專業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

專業(yè)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益。本籌性、創(chuàng)新性、價(jià)值性、集中性、信息性和安全性，目的在一、可行性該籌劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐措施，從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入籌劃營(yíng)銷，充足結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際狀況，涵蓋作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要根據(jù)，重視項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中的技何的籌劃都將失去意義。創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力，是人類賴以生存和發(fā)展的發(fā)明力是不能處理人類一切領(lǐng)域里的不幸和苦惱的，甚至也許給世界上的生活增長(zhǎng)潛在的危險(xiǎn)。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新可以回答……人與人之間的信任以及互相協(xié)助而提出來(lái)的問(wèn)題?！笨梢?jiàn)，優(yōu)化生存環(huán)境，籌劃人間動(dòng)態(tài)，創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖，這也是本項(xiàng)市場(chǎng)營(yíng)銷、效益分析、管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新。任何一項(xiàng)籌劃必然以價(jià)值量的形式來(lái)衡量，一種優(yōu)秀不能稱之為一種好的籌劃?；I劃的成果都要能發(fā)明一定的價(jià)值，只有這樣，籌劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在。本籌劃根據(jù)企業(yè)目前的資產(chǎn)、市場(chǎng)、管理等實(shí)際狀況，對(duì)怎樣發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科學(xué)的、可操作性的價(jià)值回報(bào)方案，并對(duì)每一種項(xiàng)目進(jìn)行組合，更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。在戰(zhàn)爭(zhēng)中，集中優(yōu)勢(shì)兵力襲擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不管是軍事項(xiàng)目，還是體育項(xiàng)目，都可以借此到達(dá)勝利的目的。本項(xiàng)目也不例外，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，即市場(chǎng)和資金，本籌劃進(jìn)行了集五、信息性以信息的搜集、加工、整頓、運(yùn)用開(kāi)始的，而好的開(kāi)始就意味著成功的二分之一，因此，信息性原則是本籌劃的基籌劃前期信息的搜集和整頓工作，力爭(zhēng)使本籌劃更貼近市場(chǎng)，促成企業(yè)獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。東營(yíng)鑫奧特建材企業(yè)正處在高速發(fā)展的勢(shì)態(tài)，各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好，本項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目企業(yè)來(lái)講，不僅可以增進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)，也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代。本著為投資企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度，在深化外地成功經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際的狀況下，我們秉項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金，充足考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力開(kāi)發(fā)，充足考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上，本著對(duì)投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神，重視項(xiàng)目的投資安全性，以使企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一種宏觀的理解。一、政府政策與規(guī)劃趨式漁業(yè)經(jīng)濟(jì)，編制了《東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃加緊漁業(yè)構(gòu)造調(diào)整，圍繞漁業(yè)增效、漁民增收，大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織，突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭企業(yè)，營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，增長(zhǎng)出口創(chuàng)匯能力，實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。并提出產(chǎn)品總產(chǎn)量到達(dá)34*104T,漁業(yè)產(chǎn)值達(dá)31億元，水產(chǎn)養(yǎng)殖建成以廣利漁港、紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家級(jí)中心漁港，漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、并為此出臺(tái)了對(duì)應(yīng)的配套優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng)。在《東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃》中，廣利港的發(fā)展定位活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。點(diǎn)調(diào)控中心工作來(lái)抓。該區(qū)域根據(jù)以市興港，以港帶市的主題內(nèi)容，應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，必將成為廣利港開(kāi)發(fā)的龍頭項(xiàng)目，本項(xiàng)目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁華的必然需求。二、面臨的資源開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒(méi)有一處大規(guī)模、高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所，在廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高原則建設(shè)、高效能管理的原則，建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所，將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展、都市功能的完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響。