；高層戶型得房率高純粹社區(qū)：后海公館100/130平米兩種舒居產(chǎn)品，保證社區(qū)的高端性與純粹性龍岸高層產(chǎn)品125平米以上為主，保證社區(qū)的高端性與純粹性中小規(guī)模社區(qū)產(chǎn)品相對(duì)統(tǒng)一，以保證社區(qū)的純粹性；中小規(guī)模社區(qū)以點(diǎn)狀布局排布，保證園林最大化；加強(qiáng)戶型贈(zèng)送率、朝向、通透性；豪宅品質(zhì)打造以提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，主要包括立面、公共空間展示、精裝。02機(jī)會(huì)與制約?！獜拇髣?shì)、市場(chǎng)、區(qū)域及客戶四個(gè)角度尋找項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)及制約Opportunityandcondition市場(chǎng)大勢(shì)A大勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的影響分析：小體量項(xiàng)目對(duì)政策關(guān)注度不在于預(yù)見(jiàn)性，更在于抗風(fēng)險(xiǎn)性在市場(chǎng)冷淡的態(tài)勢(shì)下，宜以抗風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較強(qiáng)，且較小戶易實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破的中等戶型產(chǎn)品為主。在市場(chǎng)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，宜以能夠提升價(jià)值的高端中大戶型產(chǎn)品為主。市場(chǎng)冷淡市場(chǎng)穩(wěn)定A龍坂發(fā)展趨勢(shì)B龍華作為新城市副中心發(fā)展?jié)摿薮筵嘌徠瑓^(qū)依托華為、佳兆業(yè)改造區(qū)域環(huán)境；收費(fèi)站外移加速區(qū)域融合坂田區(qū)域自有消費(fèi)需求旺盛，隨片區(qū)逐步成熟及發(fā)展，區(qū)域外吸引力持續(xù)，但隨龍華新城一帶重點(diǎn)發(fā)展，對(duì)關(guān)內(nèi)的吸引力將受到一定的削弱影響區(qū)域發(fā)展對(duì)項(xiàng)目的影響分析：B站在巨人的肩膀上——項(xiàng)目道路修通后，與萬(wàn)科城聯(lián)系更緊密，可享受萬(wàn)科城片區(qū)發(fā)展成熟后的紅利，放大區(qū)域價(jià)值。片區(qū)項(xiàng)目/地塊建筑面積(萬(wàn)）容積率推出時(shí)間二線拓展區(qū)金地梅隴鎮(zhèn)三期1332008年2月金地梅隴鎮(zhèn)四期4.332008年11月幸福楓景3.262.12008年4月坂雪崗萬(wàn)科第五園5期/8期1.434812008年9月3.871.92008年6月萬(wàn)科城四期高層8.5

2008年3月珠江旭景佳園三期6.162.82008年4月關(guān)口水榭山4.50.62008年5月星河丹堤高層E區(qū)13.81.82008年1月星河丹堤別墅D區(qū)2.71.82008年9月溪山美地8.622008年11月萬(wàn)科金域華府102.82008年12月書(shū)香門(mén)第二期上河坊5.11.52008年10月總計(jì)

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龍坂市場(chǎng)供應(yīng)

08年龍坂推售項(xiàng)目總量約96萬(wàn)平米C片區(qū)項(xiàng)目/地塊占地面積(萬(wàn))建筑面積(萬(wàn)）容積率主要產(chǎn)品二線拓展區(qū)金地上塘道大地塊3.28.5952.845-88平米1房、2房、3房，少量120平米4房小地塊2.246.7223深物業(yè)新華城2.1114.17戶型主要以兩房和三房為主，另有少量四房和復(fù)式單位，贈(zèng)送面積大。水榭春天一批8.5293.44戶型以85-145平米的三房、四房為主，輔助少量的兩房坂雪崗十二橡樹(shù)14141.0/1.2產(chǎn)品以小高層+TH為主，面積區(qū)間在80-300平米，基本以拼合大戶型產(chǎn)品為主萬(wàn)科第五園四期、五期及八期13190平米以下小戶型，以80平米的2房為主佳兆業(yè)上品雅園4.5814.83.5受9070限制，小戶型公寓產(chǎn)品為主關(guān)口萬(wàn)科金域華府南地塊：3.2692.884平米2房,共計(jì)1000余套，少量87-90平米LOFT，230-310平米聯(lián)排溪山美地小二期:1213.7122房、3房、4房：可能走拼合路線圣莫麗斯三期：12.7——高層，平面產(chǎn)品，均大于160平米金光華·龍岸一期7.662受90/90限制、走拼合路線二期5.73022龍坂市場(chǎng)供應(yīng)

09年龍坂推售項(xiàng)目總量約160萬(wàn)平米C09年以后龍坂推售項(xiàng)目總量約416萬(wàn)平米,其中不包含地鐵上蓋的288萬(wàn)平米片區(qū)項(xiàng)目/地塊占地(萬(wàn)m2）建面(萬(wàn)m2）容積率主要產(chǎn)品二線拓展區(qū)水榭春天16.756.33.4戶型以85-145平米的三房、四房為主，輔助少量的兩房潛龍曼海寧花園524.63.4有住宅927套，以68-141平米的2-4房單位為主中航項(xiàng)目6.1824.74.6--特發(fā)園區(qū)舊改1141.83.8未確定綠景項(xiàng)目7.728.8/142.4/4.3主力產(chǎn)品130平方米以上鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目312.24受9070限制，100%小戶型，底商合正龍華項(xiàng)目4.9612.92.61兩房三房為主金地上塘道二期22.46.73.0以70－80平米的中小戶型為主關(guān)口龍一號(hào)6.88.21.12以高端產(chǎn)品組合為主，TH+小高層，面積主要集中在85-300平米瀅水灣6.123.13.8大戶型.TH,受90/70政策限制星河民樂(lè)舊改8.1724.44.4受90/70限制,未確定方案預(yù)計(jì)中大戶型，走拼合方向溪山12（3期）62.090－140平面產(chǎn)品，還將推出別墅產(chǎn)品龍岸10（3期）7.62.0三期有高層住宅產(chǎn)品400套，面積在85-140平米

C09年以后龍坂推售項(xiàng)目總量約416萬(wàn)平米,其中不包含地鐵上蓋的288萬(wàn)平米片區(qū)項(xiàng)目/地塊占地(萬(wàn)m2）建面(萬(wàn)m2）容積率主要產(chǎn)品坂雪崗萬(wàn)科華昱項(xiàng)目6.29.91.675-88㎡三房，115㎡四房萬(wàn)科第五園（6.7.9期）總44131.97期為130㎡左右大戶型產(chǎn)品上品雅園二期45.8203.570-80㎡兩房，80-90㎡小三房光浩大發(fā)埔村舊改項(xiàng)目2.6104受90/70限制信義坂田舊改9.932.33.25受90/70限制星河南坑村雅寶工業(yè)城項(xiàng)目___28.5未確定未確定佳兆業(yè)坂田舊改項(xiàng)目3090初定３.0住宅本項(xiàng)目1.955.93未確定鎮(zhèn)中心古濃滕和平路廣場(chǎng)項(xiàng)目8.1328.483.5受9070限制，產(chǎn)品可能以中大3房及4房為主城龍項(xiàng)目0.635未確定C片區(qū)2011年后集中放量，以新城城市精品項(xiàng)目和資源低密度項(xiàng)目為主，坂田則以大型舊改住宅項(xiàng)目為主二季度三季度二季度三季度2010年四季度一季度特發(fā)園區(qū)舊改，建面41.8萬(wàn)㎡中航項(xiàng)目，兩房、三房、有部分拼合產(chǎn)品，建面24.7萬(wàn)㎡潛龍曼海寧花園，50-90平米小戶型及140-150㎡中大戶型，建面24.5萬(wàn)㎡星河民樂(lè)舊改項(xiàng)目，受90/70限制，建面26.1萬(wàn)㎡金地上塘道，45-90㎡小戶型，建面15.3萬(wàn)㎡水榭春天項(xiàng)目，走拼合路線，受90/70限制，建面56.3萬(wàn)㎡合正地塊，小戶型為主，建面12.9萬(wàn)㎡萬(wàn)科第五園四、六、七、九期，建面13萬(wàn)㎡信義坂田舊改造項(xiàng)目，受90/70限制，建面32.3萬(wàn)㎡大晉鑫古濃滕項(xiàng)目，三房-五房，建面28.48萬(wàn)㎡鴻榮源龍一號(hào)，小高層/TH，建面8.2萬(wàn)㎡卓能雅居，建面11.8㎡光浩大發(fā)埔項(xiàng)目，受90/70限制，建面10萬(wàn)㎡2012年上品雅園項(xiàng)目，70-90平米兩房，小三房為主，20萬(wàn)㎡潛龍山莊（原）地塊，TH/小高層/高層，建面58萬(wàn)㎡萬(wàn)科華昱項(xiàng)目、75-88㎡三房，115㎡四房，建面9.5萬(wàn)㎡金光華龍岸三期，75-88㎡三房，115㎡四房，建面5.6萬(wàn)㎡星河南坑村雅寶工業(yè)城項(xiàng)目，建面28.5萬(wàn)㎡溪山二、三期，戶均面積150㎡，建面10萬(wàn)㎡龍華鎮(zhèn)中心二線拓展區(qū)坂田關(guān)口鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目，100%小戶型，建面12.2萬(wàn)㎡2011年四季度一季度綠景818項(xiàng)目，受90/70限制，建面22.8萬(wàn)㎡綠景牛欄前項(xiàng)目，受90/70限制，建面14.2萬(wàn)㎡國(guó)鴻項(xiàng)目，建面4萬(wàn)㎡，小復(fù)式與公寓，商業(yè)用地C龍坂市場(chǎng)布局：

