珠海格力海岸項(xiàng)目市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位

格力海岸工程市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位研究專題123456工程分析對(duì)工程問題、工程價(jià)值進(jìn)行深度分析，探究工程開展方向市場(chǎng)分析對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行深入分析，尋找工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)，為工程定位提供依據(jù)工程定位商業(yè)規(guī)劃建議招商及收益測(cè)算根據(jù)工程情況及市場(chǎng)開展?fàn)顩r，為工程提出合理的定位方向及整體運(yùn)作思路依據(jù)工程自身情況及借鑒案例提出合理有效的商業(yè)規(guī)劃建議根據(jù)工程自身?xiàng)l件制定適合的租售策略，并對(duì)各策略進(jìn)行評(píng)價(jià)，提出最終的租售策略建議專題研究研究目的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議依據(jù)工程自身情況及借鑒案例提出合理有效的業(yè)態(tài)規(guī)劃建議專題一工程分析工程印象核心問題解析工程核心價(jià)值專題一區(qū)域分析片區(qū)商業(yè)分析工程核心優(yōu)勢(shì)結(jié)論新城模式價(jià)值界定借鑒案例商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)協(xié)同度臨海展示面情侶路交通1.工程印象商業(yè)用地S1S3S4S5S6S2本工程總體建筑面積為893905平米，屬于規(guī)模較大的開發(fā)工程，其中商業(yè)效勞局部建筑面積57628平米為我司研究對(duì)象。工程規(guī)劃指標(biāo)本工程所在片區(qū)靠山臨海，濱海資源豐富，嫁接濱海資源優(yōu)勢(shì)，可以形成工程的價(jià)值點(diǎn)。石坑山南海商業(yè)部分住宅部分商業(yè)部分500米商業(yè)局部臨海長(zhǎng)度約為500米，利用濱海資源將增加工程價(jià)值。工程周邊狀況1.工程印象珠海中心區(qū)30分鐘車程中山、廣州等西臨本工程唐家古鎮(zhèn)、中山大學(xué)、清華科技園本工程所在片區(qū)交通條件較為便利，通過情侶北路、京珠高速等可與珠海中心區(qū)、中山、廣州等聯(lián)系。項(xiàng)目周邊情況工程交通狀況京珠高速、粵西沿海高速1.工程印象2.區(qū)域分析工程區(qū)域價(jià)值界定是指英國(guó)以霍華德“田園城市”思想為開端的，以國(guó)家立法為基準(zhǔn)，政府主導(dǎo)下的由新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城。是指伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷，而在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對(duì)于大都市的新城鎮(zhèn)。是主要通過捷運(yùn)系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速鏈接來縮短交通時(shí)間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達(dá)到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對(duì)獨(dú)立的心城鎮(zhèn)，一般和大都市距離稍遠(yuǎn)。是通過分擔(dān)核心區(qū)部分城市功能來實(shí)現(xiàn)城市多中心結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。一般與城市中心區(qū)保持合理的距離。是指隨著一國(guó)首都以及相關(guān)政府機(jī)關(guān)的遷移，而建立起來的作為國(guó)家新政治中心的城市。新城模式田園新城邊緣新城TOD新城產(chǎn)業(yè)新城副中心新城行政中心新城根據(jù)新城市形成的核心驅(qū)動(dòng)力和城市功能的不同，將新城形成模式共分為六種。工程區(qū)域價(jià)值界定以高新產(chǎn)業(yè)為根底，以泛旅游業(yè)為主導(dǎo)，把唐家灣建設(shè)成為具有鮮明功能特色和國(guó)際吸引力的生態(tài)休閑海濱新城。唐家灣整體定位邊緣新城在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對(duì)于大都市的新城鎮(zhèn)。唐家灣位置唐家灣距離珠海主城區(qū)約為30公里唐家灣新城區(qū)屬于邊緣新城2.區(qū)域分析工程區(qū)域價(jià)值界定邊緣新城形成的機(jī)制和過程根據(jù)邊緣新城的形成機(jī)制及過程，可以判斷新區(qū)大型購(gòu)物中心、休閑娛樂等將逐漸興旺，與市區(qū)商業(yè)形成劇烈競(jìng)爭(zhēng)。2.區(qū)域分析郊區(qū)化辦公住宅娛樂信息的開展使得金融、貿(mào)易等效勞業(yè)相繼郊區(qū)化。郊區(qū)居住功能優(yōu)化，使大批資源占有性的高檔客戶群郊區(qū)置業(yè)，強(qiáng)化郊區(qū)消費(fèi)能力。由于住宅和商業(yè)的開展及郊區(qū)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，特色娛樂工程逐步興起。商業(yè)人口郊區(qū)化及制造業(yè)郊區(qū)化，使大型購(gòu)物中心等商業(yè)形式逐漸興旺，與市中心形成競(jìng)爭(zhēng)。邊緣新城住宅功能郊區(qū)化，居住環(huán)境改善，吸引大批資源占有型高端客戶群前來置業(yè)，使郊區(qū)消費(fèi)能力迅速提升，為郊區(qū)商業(yè)的開展奠定堅(jiān)實(shí)的根底。工程區(qū)域價(jià)值界定2.區(qū)域分析工程區(qū)域價(jià)值界定現(xiàn)商業(yè)中心唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀本項(xiàng)目后環(huán)商貿(mào)區(qū)珠海北站商圈唐家灣站商圈商業(yè)中心唐家灣未來商業(yè)規(guī)劃本工程不在未來區(qū)域規(guī)劃商圈位置，開展大型零售商業(yè)的時(shí)機(jī)較小，根據(jù)自身濱海特點(diǎn)，開展特色商業(yè)及休閑娛樂將成為本工程的未來方向。本工程偏離唐家灣未來規(guī)劃核心區(qū)域。2.區(qū)域分析工程現(xiàn)狀分析：本工程為政府規(guī)劃新區(qū)前期工程，先期開發(fā)S1~S2地塊，其余進(jìn)度將隨市場(chǎng)定，未來開展不確定性大。本工程總部經(jīng)濟(jì)用地會(huì)展中心體育公園旅館業(yè)生態(tài)休閑公園本項(xiàng)目醫(yī)院中學(xué)小學(xué)社區(qū)服務(wù)中心商業(yè)新區(qū)規(guī)劃格力海岸會(huì)展中心體育公園生態(tài)公園。。。。前期格力海岸S1~S6地塊前期S1~S2地塊其余開發(fā)進(jìn)度依市場(chǎng)定片區(qū)未來發(fā)展不確定性較大片區(qū)未來規(guī)劃2.區(qū)域分析啟示：住宅是可以與新區(qū)同步開發(fā)的，但大型商業(yè)只有在區(qū)域完全成熟、知名度提升、輻射范圍擴(kuò)大后才有開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成功的可能性；問題：項(xiàng)目及周邊區(qū)域當(dāng)前均為空地，未來開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目商業(yè)培育期較長(zhǎng)是本項(xiàng)目首先面臨的問題。2.區(qū)域分析唐淇路唐樂路百和超市富利家商場(chǎng)唐家市場(chǎng)唐家商業(yè)廣場(chǎng)唐家綜合市場(chǎng)聚龍城KTV港灣酒店金達(dá)商務(wù)酒店盛龍酒店聚龍酒店龍門酒店山房路唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀：本工程所在唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂路至山房路之間。思考一：本工程與唐家灣商業(yè)區(qū)關(guān)系如何，能夠借勢(shì)其商業(yè)影響增加本工程商業(yè)價(jià)值？3.片區(qū)商業(yè)分析商業(yè)特點(diǎn)：總商業(yè)體量約為4.5萬㎡〔不含酒店面積〕，租金水平約為40-60元/㎡/月；此片區(qū)聚集了較多的酒店、學(xué)校、商場(chǎng)，商業(yè)氣氛較濃；此片區(qū)的商業(yè)主要以滿足周邊住宅人口的日常生活需要為主，消費(fèi)群主要為唐家鎮(zhèn)人、工廠人群、高校學(xué)生消費(fèi)群；片區(qū)內(nèi)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，大型超市、商場(chǎng)等形式商業(yè)較少。唐家灣商業(yè)現(xiàn)狀：唐家灣總體體量較少，檔次偏低，主要滿足本鎮(zhèn)區(qū)日常生活需要，但區(qū)域自然人流較大，商業(yè)氣氛濃。思考二：本工程是否可以規(guī)劃相關(guān)零售業(yè)態(tài)，輻射唐家灣片區(qū)，增加工程商業(yè)氣氛？3.片區(qū)商業(yè)分析工程現(xiàn)狀分析：本工程所在片區(qū)離唐家灣商業(yè)核心區(qū)較遠(yuǎn)，本工程輻射唐家灣能力降低，無法與其商業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，規(guī)劃大型零售商業(yè)輻射周邊區(qū)域的時(shí)機(jī)較小。本項(xiàng)目唐家灣商業(yè)中心受石坑山影響，本工程輻射唐家灣能力降低；本工程至唐家灣商業(yè)中心約5公里，規(guī)劃零售業(yè)吸引其人流的能力將極大的弱化。