國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告

四星級(jí)大酒店XXXX國(guó)際大酒店可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目名稱與性質(zhì)1.1.2項(xiàng)目性質(zhì)：新建、中外(香港)合資經(jīng)營(yíng)二、承辦單位概況公司(以下簡(jiǎn)稱甲方),法人代表，本項(xiàng)目全權(quán)委托代理人；貿(mào)易公司(以下簡(jiǎn)稱乙方),法人代表。①名稱：XXXX國(guó)際大酒店(以下簡(jiǎn)稱該項(xiàng)目)②項(xiàng)目總投資及注冊(cè)資本：項(xiàng)目總投資人民幣4000萬(wàn)元；注冊(cè)資本1800萬(wàn)元人民幣。甲方以土地、房屋作為認(rèn)繳出資。乙方以現(xiàn)金方式認(rèn)繳出資，即甲方40%,乙方60%。③合營(yíng)期限：合資經(jīng)營(yíng)期限為30年。④項(xiàng)目選址：XX省XX縣XX鎮(zhèn)XX大道。⑤經(jīng)營(yíng)范圍：休閑、娛樂(lè)、健身、餐館、住宿、商務(wù)。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)(4)《中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法》(1995.10.30)(5)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》(1989.12.26)(6)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(1993.10.31)(7)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)范法》(1989.12.26)(9)《XX縣鼓勵(lì)投資的規(guī)定》、《桃政發(fā)200(10)桃政地存讓字[2002]第072號(hào)四、項(xiàng)目提出的理由、預(yù)期目標(biāo)、有利條件。XX省XX縣地處湘中偏北，境內(nèi)有長(zhǎng)石、洛湛鐵路通過(guò)，益桃一級(jí)公路與長(zhǎng)常高速公路相連；美麗的XX旅游景點(diǎn)是XX武陵源黃金旅游資源線上一個(gè)新的亮點(diǎn)。近年中外游客來(lái)桃旅游的不斷增多；XX縣境內(nèi)不僅旅游資源豐富，農(nóng)、林、礦產(chǎn)資源豐富而有特色，來(lái)XX經(jīng)商、投資的客商逐年增多，盡管近年XX縣城對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入大，城市功能品位不斷提升，但目前尚沒(méi)有一家能夠滿足涉外接待、檔次較高的賓館、酒店，以致于來(lái)XX辦事、旅游的客人都住XX、長(zhǎng)沙星級(jí)酒店。因此，在XX縣縣城投資新建一座滿足中外客人休閑、餐宿的四星級(jí)大酒店，是適應(yīng)市場(chǎng)需要的順勢(shì)之為。本項(xiàng)目計(jì)劃投資4000萬(wàn)元，擬建地址：XX縣XX鎮(zhèn)XX大道；用地面積15畝，建筑面積13800m2,年?duì)I業(yè)收入6000萬(wàn)元；年利稅總額1800萬(wàn)元。位置好。本項(xiàng)目擬建位置處于縣城東區(qū)，中外客商經(jīng)入我縣的必經(jīng)之路——XX大道北側(cè)，縣政府近年實(shí)施縣城“西改東擴(kuò)”的城建規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，場(chǎng)地三通一平，道路硬化，環(huán)境綠化，城市設(shè)施功能齊全。文件，對(duì)來(lái)XX投資將在用地、環(huán)境政策稅收實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)等稅費(fèi)方面都有優(yōu)惠政策，特別是本項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜h委、縣政府提出的旅游興縣的戰(zhàn)略方針相吻合，本項(xiàng)目將得到當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府的大力支持。