而周圍缺乏對(duì)應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為漁港產(chǎn)漁季節(jié)，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來(lái)的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)批發(fā)、零售商進(jìn)場(chǎng)。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開(kāi)發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng)。廣利港批發(fā)市場(chǎng)的建成，不僅可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)也會(huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易。本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置，占地利；是政府同意和支持的大型海鮮交易批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目具活的特定場(chǎng)所，更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、廉價(jià)海鮮餐飲的匯集地，有人和。廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè)，廣利河入海西側(cè)為廣南水庫(kù)，北側(cè)為廣利港邊防派出所，南側(cè)為廣利港漁政管理站。利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港《東營(yíng)市都市總體規(guī)劃》,廣利港將成為未來(lái)東營(yíng)海洋產(chǎn)品匯集的國(guó)家一級(jí)漁港。1、位置條件開(kāi)發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限企業(yè)依法以拍賣土地變性為商業(yè)用地，手續(xù)基本完畢。1、建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，初步規(guī)劃總建筑面12023平米，提議街商鋪部分是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊，提議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃，如有難度，可申請(qǐng)減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積，以到達(dá)容積率指數(shù)不變。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的沿街商鋪，是整個(gè)工程發(fā)明經(jīng)濟(jì)效益的在舒適、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面均有一定規(guī)定。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計(jì)上要重點(diǎn)考慮；應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi)，以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境海沖積形成的沖積海灘地貌。表層現(xiàn)實(shí)狀況為建筑物及回填土層。的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無(wú)腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無(wú)腐蝕性。關(guān)執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(1990)”有關(guān)規(guī)定的告知》,本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃布局附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)1總用地面積72480平方米2總建筑面積110000平方米3地下建筑面積7680平方米4地上建筑面積104000平方米其中：渡假酒店12023平方米低層商鋪22023平方米市場(chǎng)60000平方米住宅10000平方米5建筑總高其中：渡假酒店50米低層商鋪10米市場(chǎng)8米住宅20米6建筑層數(shù)其中：渡假酒店15層低層商鋪3層市場(chǎng)2層住宅6層3、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)波及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等多種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵照有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制項(xiàng)目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費(fèi)、文化、美食等多重含義。同步應(yīng)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的規(guī)定以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高的規(guī)定，因此，項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息，為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ)。尤其提醒的是環(huán)境保護(hù)：停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對(duì)周圍空氣的污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、本篇由社會(huì)價(jià)值定位、文化價(jià)值定位、產(chǎn)品功能定位構(gòu)成，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目企業(yè)的效益最大化，其中建筑布局定位中提議變化原產(chǎn)品設(shè)計(jì)，敬請(qǐng)決策層高度重視。一、社會(huì)價(jià)值定位本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合，引領(lǐng)了東營(yíng)市的特色消費(fèi)新觀念。在景觀上，重視造景提高建筑品質(zhì)；在建筑上，著力體現(xiàn)海洋文化，建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑，同步吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的沖鋒號(hào)角，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑變化生活”。鑫奧特企業(yè)將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫入東營(yíng)建筑的歷史，成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌。二、文化價(jià)值定位東營(yíng)是一種缺乏文化底蘊(yùn)的都市，東營(yíng)的建筑也同樣缺乏文化內(nèi)涵，建筑沒(méi)有內(nèi)涵就如同人缺乏靈魂。