3.片區(qū)商業(yè)分析思考一：本項(xiàng)目所在唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂路至山房路之間；本項(xiàng)目與唐家灣商業(yè)區(qū)關(guān)系如何，能夠借勢(shì)其商業(yè)影響增加本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值？思考二：唐家灣總體體量較少，檔次偏低，主要滿足本鎮(zhèn)區(qū)日常生活需要；本項(xiàng)目是否可以規(guī)劃相關(guān)零售業(yè)態(tài)，輻射唐家灣片區(qū)，增加項(xiàng)目商業(yè)氣氛？問題三：本項(xiàng)目規(guī)劃大型零售商業(yè)輻射周邊區(qū)域的機(jī)會(huì)較小，而項(xiàng)目商業(yè)體量較大，如何充分利用項(xiàng)目地塊價(jià)值是本項(xiàng)目的關(guān)鍵問題。項(xiàng)目現(xiàn)狀分析：本項(xiàng)目所在片區(qū)離唐家灣商業(yè)核心區(qū)較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目輻射唐家灣能力降低，無法與其商業(yè)形成協(xié)同效應(yīng)，規(guī)劃大型零售商業(yè)輻射周邊區(qū)域的機(jī)會(huì)較小。3.片區(qū)商業(yè)分析4.工程核心優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一珠海市海岸線北部，海景資源豐富臨海商業(yè)優(yōu)勢(shì)二與情侶路零距離接觸，可充分利用情侶路價(jià)值情侶路優(yōu)勢(shì)三工程周邊有快速型城市干道支撐其開展交通工程三個(gè)主要優(yōu)勢(shì)：珠海海岸線長(zhǎng)達(dá)691公里，是全國(guó)人均海岸線最長(zhǎng)的城市；珠海沙灘眾多、生態(tài)景觀資源豐富，如東澳島、九州島、三灶島金海灘和荷包島大南灣等；珠海市作為一旅游城市，吸引眾多游客，同時(shí)為工程提供旅游人群進(jìn)入工程地的時(shí)機(jī)。珠海海岸線、生態(tài)景觀等自然資源豐富，吸引眾多游人前來觀光旅游，這給本工程奠定旅游人群根底。飛沙灘銀沙灘海洋公園東澳島九州島野貍島淇澳島4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通格力海岸本工程周邊主要景觀資源郊野公園石坑山體育公園生態(tài)休閑公園本項(xiàng)目社區(qū)中心公園南中國(guó)海本工程體育公園郊野公園社區(qū)中心公園生態(tài)休閑公園600m800m60m300m商業(yè)展示面長(zhǎng)，且距離周邊公園較近，本工程可充分利用這些景觀資源，提升整體價(jià)值。4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通珠海情侶路情侶路依海而建，從拱北粵華花園開始向北延伸至玫瑰山，綿延長(zhǎng)達(dá)26公里，珠海將規(guī)劃把情侶路擴(kuò)建成55公里，向北銜唐家灣科技創(chuàng)意灣區(qū)；向西，通過珠海大道直抵珠海大橋，情侶路將貫穿珠海市。情侶路是珠海的一大看點(diǎn)，到珠海必到情侶路，情侶路已成為珠海的城市符號(hào)、形象大道、景觀大道。情侶路依海延伸，貫穿珠海南北動(dòng)脈，是城市重要的形象大道，同時(shí)為本工程連接珠海市區(qū)及其他地區(qū)最主要的交通要道。4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通情侶路上海景開闊，景觀資源豐富，如海濱公園、石景山公、珠海漁女、野貍島等，珠海最美的景色在此盡收眼底；情侶路上平日吸引較多市民到此散步、休閑，節(jié)假日聚集了較多的旅游人群來此欣賞珠海風(fēng)景。情侶路景觀資源豐富，為珠海市民及旅游人群的休閑勝地，本工程可以通過特色情景營(yíng)造，吸引其他路段休閑人流，增加工程氣氛。珠海漁女海濱公園野貍島4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通項(xiàng)目地情侶路經(jīng)政府規(guī)劃情侶路未來將從拱北粵華花園向北銜接至唐家灣科技創(chuàng)意灣區(qū)；向西，通過珠海大道直抵珠海大橋，長(zhǎng)達(dá)55公里，情侶路將貫穿珠海市；最北端最西段情侶路貫穿全市，通過情侶路珠海市其他片區(qū)的消費(fèi)群將更為順利地到達(dá)本工程。拱北口岸珠海漁女九州港口岸工程地26公里19公里21公里4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通廣珠城軌已開通未開通項(xiàng)目地珠海北站唐家灣站廣珠城軌：廣州南站南——珠海市拱北口岸的珠海站；珠海市暫無濱海旅游型商業(yè)，中山市離唐家灣鎮(zhèn)較近，城軌開通后未來本案可輻射到珠海市及中山市。工程地離珠海北站及唐家灣站約8公里，離珠海北站約9公里，外部人流通過輕軌站將更順利地到達(dá)本工程。廣珠城軌快速地連接了廣州、珠海、中山等城市，未來珠三角片區(qū)的消費(fèi)群將更為容易地到達(dá)工程地。本案輻射范圍4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通4.工程核心優(yōu)勢(shì)臨海商業(yè)情侶路交通核心優(yōu)勢(shì)啟示：核心優(yōu)勢(shì)三：隨著情侶路的擴(kuò)建及輕軌的開通使用，外部消費(fèi)群將更為容易地到達(dá)工程地核心優(yōu)勢(shì)二：本工程通過一定特色商業(yè)可以將情侶路相關(guān)價(jià)值導(dǎo)入工程，構(gòu)本錢工程核心價(jià)值核心優(yōu)勢(shì)一：本工程依托珠海市外部客群根底，嫁接片區(qū)臨海景觀資源優(yōu)勢(shì)，形成自身核心價(jià)值依托臨海景觀資源優(yōu)勢(shì)，打造特色濱海型商業(yè)，吸引外部人群，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值。專題二市場(chǎng)分析專題二一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式商業(yè)珠海商圈分析唐家灣商業(yè)分析工程商業(yè)結(jié)合分析珠海專業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)類型專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)條件主題式商業(yè)開發(fā)條件案例借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)根底結(jié)論商業(yè)類型一般商品/效勞零售市場(chǎng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)服裝批發(fā)市場(chǎng)電子數(shù)碼市場(chǎng)家居建材市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)商業(yè)形態(tài)主要包括一般零售市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、主題式街區(qū)，根據(jù)市場(chǎng)情況及工程條件，本案可能規(guī)劃的商業(yè)形態(tài)為主題式街區(qū)。市場(chǎng)分析主題式街區(qū)香洲商圈吉大商圈拱北商圈目前珠海商業(yè)開展程度一般，主要集中在吉大、拱北、香洲的核心商圈內(nèi)，且以零售業(yè)為主；其他鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)仍處于起步階段，商業(yè)多為自然形成的傳統(tǒng)型商業(yè)；吉大商圈：以免稅商場(chǎng)、珠海百貨為核心，其集中式商業(yè)較好，零售檔次是整個(gè)珠海市最高的；拱北商圈：以珠海口岸購(gòu)物廣場(chǎng)、迎賓廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬佳、蓮花路商業(yè)街為核心，消費(fèi)群主要為片區(qū)內(nèi)人、游客及澳門人；香洲商圈：以吉之島、茂業(yè)百貨為代表，以家庭性消費(fèi)為主，主要滿足日常生活消費(fèi)需求；珠海市商業(yè)主要集中在吉大、拱北、香洲商圈，以傳統(tǒng)零售業(yè)為主，特色商業(yè)較少。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)因素一：商圈分析市場(chǎng)分析拱北商圈港昌路九州大道西迎賓南路粵海中路桂花北路桂花南路白石路夏灣路粵華路昌盛路情侶南路粵海東路蓮花路國(guó)際大廈商業(yè)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬家迎賓百貨廣場(chǎng)蓮花萬景城商業(yè)廣場(chǎng)珠海口岸購(gòu)物廣場(chǎng)商圈狀況拱北商圈緊鄰唯一通往澳門的口岸—拱北口岸，商圈以緊臨拱北口岸的口岸廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬家、蓮花路商業(yè)街為龍頭，形成了以迎賓南路和蓮花路商業(yè)街為主體的商業(yè)格局；一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析拱北商圈—商圈特點(diǎn)：商業(yè)體量消費(fèi)群商業(yè)業(yè)態(tài)拱北商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約23萬平方米。以服裝鞋帽、百貨、超市、社區(qū)配套為主。商圈以澳門人、游客、本地人為消費(fèi)群，其中澳門人消費(fèi)占很大比例。租金水平商圈氣氛是珠海市最濃厚的，租金水平相對(duì)較高，商業(yè)步行街租金平均為400元/㎡/月。商業(yè)特色商業(yè)氣氛較濃，人流量大，商業(yè)開展較為成熟，以口岸經(jīng)濟(jì)為主，娛樂業(yè)較為興旺。