關(guān)口豪宅區(qū)、二線拓展區(qū)、坂雪崗區(qū)三足鼎立梅龍路新區(qū)大道五和大道坂雪崗大道地鐵4號(hào)線3、坂雪崗片區(qū)：以規(guī)模大盤(pán)和舊改項(xiàng)目為主個(gè)盤(pán)規(guī)模較大或?yàn)榇蟊P(pán)后期區(qū)域內(nèi)客戶與關(guān)內(nèi)換房客2、二線拓展區(qū)：2009起開(kāi)始放量地鐵4號(hào)線，軌道交通便捷項(xiàng)目容積率偏高，普遍在4左右為新興區(qū)域，城市感較強(qiáng)憑借軌道交通，吸引關(guān)內(nèi)一置和小二置客戶2、二線拓展區(qū)3、坂雪崗片區(qū)1、關(guān)口豪宅區(qū)1、關(guān)口豪宅區(qū)：集中在關(guān)口區(qū)域社區(qū)及周邊環(huán)境較好容積率較低或擁有資源主要針對(duì)關(guān)內(nèi)換房客戶D3810111215161718梅坂大道20玉龍路A21222728293030313334351金地梅隴鎮(zhèn)432世紀(jì)春城4期13.93綠景項(xiàng)目18.84幸福楓景9.455潛龍曼海寧176中航項(xiàng)目24.77鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目12.28合正項(xiàng)目12.99萊蒙水榭春天5610水榭山8.5811鴻榮源龍一號(hào)8.212圣莫麗斯3313兆豐25873.514城投七里香榭9.015星河民樂(lè)舊改26.116瀅水灣23.117兆豐溪山美地園2418星河丹堤3619星河雅寶項(xiàng)目28.520信義坂田項(xiàng)目32.321潛龍山莊（原）5822特發(fā)舊改41.823/24金地上塘道1725第五園5326日出印象9.6127十二橡樹(shù)莊園1428珠江旭景佳園11.229陽(yáng)光新鏡園6.4730書(shū)香門(mén)第上河坊8.731金光華龍岸1932卓能雅居15.233光浩大發(fā)埔舊改1034萬(wàn)科金域華府19.335深物業(yè)新華城10.936大晉鑫古濃滕項(xiàng)目2837三聯(lián)弓村舊改2338新鴻基河背舊改36.939萬(wàn)科自然村舊改76.240佳兆業(yè)上品雅苑14.841錦繡江南40BD民治大道193736A白石龍地塊18.175B龍華中心站地塊161.87C上塘路站地塊50.98D車輛段站地塊58.9752539401345678232432C913142622941高端生活區(qū)核心居住區(qū)關(guān)口豪宅區(qū)、二線拓展區(qū)、坂雪崗區(qū)三足鼎立坂雪崗區(qū)D關(guān)口豪宅區(qū)目前市場(chǎng)特點(diǎn)：二級(jí)山水資源+中低容積率+低密度混合型的產(chǎn)品組合，中大戶型豪宅為主項(xiàng)目溪山（二期）龍岸萬(wàn)科華府資源銀湖山郊野公園，民治、雅寶、豐澤湖三大水庫(kù)塘朗山麓、銀湖山郊野公園、民治水庫(kù)林山、塘朗山郊野原山物業(yè)類型別墅最大化，輔以高層別墅最大化，輔以高層高層，少量別墅容積率2.01.972.5高層產(chǎn)品面積88平米兩房、120、140平米三房85平米兩房，124-165平米大戶型三房到四房87平米三房，143平米四房高層價(jià)格16600元/平米22000元/平米23000元/平米(含2000元/平米裝修)客戶在福田、羅湖工作的占到79％，擔(dān)任中高層管理者的占到68％。福田客戶占到70％，企業(yè)主、高管占50％以上30-45歲左右客戶為主，主要來(lái)自龍華本地、羅湖、福田等周邊區(qū)域，少量投資客二級(jí)山水資源的舒適園林大社區(qū)！D1關(guān)口豪宅區(qū)片區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)品包含別墅及高層，以140平米以上的大戶型為主，通過(guò)園林設(shè)計(jì)，景觀資源的利用，產(chǎn)品的組合打造項(xiàng)目豪宅氣質(zhì)項(xiàng)目/地塊建面(萬(wàn)m2）資源容積率物業(yè)類型潛龍山莊(原)地塊58臨民治水庫(kù)1.75高層+TH兆豐258地塊73.5臨民治水庫(kù)3.5待定龍一號(hào)8.2西側(cè)原生態(tài)山體1.2別墅瀅水灣23.1臨民治水庫(kù)3.8高層+TH星河民樂(lè)24.4——4.4待定溪山30銀湖山、豐澤湖等2.0高層+別墅龍岸22.6塘朗山麓、銀湖山郊野公園2.0高層+別墅30高端生活區(qū)溪山熙龍山瀅水灣兆豐258潛龍山莊星河民樂(lè)發(fā)展趨勢(shì)：以140平以上大戶型及別墅低密度資源型產(chǎn)品為主D1溪山——CBD墅區(qū)大邸基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)3期總建面：約90萬(wàn)，其中：大一期建面23.71萬(wàn)容積率：2.0其中商業(yè)5000平米分期戶型面積區(qū)間比例一期2房/小3房87-120約占55%大3房/4房140-170約占40%多層195-285約占5%二期2房/小3房87-120約占40%大3房140-145約占50%多層190-222約占10%三期小3房120約占15%大3房/4房145-170約占80%5房195平米約占5%大一期后續(xù)開(kāi)發(fā)后續(xù)開(kāi)發(fā)五和大道南坪快速銀湖山郊野公園民樂(lè)水庫(kù)一期二期三期距離關(guān)口0.8公里距離中心區(qū)，車行10分鐘資源:南山北水銀湖山郊野公園豐澤湖水庫(kù)/民治水庫(kù)D1溪山——CBD墅區(qū)大邸高層住宅高層住宅低層TH圍合式布局，私密性強(qiáng)，并保證了中央園林的最大化新古典風(fēng)格，豐富精致的水景園林，書(shū)寫(xiě)豪宅符號(hào)高層環(huán)抱歐美風(fēng)情別墅，打造豪宅社區(qū)溪山高品質(zhì)產(chǎn)品打造表現(xiàn)在：以高層圍合式布局保證小區(qū)私密性及景觀最大化新古典風(fēng)格的山水園林打造，帶來(lái)生態(tài)景觀資源享受高層140平米主力戶型，雙拼設(shè)計(jì)，入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)、鏤空空間贈(zèng)送等多樣化設(shè)計(jì)，提供舒居環(huán)境；別墅產(chǎn)品為歐美風(fēng)情別墅，提升項(xiàng)目整體檔次。