管理項目內(nèi)業(yè)資料教材

管理項目內(nèi)業(yè)資料目錄

質(zhì)保部：李鐸主要內(nèi)容基礎管理1.1------1.19房屋管理與維修養(yǎng)護2.1------2.7共用設施設備管理3.1------3.8保安、消防、車輛管理4.1------4.6環(huán)境衛(wèi)生管理5.1------5.9綠化管理6.1------6.4精神文明建設7.1------7.2管理效益8.1------8.3九.合同管理一.基礎管理

1.1按規(guī)劃要求建設,住宅及設施投入使用立項批復文件建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證建筑工程消防設計審核意見書建筑工程消防驗收意見書房屋建筑工程竣工驗收報告規(guī)劃用地紅線圖1.2:已辦理承接查驗手續(xù)

房屋承接查驗資料設施設備查驗交接資料

●供電系統(tǒng)查驗交接資料

●電梯系統(tǒng)查驗交接資料

●給排水系統(tǒng)查驗交接資料

●消防系統(tǒng)查驗交接資料

●智能化系統(tǒng)查驗交接資料

●空調(diào)等其它設備查驗交接資料

●房屋公共部位、場地、景觀綠化查驗交接資料●其他附屬配件查驗交接資料1.3:

由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理管理項目簡介管理項目組織架構公司營業(yè)執(zhí)照（副本）公司資質(zhì)證書公司組織機構代碼證企業(yè)稅務登記證總經(jīng)理上崗證1.4:建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確

中標通知函

《前期物業(yè)服務合同》

合同備案證1.5:

在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議，雙方責權利明確

《前期物業(yè)服務協(xié)議》1.6:建立維修資金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關規(guī)定

管理項目專項維修資金管理制度專項維修資金臺賬/專項維修資金證明/

專項分戶帳目

1.7:房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善

商品住宅質(zhì)量保證書、商品住宅使用說明書

《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》見《業(yè)戶簽收文件》）

《業(yè)戶臨時管理規(guī)約及各項公眾制度》（見《業(yè)

戶手冊》）1.8:業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責未成立業(yè)委會的:成立業(yè)主委員會籌備計劃關于成立業(yè)主委員會的報告申請召開首次業(yè)主代表大會并成立業(yè)主委員會的報告關于成立業(yè)主大會籌備組的公告籌備組成員推薦表業(yè)主委員會章程

已成立業(yè)委會的：關于成立業(yè)主大會籌備組的公告籌備組成員推薦表業(yè)主大會籌備組成員公示名單業(yè)主委員會備案證明等(計14份）資料1.9:

業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責權利明確未成立業(yè)委會的：物業(yè)服務合同范本已成立業(yè)委會的：

●物業(yè)服務合同

●物業(yè)服務合同備案證明1.10:

物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和實施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意創(chuàng)優(yōu)申報表創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃與實施方案業(yè)委員對爭創(chuàng)方案的認可證明

/社區(qū)居委會的認可證明（未成立業(yè)委會的）創(chuàng)優(yōu)工作匯報材料1.11:小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準、并制定具體的落實措施和考核辦法

管理制度、崗位職責、工作規(guī)程、考核細則（見《程序文件》、《作業(yè)指導書》）物業(yè)處各口年度/月份工作計劃、培訓計劃（年計劃應分解到月份計劃中）物業(yè)處月檢/整改記錄表/物業(yè)處季質(zhì)量考核通報等資料

公司巡查及整改反饋記錄表物業(yè)處例會紀要

例會紀要內(nèi)容：公司例會精神傳達上周工作完成情況點評本周工作安排/責任人、完成時限業(yè)主投訴情況及改進措施值得關注的問題

員工培訓記錄資料、會議/培訓簽到記錄員工月考勤表/員工考核資料工作請示單公司函件及通知物業(yè)處函件《工作檢查記錄表》《重要郵件收發(fā)登記表》

1.12：物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝佩戴明顯標志，工作規(guī)范，作風嚴謹員工花名冊/員工上崗證、專業(yè)證書

員工花名冊欄目：部門、姓名、性別、身份證號碼、學歷、入職時間、轉(zhuǎn)正時間、持證情況、聯(lián)系電話、重要事件聯(lián)系人/聯(lián)系電話各崗員工崗位形象（照片）