投資雙方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，本項(xiàng)目投資甲方有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和熟悉本地資源的優(yōu)勢(shì)，乙方有經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)，酒店管理雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和涉外經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)；甲、乙雙方于本項(xiàng)目實(shí)施中都能發(fā)揮各自的特長(zhǎng)。第二章需求分析與建設(shè)規(guī)模XX縣屬XX省中部偏北，處于資水中下游；與XX市區(qū)僅隔25公里，有益桃一級(jí)公路相通，在XX市幾市縣(區(qū))中，上有安化，遠(yuǎn)有南縣、沅江，在市內(nèi)也是處中的位置；長(zhǎng)石、洛湛鐵路在縣內(nèi)通過(guò)，且均建有縣級(jí)站；距長(zhǎng)沙110公里，經(jīng)益桃一級(jí)公路上長(zhǎng)常高速公路到長(zhǎng)沙飛機(jī)場(chǎng)，僅一個(gè)小時(shí)的路程；公路有國(guó)道207線與省道1824線縱穿南北，縣道桃武線與省道1837線橫貫東西，還有即將通車的懷桃二級(jí)公路可達(dá)湘中、湘西腹地、水運(yùn)順資水經(jīng)洞庭湖通江入海。XX縣境內(nèi)有美麗的XX,早已于上個(gè)世紀(jì)三、四十年代黎景輝創(chuàng)作的《XX是XX》,而使XX美景聞名于中外，這首歌唱出了XX兩岸山美水美人更美。XX境內(nèi)的古跡遺址有資水岸邊鳳凰山下的天問(wèn)臺(tái)，當(dāng)年屈原流放期間曾在此隱居，常佇立在江邊石巖上，仰望蒼天，俯視江流，憂國(guó)憂民，責(zé)天問(wèn)地?？h城西南8公里處浮邱山，是楚南名山，洞庭湖四星級(jí)大酒店一帶幾縣市的數(shù)萬(wàn)香客年年來(lái)此上山許愿燒香。改革開(kāi)放以來(lái)，在縣委、縣政府以旅游興縣的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，逐年開(kāi)發(fā)且市場(chǎng)已認(rèn)可旅客逐年增加的景點(diǎn)還有：XX森林公園、XX竹海、羅溪瀑布、修山羞女峰、花果山XX,以及土香土色的村居旅游——農(nóng)家樂(lè)，這些都是XX的旅游資源。近年來(lái)，每年來(lái)XX旅游、休閑娛樂(lè)的游客人數(shù)在100萬(wàn)人次以上。旅游業(yè)總收入達(dá)1.3億元，占全縣GDP3.3%左右。改革開(kāi)放以來(lái)，XX已由單一的糧食生產(chǎn)和簡(jiǎn)單的手工業(yè)生產(chǎn)的地域經(jīng)濟(jì)，逐步做到了在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基礎(chǔ)上，農(nóng)產(chǎn)品深加工，工業(yè)生產(chǎn)上規(guī)模、技術(shù)含量高，其工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，能夠融合到國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)參予競(jìng)爭(zhēng)。如農(nóng)村充分利用楠竹資源進(jìn)行深加工的竹膠板，早已遠(yuǎn)銷全國(guó)邊少地區(qū)的茶葉，春秋涼席、竹筍食品，有地方特色的葛制品系列、臘大哥、牛魔王肉制品，工業(yè)方面的久通銻制品、花崗石板材、鑄管、焦?fàn)t煤汽鑄件、水泥制造業(yè)等等，都是產(chǎn)銷兩旺。旅游產(chǎn)品有利用樹(shù)根自然美造型加工的根雕和竹編、竹制工藝品，這些具有地方特色的工藝品琳瑯滿目，讓中外游客來(lái)XX不僅有看、有玩、有樂(lè)，還有帶，帶這些工藝品回去做紀(jì)念，讓家人分享其樂(lè)。據(jù)測(cè)算，每年來(lái)XX經(jīng)商、辦事、開(kāi)會(huì)、交流的客商達(dá)20萬(wàn)人次以上。四星級(jí)大酒店2.1.4城市品位提升，交通便利，將能吸引客流來(lái)XX食XX縣城在城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善的基礎(chǔ)上，市容整潔有序，現(xiàn)在來(lái)XX辦事、旅游的客商食住在XX,今后還將會(huì)把外地在長(zhǎng)沙、XX辦事、旅游的客商吸引到XX來(lái)休閑、食宿。據(jù)計(jì)算只要吸引長(zhǎng)沙食住客商的0.1%和XX市區(qū)及鄰縣區(qū)食住客商的2%,來(lái)XX的食住客商潛力就達(dá)10萬(wàn)人次通過(guò)上述綜合分析地理、交通、資源等因素，目前每年外地來(lái)XX客商平均可達(dá)130萬(wàn)人次以上，預(yù)計(jì)到2010年外地來(lái)桃客商將達(dá)到210萬(wàn)人次左右。