房地產(chǎn)項目價格策劃-房地產(chǎn)價格及其影響因素

房地產(chǎn)項目價格及其影響因素學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)價格概念熟悉房地產(chǎn)價格的影響因素技能要求能夠遵循房地產(chǎn)營銷類職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容；能夠在房地產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)中體現(xiàn)工匠精神；能夠進行房地產(chǎn)價格的影響因素分析1.房地產(chǎn)價格形成條件及構(gòu)成⑴房地產(chǎn)價格的形成條件⑵房地產(chǎn)價格構(gòu)成⑴房地產(chǎn)價格的形成條件房地產(chǎn)價格形成需要具備3個條件：有用性有效需求稀缺性⑵房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格①土地取得成本②開發(fā)成本③管理費用④投資利息⑤銷售費用⑥銷售稅費⑦開發(fā)利潤2.房地產(chǎn)價格的特征⑴房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。⑵房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。⑶房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。⑷房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的。⑸房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。3.房地產(chǎn)買賣價格和租賃價格⑴房地產(chǎn)買賣價格。是以買賣方式支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物，簡稱買賣價。⑵房地產(chǎn)租賃價格。常稱租金，在土地場合稱為地租，在房地混合場合稱為房租。房租有按使用面積計的，有按建筑面積計的，也有按套計的。房租也有天租金、月租金和年租金之別。4.房地產(chǎn)成交價格與市場價格⑴房地產(chǎn)成交價格。簡稱成交價，是房地產(chǎn)交易雙方實際達成交易的價格。只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功。⑵房地產(chǎn)市場價格。是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。5.現(xiàn)房價格和期房價格①現(xiàn)房價格。是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式。②期房價格。是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋為交易標(biāo)的的價格。期房價格通常低于現(xiàn)房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償。上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等)下的關(guān)系。6.房地產(chǎn)單價和總價⑴房地產(chǎn)總價格。簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。⑵房地產(chǎn)單位價格。簡稱單價，對于土地來說，具體是指單位土地面積的土地價格；土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價通常是指單位建筑物面積的價格。價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成，元/m2。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。7.房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價⑴房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)價。是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。⑵政府指導(dǎo)價。是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。⑶政府定價。是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格，如保障房定價。政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。8.房地產(chǎn)實際價格和名義價格⑴房地產(chǎn)實際價格。是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。⑵房地產(chǎn)名義價格。是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。例如，一套建筑面積50m2的住房，總價為30萬元，其在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：序號付款方式實際價格和名義價格①要求在成交日期時一次付清實際總價為30萬元不存在名義價格②如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％；實際總價為28.5萬元名義總價為30萬元③從成交日期時起分期付清，如首付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。實際總價為29.2828萬元(假定年折現(xiàn)率為5％)，名義總價為30萬元9.房地產(chǎn)價格的影響10因素自身因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟因素社會因素行政因素心理因素國際因素供求因素其他因素⑴自身因素就是房地產(chǎn)產(chǎn)品因素包括權(quán)利、位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、面積、日照、通風(fēng)、建筑物狀況等。產(chǎn)品因素過硬，一般房地產(chǎn)價格就高。⑵環(huán)境因素包括視覺環(huán)境、聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等。環(huán)境條件好，一般房地產(chǎn)價格就高。⑶人口因素人口因素對房地產(chǎn)價格有很大影響①人口數(shù)量當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲；反之，房地產(chǎn)價格就會下落。人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口，都會對不同類型房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響。在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對指標(biāo)是人口密度。人口高密度地區(qū)，房地產(chǎn)的價格趨高；人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。②人口素質(zhì)文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化。③家庭人口規(guī)模家庭人口規(guī)模小型化，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲的趨勢。⑷經(jīng)濟因素①經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟形勢樂觀，對房地產(chǎn)的需求就增加，一般房地產(chǎn)價格會上漲②物價物價走高，開發(fā)成本上升，抑制房地產(chǎn)項目供給，價格會上漲，物價上漲可能出現(xiàn)通貨膨脹，人們會選擇投資房地產(chǎn)保值，也會刺激價格上漲③居民收入平均收入水平越高的城市，住宅的價格往往也越高。貧富差異影響房屋檔次結(jié)構(gòu)，即使平均收入一樣，收入的貧富差異程度越大，房地產(chǎn)價格的變動區(qū)間就越大。⑸社會因素包括政治安定、社會治安、房地產(chǎn)投機、城市化。社會環(huán)境好，一般房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格波動就小。⑹行政因素①利率因素②匯率因素③房地產(chǎn)稅收因素④城市規(guī)劃因素⑤交通管制因素⑺心理因素包括心態(tài)、偏好、時尚風(fēng)氣、風(fēng)水、吉祥數(shù)字等。對房價的心理預(yù)期會影響房地產(chǎn)價格。房價上漲心理預(yù)期房價會上漲，則會選擇購買房地產(chǎn)房價下跌心理預(yù)期房價會上漲，則會選擇不買房或售房⑻國際因素包括世界經(jīng)濟、軍事沖突、政治對立、國際競爭等。國際形勢動蕩，會傳遞到國內(nèi)房地產(chǎn)市場，引起房地產(chǎn)價格波動。⑼供求因素包括房地產(chǎn)供給、需求。求大于供供大于求⑽其他因素如地震造成的連鎖反應(yīng)會引起相關(guān)房地產(chǎn)市場價格波動。10.影響房地產(chǎn)價格的個別因素、區(qū)域因素與一般因素⑴個別因素⑵區(qū)域因素⑶一般因素⑴個別因素包括房地產(chǎn)自身因素。土地的個別因素有區(qū)位、面積、形狀、容積率、用途、使用年限因素等；建筑物的個別因素有面積、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、設(shè)備、施工質(zhì)量、是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)等。⑵區(qū)域因素包括人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、行政因素