D1溪山客戶：一期關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶來(lái)源區(qū)域客戶比例成交原因未成交原因梅林關(guān)口周邊本地客（民樂(lè)村、萬(wàn)家燈火、瀅水山莊、家和花園、星光之約等）約30-40%性價(jià)比、二成首付社區(qū)、產(chǎn)品、展示總價(jià)坂田（四季花城、金洲嘉麗苑、中海月朗苑等）福田及其它約60-70%性價(jià)比、近關(guān)口社區(qū)、規(guī)模、產(chǎn)品關(guān)外安全性較差身份標(biāo)簽不強(qiáng)價(jià)值認(rèn)知不完整一期客戶——以低成本方式成功啟動(dòng)品質(zhì)換房客戶客戶價(jià)值認(rèn)知排序性價(jià)比離關(guān)口近戶型產(chǎn)品品質(zhì)交通便利“關(guān)內(nèi)換房的選擇比較少，價(jià)位又很高。我已經(jīng)習(xí)慣梅林的生活，溪山在關(guān)口附近，110萬(wàn)可以買140平米，算是比較劃算的。”“我就住附近，一直關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，比之前預(yù)期的要便宜很多，送的面積又多，挺劃算的?！薄霸诿妨株P(guān)住了5年了，徹底習(xí)慣了，剛一知道溪山的時(shí)候就已經(jīng)打算買了，沒(méi)有想到開(kāi)盤(pán)價(jià)也剛好是我跳著腳能夠得著的。D1溪山客戶：二期追求舒居的高端客戶高層客戶來(lái)源：在福田、羅湖工作的占到79％，現(xiàn)在福田羅湖居住的占到70％高層客戶特征：擔(dān)任中高層管理者的占到68％，一次以上置業(yè)者占到72％，顯示出客戶的高檔次。自住型型客戶占到86％，顯示出多為舒居換房客戶客戶價(jià)值認(rèn)知排序一期二期性價(jià)比園林離關(guān)口近戶型戶型價(jià)格產(chǎn)品品質(zhì)交通便利交通便利二期客戶升級(jí)——利用世聯(lián)高端客戶資源，實(shí)現(xiàn)高端客戶的牽引溪山二期客戶升級(jí)：由一期首置白領(lǐng)到二期品關(guān)內(nèi)品質(zhì)換房客戶。一期客戶關(guān)注性價(jià)比，交通較多，顯示出多為首置白領(lǐng)；二期客戶更關(guān)注園林、戶型，顯示出多為品質(zhì)換房客，更注重居住舒適感D1D1金光華龍岸——坂田豪宅引領(lǐng)者占地面積：約10萬(wàn)㎡總建筑面積：約27萬(wàn)㎡分期：項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)可售建筑面積：198000㎡商業(yè)面積：約3000㎡容積率：2.0物業(yè)形式：別墅+疊墅+高層主力戶型：別墅約220-260㎡、疊墅約180㎡、高層約125-165㎡三房四房總套數(shù)：約1400套優(yōu)勢(shì)：區(qū)域：所屬片區(qū)更成熟、更純粹，且更近關(guān)口；規(guī)劃：項(xiàng)目占據(jù)片區(qū)內(nèi)地勢(shì)制高點(diǎn)，風(fēng)水好；景觀：遠(yuǎn)眺民治水庫(kù)和塘朗山、銀湖山等外部自然景觀；品牌：品牌開(kāi)發(fā)商，知名度高；其他：新盤(pán)起勢(shì)，形象較高。龍岸客戶：年齡30-50歲的三口之家，來(lái)深5-10年以上，家庭年收入在40-60萬(wàn)的高端品質(zhì)換房客戶D1從年齡結(jié)構(gòu)看，30-50歲客戶為主，占到65％；從家庭結(jié)構(gòu)看，以三口之家居多，占到50％以上。來(lái)深圳5-10年以及10年以上客戶占大多數(shù)，達(dá)81％，他們之中，66％的客戶有至少一次以上的置業(yè)經(jīng)歷福田與龍坂本地客戶為主龍岸客戶：私家車客戶群體，大多數(shù)為生意人、私企業(yè)主及企業(yè)中高層管理人員，看重檔次和面子感據(jù)統(tǒng)計(jì)，74%家庭已有一部私家車，13%家庭有2部私家車。在交通方面，客戶對(duì)關(guān)外樓盤(pán)沒(méi)有明顯的抗性。D1客戶群體相對(duì)高端，大多數(shù)為生意人、私企業(yè)主及企業(yè)中高層管理人員。高端換房客戶最看中項(xiàng)目的檔次、面子感和產(chǎn)品等因素，而對(duì)地理區(qū)位、環(huán)境、配套等的要求較高。項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積：8.2萬(wàn)平方米容積率：1.2優(yōu)勢(shì)：周邊環(huán)境純粹，地處資源盤(pán)集中地段；與關(guān)內(nèi)連接緊密，福龍路直通福田香蜜湖；較低的容積率具備一定的優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)：外部自然資源缺乏；項(xiàng)目車行進(jìn)入性較差；項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度情況：方案設(shè)計(jì)工作在初步進(jìn)行中，預(yù)計(jì)在10年后推出。可能的定位方向：以高端產(chǎn)品組合為主，TH+小高層，面積主要集中在85-300平米。6242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D1鴻榮源龍一號(hào)二線拓展區(qū)項(xiàng)目金地上塘道金地梅隴鎮(zhèn)萊蒙水榭春天配套文化室、門(mén)診部、中小學(xué)、國(guó)美、新一佳超市，天虹百貨等中小學(xué)、社區(qū)商業(yè)、門(mén)診部等幼兒園、集中式商業(yè)和風(fēng)情商業(yè)街、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、疊水泳池容積率2.93.083.44產(chǎn)品及面積情況高層：45平米一房，60-70平米兩房，79-89平米三房高層、小高層：71-80平米兩房，84-112平米三房70平米兩房,85-120平米三房,150平米四房?jī)r(jià)格高層：開(kāi)盤(pán)均價(jià)14200元/平米，現(xiàn)均價(jià)16000元/平米高層：一期開(kāi)盤(pán)均價(jià)7300元/平米二期開(kāi)盤(pán)1批10700元/平米