2.2.1人民生活水平提高，人們出外旅游，對(duì)食住的要求“出門難”是人民生活水平不高，相對(duì)外出旅行辦事時(shí)，衣、食、住、行處處不方便，不愿出遠(yuǎn)門的意思；“休閑旅游”是近年頻頻出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)名詞，就是隨著人們生活水平的提高、假期的增多、喜歡親人朋友結(jié)伴或單位組織等形式出外游玩休閑。對(duì)食宿的要求一個(gè)是要上檔次，還要有娛樂(lè)、健身項(xiàng)目，功能齊服務(wù)優(yōu)良。外出旅游的中、高檔消費(fèi)是今后旅游消費(fèi)發(fā)四星級(jí)大酒店展的趨勢(shì)?；谏鲜龇治霰卷?xiàng)目擬按四星級(jí)賓館建設(shè)，以接待中外游客中富裕、小康型的消費(fèi)群體。查閱有關(guān)資料中外游客的富裕、小康型的比例達(dá)60%左右，則這一檔次的消費(fèi)人群年均在80萬(wàn)人次左右。按每人次平均食、宿、玩消費(fèi)400元計(jì)算，市場(chǎng)份額就達(dá)3.2億元。本項(xiàng)目選定國(guó)內(nèi)外來(lái)桃游客中的中、高檔消費(fèi)群體，其面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將有客源消費(fèi)群體認(rèn)知度：縣城的四星級(jí)賓館，無(wú)法與省城的相比；本地服務(wù)型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)；雖說(shuō)目前尚無(wú)一家四星級(jí)的賓館、酒家，但有上述共識(shí)，規(guī)劃新建、改造的上等級(jí)的企業(yè)二處，但其經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地和經(jīng)營(yíng)規(guī)模都有一定的局限性。2.2.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建設(shè)規(guī)模目標(biāo)服務(wù)客源：年20萬(wàn)人次。目標(biāo)服務(wù)項(xiàng)目：賓館客房160間(套),酒店餐飲營(yíng)業(yè)面積13800m2。休閑娛樂(lè)商務(wù)等。年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元，利稅總額1800萬(wàn)元。向有益長(zhǎng)一級(jí)公路直通XX市，僅21公里，南北有因正在建四星級(jí)大酒店設(shè)XX的資江大橋而新建的大道穿過(guò)。本項(xiàng)目建設(shè)位置東去縣延伸的XX大道，大道兩旁都是商業(yè)、辦公區(qū)，南面有縣汽運(yùn)長(zhǎng)途客車站、縣地稅大樓，往西是XX二橋過(guò)縣城老城區(qū)，臨北緊挨的是新修建的檔次較高的XX休閑廣場(chǎng)，西北處幾百米遠(yuǎn)是即將竣工的縣委、政府辦公大樓。本項(xiàng)目位置將是縣城的政治、文化、交通、經(jīng)濟(jì)中心的位置。2.3.2建址土地權(quán)屬類別與占地面積。土地類別為出讓土地，出讓期為50年，土地用途為商業(yè)開(kāi)發(fā)。2.3.2.2用地面積15畝。2.3.2.3本項(xiàng)目土地由甲方作為出資提供。2.3.3.1本項(xiàng)目建址位置，交通便利，場(chǎng)地平整，城市基礎(chǔ)設(shè)施功能齊全，完全具備施工建設(shè)的條件。2.3.3.2有當(dāng)?shù)乜h委、縣政府鼓勵(lì)投資的規(guī)定，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提供了優(yōu)良的軟環(huán)境。一、設(shè)計(jì)要求3.1XXXX國(guó)際大酒店擬建場(chǎng)地，位于XX二橋引道與XX大道連接的起點(diǎn)，后有竹海作背襯的縣委、縣政府辦公大樓，前有繁華熱鬧的XX大道和汽車站，右邊緊臨XX休閑廣場(chǎng)，左邊延伸都是東區(qū)新建的商業(yè)居住區(qū)和即將開(kāi)發(fā)的文化娛樂(lè)中心，右邊幾百米遠(yuǎn)處是幅射全國(guó)的建筑面積達(dá)3萬(wàn)平米的竹業(yè)城商品市場(chǎng)，左邊2000米遠(yuǎn)處有近年開(kāi)發(fā)的面積達(dá)5平方公里的民營(yíng)創(chuàng)業(yè)園。該位置區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著,商業(yè)價(jià)值無(wú)限，其建筑物必須有獨(dú)特的形象，齊全的功能，豪華的裝飾，體現(xiàn)XX山美、水美、人更美的直觀印象，使之成為外地來(lái)桃旅游休閑辦事的，進(jìn)入縣城對(duì)該酒店有深刻的印象。