三九陽光物業(yè)管理制度匯編

1.智能化住宅使用規(guī)范(擬編寫)為加強丹楓白露(如下簡稱"本物業(yè)")的物業(yè)管理，維護全體業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)的(一)權利：2、依法合理使用房屋建筑共用設施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設施和公共場所(地)的權利；11、有權規(guī)定房屋建設毗連部位的其他維修負責人(二)義務違章工程應立即停止，并限期恢復原狀，承擔因此導致的經(jīng)濟和工期損失?？⒐ず笥晌飿I(yè)管理企業(yè)進行查驗，如無違規(guī)、違章狀況或阻礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還，否則視違章狀況予以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的，還應同步交納垃圾清運費和粉刷費；如有額外使用公用設施(如電梯、供電增容等)的，還應承擔對應的賠償費用。系(另有專門協(xié)議規(guī)定除外);1)私自變化房屋建筑及其設施設備的構造、外貌(含外墻、外門窗、陽臺自用面積內(nèi)天面等部2)對房屋的內(nèi)外承重墻、隔墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、擴、搭、建；占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設施及公用場所(地);5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物；6)違反規(guī)定寄存易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及喂養(yǎng)家禽、7)踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品；8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設置廣告牌等(包括自用面積內(nèi)部分);10)運用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為；11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定嚴禁的其他行為。業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(執(zhí)行)機構，經(jīng)政府部門同意成立后，維護全體業(yè)主的物會作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權委托書，否則該項委托人無效經(jīng)持有百分之十以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會應于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提業(yè)主委員會應于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并匯1、違反本公約業(yè)主義務條款中1、3、4、5、6、9、10項規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權處理，并規(guī)定限期整改；逾期不整改的，有權強制整改，包括采用停水、停電、停氣等催改措施；對本物業(yè)公共利益導致?lián)p失的，物業(yè)管理單位有權規(guī)定負責人予以賠償并承擔違約金；強制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及原則，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無合法理由逾期三個月仍拒絕交的，物業(yè)管理怵號(店、鋪)怵(宅)(辦公室)業(yè)主(簽章):二00年月日歡迎您入住由深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理有限企業(yè)提供綜合一體化管理與服務的小區(qū)(大深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理有限企業(yè)是經(jīng)深圳市政府同意成立，專業(yè)從物業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，從屬于深圳市三九房地產(chǎn)(集團)企業(yè)。廈)的多種服務、設備、管理規(guī)章及安全措施等，使您更清晰自己應有的權利和義務。因此，請您本手冊中所列條款及事項乃根據(jù)政府有關法律政策編寫，均出之有據(jù)，純?yōu)闃I(yè)主利益考慮，懇深圳市三九丹楓白露物業(yè)管理企業(yè)1.1小區(qū)(大廈)管理處是由三九丹楓白露物業(yè)管理企業(yè)派出詳細負責平常物業(yè)管理事務的常設機構，其職責是為業(yè)主(住戶)提供專業(yè)的物業(yè)管理服務及代表全體業(yè)主根據(jù)有關1.2管理處人員包括：主任、屋村事務管理人員、機電設備工程師、維修人員、保潔人員、安全管理人員等，各司其職，各負其責，直接為業(yè)主(住戶)提供各項服務，并樂意接1.3管理處負責小區(qū)(大廈)內(nèi)的房屋本體、電梯、給排水、供電、保安監(jiān)控、消防、代收1.4管理處除做好小區(qū)(大廈)內(nèi)的管理工作外，并代表業(yè)主(住戶)就平常生活中波及有1.5業(yè)主(住戶)如不依時付清本體基金、管理費、水電費等，管理處有權對業(yè)主(住戶)周一至周五的下班時間和周六、周日全天：為值班時間，管理處均安排有管理及維修人員隨時準備為業(yè)主(住戶)服務。1.7業(yè)主(住戶)如欲對管理工作提出投訴或提議，可用寫信、或親自前去的方式向管理2.1管理費：管理費是為保障各業(yè)主(住戶)之物業(yè)的長遠利益，本著取之于民，用之于民的原則而收取的。各住戶須依法承擔平常的保養(yǎng)維修和平常管理開支。管理費將用于管理處對本小區(qū)(大廈)內(nèi)所波及的環(huán)境保護、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化養(yǎng)護、公共用電、公共用水等能源消耗及其有關的設備、工具的使用折舊和材料使用消耗、管理人2.2本體維修基金：根據(jù)有關政府規(guī)定，業(yè)主(住戶)應每月交納按建筑面積計收的本體維修基金。本體維修基金將用于管理處對本小區(qū)內(nèi)房屋本體承重構造部分(包括樓蓋、屋頂、上下水道、落水管、供電線路、公用天線、消防設施、屋頂水箱、水泵電梯等整體性的筑面積由管理處負責向業(yè)主(住戶)計收，業(yè)主(住戶)應及時交付，如不準時交納影響使用功能及安全所也許產(chǎn)生的后果，將由業(yè)主(住戶)承擔。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實行細則規(guī)定，當業(yè)主發(fā)生變更時，原2.3管理處每月向業(yè)主(住戶)收取管理費。各業(yè)主(住戶)應承擔費用乃根據(jù)其擁有建筑面業(yè)主辦理入住手續(xù)時必須按規(guī)定預交管理費用，預交水電費周轉(zhuǎn)金；業(yè)主(住戶)請于指定銀行開立活期帳戶，亦可委托管理處辦理，并依時存入足額款項。因故未劃到款者，應在當月底前親自前來管理處交納現(xiàn)金，逾期不交者，將、業(yè)主(住戶)須在存折上留存足夠的存款。