二次裝修管理

二次裝修管理二次裝修的定義二次裝修是指樓盤竣工驗收合格后，產(chǎn)權(quán)人辦理完入伙手續(xù)，在正式入住前，根據(jù)自己的使用特點和要求，對房屋進行重新設(shè)計、分隔、裝飾、布置等，以及入住后再次裝修。二次裝修的特點必須符合原設(shè)計的工程技術(shù)規(guī)范和技術(shù)指標須減少施工造成對已入住業(yè)主正常生活、工作的影響對施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求高二次裝修戶數(shù)多、面積廣、人員復(fù)雜施工過程中防火要求特別高三、二次裝修的申請及審批提交資料：設(shè)計圖及相關(guān)說明，施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書，施工人員身份證復(fù)印件及照片審批要點：對機構(gòu)的影響對給排水、燃氣系統(tǒng)的改造對強弱電系統(tǒng)的改造空調(diào)安裝位置，冷凝水排放方式對建筑外立面的影響3、收費：業(yè)主及裝修單位施工押金垃圾清運費施工許可證工本費施工人員出入證工本費4、發(fā)證：①施工許可證（張貼于入戶門外）②施工人員出入證（掛于左胸前）③動火許可證裝修監(jiān)管原則：各部門明確分工，各司其責(zé)，綜合協(xié)調(diào)，互通信息監(jiān)管工程監(jiān)管：對審批內(nèi)容的監(jiān)控；對消防系統(tǒng)改造的監(jiān)控；對易燃材料的防火監(jiān)控；對強弱電系統(tǒng)安裝、改造的監(jiān)控；對隱蔽工程竣工驗收消防、安全監(jiān)管：施工人員文明施工行為監(jiān)管；施工人員出入證檢查；電梯運輸材料的管理；動火作業(yè)的管理；施工單位現(xiàn)場消防管理；物品出入放行管理；施工時間的管理；垃圾清運管理。環(huán)境監(jiān)管：裝修材料、垃圾袋裝化；定點存放、定時清理。驗收隱蔽工程驗收廚房、衛(wèi)生間、陽臺注水24小時做防水、防滲漏測試打開所有電器、照明燈飾5分鐘做電壓測試，進行漏電、跳閘、電表正常狀態(tài)檢查竣工驗收，是否按審批內(nèi)容施工記錄及雙方簽字確認退費1、業(yè)主裝修押金驗收合格后退還施工單位裝修押金在初驗合格后三個月復(fù)驗合格時退還第一章裝修管理辦法的制定裝修管理辦法有《房屋裝修指引》和《房屋裝修管理規(guī)定》，每個小區(qū)/大廈根據(jù)各自的實際情況，制定適合所管轄小區(qū)/大廈的裝修管理辦法，并在入伙之日發(fā)放給業(yè)主。一、制訂《房屋裝修指引》1、辦理裝修手續(xù)須具備的條件：A、必須已辦理入伙手續(xù)；B、業(yè)主或業(yè)主委托人持業(yè)主書面委托書，前來辦理；C、租戶應(yīng)出具業(yè)主同意裝修的書面證明；D、商鋪、寫字樓以及在防水分區(qū)范圍裝修面積超過50m2的裝修方案須有消防部門的審查批文。2、業(yè)主和裝修隊負責(zé)人在辦理手續(xù)時須備齊如下資料：A、裝修施工方案，包括裝修平面圖，給排水、電氣圖；B、裝修單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、安全施工許可證復(fù)印件并加蓋公司公章；C、填好的裝修申請表；D、簽訂裝修防火責(zé)任書。3、說明辦理裝修手續(xù)流程（見附頁1）；4、說明辦理裝修手續(xù)須交納的各項費用（見附頁2）。二、關(guān)于裝修交費的幾點說明1、裝修押金裝修押金分別由業(yè)主和施工單位交納。收取業(yè)主裝修押金主要是為了制約其裝修實際施工中未按管理處審核過的設(shè)計圖施工，且違反裝修管理規(guī)定的行為，如亂搭建、不按規(guī)定位置安裝空調(diào)、私自安裝防盜網(wǎng)、私自更改煤氣等違規(guī)行為；收取施工單位的裝修押金是為了制約其在施工過程中違反管理規(guī)定的行為，如違反消防防火規(guī)定等。2、垃圾清運費標準：垃圾清運費按建筑面積每平方米3元人民幣計收，由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主裝修產(chǎn)生的裝修垃圾，由管理處指定堆放場地，并委托清運公司清運。3、出入證的辦理和工本費及押金：裝修公司交納施工人員每人黑白1寸照片2張和身份證復(fù)印件，工本費5元/個，押金10元/個。注：以便管理處填寫《裝修人員資料登記表》和辦理施工人員出入證，施工完畢后，交回出入證即退還押金，如出入證或押金收據(jù)丟失，則押金不能退還。