中原地產(chǎn)大型城市綜合體住宅項(xiàng)目住宅策劃報(bào)告百

無錫XX城項(xiàng)目市場及營銷匯報(bào)目錄1、市場環(huán)境分析1.3無錫23年上六個(gè)月度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢6、項(xiàng)目客群定位7、形象定位提議和市場切入點(diǎn)8、項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)8·3推售時(shí)機(jī)提議9·1項(xiàng)目總體營銷階段性戰(zhàn)略10.1案名包裝10.2項(xiàng)目主題口號提議10.3項(xiàng)目形象特性11.2定價(jià)措施提議11.4價(jià)格方略提議12.1銷售計(jì)劃安排表12.2認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程13.1客戶積累期13.2開盤強(qiáng)銷期13.3持續(xù)銷售期13.4清盤期13.5項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算1.1中國房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境宏觀調(diào)控政策之下，05和23年的房地產(chǎn)億元，同比增長27.4%,增幅同比加緊了6.1個(gè)百分點(diǎn)，超過23年整年的增速21.8%,也超過同期固定資產(chǎn)投資增速25.5%,房地產(chǎn)投資據(jù)國家發(fā)改委、國家記錄局的最新數(shù)據(jù)顯示，23年5月全國70個(gè)大中都市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%,創(chuàng)下18個(gè)月來的新高，漲幅比上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房價(jià)格同比漲幅也創(chuàng)出6個(gè)月來的新高到達(dá)6.6%。其中深圳、北京的新居價(jià)格漲幅仍超過10%。分地區(qū)來看，廣州、深還需要深入細(xì)化和貫徹，調(diào)控效果并不明顯。而在通過05和06兩年的宏觀調(diào)控后，被壓抑的購房需求由于看不到房價(jià)增幅下跌趨勢，在23年開始獲得釋放。上海作為前一輪宏觀調(diào)控重點(diǎn)打壓的區(qū)域，樓市大重要二三線都市開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率可以到達(dá)30%,而上海房地產(chǎn)投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產(chǎn)市場越作為受上海經(jīng)濟(jì)輻射和影響比較強(qiáng)的無錫，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直比較平房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房價(jià)升幅趨于平緩，但在23年全國房地產(chǎn)行業(yè)升1.2無錫經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析無錫市是長江三角洲沿海開放都市，2023年中國社科院全國都市綜合競爭力排名中(包括了港澳臺地區(qū)的10個(gè)都市),位列第6。近23年來無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈逐年上升趨勢，GDP總量從2023年的1360億元增長至2023年的3320億元。從GDP排名來看，2023年無錫在長三角15個(gè)都市中仍保持第4位，在全國仍保持第9位。無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商品住宅市場需求奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)并發(fā)明了良好2023年無錫人均GDP到達(dá)50958元人民幣，相稱于6370美元。2023年無錫人均GDP超過了7000美元，已經(jīng)到達(dá)世界中等發(fā)達(dá)國家生活近年來無錫市財(cái)政收入大幅增長，年均增長率都在20%左右，2023年整年完畢財(cái)政收入517.35億元，財(cái)政收入逐年增長，表明無錫市政府經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，個(gè)人資本迅速增長，無錫的人均收入位居全省乃至全國前列。2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16005元，同比超過17.8%,增幅居長三角15個(gè)都市之首。無錫市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長的同步，人均消費(fèi)支出也在不停增長，闡明市民的生活水平不停提高。1.2.3無錫2023年經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢2023年1-4月，無錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行展現(xiàn)出一下特點(diǎn)：工業(yè)生產(chǎn)迅速發(fā)展固定資產(chǎn)投入平穩(wěn)，消費(fèi)需求不停擴(kuò)大，外向型經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步推進(jìn)，居民收入穩(wěn)步增長，市場物價(jià)持續(xù)走高，財(cái)政收入增速加緊，金融信貸平穩(wěn)運(yùn)行。