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析九州大海濱南路景山路情侶中路景樂路景和街道東吉大路園林路海洲路國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)珠海百貨廣場(chǎng)珠海免稅商場(chǎng)九百商城新天地購(gòu)物城茂新購(gòu)物城Gi時(shí)代廣場(chǎng)海濱公園萬科珠濱花園商圈概況：吉大商業(yè)主要集中在景山路，代表性商業(yè)工程有：珠海免稅商場(chǎng)、珠海百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)、gi時(shí)代廣場(chǎng)。該商業(yè)區(qū)表達(dá)了生態(tài)、旅游、休閑、購(gòu)物的理念，營(yíng)造了現(xiàn)代都市休閑購(gòu)物新環(huán)境。吉大商圈一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析商業(yè)體量消費(fèi)群商業(yè)業(yè)態(tài)開展?fàn)顩r商業(yè)特色吉大商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約18萬平方米。以超市、百貨、餐飲、社區(qū)配套為主。本地居民及珠海中高收入家庭。珠海歷史最長(zhǎng)的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一，在一定程度上代表了珠海的商業(yè)開展。以大型購(gòu)物商場(chǎng)為主，是珠海最高檔商圈，商圈內(nèi)以免稅商場(chǎng)檔次最高。吉大商圈—商圈特點(diǎn)：一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析梅華東情侶中路鳳凰北路鳳凰南路

紫荊路檸溪路人民東路興業(yè)路迎賓北路海濱北路路銀樺路翠香路香洲文化廣場(chǎng)牛津街揚(yáng)名廣場(chǎng)（吉之島）珠影廣場(chǎng)百分百購(gòu)物中心香洲百貨尚都時(shí)尚百貨怡華商業(yè)中心珠都百貨丹田廣場(chǎng)通大百貨購(gòu)物廣場(chǎng)金寶路商業(yè)廣場(chǎng)茂業(yè)百貨商圈概況：片區(qū)內(nèi)目前已形成鳳凰路、紫荊路兩個(gè)商圈；紫荊路商圈是以茂業(yè)百貨、新一佳為中心，形成以百貨為主導(dǎo)商業(yè)形態(tài)的社區(qū)型商業(yè)中心；鳳凰路商圈以香洲百貨、吉之島為核心、香埠路為輔助的，形成以商場(chǎng)為主、商業(yè)街為輔的社區(qū)商業(yè)中心。香洲商圈一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析商業(yè)體量消費(fèi)群商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)特色吉大商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模約15萬平方米。以超市、百貨、社區(qū)配套為主。本區(qū)域居民為主，以滿足家庭型消費(fèi)為主。商業(yè)自成一體，業(yè)態(tài)分布較散，商圈伴隨住宅的聚集自然形成，主要依靠百貨及超市主力店的帶動(dòng)，輻射范圍有限。香洲商圈—商圈特點(diǎn)：一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析各商圈集中商業(yè)多以百貨為主，缺乏特色主題的商業(yè)中心。商圈分析一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析唐家灣商業(yè)開展?fàn)顩r一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析唐淇路唐樂路百和超市富利家商場(chǎng)唐家市場(chǎng)唐家商業(yè)廣場(chǎng)唐人街唐家綜合市場(chǎng)聚龍城KTV港灣酒店金達(dá)商務(wù)酒店盛龍酒店聚龍酒店龍門酒店目前唐家灣鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)主要分布在唐淇路西側(cè)，唐樂路至山房路之間；主要商業(yè)工程有：唐人街、唐家商業(yè)廣場(chǎng)、唐家綜合市場(chǎng)、唐家市場(chǎng)。山房路唐家灣鎮(zhèn)核心商圈一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析商業(yè)特點(diǎn)：總商業(yè)體量約為4.5萬㎡〔不含酒店面積〕，租金水平約為40-60元/㎡/月；此片區(qū)聚集了較多的酒店、學(xué)校、商場(chǎng)，自然人流大，商業(yè)氣氛較濃；此片區(qū)商業(yè)多數(shù)是自然形成、未經(jīng)規(guī)劃，整體商業(yè)檔次中檔偏低；此片區(qū)的商業(yè)主要以滿足周邊住宅人口的日常生活需要為主，消費(fèi)群以唐家鎮(zhèn)人為主；片區(qū)內(nèi)多為傳統(tǒng)型商業(yè)，缺少大型超市、商場(chǎng)等業(yè)態(tài)，無法滿足中高端消費(fèi)群的消費(fèi)需求。唐家灣鎮(zhèn)核心商圈一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析珠海市三大商圈：目前已形成商業(yè)格局及規(guī)模，零售業(yè)代表了珠海市的最高開展水平唐家灣鎮(zhèn)商圈：目前唐家鎮(zhèn)商業(yè)主要為自然形成的傳統(tǒng)型商業(yè)，商業(yè)開展程度較低未來唐家灣鎮(zhèn)有時(shí)機(jī)規(guī)劃大型購(gòu)物中心，但無法與三大商圈現(xiàn)有實(shí)力抗衡無時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)無時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)珠海市商業(yè)主要集中在三大商圈內(nèi)，唐家灣鎮(zhèn)未來有時(shí)機(jī)形成區(qū)域型的核心商圈。因素一：商圈分析一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析因素二：位置分析區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)一般分布在片區(qū)的中心位置，本案位于唐家灣填海片區(qū)，離中心位置較遠(yuǎn)，不具備形成核心商圈的位置條件。格力海岸本案位于靠近海邊的位置，離邊緣新城的中心位置約10公里。中心位置一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析因素三：輻射范圍分析1.5公里3公里輕軌唐家灣站shoppingmall3公里1.5公里格力海岸本案周邊多數(shù)為石坑山、海域及少量住宅工程；輕軌唐家灣站shoppingmall周邊多數(shù)是高檔住宅、高校，自然人流較多；本案周邊雖輻射到唐家灣現(xiàn)核心商圈，但范圍內(nèi)多數(shù)仍是石坑山及海域；輕軌唐家灣站shoppingmall更具號(hào)召性，且由于石坑山的阻擋，唐家灣鎮(zhèn)人到本案消費(fèi)的心里距離較遠(yuǎn)，因此更傾向于到shoppingmall消費(fèi)；1.5公里范圍3公里范圍本案3公里范圍內(nèi)多數(shù)是山及海域，僅有局部住宅工程，雖能輻射到唐家灣鎮(zhèn)，但由于石坑山的阻擋，到本案消費(fèi)的心里距離較遠(yuǎn)，更傾向到shoppingmall購(gòu)物。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析啟示一：本工程不宜做大型核心零售商業(yè)，但會(huì)兼顧到周邊住宅人群的生活便利性，滿足其日常消費(fèi)需求，重點(diǎn)規(guī)劃目的性消費(fèi)強(qiáng)、檔次較高的餐飲休閑類業(yè)態(tài)。一般零售市場(chǎng)分析一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析珠海市專業(yè)市場(chǎng)分布狀況圖家居建材專業(yè)市場(chǎng)電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)香洲商圈吉大商圈拱北商圈電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)主要分布在鳳凰南路及東風(fēng)路附近家居建材專業(yè)市場(chǎng)主要分布在三臺(tái)石路附近服裝批發(fā)市場(chǎng)暫無集中度較高的專業(yè)市場(chǎng),分散在三大商圈內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)分析一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析珠海市服裝批發(fā)主要分布在三大商圈人流量較大的地方，尚未形成集中度較高的專業(yè)市場(chǎng)，且市場(chǎng)細(xì)分、開展?fàn)顩r等較為一般服裝批發(fā)市場(chǎng)一般分布在人流量較大的核心商圈內(nèi)，珠海市暫未形成集中程度較高的服裝批發(fā)市場(chǎng)，主要分散在各個(gè)商圈內(nèi)，如拱北口岸、蓮花路商業(yè)街、通大百貨購(gòu)物廣場(chǎng)等。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析世邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng)3號(hào)廳世邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng)2號(hào)廳世邦國(guó)際裝飾廣場(chǎng)金海馬家居美家城家居永晟家居城珠海市家居建材專業(yè)市場(chǎng)主要分布在三臺(tái)石路周邊，整個(gè)市場(chǎng)體量較大、產(chǎn)品品類齊全，根本能滿足消費(fèi)者對(duì)建材裝飾產(chǎn)品的需求，但商品市場(chǎng)細(xì)分程度一般，無法全面滿足各層次消費(fèi)者的個(gè)性需求。