2批16000元/平米三期開(kāi)盤(pán)均價(jià)12000元/平米四期開(kāi)盤(pán)均價(jià)7700元/平米，帶裝修8500元/平米，后提升至14200元/平米70－89㎡1.44－1.8萬(wàn)元／平；120－150㎡1.9－2.3萬(wàn)元／平客戶關(guān)內(nèi)客戶占到50％，從事金融保險(xiǎn)、醫(yī)藥行業(yè)、政府部門(mén)、IT電子的占到50％關(guān)內(nèi)客戶占70％，從事保險(xiǎn)證券、電信證券、高科技行業(yè)客戶占到50％以上以福田為主，部分龍華本地及羅湖客戶；

二次換房客戶居多，以自主兼投資為主目前市場(chǎng)特點(diǎn)：城市規(guī)劃配套+中高容積率+中小戶型精品＋個(gè)盤(pán)氣質(zhì)特色鮮明中高容積率，很城市！D2片區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)品以高層為主，受90/70限制，多以90-120平米左右的中戶型為主，依托龍華新城北部的規(guī)劃和居住配套，形成規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)，城市感意向強(qiáng)，成為主流白領(lǐng)置業(yè)區(qū)域。項(xiàng)目/地塊建面(萬(wàn)m2)容積率中航項(xiàng)目24.74.6特發(fā)園區(qū)舊改41.83.8水榭春天56.3萬(wàn)3.4綠景項(xiàng)目28.8/142.4/4.3鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目12.24潛龍曼海寧花園一期8.193.4合正龍華項(xiàng)目12.92.61金地上塘道二期6.73.0城市發(fā)展中心區(qū)中航項(xiàng)目鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目水榭春天綠景項(xiàng)目特發(fā)舊改項(xiàng)目潛龍項(xiàng)目合正項(xiàng)目綠景項(xiàng)目D2市場(chǎng)發(fā)展：以城市白領(lǐng)精品中小戶社區(qū)供應(yīng)為主流，并逐漸出現(xiàn)高層豪宅中大戶及綜合體項(xiàng)目二線拓展區(qū)金地梅隴鎮(zhèn)D2金地梅隴鎮(zhèn)位于深圳龍華二線拓展區(qū)東北側(cè)，北臨布龍路，西靠梅龍路。占地13.6萬(wàn)m2，總建筑面積約42萬(wàn)m2。容積率：3.08總戶數(shù)：約4400戶停車位：約3000個(gè)由11-18層小高層和24-33層高層建筑組成。建筑密度：22%金地梅隴鎮(zhèn)主力戶型:70-80m2兩房，85-90m2小三房，100-122m2三房，130-140m2左右大戶型。全部為一梯兩戶或一梯三戶板式結(jié)構(gòu)。主力戶型均設(shè)置入戶花園、雙層挑高大露臺(tái)、超大凸窗等。建筑規(guī)劃：德國(guó)ＷＳＰ景觀設(shè)計(jì)：柏景園林景觀設(shè)計(jì)有限公司建筑施工：中國(guó)華西企業(yè)有限公司金地梅隴鎮(zhèn)客戶：年齡在26-35歲的單身或年輕夫婦，對(duì)公共交通、周邊生活配套依賴性強(qiáng)，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃利好、開(kāi)發(fā)商品牌驅(qū)動(dòng)D2“我很喜歡你們的大社區(qū)，綠化、配套還行！有健身房，瑜伽房，女孩子嘛，都很喜歡。要是有購(gòu)物街就更好了——梅隴鎮(zhèn)三期客戶別小姐“你們這不錯(cuò)，社區(qū)挺大的，可是太貴了呀！送裝修是吧，這好，自己不用裝了。龍華以后應(yīng)該發(fā)展不錯(cuò)，等地鐵起來(lái)了，應(yīng)該會(huì)很方便的”——梅隴鎮(zhèn)四期客戶吳先生成交客戶語(yǔ)錄：客戶關(guān)注社區(qū)感，強(qiáng)調(diào)了未來(lái)地鐵的交通便利，但對(duì)生活配套表示了一定的不滿客戶認(rèn)知因素排序1、價(jià)格2、交通、社區(qū)3、品牌4、配套5、園林金地梅隴鎮(zhèn)35歲以下客戶占到80％，家庭收入15-25萬(wàn)的客戶占到50％以上優(yōu)勢(shì)：鄰干線，項(xiàng)目昭示性較好；項(xiàng)目周邊環(huán)境純粹，無(wú)農(nóng)民房建筑；劣勢(shì)：附近有醫(yī)院，對(duì)影響有一定影響；多面鄰路，噪音影響客觀存在；6242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置基礎(chǔ)指標(biāo)：

一期：總建筑面積85953平米，住宅面積80353平米（經(jīng)濟(jì)適用房12053平米），門(mén)診部2500平米，居住小區(qū)級(jí)文化室2000平米，社區(qū)綜合服務(wù)站1100平米。容積率2.8。

二期：總建筑面積67212平米，住宅面積65212平米（經(jīng)濟(jì)適用房9790平米），商業(yè)2000平米，社區(qū)廣場(chǎng)1000平米；容積率3。D2金地上塘道一期二期756312面積(㎡)一期（套）二期（套）總套數(shù)套數(shù)比一房4546621086.91%復(fù)式856032925.88%小兩房6221118439525.26%大兩房7816312428718.35%三房8935027862840.15%四房1402430543.45%

8547101564金地上塘道客戶：家庭收入在15-25萬(wàn)之間的首置客戶，對(duì)公共交通、周邊生活配套依賴性強(qiáng)，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃利好、開(kāi)發(fā)商品牌驅(qū)動(dòng)D2金地上塘道客戶首要關(guān)注：1.金地品牌2.區(qū)域規(guī)劃升值潛力3.未來(lái)的交通便利金地上塘道35歲以下客戶占到68％，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主“這里泳池和綠化還可以，就是是買東西不方便，商業(yè)配套稍微差了，現(xiàn)在交通也不是太方便，以后四號(hào)線通了，應(yīng)該好點(diǎn)?！咸恋揽蛻酎S小姐用地面積：85664.45平方米容積率：3.44總建筑面積：400109.23平方米物業(yè)類型：包含3棟18層和9棟33-34層的住宅、1棟3層幼兒園和商業(yè)等。受90/70限制，分三期開(kāi)發(fā)。一期：8棟18層住宅，沿街是一層商鋪。二期：開(kāi)發(fā)區(qū)間路以北的高層住宅，住宅產(chǎn)品多樣化。三期：靠南，包含2萬(wàn)多平方米左右的半地下商業(yè)6242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D2水榭春天項(xiàng)目指標(biāo)（受9070影響）地塊A地塊B地塊占地面積2374725829建筑面積住宅44028商業(yè)7763住宅69435商業(yè)7406平米總建筑面積128632容積率2.61文化娛樂(lè)用地市政小綠帶本項(xiàng)目人民路：作為與老鎮(zhèn)區(qū)連接的重要的干道，是人流、車流的匯集道路富國(guó)路：城市次級(jí)干道，與人民路相接，將帶來(lái)人流與車流其它市政路：城市居住片區(qū)內(nèi)的分隔路，主要帶來(lái)居住區(qū)內(nèi)部人流人民路D2合正項(xiàng)目富國(guó)路62422新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積：17萬(wàn)平米容積率：3.4優(yōu)勢(shì)：地處二線拓展區(qū)交通要道，近鄰新區(qū)大道并在

4號(hào)線站點(diǎn)沿線，未來(lái)交通十分便利；鄰近主干道，項(xiàng)目昭示性較佳；劣勢(shì)：鄰主干道，存在一定的噪音影響；項(xiàng)目周邊無(wú)資源；項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度情況：南區(qū)在基礎(chǔ)階段，北區(qū)方案處于調(diào)整階段，項(xiàng)目定位以中小戶型產(chǎn)品為主。現(xiàn)臨時(shí)售樓處蓄客。產(chǎn)品定位：項(xiàng)目定位以中小戶型產(chǎn)品為主。受90/70限制，項(xiàng)目以60-110的2房和3房為主。62422新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D2潛龍曼海寧項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積：22.8容積率：2.93商業(yè)面積：2.5萬(wàn)優(yōu)勢(shì)：交通十分便利，靠近地鐵4號(hào)線站點(diǎn)和梅龍路

；周邊為待開(kāi)發(fā)新品住宅區(qū)，周邊環(huán)境純粹；自身大型品牌商業(yè)配套；劣勢(shì)：?jiǎn)蚊媸苊俘埪吩胍粲绊憞?yán)重；商業(yè)體量過(guò)大，銷售難度加大；項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度情況：目前正在和代理公司共同調(diào)整設(shè)計(jì)方案，考慮拼合。預(yù)計(jì)11年后推出?？赡艿亩ㄎ环较颍鹤≌阂?40-160平米為主力戶型，商業(yè)：引入品牌商業(yè)，具體商家待定。6242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D2綠景818項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積：12.2萬(wàn)平米容積率：4優(yōu)勢(shì)：近鄰地鐵4號(hào)線站點(diǎn)，交通十分便捷；未來(lái)周邊配有大型商業(yè)配套，生活便利度較高劣勢(shì)：目前周邊以農(nóng)民房和廠房建筑為主，檔次較低；容積率偏高，建筑密度偏大；項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度情況：項(xiàng)目進(jìn)入方案設(shè)計(jì)階段，產(chǎn)品以小戶型為主，預(yù)計(jì)10年后推出?？赡艿亩ㄎ环较颍鹤≌菏?090限制，100%小戶型。6242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D2鵬潤(rùn)達(dá)項(xiàng)目坂雪崗區(qū)目前市場(chǎng)特點(diǎn)：品牌開(kāi)發(fā)+大規(guī)模+中小戶型產(chǎn)品自成體系，很自我！項(xiàng)目萬(wàn)科里城/云錦佳兆業(yè)上品雅園十二橡樹(shù)配套6000㎡商業(yè)街、2個(gè)幼兒園、2個(gè)公立小學(xué)社區(qū)超市（項(xiàng)目?jī)?nèi)）

上品雅園幼兒園（公立，項(xiàng)目南側(cè)）

公立九年制學(xué)校（鄰項(xiàng)目東側(cè)）會(huì)所的地下室建有全深圳最大的酒窖、幼兒園、1.2萬(wàn)平米商業(yè)（項(xiàng)目?jī)?nèi)）容積率1.353.501.20產(chǎn)品及面積情況里城：89平米拓展三房（可改120平米）70平米兩房、少量45平米一房云錦：112平米三房、120-143平米四房高層住宅，總套數(shù)17453房2廳129㎡3房1廳87－88㎡2房1廳72－78㎡主力產(chǎn)品以190-300㎡的莊園別墅為主：雙拼及聯(lián)排別墅總數(shù)為334套疊墅100套，商墅18套同時(shí)兼以少量高層價(jià)格18500-19000元/平米（含1500元/平米裝修）12000元/平米20000-25000元/平米。