東營(yíng)是沿海都市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們?cè)陧?xiàng)目籌劃中重點(diǎn)突出海洋文化、漁文化，以很少的投資為項(xiàng)目穿漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞?dòng)[漁家風(fēng)俗。來(lái)到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船在南二路與港口路交叉口建有一種具有藝術(shù)感的漁化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑目的志性引導(dǎo)，可配合政府公建配套操作。地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側(cè)商斗七星方位布局成七個(gè)小型廣場(chǎng)，安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?，以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路，設(shè)激光地?zé)?、旱噴、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法夸張地體現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。東營(yíng)雖然是濱海都市，但多數(shù)市民尚未領(lǐng)會(huì)到濱海風(fēng)情，將此部分開(kāi)發(fā)并啟動(dòng)物美價(jià)廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂(lè)的專業(yè)街區(qū)，不僅可以滿足商品房的商業(yè)空間，也彌補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白，更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開(kāi)發(fā)和后期大型批發(fā)市場(chǎng)的銷售開(kāi)發(fā)工作。增大開(kāi)發(fā)面積，商鋪的開(kāi)發(fā)應(yīng)重視建筑自身的品質(zhì)與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增長(zhǎng)銷售賣點(diǎn)；提議商鋪開(kāi)發(fā)為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀(jì)念品、水手酒吧等旅游有關(guān)內(nèi)容；單位面積不適宜過(guò)大，以便業(yè)主隨意分割，基本戶型設(shè)計(jì)建筑于項(xiàng)目的中心位置，總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米，是提議分步開(kāi)發(fā)，前期開(kāi)發(fā)控制在三萬(wàn)平方米以內(nèi)，二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目。產(chǎn)品布局不僅要考慮市場(chǎng)的形成，更要考慮該方案受益期長(zhǎng)，但投資回報(bào)慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下，設(shè)計(jì)分體街區(qū)式市場(chǎng)。提議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，聘任規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整。縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè)，所有集中在都市中心地帶，渡假會(huì)議作為一種會(huì)議形態(tài)，將在未來(lái)被消費(fèi)者所接受。本項(xiàng)目彌補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白。酒店是建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上，面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主，為其提供餐飲、娛樂(lè)、住宿、會(huì)議等服務(wù)，提議規(guī)劃縮小規(guī)模，還可結(jié)合旅游資源的開(kāi)發(fā)，辟出部分面積建設(shè)“漁船展覽館”,向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn)，收藏多種漁具與漁船模型，再現(xiàn)漁港、漁船的發(fā)展歷史，或者在條件成熟的狀況下開(kāi)發(fā)以10080平方米，由于地理位置所限，當(dāng)?shù)厝丝谙∩伲嶙h戶型面積在六十為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)合用房開(kāi)發(fā)；可用來(lái)出租為度假或者外來(lái)人口的臨時(shí)公寓；居住小區(qū)應(yīng)重視漁村景觀設(shè)計(jì)；考慮漁民漁需用品倉(cāng)儲(chǔ)的實(shí)際狀況，可視開(kāi)發(fā)狀況，增建倉(cāng)儲(chǔ)室，減少車庫(kù)。過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)，波及關(guān)鍵內(nèi)容的操作不做過(guò)多的文字描述。市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)狀況國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，社會(huì)安定，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn)，居民收入和消費(fèi)信心增房有效需求不停被激發(fā)。銀行儲(chǔ)蓄利率的減少和股票、期貨等項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的加大，使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì)，有些都市和地區(qū)的平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)的鋪面價(jià)格以置業(yè)投資為目的，因此，目前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi)的有效需求所推進(jìn)的。東營(yíng)作為新興都市，伴隨都市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)行，地價(jià)迅猛上漲，掀起東營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新一輪高潮。在東城，黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng)、市經(jīng)濟(jì)合用房中的商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷；在西城，老城等商鋪價(jià)格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場(chǎng)、鴻基大廈、方大建材城等的建設(shè)也是如火如茶。調(diào)查表明，東營(yíng)商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì)，其中3000-4000元/平方米左右。東營(yíng)市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)持多，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，期望有物美價(jià)廉、升值潛力大的項(xiàng)目出現(xiàn)，本項(xiàng)目個(gè)性鮮明，是東營(yíng)為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目集多種功能于一身，不僅是廣利港當(dāng)?shù)丶坝嘘P(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶的首要考慮，還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇。三、本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目周圍臨時(shí)不能形成規(guī)模龐大的人流、物流和商流。一是項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后，根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣方略分為如下四個(gè)部分。一、目的客戶定位分析及東營(yíng)周圍縣市，以經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析，還要充足考慮以漁業(yè)為生的外來(lái)人士。業(yè)的首選客戶，其中居住在廣利港周圍的漁民由于長(zhǎng)期漂必將成為該市場(chǎng)的第一批投資置業(yè)業(yè)主。根據(jù)以上目的客戶特性，此項(xiàng)目的目的客戶可細(xì)分為如下幾類人群：1、廣利港本來(lái)以漁業(yè)為生的居民員及海洋與水產(chǎn)局的職工4、自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群5、二次置業(yè)的人群二、整體形象籌劃推廣項(xiàng)目形象，重要指該項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別，其關(guān)鍵部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、原則色、原則字體等。規(guī)定造型設(shè)計(jì)既要富故意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。一種好的項(xiàng)目名稱，使人有親切愛(ài)慕之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、愛(ài)慕、傳播。好的項(xiàng)目首先要因，在名稱方面應(yīng)高度重視，可以聘任風(fēng)水先生、起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳。項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán)，命名為酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)動(dòng)工建設(shè)后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅廣告，突出項(xiàng)目整體形象，吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力。工地圍墻目前通用的方式是用彩鋼圍墻，設(shè)置項(xiàng)目噴渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛。在通向項(xiàng)目工地的重要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌，在項(xiàng)目入口設(shè)置醒目廣告牌，在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗。2、售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì)在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建設(shè)或運(yùn)用本來(lái)建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心，規(guī)定內(nèi)部環(huán)境明亮整潔，里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等，在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤、房子模型、戶型構(gòu)造圖等，展示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果，建筑布局等；客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施，便于客戶休憩和詳細(xì)理解項(xiàng)目狀況，客戶接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板、項(xiàng)目平面件的話，對(duì)于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間，給客附：接待中心的設(shè)計(jì)規(guī)定詳表序號(hào)內(nèi)容設(shè)計(jì)規(guī)定1接待中心室內(nèi)外展示室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2區(qū)項(xiàng)目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3眉項(xiàng)目企業(yè)名稱和醒目的接待中心標(biāo)志4項(xiàng)目企業(yè)標(biāo)志5臺(tái)面設(shè)計(jì)項(xiàng)目視覺(jué)原則色的運(yùn)用6展板設(shè)計(jì)分類展示商業(yè)街、市場(chǎng)、酒店、公寓的形象和項(xiàng)目的詳細(xì)簡(jiǎn)介7標(biāo)志字體醒目8銷售人員服裝與項(xiàng)目原則色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9銷售用品系列手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項(xiàng)目視覺(jué)系統(tǒng)的運(yùn)用構(gòu)造、面積、裝飾與建成后符合掃尾階段銷售企業(yè)安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估，及時(shí)向企業(yè)反饋信息，便于對(duì)下期廣告方略的修正和公布。2、媒介方略根據(jù)不一樣的目的客戶群體，調(diào)查理解多種媒體的受眾狀況和價(jià)格，綜合受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告類投放形式及頻率目的區(qū)域和特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項(xiàng)目入口噴繪廣告和展到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶、廣民戶外廣告干道設(shè)置單立柱廣告巨幅形象廣告受眾面廣，媒體費(fèi)較高報(bào)紙雜志東營(yíng)日?qǐng)?bào)、勝利日?qǐng)?bào)、電視周報(bào)、齊魯晚報(bào)、魯中晨報(bào)等形象廣告和軟性文字資料，按段公布受眾面廣，價(jià)格相對(duì)廉價(jià)電視廣告東營(yíng)電視臺(tái)、勝利電視臺(tái)、有線臺(tái)等專題片、形象廣告分階段公布受眾廣泛，廣告效果明顯電臺(tái)廣告東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻直郵資料印刷品和信函郵寄抵達(dá)或?qū)Ｄ康拿鞔_，有車族和重主、水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊(cè)網(wǎng)絡(luò)、展銷會(huì)、送來(lái)訪客戶、重點(diǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳企業(yè)網(wǎng)站、東營(yíng)信息港、勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng)頁(yè)受眾廣泛、價(jià)格優(yōu)惠其他宣傳自備看樓車，上噴項(xiàng)目廣告宣傳單