表1:2023年1-4月無錫經(jīng)濟(jì)運(yùn)行各項(xiàng)指標(biāo)330.66億元590.51億元234.41億元285.50億元159.11萬m75.32億元7562元1.3無錫23年上六個(gè)月度房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢整個(gè)2023年上六個(gè)月度，除2月份受春節(jié)假期影響外，無錫的商品房成交狀況總體比較穩(wěn)定，前5個(gè)月日均成交套數(shù)基本保持在100套左右，而6月份有所上升。這反應(yīng)出無錫房地產(chǎn)市場目前處在一種健康從月度商品房成交數(shù)據(jù)記錄來分析，較05、23年，今年無錫商品房成交量上升態(tài)勢明顯。其中6月份更由于多種優(yōu)秀項(xiàng)目開盤銷售，使成交量大幅上升，日成交量最多到達(dá)233套，假如不是由于6月上旬無錫爆發(fā)藍(lán)藻危機(jī)，使日成交量下降到60套左右，整個(gè)6月的商品房23年上六個(gè)月度商品房成交均價(jià)23年上六個(gè)月，除3月份成交均價(jià)略有下降外，各月份成交均價(jià)基本處在穩(wěn)步上升階段，其中5、6月份價(jià)格提高尤為明顯，且保持了持續(xù)上升的態(tài)勢。6月份的成交均價(jià)已經(jīng)迫近5500元/m。13月份5月份相對無錫前幾年商品房成交均價(jià)，無錫2023年房價(jià)有突破跡象，23年6月無錫市區(qū)商品房成交均價(jià)尚處在4700元/m的水平。根據(jù)中原對無錫各區(qū)域板塊商品房成交監(jiān)測，新區(qū)板塊、太湖新城板塊、太湖廣場板塊的增長幅度比較大1.3.323年上六個(gè)月分物業(yè)類型成交狀況一般住宅(套)別墅(套)商業(yè)(套)辦公(套)其他(套)小計(jì)(套)14285強(qiáng)勁的住宅需求仍然是推進(jìn)無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推進(jìn)力。23年上的75.34%;另一方面為商業(yè)物業(yè)，占商品房成交總套數(shù)的18.66%。域，這三個(gè)區(qū)域的成交套數(shù)靠近成交總套數(shù)的70%?；萆藉a山新區(qū)以南長區(qū)為例，目前已經(jīng)獲得土地，即將上市的項(xiàng)目多達(dá)10個(gè)，規(guī)劃總建筑面積到達(dá)268萬m。總建面積(萬m)商業(yè)、五星級酒店、商務(wù)辦公、公寓側(cè)項(xiàng)目五星級酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓段北側(cè)項(xiàng)目居住心項(xiàng)目(智富國際)商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓發(fā)清揚(yáng)御庭)商業(yè)、辦公、居住塊項(xiàng)目居住益多清楊康城項(xiàng)目居住商業(yè)、辦公、居住世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住、會展目(天安曼哈頓)商業(yè)、居住商業(yè)(酒店)、辦公無錫23年度上六個(gè)月土地推出量較23年有所控制2023年上六個(gè)月，無錫有兩批國土使用權(quán)拍賣，合計(jì)推出地塊25幅總計(jì)用地面積118.4萬m。相比2023年整年共出讓經(jīng)營性用地106幅，總計(jì)用地面積1041萬m,推地速度和推地?cái)?shù)量均有大幅減少。在2023年推出的經(jīng)營性用地中，居住和商住用地有14幅，總計(jì)用地面積為99萬m,仍然占推出土地的絕大部分。從無錫2023年上六個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，無錫樓市或許將迎來自2023年以來第二輪高速上漲行情，在2023年宏觀調(diào)控后逐漸區(qū)域在無錫目前樓市中，住宅需求仍然是增進(jìn)無錫房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主力動(dòng)能，商業(yè)、辦公、別墅等物業(yè)成為補(bǔ)充。但伴隨2023年大量推出的地1.4無錫住宅商品房需求原因分析目前有80萬左右出生于1976～1983年的青年，這個(gè)年齡段的人群正第三是出于對子女教育的考慮。目前無錫的9年義務(wù)教育階段，仍然創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)逐漸成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，而此類企業(yè)對高新技術(shù)人才的需1.5無錫新都市中心區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃據(jù)2023年最新出臺的《無錫市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》明確：中心和優(yōu)化(路、河),總面積為71.04平方公里。無錫城中心的老式概念是解放環(huán)路圍合而成的“烏龜殼”,只有5平這雙核便是解放環(huán)路崇安商貿(mào)商務(wù)關(guān)鍵區(qū)(老中心)和太湖廣場商務(wù)文活動(dòng)中心。廣場規(guī)劃用地面積約67公頃，北側(cè)為人民大會堂(已建)、市政大樓等建筑，南側(cè)有圖書館(已建)、展覽館(革命陳列館、博物太湖大道全長15公里，規(guī)劃范圍為兩側(cè)500米。太湖大道兩側(cè)用地功二片(蠡溪路至湖濱路之間的居住片、清揚(yáng)路至廣南立交之間的居住片)、三區(qū)(蠡溪路以西的旅游發(fā)展區(qū)、中段的行政商貿(mào)辦公區(qū)、廣南立交以東的科技研發(fā)區(qū))、四帶(西蠡湖沿岸的太湖沿岸濱水帶、罵蠡港親水景觀帶、新運(yùn)河風(fēng)光帶和古運(yùn)河歷史發(fā)展帶)”,形成展示無錫太湖廣場周圍擁有錫城最古老的文脈，歷來是交通便捷之地。