客戶年齡段集中在25-35歲之間，客戶以福田白領(lǐng)為主，首次置業(yè)居多關(guān)內(nèi)客戶近40%，坂田與布吉客戶比重較大福田客戶占80%，年齡集中在35-50歲之間D3坂雪崗區(qū)

未來(lái)發(fā)展：大體量舊改住宅項(xiàng)目為主項(xiàng)目/地塊建筑面積㎡容積率主力產(chǎn)品及面積區(qū)間萬(wàn)科華昱項(xiàng)目二期4.4萬(wàn)1.675-88㎡三房，115㎡四房萬(wàn)科第五園（6.7.9期）13萬(wàn)1.97期為130㎡左右大戶型產(chǎn)品上品雅園二期20萬(wàn)3.570-80㎡兩房，80-90㎡小三房光浩大發(fā)埔舊改項(xiàng)目10萬(wàn)4受90/70限制信義坂田舊改32.3萬(wàn)3.25受90/70限制星河南坑村雅寶工業(yè)城項(xiàng)目28.5萬(wàn)未確定未確定佳兆業(yè)坂田舊改項(xiàng)目占地３０萬(wàn)初定３.0住宅本項(xiàng)目5.9萬(wàn)3——多為大體量項(xiàng)目，打造自身小環(huán)境，自成一體。以區(qū)域內(nèi)客戶為主，大規(guī)模品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目可牽引關(guān)內(nèi)中端換房客。高層建筑，受90/70限制，多開(kāi)發(fā)70-120平米左右的中小戶型。萬(wàn)科華昱星河南坑村光浩大發(fā)埔村信義坂田上品雅園第五園佳兆業(yè)坂田舊改項(xiàng)目D3佳兆業(yè)上品雅園項(xiàng)目物業(yè)類型：高層，共7棟住宅戶數(shù)：1745戶項(xiàng)目總占地面積：約45829.49平米住宅總建筑面積：約14.8萬(wàn)平米園林景觀面積：約3.8萬(wàn)平米游泳池面積：約1200平米商業(yè)面積：約7500平米幼兒園面積：約2700平米文化活動(dòng)室面積：約1500平米社康中心：約500平米平均容積率：≤3.5覆蓋率：≤2.5％綠化率：≥30％D3以90平米以下戶型為主，戶型方正實(shí)用D3戶型面積：72-78平米戶型：兩房一廳一衛(wèi)戶型特點(diǎn)：超大露臺(tái)+超大入戶花園、附贈(zèng)空間大、近4米寬客廳戶型面積：122－126平米戶型：三房一廳兩衛(wèi)戶型特點(diǎn)：方正實(shí)用、南北通透、贈(zèng)送寬闊生活露臺(tái)、配有工人房、主人房配獨(dú)立衣帽間戶型面積：80-88平米戶型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)戶型特點(diǎn)：方正實(shí)用、近4米寬客廳、附贈(zèng)空間多大20㎡多變空間、陽(yáng)臺(tái)可改陽(yáng)光書(shū)房贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間贈(zèng)送空間可改房大入戶花園露臺(tái)上品雅園客戶：福田客戶受地鐵與開(kāi)發(fā)商牽引，以年輕首置者居多；周邊客戶多為改善環(huán)境的首換者D335歲以下客戶占到71％；普通職員、自由職業(yè)者為主力客戶群，客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。由于地鐵配套，福田工作客戶占40%、居住客戶占26%；其次布吉與坂田客戶分別占21%、23%。龍華推售項(xiàng)目多截流了大量的客戶，該項(xiàng)目龍華客戶比例少。關(guān)注因素 驅(qū)動(dòng)因素 價(jià)格地鐵地鐵開(kāi)發(fā)商升值潛力園林項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積：14萬(wàn)平米容積率：1.2優(yōu)勢(shì)：享有自然山景資源；項(xiàng)目周邊環(huán)境純粹，無(wú)農(nóng)民房影響；項(xiàng)目可達(dá)性和進(jìn)入性較好，鄰近布龍路；劣勢(shì)：鄰路單面受噪音影響；拼合的產(chǎn)品數(shù)量較大，有一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)6242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D3十二橡樹(shù)莊園一期總建筑面積12566㎡聯(lián)排61商墅18二期總建筑面積276730雙拼6聯(lián)排111萬(wàn)科華昱D32期1期項(xiàng)目規(guī)劃為兩期，其中1期以低密度復(fù)式產(chǎn)品為主，2期以點(diǎn)式平面產(chǎn)品為主。基本指標(biāo)：總占地面積：6.2萬(wàn)㎡總建筑面積：9.9萬(wàn)㎡其中，住宅：9.6萬(wàn)㎡商業(yè)：1000㎡

幼兒園：2400㎡

社區(qū)配套：300㎡容積率：1.6

總套數(shù)：1048

車位數(shù)：845

戶型建筑面積㎡總戶數(shù)可售面積㎡一期(6/7/8/9/10/11/12棟）3房2廳2衛(wèi)88298516174房2廳2衛(wèi)11593復(fù)式88360Townhouse11745二期（1/2/3/4/5棟)3房2廳1衛(wèi)75100444193房2廳2衛(wèi)881044房2廳2衛(wèi)11548項(xiàng)目指標(biāo)：建筑面積：32萬(wàn)平米容積率：3.25優(yōu)勢(shì)：位于老城區(qū)，周邊生活配套成熟；鄰路，昭示性、可達(dá)性和進(jìn)入性較佳；規(guī)模較大，屬于同區(qū)域較大規(guī)模的社區(qū)；劣勢(shì)：周邊以工業(yè)廠房為主，環(huán)境較為雜亂；商業(yè)體量偏大，排布和銷售存在一定的難度項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度情況：目前處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，產(chǎn)品設(shè)計(jì)尚未開(kāi)始，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在2010年后推出?？赡艿亩ㄎ环较颍鹤≌菏?0/70限制，產(chǎn)品以中等居家戶型為主，少量拼合大戶型，主力面積區(qū)間60-100平米。商業(yè)：3.8萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)1.2萬(wàn)-1.5萬(wàn)集中商業(yè)，其余為街鋪設(shè)置。242227新區(qū)大道梅龍路坂雪崗大道五和大道地鐵4號(hào)地鐵5號(hào)項(xiàng)目位置D3信義項(xiàng)目（舊改項(xiàng)目）容積率資源交通物業(yè)類型高層產(chǎn)品面積項(xiàng)目關(guān)口豪宅中低容積率二線山水資源自駕車為主混合型，別墅建立品質(zhì)與檔次120-140m23房，150-160m24房梅林關(guān)口、觀瀾(龍一號(hào)、兆豐258，瀅水灣)二線拓展區(qū)中高容積率無(wú)山水資源地鐵沿線為主，交通便利高層80-90m22房，120-140m23房龍華新城北(中航城項(xiàng)目、合正項(xiàng)目、綠景項(xiàng)目、水榭春天)坂雪崗區(qū)中高容低率無(wú)山水資源可達(dá)性相對(duì)差大規(guī)模高層75-90m2110-140m2五和大道與布龍路沿線（第五園、佳兆業(yè)、華昱）本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)：百家爭(zhēng)鳴，競(jìng)爭(zhēng)激烈，二線拓展區(qū)產(chǎn)品多樣化，直接分流坂雪崗關(guān)內(nèi)客戶市場(chǎng)部分小結(jié)：萬(wàn)科華昱星河南坑村光浩大發(fā)埔信義坂田上品雅園第五園佳兆業(yè)坂田舊改項(xiàng)目一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)最大項(xiàng)目，該項(xiàng)目計(jì)劃于2010啟動(dòng)。本項(xiàng)目面市時(shí)，其正處于持銷期內(nèi)。監(jiān)控其產(chǎn)品設(shè)計(jì)、分期推售策略相關(guān)動(dòng)態(tài)信息。二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——信義舊改項(xiàng)目、光浩大發(fā)埔項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)11年后入市，持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——萬(wàn)科第五園截流部分關(guān)內(nèi)客戶。即使掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)。其他：上品雅園、萬(wàn)科華昱預(yù)計(jì)屆時(shí)已銷售完畢，基本不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)部分小結(jié)：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：同坂田片區(qū)內(nèi)品牌、規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不突出客戶部分小結(jié)區(qū)域主力客戶類型關(guān)內(nèi)客戶比例客戶特征關(guān)口豪宅企業(yè)主、高級(jí)管理者、泛公務(wù)員、原民民約80%年齡30-50歲，來(lái)深5-10年以上，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，看重景觀資源，強(qiáng)調(diào)居住舒適性的高端品質(zhì)換房客戶二線拓展區(qū)私企業(yè)主、企業(yè)中高層管理、泛公務(wù)員、生意人、原居民、白領(lǐng)、約70%首置客戶較多，對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)公共交通、周邊生活配套依賴性強(qiáng)坂雪崗片區(qū)原居民、基層管理、技術(shù)員工、周邊小生意人、白領(lǐng)不超過(guò)50%（受地鐵、大社區(qū)、品牌開(kāi)發(fā)商牽引）福田客戶受地鐵與開(kāi)發(fā)商牽引，以年輕首置者居多；周邊客戶多為改善環(huán)境的首換者各區(qū)域客戶購(gòu)成：客戶部分小結(jié)客戶類型特征置業(yè)目的戶型傾向考慮因素原住民90％為客家人，自己擁有地塊，自建樓房，自住和出租收益。投資2房以下規(guī)模、社區(qū)、配套、品牌、位置、價(jià)格自住3~5房生意人層面較分散投資2房以下位置、價(jià)格、戶型、城市生活及公交配套、發(fā)展商信譽(yù)自住3~5房泛公務(wù)員原住民為主及部分外省中高學(xué)歷者自住、投資3～4房位置、社區(qū)、配套、戶型、價(jià)格、發(fā)展商信譽(yù)企業(yè)主與高級(jí)管理者以外省及港臺(tái)日人為主中高學(xué)歷者居多自住、安置員工3－4房及以上位置、規(guī)模、社區(qū)、配套、戶型、價(jià)格、價(jià)格、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)投資2房以下基層管理25～35歲，外省中高學(xué)歷者居多，來(lái)深時(shí)間3～5年，單身或年輕家庭自住2－3房離上班地近、價(jià)格、戶型、配套技術(shù)員工20～35歲，外省中高學(xué)歷者居多，來(lái)深時(shí)間3～5年，單身或年輕家庭自住2－3房離上班地近、價(jià)格、戶型、配套白領(lǐng)年輕中高學(xué)歷者居多，來(lái)深時(shí)間3～5年自住2－3房位置、交通、價(jià)格各類型客戶特征：03項(xiàng)目定位?！⒃诳蛻舳ㄎ换A(chǔ)上的產(chǎn)品定位Direction泛公務(wù)員企業(yè)管理層技術(shù)人員周邊生意人原居民白領(lǐng)1、立足區(qū)域客戶