頁(yè)、組織活動(dòng)用重點(diǎn)客戶序號(hào)分類1購(gòu)房須知2詳細(xì)價(jià)格表3銷售控制表4樓書5宣傳海報(bào)、折頁(yè)6認(rèn)購(gòu)書7正式協(xié)議8交房原則9物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約在項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工后、預(yù)售證辦理前，采用直銷方式或小范圍組織客戶對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，簽定《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤后，在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷會(huì)，全面面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商，或制定優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政策，鼓勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)的所有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)體購(gòu)置。邀請(qǐng)東營(yíng)市重要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參與，媒體同步可組織體現(xiàn)海文化、漁文化的大型文藝活動(dòng)，邀請(qǐng)媒體參與宣傳，深入擴(kuò)大項(xiàng)目著名度，增強(qiáng)目的客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，增進(jìn)銷售。費(fèi)用估算備注現(xiàn)場(chǎng)包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)置，形象廣告運(yùn)用8萬(wàn)元印刷品10萬(wàn)元電視廣告，報(bào)紙廣告，電臺(tái)廣告，戶外廣告，網(wǎng)絡(luò)宣傳等20萬(wàn)元公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)組織籌劃費(fèi)用10萬(wàn)元其他費(fèi)用看樓車的購(gòu)置、裝飾，網(wǎng)站制作等8萬(wàn)元合計(jì)56萬(wàn)元按項(xiàng)目收入的0.5%投入廣告費(fèi)三、銷售招商方略執(zhí)行3、東營(yíng)市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮的美食街1、沿街商鋪銷售方略為了體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)的可靠性和保證性，以予以投資業(yè)主一定比例的租金回報(bào)，來(lái)打消其有關(guān)市場(chǎng)啟動(dòng)的顧慮。詳細(xì)是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，全面責(zé)運(yùn)行市場(chǎng)，并向業(yè)主支付固定的租對(duì)比內(nèi)容“先銷售后承租回報(bào)”方式老式銷售方式市場(chǎng)形成保證市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成，第一年向社會(huì)招商免租金，市場(chǎng)迅速形成，次年和第自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏建筑面積100平方米100平方米建筑成本相似，在800元/平方米左右相似，在800元/平方米左右定價(jià)1750元/平方米1600元/平方米總售價(jià)175000元160000元額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議，固定租金回報(bào)31500元無(wú)銷售速度快，資金迅速回籠價(jià)值分析收入：房?jī)r(jià)差15000+租金收入18000=33000元；三年租金支出：31500元，有贏余。結(jié)論2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)的銷售式，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一對(duì)外招商招租。合用租的措施從購(gòu)房者手中獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。其返租利率一般定在的誘惑力，他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán)，由專門的市場(chǎng)管調(diào)查，理解目的客戶對(duì)項(xiàng)目的需求，然后采用先預(yù)定后銷售的方式對(duì)外銷售。4、酒店的開(kāi)發(fā)酒店的位置優(yōu)越，如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)成立專門的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，可在省外注冊(cè)，如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，名義上是與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)企業(yè)，實(shí)際上由開(kāi)發(fā)商控股，該企業(yè)負(fù)責(zé)理市場(chǎng)。享有減免有關(guān)稅費(fèi)、簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的有關(guān)優(yōu)惠政策。免房費(fèi)，次年、第三年均以優(yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶招商招營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。品、漁具漁需用品的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至故意投資的營(yíng)市及周圍縣區(qū)；5、招商方式：在上述地區(qū)有關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳招商優(yōu)惠政策，吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住，迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。理企業(yè)可率先選擇優(yōu)越位置開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造市場(chǎng)氣氛，等序號(hào)1一次性付款的優(yōu)惠幅度、分期付款的優(yōu)惠幅度2一次性購(gòu)置五戶以上可視為集團(tuán)購(gòu)置，予以一定優(yōu)惠3的客戶予以對(duì)應(yīng)優(yōu)惠4重點(diǎn)客戶、關(guān)系客戶等5其他措施展銷會(huì)期間優(yōu)惠促銷價(jià)6變相優(yōu)惠市場(chǎng)攤位的業(yè)主，可以贈(zèng)送一輛價(jià)值25000元左右的微型車等入市價(jià)格開(kāi)盤銷售一種月內(nèi)，為吸引客戶，商鋪價(jià)格上浮到1650-1700元/平方米，市場(chǎng)攤位上浮到1350-1400元/平價(jià)格浮動(dòng)方略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值，增強(qiáng)投資者信心，吸引更多客戶購(gòu)與房地產(chǎn)銷售籌劃代理商的合作將加緊項(xiàng)目銷售速度，專業(yè)房地產(chǎn)籌劃銷售運(yùn)行企業(yè)在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和技巧，并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情和客戶心理，對(duì)此項(xiàng)目的把握更為精確，應(yīng)積極與其合作。