1.13

物業(yè)管理企業(yè)應用計算機、智能化設備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率

智能化設備清單智能化設備操作使用說明

a

樓宇訪客對講系統(tǒng)及戶內(nèi)安防系統(tǒng)

b小區(qū)周界防越報警系統(tǒng)

c閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

d

小區(qū)電子巡更系統(tǒng)

e

停車場管理系統(tǒng)

f

背景音樂及公共廣播系統(tǒng)1.14物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況會計核算稅收規(guī)定附件:

福州市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務費標準福州市住宅物業(yè)服務等級指導性標準

福州市服務收費管理實施細則1.15：房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊、管理完善、查閱方便

總體平面圖

●小區(qū)總平圖

●地下管網(wǎng)圖

●給水、排水、消防總平圖

●地下室給排水總平面圖

●建筑施工圖管理項目房屋分類統(tǒng)計表

/共用設備設施明細表（設置欄目：類型（分為高層、多層、商業(yè)用房、車庫、會所物業(yè)用房）、幢數(shù)、套（單元）數(shù)、建筑面積）小區(qū)主要設備設施清冊（設置欄目：設備名稱、設備型號、功率、電壓、生產(chǎn)廠家、出廠日期、使用日期、折舊年限、設備編號、安裝位置、責任人）設備臺帳（大、中修應進行記錄）共用設備設施資料水系統(tǒng)

a

給排水設備資料

b

景園水電竣工圖

c

1#—#樓給排水平面圖

強電系統(tǒng)

a

發(fā)電機設備資料

b

變壓器隨機文件

c

高壓柜接線圖、低壓柜接線圖

d

1#—#樓強電系統(tǒng)平面圖（電施圖）電梯系統(tǒng)

a電梯系統(tǒng)使用說明

b

電梯控制系統(tǒng)原理圖

c電梯驗收檢驗報告書、合格證書

d電梯維保合同（亦可歸到下面合同管理中）

弱電系統(tǒng)

a弱電設備資料

b綜合布線竣工資料

c智能化系統(tǒng)資料（監(jiān)控、周界報警、巡更、樓宇對講、停車場管理、背景音樂等）

d消控系統(tǒng)圖

e各設備設施銷售安裝合同資料建筑結構資料

a1#—#建筑結構竣工圖

b屋面結構竣工圖

c塑鋼窗結構平面圖

d采光井、玻璃幕墻、老虎窗、雨篷竣工圖等煤氣工程資料其他配套/配件資料1.16:

建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便

管理項目配套用房權屬清冊（設置欄目：名稱、數(shù)量、位置、面積、權屬）業(yè)戶檔案（一戶一檔）1.17

建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

24小時物業(yè)服務值班制度（見《作業(yè)指導書》）

《投訴/訴求/建議記錄》、《投訴處理單》、《回訪/隨訪記錄》《日常各類投訴及處理情況匯總、分析季報表》

在顯要位置公示物業(yè)服務熱線電話1.18定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單,

對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上業(yè)主滿意度征詢意見表住宅小區(qū)業(yè)主滿意度征詢意見統(tǒng)計表不滿意項匯總分析、改進報告意見與建議匯總、采納報告1.19：建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率達100%、返修率不高于1%，并有回訪記錄

報修登記本、業(yè)戶報修單維修及時率及返修率統(tǒng)計表二.房屋管理與維修養(yǎng)護（現(xiàn)場）2.1：主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要口設有路標,

組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯2.2:

無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房用途現(xiàn)象2.3：房屋外觀完好、整潔；外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡2.4：室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損2.5：封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等2.6：空調(diào)安裝位置統(tǒng)一、冷凝水集中收集，支架無銹蝕2.7：房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象違規(guī)裝修處理的有關資料（整改通知書、違規(guī)裝修照片、上報政府職能部門的報告等）

三.共用設施設備管理3.1：共用配套設施完好，無隨意改變用途（現(xiàn)場）3.2：共用設施設備運行、使用及維護按規(guī)定要求有記錄，無事故隱患，專業(yè)技術人員和維護人員嚴格遵守規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范工程應急處理預案（停電、給排水系統(tǒng)故障、電梯故障或停電困梯等）工程維修人員培訓記錄有關資料消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)等維保記錄（記錄在《設備設施維修保養(yǎng)記錄》上）