家居建材專業(yè)市場(chǎng)分布圖一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析珠海市電子數(shù)碼類市場(chǎng)主要集中在鳳凰南路與東風(fēng)路片區(qū)，但整體市場(chǎng)管理、規(guī)劃較亂，商品檔次較低，未能形成較大規(guī)模、有市場(chǎng)影響力的專業(yè)市場(chǎng)。鑫北數(shù)碼港海城電腦城灣仔沙電腦城香灣電腦城瀚高電腦城電子數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)分布圖一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析備注：外部人群比較容易進(jìn)入本工程，但交通條件不具備良好性，周邊住宅樓盤具體規(guī)劃如何存在不確定性，因此本工程不符合家居建材專業(yè)市場(chǎng)所應(yīng)具備的條件1、條件3。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析啟示二：珠海市目前專業(yè)市場(chǎng)已根本形成商業(yè)格局，可滿足消費(fèi)者對(duì)各類業(yè)態(tài)的需求，且本工程的物業(yè)條件及社區(qū)檔次不適宜規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析主題式街區(qū)主要表現(xiàn)為以餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)街區(qū)。對(duì)主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究主要從以下三個(gè)方面：特色資源，工程本身或周邊是否具有特色明顯的資源優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，城市內(nèi)是否有此類型商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況如何；成功案例，是否存在此類型的成功案例。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析郊野公園石坑山體育公園生態(tài)休閑公園本項(xiàng)目社區(qū)中心公園南中國(guó)海情侶北路本工程位于珠海海岸線北部，東南臨南中國(guó)海，北靠石坑山森林公園；工程中心位置距海約200m，海景資源豐富，觀海視野開闊；工程周邊規(guī)劃公園較多，景觀資源豐富。本工程海景資源豐富，可充分利用這一自然優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃主題鮮明的商業(yè)工程。主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究——特色資源一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究——競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從當(dāng)前及未來一兩年內(nèi)判斷，珠海均無集中度較高的以餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)，本工程假設(shè)規(guī)劃主題式街區(qū)將面臨較小的競(jìng)爭(zhēng)壓力。餐飲商家主要分散在情侶路兩側(cè)，暫無集中度較高的餐飲街區(qū)；酒吧商家以水灣酒吧街、旺角酒吧街為主，其他較為分散，但整體經(jīng)營(yíng)檔次一般，缺乏特色?，F(xiàn)狀華發(fā)商都將是影響力較大的商業(yè)工程，但其規(guī)劃為以零售為主的大型購(gòu)物中心；珠海市近期尚無規(guī)劃的大型餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)。未來規(guī)劃情侶路海景資源豐富，但現(xiàn)沿其分布的商業(yè)的多是餐飲商家，對(duì)海景資源的利用較少，且經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，規(guī)模優(yōu)勢(shì)不明顯、集中度較低。得月坊品海軒情侶路上現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)較少，主要是沿路布置少量餐飲商家，商業(yè)體量較小，對(duì)海景資源的利用程度較低；鳳凰北沿情侶北路的海濱住宅工程較多，但目前周邊多是社區(qū)商業(yè)，以社區(qū)配套及餐飲為主。金悅軒太子漁村酒家五月花皇朝大酒樓得月坊沁園香中江名菜品海軒情侶路餐飲商家一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析珠海的酒吧主要集中分布在拱北、吉大等消費(fèi)人流密集的區(qū)域；其中以水灣酒吧街最為集中且最具代表性，新香洲的旺角酒吧街也稍具規(guī)模，其他酒吧那么以零散狀分布于區(qū)域內(nèi)。旺角酒吧街水灣酒吧街天地人間DISCO十五二十酒吧珠海天蝎酒吧銀都蘭桂坊酒吧天與地酒吧珠海藍(lán)調(diào)酒吧老香洲新香洲拱北吉大一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析珠海目前酒吧主要集中在拱北、吉大片區(qū)，但整體經(jīng)營(yíng)檔次一般、缺乏特色、且商家較為分散，主要集中酒吧街的商業(yè)規(guī)模約為800-2000㎡。水灣酒吧街因地處拱北水灣路，靠近拱北口岸，主要依靠口岸人流和區(qū)域消費(fèi)人群，是珠海市內(nèi)最具規(guī)模和代表性的酒吧街，酒吧較為集中，經(jīng)營(yíng)狀況較好，人氣較旺，消費(fèi)檔次較高。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析旺角酒吧街規(guī)模較小，較為零散，人氣不旺，檔次中低，經(jīng)營(yíng)情況參差不齊，缺少統(tǒng)一形象推廣，個(gè)別如〞123自由酒吧〞經(jīng)營(yíng)較有特色，主題活動(dòng)較多，經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究——成功案例一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析目前國(guó)內(nèi)城市存在較多以餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)的成功案例。上海新天地深圳海上世界南京1912順德大良桂畔海休閑商業(yè)街……一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析上海新天地業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析上海新天地業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例上海新天地業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)中以餐飲、休閑娛樂、購(gòu)物及文化為主。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析商家圖示：主力商家—餐飲一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析星際餐廳一茶一坐翡翠酒家鼎泰豐哈根達(dá)斯凱博西餐廳六會(huì)館上海新吉士酒樓星巴克采蝶軒18餐廳茶語軒……海上世界位于深圳市南山蛇口片區(qū)，總經(jīng)營(yíng)面積約2萬㎡；主要包括鴻隆公寓裙樓、海濱商業(yè)中心、太子廣場(chǎng)、船前廣場(chǎng)、明華輪5個(gè)局部，是結(jié)合明華輪改造與旅游相結(jié)合的特色商業(yè)工程。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析深圳海上世界一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析深圳海上世界海上世界主要經(jīng)營(yíng)大型主題酒吧、世界各國(guó)主題風(fēng)味餐廳、酒店、特色零售等業(yè)態(tài)，是深圳特色的餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)。南京1912“南京1912〞位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處，建筑根底是南京民國(guó)時(shí)期總統(tǒng)府，產(chǎn)權(quán)屬當(dāng)?shù)卣?，南京東方三采投資參謀負(fù)責(zé)整個(gè)工程的投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，并享有十年的收益權(quán)；1912年1月1日，中華民國(guó)在南京建立，孫中山先生就任中華民國(guó)臨時(shí)大總統(tǒng)，民國(guó)曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時(shí)期之一，商業(yè)街取名為“南京1912〞是將文化的魅力突出。以民國(guó)文化為建筑特點(diǎn)的商業(yè)建筑群南京1912一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析工程概況一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析南京1912根據(jù)其“L〞型地塊、臨街面較長(zhǎng)的特征，將其規(guī)劃街區(qū)式商業(yè)工程；整體規(guī)劃南京唯一的集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身的時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最正確展示地。地塊特征：呈“L〞型環(huán)繞南京著名旅游景點(diǎn)總統(tǒng)府，由17棟民國(guó)府衙式建筑及太平、博愛、共和、新世紀(jì)四大廣場(chǎng)組成。