農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同培訓(xùn)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同培訓(xùn)2024-01-18匯報(bào)人：PPT可修改土地流轉(zhuǎn)基本概念與政策法規(guī)土地流轉(zhuǎn)合同要素與簽訂流程土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估與支付方式土地流轉(zhuǎn)期限與續(xù)簽問題探討違約責(zé)任界定與爭議解決途徑土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管措施建議contents目錄CHAPTER土地流轉(zhuǎn)基本概念與政策法規(guī)01指農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)通過出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織的行為。土地流轉(zhuǎn)定義主要包括出租、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、股份合作等五種類型。土地流轉(zhuǎn)類型土地流轉(zhuǎn)定義及類型《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方式和程序，為土地流轉(zhuǎn)提供了法律保障。要點(diǎn)一要點(diǎn)二《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的…提出了一系列政策措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)戶自愿有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營。國家政策法規(guī)解讀各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定了土地流轉(zhuǎn)的具體程序，包括申請(qǐng)、審核、簽訂合同、登記備案等環(huán)節(jié)。土地流轉(zhuǎn)程序地方政府會(huì)根據(jù)土地類型、地理位置、流轉(zhuǎn)期限等因素，制定合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，保障流轉(zhuǎn)雙方的利益。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格地方政府會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)用途的監(jiān)管，確保流轉(zhuǎn)土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，防止非農(nóng)化、非糧化傾向。土地流轉(zhuǎn)用途管制地方政府實(shí)施細(xì)則CHAPTER土地流轉(zhuǎn)合同要素與簽訂流程02具有土地所有權(quán)或使用權(quán)，具備簽訂合同的民事行為能力。發(fā)包方資格具備農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或資質(zhì)，符合法律法規(guī)和政策規(guī)定的條件。承包方資格合同主體資格要求雙方權(quán)利和義務(wù)明確雙方在土地流轉(zhuǎn)過程中的權(quán)利和義務(wù)，如土地保護(hù)、違約責(zé)任等。流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式確定土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格、支付方式和支付時(shí)間。流轉(zhuǎn)土地的用途約定流轉(zhuǎn)土地的具體用途，如種植、養(yǎng)殖等。流轉(zhuǎn)土地的基本情況包括土地位置、面積、質(zhì)量等級(jí)、用途等。流轉(zhuǎn)期限和起止日期明確土地流轉(zhuǎn)的期限和具體起止時(shí)間。合同內(nèi)容要點(diǎn)梳理前期準(zhǔn)備了解相關(guān)法律法規(guī)和政策，明確雙方意愿和條件。協(xié)商洽談就合同內(nèi)容進(jìn)行充分協(xié)商，達(dá)成一致意見。合同起草根據(jù)協(xié)商結(jié)果起草合同文本，確保內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。合同審查對(duì)合同文本進(jìn)行審查，確保符合法律法規(guī)和政策規(guī)定。簽訂合同雙方簽字蓋章，完成合同簽訂。注意事項(xiàng)確保合同內(nèi)容真實(shí)、合法、有效；遵守自愿、平等、公平原則；及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)和登記。簽訂流程及注意事項(xiàng)CHAPTER土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估與支付方式03基準(zhǔn)地價(jià)修正法在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可由估價(jià)對(duì)象宗地的地價(jià)影響因素和已知基準(zhǔn)地價(jià)的相應(yīng)因素之間進(jìn)行差異比較，修正得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格。