逾期不交納費用(或存款少于應繳費用導致劃不到款)者，按每天3%收取滯納金。3.1小區(qū)(大廈)實行垃圾袋裝化，各業(yè)主(住戶)傾倒垃圾應系好垃圾袋放到管理處設置的垃圾桶內(nèi)(垃圾袋管理處有售);請勿將垃圾擺放在門口、走廊等任何公共場所，違者將也3.2請勿于小區(qū)(大廈)范圍內(nèi)任何公共地方隨地吐痰、隨地大小便、亂扔煙頭、果皮、紙屑3.3切莫把垃圾、菜葉、布屑、膠袋或廢紙等雜物投入廁所或下水道，如因使用不妥而導致堵塞或損壞，業(yè)主(住戶)應及時告知管理處進行處理，并承擔對應費用。3.4小區(qū)(大廈)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者應負責清理、粉刷費用，3.5凡在公共場所亂貼廣告、口號、亂豎指路牌、廣告牌者，除責令其4.0安全4.1小區(qū)(大廈)內(nèi)24小時內(nèi)均有人當值，熱情地為各業(yè)主(住戶)服務，并協(xié)助處理任何緊4.2人員管理管理處工作人員在小區(qū)(大廈)工作、巡查，到各住宅單位走訪、抄水、電表，皆佩帶遵守特區(qū)戶籍管理條例，凡有客人到貴處留宿，及出租屋的承租人須到小區(qū)(大廈)管常有搬遷，管理人員也許難以完全逐一記憶識別，為防止錯認外來人士而誤啟防盜閘門，故一般不能為住戶提供啟動服務，敬請住戶使用對講機與府上聯(lián)絡，以區(qū)(大廈)內(nèi)保安措施。各住戶啟動大堂閘門進出時，請留心陌生人士跟隨，提防人士；凡遇見自稱公共機構或政府人員，必須清晰查驗致電該機構查詢；防止將珍貴財物寄存家中；既要安裝防盜鐵閘，亦須有穩(wěn)固之b、請留心市政府嚴禁市內(nèi)燃放煙火，爆竹之規(guī)定，以免引起火警；小區(qū)(大廈)內(nèi)嚴禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆品以及劇毒d、不可儲存過量易燃物品，如火水、石油氣等；火柴、打火機及其他易燃、危險e、使用石油或煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通，萬一氣體泄漏時，亦可f、外出時，倍加小心，非常小心處理燃燒中香燭，煙蒂及火柴等，留心火種與否h、高層樓宇業(yè)主(住戶)請勿在陽臺私自安裝防盜網(wǎng)，如確實需要，應在管理處a、請牢記所有樓梯及安全出口必須保持暢通，為個人及公眾安全，萬勿阻塞公眾b、小區(qū)(大廈)內(nèi)任何地方均不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品。業(yè)主(住戶)應教育小孩不要玩火，免生火警。c、公共地方均安裝有滅火筒、滅火喉及其防火設備，請各住戶敦促子女切勿移玩5.0設施及維修、養(yǎng)護責任5.1小區(qū)(大廈)樓宇自交付使用時(以入住告知單簽訂日期為準)起，根據(jù)有關規(guī)定，凡因施工原因所引起的質(zhì)量問題(不包括人為損壞),由發(fā)展商負責對土、木建筑保修一年，電設施保修六個月，管理處負責代為住戶(業(yè)主)進行聯(lián)絡。5.2由于屬自然災害、自然損耗，或業(yè)主(住戶)使用不妥所致的質(zhì)量問題需維修，不在保修范圍內(nèi)，管理處將竭力為業(yè)主(住戶)提供有償服務；業(yè)主(住戶)自行裝修中波及構造、管道、電路及衛(wèi)生間、廚房間等的設施，管理處不予保修業(yè)主(住戶)承擔，管理處盡量提供有償服務。5.3保修期之后的平常房屋維修，根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實行細則等有關法律及規(guī)定，業(yè)主(住戶)可委托物業(yè)企業(yè)管理處，在管理處力所能及的范圍內(nèi)進行5.4承重構造部分(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、墻體及基礎)、外墻面、樓梯間、電梯、走廊通道、門廳等公用部位，以及公用上下水道、落水管、供電線路、公用天線、消防設施、屋頂水箱、水泵電梯等整體性的共用設備產(chǎn)權為全幢住宅業(yè)主共有，其維修，更新由全幢住5.5住宅建筑以外管理區(qū)域以內(nèi)的道路上下水管道、井、化糞池、路燈照明、綠化等公共設施5.7住戶(業(yè)主)自用單位平常維修由住戶(業(yè)主)負責；如需管理處提供維修服務，可告知有關住戶(業(yè)主)承擔。維修費用將與管理費一并交納結(jié)算。消防電梯只限運載電梯可以放進的裝修材料及垃圾、平常生活、辦公用品和貿(mào)易樣品等物品。運貨時須先到管理處提出申請，辦妥手續(xù)后方可使用。違章運貨者，將也許受使用電梯時應文明操作，請勿用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕，請電梯內(nèi)請勿吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內(nèi)裝飾物，違者將也許受到懲罰，并承擔對電梯在運行中忽然發(fā)生停運等故障時，不要慌張，可按警鈴匯報，管理處將會及時派員采乘客看到停運標志時，請勿采用任何令其啟動或移動標志牌的行為，本物業(yè)內(nèi)各花園、平臺花園、樹木、草坪均經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃設計，皆為住戶所建設，所有住戶請勿在花園、平臺玩耍球類、腳踏車、滑板及其他一切會碰撞、傷害他請勿在花園、平臺之坐椅及草坪睡臥及晾曬衣物，損害或采摘花卉、樹木，違者也許受到5.10所有使用大廈設施之人士，必須遵守政府所訂定之有關法例及管理處所定的守則。如業(yè)主(住戶)需進行二次裝修，請遵守本手冊之裝修守則。6.1小區(qū)(大廈)乃全體業(yè)主(住戶)公共場所，為保證停車場之使用和滿足業(yè)主(住戶)的需求，請業(yè)主(住戶)遵守、服從管理員的指揮；所有外來車輛未經(jīng)管理處許可，不得進入小區(qū)(大廈)。6.2凡經(jīng)許可進入小區(qū)(大廈)之所有車輛，遵照指示、規(guī)定的行車路線及停車位置，并按規(guī)6.3停車區(qū)域內(nèi)所有車輛請勿裝載、寄存汽油桶、氣瓶及不得在小區(qū)(大廈)內(nèi)亂停亂放，違6.4業(yè)主(住戶)車輛在小區(qū)行駛或停放過程中導致其他設施之損壞，應按規(guī)定承擔有關費用。6.5如業(yè)主(住戶)使用之車輛有一再違反有關規(guī)定之記錄，管理處將也許收回小區(qū)停車證，拒7.1緊急事故也許隨時發(fā)生，管理處必須為處理這些狀況作好準備，以盡量減低人員及財產(chǎn)的損失，如下所提供的資料，是尤其為協(xié)助業(yè)主(住戶)防止和處理緊急事故而設。7.2單位內(nèi)物品處理。業(yè)主(住戶)請定期檢查單位內(nèi)寄存之物品，以免阻塞危急時逃生之通道。任何也許引起或促成火警或危害安全之物件如舊布、報紙或其他易燃物品等，均不應e、如于本小區(qū)(大廈)范圍內(nèi)碰到形跡可疑之人、物，應立即告知管理處。業(yè)主(住戶)必須熟悉小區(qū)(大廈)內(nèi)的滅火器、警報系統(tǒng)與及消防部門的號碼：119。若是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等),盡量將火撲滅，但切勿冒險。