2、通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)、打造類豪宅，爭(zhēng)取高端客戶群關(guān)口豪宅客戶二線拓展區(qū)客戶坂雪崗客戶企業(yè)主企業(yè)高級(jí)管理者泛公務(wù)員原居民私企業(yè)主企業(yè)中高管泛公務(wù)員生意人原居民白領(lǐng)企業(yè)基層管理技術(shù)人員周邊生意人原居民白領(lǐng)本項(xiàng)目客戶客戶定位白領(lǐng)基層管理/技術(shù)人員生意人企業(yè)中高層泛公務(wù)員根據(jù)目標(biāo)客戶的主力需求，本項(xiàng)目產(chǎn)品定位為3-4房企業(yè)中高管：2-4房生意人：2房以下、3-5房泛公務(wù)員：3-4房原居民：3-5房技術(shù)人員：2-3房白領(lǐng)：2-3房原居民產(chǎn)品定位3-4房為主力需求戶型龍坂市場(chǎng)供應(yīng)：65-85平米兩房、88平米小三房、120-140大三房為主要供應(yīng)戶型戶型戶均面積（㎡）總套數(shù)在售剩余總供給總剩余消化率一房45217333453390%43-451280兩房652173316357695%782174384376088116075-85196069-735120小三房894368711399092%8562087653883760892000大三房12524808484395%12514930120116014027001206513四房1453103786483％165124015687171653161436533150408一房，45㎡，代表項(xiàng)目：萬(wàn)科里城、金地上塘道兩房，65-85㎡，代表項(xiàng)目：第五園里城小三房，84-89㎡，代表項(xiàng)目：水榭春天四房，145－165㎡左右，代表項(xiàng)目：金域華府大三房，120－140㎡左右，代表項(xiàng)目：金光華龍岸09年龍坂在售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)土資源管理局產(chǎn)品定位綜合龍坂市場(chǎng)供應(yīng)與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目戶型區(qū)間進(jìn)行產(chǎn)品定位戶型面積套數(shù)比小三房85-9010%復(fù)式85-9010%大三房115-12070%四房14010%戶型面積（平米）套數(shù)套數(shù)比萬(wàn)科城高層小三房9010816%大三

房12433650%四房14922634%戶型面積（平米）套數(shù)套數(shù)比萬(wàn)科華昱三房75-8850250%復(fù)式8836035%四房11514115%項(xiàng)目產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位本項(xiàng)目產(chǎn)品面積小于萬(wàn)科城高層，借鑒萬(wàn)科華昱。同時(shí)根據(jù)地塊進(jìn)行排布：產(chǎn)品定位產(chǎn)品基本功能必須滿足客戶需求：以企業(yè)中高管、生意人、泛公務(wù)員、產(chǎn)業(yè)客戶、原居民等改善居住環(huán)境的換房客為主產(chǎn)品供應(yīng)以拓展三房為主，少量四房，強(qiáng)調(diào)實(shí)用性與贈(zèng)送10%：

現(xiàn)金牛10%：

明星10%：

明星70%：

現(xiàn)金牛+明星建立我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：策略1：以板樓建筑，打造類豪宅的建筑形態(tài)策略2：優(yōu)化戶型，贈(zèng)送率最大，以產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值案名建議悅府04建筑與設(shè)計(jì)。

——基于產(chǎn)品價(jià)值提升的建筑設(shè)計(jì)建議Architecturaldesign

建筑類型排布產(chǎn)品面積附加產(chǎn)品價(jià)值提升模式新政下的戶型贈(zèng)送探討建筑類型風(fēng)格及方案產(chǎn)品價(jià)值提升打造類豪宅的精品戰(zhàn)略

1住宅建筑陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）投影面積不超過(guò)每戶總建筑面積的18％

2高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)陽(yáng)臺(tái)總面積的50％

3陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)面寬小于2米，則進(jìn)深不大于2米；面寬大于2米小于5米，則進(jìn)深不大于2.4米；面寬大于5米，則進(jìn)深不大于2.8米住宅陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）不超過(guò)總建筑面積的18％高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)陽(yáng)臺(tái)總面積的50％新政解析：住宅限制一：陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)面積限制

住宅建筑空間為復(fù)式時(shí)，層數(shù)按自然層計(jì)算，單套住宅透空部分建筑面積與該戶型建筑面積的比例不超過(guò)20％單一層高單一層高復(fù)式透空部分該部分面積不超過(guò)戶型建筑面積20％新政解析：住宅限制二：復(fù)式透空面積限制