市場比較法參照當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場價(jià)格，結(jié)合土地位置、肥力等因素進(jìn)行評(píng)估。收益還原法根據(jù)土地預(yù)期收益和還原利率，計(jì)算土地流轉(zhuǎn)價(jià)格。成本逼近法以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的方法。價(jià)格評(píng)估方法及標(biāo)準(zhǔn)流轉(zhuǎn)雙方約定在一定期限內(nèi)一次性支付全部流轉(zhuǎn)費(fèi)用。這種方式簡單明了，但流轉(zhuǎn)方需要承擔(dān)較大的資金壓力。一次性支付按照約定的期限和金額，分期支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用。這種方式可以減輕流轉(zhuǎn)方的資金壓力，但需要注意每期支付的及時(shí)性和違約風(fēng)險(xiǎn)。分期支付以農(nóng)作物等實(shí)物作為支付手段。這種方式需要雙方對(duì)實(shí)物的品種、數(shù)量和質(zhì)量等進(jìn)行詳細(xì)約定，并考慮到市場價(jià)格波動(dòng)和運(yùn)輸?shù)纫蛩亍?shí)物支付支付方式選擇與風(fēng)險(xiǎn)防范固定價(jià)格調(diào)整在合同中明確約定固定價(jià)格調(diào)整的時(shí)間和幅度，例如每三年調(diào)整一次，調(diào)整幅度為原價(jià)格的10%等。這種方式簡單明了，但可能無法及時(shí)反映市場變化。浮動(dòng)價(jià)格調(diào)整根據(jù)市場價(jià)格波動(dòng)情況，定期對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。可以約定一個(gè)價(jià)格波動(dòng)范圍，超過該范圍則觸發(fā)價(jià)格調(diào)整機(jī)制。這種方式能夠更靈活地適應(yīng)市場變化，但需要雙方對(duì)市場行情有較為準(zhǔn)確的判斷。指數(shù)化價(jià)格調(diào)整將土地流轉(zhuǎn)價(jià)格與某個(gè)特定的價(jià)格指數(shù)掛鉤，例如農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格指數(shù)、土地價(jià)格指數(shù)等。當(dāng)指數(shù)發(fā)生變化時(shí)，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格相應(yīng)地進(jìn)行調(diào)整。這種方式能夠較為客觀地反映市場變化對(duì)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響，但需要選擇合適的指數(shù)并明確掛鉤方式。價(jià)格調(diào)整機(jī)制設(shè)計(jì)CHAPTER土地流轉(zhuǎn)期限與續(xù)簽問題探討04土地流轉(zhuǎn)期限設(shè)置原則土地流轉(zhuǎn)期限應(yīng)根據(jù)土地用途、作物生長周期、投資回報(bào)期等因素合理確定，以保障雙方權(quán)益和實(shí)現(xiàn)土地高效利用。影響因素分析土地流轉(zhuǎn)期限受政策法規(guī)、市場供需、自然條件等多種因素影響。政策法規(guī)對(duì)土地流轉(zhuǎn)有明確規(guī)定，市場供需關(guān)系影響土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和期限，自然條件則決定土地的生產(chǎn)能力和利用方式。期限設(shè)置原則及影響因素分析土地流轉(zhuǎn)合同到期前，雙方應(yīng)就續(xù)簽問題進(jìn)行協(xié)商。在同等條件下，原承包方享有優(yōu)先續(xù)簽權(quán)。如雙方同意續(xù)簽，應(yīng)簽訂新的土地流轉(zhuǎn)合同。續(xù)簽土地流轉(zhuǎn)合同時(shí)，雙方應(yīng)參照原合同條款，協(xié)商確定新的流轉(zhuǎn)期限、價(jià)格等事項(xiàng)。協(xié)商一致后，簽訂新的土地流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)經(jīng)發(fā)包方備案。到期續(xù)簽條件及程序說明續(xù)簽程序說明到期續(xù)簽條件提前解除或變更合同條款處理提前解除合同處理在土地流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，如因不可抗力或雙方協(xié)商一致等原因需要提前解除合同的，雙方應(yīng)按照合同約定或協(xié)商確定的方式處理相關(guān)事宜，如土地返還、費(fèi)用結(jié)算等。變更合同條款處理在土地流轉(zhuǎn)期限內(nèi)，如需變更合同條款的，雙方應(yīng)協(xié)商一致并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)明確變更的內(nèi)容和期限等事項(xiàng)，并報(bào)經(jīng)發(fā)包方備案。CHAPTER違約責(zé)任界定與爭議解決途徑05預(yù)期違約在合同履行期限到來之前，當(dāng)事人一方無正當(dāng)理由明確表示其在履行期到來后將不可能履行合同，或者其行為表明在履行期到來后將不可能履行合同。