這里有河，3200數(shù)年歷史、世界上最早人工開鑿的運(yùn)河—泰伯瀆。從目前的工商局、青少年活動(dòng)中心等總面積將達(dá)50萬平方米，這里是錫城政府2、高檔酒店最集中的區(qū)域。太湖廣場將在凱賓斯基、世貿(mào)中心、萬豪米的購物帶，偏重中高檔為主的人群，整個(gè)百貨區(qū)將有4個(gè)八佰伴的從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤?而城鎮(zhèn)土地使用稅額原則提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于2007年1月1日正2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額原則在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上平均提高2倍，其中交納稅費(fèi)最高的大都市土地使用稅，每平元至10元調(diào)整為1.5元至30元。同步，新同意新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收原則在原有的基礎(chǔ)上提高1倍的政策也正式實(shí)行。自4月初，建設(shè)部、國土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國報(bào)批材料中的申報(bào)范圍及土地運(yùn)用現(xiàn)實(shí)狀況原則，此外強(qiáng)調(diào)在23年土1.6.32023年6月，無錫物價(jià)局公布《有關(guān)切實(shí)加強(qiáng)價(jià)格熱點(diǎn)和難點(diǎn)2.完善商品住房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)企業(yè)要在商品住房銷售前，將每套住宅的基準(zhǔn)價(jià)格、各項(xiàng)差價(jià)和價(jià)格浮動(dòng)幅度報(bào)價(jià)格主管部門立3.合理確定經(jīng)濟(jì)合用房價(jià)格。對經(jīng)濟(jì)合用房實(shí)行政府指嚴(yán)格審核經(jīng)濟(jì)合用房建設(shè)成本和管理費(fèi)用，利潤率要嚴(yán)格控制在3%以3.房屋調(diào)控重心由重視房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)向?qū)ψ》績r(jià)格的關(guān)注和近來購房需求在2023年各大都市爆發(fā)；上海樓市回暖，無錫樓市2、無錫2023年經(jīng)濟(jì)形勢保持高速穩(wěn)定增長態(tài)勢，人民生活水平3、無錫2023年上六個(gè)月度樓市供需兩旺，未來供應(yīng)量偏大，其求從主線處理房地產(chǎn)行業(yè)過熱問題，估計(jì)2023年會出臺更為東接無錫新區(qū)，北接崇安區(qū)。全區(qū)面積24.45平方公里，下轄迎龍橋、南禪寺、清名橋、金星、揚(yáng)名和金匱6個(gè)街道。南長規(guī)劃都市建設(shè)用地面積22.33平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模為50萬人。清揚(yáng)路建于上世紀(jì)70年代，沿線周圍是無錫重要的居住匯集區(qū)域。自已經(jīng)成為有30萬人口居住的大型居住小區(qū)匯集地。2023年以來，清揚(yáng)路沿線周圍區(qū)域在無錫率先開發(fā)了多種現(xiàn)代化高檔2.2區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程自2023年以來，南門區(qū)域內(nèi)推出的項(xiàng)目數(shù)量比較少，南門區(qū)域已經(jīng)有花園和新江南花園的房源，在二手房市場中，目前已經(jīng)到達(dá)單價(jià)7500在2023年和2023年無錫經(jīng)營性用地大幅度推出的市場背景下，南長無錫商業(yè)建設(shè)開發(fā)有限企業(yè)的新世紀(jì)公寓項(xiàng)目和無錫金城灣房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金陽大廈項(xiàng)目(市場推廣名稱為“清揚(yáng)首席”)已突破7500元/m。2023年以來，區(qū)域內(nèi)住宅樓盤價(jià)格展現(xiàn)深入上升態(tài)勢，價(jià)一路走高，自開盤時(shí)的13400元/m,至目前的靠近18000元/m8000元/m;相信未來即將上市的世貿(mào)中心、九龍倉項(xiàng)目以及南城綠洲02002年2003年2004年2005年一價(jià)格(元/m)2006年2.3區(qū)域內(nèi)樓盤特性目前售價(jià)凱燕環(huán)球中心酒店市公寓13.4萬m18000元/m品，太湖廣場關(guān)鍵地段朗詩未來之家高科技住宅11000元/m商辦、居住清揚(yáng)路沿線、住宅體量小陽光都市花園辦公清揚(yáng)路沿線，辦公樓產(chǎn)品3.1無錫整體市場供應(yīng)狀況自2023年無錫土地市場開始全面實(shí)行拍賣、招標(biāo)等市場化運(yùn)作以來，無錫房地產(chǎn)市場投資額迅速增長，投資額增長率于2023年到達(dá)了50%以上，隨之又在2023年超過了70%;2023年至2023年，無錫房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，但增長幅度較2023年明顯有所趨緩，2023年的增長率為15.96%。2023年增幅有所回升，到達(dá)277.27億元，同比增長自2023年這一輪房地產(chǎn)行情啟動(dòng)以來，無錫市政府每年的土地供應(yīng)量都十分巨大。