項(xiàng)目建址及總體規(guī)劃初步方案見(jiàn)(圖三.1)二、平面布局根據(jù)本項(xiàng)目擬建位置地形(見(jiàn)附圖三.1),XX大道迎賓路口東側(cè)用地建6-7層的大酒店，主要功能是餐飲、賓館住宿；迎賓路口西側(cè)用地建3層的商住樓、亭園、游泳池，其主要功能是休閑、娛樂(lè)、健身、商務(wù)。本項(xiàng)目用地規(guī)劃見(jiàn)(表三.1)規(guī)劃用地面積10000m2,建筑用地面積2900m2,綠化用地面積6800m2,總建筑面積13800m2,容積率1.38%。用地面積建筑面積7層1、豪華套房4套×90m2,每套二室二廳三衛(wèi)一書(shū)房四星級(jí)大酒店2、高檔套房56套×50m2,每套二室一廳一衛(wèi)3、標(biāo)準(zhǔn)間100套×30m2,每套一室一廳一衛(wèi)4、大、小會(huì)議室大會(huì)議室一個(gè)400m2,小會(huì)議室4個(gè)75m25、大、小餐廳大餐廳一個(gè)500m2,小餐廳及包6、公共區(qū)域一層大廳500m,各層100m×57、辦公、服務(wù)、設(shè)施用途區(qū)域板梯二處電梯三處，餐飲加工、員工值班、辦公用二、休閑、健身、商務(wù)中心三層8、游泳館9、多功能商務(wù)大廳10、保齡球館11、舞廳、KTV房12、美容美發(fā)、休閑中心休閑中心、咖啡、茶吧、健身按摩13、健身、娛樂(lè)中心14、其他公用房三、停車用地綠化亭園用地四、合計(jì)三、裝修及其他要求3.3.1外墻裝飾，按四星級(jí)賓館高檔豪華的要求，臨街建筑外墻貼花崗石板材，其余外墻部位貼高級(jí)瓷磚。3.3.2內(nèi)墻裝飾根據(jù)用途不同，分別刷高級(jí)墻漆，貼白磁四星級(jí)大酒店磚或木裝修。3.3.3三層以上采用板梯和電梯相結(jié)合，大酒店建筑物至少配三臺(tái)自動(dòng)電梯和兩處板梯，一處板梯與一臺(tái)電梯專供生活后勤服務(wù)上下用，一處板梯與兩臺(tái)電梯專為顧客上下用，做到員工與旅客上下都有專用通道。3.3.4屋面考慮采用花園式屋面設(shè)計(jì)，符合環(huán)保、綠色的要求，也可用作休閑觀光區(qū)域。3.3.5消防要有配套設(shè)施，每層都必須有安全通道，層與層之間要采用特級(jí)防火卷簾的備用隔斷，將每一層作為一個(gè)防火區(qū)，屋頂要設(shè)計(jì)有消防用水箱，同時(shí)兼做生活用水水箱。3.3.6要用中央空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。4.1.1餐飲部食品加工產(chǎn)生的“三廢”治理是重點(diǎn)，在建筑的平面規(guī)劃、功能布局時(shí)要充分考慮“三廢”的排放。4.1.2在地面基礎(chǔ)設(shè)計(jì)時(shí)，要規(guī)劃好污水的處理與排放，從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，賓館、餐飲部的生活用污水要經(jīng)處理才可排放，近期與雨水經(jīng)沉淀池混合排放，生活和加工用水的排放達(dá)到4.1.4餐飲部要采用燃油式鍋爐，其廢氣排放要精心設(shè)計(jì)，做到外部無(wú)煙、灰和油汽冒出。本項(xiàng)目擬建地址位于東區(qū)中心位置，人流、車流、物流相對(duì)集中，而賓館酒店是顧客休閑娛樂(lè)的地方，要求安靜無(wú)噪音。因此，建筑物設(shè)計(jì)時(shí)要考慮如何盡量做到鬧中求靜。三、環(huán)境的綠化要栽植4個(gè)以上品種常年不落葉的四季青樹(shù)木，坪內(nèi)要有花有草，有亭園建筑。走道板梯及游客所見(jiàn)之處，要有品味的花木盆景，讓客人在建筑物內(nèi)隨處都能看到花木心情舒暢，心曠神怡。建筑物的屋頂在保證排水通暢，防水止漏的同時(shí)，要考慮設(shè)計(jì)出花園式的屋頂，讓游客乘上電梯來(lái)到建筑物頂層眺望縣城的美麗景象，并且讓客人在屋頂也可休閑、娛樂(lè)、消四、水電設(shè)施供水由XX大道引二條d100的供水管，分別供賓館酒樓和商務(wù)娛樂(lè)中心兩棟建筑物的生活用水，建筑物高層供水考慮屋頂設(shè)水箱的供水方式。室內(nèi)供水設(shè)施盡量做到陰蔽的陰蔽，露出部份采用防銹的管道和拋光處理的不銹鋼水具設(shè)施。供電按建筑面積12800m2計(jì)算(單位容量20VA/m2),可配一臺(tái)SL7-200/10變壓器，考慮到本項(xiàng)目服務(wù)行業(yè)的特殊性，要采用備用發(fā)電和供電的方式。另外建筑物設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮裝置防雷設(shè)施。