購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)治理的法律風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)治理的法律風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商業(yè)、服務(wù)、設(shè)施和場(chǎng)地的場(chǎng)所，例如辦公樓宇、購(gòu)物中心、百貨商店、加油站和停車(chē)場(chǎng)等”。商業(yè)地產(chǎn)在廣義上講，包括除單純住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)之外的所有物業(yè)形式，商業(yè)物業(yè)是提供貨物批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑、演出、博彩、辦公、旅行、住宿等帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)和公眾服務(wù)性質(zhì)的房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)的組成復(fù)雜，專(zhuān)門(mén)是超大型城市綜合體，集購(gòu)物、辦公、娛樂(lè)、休閑、乃至交通等功能于一體，因此對(duì)商業(yè)物業(yè)的治理就很復(fù)雜，面臨的法律問(wèn)題更是復(fù)雜。同時(shí)由于各個(gè)商業(yè)物業(yè)的要緊功能不同，其商業(yè)物業(yè)治理的重點(diǎn)也不一樣，面臨的要緊法律風(fēng)險(xiǎn)也不同，本文依照商業(yè)物業(yè)治理中普遍存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出防范的具體方法。一、物業(yè)治理中易發(fā)生的人身?yè)p害風(fēng)險(xiǎn)及防范一、公共設(shè)施設(shè)備故障造成的人身?yè)p害在商業(yè)物業(yè)治理中，一樣把公共設(shè)施設(shè)備的保護(hù)維修義務(wù)給予物業(yè)治理公司。例如電梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明設(shè)施等。這些設(shè)備設(shè)施若是治理不行，就存在人身?yè)p害的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端的自動(dòng)扶梯卡住兒童的手指事件，北京四號(hào)線地鐵自動(dòng)扶梯上行時(shí)突然發(fā)生故障下行，造成嚴(yán)峻的人員踩踏事故，直接致使一名15歲男孩死亡的悲劇。商場(chǎng)寫(xiě)字樓等載客電梯突然下沉，造成乘客摔傷的事件也有很多。由于物業(yè)治理公司是公共設(shè)施設(shè)備直接治理人，因此關(guān)于這些設(shè)備設(shè)施故障造成的人身?yè)p害應(yīng)該承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。盡管電梯公司也有質(zhì)量保修的義務(wù)，對(duì)證量事故也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，可是由于電梯利用人往往并非明白電梯的供給商和聯(lián)系方式，因此一旦發(fā)生訴訟，受損害人會(huì)選擇直接起訴物業(yè)公司，給物業(yè)公司造成經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)上的損失。為了防范公共設(shè)施設(shè)備故障造成意外人身?yè)p害，第一，物業(yè)治理公司應(yīng)該常常檢查各項(xiàng)公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情形，最好的方式是委托供給商按期檢修，因?yàn)楣┙o商更具有專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)水平，而物業(yè)治理公司則往往不具有如此的專(zhuān)業(yè)能力。第二，物業(yè)治理者應(yīng)該作出必要的提示，尤其是在容易發(fā)生人身?yè)p害事故的設(shè)施前張貼必要的提示標(biāo)記;再者，一旦發(fā)生事故，應(yīng)該踴躍協(xié)商解決，同時(shí)聯(lián)系設(shè)備供給商，并明確兩邊應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。最后若是一旦發(fā)生訴訟，最好請(qǐng)求法院追加設(shè)備供給商為一起被告，以便減輕自己承擔(dān)的責(zé)任。二、商業(yè)物業(yè)因消防安全治理方法不到位，發(fā)生火災(zāi)造成人身?yè)p害及財(cái)產(chǎn)損害商業(yè)物業(yè)火災(zāi)事故多發(fā)生在大型購(gòu)物商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和酒店，每一年因重大火災(zāi)事故造成嚴(yán)峻人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失的也有很多典型案例。盡管火災(zāi)事故因起火緣故的不同，責(zé)任人也會(huì)有不同，確信侵權(quán)責(zé)任也是比較復(fù)雜的一個(gè)問(wèn)題，可是由于商業(yè)物業(yè)的所有者或物業(yè)治理者是商業(yè)物業(yè)的所有者或直接治理者，對(duì)火災(zāi)事故具有不可推卸的責(zé)任。同時(shí)火災(zāi)事故足能夠讓一個(gè)商業(yè)物業(yè)完全失敗，損失的不僅是財(cái)產(chǎn)，更是一個(gè)物業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期進(jìn)展的機(jī)遇。