1單一層高住宅建筑層高一般為2.8米，最大不超過(guò)3.3米

2商業(yè)建筑首層層高一般為4.5米，最大不超過(guò)6米（門(mén)廳除外），其他樓層層高一般為4.2米，最大不超過(guò)5.1米；住宅首層臨街商鋪層高一般為4.5米，最大不超過(guò)5.1米單一層高單一層高住宅：小于3.3米住宅商業(yè)：小于5.1米新政解析：住宅限制三：層高限制新政下政策允許的四種贈(zèng)送方式：凸窗露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)復(fù)式鏤空方式一：凸窗——小戶型做倒凸窗擴(kuò)大室內(nèi)空間建議：主臥設(shè)轉(zhuǎn)角凸窗次臥結(jié)合書(shū)桌/床設(shè)置衛(wèi)生間設(shè)置淋浴空間進(jìn)深≤0.6m高度≤2.2m主臥次臥凸窗露臺(tái)≤9％方式二：露臺(tái)——改房錯(cuò)層露臺(tái)建議：1.錯(cuò)層露臺(tái)改房：按照房間尺度設(shè)計(jì)，進(jìn)深超過(guò)2.4m超出部分計(jì)算全面積2.剩余指標(biāo)做廳臥露臺(tái)：進(jìn)深不超過(guò)2.4m2米＜面寬＜5米，則進(jìn)深≤2.4米；錯(cuò)層露臺(tái)露臺(tái)≤12m2(本條規(guī)范根據(jù)深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范)方式三：陽(yáng)臺(tái)——內(nèi)庭院改房陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)≤18％2米＜面寬＜5米，則進(jìn)深≤2.4米建議：內(nèi)庭院改房：按照房間尺度設(shè)計(jì)，進(jìn)深超過(guò)2.4m超出部分計(jì)算全面積剩余指標(biāo)做各功能性陽(yáng)臺(tái)：設(shè)置生活陽(yáng)臺(tái)+入戶花園，進(jìn)深不超過(guò)2.4m空中庭院方式四：復(fù)式鏤空——搭建改房鏤空≤20％建議：搭建改房：雙層鏤空空間可搭建改房，不超過(guò)20％復(fù)式鏤空不改建的情況下新政最大贈(zèng)送率：平層13.5％注：此最大贈(zèng)送率計(jì)算，不計(jì)入凸窗贈(zèng)送面積，且在完全遵循現(xiàn)有政策框架，不考慮任何法律風(fēng)險(xiǎn)及改造成本前提下。復(fù)式贈(zèng)送平層贈(zèng)送凸窗比例未限定露臺(tái)9％雙層高陽(yáng)臺(tái)9％/2單層高掏洞比例未限定贈(zèng)送率13.5％贈(zèng)送率42.5％凸窗比例未限定露臺(tái)9％×2雙層高陽(yáng)臺(tái)9％/2單層高鏤空20％復(fù)式鏤空改建額外贈(zèng)送方式：露臺(tái)——整體搭板改房錯(cuò)層露臺(tái)建議：錯(cuò)層露臺(tái)改房：外立面設(shè)計(jì)考慮整體搭板，交樓前錯(cuò)層露臺(tái)替業(yè)主整體搭板改房。錯(cuò)層露臺(tái)改建額外贈(zèng)送方式：搭板——戶型預(yù)留房間空位，后期搭板改房建議：搭板改房：整體預(yù)留房間空位，并預(yù)留承重鋼筋埋掛件，驗(yàn)收交樓后，整體替業(yè)主搭板改房。目前戶型贈(zèng)送多采用此方式，但仍存在報(bào)批風(fēng)險(xiǎn)。承重鋼筋掛件預(yù)埋改建情況下新政最大贈(zèng)送率：平層贈(zèng)送率約32.5％注：此最大贈(zèng)送率計(jì)算，不計(jì)入凸窗贈(zèng)送面積，且在進(jìn)行二次改造及進(jìn)行灰空間贈(zèng)送前提下。平層贈(zèng)送改建后平層贈(zèng)送改建前凸窗比例未限定露臺(tái)9％×2雙層高陽(yáng)臺(tái)9％/2單層高掏洞約8-12㎡預(yù)留一個(gè)房間贈(zèng)送率約32.5％復(fù)式贈(zèng)送率42.5％凸窗比例未限定露臺(tái)9％雙層高陽(yáng)臺(tái)9％/2單層高掏洞比例未限定贈(zèng)送率13.5％平層vs復(fù)式：建議項(xiàng)目戶型以平層為主，輔以部分復(fù)式單位改建情況下復(fù)式贈(zèng)送率僅略大于平層，且搭建成本增加及戶型舒適度不高平層全復(fù)式50％復(fù)式層數(shù)30F30F30F標(biāo)準(zhǔn)層約1000㎡約1900㎡約1500㎡復(fù)式體積較大，在地塊較小情況下，受限制多，較難排布本項(xiàng)目產(chǎn)品面積贈(zèng)送方式總結(jié)產(chǎn)品面積附加限制功能面積贈(zèng)送方式陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)住宅建筑陽(yáng)臺(tái)（含露臺(tái)、高度為兩層及兩層以上的陽(yáng)臺(tái)）投影面積不超過(guò)每戶總建筑面積的18％高度為兩層及以上的陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)陽(yáng)臺(tái)總面積的50％陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)面寬小于2米，則進(jìn)深不大于2米；面寬大于2米小于5米，則進(jìn)深不大于2.4米；面寬大于5米，則進(jìn)深不大于2.8米可搭板改房陽(yáng)臺(tái)增加戶內(nèi)居住舒適度入戶花園可擴(kuò)為室內(nèi)空間凸窗正凸窗高度小于2.20米，進(jìn)深不大于0.60米；總面積不能超過(guò)戶型建筑面積的15%增大房間空間倒凸窗直接掏空目前無(wú)明確要求可搭板改房面積贈(zèng)送方式：目前市場(chǎng)上已成熟贈(zèng)送方式有凸窗、陽(yáng)臺(tái)、復(fù)式鏤空贈(zèng)送，直接掏空贈(zèng)送目前尚未明確，存在一定的報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品面積附加新政下的戶型贈(zèng)送探討產(chǎn)品價(jià)值提升模式建筑類型排布建筑類型風(fēng)格及方案產(chǎn)品價(jià)值提升打造類豪宅的精品戰(zhàn)略城市非資源型豪宅KPI體系：豪宅印象+品質(zhì)感+服務(wù)KPI體系品質(zhì)感服務(wù)觀感型細(xì)節(jié)品質(zhì)打造專業(yè)維護(hù)/生活外延體系服務(wù)安防體系服務(wù)豪宅印象入口豪宅氣質(zhì)打造尊貴私宅區(qū)隔感營(yíng)造配套/商業(yè)增加項(xiàng)目品質(zhì)感公共空間品質(zhì)感打造城市非資源型豪宅—產(chǎn)品/細(xì)節(jié)/服務(wù)，品質(zhì)感彌補(bǔ)資源缺失/規(guī)模缺陷豪宅印象：入口豪宅氣質(zhì)打造氣派主入口與項(xiàng)目專屬符號(hào)，帶給業(yè)主獨(dú)享私家領(lǐng)域的尊貴感，同時(shí)強(qiáng)調(diào)業(yè)主身份感；利用項(xiàng)目與道路間高差打造高臺(tái)府邸，營(yíng)造邊界感。結(jié)合地塊形狀打造中央園林，設(shè)置成人、兒童雙泳池，泳池區(qū)域重點(diǎn)打造。園林小品應(yīng)將室外和架空層結(jié)合考慮，在符合項(xiàng)目高端定位的同時(shí)，增加空間的靈動(dòng)感園林裝置進(jìn)行項(xiàng)目符號(hào)的定制，標(biāo)識(shí)物的材質(zhì)可考慮利用金屬質(zhì)感多層次植物覆蓋，園林植物可在重點(diǎn)景觀處選用代表性植物（基于豪宅客戶對(duì)于高檔植物的識(shí)別度及認(rèn)同度高）200年雞蛋花樹(shù)觀感型品質(zhì)打造：園林尊貴氛圍渲染觀感型品質(zhì)打造：立面品質(zhì)用料，客戶近距離觀感體驗(yàn)建議裙樓采用石材，塔樓采用仿石漆，加強(qiáng)整體立面品質(zhì)感。觀感型品質(zhì)打造：知名家裝品牌引進(jìn)，打造室內(nèi)高端品質(zhì)感印象（可考慮精裝修方向）交樓標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)地板：全屋木地板墻面：白色涂料陽(yáng)臺(tái)：石材地面電器：全屋分體式空調(diào)廚房：摩恩定制廚柜，西門(mén)子抽油煙機(jī)、燃?xì)鉅t、消毒柜衛(wèi)生間：贈(zèng)送全部科勒/摩恩潔具及電器觀感型品質(zhì)打造：細(xì)節(jié)用材/做工精細(xì)體現(xiàn)品質(zhì)感公共空間品質(zhì)感打造：9M挑高入戶大堂/電梯廳，空間/材質(zhì)凸顯住戶身份感、尊貴感9米高大堂打造奢華空間感，落地玻璃窗引入自然光線，使室內(nèi)外景觀交融；天花燈箱令大堂光線更加柔和，大型水晶吊燈，營(yíng)造奢華和尊貴感；金黃色調(diào)的整體氛圍，雍容和諧，硬質(zhì)的光亮材質(zhì)與織物的亞光柔軟質(zhì)地相混合，體現(xiàn)高品位的格調(diào)大堂。高速進(jìn)口電梯提升品質(zhì)。公共空間品質(zhì)感打造：空間/用料/設(shè)施配置，凸顯公共空間品質(zhì)感會(huì)所大堂：大理石鋪地，中心放射狀的圖案，白黑金色簡(jiǎn)潔的用色與圖案處理，閃亮材質(zhì)的運(yùn)用，都有利于體現(xiàn)會(huì)所的尊貴感。服務(wù)：聘請(qǐng)名牌物管公司，細(xì)致物管完全針對(duì)客戶服務(wù)入戶大堂管家式專業(yè)服務(wù)提供業(yè)主貼心的服務(wù)：24小時(shí)值班/業(yè)主基本生活服務(wù)/特殊時(shí)段電梯疏導(dǎo)/專業(yè)技工服務(wù)（電工、簡(jiǎn)易修理）/夜間巡戶/特殊提醒（臺(tái)風(fēng)/暴雨/高溫）……“（物管）他們記客戶的能力真的沒(méi)有哪個(gè)樓盤(pán)能比，我住在這么久從來(lái)沒(méi)有被保安查過(guò)證件，我的鄰居們也沒(méi)有，這個(gè)真的很貼心。