工程特色一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析Page68業(yè)態(tài)規(guī)劃上分娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、休閑區(qū)三大塊，定位于酒吧及各類美食，包括異國(guó)風(fēng)情美食、休閑娛樂，少量其它商家作為點(diǎn)綴。一、二期總計(jì)商家約80家，酒吧街〔約15家〕整體經(jīng)營(yíng)狀況最正確，餐飲區(qū)大局部商家經(jīng)營(yíng)亦較好。業(yè)態(tài)特征一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析代表商家：一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析順德大良桂畔海休閑商業(yè)街桂畔海休閑商業(yè)街是以休閑娛樂為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街，聚集酒吧、KTV、餐飲、足浴、茶藝館、美容SPA等其他業(yè)態(tài)的特色商業(yè)街。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析桂畔海休閑商業(yè)街以休閑娛樂類商家為主，其面積占總面積的百分比約為67.8%。業(yè)態(tài)面積比例一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析主題式街區(qū)可執(zhí)行性研究——成功案例上海新天地深圳海上世界南京1912順德大良桂畔海休閑商業(yè)街……國(guó)內(nèi)越來越多的城市規(guī)劃餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)，此類型的成功案例也相應(yīng)增多。啟示三：城市自身對(duì)具有集中性、規(guī)模效應(yīng)的餐飲休閑類主題的商業(yè)工程有根本的需求。2021年珠海市、深圳市旅游業(yè)相關(guān)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)圖旅游產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率較高，高于深圳，且人均消費(fèi)額度高于深圳，說明與旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，例如餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)有較大的開展空間。旅游業(yè)一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析單位：億元珠海市住宿餐飲業(yè)零售額今年來增長(zhǎng)較快，說明餐飲休閑娛樂類消費(fèi)市場(chǎng)有較大的時(shí)機(jī)及市場(chǎng)空間。啟示四：珠海市旅游資源豐富，吸引眾多旅游人群，帶動(dòng)了旅游業(yè)的開展，同時(shí)與旅游相關(guān)的餐飲休閑娛樂類商業(yè)開展迅速，市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析啟示一：本工程不能做大型核心零售商業(yè)，但會(huì)兼顧到周邊住宅人群的生活便利性，滿足其日常消費(fèi)需求，重點(diǎn)規(guī)劃目的性消費(fèi)強(qiáng)、檔次較高的餐飲休閑類業(yè)態(tài)。工程不具備規(guī)劃零售業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)的條件，而具有規(guī)劃餐飲、休閑娛樂為主的主題式商業(yè)的市場(chǎng)空間及經(jīng)濟(jì)根底，從而提供規(guī)劃此類型商業(yè)的堅(jiān)實(shí)根底。啟示二：珠海市目前專業(yè)市場(chǎng)已根本形成商業(yè)格局，可滿足消費(fèi)者對(duì)各類業(yè)態(tài)的需求，且本工程的物業(yè)條件及社區(qū)檔次不適宜規(guī)劃專業(yè)市場(chǎng)。啟示三：從主題式街區(qū)的可執(zhí)行性研究判斷，本工程開展餐飲、休閑娛樂為主的主題式街區(qū)的可行性較大。啟示四：珠海市旅游資源豐富，吸引眾多旅游人群，帶動(dòng)了旅游業(yè)的開展，同時(shí)與旅游相關(guān)的餐飲休閑娛樂類商業(yè)開展迅速，市場(chǎng)時(shí)機(jī)較大。一般零售市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)主題式街區(qū)市場(chǎng)分析專題三工程定位工程在形象、業(yè)態(tài)組合、商家等方面應(yīng)力求給人營(yíng)造體驗(yàn)感十足的印象，并力求使其體驗(yàn)后銘記于心；打造特色鮮明的情景主題，開展持續(xù)有效的公共活動(dòng)，營(yíng)造出浪漫、舒適、別具情調(diào)的海濱度假式消費(fèi)環(huán)境，創(chuàng)造最具生態(tài)感、體驗(yàn)感的氣氛。工程定位形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位珠海市最具影響力、凝集力的濱海型餐飲休閑娛樂中心商業(yè)效勞住宅人群，滿足本社區(qū)及周邊社區(qū)住宅人群的日常生活消費(fèi)需求，提升格力海岸的知名度、形象檔次；滿足周邊住宅人群日常消費(fèi)需求的根底上，提供消費(fèi)者對(duì)餐飲、休閑娛樂等的需求，引領(lǐng)鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)開展；豐富珠海市的商業(yè)形態(tài)，為市區(qū)居民提供一個(gè)“休閑度假、健康生活〞的商業(yè)場(chǎng)所。對(duì)工程對(duì)片區(qū)對(duì)珠海工程定位形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位工程周邊海景資源豐富，可通過對(duì)海景資源的利用打造生態(tài)、浪漫、親海的消費(fèi)氣氛，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；現(xiàn)代人對(duì)健康生活、綠色生活、體驗(yàn)式生活等的需求越來越高，在追求時(shí)尚潮流的同時(shí)希望回歸大自然?！坝H海〞、“生態(tài)〞、“健康生活〞、“體驗(yàn)式生活〞、“回歸大自然〞……“海生活〞工程定位形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位“海生活〞主題主要表達(dá)在三個(gè)方面：工程形象上處處可以看到海的元素，感受最生動(dòng)的“海生活〞通過工程的業(yè)態(tài)組合、特色商家、事件營(yíng)銷活動(dòng)等為消費(fèi)者創(chuàng)造最豐富的“high生活〞體驗(yàn)工程的特色商業(yè)，為旅游人群提供最親近的“hi生活〞工程定位形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位本工程作為濱海旅游型商業(yè)，主要消費(fèi)群為外部目的性消費(fèi)人群。工程定位形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位總部經(jīng)濟(jì)用地“藍(lán)灣智島”總部基地“藍(lán)灣智島〞工程依托珠海高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支持，以交通優(yōu)勢(shì)和山海資源為根底，開展生態(tài)型創(chuàng)新總部；據(jù)了解，“藍(lán)灣智島〞工程總占地面積22萬平方米，共18棟樓，總投資約20億元，建成后將同兩側(cè)的金山軟件和巨人網(wǎng)絡(luò)南方總部共同形成珠海國(guó)家級(jí)高新區(qū)的“藍(lán)灣智島產(chǎn)業(yè)新城〞。根據(jù)工程所在片區(qū)規(guī)劃，工程西南側(cè)將開展生態(tài)型創(chuàng)新總部基地“藍(lán)灣智島〞。工程定位“藍(lán)灣智島〞商務(wù)人群形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位“藍(lán)灣智島〞離本工程較近，且其消費(fèi)群多是中高端收入者，消費(fèi)力較強(qiáng)；“藍(lán)灣智島〞的開展將提升工程所在片區(qū)知名度，并通過總部高級(jí)白領(lǐng)極大的提升工程片區(qū)的消費(fèi)力；這類高檔商務(wù)人士對(duì)商務(wù)配套、餐飲、休閑等類商家需求較大，本工程假設(shè)做出特色、檔次吸引此類消費(fèi)群，將有效地支撐工程開展。工程定位“藍(lán)灣智島〞商務(wù)人群“藍(lán)灣智島〞商務(wù)區(qū)可為工程帶來較多的中高端消費(fèi)群，提上工程周邊的消費(fèi)水平。形象定位功能定位主題定位消費(fèi)群定位專題四商業(yè)規(guī)劃建議4.1商業(yè)規(guī)劃核心思路4.2商業(yè)布局建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議商業(yè)規(guī)劃建議4.1商業(yè)規(guī)劃核心思路商業(yè)規(guī)劃建議4.1核心思路但是由于工程所處位置偏遠(yuǎn)，商業(yè)氣氛差，根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn)，三層以上商業(yè)在招商、運(yùn)營(yíng)、銷售等方面都相對(duì)困難，為減少未來工程招商及運(yùn)營(yíng)難度，本工程建議商業(yè)設(shè)計(jì)地上主要為三層。