土地使用權(quán)競買可行性研究報告

土地使用權(quán)競買可行性研究報告

蘇園（2023）03號地塊土地使用權(quán)競買可行性討論報告。

二、報告編制單位

蘇州市新天地工程造價詢問事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。

三、地塊坐落位置及環(huán)境

本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內(nèi)的中心商貿(mào)區(qū)，在管委會大樓與中心公園之間，呈東西向長條形，長約200米，寬約97.6米。四側(cè)以街道為界，北側(cè)為蘇繡街，東側(cè)為星桂街，南側(cè)為蘇雅路，西側(cè)為星都街。北鄰都市花園，其余三面均為空地。

1、園區(qū)概況

蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建立7年多來，取得了令人矚目的成績。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅進展快，而且銷售旺，成為人們憧憬的安家落戶之地。

蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開頭開發(fā)建立。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃進展，從當(dāng)年開發(fā)10多萬平方米到2023年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。2023年8月底，區(qū)內(nèi)累計住宅開工面積130.7萬平方米，竣工交付74.8萬平方米。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)領(lǐng)先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。到2023年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風(fēng)景線。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量始終遠大于竣工量，房地產(chǎn)工程大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。

園區(qū)住宅建立緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推動住宅建立，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)治理”的四高之路。

2、園區(qū)總體規(guī)劃

蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和治理閱歷開發(fā)的舉世著名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的”中心區(qū)；其次期圍繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。

3、金雞湖景觀規(guī)劃

金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地7.4平方公里。依據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化消遣區(qū)。1998年初，園區(qū)管委會托付國際聞名跨國公司美國易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個特色景區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家進展規(guī)劃委員會批準(zhǔn)。

該項工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。

4、環(huán)境

中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注意融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建立的閱歷、新特點，力邀國際知名大師參加，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。同時，本著“先規(guī)劃、后建立”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實施高標(biāo)準(zhǔn)的根底設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)進展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也制造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。

5、配套設(shè)施

蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡閱歷，住宅區(qū)全部商業(yè)效勞、社會效勞設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)效勞于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)效勞設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民供應(yīng)了綜合性、全方位、多功能的效勞；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新加坡國際學(xué)校、九年一貫制的星海學(xué)校、新城花園小學(xué)及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)效勞設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建立勝利的重要因素。

6、本地快環(huán)境綜述

園區(qū)住宅已形成規(guī)模，本地塊是中心商貿(mào)區(qū)首塊拍賣地塊，中心商貿(mào)區(qū)四周地塊的住宅建立已近尾聲，中心商貿(mào)區(qū)的開發(fā)是園區(qū)居民乃至蘇州全體市民翹首以待的重頭戲。

四、報告編制依據(jù)和用途

依據(jù)蘇園土拍（2023）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市新天地工程造價詢問事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價軟件》，在深入討論拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的根底上，通過營銷籌劃、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2023）03號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo)。供參與拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和供應(yīng)貸款的金融機構(gòu)參考。

五、評價指標(biāo)與決策方法

1、評價指標(biāo)

土地拍賣工程的可行性討論，其目是確定企業(yè)可以承受的土地最高限價，以及承受該限價獲得勝利的可能性有多大和需要冒多大的風(fēng)險。用四個指標(biāo)來反映，即：土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值（加權(quán)平均值），財務(wù)內(nèi)部收益率到達基準(zhǔn)收益率的累計概率（勝利的可能性），財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率（導(dǎo)致?lián)p失的可能性）。

土地最高限價定得越高，獲得土地的時機就越大，企業(yè)獲利力量越差，所冒的風(fēng)

險就越大，反之，較低的土地最高限價風(fēng)險較小，但獲得土地的時機越小。因此，決策者不僅需要士氣，更需要才智。本工程評價供應(yīng)了多個決策方案，供投資者決策。每個方案均列出了土地最高限價，財務(wù)內(nèi)部收益率期望值，財務(wù)內(nèi)部收益率到達基準(zhǔn)收益率的累計概率，財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率等四個決策指標(biāo)。

2、決策方法

決策可以按以下步驟進展：

企業(yè)先確定目標(biāo)收益率--基準(zhǔn)收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的削減，其迫及程度加劇，對工程收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率是不同的。

從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務(wù)內(nèi)部收益率到達基準(zhǔn)收益率的累計概率”和“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”作出決策。

排解風(fēng)險大的方案，當(dāng)“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率”很大時說明方案的風(fēng)險很大，這種方案應(yīng)當(dāng)排解。當(dāng)若干個方案的“財務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計概率