淺談物業(yè)設(shè)施與成本管理

內(nèi)容概要內(nèi)容概要不少物業(yè)公司往往認(rèn)為，一幢現(xiàn)代化大廈建成后，只要招聘一些空調(diào)工、水電工便可以使其運(yùn)轉(zhuǎn)起來，導(dǎo)致許多大廈能耗高、自控不能開通、設(shè)備設(shè)施損耗加速等嚴(yán)重后果，使物業(yè)品質(zhì)嚴(yán)重惡化，其教訓(xùn)值得引以為戒。這就要求我們對(duì)物業(yè)設(shè)備實(shí)施與成本管理引起足夠的重視，從根本上保證物業(yè)保值、增值。安全運(yùn)行管理首先是要保障維修人員的人身安全；其次是保證設(shè)備安全運(yùn)行、可靠運(yùn)行。日常管理要始終把安全放在工作首位。物業(yè)工程部的管理，主要分為設(shè)備的管理和住戶的維修服務(wù)，并且要求維修人員在管理好設(shè)備的同時(shí)，還要滿足用戶的報(bào)修服務(wù)；設(shè)備管理主要分維修管理和運(yùn)行管理兩部分。維修與運(yùn)行既可以統(tǒng)一管理，也可分別管理。無論哪種管理方式都必須以維修的時(shí)效性和設(shè)備運(yùn)行的可靠性為主要①、責(zé)任制度：要求責(zé)任明確，責(zé)任到人如果你要求大家都管，可以認(rèn)為大家都不會(huì)管，出了事情都會(huì)推諉，所以每臺(tái)主要設(shè)備應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理。值班人員只對(duì)當(dāng)班設(shè)備運(yùn)行管理負(fù)當(dāng)班責(zé)任，設(shè)備有故障不及時(shí)處理，造成的后果，設(shè)備責(zé)任人負(fù)責(zé)。值班人員必須對(duì)當(dāng)班的設(shè)備負(fù)責(zé)、各崗位的維修人員對(duì)所管轄的設(shè)備負(fù)責(zé)、主管對(duì)監(jiān)管失職負(fù)責(zé)，每班都有值班記錄、設(shè)備運(yùn)行要有運(yùn)行記錄、維修要有維修記錄、回訪有回訪制度(記錄是最能反饋管理好壞的依據(jù)，也是最直接的技術(shù)性資料，根據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀況的記錄制定維修保養(yǎng)計(jì)劃)。②、值班制度3、事故防范管理結(jié)合大廈管理檔次及管理特點(diǎn)，制定各類設(shè)備事故應(yīng)急處理流程及措施，《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》有明確要求，如停電、停水應(yīng)急處理措施；電梯應(yīng)急處理方案；做到即使出現(xiàn)了設(shè)備意外性故障(搶修),也能游韌有余地排除故障，避免束手無策。舉例：電梯困人救援程序，監(jiān)控中心接到電梯報(bào)警后，通過監(jiān)控與電梯對(duì)講確認(rèn)是否困人，如情況屬實(shí)，監(jiān)控中心立即通知巡邏保安和值班電工趕赴現(xiàn)場(chǎng)，救援時(shí)必須按照原定操作程序，先是穩(wěn)定乘客情緒，然后才將電梯門關(guān)閉，接著才是停電、盤車、救人。物業(yè)公司在選聘水電技工時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)個(gè)人實(shí)際操作能力，配備有強(qiáng)電工(高低壓維修電工)、弱電工(消防、樓宇對(duì)講、監(jiān)控)、空調(diào)工、水暖工。特種作業(yè)人員必須持證上崗，提倡一專多能，物業(yè)對(duì)維修人員要求是多面手，包括到業(yè)主家修馬桶、做泥水活、簡單的電氣焊操作等。維修人員技能要求“一清、二能、三好、四會(huì)、五化、六查、七無”。一清：對(duì)設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)章制度要清楚；二能：對(duì)各種設(shè)備的性能、功能要明白；三好：對(duì)各種設(shè)備要做到管好、用好、修好；四會(huì)：對(duì)各種設(shè)備會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故大廈的管理成本中，除了人員工資外，共用水、電費(fèi)是物業(yè)管理成本的主要開支，為了節(jié)約開支，降低成本，共用設(shè)施設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行成了物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。在保證大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提下，進(jìn)一步挖潛增效、節(jié)能降耗、提高設(shè)備利用率，做好節(jié)能工作；1、共用場(chǎng)所照明節(jié)能：②、在人流量少的地方，杜絕有“長明燈”現(xiàn)象，盡可能避免不必要浪費(fèi)(物業(yè)的成本控制，就是從點(diǎn)點(diǎn)滴滴的節(jié)約中做起)。對(duì)于綠化帶的景觀燈和大廈四周的路燈，在保證適中亮度的前提下控制照明燈數(shù)，定時(shí)器的時(shí)間隨季節(jié)變化及時(shí)進(jìn)行2、節(jié)水方面的措施：在節(jié)水方面，首先杜絕的是水跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，一般要求小修不過夜。如每半年一次的水池(水箱)清洗，首先是清洗前進(jìn)行水池的水位控制，避免過多的浪費(fèi)，其次是做好廢水利用，沖洗化糞池、清洗地下車庫、做消防演習(xí)。3、加強(qiáng)宣傳教育，讓所有的管理人員都有節(jié)能意識(shí)，杜絕浪費(fèi)。4、機(jī)電設(shè)備節(jié)能以能耗較大的中央空調(diào)為例，對(duì)于商場(chǎng)使用的中央空調(diào)，可通過改變控制冷卻水、冷凍水的水泵運(yùn)行臺(tái)數(shù)和主機(jī)運(yùn)行臺(tái)數(shù)來達(dá)到節(jié)電的效果，通常在剛開機(jī)時(shí)，為了把室內(nèi)溫度快速降低到設(shè)定值