38419ⅹ35%本工程單層面積最多13446平米57628/13446本工程整體層數(shù)應(yīng)至少規(guī)劃4.2層商業(yè)建筑形態(tài)目前商業(yè)建筑布局主要有兩種：商業(yè)建筑布局集中式商業(yè)布局街區(qū)式商業(yè)布局集中式商業(yè)布局特征：通過內(nèi)部空間營(yíng)造，各商業(yè)業(yè)態(tài)之間形成群聚效應(yīng)，增加工程價(jià)值，和外部空間打造聯(lián)系度不高；街區(qū)式商業(yè)布局特征：充分利用外部公共空間打造，是街區(qū)商業(yè)與外部空間整合，增加工程整體價(jià)值。商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)建筑形態(tài)4.1核心思路商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)建筑形態(tài)因此，建議本工程規(guī)劃為情景街區(qū)式的商業(yè)建筑形態(tài)，其中地下一層，地上三層。4.1核心思路商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)功能本工程主要表達(dá)為兩大功能：餐飲、休閑娛樂日常生活消費(fèi)本工程主要通過餐飲、休閑娛樂及日常生活消費(fèi)兩大功能提升工程價(jià)值，吸引目標(biāo)消費(fèi)群；餐飲、休閑娛樂功能主要通過餐飲、酒吧、KTV、影院、SPA等商家實(shí)現(xiàn)；日常生活消費(fèi)功能主要通過大型超市、效勞配套等商家實(shí)現(xiàn)。4.1核心思路商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)功能華發(fā)蔚藍(lán)堡遠(yuǎn)大美域格力海岸周邊其他住宅工程未來片區(qū)內(nèi)人口將到達(dá)8萬以上，大型超市有足夠的消費(fèi)人群支撐，因此本工程規(guī)劃大型超市存在市場(chǎng)潛力，同時(shí)可提升工程價(jià)值。4.1核心思路商業(yè)規(guī)劃建議商業(yè)功能餐飲、休閑娛樂功能與日常生活消費(fèi)功能是相互獨(dú)立的兩大功能，消費(fèi)人群有較明顯的不同，因此在業(yè)態(tài)布局上要做出清晰劃分。地面商業(yè)展示性較好，適合規(guī)劃形象較好、商業(yè)氣氛較佳的商家，提升工程整體形象，因此將餐飲、休閑娛樂類商家布局于地面層；地下商業(yè)展示性相對(duì)較弱，適合規(guī)劃日常生活消費(fèi)類商家，如大型超市，同時(shí)形成日常生活消費(fèi)功能與餐飲、休閑娛樂功能的獨(dú)立，利用商業(yè)街的形象展示。大型超市餐飲、休閑娛樂類商家為主-1F1F2F3F4F地下一層：大型超市〔14200㎡〕地上面積：餐飲、休閑娛樂〔約43000㎡〕4.1核心思路商業(yè)規(guī)劃建議停車位規(guī)劃本工程規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)街區(qū)，對(duì)停車位的要求較高，充足的停車位將是本工程重要的資源優(yōu)勢(shì)、硬件條件。-1F規(guī)劃大型超市后剩余面積布置停車位；此種規(guī)劃可防止商業(yè)街下挖地下二層。地下停車位：地下規(guī)劃停車位總數(shù)約500個(gè)-1F大型超市地下停車場(chǎng)4.1核心思路地面停車位可提升工程停車的便利性，增強(qiáng)配套的人性化功能；規(guī)劃停車位將有利于臨街商鋪的價(jià)值提升，增強(qiáng)商業(yè)氣氛。商業(yè)規(guī)劃建議停車位規(guī)劃地面停車位本工程需要規(guī)劃一定數(shù)量的地面停車位：商業(yè)街盡量向地塊沿街面擺放，提升商業(yè)形象及展示效果；靠近住宅局部的地塊布置停車位，停車位數(shù)量約300個(gè)。4.1核心思路地面停車位規(guī)劃區(qū)域商業(yè)規(guī)劃建議停車位規(guī)劃停車位數(shù)量-1F1F2F3F4F地下停車位規(guī)劃總數(shù)約500個(gè)；地面停車位規(guī)劃總數(shù)約300個(gè)；商業(yè)街總停車位數(shù)量約為800個(gè)。地下停車位地面停車位大型超市面積約14200㎡，按100:1配備停車位，停車位數(shù)量約142個(gè)；餐飲、休閑娛樂類商家停車位數(shù)量約658個(gè)，停車位配備比例約為65:1，與一般商業(yè)停車位100:1的配比相比，本工程的停車位配比較高。餐飲、休閑娛樂類商家停車位根本較為充足，可滿足餐飲、休閑娛樂類業(yè)態(tài)對(duì)停車位的高要求。4.1核心思路商業(yè)規(guī)劃建議4.2商業(yè)布局建議國(guó)內(nèi)成功的街區(qū)式商業(yè)工程？本工程可借鑒的商業(yè)街案例？——南京1912

深圳海上世界“南京1912〞自開業(yè)以來經(jīng)營(yíng)狀況一直較好，且與本工程有較多相似之處，因此選取南京1912作為參考案例，為本工程的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供借鑒點(diǎn)；海上世界是深圳重要的休閑、娛樂、旅游勝地，聚集大量消費(fèi)群，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上與本工程相似，將對(duì)其商戶組合及商戶面積進(jìn)行詳細(xì)研究，為本案的業(yè)態(tài)規(guī)劃及鋪位劃分提供借鑒點(diǎn)。商業(yè)規(guī)劃建議4.2商業(yè)布局建議案例參考南京1912本工程與南京1912的相似之處：兩者地塊都呈狹長(zhǎng)型，本工程展示面約500米，南京1912臨街長(zhǎng)度約700米；兩者商業(yè)體量相近，本工程占地面積約3.8萬㎡、商業(yè)面積約5.7萬㎡，南京1912占地面積約3萬㎡、商業(yè)面積約4萬㎡；兩者都需目的性消費(fèi)較強(qiáng)的業(yè)態(tài)帶動(dòng)，特色商家是吸引目標(biāo)消費(fèi)群、支撐兩者商業(yè)開展的重要因素。商業(yè)規(guī)劃建議案例參考4.2商業(yè)布局建議南京1912街區(qū)的建筑設(shè)計(jì)呈現(xiàn)為獨(dú)棟型、主題建筑層數(shù)約2層、少量商家有地下一層的街區(qū)式風(fēng)格。商業(yè)規(guī)劃建議建筑形態(tài)案例參考4.2商業(yè)布局建議962㎡2595㎡792㎡1500㎡2300㎡2792㎡2960㎡468㎡1240㎡1176㎡2604㎡2250㎡600㎡600㎡904㎡2560㎡960㎡960㎡4432㎡2820㎡南京1912街區(qū)每棟商業(yè)面積468㎡—4432㎡；每棟商業(yè)面積不等、開間進(jìn)深不完全相同，商業(yè)街整體呈現(xiàn)錯(cuò)落有致的效果。商業(yè)規(guī)劃建議建筑形態(tài)案例參考4.2商業(yè)布局建議借鑒點(diǎn)：本工程地塊呈狹長(zhǎng)型，可借鑒南京1912獨(dú)棟型、主題建筑層數(shù)約為3層的街區(qū)式建筑規(guī)劃；本工程可借鑒“南京1912〞集餐飲、休閑、娛樂為主的特色商業(yè)街定位，通過三大主題的帶動(dòng)吸引目的性消費(fèi)，增強(qiáng)工程對(duì)外輻射力。商業(yè)規(guī)劃建議案例參考4.2商業(yè)布局建議本工程與深圳海上世界的相似之處：兩者都定位為餐飲、休閑、娛樂帶動(dòng)的都市娛樂勝地；兩者都近海，觀海效果較佳，打造為濱海風(fēng)情的主題式街區(qū)。商業(yè)規(guī)劃建議深圳海上世界案例參考4.2商業(yè)布局建議商業(yè)規(guī)劃建議建筑形態(tài)海上世界除明華輪外，其他局部均規(guī)劃為街區(qū)式商業(yè)形態(tài)；海上世界商業(yè)街經(jīng)營(yíng)樓層主要分布在地下一層、地面二層；商業(yè)街呈現(xiàn)獨(dú)棟型的建筑結(jié)構(gòu)，通過公共空間的打造將建筑外部與商業(yè)有效結(jié)合，提升商業(yè)氣氛。案例參考4.2商業(yè)布局建議借鑒點(diǎn)：商業(yè)規(guī)劃建議本工程可借鑒海上世界街區(qū)式的建筑形態(tài)，通過公共空間、商家外擺等的打造，營(yíng)造工程的整體商業(yè)氣氛。案例參考4.2商業(yè)布局建議商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議商業(yè)街整體規(guī)劃啞鈴型布局單一主動(dòng)線中心廣場(chǎng)單棟面積規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃建議4.2商業(yè)布局建議商業(yè)街分為地下一層，地上三層半-1F1F2F3F4F負(fù)一層商業(yè)建筑面積：14200㎡一層商業(yè)建筑面積：13350㎡二層商業(yè)建筑面積：13350㎡三層商業(yè)建筑面積：13350㎡四層商業(yè)建筑面積：2600㎡商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議15m13m30m30m商業(yè)街整體規(guī)劃下沉式廣場(chǎng)商業(yè)街片面圖商業(yè)街每棟單層面積、退紅線情況如以下圖：中心廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議中心廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置主要原那么：為工程聚集主要商業(yè)人流；為商業(yè)道具設(shè)置〔LED、舞臺(tái)〕提供開放場(chǎng)合。商業(yè)廣場(chǎng)主要設(shè)置寬敞、開放的空間，并預(yù)先設(shè)置LED、露天舞臺(tái)、音響位置。地塊中心位置設(shè)置約550㎡廣場(chǎng)，串聯(lián)各局部商業(yè)價(jià)值。中心廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)方便地面人流進(jìn)入地下商業(yè)；同時(shí)可到達(dá)聚集人流的作用，提升周邊鋪位的商業(yè)氣氛及價(jià)值。商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議層高建議街鋪的層高：本工程主要規(guī)劃為餐飲、休閑娛樂街區(qū)，商家對(duì)層高要求較高；在相關(guān)部門的規(guī)劃限制下盡量規(guī)劃最高的層高，建議街鋪層高規(guī)劃5-6m；電影院的層高：電影院對(duì)層高要求較高，建議本棟四層層高設(shè)置為9m，如果規(guī)劃IMAX，那么層高為21m。