三、制定《房屋裝修管理規(guī)定》裝修管理員在進行該項工作時，應(yīng)以相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)為依據(jù)，參照公司《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》，根據(jù)所轄大廈/小區(qū)的實際情況來制定。首先，應(yīng)了解有關(guān)裝修時間的規(guī)定：每天的裝修施工時間為：8：00—12：00，14：30—19：00，其余時間（含節(jié)假日）不允許施工；如在非工作時間內(nèi)施工，應(yīng)及時制止并給予一定的罰款。第二，應(yīng)十分清楚允許或禁止的裝修內(nèi)容，而且應(yīng)明確地指出：為保證施工及住戶的安全，以下內(nèi)容為禁止之列：a)隨意改動或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、承重墻），加建承重構(gòu)件（鋼砼樓梯）；b）在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體，擴大原有外墻面的門窗尺寸或者另建門窗；c）改動上下水管道、消防管道、煤氣管道、供電線路、通訊/智能化線路。煤氣管道改動須向煤氣公司申請，并由煤氣公司負責(zé)改動；d）隨意增加樓地面靜荷載，在室內(nèi)砌墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具等；e）任意蝕鑿頂板；f）吊頂內(nèi)鋪設(shè)電線須采用剛性套管，不得采用波紋管；g）破壞或者拆改廚房、廁所的防水層，以及水、暖、電、煤氣等配套設(shè)施；h）嚴禁改動屋面的隔熱層及防水層；i）不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和功能，嚴禁將生活污水排入雨水管道。2、為保持小區(qū)統(tǒng)一美觀，以下內(nèi)容為禁止之列：a）嚴禁改變建筑物的外觀及造型，廳、房外陽臺一律不準封閉和安裝防盜網(wǎng)，進戶門不準改動。嚴禁改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（禁止更換窗玻璃或在其上噴漆）；b）樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面均屬公共用地，嚴禁擅自占用，嚴禁在公共走廊等公共部位進行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)；c）一切屋外更改可加建皆在禁止之列。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等；d）房屋附屬的鐵柵欄、不銹鋼欄桿等不準改動。第三、規(guī)定中應(yīng)明確說明施工人員的行為規(guī)范：1、各業(yè)主/住戶或裝修單位須將管理處發(fā)出的《施工許可證》張貼于單元大門上；2、裝修人員必須持有效證件，在公共場所必須衣著整齊，并不得在非工作區(qū)逗留；3、嚴禁隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博飲酒等；4、嚴禁裝修人員在轄區(qū)內(nèi)隨意留宿或生火，如需留宿，應(yīng)由業(yè)主本人出面到管理處辦理擔(dān)保手續(xù)；如私自居住在樓宇內(nèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則按管理處有關(guān)規(guī)定嚴肅查處；5、裝修人員在進入小區(qū)范圍時必須佩帶《裝修出入證》。嚴禁串棟、串戶，違者酌情給予處罰。第四、規(guī)定裝修材料、裝修垃圾的堆放、清運辦法：1、裝修材料（砂、石等）在指定公共場地中轉(zhuǎn)，不得阻礙交通，并且必須半天內(nèi)清理干凈，防止雨水將砂石沖入雨水井、污水井；2、指定裝修垃圾的固定堆放點；3、各戶裝修垃圾必須裝袋化，裝袋后按管理處指定的方式和時間堆放到小區(qū)裝修垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)；4、裝修垃圾由管理處委托清運公司集中統(tǒng)一清運；5、原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運時間定為每日中午12：00—14：00，晚上6：00—10：00；6、嚴禁將裝修材料、裝修垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊、消防樓梯及馬路上），違者視情節(jié)給予處罰；7、嚴禁高空拋物，違者并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。