如人身安全已受到威脅，而火勢亦不能即時受到控制，可將通往失火現(xiàn)場的門窗關閉，以b、告知消防部門說出有關單位的名稱、地點；火警蔓延的范圍及位置；說出燃燒物c、如被火焰或高熱所圍困，有也許的話，致電管理處、消防部門求援；打破玻璃警報系統(tǒng)之玻璃片，使警報訊號能發(fā)出，把門關閉，將火熱的源頭隔離；牢記煙和熱空氣都是向上升，靠近地面的空氣含氧氣量較高，溫度亦較低，故應蹲著身子身處火場上層的人，應向天臺方向逃生，如身處火場下層者，則向外走，前去最鄰近的出所有逃離火場的人，須在小區(qū)管理處指定之空發(fā)生火警時，管理處工作人員會協(xié)助、消防員和公安制止公眾人士進入有關單位，在管理7.6地震7.7水浸7.8.1用報案時，請?zhí)峁┤缦滤匈Y料：c、小區(qū)(大廈)的名稱及地址；7.9大廈撤離程序在撤離火場或進行火警演習時，業(yè)主(住戶)的珍貴物品須自行負責，此外，最終離開的啟動由單位通往街外的大門前，先弄清晰與否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢啟動，若7.10結(jié)語以及萬一發(fā)生意外時，將損失減至最低，以上僅提供盡量系統(tǒng)和周全的環(huán)節(jié)，以通過熟悉緊急狀況應變措施及程序指導，再加上業(yè)主(住戶)的合作，當萬一發(fā)生緊急事故時，管理處有信心能應付，縱使遇上從未估計的緊急狀況，仍有一套基本的應變程序可以協(xié)助管理處及業(yè)主(住戶)作出即時反應，以保障人員及財物安全。制定和貫徹執(zhí)行緊急事故應變措施及程序計劃，可以保護人身安全，保障業(yè)主(住戶)的投資。然而，請必須牢記，無論以上指導或應變措施怎樣周詳，仍需業(yè)主(住戶)8.0其他8.1嚴禁喂養(yǎng)寵物。在本小區(qū)(大廈)內(nèi)養(yǎng)貓狗及其他寵物，不單會阻礙公共衛(wèi)生，并引致鄰戶不滿，因此嚴禁喂養(yǎng)貓狗及其他寵物；根據(jù)市府有關規(guī)定，嚴禁在市區(qū)內(nèi)喂養(yǎng)家禽、家8.4物業(yè)用途限制：本小區(qū)(大廈)乃根據(jù)政府所擬之計劃及條款進行使用，業(yè)主(住戶)不得住宅(大廈)外墻不容許由業(yè)主作出任何的更改以致影響住宅(大廈)的外觀。住宅(大廈)公共部分開關之門窗只容許在緊急的狀況下關啟，在得到管理處同意下，業(yè)主方樓宇內(nèi)構造部分不可改動。業(yè)主不準損害任何住宅(大廈)內(nèi)之構造。如發(fā)現(xiàn)受破壞，修補費業(yè)主有責任對小區(qū)(大廈)內(nèi)的設施，如排水，電力系統(tǒng)等保持其質(zhì)量及保護。任何損壞最終2、業(yè)主需為他們所聘任的運送工人的操守及行為而負責。因此因運送而對大廈導致之破壞，其業(yè)主須按協(xié)議規(guī)定之方式、時間繳付每月的各項費用，如有協(xié)議未闡明內(nèi)容，則須遵照管理處業(yè)主不得放置任何物品，家俱，垃圾等于電梯門外、樓梯、走道、大堂等公眾地方，任何在公業(yè)主需負責將垃圾放置于由管理處指定的位置。任何于公眾地方發(fā)現(xiàn)的垃管理處已安排了24小時由安全管理人員在大廈范圍站崗及巡查以保持大廈安全。如閣下需要夜1、業(yè)主在未得到管理處同意前，不得私自在公眾地方或小區(qū)大廈)外圍豎立或放置任何標志、標牌、通告、廣告及天線等物品。如發(fā)現(xiàn)上述物品，管理處在不另行告知下會將上述物品即時搬離未得到管理處同意前，業(yè)主不得在小區(qū)(大廈)或公眾地方作出兜售行為、派發(fā)傳單、廣告、7、業(yè)主不得對小區(qū)(大廈)構造、地板、天花或墻身等作出任何破壞、更改或附加建設等行為。對小區(qū)(大廈)管理方面的意見，管理企業(yè)歡迎業(yè)主以書面形式提出，我們對閣下之意見非常業(yè)主與裝修施工單位需填妥附頁的“裝修申請表”及“治安責任書”2.0裝修圖紙及更改工程2.1為保護小區(qū)(大廈)公共設施，業(yè)主必需呈交3份其單元之裝修圖紙、裝修用料及機電技術資料與管理處審閱，未得到管理處以書面同意裝2.2小區(qū)(大廈)之燃氣管道、消防系統(tǒng)、公共給排水系統(tǒng)及空調(diào)系統(tǒng)將不被同意進行任何修改或增長接駁等工程，有關業(yè)主(住戶)單位內(nèi)加裝設施亦不得干擾及毀壞上述之公共設施，室內(nèi)平面布置圖(1:50),室內(nèi)間隔或墻高度至吊頂天花或構造天花；任何保險柜或重型裝室內(nèi)裝飾大樣圖(1:50)電力分布圖及簡圖(1:100),總配電盤，分區(qū)配電盤之位置，類別和功率；總配線圖并具有請業(yè)主(住戶)勿在貴單位外(包括戶外門、走道、外墻、外窗等)加裝標牌、商業(yè)機構的名稱、廣告及標識；如屬必要，請報管理處同意。如未經(jīng)同意加裝標牌等，業(yè)主(住戶)將也許受到懲罰，并承擔有關費用。3.1已安裝中央空調(diào)系統(tǒng)之部位，各業(yè)主(住戶)不得再自行安裝任何空調(diào)裝置。3.2業(yè)主(住戶)安裝窗式或分體式空調(diào)機，應依管理處指定位置安放，并將滴水管引入自家4.1裝修施工單位需在裝修工程開展前交納費用裝修管理費：根據(jù)小區(qū)(大廈)的不一樣狀況以及屋型面積詳細規(guī)定裝修押金(￥2023元/戶)4.2裝修管理費所包括如下各項工作之開4.3裝修管理費及押金以同意裝修期30天計算，超過同意裝修期30天之裝修管理費(逾期金30元-50元/天.戶)及押金，由業(yè)主(住戶)另行繳付后，方可繼續(xù)進行裝修工程。4.4裝修竣工后1個月內(nèi)，經(jīng)管理處審核、驗收，六個月考驗期滿后，押金將不計利息發(fā)還予有關業(yè)主(住戶)。5.0聘任承造商5.1業(yè)主(住戶)需保證及指示所聘任之工人在執(zhí)行裝修工程時與管理處工作人員充足合作，5.2業(yè)主指定聘任之裝修承造商必須持有深圳市有關部門承認的有效施工營業(yè)證明文獻，方可5.3裝修工作開展前，所有施工人員需向管理處申請工作證。在進入小區(qū)(大廈)范圍時，施5.4業(yè)主(住戶)自行裝修或親屬代為裝修，也須按上述程序進行。6.0指定承造商7.0總結(jié)業(yè)主(住戶)必需留心并遵守如下裝修規(guī)例及條款1.1規(guī)定可進行裝修工程之時間為：星期一至1.2管理處有權隨時停止一切產(chǎn)生噪音，震蕩，強烈氣味或?qū)ζ渌麡I(yè)主(住戶)滋擾的工程。在未得到管理處事前同意之前，業(yè)主(住戶)不得在單位外(包括戶外門、走道、外墻、外窗、屋頂?shù)?裝標牌、商業(yè)機構的名稱、廣告及標識，安裝任何空調(diào)機，天線或雨蓬等物管理處保留規(guī)定業(yè)主對所有裝修工程進行更改或還原的權利，如該工程影響小區(qū)(大廈)設施，裝修構造，管理處會發(fā)出書面告知，業(yè)主(住戶)須在一種月之內(nèi)完畢對此等工程規(guī)定，并負責一切費用。如業(yè)主未能在指定期間內(nèi)竣工，管理處會安排該項工程，而所需費用將會由業(yè)主(住戶)承擔。業(yè)主(住戶)必須保持小區(qū)(大廈)內(nèi)所有設備及消防設施都不得封死以致不能維修或檢查。業(yè)主需對其裝修設計有關政府部門審批的項目，應自行申請并遵守各部門所發(fā)出之指導及管理處提議業(yè)主(住戶)及其聘任之承造商，購置足夠之保險如；火險、勞動賠償及公眾一切險等，以防意外導致?lián)p失。任何因業(yè)主(住戶)裝修工程所導致之責任，將由有關業(yè)主(住戶)承擔。業(yè)主(住戶)需對其聘任之施工人員在施工現(xiàn)場作出的行為而負責。業(yè)主(住戶)需對此裝修規(guī)范熟悉及遵守。管理處有權對違反規(guī)定者規(guī)定停止工作，截斷其單元之電力供應或?qū)⑹楦愫眯^(qū)精神文明建設，使廣大住戶享有文明、健康的生活環(huán)境，特制定如下公約，敬四、養(yǎng)成講道德、講文明、講禮貌、講衛(wèi)生、講秩序和心靈美、語言美、行為美、環(huán)境美的生活習五、愛惜公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、果殼、紙屑、煙頭，不隨地吐痰和大小便，不往室外拋物和倒污一、熟悉使用小區(qū)防火設備、線路、性能、使用措施，如有疑問問詢專職管理消防工作人員或七、注意收聽，如有異常，應即派人修理。