到2023年，無錫土地供應(yīng)再次出現(xiàn)高峰，2023整年年無錫市區(qū)共出讓經(jīng)營性用地1041萬平方米，同比上漲61.82%,其中住宅建設(shè)用地715萬平方米，出讓非住宅用地326萬平方米。市區(qū)合計(jì)出讓土地成交經(jīng)額167.85億元，同比上漲44.21%。土地推量(畝)成交總額(億元)土地平均單價(jià)(萬元/畝)■2023年商品房供需狀況2023年無錫市區(qū)商品房同意預(yù)售面積485.32萬m,加上2023年結(jié)轉(zhuǎn)的可售商品房面積419.16萬m,2023年全市商品房市場供應(yīng)總量到達(dá)2023年無錫市區(qū)合計(jì)成交各類商品房412.13萬m,至2023年終，結(jié)轉(zhuǎn)的可售商品房面積為492.35萬m2023年無錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積1611.38萬m,同比增長28.24%,其中住宅施工面積到達(dá)1205.51萬m,同比增長24.19%。2023年無錫市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積364.01萬m,其中住宅竣工面積2023年商品房供應(yīng)狀況中心區(qū)副中心區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)2月4月6月辦公無錫居住熱點(diǎn)區(qū)域分析由于中心區(qū)沒有新項(xiàng)目樓盤推出，目前無錫市區(qū)比較熱點(diǎn)的居住板塊重要分布在副中心區(qū)太湖廣場板塊，東區(qū)城東板塊、東亭板塊、新區(qū)板塊，西區(qū)梁溪河沿岸板塊，南區(qū)太湖新城板塊，北區(qū)盛岸路板塊和惠山新城引高端客戶群體紫金門揚(yáng)產(chǎn)品品質(zhì)品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸引當(dāng)?shù)貐^(qū)發(fā)展商品牌實(shí)力雄厚，產(chǎn)品線多樣，品質(zhì)高端濃郁，副中心地帶，吸引中、當(dāng)?shù)貒衅放瓢l(fā)展商，體量中大，環(huán)境優(yōu)美，產(chǎn)品線豐富中心，大型規(guī)模小區(qū)云集，品牌開發(fā)商進(jìn)駐，吸引高端客戶國際著名開發(fā)商，體量超大，居住氣氛濃郁，吸引中端客戶區(qū)域領(lǐng)頭羊項(xiàng)目，產(chǎn)品主題鮮明區(qū)域開發(fā)體量巨大，品牌開發(fā)吸引中端客戶群體大，產(chǎn)品特色鮮明從上述論述中可以得出這樣的結(jié)論，無錫2023和2023年土地供應(yīng)量會伴隨23年推出土地項(xiàng)目的上市而加?。煌桨殡S都市格局的拉大，都市熱點(diǎn)居住區(qū)域也隨之增長，并且伴隨消費(fèi)者對居住條件規(guī)定的提3.2項(xiàng)目板塊競爭分析3.3項(xiàng)目競爭分析目前售價(jià)發(fā)展商凱燕環(huán)球中心13.4萬m酒店式公寓18000元/m朗詩未來之家高科技住宅11000元/m小體量住宇7500元/m陽光都市花園■總建筑面積：134254平方米■建筑層數(shù)：總高50層(近200米)■項(xiàng)目物業(yè)類型：德國五星級酒店，商務(wù)酒店公寓，休閑，會議，(1-22層，凱賓斯基大酒店；23層以上酒店式公寓，辦公公寓)■戶型面積分布：65、80、150M2■主力訴求點(diǎn)：凱賓斯基大酒店管理企業(yè)統(tǒng)一■價(jià)格狀況：目前在售精裝修酒店式公寓均價(jià)18000元/M2■銷售狀況：23年10月底開盤，至日，銷售立案狀況：總套數(shù)已售套數(shù)銷售總面積(M2)酒店式公寓■總建筑面積：20萬平方米■戶型面積分布：90-186M2光”■價(jià)格狀況：一期開盤(帶裝修)住宅均價(jià)11000元/M2■銷售狀況：第一批開盤當(dāng)日，推出128套住宅，當(dāng)日銷售113套，■總建筑面積：38931.23平方米■建筑層數(shù)：住宅26層，商業(yè)與辦公用房6層■戶型面積分布：139.69M2(A型)、115.73M2(B型)、140.35M2■開盤時(shí)間：23年12月■價(jià)格狀況：住宅(毛坯)均價(jià)7500元/M2,辦公均價(jià)7500—9000■銷售狀況：截止07年7月3日，銷售立案狀況如下表總套數(shù)已售套數(shù)銷售總面積(M2)高層住宅000辦公■戶型面積分布：50-220■開盤時(shí)間：二期三期23年11月■價(jià)格狀況：二期均價(jià)：高層5050、小高層4950、商業(yè)10000三期均價(jià)：電梯花園洋房6800總建面積(萬)商業(yè)、五星級酒店、商務(wù)辦公、公寓九龍倉太湖廣場南側(cè)項(xiàng)目五星級酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓九龍倉中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目(智富國際)商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓常發(fā)水泵廠項(xiàng)目(常發(fā)清揚(yáng)御庭)商業(yè)、辦公、居住奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目益多清楊康城項(xiàng)目威孚虞灣里地塊項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住、會展天安六藥廠地塊項(xiàng)目(天安曼哈頓)商業(yè)、居住凱賓斯基東側(cè)地塊項(xiàng)目商業(yè)(含酒店)、辦公■開發(fā)企業(yè)：香港九龍倉集團(tuán)九龍倉(無錫)置業(yè)有限企業(yè)■占地面積：30.7萬m■總建筑面積：83萬m3.