購物中心經(jīng)營治理的法律風(fēng)險

購物中心經(jīng)營治理的法律風(fēng)險商業(yè)物業(yè)是“一種私有但為公眾提供商業(yè)、服務(wù)、設(shè)施和場地的場所，例如辦公樓宇、購物中心、百貨商店、加油站和停車場等”。商業(yè)地產(chǎn)在廣義上講，包括除單純住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)之外的所有物業(yè)形式，商業(yè)物業(yè)是提供貨物批發(fā)、零售、餐飲、娛樂、健身、休閑、演出、博彩、辦公、旅行、住宿等帶有經(jīng)營性質(zhì)和公眾服務(wù)性質(zhì)的房地產(chǎn)形式。由于商業(yè)地產(chǎn)的組成復(fù)雜，專門是超大型城市綜合體，集購物、辦公、娛樂、休閑、乃至交通等功能于一體，因此對商業(yè)物業(yè)的治理就很復(fù)雜，面臨的法律問題更是復(fù)雜。同時由于各個商業(yè)物業(yè)的要緊功能不同，其商業(yè)物業(yè)治理的重點也不一樣，面臨的要緊法律風(fēng)險也不同，本文依照商業(yè)物業(yè)治理中普遍存在的法律風(fēng)險進(jìn)行分析并提出防范的具體方法。一、物業(yè)治理中易發(fā)生的人身損害風(fēng)險及防范一、公共設(shè)施設(shè)備故障造成的人身損害在商業(yè)物業(yè)治理中，一樣把公共設(shè)施設(shè)備的保護(hù)維修義務(wù)給予物業(yè)治理公司。例如電梯、公共扶梯、供水排水管道、公共照明設(shè)施等。這些設(shè)備設(shè)施若是治理不行，就存在人身損害的法律風(fēng)險。例如不時見諸報端的自動扶梯卡住兒童的手指事件，北京四號線地鐵自動扶梯上行時突然發(fā)生故障下行，造成嚴(yán)峻的人員踩踏事故，直接致使一名15歲男孩死亡的悲劇。商場寫字樓等載客電梯突然下沉，造成乘客摔傷的事件也有很多。由于物業(yè)治理公司是公共設(shè)施設(shè)備直接治理人，因此關(guān)于這些設(shè)備設(shè)施故障造成的人身損害應(yīng)該承擔(dān)補償責(zé)任。盡管電梯公司也有質(zhì)量保修的義務(wù)，對證量事故也應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，可是由于電梯利用人往往并非明白電梯的供給商和聯(lián)系方式，因此一旦發(fā)生訴訟，受損害人會選擇直接起訴物業(yè)公司，給物業(yè)公司造成經(jīng)濟(jì)和名譽上的損失。為了防范公共設(shè)施設(shè)備故障造成意外人身損害，第一，物業(yè)治理公司應(yīng)該常常檢查各項公共設(shè)施設(shè)備的運行情形，最好的方式是委托供給商按期檢修，因為供給商更具有專業(yè)能力和專業(yè)水平，而物業(yè)治理公司則往往不具有如此的專業(yè)能力。第二，物業(yè)治理者應(yīng)該作出必要的提示，尤其是在容易發(fā)生人身損害事故的設(shè)施前張貼必要的提示標(biāo)記;再者，一旦發(fā)生事故，應(yīng)該踴躍協(xié)商解決，同時聯(lián)系設(shè)備供給商，并明確兩邊應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。最后若是一旦發(fā)生訴訟，最好請求法院追加設(shè)備供給商為一起被告，以便減輕自己承擔(dān)的責(zé)任。二、商業(yè)物業(yè)因消防安全治理方法不到位，發(fā)生火災(zāi)造成人身損害及財產(chǎn)損害商業(yè)物業(yè)火災(zāi)事故多發(fā)生在大型購物商場、批發(fā)市場和酒店，每一年因重大火災(zāi)事故造成嚴(yán)峻人身損害和財產(chǎn)損失的也有很多典型案例。盡管火災(zāi)事故因起火緣故的不同，責(zé)任人也會有不同，確信侵權(quán)責(zé)任也是比較復(fù)雜的一個問題，可是由于商業(yè)物業(yè)的所有者或物業(yè)治理者是商業(yè)物業(yè)的所有者或直接治理者，對火災(zāi)事故具有不可推卸的責(zé)任。同時火災(zāi)事故足能夠讓一個商業(yè)物業(yè)完全失敗，損失的不僅是財產(chǎn)，更是一個物業(yè)地產(chǎn)長期進(jìn)展的機(jī)遇。