開(kāi)發(fā)商動(dòng)員企業(yè)各部門都參與房產(chǎn)銷售工作，發(fā)動(dòng)一切可以運(yùn)用的關(guān)系，配合銷售部門做好銷售工作。3、銷售網(wǎng)絡(luò)為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的不利條件，便于城區(qū)客戶理解項(xiàng)目，提議開(kāi)發(fā)商在東西城各設(shè)置售樓處一處，西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)門口，東城設(shè)在人流匯集區(qū)，各自安排銷售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓。附：銷售部的工作流程表序號(hào)實(shí)行項(xiàng)目工作內(nèi)容1市場(chǎng)調(diào)查目的市場(chǎng)、價(jià)格根據(jù)2批件申辦3資料制作4宣傳推廣廣告籌劃、促銷實(shí)行5銷售操作6成交匯總回款復(fù)審、糾紛處理7客戶入住8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總、轉(zhuǎn)移完畢9項(xiàng)目總結(jié)四、營(yíng)銷服務(wù)籌劃實(shí)行序號(hào)分類實(shí)行實(shí)行內(nèi)容1控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)信貸與按揭互動(dòng)操作2多種付款選擇付款方式引導(dǎo)3按揭方略明晰項(xiàng)目按揭資料按揭比例首期款比例科學(xué)化及有關(guān)方略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)企業(yè)及公約公證處及公約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制序號(hào)關(guān)系分類1雙方關(guān)系開(kāi)發(fā)商與政府開(kāi)發(fā)商與籌劃商開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)商與承建商開(kāi)發(fā)商與代理商開(kāi)發(fā)商與廣告商開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理商開(kāi)發(fā)商與銀行(融資單位)2三方關(guān)系開(kāi)發(fā)商、籌劃商、政府開(kāi)發(fā)商、籌劃商、設(shè)計(jì)院開(kāi)發(fā)商、籌劃商、代理商開(kāi)發(fā)商、籌劃商、廣告商開(kāi)發(fā)商、籌劃商、物業(yè)管理商開(kāi)發(fā)商、籌劃商、銀行(融資單位)3多方關(guān)系開(kāi)發(fā)商重要負(fù)責(zé)人與籌劃代理商確定合作事宜、簽訂協(xié)議分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織監(jiān)督營(yíng)銷籌劃工作的執(zhí)行籌劃代理商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人銷售籌劃工作成果分塊執(zhí)行、貫徹、跟蹤工作效果總結(jié)財(cái)務(wù)部理解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展參與重大營(yíng)銷活動(dòng)及時(shí)辦理劃撥營(yíng)銷推廣費(fèi)用工程部工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配文明施工，控制現(xiàn)場(chǎng)形象各銷售階段營(yíng)銷推廣方案的配合執(zhí)行工程驗(yàn)收與工地想象維護(hù)軍體操演序號(hào)工作事項(xiàng)時(shí)間負(fù)責(zé)部門備注1項(xiàng)目企業(yè)與籌劃商合作2銷售人員招聘、培訓(xùn)和專題銷售部3項(xiàng)目企業(yè)沙盤、模型、展板4宣傳單頁(yè)印刷項(xiàng)目企業(yè)項(xiàng)目形象、賣點(diǎn)5樓書設(shè)計(jì)制作銷售部項(xiàng)目形象、賣點(diǎn)展示6排號(hào)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)籌劃銷售部7廣告營(yíng)銷計(jì)劃銷售部8宣傳單頁(yè)派送銷售部9銷售價(jià)格表制定項(xiàng)目企業(yè)東西城售樓處設(shè)置項(xiàng)目企業(yè)廣告計(jì)劃實(shí)行銷售部銷售部物業(yè)管理的制定項(xiàng)目企業(yè)銷售文獻(xiàn)準(zhǔn)備項(xiàng)目企業(yè)認(rèn)購(gòu)書、五證二書、、協(xié)議等銷售物品計(jì)劃和準(zhǔn)備銷售部業(yè)主培訓(xùn)活動(dòng)籌劃銷售部購(gòu)房知識(shí)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介銷售部銷售部銷售部服裝選型、定做銷售部統(tǒng)一服裝銷售部銷售要點(diǎn)、統(tǒng)一說(shuō)辭的培訓(xùn)銷售部銷售收款計(jì)劃項(xiàng)目企業(yè)銷售部按揭銀行及方式確定項(xiàng)目企項(xiàng)目企業(yè)銷售提議資料分類1批文企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照國(guó)有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程動(dòng)工證商品房銷售(預(yù)售)許可證2項(xiàng)目闡明書項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞項(xiàng)目平面圖交樓原則物業(yè)管理內(nèi)容3價(jià)格體系價(jià)目表按揭辦理措施利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用物業(yè)管理收費(fèi)原則協(xié)議文本預(yù)定書(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書)銷售協(xié)議原則文本保險(xiǎn)協(xié)議公證書概述：本篇由項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、資金投入與籌措、產(chǎn)出效益分析和風(fēng)險(xiǎn)分析四部分構(gòu)成，并綜合考慮市場(chǎng)多方面原因，通過(guò)價(jià)格、銷售進(jìn)度等的不一樣變化，優(yōu)化組合成多種投入產(chǎn)出方案，意在通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、投資與收益的分析等，測(cè)算出各投資期產(chǎn)品的不一樣價(jià)格、不一樣銷售進(jìn)度狀況下項(xiàng)目的盈虧保本點(diǎn)，從而協(xié)助企業(yè)進(jìn)行對(duì)的的資金運(yùn)作，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，最大程度地獲得既得利益。為便于企業(yè)融資，此部分還附有金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目借款程序和該項(xiàng)目工程施工準(zhǔn)備分為四期進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目總一期開(kāi)發(fā)提成兩部分同步進(jìn)行。一部分為所有規(guī)劃區(qū)進(jìn)口的修建、地上附著物的拆除等前期工程，同步建設(shè)售樓接待中心、開(kāi)展大規(guī)模的宣傳炒作。