房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策劃-房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格及其影響因素學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)價(jià)格概念熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素技能要求能夠遵循房地產(chǎn)營(yíng)銷類職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；能夠在房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；能夠進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素分析1.房地產(chǎn)價(jià)格形成條件及構(gòu)成⑴房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件⑵房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成⑴房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)價(jià)格形成需要具備3個(gè)條件：有用性有效需求稀缺性⑵房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格①土地取得成本②開(kāi)發(fā)成本③管理費(fèi)用④投資利息⑤銷售費(fèi)用⑥銷售稅費(fèi)⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征⑴房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。⑵房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。⑶房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。⑷房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的。⑸房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。3.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格⑴房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。是以買(mǎi)賣(mài)方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買(mǎi)賣(mài)價(jià)。⑵房地產(chǎn)租賃價(jià)格。常稱租金，在土地場(chǎng)合稱為地租，在房地混合場(chǎng)合稱為房租。房租有按使用面積計(jì)的，有按建筑面積計(jì)的，也有按套計(jì)的。房租也有天租金、月租金和年租金之別。4.房地產(chǎn)成交價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格⑴房地產(chǎn)成交價(jià)格。簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格，高于或等于賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。⑵房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。5.現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格①現(xiàn)房?jī)r(jià)格。是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。無(wú)論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來(lái)某個(gè)日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式。②期房?jī)r(jià)格。是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格通常低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。6.房地產(chǎn)單價(jià)和總價(jià)⑴房地產(chǎn)總價(jià)格。簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。⑵房地產(chǎn)單位價(jià)格。簡(jiǎn)稱單價(jià)，對(duì)于土地來(lái)說(shuō)，具體是指單位土地面積的土地價(jià)格；土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成，元/m2。房地產(chǎn)的單位價(jià)格一般可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。7.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)⑴房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。⑵政府指導(dǎo)價(jià)。是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。⑶政府定價(jià)。是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格，如保障房定價(jià)。政府對(duì)價(jià)格的干預(yù)，還有最高限價(jià)和最低限價(jià)。8.房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格⑴房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格。是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。⑵房地產(chǎn)名義價(jià)格。是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。例如，一套建筑面積50m2的住房，總價(jià)為30萬(wàn)元，其在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：序號(hào)付款方式實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格①要求在成交日期時(shí)一次付清實(shí)際總價(jià)為30萬(wàn)元不存在名義價(jià)格②如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％；實(shí)際總價(jià)為28.5萬(wàn)元名義總價(jià)為30萬(wàn)元③從成交日期時(shí)起分期付清，如首付10萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬(wàn)元。實(shí)際總價(jià)為29.2828萬(wàn)元(假定年折現(xiàn)率為5％)，名義總價(jià)為30萬(wàn)元9.房地產(chǎn)價(jià)格的影響10因素自身因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素心理因素國(guó)際因素供求因素其他因素⑴自身因素就是房地產(chǎn)產(chǎn)品因素包括權(quán)利、位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、面積、日照、通風(fēng)、建筑物狀況等。產(chǎn)品因素過(guò)硬，一般房地產(chǎn)價(jià)格就高。⑵環(huán)境因素包括視覺(jué)環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。環(huán)境條件好，一般房地產(chǎn)價(jià)格就高。⑶人口因素人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響①人口數(shù)量當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；反之，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下落。人口增長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口，都會(huì)對(duì)不同類型房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響。在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口高密度地區(qū)，房地產(chǎn)的價(jià)格趨高；人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。②人口素質(zhì)文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。③家庭人口規(guī)模家庭人口規(guī)模小型化，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。⑷經(jīng)濟(jì)因素①經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)形勢(shì)樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)的需求就增加，一般房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲②物價(jià)物價(jià)走高，開(kāi)發(fā)成本上升，抑制房地產(chǎn)項(xiàng)目供給，價(jià)格會(huì)上漲，物價(jià)上漲可能出現(xiàn)通貨膨脹，人們會(huì)選擇投資房地產(chǎn)保值，也會(huì)刺激價(jià)格上漲③居民收入平均收入水平越高的城市，住宅的價(jià)格往往也越高。貧富差異影響房屋檔次結(jié)構(gòu)，即使平均收入一樣，收入的貧富差異程度越大，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間就越大。⑸社會(huì)因素包括政治安定、社會(huì)治安、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。社會(huì)環(huán)境好，一般房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就小。⑹行政因素①利率因素②匯率因素③房地產(chǎn)稅收因素④城市規(guī)劃因素⑤交通管制因素⑺心理因素包括心態(tài)、偏好、時(shí)尚風(fēng)氣、風(fēng)水、吉祥數(shù)字等。對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格。房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，則會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)下跌心理預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)上漲，則會(huì)選擇不買(mǎi)房或售房⑻國(guó)際因素包括世界經(jīng)濟(jì)、軍事沖突、政治對(duì)立、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)等。國(guó)際形勢(shì)動(dòng)蕩，會(huì)傳遞到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。⑼供求因素包括房地產(chǎn)供給、需求。求大于供供大于求⑽其他因素如地震造成的連鎖反應(yīng)會(huì)引起相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。10.影響房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素、區(qū)域因素與一般因素⑴個(gè)別因素⑵區(qū)域因素⑶一般因素⑴個(gè)別因素包括房地產(chǎn)自身因素。土地的個(gè)別因素有區(qū)位、面積、形狀、容積率、用途、使用年限因素等；建筑物的個(gè)別因素有面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工質(zhì)量、是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。⑵區(qū)域因素包括人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、行政因素