因此，物業(yè)治理者應(yīng)該高度重視消防安全的治理，第一完善相關(guān)安全消防設(shè)施，如自動火災(zāi)報警裝置和自動滅火裝置;第二要按期組織檢查排除隱患，把消防安全隱患消滅在萌芽時期。尤其是物業(yè)治理不僅要做好公共區(qū)域的消防安全治理，也要做好各個商戶的消防安全治理，增強(qiáng)監(jiān)督檢查的力度，在物業(yè)治理合同和租賃合同中明確約定消防安全治理的義務(wù)和責(zé)任。3、商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害在商戶自己的經(jīng)營活動中，也會發(fā)生一些人身損害事件。例如餐飲業(yè)商戶常常發(fā)生的暖鍋燙傷顧客事件，游泳健身房中發(fā)生的顧客溺水死亡、健身不妥造成的人身損害事件，劇院演出、展覽活動中組織不妥造成的踩踏事件等。商戶作為承租方或物業(yè)所有者，在自己的經(jīng)營中發(fā)生的人身損害，一樣由其自己承擔(dān)補償責(zé)任，商業(yè)物業(yè)治理者只要盡到安全治理的責(zé)任和義務(wù)，就不該該承擔(dān)補償責(zé)任?？墒怯捎陬櫩陀袝r并非明白實際的經(jīng)營者是誰，因此他往往會把物業(yè)治理者一路告上法庭，對商業(yè)物業(yè)治理者造成不行的阻礙。因此物業(yè)治理者關(guān)于商戶經(jīng)營中發(fā)生的人身損害風(fēng)險不能因為自己不承擔(dān)補償責(zé)任而高高掛起，漠不關(guān)切。為了幸免商戶在經(jīng)營中發(fā)生人身損害事件，物業(yè)治理者第一應(yīng)該在物業(yè)治理合同中明確商戶對自己經(jīng)營中發(fā)生的人身損害承擔(dān)補償責(zé)任;第二要依照商戶經(jīng)營的不同類型，制定避免人身損害的具體防范方法;最后也能夠收取商戶必然金額的人身損害風(fēng)險保證金，一旦發(fā)生人身損害事件，能夠先用那個資金進(jìn)行人身救助或支付人身損害補償金。4、商業(yè)物業(yè)治理中發(fā)生刑事案件造成的人身損害在商業(yè)物業(yè)中也不可幸免地會發(fā)生刑事案件，例如酒店中發(fā)生的故意殺人、故意損害事件，商場發(fā)生的搶劫、搶奪案件;在商業(yè)物業(yè)中發(fā)生刑事案件，要依照物業(yè)治理者是不是盡到必要的安全愛惜責(zé)任來判定是不是需要承擔(dān)對受害者的補償責(zé)任。物業(yè)治理者為了幸免對在物業(yè)治理范圍內(nèi)發(fā)生的刑事案件承擔(dān)補償責(zé)任，第一在安全愛惜硬件設(shè)施上做到完備，不能給罪犯提供可乘之機(jī)，例如監(jiān)護(hù)設(shè)施齊全，安全防護(hù)門牢固，必要的報警設(shè)施等。第二，要履行安全愛惜的職責(zé)，必要的巡邏等，在發(fā)生刑事案件后第一時刻報警;最后注意保留監(jiān)控錄像、保安巡邏記錄等錄像資料作為免責(zé)的證據(jù);二、物業(yè)治理中易發(fā)生的財產(chǎn)損害風(fēng)險及防范一、因物業(yè)發(fā)生進(jìn)水、漏雨等造成的財產(chǎn)損害夏日多暴雨，若是物業(yè)地形較洼，就容易倒灌水造成商戶的財產(chǎn)損失;若是商業(yè)物業(yè)防水做得不行漏水也會造成商戶的財產(chǎn)損失。這在一樣的商場租賃中比較普遍，比較典型的是濟(jì)南泉城廣場倒灌水事件，造成龐大的人員傷亡和財產(chǎn)損失。關(guān)于商業(yè)物業(yè)倒灌水造成的損失，商業(yè)物業(yè)治理者是不是承擔(dān)責(zé)任，商業(yè)物業(yè)治理者一樣會用不可抗力來抗辯，可是依照已有的判例來看，法院并非會支持不可抗力的說法，因為暴雨是能夠預(yù)見的，比較有說服力的事實是咱們已經(jīng)有比較準(zhǔn)確的天氣預(yù)報了。由于物業(yè)治理者應(yīng)該維持租賃物符合約定的用途，這是合同法對出租者規(guī)定的法概念務(wù)，因此若是進(jìn)水致使商戶經(jīng)營的財產(chǎn)損失，物業(yè)治理者就違抗了其法概念務(wù)，就應(yīng)該承擔(dān)補償責(zé)任。