第五章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置一、組織機(jī)構(gòu)5.1.1XXXXXX國(guó)際大酒店是中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由乙方派一人任董事長(zhǎng)，甲方派一人任總經(jīng)理。5.1.2公司下設(shè)辦公室、公關(guān)部、財(cái)務(wù)部、人事部、保安部、后勤部、商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)中心、娛樂(lè)中心、健身中心、客房部、餐飲部十二個(gè)職能部門。(圖五.1)組織機(jī)構(gòu)示意圖餐餐飲部客房部健身中心娛樂(lè)中心網(wǎng)絡(luò)中心財(cái)務(wù)部辦公室公關(guān)部人事部保安部后勤部商務(wù)中心副總經(jīng)理副總經(jīng)理董事長(zhǎng)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)二、人力資源配置5.2.1本項(xiàng)目按機(jī)構(gòu)設(shè)置和經(jīng)營(yíng)規(guī)模對(duì)員工需求(見(jiàn)表五.1),經(jīng)營(yíng)規(guī)模滿負(fù)荷運(yùn)作時(shí)臨時(shí)聘用人員沒(méi)列入其內(nèi)。負(fù)責(zé)人客房部1四星級(jí)大酒店19娛樂(lè)中心46健身中心136網(wǎng)絡(luò)中心134商務(wù)中心1271341513415622268總經(jīng)理辦445.2.2本項(xiàng)目為四星級(jí)賓館，人員素質(zhì)要求有一定的專業(yè)技能，員工必須會(huì)一般接待的英語(yǔ)會(huì)話，相關(guān)接待和管理人員要會(huì)二種外語(yǔ)對(duì)話。5.2.3管理人員和一般員工聘用后要培訓(xùn)三個(gè)月，并選送四星級(jí)大酒店適量骨干到相應(yīng)等級(jí)的大酒店見(jiàn)習(xí)一段時(shí)間，全部員工經(jīng)嚴(yán)格考試、考核才可上崗。三、運(yùn)行機(jī)制(一)前期運(yùn)作企業(yè)設(shè)立前由甲乙雙方協(xié)商成立籌備小組，由甲方派3人，乙方派1人，籌備小組負(fù)責(zé)企業(yè)設(shè)立前的相關(guān)事項(xiàng)和項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)施等投資前期準(zhǔn)備工作。5.3.1.2甲乙雙方正式簽訂合資協(xié)議后，即辦理工商登記事項(xiàng)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審定并委托招標(biāo)設(shè)計(jì)。在董事會(huì)中明確總經(jīng)理等負(fù)責(zé)人選，并對(duì)投資建設(shè)期的機(jī)構(gòu)設(shè)置，人員招聘與員工、資金的投入與使用等做出安排。按照現(xiàn)代企業(yè)制度和《公司法》的要求，酒店的權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會(huì)，董事會(huì)制定重大經(jīng)營(yíng)決策和戰(zhàn)略目標(biāo)，決定公司中層以上的管理人選?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)制下的各個(gè)部門及其負(fù)責(zé)人是董事會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或執(zhí)行者，監(jiān)事會(huì)由3-5人組成，對(duì)酒店的營(yíng)運(yùn)管理進(jìn)行監(jiān)督，這樣職責(zé)明確、權(quán)力、監(jiān)督、執(zhí)行機(jī)構(gòu)相互分離，相互制銜，相互配合，做到精干高效、責(zé)權(quán)明確，各司其責(zé)。5.3.2.2要以職能部門為考核單位，制定工作目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，按經(jīng)營(yíng)范圍服務(wù)種類不同，工作責(zé)任不同將酒店的總目標(biāo)。分解到各責(zé)任中心、效益中心，層層落實(shí)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建立對(duì)經(jīng)營(yíng)者和員工的激勵(lì)機(jī)制。主要業(yè)務(wù)部門或相關(guān)崗位可采用招投標(biāo)或競(jìng)聘上崗等形式，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)。