因此，物業(yè)治理者應(yīng)該高度重視消防安全的治理，第一完善相關(guān)安全消防設(shè)施，如自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火裝置;第二要按期組織檢查排除隱患，把消防安全隱患消滅在萌芽時(shí)期。尤其是物業(yè)治理不僅要做好公共區(qū)域的消防安全治理，也要做好各個(gè)商戶的消防安全治理，增強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，在物業(yè)治理合同和租賃合同中明確約定消防安全治理的義務(wù)和責(zé)任。3、商戶經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的人身?yè)p害在商戶自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，也會(huì)發(fā)生一些人身?yè)p害事件。例如餐飲業(yè)商戶常常發(fā)生的暖鍋燙傷顧客事件，游泳健身房中發(fā)生的顧客溺水死亡、健身不妥造成的人身?yè)p害事件，劇院演出、展覽活動(dòng)中組織不妥造成的踩踏事件等。商戶作為承租方或物業(yè)所有者，在自己的經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的人身?yè)p害，一樣由其自己承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，商業(yè)物業(yè)治理者只要盡到安全治理的責(zé)任和義務(wù)，就不該該承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。可是由于顧客有時(shí)并非明白實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者是誰(shuí)，因此他往往會(huì)把物業(yè)治理者一路告上法庭，對(duì)商業(yè)物業(yè)治理者造成不行的阻礙。因此物業(yè)治理者關(guān)于商戶經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的人身?yè)p害風(fēng)險(xiǎn)不能因?yàn)樽约翰怀袚?dān)補(bǔ)償責(zé)任而高高掛起，漠不關(guān)切。為了幸免商戶在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生人身?yè)p害事件，物業(yè)治理者第一應(yīng)該在物業(yè)治理合同中明確商戶對(duì)自己經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的人身?yè)p害承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任;第二要依照商戶經(jīng)營(yíng)的不同類(lèi)型，制定避免人身?yè)p害的具體防范方法;最后也能夠收取商戶必然金額的人身?yè)p害風(fēng)險(xiǎn)保證金，一旦發(fā)生人身?yè)p害事件，能夠先用那個(gè)資金進(jìn)行人身救助或支付人身?yè)p害補(bǔ)償金。4、商業(yè)物業(yè)治理中發(fā)生刑事案件造成的人身?yè)p害在商業(yè)物業(yè)中也不可幸免地會(huì)發(fā)生刑事案件，例如酒店中發(fā)生的故意殺人、故意損害事件，商場(chǎng)發(fā)生的搶劫、搶奪案件;在商業(yè)物業(yè)中發(fā)生刑事案件，要依照物業(yè)治理者是不是盡到必要的安全愛(ài)惜責(zé)任來(lái)判定是不是需要承擔(dān)對(duì)受害者的補(bǔ)償責(zé)任。物業(yè)治理者為了幸免對(duì)在物業(yè)治理范圍內(nèi)發(fā)生的刑事案件承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，第一在安全愛(ài)惜硬件設(shè)施上做到完備，不能給罪犯提供可乘之機(jī)，例如監(jiān)護(hù)設(shè)施齊全，安全防護(hù)門(mén)牢固，必要的報(bào)警設(shè)施等。第二，要履行安全愛(ài)惜的職責(zé)，必要的巡邏等，在發(fā)生刑事案件后第一時(shí)刻報(bào)警;最后注意保留監(jiān)控錄像、保安巡邏記錄等錄像資料作為免責(zé)的證據(jù);二、物業(yè)治理中易發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損害風(fēng)險(xiǎn)及防范一、因物業(yè)發(fā)生進(jìn)水、漏雨等造成的財(cái)產(chǎn)損害夏日多暴雨，若是物業(yè)地形較洼，就容易倒灌水造成商戶的財(cái)產(chǎn)損失;若是商業(yè)物業(yè)防水做得不行漏水也會(huì)造成商戶的財(cái)產(chǎn)損失。這在一樣的商場(chǎng)租賃中比較普遍，比較典型的是濟(jì)南泉城廣場(chǎng)倒灌水事件，造成龐大的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。關(guān)于商業(yè)物業(yè)倒灌水造成的損失，商業(yè)物業(yè)治理者是不是承擔(dān)責(zé)任，商業(yè)物業(yè)治理者一樣會(huì)用不可抗力來(lái)抗辯，可是依照已有的判例來(lái)看，法院并非會(huì)支持不可抗力的說(shuō)法，因?yàn)楸┯晔悄軌蝾A(yù)見(jiàn)的，比較有說(shuō)服力的事實(shí)是咱們已經(jīng)有比較準(zhǔn)確的天氣預(yù)報(bào)了。