另一部分為海鮮美金狀況，住宅樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)可在二期海鮮批發(fā)交易市場(chǎng)啟大的規(guī)模不僅東營(yíng)市場(chǎng)一時(shí)難以消化，雖然再向周圍輻射，也一時(shí)難以做到，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此按照審慎的原約12023平方米，總投資約2023萬(wàn)元。不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的也許變車場(chǎng)、“漁港船歌”建、地上附著物的拆和大規(guī)模的廣告宣傳炒作商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)海鮮批發(fā)市“海鮮大酒設(shè)建設(shè)2023年2023年2023年2023年時(shí)間年投資額總投資資金投入計(jì)劃與資金籌措方式：該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資作方式如下：自有資金所有用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售的關(guān)稅，則向銀行貸款。詳細(xì)工程資金投入、需求與資金籌集方式如下：一期工程：企業(yè)自籌資金及工程總包單位融資，其中第一部分，即完畢所有規(guī)劃區(qū)土地的平整、綠化、亮化，停車場(chǎng)、“海港之歌”廣場(chǎng)及市場(chǎng)大門的修建、地上附著物的拆除等前期造景工程，同步建設(shè)售樓處和對(duì)應(yīng)廣告宣傳、炒作約需米上下雙層商鋪的開(kāi)發(fā)建設(shè)，企業(yè)自籌資金投入300萬(wàn)元該資金缺口可以企業(yè)目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地所有權(quán)或在建工程作抵押向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。此期工程由于受規(guī)劃限制，目前暫定兩種方式可供選大。在此分別進(jìn)行估算。和資金來(lái)源。資金投入：700元/平方米×10000平方米=700萬(wàn)元源為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。投入和資金來(lái)源。為售出第一期的部分商鋪利潤(rùn)。三期工程售出第二期的交易攤位利潤(rùn)。四期工程以三期工程回款作為四期工程的建設(shè)投入資金，完畢四期工程的建設(shè)。四期工程視前三期開(kāi)發(fā)實(shí)際效果暫不進(jìn)行詳細(xì)估算，三、不一樣價(jià)格下銷售收入和利潤(rùn)變動(dòng)分析我們假定商鋪、海鮮批發(fā)市場(chǎng)和住宅樓建筑成本均為售完畢不超過(guò)兩年，分別設(shè)計(jì)三種不一樣的產(chǎn)品價(jià)格組按比例銷售收入和銷售利潤(rùn)分析表：四、經(jīng)濟(jì)效益分析等基礎(chǔ)設(shè)施落后、常駐人口較少、海洋資源較少等不容忽目的。從建筑市場(chǎng)原材料及多種費(fèi)用價(jià)格來(lái)看，沿街商鋪方米左右。前期炒作工作結(jié)束后，該項(xiàng)目的升值空間將十分巨大。保守的估計(jì)，上述部分建設(shè)項(xiàng)目建成后售價(jià)能上在本篇第三部分我們已經(jīng)對(duì)不一樣價(jià)格下的銷售收入和利潤(rùn)狀況進(jìn)行了詳細(xì)分析和測(cè)算，這里不再贅述。元元元萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)元元元最高值期工程：利潤(rùn)測(cè)算表內(nèi)容最低價(jià)最高價(jià)積22023平方米)海鮮批發(fā)交易攤位的發(fā)售(可發(fā)售住宅樓發(fā)售(可發(fā)售建筑面積10000平方米合計(jì)萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米×125400平方米—1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米×11880平方米—1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1600元/平方米×10800平方米—1740萬(wàn)元≈0萬(wàn)元二期工程保本點(diǎn)分析：樣的價(jià)格計(jì)算保本點(diǎn)：元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米×5400平方米—700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元如定價(jià)每平方米1400元計(jì)算，賣出所有可發(fā)售面積元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米×5000平方米—700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元賣出所有可發(fā)售面積元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米×4700平方米—700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元建設(shè)30000平方米時(shí)：萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米×16200平方米—2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元賣出所有可發(fā)售面積15000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1400元/平方米×15000平方米—2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元，賣出所有可發(fā)售面積14000平方米即可回籠資金2100萬(wàn)元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1500元/平方米×14000平方米—2100萬(wàn)元≈0萬(wàn)元三期工程保本點(diǎn)分析：不一樣的價(jià)格方案分別計(jì)算保本點(diǎn)如下：元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1100元/平方米×6400平方米—700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1200元/平方米×5800平方米—700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元元，從而到達(dá)盈虧保本點(diǎn)。1300元/平方米×5400平方米—700萬(wàn)元≈0萬(wàn)元四期工程保本點(diǎn)分析：目為整個(gè)計(jì)劃的最終一項(xiàng)，有諸多不確定性原因，因此在這里不做詳細(xì)分析。附表：各項(xiàng)目發(fā)售面積保本點(diǎn)分析表險(xiǎn)分析此項(xiàng)目的重要風(fēng)險(xiǎn)重要分為政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)和金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等幾種方面。政策風(fēng)險(xiǎn)重要來(lái)自政府的關(guān)政策的調(diào)整。