房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格戰(zhàn)的原因探析與對(duì)策研究

房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格戰(zhàn)的原因探析與對(duì)策研究09市場(chǎng)營(yíng)銷2班2011年11月5日星期六【摘要】在隨著國(guó)家限購(gòu)房于廉租房等一系類的政策出臺(tái)實(shí)施。在以上海、北京、深圳、廣州等四個(gè)堪稱中國(guó)經(jīng)濟(jì)四大引擎標(biāo)桿城市為例，從多個(gè)角度對(duì)城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因和對(duì)策進(jìn)行了探討、從而為政府實(shí)施科學(xué)類決策提供服務(wù)。為房地產(chǎn)企業(yè)的又快又好發(fā)展提供了重要的參考價(jià)值。從整體來(lái)講國(guó)家的宏觀調(diào)控已經(jīng)開始逐步對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快起著干預(yù)措施、讓房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)平穩(wěn)健康環(huán)境中良性發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞】城市化；房地產(chǎn)；價(jià)格上漲；原因、對(duì)策1城市化這一過(guò)程的由來(lái)及影響城市化也有的學(xué)者稱之為城鎮(zhèn)化、都市化，是由農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會(huì)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過(guò)程，具體包括人口職業(yè)的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、土地及地域空間的變化。城市化是一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中的過(guò)程。城市化也意味著城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展，城市文化、城市生活方式和價(jià)值觀在農(nóng)村地域的擴(kuò)散過(guò)程。不同的學(xué)科從不同的角度對(duì)之有不同的解釋，就目前來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)城市化的概念分別從人口學(xué)、地理學(xué)、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等角度予以了闡述。在人類社會(huì)發(fā)展史上，大規(guī)模的城市化現(xiàn)象發(fā)端于工業(yè)革命。工業(yè)革命所帶來(lái)的大規(guī)模的使用機(jī)器的生產(chǎn)活動(dòng)，要求勞動(dòng)要素的相對(duì)集中，再加上工業(yè)區(qū)域勞動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格的吸引作用，造成了農(nóng)村人口向某些中心區(qū)域的迅速集中。人群的集中也帶來(lái)了市場(chǎng)活動(dòng)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)以及服務(wù)業(yè)的發(fā)展，人群集中本身也創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。上述諸種因素的相互影響，于是，使得工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化，以及所謂“現(xiàn)代化”成為同樣的一個(gè)歷史進(jìn)程。這樣，從18世紀(jì)中葉開始，到了20世紀(jì)中葉，在將近200年的時(shí)間里，多數(shù)西方發(fā)達(dá)國(guó)家基本上實(shí)現(xiàn)了“城市化”。也就是說(shuō)，多數(shù)人口形成了聚集居住的格局。例如，20世紀(jì)中葉，一些西方國(guó)家的城市人口占全部人口比例分別為：美國(guó)72%，英國(guó)87%，聯(lián)邦德國(guó)79%，荷蘭86%，加拿大77%，澳大利亞83%。更進(jìn)一步觀察發(fā)達(dá)國(guó)家城市化的演進(jìn)過(guò)程，可以看到，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程大體上可分為前后相繼的兩個(gè)階段。第一個(gè)階段以“集中化”為特征，就是前述的從工業(yè)革命開始，到本世紀(jì)50年代前后，表現(xiàn)為工業(yè)和人口的持續(xù)的、大規(guī)模的集中，城市數(shù)目不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，大城市不斷增多。第二階段則以“分散化”為特征。二十世紀(jì)六十年代以后，西方發(fā)達(dá)國(guó)家城市化中出現(xiàn)了所謂市郊化（suburbanization）以及后來(lái)的超市郊化現(xiàn)象，即大批居民從城市的中心地遷往城市的郊區(qū)地帶。這一方面是因?yàn)槌鞘械闹行牡貛Лh(huán)境污染問(wèn)題嚴(yán)峻，另一方面，發(fā)達(dá)的現(xiàn)代交通工具，也為人們從城市移居到郊區(qū)提供了可能。