5.3.2.2現(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是員工素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，特別是酒店服務(wù)待業(yè)尤為突出，酒店要在招聘高素質(zhì)員工的同時(shí)，要注重人才培養(yǎng)，定期舉辦各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)、專業(yè)技術(shù)、競(jìng)賽、選拔技術(shù)能手等各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。要愛(ài)護(hù)和教育員工：愛(ài)崗敬業(yè)，遵法守紀(jì)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，文明服務(wù)。5.3.2.3酒店要根據(jù)各工種崗位或服務(wù)操作流程，制訂相應(yīng)的制度，標(biāo)準(zhǔn)按照四星級(jí)酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，按顧客的需求是首位任務(wù)的要求定出切合實(shí)際可操作可量化的規(guī)范性制度，使員工有章可循，對(duì)工作質(zhì)量或服務(wù)的好壞有詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到促進(jìn)員工工作能力的不斷提高和酒店各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量提高的目的。5.3.2.4酒店在提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，要注重降低營(yíng)運(yùn)成本，對(duì)資金實(shí)行計(jì)劃定額管理，對(duì)財(cái)產(chǎn)要定位定人，定期維護(hù)設(shè)備。對(duì)批量大的物品、原材料和設(shè)備的購(gòu)進(jìn)要實(shí)行招標(biāo)，做到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。要把好原樣和各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)實(shí)物的入庫(kù)驗(yàn)收關(guān)，明確相關(guān)人員的責(zé)任，嚴(yán)防食品安全事故的發(fā)生。本項(xiàng)目所建酒店按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，其硬件環(huán)境將優(yōu)于縣、市內(nèi)的同行業(yè)。在建立現(xiàn)代企業(yè)機(jī)制和加強(qiáng)各項(xiàng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，還得講究營(yíng)銷策略，注重不斷開(kāi)發(fā)客源市場(chǎng)。對(duì)縣內(nèi)客源首先要利用酒店處于當(dāng)?shù)乜h委、縣政府新辦公樓出入路口的優(yōu)勢(shì)位置，為縣級(jí)各種會(huì)議和接待服務(wù)，積極參予政府采購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)；其次要以XX休閑廣場(chǎng)及東區(qū)新城新形象的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將縣城西區(qū)居民的餐飲、休閑消費(fèi)吸引過(guò)來(lái)。兩者酒店所面對(duì)的是新建的汽車站和直通XX火車站的XX大道，當(dāng)?shù)赝獬龉ぷ鳎瑒?wù)工的人員較多，探親回歸故里的客源需要通過(guò)各種媒體在全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)著重宣傳本酒店的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)水平。對(duì)縣外客源市場(chǎng)，要采取多種形式推介，如廣告新聞媒體、各種旅行社的推介。旅游旺季到各旅游名勝景點(diǎn)宣傳XX風(fēng)光和景點(diǎn)特色；走訪有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的部門、行業(yè)，以優(yōu)惠的方式邀請(qǐng)各單位組團(tuán)來(lái)XX開(kāi)會(huì)、旅游休閑，還可在長(zhǎng)沙、XX等城市，張家界、韶山等景點(diǎn)，設(shè)促銷員按引來(lái)客流收入計(jì)酬的形式，擴(kuò)大縣外客源市場(chǎng)。