八、嚴禁住戶私自將住宅改為工廠，尤其是原料制品輕易釀成火災者，或發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃十、如發(fā)現(xiàn)某住家有濃煙冒出或火燒焦味，而又無人開門，應即與智能控制中心聯(lián)絡，并作緊十一、若發(fā)現(xiàn)火警須通過網(wǎng)絡與市消防中心聯(lián)絡，同步按動警報告知住戶疏散，在安全狀況下二、任何商業(yè)網(wǎng)點不得占用公共場所，不得在走廊堆放物品或擴如不能保持清潔，有蚊蠅孳生，情節(jié)嚴重者，報請有關部門責令停業(yè)整頓或吊銷執(zhí)照或中斷租五、任何商業(yè)網(wǎng)點不得容留與商場經(jīng)營無關的人員。商場夜間留宿人員數(shù)目須報物業(yè)管理處治安聯(lián)六、凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格按規(guī)定審批裝修申請，尤其強調(diào)不得隨意七、所有營業(yè)單位、店主均應文明經(jīng)商、合法經(jīng)營，不得發(fā)售偽、變質(zhì)有害健康的商品、食物，不八、任何營業(yè)單位、店主應自覺遵守消防規(guī)定，必須按每30平方米(建筑面積)配置滅火器1只。三、只準將房屋出租給有合法職業(yè)的當?shù)厝嘶蛴袝鹤∽C的外地人居住，并需出具承租人的單位七、業(yè)主需向管理處交納管理押金人民幣200元，房屋不再出租時，退還押金。1、違反以上規(guī)定者處以人民幣1000元如下罰款，必要時將承租人送交公安機關處理。18.給排水管理制度19.財務公開制度22.員工工作指導及行為規(guī)范2、智能控制中心實行24小時值班，值班管理人實行2人3班制，且有足夠的機感人員待職。5、隨時檢查各類信號與否正常，并作記錄。如有報警派員以最迅速度核查報6、控制中心各操作手柄放在自動位置，每周作一次手動、自動實際操作檢查，以確認設備7、遇真實報警時控制室人員應立即告知主任、各負責人員、機構到場處理，并時刻監(jiān)視住8、如警情較大，應立即與“120、119”等聯(lián)網(wǎng)機構通報狀況，求援，事后總結(jié)事件經(jīng)驗教9、定期對每種信號、報警做合計、分析，總結(jié)工作局限性，改善系統(tǒng)工作態(tài)勢，合理安排2、丹楓白露停車場使用智能系統(tǒng)控制車輛出入口，入口使用住戶IC卡和臨時卡，出口由安全管4、車輛安全管理員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務，保證車輛安全，維護車6、理解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、房號等等，以便7、嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場寄存，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進8、車輛安全管理員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑狀況，立即匯報智能控制中心，并注意其事態(tài)發(fā)展，交接班9、車輛安全管理員必須認真執(zhí)行收卡制度、收費制度、堅持原則，不得徇私舞弊，如：不開票停2、絕緣工具要保持完好，絕緣等級要符合安全規(guī)定。儀表、操作手柄、指示燈、按鈕等要保持完3、特種作業(yè)人員要嚴格執(zhí)行持證上崗制度，其證件必須在審驗有效期內(nèi)并與操作內(nèi)容相符方可上4、特種作業(yè)人員要嚴格執(zhí)行操作規(guī)程。停、送電要執(zhí)行工作制度，柜背操作、帶電操作、登高必5、需要機組運行時，機房負責人一定要抵達現(xiàn)場，與保護人一起檢查線路無誤后方能投入運行。6、各配電房負責人及特種作業(yè)人員均要執(zhí)行以上制度，違反者將視為違反勞動紀律，并負責由此十一、功率原因賠償?shù)陀?.9時，應及時修復。水泵房是提供住戶生活、消防用水的關健部位，是直接關系到住戶七、注意電機運行時的電流、溫升狀況，聲音與否異常，機械與否滑動靈油，使水泵到達100%良好狀態(tài)。2、檢查水箱水位(2/3以上)。4、檢查燃油與否充足(2/3以上)。檢查油箱開關及有無滲漏。1、啟動電機持續(xù)工作時間不適宜超過10秒，如一次啟動不成功，應于二分鐘后再作第二次啟3、手動啟動時，啟動后應調(diào)整手柄。使電壓到達380V至420V,頻率到達50HZ-51HZ。5、水溫合成至60度時，方可帶動負載。6、每15日應運行一次，每次運行時間應不低于30分鐘。2、先將轉(zhuǎn)速降至800轉(zhuǎn)/分(此時相電壓約為240V)。1、市區(qū)斷電后，延時5秒起動。2、起動后延時2分鐘自動送電至配電房。十一、電梯實行24小時運行制。七、做好機房的記錄(含檢查記錄，維修記錄)。電梯的運行操作雖然簡樸，不過其機械控制、電氣構造相稱復雜。為保證電梯運行良好，延長用中性清洗劑輕輕擦拭，把污漬擦掉后，再用水擦拭，注意不可導致傷痕。沒有污漬的地方盡蠟筆或油漆等用中性洗潔劑無法洗掉的污漬，先用汽油洗去污漬，以中性洗潔劑用天那水在污處輕輕的揉擦，再用水擦拭并用布輕輕的擦拭。注意：天那水不適宜使用過于頻一、給排水管理人員必須理解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水池、水箱、水泵，開關五、救火用的輸水設備，要常常檢查，如有損壞，應立即維修，同步嚴禁使用消防喉作其他用十、樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應告知顧客一、管理處需定期向所有業(yè)主公布的財務帳包括：管理服務費和本體維修基金(如下稱本體基合法收入；管理服務費的支出包括公用設施、設備和公共場所的用、管理處人員津貼、福利及辦公費用、公用設施、設備必要的保險費、稅費、小區(qū)文化三、本體基金的收入?yún)⒄丈钲谑兄笇г瓌t按0.25元/平方米向全體業(yè)主收繳；其支出用于房屋共用部分的維修養(yǎng)護，本體基金30%用于房屋本體共用部位的平常維護和零星小修，其他70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程；用于中修以上維護工程時須經(jīng)業(yè)主管委會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。五、管理服務費、本體基金的收支項目，由財務人員根據(jù)帳本的實際狀況每三個月公布一次，五、冬、夏之交需更換工作服時，需由領用人將工作服清洗潔凈，交還管理處后，由管理處統(tǒng)為了加強小區(qū)的用電管理，防止用電不妥而發(fā)生人身安全、設備安全事故，保證小區(qū)電力正常關。用電量不得超過總負荷的20%,線路安裝高度不得低于15M。四、線路必須是三線四制，此外加一條可靠的保護接地，每分支用電線路必須安裝不超過10A鈕扣，違反者后果自負.七、燒電焊前須檢查周圍與否有可燃物品。電焊時必須兩人以上同步作業(yè)，至少配置1211滅火九、不得改動煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，違者重罰并賠償經(jīng)濟損失。