國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)意見(jiàn)

國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)意見(jiàn)第一條

為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，維護(hù)征收雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作順利進(jìn)行，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《**市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。第二條

在本市轄區(qū)范圍內(nèi)征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，參照本指導(dǎo)意見(jiàn)。第三條

本指導(dǎo)意見(jiàn)所稱的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱征收評(píng)估），是指為了確定被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，根據(jù)房屋的具體區(qū)位、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、用途、成新、層次、裝修等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。征收評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋的評(píng)估價(jià)格為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、有線電視遷移費(fèi)、電話和網(wǎng)絡(luò)遷移費(fèi)、空調(diào)遷移費(fèi)和征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償?shù)绕渌M(fèi)用。第四條

被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第五條

被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第六條

房屋征收評(píng)估的有效期從評(píng)估報(bào)告正式出具之日至房屋征收補(bǔ)償安置完畢。第七條

征收評(píng)估內(nèi)容為房屋價(jià)值評(píng)估、裝修和附屬物價(jià)值評(píng)估。裝修和附屬物評(píng)估價(jià)值應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中單獨(dú)標(biāo)明。第八條

房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第九條

被征收評(píng)估對(duì)象已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，按照認(rèn)定處理的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第十條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)被征收

房屋進(jìn)行實(shí)地查勘,調(diào)查被征收房屋狀況,拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料,做好實(shí)地查勘記錄,并妥善保管。實(shí)地查勘記錄上應(yīng)當(dāng)有房屋征收實(shí)施單位、被征收人和房地產(chǎn)估價(jià)人員的簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收實(shí)施單位、房地產(chǎn)估價(jià)人員和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證,有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

第十一條

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的,應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估,不能選用市場(chǎng)法的,可以選用成本法、收益法等方法評(píng)估。

第十二條

市場(chǎng)法評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位狀況修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋應(yīng)當(dāng)明確樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、建造年份、土地性質(zhì)等要素。被征收房屋單價(jià)＝標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋比準(zhǔn)價(jià)格×（1+區(qū)位修正系數(shù)）×（1+層次修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）－標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋重置價(jià)×成新率＋被征收房屋重置價(jià)×（1+房屋層高修正系數(shù)）×成新率（房屋層次、朝向調(diào)整系數(shù)、成新率、房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等見(jiàn)附件。）被征收房屋價(jià)值=被征收房屋單價(jià)×建筑面積第十三條

成本法評(píng)估成本法評(píng)估被征收房屋的，其基本公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)值＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格×成新率土地的重新購(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法等方法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可通過(guò)政府或政府授權(quán)部門(mén)公布的相關(guān)價(jià)格信息獲取。建筑物成新應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，對(duì)照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》和附件的規(guī)定確定。第十四條

收益法評(píng)估收益法評(píng)估被征收房屋的，其基本公式為：收益法公式：Ｖo為收益價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期第十五條

未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)按重置成本法評(píng)估其建筑物殘值，屬租賃土地并已全額支付土地租賃費(fèi)的，在土地租賃的剩余年限中，應(yīng)充分考慮已交付的土地租賃費(fèi)因素，修正后確定評(píng)估價(jià)值。第十六條

在建工程的征收評(píng)估，屬于協(xié)議出讓取得土地使用權(quán)的，應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門(mén)通知停止施工時(shí)的形狀為準(zhǔn)，采取影像資料收集方式。其土地使用權(quán)評(píng)估以政府管理部門(mén)批準(zhǔn)的用途、出讓年限、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和同一地段、同一使用性質(zhì)的市場(chǎng)價(jià)，再考慮修正因素予以評(píng)估確定。通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)取得土地使用權(quán)的在建工程的征收評(píng)估，除采用重置成本法外，按照前款規(guī)定，在剩余的土地使用年限中進(jìn)行評(píng)估時(shí)，再予考慮投資利息等其他因素予以評(píng)估確定。第十七條

被征收房屋的裝修、附屬物價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。第十八條

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果由房屋征收部門(mén)在征收范圍內(nèi)向被征收人公示五日。初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人（使用人）、估價(jià)對(duì)象地址、建筑面積、用途、建造年份、樓層、朝向、評(píng)估單價(jià)、評(píng)估總價(jià)等。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說(shuō)明。存在錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)修正。

第十九條

分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。分戶評(píng)估報(bào)告由房屋征收部門(mén)轉(zhuǎn)交被征收人。整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。第二十條

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。第二十一條

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告，評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

第二十二條

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向嘉興市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)鑒定結(jié)果仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條規(guī)定處理。第二十三條

房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第二十四條