同理，關(guān)于停在地下車庫中的車輛，若是由于進(jìn)水致使損害，物業(yè)治理者也應(yīng)該承擔(dān)補償責(zé)任。因此，為了幸免由于倒灌水造成商戶的經(jīng)濟(jì)損失，物業(yè)治理者應(yīng)該事前做好預(yù)防方法，尤其是地形低洼的地址要及早預(yù)備防汛袋，必要時派人員值班看管;同時也提示商戶做好自我預(yù)防方法。二、因物業(yè)被盜發(fā)生的財產(chǎn)損害不管商場仍是寫字樓都容易發(fā)生盜竊事件，尤其是出售珍貴物品的商場，安全防盜任務(wù)仍然很艱巨。關(guān)于商戶因盜竊而產(chǎn)生的財產(chǎn)損失，物業(yè)治理者是不是承擔(dān)責(zé)任，也是一個很有爭議的問題。可是依照合同法和侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)治理者只有在有過錯的情形下才承擔(dān)法律責(zé)任，如沒有盡到商場安全愛惜義務(wù)，沒有在物業(yè)治理范圍內(nèi)設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，商業(yè)物業(yè)防盜設(shè)施不健全等。因此為了幸免商戶的財物被盜，也為了物業(yè)治理者幸免承擔(dān)補償責(zé)任。物業(yè)治理者要增強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)的安全監(jiān)督治理，第一，要有全方位的電視監(jiān)控系統(tǒng)，能對商業(yè)物業(yè)的所有經(jīng)營范圍進(jìn)行日常監(jiān)控;第二，保安人員的合理分工和配備，門崗人員和內(nèi)部安保人員的彼此溝通順暢，發(fā)覺可疑人員及時交流信息。再者，增強(qiáng)對出售珍貴物品和重點場所的監(jiān)控安保。最后，發(fā)生盜竊事件后，及時報案并提供有關(guān)的監(jiān)控錄像資料。三、物業(yè)治理中易發(fā)生的知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)糾紛一、商業(yè)物業(yè)品牌化戰(zhàn)略造成的商標(biāo)權(quán)等侵權(quán)糾紛一個成功運作的商業(yè)地產(chǎn)項目，必然是成功實行品牌化戰(zhàn)略的物業(yè)，通過成立自己的物業(yè)品牌，不僅提高品牌的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，同時還大大提升了物業(yè)本身的價值。例如國內(nèi)運作比較成功的萬達(dá)廣場、國貿(mào)、華貿(mào)中心、大悅城等商業(yè)物業(yè)項目。在商業(yè)物業(yè)實行品牌化的戰(zhàn)略中，也會發(fā)生侵犯商標(biāo)權(quán)、高作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的情形。因為國內(nèi)還存在很多模擬乃至剽竊商標(biāo)的情形，一樣是小城市的剽竊大城市的，大城市的剽竊國外的品牌等，通過仿照快速提升自己項目的體味，提高租售的價錢?？墒沁@關(guān)于一個有著長期品牌進(jìn)展戰(zhàn)略的房產(chǎn)公司來講，實不可取。因此，在物業(yè)品牌化進(jìn)展中，必然依照物業(yè)的文化體味和商業(yè)定位準(zhǔn)確確信自己的品牌，有制造性地成立自己的品牌體系，是我國商業(yè)開發(fā)商面臨的重要課題。二、因商業(yè)廣告、商業(yè)標(biāo)示造成的侵權(quán)糾紛商業(yè)物業(yè)在治理中，必然要有商業(yè)廣告，商業(yè)物業(yè)也有重要的標(biāo)示，這也可能存在侵犯他人商標(biāo)權(quán)、高作權(quán)和專利權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的情形。因此在商業(yè)物業(yè)的治理中，要強(qiáng)化知識產(chǎn)權(quán)愛惜的法律意識，自覺尊重他人的知識產(chǎn)權(quán)，同時不斷制造自己的知識產(chǎn)權(quán)