在5-6m的層高前提下，商家可根據(jù)自身需要做成隔層或夾層，提升商鋪使用價(jià)值，同時(shí)也有利于商鋪銷售。商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議帶狀廣場(chǎng)利用建筑退紅線，打造兼具景觀性與功能性的帶狀廣場(chǎng)。商業(yè)建筑樓體帶狀廣場(chǎng)植被及景觀小品情侶路最正確視角帶狀廣場(chǎng)剖面示意18米帶狀廣場(chǎng)通過布置灌木植被以及特色景觀小品等，能夠吸引更多人氣，且保證人流能夠順流在廣場(chǎng)行走，即不遮擋商業(yè)視線，營(yíng)造特色氣氛，又保存功能拓展的空間。昭示性強(qiáng)的帶狀廣場(chǎng)通常兼具的角色：工程形象及檔次發(fā)言人工程主要人流動(dòng)向的籌劃者工程主要業(yè)態(tài)的連接器商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議廣場(chǎng)景觀營(yíng)造本工程廣場(chǎng)較大，且本工程定位為生態(tài)感、體驗(yàn)感較強(qiáng)的濱海旅游型，因此可通過公共空間、景觀小品的打造規(guī)劃海洋主題的廣場(chǎng)，吸引消費(fèi)群。1.海洋主題廣場(chǎng)：于商業(yè)步行街內(nèi)及中心廣場(chǎng)打造海洋主題廣場(chǎng)，形成較強(qiáng)的生態(tài)感、體驗(yàn)感，增強(qiáng)工程的特色。商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議廣場(chǎng)景觀營(yíng)造海洋主題廣場(chǎng)效果示意沿路擺布盆景、草坪與花壇，地面設(shè)計(jì)燈光以及1.8米園林樹景周邊均可安裝。2.綠色主題廣場(chǎng)：商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議廣場(chǎng)景觀營(yíng)造商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議通道建議通過商業(yè)步行街區(qū)的合理布局將各廣場(chǎng)、各業(yè)態(tài)連貫起來，真正做到人群共享、商機(jī)共享，使工程成為交互式商業(yè)體。帶狀廣場(chǎng)中心廣場(chǎng)商業(yè)步行街區(qū)商業(yè)氣氛的快速形成；商圈品質(zhì)感的增強(qiáng)；增強(qiáng)品牌商戶進(jìn)駐的可能；承租能力較強(qiáng)的商戶進(jìn)駐；工程整體檔次感的提升；營(yíng)造營(yíng)銷賣點(diǎn)。步行街區(qū)的設(shè)置有利于：商業(yè)步行街區(qū)在人流聚集、功能區(qū)連接、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)等方面起著決定性作用。東城風(fēng)情步行街南城富民步行街石龍匯聯(lián)步行街商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議通道建議商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議通道建議建議工程步行街寬度為10m，輔助通道寬6-8m左右。10m6-8m街道過于寬闊，人流回游性較差，既不經(jīng)濟(jì)又缺乏街道生活的互動(dòng)性，也會(huì)使人的密度降低而顯得人氣缺乏，如南城富民步行街24米的寬度；街道過于狹窄，人流擁塞，既不舒適也難以帶動(dòng)街道的商業(yè)活動(dòng)，如石龍匯聯(lián)步行街的6米寬度。商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議進(jìn)深建議一般商鋪進(jìn)深為10-20m；工程地塊進(jìn)深為79m，退紅線后進(jìn)深為51m，假設(shè)通道寬度為10m，商鋪總進(jìn)深為41m；臨情侶路一側(cè)展示面較好，商業(yè)局部宜規(guī)劃較大進(jìn)深，拓展核心商業(yè)價(jià)值，建議臨情侶路一側(cè)商鋪平均進(jìn)深為20m，后側(cè)商鋪進(jìn)深以18m為主。18m20m商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議平面人流動(dòng)線建議主入口次入口商業(yè)規(guī)劃建議具體布局建議4.2商業(yè)布局建議垂直人流動(dòng)線建議垂直電梯較高樓層的單體建筑處設(shè)垂直電梯，實(shí)現(xiàn)上下垂直貫穿；根據(jù)商家需要于建筑物內(nèi)部設(shè)置樓梯。商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議建筑外觀建議通過風(fēng)格鮮明、極具異國(guó)風(fēng)情的建筑風(fēng)格、融入海元素的特色建筑設(shè)計(jì)或造型獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)，打造商業(yè)街特色、別具情調(diào)的建筑外觀，吸引消費(fèi)者眼球。羅德岱堡LASOLAS西班牙特色的商業(yè)街舊金山漁人碼頭濱海特色的商業(yè)街商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議商業(yè)街案名建議海味城藍(lán)色領(lǐng)域案名直觀地表達(dá)工程臨海、海景資源豐富的優(yōu)勢(shì)；案名通過“城〞或“領(lǐng)域〞給人以遐想的空間，突出餐飲、休閑娛樂類商家?guī)Ыo消費(fèi)者的歡樂體驗(yàn)。商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議商業(yè)街案名位置建議商業(yè)街案名布置于中心廣場(chǎng)及下沉式廣場(chǎng)附近，提升工程昭示性；通過對(duì)商業(yè)街案名外形的獨(dú)特設(shè)計(jì)，營(yíng)造出商業(yè)街特色的情景主題。商業(yè)街案名放置位置南京19112案名放置位置商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議廣告位建議分布原那么沿情侶路段的商業(yè)局部，適宜規(guī)劃昭示性廣告設(shè)施；外街與內(nèi)街主要以導(dǎo)示性、標(biāo)識(shí)性廣告設(shè)置引導(dǎo)消費(fèi)群體順利到達(dá)。尺寸原那么在現(xiàn)有立面根底上進(jìn)行廣告位尺寸設(shè)計(jì)，且原那么上廣告位面積不超過建筑外立面的50％，以免破壞建筑外立面效果；昭示性廣告位應(yīng)化散為整，不應(yīng)規(guī)劃較小廣告位。布置原那么與商業(yè)的特色結(jié)合，位置與外立面協(xié)調(diào)統(tǒng)一；與區(qū)域環(huán)境結(jié)合，便于使用安裝更換。功能原那么能夠充分展示商家特征及信息；到達(dá)廣告收益的效果。注：本次廣告位、導(dǎo)視牌只做功能建議，不做具體形象建議，僅做局部形象演示，具體風(fēng)格、樣式將由廣告公司、設(shè)計(jì)院另行設(shè)計(jì)。商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議廣告位建議建議在此位置規(guī)劃小型LED屏幕。LED屏幕布置于獨(dú)棟四層建筑物的臨情侶路局部，對(duì)外昭示性較好，到達(dá)聚集人流、提升街區(qū)檔次的作用；本工程定位于餐飲休閑娛樂中心，可利用LED屏幕播放賽事、廣告、宣傳片等吸引人流，襯托商業(yè)街氣氛，延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間。LED屏幕——LED屏幕商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議廣告位建議圖2：金光華廣場(chǎng)圖1：中信城市廣場(chǎng)圖3：cocopark本案不同于購(gòu)物中心，立面垂直高度有限，因此LED顯示屏不宜過大;市面上LED尺寸無顯著規(guī)律，但原那么上均以9：16長(zhǎng)寬比例為主，因此建議規(guī)劃LED屏幕尺寸為米?！狶ED屏幕于工程外圍關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處設(shè)置燈箱廣告有利于凸顯品牌商戶形象同時(shí)又為商業(yè)街區(qū)起到良好導(dǎo)示作用。最正確視角原那么：需考慮情侶路人流的最正確視角。人流引導(dǎo)原那么：應(yīng)將外部人流以此為節(jié)點(diǎn)，形成商業(yè)街外部與內(nèi)部的串聯(lián)。轉(zhuǎn)角處廣告設(shè)置應(yīng)為內(nèi)街預(yù)留人流導(dǎo)入口徑建議于圖示位置設(shè)置大型燈箱廣告商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議廣告位建議——大型燈箱廣告0.5m6~8m4~5m水泥基座燈箱部分邊框?yàn)殇摷芙Y(jié)構(gòu)，配合使用EEFL光源燈，外部為有機(jī)玻璃板配合噴繪拉布廣告頁。中央鋼柱起支撐加固作用，內(nèi)走電源線路，為大型燈箱廣告預(yù)留普通照明供電線路。通過鋁合金鋼架將燈箱劃分為多個(gè)小方塊，拓展展示內(nèi)容。商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議廣告位建議——大型燈箱廣告金光華廣場(chǎng)燈箱廣告案例示意保利水城燈箱廣告案例示意商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議廣告位建議——大型燈箱廣告商業(yè)規(guī)劃建議4.3商業(yè)建筑規(guī)劃其他建議招牌位建議商家招牌位放置位置、設(shè)計(jì)風(fēng)格根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)特色具體考慮，同時(shí)考慮商業(yè)街整體展示效果。