SWOT分析要素課件

SWOT分析要素世聯(lián)技術(shù)要點(diǎn)2008.10..28

Swot分析概述Swot分析矩陣

優(yōu)勢—S

劣勢—W

機(jī)會—OSO策略WO策略威脅—TST策略WT策略外部因素內(nèi)部因素SWOT是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的

優(yōu)勢（strength）劣勢（weakness）機(jī)會(opportunity)威脅（threat）從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。SWOT分析出現(xiàn)在對市場和項(xiàng)目本身進(jìn)行充分的調(diào)研之后，要有對項(xiàng)目全面而客觀的描述SWOT分析的首要前提是找到項(xiàng)目的參照物/競爭對手2

優(yōu)勢/劣勢優(yōu)勢和劣勢都是項(xiàng)目的內(nèi)部因素，來自于對項(xiàng)目自身的分析它們是項(xiàng)目在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動因素優(yōu)勢與劣勢都是相對競爭對手而言，所以在分析之前要鎖定競爭項(xiàng)目，對競爭項(xiàng)目有全面客觀的了解衡量一個項(xiàng)目是否具有競爭優(yōu)勢，只能站在潛在客戶角度上考慮，而不是站在項(xiàng)目的角度上優(yōu)勢/劣勢分析維度內(nèi)容相關(guān)結(jié)論經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、車位比、土地屬性等項(xiàng)目規(guī)模、舒適度等區(qū)位地理位置、周邊環(huán)境資源、配套設(shè)施等區(qū)域認(rèn)知度、成熟度、便利度交通周邊交通路網(wǎng)、軌道交通等交通便捷度，通達(dá)性品牌開發(fā)商品牌，項(xiàng)目口碑等

產(chǎn)品產(chǎn)品類型、戶型設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、昭示性等產(chǎn)品方面的細(xì)分優(yōu)勢對于項(xiàng)目優(yōu)勢/劣勢的挖掘可從以下因素入手：3

機(jī)會/威脅機(jī)會分析維度內(nèi)容城市經(jīng)濟(jì)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、勢頭等區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃，如區(qū)域在城市規(guī)劃中的地位、項(xiàng)目附近有重要交通樞紐的規(guī)劃等政策對項(xiàng)目有利好的政策、法規(guī)等市場行業(yè)形勢，如一、二、三級市場發(fā)展形勢威脅政策如對項(xiàng)目本身或?qū)?xiàng)目的目標(biāo)客戶有影響的限制性政策宏觀市場行業(yè)形勢，如一、二、三級市場發(fā)展形勢競爭威脅如競品項(xiàng)目的現(xiàn)有存量、未來供應(yīng)等機(jī)會和威脅是來自于項(xiàng)目外部的影響因素對于項(xiàng)目機(jī)會/威脅的挖掘可從以下因素入手：4

構(gòu)造SWOT矩陣制定策略將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式，構(gòu)造SWOT矩陣。在此過程中，將那些對項(xiàng)目發(fā)展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久遠(yuǎn)的影響因素優(yōu)先排列出來，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。制定計劃的基本思路是：

發(fā)揮優(yōu)勢

轉(zhuǎn)換劣勢

利用機(jī)會

規(guī)避威脅

優(yōu)勢—S

劣勢—W項(xiàng)目在競爭中的優(yōu)勢

項(xiàng)目在競爭中的威脅機(jī)會—OSO策略WO策略項(xiàng)目面臨的機(jī)會依靠內(nèi)部優(yōu)勢利用外部機(jī)會

利用外部機(jī)會彌補(bǔ)內(nèi)部劣勢

威脅—TST策略WT策略項(xiàng)目面臨的威脅利用內(nèi)部優(yōu)勢規(guī)避外部威脅弱化內(nèi)部劣勢規(guī)避外部威脅外部因素內(nèi)部因素利用規(guī)避發(fā)揮轉(zhuǎn)換考慮過去，立足當(dāng)前，著眼未來5案例

昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位置：位于友誼路與湛江道交口物業(yè)屬性：中等規(guī)模綜合體，含酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)項(xiàng)目歷史：項(xiàng)目原名為云頂花園，屬于天津停緩建項(xiàng)目，幾經(jīng)易手，長期停工?，F(xiàn)由天津昆侖兆業(yè)投資有限公司負(fù)責(zé)重新開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目預(yù)計施工期：2008年底——2011年底開發(fā)商：浙江昆侖置業(yè)集團(tuán)，在江浙一帶小有名氣開發(fā)商目標(biāo)：保證現(xiàn)金流的前提下，穩(wěn)扎穩(wěn)打地樹立品牌形象，確保安全寫字樓43F≥180米4萬平米五星級酒店23F：4.2萬平米高檔公寓23F/19F：3.8萬平米商業(yè)裙樓5F4.2萬平米6

昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目STOW經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；交通：交通便利，通達(dá)性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源品牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時間較長，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷史，導(dǎo)致項(xiàng)目形象、口碑不佳；產(chǎn)品：寫字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來機(jī)會，城市投資價值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場競爭：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價值高；市場競爭：區(qū)域市場寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競爭較少；宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等政策對投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場：宏觀市場短期看跌，觀望情緒濃重，市場降價趨勢出現(xiàn)；市場競爭：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競爭威脅；案例7

昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例SO策略——發(fā)揮優(yōu)勢，利用機(jī)會1、指標(biāo)優(yōu)勢+市場機(jī)會：與重點(diǎn)突出項(xiàng)目自身綜合體屬性與地標(biāo)性，將項(xiàng)目打造成為區(qū)域標(biāo)桿；2、區(qū)位優(yōu)勢+區(qū)域機(jī)會:承載城市意義濃厚，且具備規(guī)劃利好，可強(qiáng)調(diào)綜合體與地標(biāo)之于區(qū)域發(fā)展的意義SO經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；交通：交通便利，通達(dá)性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源品牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來機(jī)會，城市投資價值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場競爭：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價值高；市場競爭：區(qū)域市場寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競爭較少；8

昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例1、指標(biāo)劣勢+項(xiàng)目機(jī)會：調(diào)整原有指標(biāo)，減少商業(yè)比重，緩解車位壓力；2、年限劣勢+城市機(jī)會：結(jié)合城市與區(qū)域發(fā)展，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目投資價值，轉(zhuǎn)移視線，規(guī)避年限問題；3、產(chǎn)品劣勢+市場機(jī)會：明確項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩?，以精?zhǔn)客戶定位轉(zhuǎn)換寫字樓產(chǎn)品較弱的缺點(diǎn)；WO策略——轉(zhuǎn)換劣勢，利用機(jī)會OW經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置時間較長，使用年限僅剩下37年；品牌：爛尾樓歷史，導(dǎo)致項(xiàng)目形象、口碑不佳；產(chǎn)品：寫字樓產(chǎn)品自身規(guī)劃不足；城市經(jīng)濟(jì)：城市快速發(fā)展為項(xiàng)目帶來機(jī)會，城市投資價值高；區(qū)域規(guī)劃：承接小白樓與五大道改造，區(qū)域規(guī)劃利好；市場競爭：項(xiàng)目自身綜合體定位為區(qū)域內(nèi)稀缺，承載價值高；市場競爭：區(qū)域市場寫字樓與公寓產(chǎn)品面臨直接競爭較少；9

昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例指標(biāo)優(yōu)勢+政策威脅：利用項(xiàng)目綜合體，復(fù)合物業(yè)類型的優(yōu)勢，根據(jù)市場情況靈活安排各物業(yè)推貨順序，規(guī)避風(fēng)險；ST策略——發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅ST經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：16.2萬平米城市綜合體，規(guī)模較大，功能完善；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：180米建筑高度，區(qū)域地標(biāo)性建筑、昭示性強(qiáng)；交通：交通便利，通達(dá)性；區(qū)位：區(qū)域承接友誼路金融商務(wù)功能、依托五大道的文化氛圍、延續(xù)小白樓CBD屬性，積聚多區(qū)域復(fù)合資源品牌：開發(fā)商昆侖兆業(yè)15周年品牌積淀宏觀政策：宏觀政策利空，金融、稅收等政策對投資型物業(yè)影響巨大；宏觀市場：宏觀市場短期看跌，觀望情緒濃重，市場降價趨勢出現(xiàn)；市場競爭：小白樓改造、南京路沿線、南站CBD等外區(qū)域有潛在競爭威脅；10

昆侖兆業(yè)天津世貿(mào)大廈項(xiàng)目案例對應(yīng)策略——轉(zhuǎn)換劣勢，利用機(jī)會（WT策略）1、產(chǎn)品劣勢+競爭威脅：合理市場定位，不宜太高，針對其他區(qū)域高端綜合體項(xiàng)目，競爭策略為截流其中低端客群；2、指標(biāo)劣勢+市場威脅：以加快現(xiàn)金流，快速回籠資金為首要目的，在此基礎(chǔ)上樹立品脾；TW經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：原規(guī)劃商業(yè)體量大，車位嚴(yán)重不足；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：土地閑置