”“管理最好，保安都很親切，而且有個(gè)臺(tái)風(fēng)什么的都會(huì)挨家挨戶的去通知你記得關(guān)窗，從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這樣的物管?！薄拔锕芎?、專業(yè)，和別的樓盤(pán)的感覺(jué)不一樣，別人的就是個(gè)保安而已，這里怎么說(shuō)就像管家一樣，客戶去了都對(duì)物管的印象很好?！碑a(chǎn)品面積附加新政下的戶型贈(zèng)送探討產(chǎn)品價(jià)值提升模式建筑類型排布建筑類型風(fēng)格及方案產(chǎn)品價(jià)值提升打造類豪宅的精品戰(zhàn)略基地概況金域藍(lán)灣萬(wàn)科金域藍(lán)灣緊靠沿海城市主干道，西南面向蔚藍(lán)的大海，東面為大面積農(nóng)民房舍，北臨城市居住區(qū)，并排連接的小塔樓沿著城市干道舒展開(kāi)來(lái)，如天然屏障般擋住背面凌亂的農(nóng)民房舍，展現(xiàn)出整齊氣派的沿街風(fēng)景。與本地塊類似的參考案例淺水灣淺水灣居住區(qū)南面緊鄰城市快速干道，西靠城市次干道，其中東面為大面積生態(tài)植被，相成了綠意盎然的景觀面，同時(shí)寬闊的海面由遠(yuǎn)處隨著干道延伸而來(lái)，山水環(huán)繞，相輔相成，使淺水灣居住區(qū)最寶貴的景觀資源。后海公館后海公館位于居住區(qū)規(guī)劃三個(gè)地塊的中部，東鄰后海大道，西面為較凌亂的農(nóng)村房舍，以愛(ài)榮祿相隔開(kāi)來(lái)，其建筑群面朝西南邊海灣，實(shí)現(xiàn)景觀利益的最大化，提高住房的景觀條件。規(guī)劃構(gòu)思總平圖交通分析視線景觀分析戶型分布戶型面積套數(shù)套數(shù)比小三房855812.5%復(fù)式885812.5%大三房12034875%一梯三板樓示意B戶型相對(duì)難用一梯三板樓示意原B戶型改良為復(fù)式，增加舒適度同時(shí)減少梯戶比。豎向分析圖特色景觀分析圖模型效果圖方案二方案二戶型面積套數(shù)套數(shù)比大三房12818640%小三房906213.5%88㎡復(fù)式8818040%大三房115316.5%方案二方案二方案三140平米戶型160160160160戶型面積套數(shù)套數(shù)比小三房855812.5%復(fù)式885812.5%大三房12023250%四房14011625%建筑風(fēng)格——現(xiàn)代、穩(wěn)重建筑風(fēng)格——典雅05關(guān)于商業(yè)。

——根據(jù)區(qū)域商業(yè)價(jià)值提出本項(xiàng)目商業(yè)建議Business商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查：——現(xiàn)狀以中低端生活配套商業(yè)為主，未來(lái)周邊具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ρ景脯F(xiàn)狀：商業(yè)集中于布瀾路兩側(cè)，以超市、藥店、雜貨店、通訊店等中低端生活配套商業(yè)為主周邊規(guī)劃以工業(yè)用地、教育及居住用地為主，居住人群密集，具有一定的潛在消費(fèi)需求，且三側(cè)臨路，具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿﹃P(guān)于商業(yè)周邊商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿ε袛啵褐苓厽o(wú)大的集中商圈，商業(yè)均為街鋪形成，零散分布在各個(gè)住宅，形成零星的商業(yè)街。商業(yè)業(yè)態(tài)以中低端生活配套類為主，高端餐飲及風(fēng)情商業(yè)街缺乏。周邊居住、教育用地聚集，具有一定的商業(yè)潛在消費(fèi)需求，且三側(cè)臨路，適宜安排商業(yè)價(jià)值點(diǎn)：具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，中高端餐飲類及生活配套類商業(yè)存在發(fā)展機(jī)會(huì)。限制：項(xiàng)目體量較小，商業(yè)指標(biāo)10-15%，面積小于8797㎡，難以形成大規(guī)模商圈客戶：小區(qū)內(nèi)及周邊廠區(qū)客戶存在商業(yè)配套需求本項(xiàng)目商業(yè)界定：建議：

打造偏外向社區(qū)型商業(yè)，高端餐飲+小型超市+風(fēng)情商業(yè)街，牽引小區(qū)內(nèi)及周邊廠區(qū)中高端消費(fèi)群體。市場(chǎng)：坂雪南路商業(yè)街滿足周邊人群衣食住行等生活需求本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值排序：block１>block２>＝block３>block４電信用地BLOCK1BLOCK2BLOCK3Block1：臨規(guī)劃中畢昇大道主干道，商業(yè)形象昭示面好，人流量預(yù)計(jì)較大，進(jìn)入行好；Block２：臨張衡東路及工業(yè)園區(qū)，人流量一般；Block３：臨物流園及下雪一路，人流量一般；Block４：臨規(guī)劃中電信用地，人流量較少。下雪一路畢昇大道張衡東路華為物流園農(nóng)民房BLOCK4商業(yè)分布商業(yè)平面06價(jià)格與收益。

——根據(jù)區(qū)域商業(yè)價(jià)值提出本項(xiàng)目商業(yè)建議PROFIT本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期金地梅隴鎮(zhèn)2期、金地上塘道

碧水龍庭2、3期；佳兆業(yè)上品雅園

星河丹堤2期、圣莫麗斯3期

13000170002000030000龍坂住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格至高線本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格箱體：18000元/平米15000溪山、龍岸萬(wàn)科城(高層二手）本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)價(jià)格箱體：20000-25000元/平米周邊商鋪?zhàn)饨鸺s100-150平米。本項(xiàng)目按取150元/平米，按6%投資回報(bào)率計(jì)，商鋪售價(jià)為27500元/平米，再計(jì)入世聯(lián)溢價(jià)能力，取30000元/平米方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算總投資4.89億銷售收入12.4億投資凈利潤(rùn)2.61億投資利潤(rùn)率53.43%項(xiàng)目指標(biāo)用地面積(㎡)19549.08建筑容積率3總建筑面積(㎡)76447其中:住宅面積(㎡)51794商業(yè)面積(㎡)6853地下室(㎡)17800序號(hào)項(xiàng)目名稱單位（元/㎡）面積(㎡)金額(萬(wàn)元）備注一土地成本1000.00764477644.70按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)二開(kāi)發(fā)成本4720.847644736089.39

1前期工程費(fèi)70.0076447535.13按70元/㎡計(jì)2建筑安裝工程費(fèi)4464.797644734132.01根據(jù)《深圳建設(shè)工程價(jià)格信息》計(jì)算

住宅5400.005179427968.76含裝修費(fèi)用

商業(yè)2500.0068531713.25

地下室2500.00178004450.00

3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)136.04764471040.01(1+2)*3%4其他費(fèi)用50.0076447382.24按50元/㎡計(jì)三期間費(fèi)用679.91764475197.70

1管理費(fèi)用94.4276447721.79開(kāi)發(fā)成本*2%2投資利息178.9876