主要布置在商鋪入口較醒目位置，如建筑物樓體中部、商鋪橫梁突出位置等，提高昭示性；本工程招牌位布置可具體借鑒南京1912案例。專題五業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路5.3業(yè)態(tài)布局建議南京1912分為娛樂、餐飲、休閑三個(gè)區(qū)域，商戶組合包括餐飲、酒吧、KTV、SPA館、效勞配套，我司對(duì)其商戶組合及商戶面積進(jìn)行了詳細(xì)研究。注：因所有面積均為實(shí)地勘察，面積估算有一定誤差，所列面積均為使用面積業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒南京1912業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒南京1912業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒南京1912南京1912以餐飲、休閑娛樂類商家為主，兩者面積總和約占總面積的98%。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒南京1912業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒深圳海上世界海上世界業(yè)態(tài)以酒吧、餐飲、休閑娛樂為主，我司對(duì)其商戶組合及商業(yè)面積進(jìn)行詳細(xì)研究。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒深圳海上世界業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒深圳海上世界各品類商家業(yè)態(tài)面積比例中，餐飲、休閑娛樂之和占比總商業(yè)面積的90%以上；餐飲商家面積占到總體商業(yè)面積的65%，餐飲中異域美食商家較多，所占比例較大。業(yè)態(tài)面積比例分析業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒深圳海上世界海上世界以餐飲為主，餐飲商家數(shù)量占到總商家的50%；服飾精品、社區(qū)配套等零售業(yè)態(tài)較少，以外貿(mào)商品為主，主要集分布在展示性較好的臨街路段。業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例分析業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒深圳海上世界通過對(duì)海上世界商戶面積的調(diào)研，得出各類商家經(jīng)營(yíng)面積需求區(qū)間：本案在業(yè)態(tài)布局及鋪位劃分時(shí)可借鑒其商戶面積需求情況。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.1案例借鑒深圳海上世界業(yè)態(tài)規(guī)劃建議核心業(yè)態(tài)判斷根據(jù)參考案例及工程情況，判斷本工程的業(yè)態(tài)為：以酒吧為主的融入廣東式茶樓的集IMAX影院、KTV、中式餐飲、異域美食、特色餐飲等的主題式商業(yè)街。142通過引進(jìn)特色品牌酒吧，將都市娛樂概念從白天到黑夜發(fā)揮到極致。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議核心業(yè)態(tài)判斷——酒吧主題濱海餐廳圍繞客戶群對(duì)自然環(huán)境、文化氣氛的訴求，依托濱海生態(tài)環(huán)境，全方位營(yíng)造一種幽然靜溢、歸然于心的濱海生態(tài)餐廳。工程特色：精貴餐飲：絕對(duì)菜譜+奢侈口味+濱海環(huán)境+體貼侍者私人酒窖：珍貴階層的通行密碼、竹林藏酒名流派對(duì)：奢華夜宴、私人派對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議核心業(yè)態(tài)判斷——餐飲144主題餐廳提供現(xiàn)場(chǎng)喜劇表演的餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃建議核心業(yè)態(tài)判斷——餐飲145主題餐廳ESPN、NBA運(yùn)動(dòng)主題餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃建議核心業(yè)態(tài)判斷——餐飲IMAX影院設(shè)頂天立地巨幕，配備先進(jìn)的IMAX放映和數(shù)字影音系統(tǒng)，使觀眾“身臨其境〞，吸引旅游人群，增加工程價(jià)值。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議核心業(yè)態(tài)判斷——IMAX影院主力商戶品牌商戶工程地兩端位置規(guī)劃主力商戶及品牌商戶，充分拉動(dòng)平面人流，提升商業(yè)價(jià)值。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路美容、SPA等消費(fèi)目的性較高業(yè)態(tài)主要向高層及地塊深處擺布，提升弱側(cè)人流及商業(yè)價(jià)值。3F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路1F-1F地面廣場(chǎng)與地下超市充分互動(dòng)，拉動(dòng)垂直人流。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路-1F超市面積：14200㎡超市業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.2業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路超市附近可規(guī)劃適量效勞配套類商家134567891011121314餐飲類休閑娛樂類1521F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.3業(yè)態(tài)布局建議134567891011121314餐飲類休閑娛樂類1522F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.3業(yè)態(tài)布局建議1(KTV)34567891011121314餐飲類休閑娛樂類1523F業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.3業(yè)態(tài)布局建議4F影院業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.3業(yè)態(tài)布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃建議5.3業(yè)態(tài)布局建議不計(jì)算超市面積，酒吧類商家面積占總面積的比例約為33%。業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商家基建指標(biāo)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議商家基建指標(biāo)專題六經(jīng)營(yíng)策略研究分期開發(fā)建議租售策略分析工程收益測(cè)算招商工作流程經(jīng)營(yíng)策略研究由于當(dāng)前工程片區(qū)各種規(guī)劃尚未展開，片區(qū)打造效果不確定，為降低商業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)滿足海岸住宅局部的商業(yè)需求，我司建議商業(yè)分兩期開發(fā)，具體時(shí)間點(diǎn)如下：住宅部分S1、S2地塊年底動(dòng)工住宅開發(fā)時(shí)間點(diǎn)商業(yè)開發(fā)時(shí)間點(diǎn)2021年S1、S2住宅入伙其余S4、S5、S6住宅入伙2021年年底地上餐飲、休閑娛樂商業(yè)開業(yè)其余地塊住宅入伙后，地下商業(yè)局部開業(yè)分期開發(fā)建議經(jīng)營(yíng)策略研究2021年下半年商業(yè)開工租售策略分析經(jīng)營(yíng)策略研究根據(jù)我司研究，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)主要存在四種租售模式：租售模式只租不售只售不租不售不租租售結(jié)合經(jīng)營(yíng)策略研究模式一：只售不租租售策略分析模式二：只租不售經(jīng)營(yíng)策略研究租售策略分析模式三：不售不租經(jīng)營(yíng)策略研究租售策略分析模式四：租售結(jié)合經(jīng)營(yíng)策略研究租售策略分析經(jīng)營(yíng)策略研究模式一：只租不售本工程模式二：只售不租模式四：租售結(jié)合模式三：不售不租通過四種模式比照，結(jié)合本工程特征，只租不售及租售結(jié)合模式較為符合工程。租售策略分析經(jīng)營(yíng)策略研究工程收益測(cè)算本工程租金水平主要從以下三個(gè)方面考慮：市場(chǎng)狀況工程情況招商經(jīng)驗(yàn)只租不售策略經(jīng)營(yíng)策略研究工程收益測(cè)算市場(chǎng)狀況根據(jù)珠海市及其他城市經(jīng)營(yíng)成熟的餐飲、休閑娛樂為主的商業(yè)街水平判斷本工程的租金狀況。從市場(chǎng)狀況判斷，結(jié)合工程片區(qū)未來開展?fàn)顩r，預(yù)計(jì)商業(yè)成熟期工程首層租金約150-250元/月/㎡。只租不售策略經(jīng)營(yíng)策略研究工程收益測(cè)算工程情況鑒于當(dāng)前工程周邊商業(yè)氣氛淺薄，未來可變因素較多，前期招商運(yùn)營(yíng)存在一定難度，建議工程初期采取標(biāo)準(zhǔn)租金打折的策略，吸引商戶入駐：預(yù)計(jì)當(dāng)前租金水平：40-80元/月/㎡只租不售策略經(jīng)營(yíng)策略研究工程收益測(cè)算招商經(jīng)驗(yàn)根據(jù)我司多年工程操作經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)市場(chǎng)研究，本工程初期商業(yè)氣氛較弱，在招商