南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目(智富國際)■占地面積：2.66萬m■總建筑面積：18萬m■物業(yè)類型：高層，一幢45層，兩幢30層■估計(jì)上市時(shí)間：23年10月4.常發(fā)水泵廠項(xiàng)目(常發(fā)清揚(yáng)御庭)■占地面積：9.36萬m■總建筑面積：21萬m■估計(jì)上市時(shí)間：2023年初■占地面積：4.4萬m■總建筑面積：3.5萬m■物業(yè)類型：≤5層■估計(jì)上市時(shí)間：2023年10月■總建筑面積：約10萬m■占地面積：5.5萬m■總建筑面積：31.3萬m,服務(wù)式公寓樓9.8萬平方■物業(yè)類型：1棟17層世貿(mào)大樓，1棟5層會展中心，5棟24-33層■估計(jì)上市時(shí)間：2023年12月9.天安六藥廠地塊項(xiàng)目(天安曼哈頓)■占地面積：6萬m■總建筑面積：約11萬m14米道路，北為規(guī)劃建樂路，南至永和路■占地面積：2.6萬m■總建筑面積：約14.3萬m■產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)(酒店)、辦公■總建面積：約23萬平米■樓層狀況：商業(yè)地上4層，地下1層；公寓酒店21層；快捷酒店26層位于商業(yè)的4層之上■項(xiàng)目進(jìn)度：2007年4月23日奠基■估計(jì)上市時(shí)間：2023年11月■物業(yè)地址：北塘區(qū)青石路東(樂波門旁邊)■建設(shè)用地面積：14萬平米■物業(yè)地址：南長區(qū)永樂路29號■建設(shè)用地面積：2.2萬平米■估計(jì)上市價(jià)格：商業(yè)17800;辦公8600的客戶積累工作，而目前距離確定的開盤時(shí)間只有2個(gè)多月，時(shí)間比3.4市場熱點(diǎn)經(jīng)典案例分析地理位置：濱湖區(qū)青祁路東側(cè)，周新西路北側(cè)■總建筑面積：145萬方重要營銷活動(dòng)：太湖國際會，吸納會員2023多人，會員購房有優(yōu)鼓舞、巴西桑巴等),特設(shè)產(chǎn)品推介會及風(fēng)水茶輿會，并特邀央開盤時(shí)間：07年6月16日價(jià)格狀況：多層、小高層住宅均價(jià)6000,花園洋房均價(jià)8500地理位置：新區(qū)長江北路28號總建筑面積：22萬平米主力訴求點(diǎn)：更高都市生活原則■開盤時(shí)間：多次推房，第一次開盤時(shí)間為06年9月8日■價(jià)格狀況：目前在售高層均價(jià)6800,洋房均價(jià)8000銷售狀況：按照銷售立案狀況，截至07年7月7日，可售房源1145套，至今銷售413套，銷售率36%。但實(shí)際銷售中由于都是分批次推盤，且每次推盤的量比較小，因此銷售地理位置：新區(qū)泰山路與行創(chuàng)四路交叉口總建筑面積：31萬平米■項(xiàng)目物業(yè)類型：小高層住宅高層住宅商鋪主力訴求點(diǎn)：全球同步，世界籍生活典范；伊頓國際學(xué)校、韓國人重要營銷活動(dòng)：國際學(xué)校落成典禮；開盤典禮開盤時(shí)間：07年5月26日■價(jià)格狀況：第一批均價(jià)4500地理位置：蠡湖大道以東，周新西路以南，總建筑面積：135萬平米重要營銷活動(dòng)：萬科會、萬科生活體驗(yàn)館■價(jià)格狀況：目前在售一般住宅均價(jià)5900,洋房均價(jià)7900銷售狀況：按照銷售立案狀況，截至07年7月7日，可售房源3416套，其中住宅3295套、商業(yè)121套，至今住宅銷售2969套，銷售率為90%;商業(yè)銷售62套，銷售率為51%。總體銷售率為89%,銷售狀況良好。近來幾次推盤均出現(xiàn)開盤時(shí)間：23年■價(jià)格狀況：目前在售住宅均價(jià)約3400■銷售狀況：截至07年7月7日，共有可售房源1256套，已售1111套，總體銷售率88%,銷售狀況良好。競爭側(cè)，南至清名酒店)根據(jù)國家、省、本項(xiàng)目地塊于2006年5月10日無錫2023年第三批國土使用權(quán)拍賣時(shí)，被深圳XX集團(tuán)以3.15億元的總價(jià)競得。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積為33.865萬m,樓面價(jià)為930元/m。湖廣場相鄰，西側(cè)分別與14米規(guī)劃道路、邵巷農(nóng)民安頓房及南長區(qū)檢察院相鄰，項(xiàng)目北部西側(cè)14米規(guī)劃道路以西，即為香港九龍倉企業(yè)競無錫XX城自身是一種集居住、酒店、商業(yè)、辦公的都市綜合體，項(xiàng)目項(xiàng)目2公里半徑范圍內(nèi)，尚有無錫疾病控制中心和南長醫(yī)院。從清揚(yáng)路往市中心第一人民醫(yī)院和第二人民醫(yī)院就醫(yī)，道路交通條件也很便孩去無錫最佳的小學(xué)就讀，那么江蘇無錫師范附屬小學(xué)就位于學(xué)前街上，從無錫XX城往錫師附小也很以便，不過10分鐘內(nèi)車程。無錫XX城項(xiàng)目步行僅需10分鐘左右。無錫體育公園坐落在清揚(yáng)路與振新路交界處，由無錫老體育場改造而期建筑包括一棟8層的商業(yè)建筑和三棟44層的高層住宅建筑。在無錫新區(qū)，上海陽光集團(tuán)打造的“第一國際”項(xiàng)目，就以其33層-55層的超高層住宅作為一大賣點(diǎn)，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)在戶型方面，無錫XX城一期中三棟44層的超高層建筑基本設(shè)計(jì)為三房型(2—42層)面積樓號套數(shù)(套)(套)例衛(wèi)(A戶型)1230衛(wèi)(B戶型)10203衛(wèi)(C戶型)123復(fù)式(43—44層)4923231總計(jì)4.4項(xiàng)目可運(yùn)用資源分析著名度會有愈加提高；XX城產(chǎn)品形象高端，更有助于產(chǎn)品推廣和2.W劣勢凱燕環(huán)球中心項(xiàng)目客戶群屬性分析凱燕環(huán)球中心銷售部分為酒店式公寓，在目前成交的546為客戶中，外地和外籍客戶占20%,到達(dá)113位；無錫當(dāng)?shù)乜蛻粽?0%,有433位；(1)凱燕環(huán)球中心的客戶屬性，基本可以分為如下幾類：>南門區(qū)域內(nèi)客戶>無錫私營業(yè)主>在錫工作的外籍和外地企業(yè)高管>投資者(2)在凱燕環(huán)球的客戶群體中，購置了用于自己居住的有135位，用于自己辦公的有39位，用于辦公型投資的334位，用于居住型投資的38位。