于是，這一階段的區(qū)域發(fā)展模式表現(xiàn)為城市中心區(qū)域人口增長(zhǎng)停滯，城市周遍區(qū)域不斷擴(kuò)增，衛(wèi)星城式的居民區(qū)發(fā)展迅速。于是，以大城市為中心的“都市圈”或“城市群”、“城市帶”發(fā)展較快。伴隨著工業(yè)革命和城市化的腳步房地產(chǎn)業(yè)正勢(shì)如破足雨后春筍般的崛地而起。學(xué)校醫(yī)院。社區(qū)工廠，一系列房地產(chǎn)業(yè)開始逐步完善。中國(guó)城市發(fā)展的進(jìn)程，走的是一條十分曲折、反復(fù)的道路。從十九世紀(jì)下半葉，到二十世紀(jì)中葉，由于受到世界列強(qiáng)的侵略，以及受到軍閥割據(jù)的困擾，我國(guó)城市化的發(fā)展十分不均衡，有些地區(qū)，比如上海，城市迅速擴(kuò)張，另一些地區(qū)則完全處在工業(yè)化的進(jìn)程之外。中華人民共和國(guó)成立以后，城市布局有了比較明確的規(guī)劃。但是，自50年代中期以后建立了城鄉(xiāng)二元分割的社會(huì)結(jié)構(gòu)，使得城市化長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，更有甚者，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，實(shí)行的是“反城市化”戰(zhàn)略，也就是說(shuō)，大規(guī)模地將城市人口遷往農(nóng)村，比較典型的如：知識(shí)青年上山下鄉(xiāng)，市民返鄉(xiāng)，干部下放等等。此種逆歷史潮流的作法，非但不能真正解決城市人口聚集問(wèn)題，反而使我國(guó)的城市化問(wèn)題積蓄、矛盾累積。由于我國(guó)的城市化長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，這樣，到了改革開放以后，人口從農(nóng)村向城市的流動(dòng)就呈現(xiàn)出一種突然爆發(fā)的局面?？傊?，我國(guó)的城市化沒(méi)有一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。但是隨著中國(guó)城市人口的增多、城市規(guī)模的擴(kuò)大，以及中國(guó)婚姻觀念關(guān)于婚房的諸多方面因素的影響、中國(guó)的市場(chǎng)需求拉動(dòng)了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)鏈，以至于出現(xiàn)了火爆的局面。由于供求關(guān)系的影響，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格一直持續(xù)高漲的價(jià)格趨勢(shì)，讓一些中國(guó)的老百姓“望房興嘆”。城市化影響一方面方便了快捷了這個(gè)社會(huì)，城市化促進(jìn)了工業(yè)化，增強(qiáng)了人類改造自然的能力，提高了對(duì)物質(zhì)能量的利用效率，皆有了空間和時(shí)間給人類帶來(lái)了巨大的效益但同時(shí)又帶來(lái)住房困難、交通擁擠環(huán)境污染等問(wèn)題，尤其是在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的今天。這是因?yàn)樵?1世紀(jì)的今天，城市人口在爆炸，城市土地在驟減，而物價(jià)在一天天飛漲，農(nóng)民工要租房，尤其是要買房。有資本和有權(quán)力的人為了獲得更大的利益。自然要炒股一樣“炒”房。當(dāng)然這是房?jī)r(jià)上漲的次要原因。地產(chǎn)商人為囤積土地，減少供應(yīng)，抬高價(jià)格，才是房?jī)r(jià)上漲的主要因素，當(dāng)然城市化進(jìn)程這中這種現(xiàn)象也是一種必然。2北京房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度實(shí)著驚人2010年4月15日位于北京北苑“遠(yuǎn)洋一方”樓盤三期開始認(rèn)購(gòu)均價(jià)超過(guò)了14000元／㎡。就在一個(gè)月前，該項(xiàng)目的二期認(rèn)價(jià)還只是11000元／㎡。而在去年九月份該項(xiàng)目開盤時(shí)候均價(jià)也不過(guò)8600多元／㎡短短的八個(gè)月樓價(jià)飛速上漲了近5500元／㎡。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)信息顯示今年度北京住宅的均價(jià)30000元∕每平方米以上，去年同期均價(jià)在22000元∕每平方米。同比上漲約18﹪，比去年均價(jià)上漲8000元每平方米。2010年北京全年135個(gè)漲價(jià)住宅項(xiàng)目，其中朝陽(yáng)區(qū)有44個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，占比32.59%，居首位；其次為海淀，有15個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，豐臺(tái)有14個(gè)。135個(gè)漲價(jià)項(xiàng)目中，漲幅超50%的有8個(gè)，主要集中在朝陽(yáng)、順義區(qū)域。135個(gè)漲價(jià)項(xiàng)目中，均價(jià)上漲比例最高為81.65%，均價(jià)上漲額度最高達(dá)24000元/平米。這種上漲的大幅度被一些業(yè)內(nèi)人士稱為房?jī)r(jià)上漲的“北京速度”。這樣驚人的上漲，最大危險(xiǎn)在于，這些市場(chǎng)中的波動(dòng)于政府提出的目標(biāo)相悖時(shí)可能迫使政府采取更加嚴(yán)厲的措施