蘭州城市之光商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位方案

城市欲望與商圈蛻變

金城磁場

總目錄總目錄一｜磁場二｜城市的革命【市場透視】三｜城市之光的意義【產(chǎn)品解構(gòu)】四｜全局觀【消費(fèi)洞察】五｜價值【傳播策略與核心價值構(gòu)建】六｜溝通【傳播表現(xiàn)】金城磁場

土地的歷史與文化蘭州溯源2096年歷史的金城蘭州，因金城關(guān)雄踞千年黃河古渡，成為扼守中原通往河西以至西域的軍事和商道要沖，也成為歐亞絲綢之路關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。守望金城——把歷史留住◎距今7000年-4000年前，由新石器時代進(jìn)入青銅時代，進(jìn)而步入鐵器時代，世界四大文明古國－古巴比倫、古埃及、古代中國、古印度相繼誕生?！蛩拇笪拿髡Q生有各自的特點(diǎn)，同時有一個共同點(diǎn)——都是建立在容易生存的河川臺地附近兩河流域尼羅河流域恒河流域長江、黃河流域孕育了中華文明的大河浩浩蕩蕩地穿過蘭州。形成黃河千年古渡口，自兩漢、魏晉、隋唐以后蘭州作為絲綢之路的交通樞紐。如果說西安是絲綢之路的起點(diǎn)，那么蘭州就是磁場。汗血馬、葡萄、苜蓿、琵琶、胡琴等西域物產(chǎn)及文化沿著絲綢之路，通過蘭州古渡口，進(jìn)入中原。而中原的絲綢、瓷器伴隨著文化，也走過古渡口，遍及中西亞、歐洲甚至非洲。

鑄造西部商魂締造商業(yè)磁場城市圖騰——黃河孕育文明，更薈萃人文積累財富承古開今——在過去的歲月里，做為西部重要的商業(yè)港口城市，成為西部商業(yè)翹楚。時空轉(zhuǎn)換——在全球經(jīng)濟(jì)格局巨變、商業(yè)模式升級與物流方式的變革，使蘭州的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)諸多不平衡，本案的發(fā)展空間在于尋找和填補(bǔ)空白點(diǎn)。城市的革命

格局、圈層、軸線、磁場與西安、北京等城市商圈為點(diǎn)狀分部放射狀發(fā)展模式不同；蘭州商圈是沿西津路東西方向線性排列城關(guān)商圈為蘭州第一商圈，占據(jù)蘭州主要商業(yè)資源，擁有最大的人流量，七里河商圈和城關(guān)東商圈分別占據(jù)蘭州商圈的兩極，目前為區(qū)域級商圈，其業(yè)態(tài)定位、商業(yè)層級和目標(biāo)客群相對低端，輻射范圍相對較小蘭州商圈格局：線狀分布，橄欖球體狀商圈格局，中間大，兩頭小蘭州商業(yè)業(yè)態(tài)層次：傳統(tǒng)百貨——多元化業(yè)態(tài)共生——綜合賣場凸顯主體化和一站式特色綜合性購物中心和類SHOPPINGMALL尚未正式出現(xiàn)以傳統(tǒng)百貨公司形式的商業(yè)業(yè)態(tài)正面臨升級和轉(zhuǎn)型；現(xiàn)代新型賣場和成為蘭州商業(yè)主流模式，餐飲發(fā)展火爆從業(yè)態(tài)種類分析，目前特色主題化購物中心成為市場空白，個性化賣場基本為零起點(diǎn)階段商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不平衡，以購物為主，餐飲休閑比例嚴(yán)重不足商場在建筑風(fēng)格和動線規(guī)劃及交通系統(tǒng)組織方面較為落后，除卻品牌和地段因素，傳統(tǒng)商業(yè)模式面臨競爭升級和價值萎縮西站商圈地位：區(qū)域級商圈，但是由于交通的優(yōu)勢，商圈潛質(zhì)很大目前主要立足于西站區(qū)域范圍之內(nèi)；商業(yè)格局和產(chǎn)品解構(gòu)、目標(biāo)客群均為中低端層面西站商圈缺乏商業(yè)領(lǐng)袖和王者，引領(lǐng)商圈進(jìn)步，為附屬和補(bǔ)充商圈但是由于地段交通的優(yōu)勢，使其存在很大的發(fā)展?jié)摿ξ鞑课ㄒ簧倘Γ珮I(yè)態(tài)單一，以服裝和餐飲及傳統(tǒng)日用品和電子為主無滿足客群精神層面的消費(fèi)業(yè)態(tài)【結(jié)論】1、百貨比重過大，業(yè)態(tài)定位較為同質(zhì)化和品牌老化2、商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，以購物為主，餐飲休閑比例嚴(yán)重不足3、商業(yè)集客型設(shè)施業(yè)態(tài)太少，如影院、電玩城、個性化品牌店4、目前缺乏一家主題型特色賣場，引領(lǐng)整個商業(yè)市場的升級和蛻變5、在形象定位和塑造層面，未做挖掘商業(yè)文化和精神層面的訴求城市之光的意義