自住自辦從上表可以看出，凱燕環(huán)球中心項(xiàng)目購置者中，投資者占將近70%的首席(金陽大廈)項(xiàng)目客戶群屬性分析>周圍居民：根據(jù)調(diào)查，購置首席的客戶有70%來自周圍的幾種老新村(沁園新村、清楊新村、揚(yáng)名新村等)。近年來清揚(yáng)路周圍的商品住宅上市量很少，三年來除了23年的盛世天下之外，首席是數(shù)只有144套，聽說有諸多客戶沒有選到合適的房源。這些人由于工作的原因，長期或者常常在無錫居住，對無錫比較熟悉，比較看重該項(xiàng)目所處的區(qū)位可發(fā)展前景。購置該項(xiàng)目的重要目的是作為長期投資，兼顧臨時(shí)性的居住需求。雖然在該項(xiàng)目中，外地客戶所占比例不大，但足以證明太湖廣場板塊的項(xiàng)目對外籍人士外地客戶首先，這些外來人士對太湖廣場周圍區(qū)域的未來升值潛力比較看>私營業(yè)主>投資者選擇朗詩的投資者們一般會選擇小面積的房型，用他們的原話講6.2XX城項(xiàng)目與周圍項(xiàng)目特性比較酒店市公寓13.4萬m精裝修小面積酒店式公寓高科技住宅帶裝修高科技住宅商辦、居住小體量一般住宅特特性。第一，是蘊(yùn)含于都市綜合體之中的高級公寓；第二，是44層6.3無錫XX城項(xiàng)目客戶屬性分析購置XX城的業(yè)主不會是一般的一般居民和白領(lǐng)，很明顯沒有XX城項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理位置和周圍樓市的發(fā)展?fàn)顩r，使我6.4目的客戶行為特性分析6.5目的客戶購置心理分析首先，我們考慮XX城周圍項(xiàng)目是什么,有高科技住宅，有世界品牌的另一方面，我們考慮XX城擁有什么樣的條件。我們擁有無錫第一7.2市場切入點(diǎn)分析在這樣的市場條件下，我們的切入點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)正是全面推廣XX城作為一么樣的物業(yè)，XX的萬豪酒店、高檔寫字樓、8.1市場影響原因分析總建面積(萬m)寶龍都市廣場項(xiàng)目寓酒店為一體2023年11月金太湖項(xiàng)目新天地項(xiàng)目商業(yè)、公寓估計(jì)2023年8月商業(yè)、辦公、酒店、酒店式公寓辦公、商業(yè)、居住客戶積累工作。目前距離原定的開盤時(shí)間只有2個(gè)多月，時(shí)間非常緊目前售價(jià)目前銷售進(jìn)度朗詩未來之家高科技住宅11000元/m出128套房源基本售完，估計(jì)下一批房源將在8月推出凱燕環(huán)球中心13.4萬m酒店式公寓18000元/m世界極品牌酒店，酒店式公寓小體量住宅7500元/m23年12月開盤，住宅部分目陽光都市花園通過六個(gè)月多的客戶積累，故意向客戶2023余組，認(rèn)籌客戶150組，在開盤當(dāng)日，售出85套。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，客戶積累認(rèn)籌是必要總建面積(萬m)九龍倉太湖廣場南側(cè)項(xiàng)目五星級酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓23年6月底項(xiàng)目動(dòng)工，九龍倉中南路延伸段北側(cè)項(xiàng)目未動(dòng)工，估計(jì)23年上市南城青少年活動(dòng)中心項(xiàng)目(智富國際)商業(yè)、辦公、居住、酒店式公寓23年10月常發(fā)水泵廠項(xiàng)目(常發(fā)清揚(yáng)御庭)商業(yè)、辦公、居住奕淳水泵廠東側(cè)地塊項(xiàng)目益多清楊康城項(xiàng)目威乎虞灣里地塊項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住世茂中心項(xiàng)目商業(yè)、辦公、居住、天安六藥廠地塊項(xiàng)目(天安曼哈頓)商業(yè)、居住凱賓斯基東側(cè)地塊項(xiàng)目商業(yè)(含酒店)、辦公中房集團(tuán)等大牌開發(fā)商，在品牌著名度、項(xiàng)目規(guī)模上有著較大的優(yōu)上表中個(gè)別項(xiàng)目還存在拆遷等問題，估計(jì)上市時(shí)間將在明后年。因8.2項(xiàng)目自身原因分析在以媒體樹立項(xiàng)目形象上，需要一定的時(shí)間長度，在媒體的鋪開面上也需有一定的廣闊度。這樣才能樹立起項(xiàng)目的高端形象，為項(xiàng)目售樓處的落成是本項(xiàng)目對外公開的重要形象展示，也是展開一系列客戶接待工作的地方，是項(xiàng)目對外推廣的重要結(jié)點(diǎn)。所有的客戶接待及營銷推廣工作都需圍繞售樓處的落成才能展開，因此，售樓處是關(guān)乎項(xiàng)目推售的重要結(jié)點(diǎn)。估計(jì)按目前工程進(jìn)度，售樓處的交付將也許延遲至8月底。作為豪宅，樣板區(qū)域展示十分重要，應(yīng)將“豪”的程度充足而直觀的展現(xiàn)，這對客戶是一種非常有力的刺激。因此，樣板房及豪華大堂都應(yīng)及時(shí)展示到位。中原提議，在銷售前、認(rèn)籌中期，樣板房及豪華大堂應(yīng)竣工并對外開放。而根據(jù)目前工程進(jìn)度，樣板房的的交付將也許延遲至9月底。