不履行即完全不履行,指當(dāng)事人根本未履行任何合同義務(wù)的違約情形。不符合約定的履行包括瑕疵給付和加害給付兩種情形。瑕疵給付是指債務(wù)人履行的標(biāo)的物在品種、規(guī)格、數(shù)量、內(nèi)在質(zhì)量等方面不符合合同約定的違約行為；加害給付，是指債務(wù)人因交付的標(biāo)的物的缺陷而造成他人的人身或財(cái)產(chǎn)損害的行為。違約責(zé)任類型劃分及后果承擔(dān)方式協(xié)商：合同當(dāng)事人在友好的基礎(chǔ)上，通過相互協(xié)商解決糾紛，這是最佳的方式。調(diào)解：合同當(dāng)事人如果不能協(xié)商一致，可以要求有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)解如，一方或雙方是國有企業(yè)的，可以要求上級(jí)機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)解。上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)在平等的基礎(chǔ)上分清是非進(jìn)行調(diào)解，而不能進(jìn)行行政干預(yù)。當(dāng)事人還可以要求合同管理機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、法庭等進(jìn)行調(diào)解。仲裁：合同當(dāng)事人協(xié)商不成，不愿調(diào)解的，可根據(jù)合同中規(guī)定的仲裁條款或雙方在糾紛發(fā)生后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。訴訟：如果合同中沒有訂立仲裁條款，事后也沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，合同當(dāng)事人可以將合同糾紛起訴到法院，尋求司法解決。爭議解決途徑選擇及適用條件分析要點(diǎn)三案例一某農(nóng)戶與土地流轉(zhuǎn)受讓方簽訂流轉(zhuǎn)合同后，受讓方未按約定支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用。農(nóng)戶提起訴訟要求解除合同并支付拖欠費(fèi)用。法院經(jīng)審理認(rèn)為，受讓方未按約定支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用構(gòu)成違約，判決解除合同并支付拖欠費(fèi)用。要點(diǎn)一要點(diǎn)二案例二某農(nóng)戶與土地流轉(zhuǎn)受讓方簽訂流轉(zhuǎn)合同后，受讓方在土地上進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)戶提起訴訟要求恢復(fù)土地原狀并賠償損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，受讓方改變土地用途構(gòu)成違約，判決恢復(fù)土地原狀并賠償損失。案例三某農(nóng)戶與土地流轉(zhuǎn)受讓方簽訂流轉(zhuǎn)合同后，因自然災(zāi)害導(dǎo)致土地?zé)o法繼續(xù)耕種。雙方就合同是否繼續(xù)履行產(chǎn)生爭議。法院經(jīng)審理認(rèn)為，自然災(zāi)害屬于不可抗力因素，雙方均有權(quán)解除合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。要點(diǎn)三典型案例分析CHAPTER土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管措施建議06通過調(diào)查、訪談、文獻(xiàn)分析等方式，全面了解土地流轉(zhuǎn)過程中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，包括合同違約、土地權(quán)屬糾紛、自然災(zāi)害等。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別運(yùn)用定量和定性評(píng)估方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、發(fā)生的可能性、影響程度等，為后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)防范提供依據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及評(píng)估方法介紹風(fēng)險(xiǎn)防范策略制定根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范策略，如完善合同條款、加強(qiáng)權(quán)屬確認(rèn)、推行農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和影響。實(shí)施效果評(píng)價(jià)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范策略的實(shí)施效果進(jìn)行跟蹤和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題，確保風(fēng)險(xiǎn)防范措施的有效性和可持續(xù)性。