情節(jié)嚴重者送交(一)管理人員守則6、管理理念：以業(yè)主為中心，以業(yè)主滿意度為原則，全心全意為業(yè)主發(fā)明良好的生活環(huán)2、重視品德和文明素質(zhì)的修養(yǎng)，自覺遵紀遵法，遵守職業(yè)道德；看待業(yè)主彬彬有禮；住3、在業(yè)務作業(yè)進程中，要按照本行業(yè)的特點，使用禮儀用語與住戶溝通，樹立本企業(yè)友4、遵守考勤制度，上班簽到，因公離開辦公室須填寫外出登記表；病、事假須提前一天報請主管主任或經(jīng)理同意。審批權限主管級為半天，主任二天。做好事前工作安排。每周一上午9:00管理處每周例會；周五下午14:00管理處各部門每周例會及業(yè)務學習周二、四、六下午16:00軍體訓練；周五下午16:00保中隊業(yè)務學習。5、接聽：鈴響三聲必須接聽以“您好!服務中心，有什么事能幫到您?”開頭，6、熱愛祖國，擁護共產(chǎn)黨領導，遵守國家法律、法規(guī)和各項政策，遵守企業(yè)規(guī)章，維護7、遵守社會公德，講究職業(yè)道德，講究文明禮貌，熱愛本職工作，維護企業(yè)聲譽，遵守8、敬業(yè)樂業(yè)、積極進取、刻苦學習專業(yè)知識、不停提高業(yè)務水平和工作能力、提高服務3、工作時間不得打私人，不得陪帶親友到工作區(qū)域參觀游逛，操作人員不得會客。緊急的要按企業(yè)規(guī)定的原則姿式站立服務，不準倚靠墻壁或家私，不準高聲談話或聊天，不許當著來賓的面做不雅觀的動作，如：梳理頭發(fā)、掏耳朵、觸摸鼻孔等。擺放入褲(裙)內(nèi)，西裝要系領帶，皮鞋要保持光亮，襪頭不可外露，不可穿破上。女子將雙手背于背后；男子雙腳開立與肩同寬，腳尖向前；女子雙腳呈”V"字形，膝和后腳企業(yè)和各項物業(yè)管理服務工作，依賴于多種部門或崗位共同合作。各部門的工作都是為著一種下，員工不可隨意更改，如需變更，須征得有關部門的同意，員工證是員工當值的證件和標志，僅供員工當值使用，不準借給他人，員工證和工號牌如有遺意疏忽或惡意而引致企業(yè)的財產(chǎn)損失，將會受到所損壞物價值之10倍的索賠，并受到嚴厲的處分。員工在小區(qū)(大廈)范圍內(nèi)，拾到任何財務，都應即時送交部門主管或轉(zhuǎn)送企業(yè)管理部，并將詳未經(jīng)企業(yè)同意，員工不得向外界透露、傳播或提供企業(yè)的內(nèi)部資(二)管理人員職業(yè)道德規(guī)范職業(yè)道德，就是從事一定職業(yè)的人，在工作中所遵照的與物業(yè)管理企業(yè)員工職業(yè)道德規(guī)范的內(nèi)容，包括對員工在思想基礎、服務精神、經(jīng)營作風、工作首先要樹立熱愛本職，忠于職守的思想。熱愛本職，重要是指熱愛自己所從事的職業(yè)，維護本職業(yè)的利益，在技術上精益求精，力爭掌握最佳的職業(yè)技能；忠于職守，重物業(yè)管理行業(yè)是服務行業(yè)，其主線宗旨是為業(yè)主(住戶)服務。因此，所有員工必須本著全心全要努力提高服務質(zhì)量。應逐漸建立規(guī)范服務，即正常服務、多功能服務、專題服務、現(xiàn)代技術服務的質(zhì)量規(guī)定。正常服務就是在物業(yè)管理過程中熱情、公平、周到、負責；多功能服務就是提供與物業(yè)管理有關的連帶服務以滿足多種需要；專題服務就是為服務對象提供特殊的需要；現(xiàn)代技術社會主義社會條件下的一切經(jīng)營活動，都是為人民日益增長的物質(zhì)文化需要和社會主義現(xiàn)代化建設服務。因此，每一種員工必須端正經(jīng)營作風，做到"信譽第一，誠信無欺"。廉潔奉公，公私分明，這是社會主義職業(yè)道德的本質(zhì)規(guī)定。每一種員工必須嚴于律已，清正廉潔，不損公肥私。要勇于同貪污、盜竊等違法行為做斗爭。要一直把集體利益放在第一位，個人利是指導人們思想言行的"總開關"。人生的目的、理想和信念，對人生起著精神推進力的作用。要努力學習業(yè)務技術。光有為業(yè)主(住戶)服務的思想是不夠的，還必須有為業(yè)主(住戶)服務的通過短期密集培訓及中長期培訓，多出人才，快出人才，出好人才，造就新型的適合丹楓白露100%的持證上崗率100%的精通智能化網(wǎng)絡，成功掌握2-3門有關專業(yè)通過2-3年造就一批現(xiàn)代物業(yè)管理的高素質(zhì)隊伍4.企業(yè)形象及住戶滿意系統(tǒng)CS培訓；集中密度的短期與中長期培訓相結(jié)合，自辦培訓與聯(lián)辦、代訓相結(jié)合，知識構造原理培訓與詳在所有培訓的管理人員中，實行10%的淘汰率，能者上，庸者下，力爭通過培訓，提高各級管培訓經(jīng)費：聘任老師、場租、書籍等費用，原則上由管理服務費中提取，根據(jù)實際狀況可由被為增強管理人員服務意識，鼓勵其積極性、發(fā)明性并以應有的懲處，管理處在管理中將嚴格貫徹"獎優(yōu)罰劣"的基本方針，即："有功必獎，有過必罰"、"小過即改，既往不咎"、"制度面前，人人平等"。1)對改善經(jīng)營管理、提高效益方面有重大奉獻的；2)在完畢工作、任務及服務質(zhì)量方面有明顯成績的；4)節(jié)省資金和能源的；5)防止或挽救事故有功，使國家和人民利益免受重大損失的；6)檢舉、揭發(fā)損害管理處及住宅區(qū)利益或違規(guī)行為，抵制歪風邪氣，事跡突出的；7)一貫忠于職守，積極負責，廉潔奉公，舍已為人或做好人好事事跡突出的；8)見義勇為，舍已為人或做好人好事事跡突出的；9)其他應當予以獎勵的。1)口頭或通報表揚；2)記功；3)晉升工資或晉級；4)通令嘉獎；5)授予榮譽稱號。凡符合獎勵條件者，由所在部門直接向上級將事跡書面匯報和《獎懲提議申請書》呈報管理處1)上班遲到、早退的；2)非因工作需要，上班時間會客聊天或長時間占用的；3)遲延執(zhí)行上級命令的；4)不按規(guī)定著裝的；5)有其他不道德的行為的?！?有下列行為之一，屬乙類過錯：1)代人打卡、遲到、早退當月合計達5次以上的；2)不按規(guī)定規(guī)定進行操作，尚未導致經(jīng)濟損失的；3)當值時私自離崗、睡崗或干私活的；4)私藏、私拿企業(yè)多種物品占為已經(jīng)有或違反規(guī)定揮霍、損壞、丟失公物的；5)涂改或偽造醫(yī)生證明書、各類工作登記表格的；6)在禁煙場所吸煙的；7)沒有盡職及時匯報事故的；8)使用褻瀆性或辱罵語言的；9)服務態(tài)度差，遭業(yè)主(住戶)合理投訴的；10)一切有礙生產(chǎn)安全和公共秩序行為的?！?有下列行為之一，屬丙類過錯：1)持續(xù)曠工15天以上(含15天)或1年內(nèi)合計曠工30天以上的；2)貪污、受賄、盜竊、賭博、營私舞弊，不夠刑事處分的；3)玩忽職守，違反技術操作規(guī)程和安全規(guī)程，違章指揮隱瞞工作過錯導致事故或損失的；4)損壞設備、工具導致經(jīng)濟損失的；5)不服從正常工作調(diào)動或公開拒絕執(zhí)行上級命令的；6)服務態(tài)度差，當年合計被客戶投訴5次以上或損害客戶利益的；7)發(fā)生緊急狀況時不參與救護或逃離現(xiàn)場的；8)參與打架斗毆、尋釁鬧事，導致人員傷亡的；9)其他嚴重違犯企業(yè)規(guī)定的。1)口頭警告；2)書面警告；3)降級、罷職、罰款；4)解雇或開除；1)責令停止履行職務(崗位)職權，停職期間取消浮動工資及獎金，直至另行安排工作后按新的崗位計發(fā)工資、獎金；2)員工被公安機關行政拘留期間，只按本人原工資原則的60%發(fā)給生活費；3)被收留審查、刑事拘留、司法拘留、留用察看處分或被判處徒刑期間的工資參照《深圳企業(yè)企業(yè)聘任工、臨時工如觸犯國家法令法規(guī)，除應接受有關部門的制裁外，企業(yè)有權隨時予以解為搞好集體宿舍的管理工作，發(fā)明一種衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，維護管理處及企業(yè)的形三、宿舍必須堅持每天有人值日，負責室內(nèi)外的環(huán)境衛(wèi)生工作，監(jiān)督他人搞好內(nèi)務衛(wèi)生，負責四、嚴禁外來人員留宿，有特殊狀況(如直系親屬)的要向隊長匯報，經(jīng)管理處同意后方能留本職工作。