XX百貨將在10月1日開業(yè)，中原提議萬豪國際公寓開盤時(shí)間與百一般在項(xiàng)目開盤前都需要一段充足的客戶積累認(rèn)籌的時(shí)間，對于銷售來說，這段時(shí)間是十分重要的，以有充足的各項(xiàng)物料準(zhǔn)備以及足夠的客戶積累來保證開盤時(shí)的火爆銷售。周圍項(xiàng)目如首席、朗詩等前期積累時(shí)間都長達(dá)一年左右，在開盤當(dāng)日推盤量不大，銷售率也僅到達(dá)90%,相比較而言，本項(xiàng)目客戶積累時(shí)間十分短，在短時(shí)期綜上所述，本項(xiàng)目宜盡早開始推廣，為開盤爭取充足的客戶積累時(shí)7月中下旬就應(yīng)開始項(xiàng)目推廣。根據(jù)市場影響分析，在2023年12月前，項(xiàng)目周圍基本無大量同檔樓盤房源上市，形成了一種短暫的市場空缺，且普遍來說從10月開始進(jìn)入了房產(chǎn)銷售旺季，因此中原綜合上述各項(xiàng)原因，故提議項(xiàng)目開盤時(shí)間宜推遲至11月中下旬，中原提議可考慮11月18日(周日)較為恰當(dāng)。針對本項(xiàng)目推廣時(shí)間較短，短期內(nèi)須在全市范圍樹立項(xiàng)目形象，到達(dá)迅速營銷的目的。中原提議：采用暴力營銷方式，短期內(nèi)集中信息轟炸，將項(xiàng)目引爆入市。故需要在媒體上集中投放，將項(xiàng)目信息在每個(gè)(開盤)銷售結(jié)點(diǎn)前，配合對應(yīng)的高端客戶SP/PR活動(dòng)。以活動(dòng)為推廣主線，以不一樣形式的活動(dòng)來引籌、認(rèn)籌，鎖定意向客根據(jù)項(xiàng)目推售時(shí)機(jī)以及工程進(jìn)度，同步考慮到老式的銷售旺季。中原提議項(xiàng)目營銷可分為五個(gè)推廣階段(詳細(xì)銷售時(shí)間結(jié)點(diǎn)與推盤方第一階段：7月下旬一11月中旬項(xiàng)目形象樹立、客戶第二階段：11月中下旬—23年月5月10日項(xiàng)目開盤期，引爆市場第三階段：08年5月11日至6月15日項(xiàng)目持續(xù)熱銷期第四階段：2008年6月16日至7月17日清盤期9.2項(xiàng)目定位無錫中心區(qū)第一豪宅且根據(jù)都市規(guī)劃，該區(qū)域的發(fā)展前景更是值得期待!政府將其定位為太湖廣場現(xiàn)代商務(wù)中心。在其周圍，以國際會展、現(xiàn)代商務(wù)、信第一無錫第一種大型都市綜合體的構(gòu)成部分，目前無錫最高的住宅，第首先所謂豪宅，已不僅僅是產(chǎn)品面的概念，更多的是一種生活理念和生活方式的詮釋。以上的中心區(qū)、第一足以支撐項(xiàng)目“豪宅”的無錫首座國際超高層享有型寬景豪宅■無錫首座：本案擁有無錫多種第一，與市場定位一致國際：本案處在政府規(guī)劃的國際商務(wù)中心，國際定位也符合項(xiàng)超高層：44層高層，為目前無錫最高的住宅性質(zhì)樓盤■享有型：戶型的套房設(shè)計(jì)，頂層別墅及私家游泳池的設(shè)計(jì)注定寬景：戶型寬闊，擁有8米多寬的客廳。因居高，房型全明設(shè)通過對本案周圍類似產(chǎn)品客戶的考察分析，結(jié)合本案特點(diǎn)，我們認(rèn)懂得享有的都市峰層人物從層次上來說，他們已處在一種較高的平臺■年齡約在35—50歲■家庭年收入至少50萬以上■無錫鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主以及周圍區(qū)域(江陰、宜興、常州等地)的私本項(xiàng)目周圍競爭樓盤眾多，要在其中脫穎而出，必須要有區(qū)別于其他樓盤的獨(dú)特的賣點(diǎn)。我們根據(jù)本項(xiàng)目的特性范圍劃分為如下四大在地理位置上，太湖廣場板塊位于無錫都市的中心，伴隨政治文化機(jī)構(gòu)不停遷移至此，這里將成為真正的中心。目前已匯聚各類官方根據(jù)都市規(guī)劃，太湖廣場地區(qū)將是無錫市高層建筑最密集、都市功能最完備、布局規(guī)劃最嚴(yán)格的區(qū)域!是無錫市政府政策傾向性明顯太湖廣場區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有2條軌道線、3個(gè)軌道站點(diǎn)，四通八達(dá)!其中，最早開通的軌道交通1號線有一種站點(diǎn)就在項(xiàng)目門口。而地鐵太湖廣場區(qū)域?yàn)槔鲜阶≌瑓^(qū)，各項(xiàng)配套已比較完善，及另有規(guī)劃配教育配套：無錫重點(diǎn)幼稚園僑誼幼稚園、市區(qū)師資力量較強(qiáng)的揚(yáng)名XX城作為大型都市綜合體，擁有獨(dú)特的綜合優(yōu)勢。總44萬方大盤，1期沿街150米的商業(yè)及3棟44層的高層住宅，2期68層的五星級酒店加辦公建筑，有力保證了小區(qū)擁有系統(tǒng)性的環(huán)境綠化、完備在這個(gè)大型都市綜合體，商業(yè)、酒店的各項(xiàng)資源均可供住宅業(yè)主使已確定自營部分：面積10000m2、有11個(gè)多媒體放院——嘉禾電影院；百勝餐飲旗下的必勝客、肯德基；英國第一咖啡品牌COSTA咖啡館；美國第一冰淇淋品牌DQ冰淇淋戶型豪華寬闊，擁有8米多寬的客廳高配置公共部位：6米高豪華大堂，水晶燈吊頂，高文安名家設(shè)計(jì)管家式物管服務(wù)：安全智能卡控電梯，大堂閉路電視、齊全的保安品牌都市運(yùn)行商——深圳XX(集團(tuán))股份有限企業(yè)，23年成功運(yùn)由于本項(xiàng)目的高端定位，須區(qū)別于周圍其他競爭樓盤因此，中原提議：本項(xiàng)目宜采用非常規(guī)媒介，震撼入市，以在市場廣相結(jié)合，借助網(wǎng)絡(luò)媒體為樓盤大力造勢，樓宇媒體(分眾傳媒/框架傳媒):包括車身、樓體巨幅、道旗、售樓處門口精神堡壘等。