5.3.3.2酒店可根據(jù)餐飲、服務(wù)種類、季節(jié)等不同，制訂出各種促銷手段，如節(jié)日、假期促銷價(jià)格，團(tuán)體與散客的價(jià)差促銷，或者按消費(fèi)總額回報(bào)禮品，或者有的服務(wù)項(xiàng)目采取會(huì)員制、月票制、年票制的形式促銷，為擴(kuò)大影響，對(duì)特殊消費(fèi)群體(老年人、少兒、職業(yè)種類)或特殊的紀(jì)念日實(shí)行免、減價(jià)優(yōu)惠。5.3.3.3酒店按經(jīng)營(yíng)收入提取一定比例的廣告宣傳費(fèi)，不僅經(jīng)常在報(bào)刊、電視等媒體，在各名勝景點(diǎn)的廣告宣傳，還要在地方產(chǎn)品或省內(nèi)的名優(yōu)產(chǎn)品上采用適當(dāng)?shù)姆绞阶鰪V告，做到即宣傳推介了對(duì)方的產(chǎn)品又為本酒店的服務(wù)項(xiàng)目做了宣5.3.3.4酒店在注重員工素質(zhì)和技能提高的同時(shí)，要注重開(kāi)發(fā)企業(yè)的服務(wù)品牌，如餐飲的名菜名吃，服務(wù)的名星崗位。請(qǐng)社會(huì)有影響的知名人士來(lái)企業(yè)獻(xiàn)計(jì)，關(guān)注企業(yè)文化的建設(shè)，在同行業(yè)中要有獨(dú)特的企業(yè)形象，盡量將企業(yè)文化融合到當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)、民俗中。第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)期為二年，分期實(shí)施，具體可分為幾個(gè)階段，以圖表示意如下：序號(hào)建設(shè)工期1準(zhǔn)備階段項(xiàng)目論證、合資經(jīng)營(yíng)協(xié)議簽訂、合資企業(yè)設(shè)立事項(xiàng)辦理、建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)2主體工程階段水電負(fù)荷手續(xù)辦理及安裝到建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)，基礎(chǔ)工程、污水治理工程，墻身及屋面工程，地面硬化、綠化工程。3裝飾工程階段外墻裝飾、水電及網(wǎng)絡(luò)管道安裝、室內(nèi)裝飾樓層及地面裝飾4設(shè)備安裝階段電梯、中央空調(diào)、通訊、廣播音響及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)備的安裝5員工招聘、培訓(xùn)招聘培訓(xùn)管理人員、專業(yè)人員、服務(wù)員等6試營(yíng)業(yè)階段按四星級(jí)賓館和服務(wù)規(guī)范要求運(yùn)作二、項(xiàng)目各工期實(shí)施進(jìn)度表工期準(zhǔn)備階段項(xiàng)目論證√四星級(jí)大酒店合資協(xié)議、設(shè)立企業(yè)√圖紙?jiān)O(shè)計(jì)招標(biāo)√主體工程階段基礎(chǔ)、污水工程√墻身、屋面√√地面硬化綠化裝飾工程階段外墻裝飾√地面裝飾√√內(nèi)墻裝飾√√各種布線管道安裝√√員工招聘、培訓(xùn)階段√√設(shè)備安裝調(diào)試階段√試營(yíng)運(yùn)階段√第七章投資估算與資金籌措一、投資估算7.1.1本項(xiàng)目根據(jù)所需的建筑用地及相應(yīng)的綠化用地來(lái)估算本項(xiàng)目所需土地，土地的出讓費(fèi)已考慮原已辦出讓手續(xù)土地的評(píng)估價(jià)和新增土地出讓價(jià)，并考慮縣政府對(duì)投資1000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目有優(yōu)惠政策的因素。2、本項(xiàng)目所需服務(wù)的客房數(shù)量及相應(yīng)的設(shè)施、設(shè)備均按四星級(jí)賓館酒店的要求配置，并結(jié)合目前的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)估算各明細(xì)項(xiàng)目的投資金額(具體項(xiàng)目見(jiàn)表4.1)四星級(jí)大酒店序號(hào)計(jì)量單位數(shù)量估算單價(jià)估算金額1土地出讓400元400萬(wàn)2建安工程2960萬(wàn)①設(shè)計(jì)費(fèi)60萬(wàn)②大酒店建筑1470萬(wàn)③商務(wù)娛樂(lè)中心M480萬(wàn)④設(shè)備設(shè)施9500萬(wàn)中央空調(diào)系統(tǒng)套1320萬(wàn)320萬(wàn)自動(dòng)電梯套360萬(wàn)180