關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的分析與探討

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的分析與探討

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個相對復(fù)雜的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的開發(fā)管理更是一門綜合性很強的學(xué)科，項目的管理者只有將系統(tǒng)工程的相關(guān)理論、觀點和方法進行綜合運用，才能實現(xiàn)對生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。因此，必須要對項目管理當中出現(xiàn)的問題加以妥善解決，方能推動房地產(chǎn)項目不斷穩(wěn)步發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；難點問題；解決對策目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入。因此房地產(chǎn)項目管理時常會面臨許多難點問題，必須將其加以有效解決，才能夠確保房地產(chǎn)開發(fā)項目更好發(fā)展。一、房地產(chǎn)開發(fā)特點我國當前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個開發(fā)企業(yè)來負責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項目建設(shè)到項目的出售、管理階段，對其實施全過程進行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點包括：①區(qū)域經(jīng)濟方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險特點；④社會經(jīng)濟活動方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要性（一）保證項目的按期完成要想保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)范化進程和順利完成，就要對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行合理的規(guī)劃和管理，有效的管理是保障房地產(chǎn)開放項目順利完成的前提。要想做到管理中的科學(xué)性和規(guī)范性，就要從房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程入手進行規(guī)劃和統(tǒng)籌管理。（二）保證項目進展的組織性和協(xié)調(diào)性為了能夠使房地產(chǎn)開發(fā)項目更加協(xié)調(diào)的、有組織的進行，就要從房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理入手，創(chuàng)造出一個和諧的辦公環(huán)境，促進房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行，主要有如下方面：①保證房地產(chǎn)項目的開發(fā)中有相應(yīng)的法律法規(guī)作為支持；②管理人員的制度落實到個人；③根據(jù)項目開發(fā)的實際情況，制定出相應(yīng)的管理規(guī)章制度；④協(xié)調(diào)各個部門之間、各個部門人員之間的關(guān)系，讓房地產(chǎn)開發(fā)項目在一個和諧的環(huán)境中順利進行。（三）保證項目效益的最大化房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理目的就是讓項目實現(xiàn)效益的最大化。為了能夠?qū)崿F(xiàn)這個目標，在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，就要做到對項目施工質(zhì)量的管理和控制，項目的質(zhì)量保證是項目開發(fā)的有利保證。除此之外，還要對項目的施工工期進行管理和控制，讓工期在計劃時間內(nèi)完成。這樣才能有效的降低施工成本，才能讓開發(fā)工程中的社會效益得到最大化。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點（一）決策缺乏依據(jù)在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，項目的開發(fā)管理在實際中會受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對當前的市場情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時沒有對市場做好調(diào)研工作。這就會導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯誤的、沒有相對依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項目管理的順利有效進行的重要因素，也是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個非常重要的問題。（二）成本控制房地產(chǎn)的成本控制也是項目管理中的一個重要難點，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對其進行處理，就會讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對前期的設(shè)計以及成本管理進行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進行出現(xiàn)問題。這也是目前我國房地產(chǎn)開放項目管理中的難點所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項目開發(fā)商要針對項目的實際情況，對施工成本進行嚴格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項目目標完成的情況下，有效控制成本，才能保證項目管理效益的最大化。（三）項目前期可行性研究不到位建設(shè)單位往往會過多干預(yù)并限制設(shè)計院的設(shè)計工作，許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，設(shè)計師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔。四、項目管理問題的解決措施（一）落實房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查工作市場調(diào)查對于房地產(chǎn)開發(fā)項目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當嚴格落實項目開發(fā)前市場調(diào)查工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可從以下兩方面著手做好市場調(diào)查工作：①房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查定位要準確，例如所開項目是高端或是改善型定位、購房人群定位在普通工薪階層或高層白領(lǐng)等，從而在提升所獲取調(diào)查數(shù)據(jù)準確性基礎(chǔ)上為下階段可行性報告制定奠定基礎(chǔ)；②開發(fā)企業(yè)獲得較為準確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)后，根據(jù)其從經(jīng)濟合理性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面著手制定出市場可行性報告。以該報告中經(jīng)濟合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對所開發(fā)項目投資與回報分析外，更應(yīng)當組織相關(guān)專業(yè)人員對項目經(jīng)濟的合理性進行嚴格論述，以此確保建筑企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最優(yōu)。（二）構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系鑒于質(zhì)量管理體系的重要性，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實現(xiàn)：①結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)計圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實到具體人員；②由于建筑質(zhì)量管理體系中實施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當針對他們的管理制定出切實有效的考核機制。制定獎懲相結(jié)合的工作考核機制，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當?shù)莫剟睿粗畡t施以扣發(fā)績效或獎金處罰。通過該機制有效提升各級管理人員工作積極性，保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量；③完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目實施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計圖紙、施工方案中重點建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理；為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機制，及時向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。（三）完善成本管理房地產(chǎn)開發(fā)中，項目的成本管理是非常重要。房地產(chǎn)項目中的成本控制是項目開發(fā)利益的重要因素。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，項目規(guī)模非常大，對于前期的成本投資也非常巨大。因此要做好項目成本的有效管理，就要從房地產(chǎn)項目開發(fā)中的每一個環(huán)節(jié)進行控制，如前期策劃階段的有效控制、工程設(shè)計中的有效控制、發(fā)包以及項目施工環(huán)節(jié)的有效控制。只有不斷的完善管理控制措施才能讓房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本得到有效管控，從而提高了開發(fā)商的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保障建設(shè)品質(zhì)的重要手段，雖然經(jīng)過多年的發(fā)展形成一定的管理模式與方法。然而由于當前房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)規(guī)模、體量以及要求等呈現(xiàn)出不斷上升之勢，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其管理中的難點不斷增加。如果不及時采取相應(yīng)解決對策，那么勢必會導(dǎo)致企業(yè)所開發(fā)項目品質(zhì)無法達到相關(guān)要求。參考文獻[1]李勁.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點及出路探析[J].江