由于物業(yè)治理者應(yīng)該維持租賃物符合約定的用途，這是合同法對(duì)出租者規(guī)定的法概念務(wù)，因此若是進(jìn)水致使商戶經(jīng)營(yíng)的財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)治理者就違抗了其法概念務(wù)，就應(yīng)該承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。同理，關(guān)于停在地下車(chē)庫(kù)中的車(chē)輛，若是由于進(jìn)水致使損害，物業(yè)治理者也應(yīng)該承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。因此，為了幸免由于倒灌水造成商戶的經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)治理者應(yīng)該事前做好預(yù)防方法，尤其是地形低洼的地址要及早預(yù)備防汛袋，必要時(shí)派人員值班看管;同時(shí)也提示商戶做好自我預(yù)防方法。二、因物業(yè)被盜發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損害不管商場(chǎng)仍是寫(xiě)字樓都容易發(fā)生盜竊事件，尤其是出售珍貴物品的商場(chǎng)，安全防盜任務(wù)仍然很艱巨。關(guān)于商戶因盜竊而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)治理者是不是承擔(dān)責(zé)任，也是一個(gè)很有爭(zhēng)議的問(wèn)題。可是依照合同法和侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)治理者只有在有過(guò)錯(cuò)的情形下才承擔(dān)法律責(zé)任，如沒(méi)有盡到商場(chǎng)安全愛(ài)惜義務(wù)，沒(méi)有在物業(yè)治理范圍內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，商業(yè)物業(yè)防盜設(shè)施不健全等。因此為了幸免商戶的財(cái)物被盜，也為了物業(yè)治理者幸免承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。物業(yè)治理者要增強(qiáng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的安全監(jiān)督治理，第一，要有全方位的電視監(jiān)控系統(tǒng)，能對(duì)商業(yè)物業(yè)的所有經(jīng)營(yíng)范圍進(jìn)行日常監(jiān)控;第二，保安人員的合理分工和配備，門(mén)崗人員和內(nèi)部安保人員的彼此溝通順暢，發(fā)覺(jué)可疑人員及時(shí)交流信息。再者，增強(qiáng)對(duì)出售珍貴物品和重點(diǎn)場(chǎng)所的監(jiān)控安保。最后，發(fā)生盜竊事件后，及時(shí)報(bào)案并提供有關(guān)的監(jiān)控錄像資料。三、物業(yè)治理中易發(fā)生的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵權(quán)糾紛一、商業(yè)物業(yè)品牌化戰(zhàn)略造成的商標(biāo)權(quán)等侵權(quán)糾紛一個(gè)成功運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必然是成功實(shí)行品牌化戰(zhàn)略的物業(yè)，通過(guò)成立自己的物業(yè)品牌，不僅提高品牌的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，同時(shí)還大大提升了物業(yè)本身的價(jià)值。例如國(guó)內(nèi)運(yùn)作比較成功的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)、華貿(mào)中心、大悅城等商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。在商業(yè)物業(yè)實(shí)行品牌化的戰(zhàn)略中，也會(huì)發(fā)生侵犯商標(biāo)權(quán)、高作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情形。因?yàn)閲?guó)內(nèi)還存在很多模擬乃至剽竊商標(biāo)的情形，一樣是小城市的剽竊大城市的，大城市的剽竊國(guó)外的品牌等，通過(guò)仿照快速提升自己項(xiàng)目的體味，提高租售的價(jià)錢(qián)?？墒沁@關(guān)于一個(gè)有著長(zhǎng)期品牌進(jìn)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)公司來(lái)講，實(shí)不可取。因此，在物業(yè)品牌化進(jìn)展中，必然依照物業(yè)的文化體味和商業(yè)定位準(zhǔn)確確信自己的品牌，有制造性地成立自己的品牌體系，是我國(guó)商業(yè)開(kāi)發(fā)商面臨的重要課題。二、因商業(yè)廣告、商業(yè)標(biāo)示造成的侵權(quán)糾紛商業(yè)物業(yè)在治理中，必然要有商業(yè)廣告，商業(yè)物業(yè)也有重要的標(biāo)示，這也可能存在侵犯他人商標(biāo)權(quán)、高作權(quán)和專(zhuān)利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的情形。因此在商業(yè)物業(yè)的治理中，要強(qiáng)化知識(shí)產(chǎn)權(quán)愛(ài)惜的法律意識(shí)，自覺(jué)尊重他人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)不斷制造自己的知識(shí)產(chǎn)權(quán)