處理措施就是加大公關(guān)力度，對(duì)政府在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的不利政策及時(shí)進(jìn)行理解和掌握，并指定專人進(jìn)行及時(shí)跟進(jìn)，加強(qiáng)公關(guān)和協(xié)調(diào)，保證將此風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)重要來(lái)自市場(chǎng)，最重要的還是銷售風(fēng)險(xiǎn)，而銷售風(fēng)險(xiǎn)還是來(lái)自對(duì)市場(chǎng)的營(yíng)造和把握能力問(wèn)題造景升級(jí)和項(xiàng)目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實(shí)現(xiàn)性，對(duì)于后期開(kāi)發(fā)，如要有效減少其風(fēng)險(xiǎn)，處理途愿，不能獲得政府各方面的大力支持，同步也不能有效地二期工程建設(shè)最大的障礙來(lái)自于資金和市場(chǎng)啟動(dòng)狀以處理二期工程的動(dòng)工資金，另首先也會(huì)為二期海鮮批發(fā)市場(chǎng)交易攤位的發(fā)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在此我們針對(duì)建設(shè)行尤其分析闡明。期商鋪的銷售利潤(rùn)中得到，詳細(xì)為：當(dāng)一期商鋪定價(jià)分別為1400、1500、1600元/平方米可以計(jì)算出一期商鋪銷售面積在不一樣的價(jià)格下到達(dá)可以計(jì)算出一期商鋪銷售面積在不一樣的價(jià)格下到達(dá)附表：二期項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)資金來(lái)源分析表房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款運(yùn)作需要準(zhǔn)備的材料清單向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請(qǐng)，并提供有關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核算。所提供的重要材料應(yīng)包括：1、企業(yè)的基本狀況、法人和法人代表的證明文獻(xiàn)；2、財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)部門審核通過(guò)的上年度的及近期的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，重要經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)匯報(bào)表、信用等級(jí)證明和資質(zhì)等級(jí)證明；4、項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門、土地管理部門同意的立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文獻(xiàn)；7、擔(dān)保人的基本狀況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文獻(xiàn)、或抵押?jiǎn)巍①|(zhì)物清單。房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)作闡明房地產(chǎn)或其他固定的、有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)或有價(jià)證券作為準(zhǔn)期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行進(jìn)行抵押從而獲得貸款的融資措施。抵押貸款對(duì)借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。伴隨政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化，尤其是通貨膨脹的影響經(jīng)及利率的變化，對(duì)借貸雙方均存在一定風(fēng)險(xiǎn)。因此開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會(huì)到達(dá)一定共識(shí)才開(kāi)始放貸。從還貸的方式來(lái)看，抵押貸款重要存在如下幾種形這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，也許會(huì)根據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還期，或者每次還款額相似但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。這種還款方式的特點(diǎn)是每個(gè)還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方式在個(gè)人購(gòu)房抵押貸款中運(yùn)用非常普遍。此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個(gè)還款期內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。這種狀況下，銀行則也許要承擔(dān)未來(lái)利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但銀行為減少風(fēng)險(xiǎn)，一般貸款利率均定在一種較高的水平。這種還款措施是借貸雙方考慮利率變動(dòng)原因的影響，為保護(hù)各自的利益，容許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要通過(guò)申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾種階段才能貫徹。一般狀況下，銀行方面根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資信程度、經(jīng)營(yíng)收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng)短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估的成果來(lái)最高為七成按揭。銀行為項(xiàng)目投資的抵押貸款，期限一般銀行貸款發(fā)展商向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入資金，按償還期限的不一樣，可分為短期貸款和長(zhǎng)期貸款。其中短期貸款必須在一年內(nèi)償還，一般可作為企業(yè)短期資金周轉(zhuǎn)；而在房屋建成一定的階段，發(fā)展商或可用以作抵押，籌集長(zhǎng)期貸發(fā)展商無(wú)論自有資金多少，在每一種詳細(xì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展商，同步可從事多種項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自發(fā)展商進(jìn)行銀行貸款，一般可采用如下幾種方式，即短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。一般狀況下，應(yīng)優(yōu)先考慮以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程作抵押的房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)抵押貸款有時(shí)也稱為建筑貸款，它的特性是彈則，往往是根據(jù)借款人的需要和市場(chǎng)的狀況而確定，并伴隨市場(chǎng)狀況變動(dòng)而變化。其中有針對(duì)項(xiàng)目可行性的項(xiàng)目貸款，亦有針對(duì)企業(yè)的信譽(yù)和實(shí)力的企業(yè)貸款。貸款年期一般與房產(chǎn)建筑期相似，但還應(yīng)根據(jù)發(fā)展商的需要而延長(zhǎng)或縮短。銀行提供貸款重要是按項(xiàng)目的可行性、借款人的資信和還款能力來(lái)考慮的。貸款金額可包括兩部分，一是土建筑貸款的好處是當(dāng)發(fā)展商沒(méi)有足夠開(kāi)發(fā)資金時(shí)，可運(yùn)用其土地作用權(quán)向銀行借款，保證有富余資金周轉(zhuǎn)；或發(fā)展商自身雖已經(jīng)有足夠資本，但無(wú)需所有投入，而透過(guò)此類融資途徑，使其更能靈活運(yùn)用自有