嚴禁在宿舍內(nèi)大聲喧鬧影響他人休二、上門征求業(yè)主和住戶對管理人員工作的意見和提議，改善我們工作措施，使我們可以深入三、上門征求業(yè)主和住戶對管理處員工的意見、工作體現(xiàn)和工作能力，大力協(xié)助我們進行人事題上報管理處主任，并有一種明確的答復，三天內(nèi)處理完畢，并記錄處理的措施，告知住戶處理問六、對有償服務收費原則進行公開，收費原則嚴禁超過收費原則，對超收原則者，管理處應對19.會計職責25.綠化園藝師職責26.綠化工職責27.保潔員職責28.法律征詢工作人員職責管理協(xié)議》對住宅區(qū)實行綜合性的系統(tǒng)管理，接受管委會、業(yè)主、住戶和有關業(yè)務部門的監(jiān)督，實一、堅決執(zhí)行黨和國家改革開放的方針、政策、特區(qū)物業(yè)管理的各項法規(guī)、政策和企業(yè)的有關二、建立富有活力的高效率的組織機構，按照合理的知識構造、年齡構造，配置高素質(zhì)的管理人員隊伍；建立完善的科學的制度。監(jiān)督和考核體系，保證政令暢通，信三、負責制定實現(xiàn)振業(yè)物業(yè)企業(yè)承諾的"一年建成全國優(yōu)秀管理住宅區(qū)，建成全國唯一一種示范園林智能住宅區(qū)"管理目的實行方案，全面貫徹各項管理指標。五、堅持取之于民、用之于民的收費原則，負責審批管理處財務收支，合理使用管理費，保證管理費的52%用于住宅區(qū)維修養(yǎng)護和辦公費開支；不得向住戶亂攤派、亂收費。所、供水所、天威視訊、郵政通訊等服務機構建立友好的業(yè)務關系和人際關系一、認真學習黨和國家改革開放的方針、政策、特區(qū)物業(yè)管理各項法規(guī)、政策規(guī)定和企業(yè)的有三、必須全身心投入到管理工作中。堅持制定有系統(tǒng)的工作計劃，有力的貫徹措施和嚴格的考四、負責組織市文明小區(qū)，市、省、全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的評比申報工作和組織實行工五、切實抓好住宅區(qū)宣傳教育和小區(qū)文化工作。堅持宣傳教育與小區(qū)文化相結(jié)合，大型主題活動與平常文化生活相結(jié)合，開展多種各樣的小區(qū)文化活動，提高村民的文化修養(yǎng)和道德水準。充足六.負責組織管理處的各項工作檢查。通過檢查、考核，加強部門及負責人的工作責任感，樹七、常常巡視住宅區(qū)，走訪、回訪住戶，廣泛聯(lián)絡各界人士，征求、搜集對物業(yè)管理工作的意智能化集控中心是整個住宅區(qū)的控制樞紐，負責對接到的各類信息進行處理，及時反饋、調(diào)度并安排有關人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務信息處理中心、報警中心、交通指揮中心于一體。其詳細職責七、指揮調(diào)度中心處理任何緊急狀況，實行管理方案，必要時告知有關領屋村事務部部長在管理處主任直接領導下組織屋村事務助理對住宅區(qū)物業(yè)實行規(guī)范管理，對管三、保證每天有40%時間在工作現(xiàn)場巡視，督導工作，監(jiān)督服務質(zhì)量。定期走訪、回訪住戶，五、根據(jù)員工狀況和管理工作的需要，修訂員工崗位職責和作業(yè)原則，制定并實行本部門員工七、定期組織召開樓長會議，安排企業(yè)總經(jīng)理、管理處主任開展"總經(jīng)理投訴接待日"活動，積極參與"市文明住宅小區(qū)"、"全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)"的創(chuàng)立工作，組織、參與管理處重大小八、積極鉆研電腦應用新技術，能純熟操作電腦，純熟應用物業(yè)管理專用軟件，探索計算機網(wǎng)屋村事務助理在屋村事務經(jīng)理的直接領導下，對住宅區(qū)的樓宇實行管理，并對主任和業(yè)主、住訴要耐心解釋，及時處理(一般在24小時內(nèi)處理完畢)。投訴處理率達100%。四、熟悉住宅區(qū)樓宇的構造。樓座的排列、單元戶數(shù)；管線的走向；多種設備操作措施和開關位置；業(yè)主、住戶的數(shù)量、居住人員狀況；管理費、水電費的收費原則和計算措施，及時收繳管理費，收繳率達99%以上。六、堅持每天詳細巡查轄區(qū)樓宇二遍，維護公用設施和樓宇的安全、完整，監(jiān)督七、親密業(yè)主、住戶的友好聯(lián)絡，定期上門征求住戶意見和提議，業(yè)主、住戶投訴率不得高于小區(qū)文化部部長在管理處主任的直接領導下，以營造管理處商、稅務、物價、水電氣供應、有線電視、郵政通訊等企事業(yè)單位建立信息流通網(wǎng)絡和良好的協(xié)作舉行藝術節(jié)、運動會，組建合唱團、演出隊、體育運動隊，成立“小太陽”少兒活動中心和“夕陽紅”俱樂部等有廣泛群眾參與的大型小區(qū)文娛、體育活動，致力營造健康向上的、個性鮮明的小區(qū)六、負責統(tǒng)一接待來村檢查、指導工作的各級領導、業(yè)務部門和外地參觀考察團(組),對的宣七、建立、完善小區(qū)文化工作檔案，充足運用攝影、攝像、錄音等手段，小區(qū)文化工作人員在管理處主任的直接領導下，以營造管理處與員工、住戶和社會公眾間良好一、負責建立完善管理處內(nèi)部信息流通網(wǎng)絡，保證信息上增進干部與員工、員工與員工之間互相溝通，融洽關系。對的處理管理工作中重大過錯，積極挽回三、通過開展聯(lián)誼會、茶話會、登門拜訪、致感謝信等活動形式，與物業(yè)主管部門、公安、工商、稅務、物價、水電氣供應、有線電視、郵政通訊等企事業(yè)單位建立信息流通網(wǎng)絡和良好的協(xié)作四、制定系統(tǒng)的小區(qū)文化計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化活動。定期行藝術節(jié)、運動會，組建合唱團、演出隊、體育運動隊，成立"小太陽"少兒活動中心和"夕陽紅"七、負責統(tǒng)一接待來住宅區(qū)檢查、指導工作的各級領導、業(yè)務部門和外地參觀考察團(組),對四、熟悉住宅區(qū)各類房屋的構造、安全規(guī)定，研究科學的養(yǎng)護措施，延長房屋的使用壽命；熟一、熟悉區(qū)內(nèi)供水、供電、電梯、智能系統(tǒng)、管線路和控制位置、交通管理系機電設備的性能和使用狀況。會安全用電操作，會供水供電操每周保養(yǎng)一次，小修不過夜，中修三天內(nèi)處理完畢。會判斷和處理一般性的故障，能及時采用應急三、每天巡查設備、儀表運行狀況，認真做好多種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，處理率達100%,水泵、發(fā)電機、電腦、保安系統(tǒng)的運行率達100%,及時更換壞了的開關和燈泡，保證照明一、設施管理員包括電子報警系統(tǒng)維修員、機電設備維修員、土建維修員、六、熟悉住宅區(qū)內(nèi)公用配套設施，設備的種類分布，掌握各類管道(地下、地上)的分布走向，七、對住宅區(qū)要常常巡視，發(fā)現(xiàn)房屋及設施有無損壞，隱工作后，三天內(nèi)維修完畢，如維修服務超過三天，則視為不及時，必須追究有關維修工及負責人的據(jù)，不得向住戶索要小費或其他物品，如有收費不交或索要小費的一經(jīng)查證按規(guī)定予以罰款或解雇十二、積極參與管理處組織的各項義務活動和物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓，努力提高自己的維修一、帶領全體隊員努力完畢小區(qū)(大廈)治安防備和車場的管理工作，協(xié)助管理處搞好轄區(qū)內(nèi)安全管理員在管理處主任和當?shù)嘏沙鏊笇拢谥悄芗刂行闹蛋嗳藛T的調(diào)度下，運用現(xiàn)代化管理手段貫徹住宅區(qū)內(nèi)的防火、防盜、防治安事故等安全措施，防止各類案件的發(fā)生，保障住宅二、熟悉住宅區(qū)及住戶狀況，理解巡視轄區(qū)內(nèi)的重點、要害部位及本崗位工作內(nèi)容，可以采用五、在區(qū)內(nèi)執(zhí)行巡查任務時，應嚴格按指定的路線和頻率工作，準時簽到，發(fā)既有任何可疑狀七、車輛安全管理員必須有高度的責任心，可以運用現(xiàn)代化手段保證車輛安全，交通順暢；按九、遇有重大搶劫、殺人、盜竊、放火等嚴重刑事犯罪，應從容、冷靜、堅決處理，并及時匯為搞好丹楓白露摩托車、單車保管，丹楓白露設專人看守理單車、摩托車，配置專職安全管理員，實行兩班制24小時看守服務，保管員職責如下：七、學習掌握有關文獻管理、措施以及智能化網(wǎng)絡系統(tǒng)，提出檔案管理改善措施以便與智能系一、嚴格執(zhí)行財務制度，堅持"取之于民，用之于民"的收支原則。