規(guī)劃、動線、突破、超前1、院街式布局，形成開放空間，半下沉式一層，形成雙首層，提高人流；2、三面入口，提升人流量和內(nèi)部交通組織；3、雙循環(huán)水平和垂直交通體系，內(nèi)街+外街；4、首創(chuàng)蘭州庭院式商業(yè)空間，景觀效果新穎；5、單層主力鋪位面積為100—200㎡，無死角。1、二層?xùn)|線與交通體系與一層相同；2、是否有部分鋪位為一拖二的鋪位形式？3、鋪位均為大開間、短進(jìn)深，可視性強(qiáng)、展示面寬。4、鋪位均為雙開口甚至三開口，提高通達(dá)性adidasNIKE1、二層加建之后，面積增加，走道變寬變大，推廣時如何挖掘優(yōu)勢避免不足，打消客戶疑慮。1、三層為6廳大型影院，3045㎡影院為中型影院，600㎡左右的巨幕影院在蘭州規(guī)格最大。2、增加游戲廳與影院的互動補(bǔ)充，可與超市形成兩頭拉動中間的人流互補(bǔ)。1、四層為空中會所，景觀效果和體驗(yàn)效果強(qiáng)2、會所注重實(shí)用性和體驗(yàn)效果，是個亮點(diǎn)1、地下一層以餐飲作為補(bǔ)充業(yè)態(tài)。2、整體面積大，并有局部死角，招商壓力很大。3、必須有靈活可行的招商政策，吸引商戶。1、地下二層為大型超市2、超市品牌建議選擇國際、國內(nèi)一線品牌。1、創(chuàng)新LOFT產(chǎn)品設(shè)計，買一層得一層半空間；2、9.9㎡薄板設(shè)計，短進(jìn)深，大開間，通透性；3、一室一廳一廚一衛(wèi)，作為過渡性和投資性產(chǎn)品1、49—83㎡戶型作為過渡性和投資性產(chǎn)品；2、8.4㎡、9.9㎡薄板設(shè)計，短進(jìn)深，大開間，通透性；3、全明戶型設(shè)計，帶1.5米寬陽光走廊。本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位于：餐飲美食中高端餐飲、休閑餐飲、便民快餐……休閑娛樂電影院、KTV、網(wǎng)吧……生活服務(wù)中型超市、銀行、花店……本項(xiàng)目的住宅業(yè)態(tài)定位于：創(chuàng)意空間自由靈活創(chuàng)意空間和LOFT活力空間城市之光商業(yè)LOFT國際公寓功能屬性使用習(xí)慣＋指名差異性觀摩＋頂禮習(xí)慣＋指名特性＋城市磁場蘭州本色精神屬性

全局大觀客群、消費(fèi)、觀念項(xiàng)目終端消費(fèi)者定位商業(yè)物業(yè)購物者定位【結(jié)論】商業(yè)層面：全蘭州市場目前無一家集購物、休閑、娛樂、居住與一體建筑現(xiàn)代化城市進(jìn)程中，快節(jié)奏的蘭州需要一站式主題商業(yè)

除了滿足物質(zhì)層面，精神層面的需求集成，必須輻射圈蘭州住宅層面：傳統(tǒng)和普通的鋼筋混凝土建筑和居住空間，在未來面臨價值衰竭住宅空間的新意和附加值是領(lǐng)導(dǎo)蘭州市場的趨勢和核心競爭力

價值

策源，定位，主題，精神

獵奇性客流游客客流經(jīng)常性客流人流變現(xiàn)Visiting/Enjoying/Shopping游人我留補(bǔ)缺消費(fèi)產(chǎn)品差異人無我有搶奪人氣氣氛/特色人有我奇城市的時尚區(qū)住宅的活力區(qū)社會的文化區(qū)環(huán)境的體驗(yàn)區(qū)城市之光一個蘭州少有的具備多元生活要素的綜合區(qū)域人文的國際區(qū)真正代表了蘭州這座古老城市的城市氣質(zhì)商業(yè)新城地理地標(biāo)心理地標(biāo)城市名片商圈西移磁場——蘭州商圈向西移動5公里磁場——新的地標(biāo)與商圈核心磁場熱量能量中心吸引力財富磁場資本居住時尚文化投資體驗(yàn)品牌人流案名一：倚能·N磁場

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