2022年《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》深度自測(cè)卷1

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問答題（共5題，共5分）

1.某公司于5年前在公開市場(chǎng)上以2000萬元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確？為什么？

2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金；實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購(gòu)買后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。根據(jù)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求判斷上述三個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例，若有可以選作可比實(shí)例的，說明應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整。

3.甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，房地產(chǎn)估價(jià)師張某在分析消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些方面？

4.李某擁有國(guó)有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評(píng)估價(jià)是7480元/m2，李某不同意這個(gè)征收價(jià)格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評(píng)估是7700元/m2；認(rèn)為找來的估價(jià)公司的評(píng)估價(jià)應(yīng)該不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，詢問可不可以更換原估價(jià)公司，李某要求新估價(jià)公司對(duì)于自主老屋按7700元/m2價(jià)格或更高補(bǔ)償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補(bǔ)償，請(qǐng)你對(duì)李某的請(qǐng)求給出合理的建議并說明理由。

答題需要層次，考三個(gè)問題

1.房屋用途的確定、違章建筑確認(rèn)

2.征收估價(jià)機(jī)構(gòu)的選擇

3.征收補(bǔ)償?shù)拇_定

5.指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò)）

本次估價(jià)背景情況如下：

（一）估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象為位于××市××路1號(hào)××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。

估價(jià)目的：為法院確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)。

（三）價(jià)值時(shí)點(diǎn)：20××年11月14日，為委托評(píng)估之日。

（四）價(jià)值類型：為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

（五）估價(jià)方法：本次評(píng)估選取的估價(jià)方法為比較法及成本法。

（六）估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，仔細(xì)考察估價(jià)對(duì)象的建筑特征及使用維護(hù)情況，經(jīng)過全面細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響價(jià)值因素具體分析，最終確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。

以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：

估價(jià)假設(shè)和限制條件

一、估價(jià)假設(shè)

（一）一般假設(shè)

1.市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。

2.交易雙方都具有完全市場(chǎng)信息，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。

3.洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持相對(duì)穩(wěn)定。

4.如果有特殊買家需要認(rèn)真考慮特殊買家的附加出價(jià)。

改正：不考慮特殊買家的附加出價(jià)。

5.本報(bào)告出具的價(jià)格包含了國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，如果至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的應(yīng)繳未繳稅費(fèi)，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評(píng)估價(jià)值中相應(yīng)扣減。

6.本次評(píng)估，評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，僅對(duì)地面建筑部分外觀進(jìn)行實(shí)地查勘，未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上、地下管線等隱蔽工程的測(cè)量和實(shí)驗(yàn)，本次評(píng)估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、地下管線等隱蔽部位方面的重大質(zhì)量問題。

7.本次評(píng)估，我司未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，建筑面積以委托方提供的《××市不動(dòng)產(chǎn)登記資料證明表》上所記載的面積為評(píng)估依據(jù)；若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評(píng)估價(jià)值。

改正：若實(shí)際面積與本次評(píng)估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評(píng)估價(jià)值。

8.本次評(píng)估，以委托方提供的《××市不動(dòng)產(chǎn)登記資料證明表》上注明的資料為依據(jù)，若其權(quán)屬存在不相符情況，應(yīng)以實(shí)際情況為準(zhǔn)。

未定事項(xiàng)假設(shè)

本次估價(jià)無未定事項(xiàng)假設(shè)。

（三）背離事實(shí)假設(shè)

我們于20××年11月30日已對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，而據(jù)委托方要求，評(píng)估基準(zhǔn)日（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)）設(shè)定為委托評(píng)估日，因此，本次評(píng)估以20××年11月14日作為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并假設(shè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的建筑物狀況與實(shí)際勘查之日的現(xiàn)狀一致，且對(duì)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值并無影響。

（四）不相一致假設(shè)

本次估價(jià)對(duì)象設(shè)有抵押權(quán)，由于原有的抵押情況沒有注銷，本次估價(jià)需要考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。

改正：本次估價(jià)未考慮已抵押、擔(dān)保等因素對(duì)其價(jià)值的影響。

（五）依據(jù)不足假設(shè)

本次評(píng)估，因委托方原因，估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，室內(nèi)狀況以及照片為估價(jià)人員從室外通過門窗玻璃觀察及拍攝（僅首層），對(duì)于室內(nèi)具體狀況不能明確，基于以上情況，假設(shè)該房地產(chǎn)為毛坯狀況進(jìn)行考慮。

二、估價(jià)報(bào)告使用限制

（一）本報(bào)告對(duì)估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的把握，僅相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)狀況以及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀而言，并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、但充分考慮了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，使用者在運(yùn)用本報(bào)告的結(jié)果時(shí)應(yīng)予以充分考慮。

改正：并未考慮市場(chǎng)波動(dòng)、稅費(fèi)率的變化、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。

本估價(jià)報(bào)告僅為本次委托當(dāng)事人提供估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)以及估價(jià)目的下提供參考依據(jù)，不作它用。如果改變估價(jià)目的或若用于其他用途，對(duì)使用者造成的損失，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。

（三）房地產(chǎn)使用過程中若維護(hù)管理不當(dāng)或遭到人為破壞，有可能降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。

（四）本報(bào)告專為委托人及相關(guān)權(quán)利人使用，應(yīng)在合法前提下使用報(bào)告書，不得向估價(jià)報(bào)告審查部門以外的無關(guān)單位和個(gè)人提供。除因拍賣的需要外，未經(jīng)本公司同意，報(bào)告的全部或部分內(nèi)

單選題（共9題，共9分）

6.完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。

下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)文書的描述中，錯(cuò)誤的是（）。

A.制定估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表可以保證審核標(biāo)準(zhǔn)的一致性、完整性和規(guī)范性

B.估價(jià)師在完成估價(jià)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)盡可能的親自進(jìn)行實(shí)地查勘

C.估價(jià)中的主要不同意見有助于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師總結(jié)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)

D.估價(jià)報(bào)告交接單要載明簽收日期、報(bào)告數(shù)量、交接人等

7.完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。

下列各項(xiàng)中，不屬于估價(jià)委托合同作用的是（）。

A.建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系

B.明確委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)

C.載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)

D.作為估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部存檔管理的憑據(jù)

8.完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價(jià)文書。

估價(jià)所需資料的清單中，下列屬于土地登記狀況資料的是（）。

A.坐落

B.形狀

C.場(chǎng)地平整情況

D.登記時(shí)間

9.隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢(shì)越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請(qǐng)貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

下列不屬于房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的是（）。

A.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

B.《中華人民共和國(guó)土地管理法》

C.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》

D.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

10.隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢(shì)越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)最主要的資金來源渠道?，F(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請(qǐng)貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲提供的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)采取科學(xué)的方法和手段，定性與定量分析相結(jié)合，注重?cái)?shù)據(jù)來源的客觀性、依據(jù)性和準(zhǔn)確性。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的（）的特點(diǎn)。

A.綜合性

B.科學(xué)性

C.專業(yè)性

D.特殊性

11.某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

7.該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。

A.該兩幢建筑物抵押評(píng)估價(jià)值之和

B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

C.該兩幢建筑物的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

D.該兩幢建筑及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

12.某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

6.采用成本法估價(jià)時(shí)，估價(jià)的基本路線為（）。

A.采用房地合估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格

B.采用房地分估方法，計(jì)算兩棟房屋的重置價(jià)格扣除折舊

C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊的值

13.某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

5.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列（）途徑。

A.自行改變

B.經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變

C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

14.某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

4.估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)（）用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。

A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)

B.根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)

C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)

D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

多選題