嚴禁裝修人員乘坐電梯，嚴禁使用電梯運送裝飾裝修材料和垃圾。第五、應(yīng)明確防火責(zé)任：1、要求施工現(xiàn)場自備足夠滅火設(shè)備，每50m2配置2kg手提二氧化碳滅火器或干粉滅火器，如果租賃管理處干粉滅火器費：每只按20元人民幣收取。（裝修期間）由裝修公司承擔(dān)，每戶不得少于2只，且裝修公司需妥善保管所租滅火器，如有損壞，則需照價賠償；2、裝修應(yīng)采用不燃或難燃材料，使用易燃或可燃材料的，必須經(jīng)消防機關(guān)批準，按規(guī)定進行防火處理。不得大量使用易燃裝飾材料（尤其是公建或商業(yè)用房的裝修）；3、根據(jù)《中華人民共和國消防條例》實施細則第十條的規(guī)定，施工單位必須負責(zé)施工現(xiàn)場的消防工作。各施工單位必須指定一名防火安全責(zé)任人，具體負責(zé)施工現(xiàn)場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實；4、各施工單位要對現(xiàn)場施工人員進行防火安全和工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守人關(guān)的安全操作規(guī)范和制度；5、若發(fā)生火災(zāi)事故，由發(fā)生事故的施工單位、個人以及雇請施工的業(yè)主或住戶按規(guī)定承擔(dān)的一切經(jīng)濟及法律責(zé)任。第六、應(yīng)明確安全施工的主要事項：1、各施工單位必須聘請持有勞動局頒發(fā)特種行業(yè)操作證的電工、焊工，負責(zé)施工用電、電焊作業(yè)。2、施工用電A、必須嚴格執(zhí)行?？谑杏秒姺阑鸸芾項l例和有關(guān)操作規(guī)程；B、應(yīng)提前3天向管理處申報，并說明電支工具的名稱、功率、使用時間、操作人員等；施工用電須配施工專用的開關(guān)箱，開關(guān)箱內(nèi)必須設(shè)漏電保護器，漏電動作電流小于30mA，開關(guān)箱電源線采用橡皮電纜；C、不得超負荷用電，嚴禁安裝不合格的保險絲、片；D、用電器具和施工照明均須通過開關(guān)箱可靠壓接可用合格護頭接電，嚴禁隨意搭接或用導(dǎo)線直接插入插座孔。施工動火任何在小區(qū)內(nèi)需動火的施工工程，管理處必須事先要求施工單位申報，辦理動火作業(yè)手續(xù)，指定施工單位現(xiàn)場安全責(zé)任人，經(jīng)管理處批準后方可施工。管理處必須要求施工單位在動火前采取切實有效的防火安全措施，管理處明確監(jiān)管責(zé)任人并進行施工監(jiān)督。施工單位動火完畢后，管理處應(yīng)督促施工單位立即清理現(xiàn)場，防止留下火種而引起著火，并驗收。在重點部位、危險地段（變壓器室、供配電房、停車場（庫）、發(fā)電機房和樓層動火）必須經(jīng)管理處主任批準并做好防備工作后才可動火。動火作業(yè)人員必須嚴格遵守有關(guān)的操作程序和安全規(guī)定。動火作業(yè)時，必須做到動火前“八不”，動火中“四要”，動火后“一清”，即：動火前“八不”（1）防火、滅火措施沒落實不動火；（2）周圍雜物和易燃品未清除不動火；（3）附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)物未采取安全防范措施不動火；（4）凡盛裝過油類等易燃、可燃液體的容器、管道用后未清洗干凈不動火；（5）危險性未排除不動火；（6）高空焊割作業(yè)時，未清除地面的可燃物品和采取相應(yīng)的防護措施不動火；（7）未有配備滅火器材不足時不動火；（8）現(xiàn)場安全負責(zé)人不在場時不動火。動火中“四要”（1）現(xiàn)場負責(zé)人要堅守崗位；（2）現(xiàn)場人員要加強觀察，精心操作，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時，立即停止動火；（3）一旦發(fā)現(xiàn)火災(zāi)或爆炸事故要立即報警和組織撲救；（4）動火作業(yè)人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程；動火“一清”完成動火作業(yè)后，動火人員和現(xiàn)場責(zé)任人要徹底清理動火作業(yè)現(xiàn)場后才能離開。4、未經(jīng)批準，工地內(nèi)嚴禁使用電爐、電炊具、電熱水棒等電熱設(shè)施。不準使用高瓦數(shù)燈照明，照明燈泡瓦數(shù)一般限制在100W以下。因施工需要使用碘鎢燈的，應(yīng)先征得管理處的書面同意，并要做好安全措施，人離燈滅。