三、熟悉掌握記帳原則和措施，建立和健全多種臺帳，并于每月5日前做好上月帳務、核算對帳工作，做到帳目清晰，手續(xù)齊全，帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、精確無誤。建立健全財務四、根據(jù)財務公開制度于1、4、7、10月前十個工作日內(nèi)編制完畢管理處各項收支狀況季度報表。經(jīng)主任審核后公布于住宅區(qū)內(nèi)各宣布欄及出納員在管理處主任領導和企業(yè)財務部的業(yè)務指導下，負責多種管理服務費銀行托收結(jié)算、管四、負責于1、7月25日前提供住宅區(qū)各項管理服務費用收繳匯總表，并記錄收繳率，報會計、五、熟悉掌握出納帳的記帳原則和措施，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日志帳和其他帳目，定期查綠化管理是物業(yè)管理最具特色的一項重要工作，這項工作的目的是要在管理區(qū)域內(nèi)發(fā)明出一種綠色的世界。生機勃勃的綠色象征著管理處及企業(yè)生機勃勃的旺盛生命力，象征著管理區(qū)域內(nèi)的友好、文明、向上和進步的人文氣氛，因此規(guī)定綠化人員盡心盡責，開動腦筋，提高修養(yǎng)，杰出完畢清潔員在管理處及清潔負責人的直接領導下，盡心盡責做好各自的保潔清理工作，維護好小區(qū)一次(上午早6:00--8:00時，下午13:00--15:00時)。2、小區(qū)內(nèi)保持全天候清潔(早8:00--晚6:00),并保證區(qū)內(nèi)地面潔凈整潔、無煙頭、紙屑、泥3、垃圾池內(nèi)的垃圾每天搜集四次(上下午各兩次),使池內(nèi)垃圾無積存，并保證池內(nèi)無臭、無4、每棟樓梯按管理處規(guī)定，每周打掃兩次，每月清洗一次(每月10日前),使樓梯潔凈整潔5、垃圾池每天沖洗兩次(上下午各一次),每周消殺一次，保證池內(nèi)潔凈、無臭、無污水、無7、隨時清洗每棟樓梯底層張貼多種形式的廣告，配合保安隊嚴禁戶外人員進內(nèi)張貼廣告、散二、加強自身修養(yǎng),廉潔自律，樹立良好的職業(yè)形象，得到住戶、委托人信賴。四、嚴格按收費原則收取征詢服務費，統(tǒng)一由管理處出納辦理，工作人員不得私自收費，不得八、工作人員受理法律征詢事務時，應堅持以事實為根據(jù)，以法律為準繩，公正分析，提供服九、工作人員在開展各項業(yè)務時不得以任何方式損害其他業(yè)主、住戶以及管理處的利益，不得4.屋村事務助理考核原則為了切實提高管理處各類人員管理服務水準，嚴格貫徹管理處各項序號等級得分比例1管理處整體發(fā)展思想有創(chuàng)見、有體系、清晰詳盡、規(guī)章制度健全、2管理處整體經(jīng)營業(yè)績管理費收支平衡，略有盈余，經(jīng)營業(yè)績良好。3管理處整體管理水平鼓勵和獎罰措施，員工服務意識強，住戶滿意率在99%以上。4管理處社會效益及榮譽5管理處承諾完畢狀況能順利完畢各項承諾，住戶投訴率在5‰如序號等級得分比例1管理處運作程序嚴格按照管理處規(guī)章制度及各類操作程序，貫2組織領導能力堅持故意識的工作計劃，有力的貫徹措施和嚴3溝通協(xié)調(diào)能力定期走訪、回訪住戶，爭取業(yè)主對管理處工作4資源開發(fā)能力督導部屬減少成本、減少開支，積極挖掘潛力，5序號等級得分比例123部門監(jiān)察力度常常巡查、回訪、及時處理違章、違紀現(xiàn)象，住戶投訴率在5%如下4部門溝通協(xié)調(diào)能力5部門獲得的社會效益可以獲得本部門極佳的社會效益，多次受到上級及公眾傳媒的表揚序號評分原則自評1扣1扣1扣1扣1公共設施破壞超過2天未修復1處扣1扣1發(fā)生誤報警扣0.52發(fā)生治安案件扣1交通事故、嚴重交通堵塞扣1小區(qū)秩序混亂，閑雜人員匯集1宗扣13保潔率、清潔率99%如下(每減少1%)扣1下水井(口)臟、堵、長期破損(處)扣14扣1草地被踩壞0.5—2平方米(1處)扣1草地設施損壞、遺失、不能正常運作扣1草地被踩2平方米以上(1處)5扣1引起新聞媒介、上級領導的批評與住戶爭執(zhí)、打罵扣1扣16未嚴格按工作流程規(guī)定工作扣1上門拜訪不合規(guī)定扣1對責任區(qū)狀況不熟悉扣5徇私舞弊，運用工作之便謀取私利扣5扣17責任區(qū)房管檔案不全扣5工作日志不完整、不真實、不完善扣18住戶表揚(1次)加1送綿旗(面)加3引起新聞媒介、上級領導表揚(1次)加19加1為管理處發(fā)明明顯經(jīng)濟效益加3加1及時、有效地處理突發(fā)事件，消除消極影響加3序號評分原則得分比例1履行操作程序23所轄區(qū)域內(nèi)整潔無污染、無病蟲害，垃圾10045序號評分原則得分比例1履行操作程序2純熟掌握以上操作技能，隨問隨答，合格率99%以上。34學習訓練狀況熟悉各項法規(guī)、法律常識，遵紀遵法，執(zhí)行軍5熟悉住宅區(qū)綠化地面積和布局序號評分原則得分比例1管崗檢查狀況2按規(guī)定的時間巡視。車輛無違章停、無鳴笛、無掛碰、無噪3事故發(fā)生后二分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場，及時采用措4學習訓練狀況5嚴格按照保安員工作程序，履行各項職能，做序號得分比例1熟悉住宅區(qū)設施、設備的種類、分布等規(guī)定，掌握各類管線的分布、走向位置及其養(yǎng)護措施，隨問隨答，對的率99%以2維修保養(yǎng)技能具有工民建基礎知識，能識讀施工圖紙，會安全供電、供水操3維修及時、合格率4設備設施完好率5管理處獲得的小區(qū)文化活動效果明顯，小區(qū)服務項目增多，受到公眾傳媒的考核項目11112責任區(qū)內(nèi)房屋及公共配套的養(yǎng)護與維11雨水井、污水井無蓋，每發(fā)現(xiàn)1處11室外路燈不亮或燈罩破損，每發(fā)現(xiàn)1盞13房屋室內(nèi)111114住宅區(qū)內(nèi)9不理解各類房屋構造特點、安全規(guī)定3不懂得公用配套設施種類以及使用規(guī)定335116工作內(nèi)容定崗學習與訓練監(jiān)督管環(huán)境保護突發(fā)事件理論學習思想教育工作頻度24小時抵達現(xiàn)場次二小時次二小時質(zhì)量原則車輛正常進出率100%,登記100%,無車購、叫賣乞進出發(fā)案率1%如下違章率1‰如下，智能設備損壞率1%,修恢率100%,智能報警誤報率5%如下遺忘珍貴物坪，無亂扔、亂倒、亂吐、心及時發(fā)現(xiàn)及時采用措面必要時與有關部門聯(lián)絡等待援助各項法律常識、政策條設備性能，使用措施行學雷鋒做明保安紀律督導方式定崗認真負責，巡更規(guī)范運行，統(tǒng)一指揮調(diào)度，機動隊隨時待命房屋維修項目質(zhì)量原則墻砌體(高3米內(nèi))磚墻砌筑轉(zhuǎn)角處須預埋直徑6mm鋼筋或留槎修補(高2米內(nèi))陰陽角方正度容許偏差為2mm合格：表面光滑，按槎平整，線角順直，墻面紋路基本均勻優(yōu)良：表面光滑，潔凈、按槎平整，線角順直瓷片鑲貼及修補(高2米內(nèi)鑲貼牢固，以水泥為粘結(jié)料時，嚴禁空鼓，無歪斜、缺楞、掉角、裂縫等缺陷墻面修刷水管修刷防銹漆優(yōu)良：面無流墜，透底，皺皮，新老油漆無明顯區(qū)智能集控消防設備、設施檢查學習訓練演習中心監(jiān)控裝修監(jiān)督公共場地設備消防泵學習訓練演習學習作業(yè)頻度24小時專職隊員一次/3天，義務隊員一次/周季度入伙期及平日月周一次組織住戶學習質(zhì)量原則智能報警、通訊設備暢通，動隊及必須時消達，,滅火迅速.