重要作用是網(wǎng)絡(luò)廣告電視媒體專業(yè)雜志戶外廣告根據(jù)總體營銷方略及項(xiàng)目體量，提議總體營銷費(fèi)用為總銷金額的10.1案名包裝萬豪國際公寓10.2項(xiàng)目主題口號提議：享有·世界顛峰之上享有本項(xiàng)目戶型面積寬闊，功能布局舒適豪華，挑高6米的豪華大堂以從項(xiàng)目所處的位置來說，為無錫中心國際商成就極致人生將項(xiàng)目檔次上升到人生的高度，“極致”符合本項(xiàng)目“第一豪宅”私藏一種階層的奢華私密性是高端住宅的要點(diǎn)。另由于XX項(xiàng)目為大型都市綜合體，其后無錫時(shí)代豪門生活都市的生活理念和高端生活方式，引導(dǎo)了無錫若干年后的居住模10.3項(xiàng)目形象特性整體項(xiàng)目形象為大氣、高貴、尊榮、奢華，項(xiàng)目宣傳品等對外推廣11.1盤源分析本項(xiàng)目一期計(jì)容積率總建筑面積為13.36萬m,建筑包括一棟8層的商業(yè)建筑和三棟44層的高層住宅建筑。(可售為三棟44層的高層住宅建筑，合計(jì)501套)房型(2—42層)面積樓號套數(shù)(套)(套)例衛(wèi)(A戶型)1230衛(wèi)(B戶型)10203衛(wèi)(C戶型)123復(fù)式(43—44層)4923231總計(jì)本項(xiàng)目房型最多的為兩房兩廳兩衛(wèi)的C戶型、另一方面為三房兩廳三衛(wèi)的A戶型、至少的為三房兩廳兩衛(wèi)的B戶型，比例為3:2:1挑高6米豪華大堂，名家設(shè)計(jì)超高層44層，寬闊視野，居高飽攬都市景觀；由于采光、通風(fēng)等原因當(dāng)?shù)亓?xí)慣板式排列房源，而本樓盤為在無錫市場上尚無超高層住宅面市，對超高層建筑產(chǎn)品會有一定抗本住宅項(xiàng)目與8層的商業(yè)項(xiàng)目距離較近，因此住宅北面或東北面13場的地理位置和XX集團(tuán)的品牌以及未來XX城百貨期望在無錫市所位高端，那么客戶群體的層次也比較高，這些客戶第二、每個(gè)戶型都帶有一種面積可觀的入戶花園，這些入戶花園完全可以作為客廳來使用，不過在銷售時(shí)，僅售二分之一的價(jià)格。這種設(shè)計(jì)對精明理性的無錫購房者來說，是比較受歡迎的。前很快開盤即被一搶而空的華潤太湖國際小區(qū)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)里也包括這種設(shè)11.2定價(jià)措施提議價(jià)格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、最便于調(diào)控的一種原因，單物業(yè)的價(jià)格不是孤立存在的，從客戶需求角度而言，市場比較原則根據(jù)定價(jià)措施，結(jié)合項(xiàng)目周圍區(qū)域及相似功能競爭物業(yè)的競爭原因清揚(yáng)首席陽光都市朗詩凱燕環(huán)球78989768商業(yè)氣氛8結(jié)78998升值潛力項(xiàng)89總分目目前均價(jià)比較系數(shù)陽光都市花園朗詩未來之家11000元/m18000元/m本案11.4價(jià)格方略提議根據(jù)本項(xiàng)目豪宅定位，提議采用平開高走方略。提議以9000多元/平方米開盤起價(jià)，以稍高于周圍市場、低于客戶心理預(yù)期的價(jià)格入市，給客戶以本項(xiàng)目將會不停升值的心理預(yù)期。同步，有助于在開盤時(shí)將位置不佳的房源盡快去化，及時(shí)回籠資金。在后期每次推盤中不停調(diào)高價(jià)格，使全程均價(jià)到達(dá)約11000元/平方米。時(shí)間節(jié)點(diǎn)需累積推出戶型套數(shù)比例蓄水期7月下旬-開盤前(開盤日提議11月188月10日開始認(rèn)籌活動(dòng)籌積累意向客戶通過開盤前的推廣活動(dòng)計(jì)劃在第一次開盤前累積認(rèn)籌客戶到開盤強(qiáng)銷期07年11月18日-08年5月10日11月18日(周日)-12月15日簽約和下一階段積累認(rèn)籌客戶約21%(剩余約18套)以上東C東B12月16日(唐日)-2008年1月11日簽約和下一階段積累認(rèn)籌客戶東C合計(jì)銷售175率約35%(剩余約30套)組1月12日(周日)-23年2月15日簽約和下一階段積累認(rèn)籌客戶率約49%(剩余約43套)組23年2月16日-3月15日簽約和下一階段積累認(rèn)籌客戶東C率約63%(剩余約55套)08年3月16日-4月11日簽約和下一階段積累認(rèn)籌客戶率約77%(剩余約67套)組08年4月12日-5月10日簽約和下一階段積累認(rèn)籌客戶率約85%(剩余約75套)組持續(xù)銷售期08年5月10日-6月15日針對剩余房率約93%(剩余約35套)籌銷售尾盤期08年6月16日-7月17日力爭合計(jì)銷計(jì)銷售率力爭100%(售籌在開盤強(qiáng)銷期，每一次推盤前都積累到充足的客戶認(rèn)籌量(一般為每次推出盤源的一倍),并在每次推盤后的幾天內(nèi)迅速去化(一般但愿每次去化到達(dá)推盤量的80%以上),以保證在強(qiáng)銷期結(jié)束，去化量能超過80%;在持續(xù)銷售期，通過媒體組合公布以及SP/PR活動(dòng)的舉行進(jìn)行推廣和銷售，在持續(xù)銷售期結(jié)束，使去化率到達(dá)90%;在銷售尾盤期，持續(xù)以活動(dòng)為主線，同步輔助進(jìn)行力爭在尾盤銷售期，使去化率到達(dá)95%,甚至到達(dá)100%。12.2認(rèn)籌執(zhí)行方案及流程住宅準(zhǔn)客戶的目的，為XX百貨開業(yè)及住宅開盤銷售，盡快去化打下>萬豪國際金卡5萬元一張?jiān)陂_盤當(dāng)日認(rèn)購，折扣金額為總價(jià)的2%,即享有九八折優(yōu)惠3.籌碼的使用時(shí)間4.在本案開盤當(dāng)日我們會按照認(rèn)籌書編號的>XX萬豪金卡5萬元一張?jiān)陂_盤當(dāng)日認(rèn)購，折扣金額為總價(jià)的2%,即享有九八折優(yōu)惠，5萬元抵沖房款。同步憑此卡此后在XX百貨購物，可享有9.5折優(yōu)>XX萬豪