設備設施現(xiàn)場照片

3.3：室外共用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無空架管線，無礙觀瞻（現(xiàn)場）3.4：排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象（現(xiàn)場）3.5：道路通暢，路面平整；井蓋無缺損，無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行（現(xiàn)場）井蓋統(tǒng)計表（位置、數(shù)量、責任人)3.6：供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生標準；制定停水及事故處理方案《生活泵運行記錄》《水泵（生活泵、潛水泵、污水泵等）維修保養(yǎng)記錄》

各類水箱、表箱加蓋加鎖檢查/鑰匙（包括屋面鑰匙）上油記錄注：以上記錄在《設備設施維修保養(yǎng)記錄》上水質(zhì)檢驗報告單（2次/年）操作人員健康合格證（1次/年）（上墻）3.7：制定供電系統(tǒng)管理措施并嚴格執(zhí)行，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好

高/低壓配電運行記錄、發(fā)電機房運行記錄發(fā)電機組維保記錄（記錄在《設備設施維修保養(yǎng)記錄》上）值班人員交接班記錄

照明路燈統(tǒng)計表（欄目設置：位置、編號/標識、責任人、備注）3.8：電梯按規(guī)定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎箱、井道保持清潔；電梯機房通風、照明良好；制定出現(xiàn)故障后的應急處理方案電梯維保公司營業(yè)執(zhí)照電梯維保記錄

電梯年檢證書電梯日運行檢查記錄四.保安、消防、車輛管理

4.1：小區(qū)基本實行封閉式管理

小區(qū)安防崗位分布示意圖外圍周界報警布點示意圖小區(qū)建筑分布示意圖4.2:有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度;

保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責

保安人員基本情況一覽表保安人員培訓計劃/培訓記錄資料（含治安、消防等突發(fā)事件應急預案訓練、工程救援事件情況）公司安防管理的有關文件/通知/例會紀要安防中隊例會記錄/安防班組例會記錄（記錄在《工作記錄本》上）

《

月份安防事務員績效考核匯總表》《幫帶工作考核記錄表》《車輛進出登記本》《安防事務員值勤記錄表》（固定崗）《安防值勤巡邏記錄本》（巡邏崗）《安防周界巡邏記錄表》《訪客登記本》/《物品出門條》《消/監(jiān)控值班記錄本》《安防班長工作流程記錄表》《安防隊長記錄表》4.3：危急人身安全處有明顯標識和具體的防范措施（現(xiàn)場）各類安全提示標識統(tǒng)計表（標識名稱、安裝/設置位置、數(shù)量）各類安全提示標識照片（水體景觀安全提示、防攀爬提示、地面防滑提示、車輛減速提示、停車場安全提示、設備房警示標識游樂/健身設施安全提示、高空拋物警示等）4.4：消防設備設施完好無損，可隨時啟用；消防通道暢通；制訂消防應急方案

消防年度培訓計劃/培訓記錄/考核記錄消防設備設施臺帳清單

細目清單:a.滅火器分布圖/換藥情況

b.消火栓分布圖

c.消防應急物品清單

d.地上栓/消防接合器分布圖

《季度消防器材檢查記錄表》消防應急預案/消防演練計劃（2次/年）

/《消防演習記錄表》

消控中心消防系統(tǒng)定期測試記錄（記錄在《消監(jiān)控警、監(jiān)視測試情況記錄表》上）

4.5：機動車停車場管理制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記4.6：非機動車車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序（現(xiàn)場）地下停車場平面示意圖停車收費價格表非機動車進出記錄表五.環(huán)境衛(wèi)生管理5.1：環(huán)衛(wèi)設備完善，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站（現(xiàn)場）衛(wèi)生設施清單5.2：清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔

《保潔工責任區(qū)分工表》《保潔工作檢查記錄表》

5.3：垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺

《垃圾清運記錄本》5.4：房屋共用部位共用設施設備無蟻害

《四害消殺工作記錄表》5.5：小區(qū)內(nèi)道路等共用場地無等廢棄物（現(xiàn)場）5.6：房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；樓梯扶欄、天臺公共玻璃窗等保持潔凈

《樓層巡視一覽表》

5.7：商業(yè)網(wǎng)點管理有序，符合衛(wèi)生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、