措施得力，急救無堆放易燃易爆物品，效使用。用火.用電，無使用易燃道和設施，好，無異常聲栓：無漏無銹期，表面清潔100%完好。設施完好，規(guī)、消防知識和小區(qū)消防狀況掌握基本消防技組織嚴密，重點突出，導，住戶熟悉智能用，使用措施及應急常識，滅火設備使用督導方式智能集控中心統(tǒng)一調(diào)度指揮、機感人員隨時待命。屋村事務助理每日巡查、監(jiān)督，主任每月重點抽查.度處評比一次。月先進發(fā)一定獎金，六個月、年度先進發(fā)獎金+獎狀，不合格者離崗參與工作項目整形造型除雜草作業(yè)頻度按月計劃及圖紙分片分景區(qū)進行夏秋季早或晚一遍，冬春二天一遍除隨見隨補一遍/季，發(fā)現(xiàn)蟲害時持續(xù)多次至消滅14小時/天臺風季節(jié)前和臺風過后質(zhì)量原則修剪下重枝、內(nèi)公分均分無重無漏均勻適量，不損花木，滲透地表5公分上平方米以上，綠地覆蓋99%以上良上7:00--9:30澆水、施肥。9:30—11:30除雜草、整形造型、保潔；14:00—16:00除殺蟲、補缺、保潔，16:00-17:30澆水、施肥。園藝師及屋村事務助理每天巡視.檢測，主任每月不少于四遍不定期抽查每月隊評比一次，每六個月.年度處評比一次.內(nèi)定網(wǎng)智能系統(tǒng)法規(guī)學習思想教育作業(yè)頻度24小時24小時按規(guī)定路線、頻度事故發(fā)生后3分鐘內(nèi)機動隊人員抵達二次/周二次/周二次/周質(zhì)量原則隨時匯報異常狀況，設備狀況良好，無脫崗及時疏導或與智能集控中心車輛無違停、無掛、擦碰。保護現(xiàn)場，制止糾紛，疏導交通，及掌握處理事故一般知識。掌握交通指揮、督導方式不合格警告，年評實行10%淘汰率。工作項目地面打掃滅鼠、滅蟑滅螂工作頻度二遍/天14小時/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天垃圾池二遍/周二遍/月，向住戶發(fā)藥質(zhì)量原則路無泥沙、無雜草、無積水、單車棚樓梯垃圾、保潔率99%以上。無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、扶手無塵、清潔率100%日產(chǎn)日清、整潔、無味無污積。室外管道20米4只如5:00—7:00地面打掃；7:00—8:30清運垃圾；8:00-10:30保潔樓梯清潔、消殺滅四害，13:00—15:00地面打掃；15:00-16:00清運垃圾(10:30-13:00、16:30—19:00保安員、綠化工保潔)保潔員劃片包干責任區(qū)，每周隊評比一次，每六個月處評比一次。屋村事務助理每天巡視，不定期檢測，主任每月不少于四遍不定期抽查。電器照明維修項目查線換線導一截面容量不能不不小于原設計的截面容量，嚴禁有扭絞、死彎、絕緣層損導線間和導線對地面間的絕緣電阻必須不小于0.5MK。換線后的導線必須與插座及用電設備接觸良好，并到室內(nèi)低壓電器安裝及維修電器安裝后部件完整，安裝牢固，排列整潔，絕緣器件無裂縫缺損，電器的活動接觸部分良好，表面整潔、固定，電器的支架或盤潔，固定可靠，電器及其支架油漆完好，通電后接地(接零)以線敷設：連接緊密，接地支線截面選用對的，需防銹部分涂漆均維修項目安裝及門窗安裝、啟動方向必須與原設計規(guī)定一致。門窗安裝必須牢固，預埋件數(shù)量、位置、埋設措施符合門窗橫框標高容許偏差為1.5mm。門窗橫框標高容許偏差5mm。合格：表面潔凈，大面無劃痕、碰傷、銹蝕、涂膠表面優(yōu)良：表面潔凈，無劃痕、碰傷，無銹蝕，涂膠表面光滑、平整玻璃安裝橡皮墊與裁口、玻璃及壓條緊貼，整潔一致。玻璃膠打邊必須均勻，線條一致，與玻璃、鋁合金粘貼緊工作內(nèi)容審核監(jiān)督室內(nèi)室外維修、養(yǎng)護車場天面空調(diào)架明暗溝外墻供電供氣公共娛樂頻度隨來隨辦天，入天遍/六個月，季夜、小修小補24小時內(nèi)修兩天內(nèi)回音/天，隨壞隨修每年漆刷一遍，查換梯燈一即修電、氣部門即修修原則及安全、外觀，阻礙智能設備熟悉房屋置、分布以上。燈正常、暢通、無章、整潔統(tǒng)一。常、無亂泄漏。堆亂放。燈泡正常.工作8:00-8:30向值班室理解和處理住戶申報、投訴；8:30-10:00監(jiān)督；10:00-12:00維修、養(yǎng)護巡視；14:00-115:00-17:00室內(nèi)整頓、學習；17:00-18:00督導給排水維修項目室內(nèi)排水水管安裝安裝必須牢固，管箍固定措施對的，排水暢通，無滲漏排水管接口的捻口填料密實、飽滿，凹入承口邊緣不不小于5MM上下節(jié)管連接緊密，承插方向、長度和管箍間距符合原設計規(guī)定室內(nèi)給水管道、附件安螺紋接口必須清潔、規(guī)整、無斷絲、缺絲，連接牢固，接口處無外露油麻等缺陷焊接接口表面無穿、裂紋和明顯的結(jié)瘤、夾渣及氣孔等缺陷管道支架理沒平整，排列整潔，支架與管子接觸緊密閥門安裝，進出口方向?qū)Φ?，連接牢固、緊密，啟閉靈活，朝向合理，表面潔凈下水道堵塞污水口與下水管道必須接合嚴密，安裝位置安裝后，坐廁必須無破損，無堵塞現(xiàn)象1)一般投訴。接訴人應將業(yè)主的投訴轉(zhuǎn)到有關的責任部門，由所屬部門的負責人根據(jù)投訴的詳細狀況，進行核算和確認，并在進行詳細理解后來及時做好登記，向上級領導匯報，提出得理意見。2)特殊投訴或緊急投訴?？蛻舴詹渴聞罩碓诟嬷嘘P責任部門處理的同步應將業(yè)主的投訴立即3)非工作時間的投訴。非工作時間投訴的負責人為當值客戶服務部主管，當值主管在接到投訴后，6、業(yè)主的投訴處理規(guī)定及時。一般投訴的處理一般不超過1個工作日，特殊投訴的處理一般不超過3個客戶服務中心廉潔制度5、公用工具的借用時間不超過4小時，遇特殊狀況由借用人闡明狀況經(jīng)同意后辦理借領手續(xù)；2、公用工具因個人原因而導致?lián)p壞的，由負責人負責3.各網(wǎng)點必須按規(guī)定掛招牌，不得在公共場所亂貼廣告、口號、亂豎指路牌、廣告牌等。4.店主應保持店容店貌及環(huán)境清潔，做好門前”三包”(包市容衛(wèi)生、包環(huán)境秩序、包綠化美化),如5.任何商業(yè)網(wǎng)點不得容留與商場經(jīng)營無關的人員。商場夜間6.凡在住宅區(qū)內(nèi)營業(yè)網(wǎng)點裝修，應嚴格按規(guī)定審7.所有營業(yè)單位、店主均應文明經(jīng)商、合法經(jīng)營，不得發(fā)8.任何營業(yè)單位、店主應自覺遵守消防規(guī)定，必須按每30平方米(建筑面積)配置滅火器1只。裝修管理規(guī)定業(yè)主(顧客)裝修其單元，須向客戶服務中心提出申報，由事務部事務助理對業(yè)主或使用人的資2.1業(yè)主(顧客)必須如實填報《裝修申報表》、《裝修人員登記表》的各款內(nèi)容，面積超過50平方施工單位營業(yè)執(zhí)照(加蓋公章之復印件)。2.2在收到業(yè)主(顧客)遞交的裝修方案三個工作日內(nèi)，事務部會同工程部，對方案進行嚴格的審核