萬(wàn)保齡球套1200萬(wàn)200萬(wàn)電子網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)80萬(wàn)通信、音響、電子計(jì)算和網(wǎng)絡(luò)健身器材設(shè)備50萬(wàn)客房設(shè)施35萬(wàn)其他不可預(yù)計(jì)85萬(wàn)85萬(wàn)元中考慮了借入資金的利息3供水、供電系統(tǒng)100萬(wàn)4園林綠化100萬(wàn)5交通用車輛6160萬(wàn)6開(kāi)辦費(fèi)230萬(wàn)①工資人3萬(wàn)60萬(wàn)②員工培訓(xùn)人0.2萬(wàn)32萬(wàn)③服裝人18萬(wàn)④設(shè)立企業(yè)、辦證等前期費(fèi)用20萬(wàn)⑤辦公設(shè)備等流動(dòng)資金100萬(wàn)7流動(dòng)資金50萬(wàn)8合計(jì)4000萬(wàn)1、土地10000m2出讓費(fèi)400萬(wàn)元；2、建筑面積13800m2工程部份2960萬(wàn)元；四星級(jí)大酒店3、供水、供電設(shè)施100萬(wàn)元；4、園林綠化部份100萬(wàn)元；5、交通用車輛160萬(wàn)元；6、開(kāi)辦費(fèi)230萬(wàn)元；7、總投資4000萬(wàn)元。本項(xiàng)目計(jì)劃二年完成，第一年需投入資金2000萬(wàn)元，其中土地出讓費(fèi)400萬(wàn)元；項(xiàng)目前期費(fèi)用20萬(wàn)元；車輛購(gòu)置80萬(wàn)元；水電設(shè)施50萬(wàn)元；設(shè)計(jì)費(fèi)60萬(wàn)元；建安工程的40%約1200萬(wàn)元；工資30萬(wàn)元；其他160萬(wàn)元。第二年所需資金主要是建筑物內(nèi)的裝修裝飾、設(shè)備及安裝、園林綠化、員工培訓(xùn)等支出的投資。二、資金籌措7.2.1自籌資金1800萬(wàn)元；其中甲方出資800萬(wàn)元，乙方出資1000萬(wàn)元。7.2.2供入資金2200萬(wàn)元，由乙方負(fù)責(zé)融資借入五年期第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、經(jīng)營(yíng)收入估算本項(xiàng)目投資期二年，從第三年起運(yùn)營(yíng)，營(yíng)運(yùn)負(fù)荷第三年按60%,第四年按80%,第五年及以后按100%進(jìn)行估算。8.1.2收入估算說(shuō)明?？头渴杖牍浪?300萬(wàn)元，其中標(biāo)準(zhǔn)間100套，日單價(jià)200元，客房利用率82.2%估算；高檔客房56套，日單價(jià)400元，客房利用率71.2%估算；豪華型客房4套，日單價(jià)880元，按客房利用率10%估算。賓館酒樓處的客服部外賣商品、工藝品，銷售收入300萬(wàn)元估算，約日平8219元；餐飲收入估算940萬(wàn)元，日平2.6萬(wàn)元，主要由三個(gè)消費(fèi)群體構(gòu)成，會(huì)議用餐140萬(wàn)，接待及旅客用餐按常往旅客人流，日平飲食消費(fèi)50元，估算540萬(wàn)元。另外是對(duì)外接辦的婚禮喜慶酒宴估算260萬(wàn)元。商務(wù)會(huì)展中心是按超市商品銷售收入估算1200萬(wàn)元，日平約3.3萬(wàn)元。網(wǎng)絡(luò)中心收入估算80萬(wàn)元，是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備優(yōu)勢(shì)，對(duì)外提棋類、咖啡茶座等，估算收入1080萬(wàn)元，日平3萬(wàn)元。健身中心的項(xiàng)目有保齡球館、游泳池、美容健身、保健按摩、球藝室等，估算年收入900萬(wàn)元，日平約2.5萬(wàn)元。導(dǎo)游服務(wù)估算200萬(wàn)元，主要對(duì)外承辦團(tuán)體旅游項(xiàng)目和車隊(duì)有償服務(wù)的收入。經(jīng)營(yíng)收入估算(詳見(jiàn)表八.1)二、經(jīng)營(yíng)成本估算8.2.1經(jīng)營(yíng)成本中固定成本估算按投資估算形成固定資產(chǎn)的投資有3250萬(wàn)元，按固定資產(chǎn)類別不同計(jì)提的年折舊額有261.5萬(wàn)元；投資中形成需要分期攤銷的開(kāi)辦費(fèi)等年攤銷額有58萬(wàn)元；按機(jī)構(gòu)設(shè)置和經(jīng)營(yíng)規(guī)模需定員180人，年人員費(fèi)用540萬(wàn)元；上述主要固定成本支出819.5萬(wàn)元(詳見(jiàn)表八.2)8.2.2經(jīng)營(yíng)成本是變動(dòng)成本估算說(shuō)明客房變動(dòng)成本主要