5、裝修工人使用電器設(shè)備時，務(wù)必采取完善的安全措施，包括采用適當(dāng)絕緣電線。臨時接駁電線必須安放于地面上，在施工完成后必須拆除。第七、違章處理管理處應(yīng)不定時派員監(jiān)督管理現(xiàn)場裝修工地，如有違章現(xiàn)象，立即予以糾正。管理處有權(quán)對違反裝修守則者要求停工及截斷其單位用電。如因裝修工程引起的任何追討、損失或法律責(zé)任，管理處將向有關(guān)業(yè)主/租戶追討責(zé)任及賠償。第二章裝修管理的實施一、裝修申請1、須業(yè)主或業(yè)主委托人（持業(yè)主書面委托書）會同裝修隊負責(zé)人到管理處辦理；2、需要提供裝修施工方案，包括建筑平面圖，給排水、電氣圖；3、須提交裝修隊營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、安全施工許可證；4、業(yè)主須指定防火負責(zé)人；5、業(yè)主或業(yè)主委托人、裝修隊負責(zé)人應(yīng)如實填寫《裝修申請登記表》，并在承諾欄上簽字蓋章。二、裝修審批管理處裝修管理員在查驗裝修申報材料齊全，受理申請后，在三個工作日內(nèi)給予審批，并把申報材料留檔。審批的依據(jù)是：1、建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》；2、物業(yè)公司制定的《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》；3、所掌握有關(guān)大廈/小區(qū)的工程資料。審批的原則：1、不能破壞建筑物的主體結(jié)構(gòu)（嚴禁改動或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻），不能在承重墻上穿洞；2、不能破壞建筑物的建筑立面；不能拆除連陽臺門窗的墻體，擴大原有門窗尺寸或者另建門窗；3、不能改動上下水主管道、消防管線、煤氣管道、供電/智能化線路；4、根據(jù)設(shè)計院提供的樓板設(shè)計荷載，審核樓面吊頂材料；5、確定用電負荷（大型設(shè)備必須嚴格接地）、用電工具及相應(yīng)的用保護措施；6、廚房、衛(wèi)生間等的樓板防水措施；7、審核有無大量使用易燃材料；8、若其裝修的內(nèi)容超出我們審批的范圍，應(yīng)責(zé)成其到有關(guān)部門申報，獲批準后方可施工。如：A、擴大建筑面積，須到國土局報批；B、改動原結(jié)構(gòu)設(shè)計，須到原設(shè)計單位申請并獲得設(shè)計變更后的圖紙；C、煤氣改管，須到煤氣公司申請，由煤氣公司專業(yè)隊伍來改管；D、增減消防設(shè)施，須到消防局防火科申請報批。三、辦理施工進場手續(xù)1、裝修管理員在裝修申請登記表上簽署審批意見，并蓋管理處公章；2、裝修隊負責(zé)人持單到管理處財務(wù)室繳清各項費用；3、辦理《裝修許可證》；4、辦理《裝修出入證》；A、裝修隊負責(zé)人出具繳清費用證明；B、裝修隊負責(zé)人備齊施工人員身份證/暫住證或其他有效證件復(fù)印件、照片1張；C、裝修管理員在《裝修出入證》上寫明施工人員姓名、裝修房號、證件有效日期，提醒裝修隊應(yīng)作到專房專人專用；D、裝修管理員在《裝修申請登記表》上作好登記，包括施工人員姓名、證件號碼、進場離場時間，并把證件復(fù)印件、照片留檔。第三章裝修巡查當(dāng)裝修隊進場施工后，裝修管理員就應(yīng)開展裝修巡查工作，每周每個單位不少于三次，尤其在入伙初期裝修高峰期、室內(nèi)裝修剛開始的時間里，應(yīng)多加巡查。巡查以《房屋裝修管理規(guī)定》、《裝修申請登記表》以及相關(guān)性的施工圖紙和方案為依據(jù)，以《裝修巡查表》的巡查項目為主要內(nèi)容，通常有以下要點：1、有無張貼《裝修許可證》，安全責(zé)任人是否到位；2、裝修垃圾、材料亂堆亂放：A、裝修垃圾應(yīng)及時清理，堆放到管理處指定的堆放點或直接清運出小區(qū)；B、不可堆入在公共場所，包括大堂、走道、樓梯道，也不可長時間堆放在室內(nèi)陽臺。3、亂拋垃圾或把裝修垃圾扔到后樓梯垃圾桶，因裝修影響公共衛(wèi)生（進出時把泥渣帶到公共場所、打磨地板時塵土飛揚）；4、沒有關(guān)門施工；5、有無私自從戶外接水接電，電動工具接線是否配備分線電閘箱，是否已裝漏電保護開關(guān)，接線插頭插座是否合格；6、是否造成室內(nèi)、鄰里、公共部分滲、漏、堵、損壞；7、是否損壞或改變主體結(jié)構(gòu)：A、拆除承重構(gòu)件；B、打鑿樓、地板鋼筋混凝土層；C、隨意剔鑿墻體、梁、柱；D