鵬潤(rùn)悅秀城市場(chǎng)調(diào)研

【區(qū)域?qū)傩浴?4公里，距高新核心區(qū)約5公里，項(xiàng)目板塊為發(fā)展起步期城市中心高新區(qū)航天城大學(xué)城145距鐘樓約14，距高新區(qū)核心發(fā)展區(qū)約5；項(xiàng)目位于大學(xué)城板塊，享有版塊內(nèi)教育利好，同時(shí)緊鄰常寧新區(qū)，享有新區(qū)發(fā)展利好；常寧新區(qū)：86平方公里打造“低碳新城”；擁有生態(tài)資源，同時(shí)規(guī)劃教育與居住用地，未來將依托生態(tài)資源與教育資源成為長(zhǎng)安區(qū)新興居住板塊；1【業(yè)態(tài)類型】住宅底商和集中商業(yè)各業(yè)態(tài)中餐飲均占比最高2【周邊人口】周邊1.5公里范圍內(nèi)有13個(gè)住宅小區(qū)，4個(gè)教師家屬院，4個(gè)城中村，5所高校，1個(gè)科研單位，1個(gè)政府單位12345678910111213141819201.5km范圍1715陜師大西安郵電西北大學(xué)外國(guó)語大學(xué)12智慧美鎮(zhèn)13師大家屬院14西大家屬院15西外家屬院16西郵家屬院17易居·熙園18大居安村19溫國(guó)堡村20小居安村21崔家營(yíng)村22504所23長(zhǎng)安區(qū)政府1萬科城2雅居樂鉑瑯峯3國(guó)色天香4智慧城5春天花園6雅居樂花園7摯信櫻花園8萬景荔枝灣9綠地城10雅居樂湖居筆記11學(xué)林雅苑21西北政法163【居住人口】目前周邊已有居民6.1萬人口，預(yù)計(jì)到2018年可達(dá)到10萬人左右周邊1.5公里范圍內(nèi)共有居民約5.54萬戶，最晚2018年底全部交房；按照所有小區(qū)拉均入住率60%，每戶3口人保守計(jì)算，到2018年整個(gè)區(qū)域有9.97萬居民現(xiàn)階段周邊已入住近1.9萬戶，按小區(qū)每戶3口人，村民每戶4口人計(jì)算，已有居民6.1萬人4項(xiàng)目名稱分類客戶來源客戶特征雅居樂花園已入住商品房高校老師、高新區(qū)外溢客戶、中興、華為、三星城的員工、城南客戶，少量周邊長(zhǎng)安區(qū)居民高校老師為高知人群；高新客戶、中興、華為、三星城職員屬于收入較高，受教育程度較高萬科城高新企業(yè)白領(lǐng)，如中興、華為等，中端產(chǎn)業(yè)人群，如法士特、軟件園等，大學(xué)城教師，部分長(zhǎng)安區(qū)公務(wù)員及私企老板、主管等融發(fā)心園高新二期發(fā)展外溢客戶、郭杜居民、城南客戶少量村民購買，但整體居住人群質(zhì)素較好，支付力一般，居住人群較為復(fù)合盛世長(zhǎng)安摯信櫻花園春天花園長(zhǎng)安區(qū)村民、生意人、長(zhǎng)安區(qū)政府、周邊企業(yè)職員入住人群復(fù)合，政府職員及企業(yè)員工，收入及教育度較高，收入較好，支付力較強(qiáng)智慧城高校家屬區(qū)福利房陜師大、西安郵電、西北大、西安外院、西北政法老師高校老師、教授等客群居住，收入及受教育程度高，支付力較強(qiáng)村落村子長(zhǎng)安區(qū)原著居民、外來務(wù)工人員租賃受教育程度較低，收入水平一般，消費(fèi)力欠缺【現(xiàn)有居住人口】以周邊高校教師、中興華為產(chǎn)業(yè)人群、政府職員為主的外遷居民及長(zhǎng)安區(qū)原有村民構(gòu)成5項(xiàng)目名稱分類客戶來源萬景荔知灣在售/待售商品房高新、長(zhǎng)安、城南客戶占比相當(dāng)，長(zhǎng)安區(qū)原住居民為主，一部分是長(zhǎng)安政府、教育局等單位員工，另一部分為高校老師購買綠地城曲江、高新政府及企業(yè)高管、私營(yíng)業(yè)主等改善型客戶；中交、中興產(chǎn)業(yè)園和三星客戶，周邊區(qū)域客戶悅美國(guó)際長(zhǎng)安區(qū)本地居民、建材街老板，占比約為30-35%；城南片區(qū)公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主偏多，首置剛改各一半，總占比約40%；高新客戶較少，占比約10%宏府龍翔長(zhǎng)安長(zhǎng)安區(qū)本地居民、周邊生意人為主，部分大學(xué)城高校教師及周邊區(qū)域客戶雅居樂.鉑瑯峯新區(qū)白領(lǐng)，中興、華為客戶，大學(xué)城教授雅居樂湖居筆記中興、華為、三星城客戶、大學(xué)城老師及本地居民國(guó)色天香高新區(qū)客戶，華為、中興客戶以及周邊地源性客戶，以生意人居多智慧美鎮(zhèn)陜師大團(tuán)購、企業(yè)內(nèi)部員工購買，少量長(zhǎng)安區(qū)村民及周邊客戶易居熙園經(jīng)濟(jì)適用房適用于全市經(jīng)濟(jì)適用房購買資格人群，消費(fèi)力較低中交第二公路工程局國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心、長(zhǎng)大橋國(guó)家工程研究中心、實(shí)驗(yàn)檢驗(yàn)中心及2-3個(gè)局屬子公司總部，帶來一定的高知、高收入產(chǎn)業(yè)人口西北水電及新能源科技產(chǎn)業(yè)中心國(guó)家能源水電工程技術(shù)研發(fā)中心、勘探測(cè)繪檢測(cè)中心、職工公寓、配套服務(wù)、會(huì)議中心，導(dǎo)入水電能源工程技術(shù)就業(yè)人員中航工業(yè)“黑匣子”研發(fā)基地研發(fā)大樓、總裝集成測(cè)試大樓、特種實(shí)驗(yàn)廠房、動(dòng)力站房等建筑，導(dǎo)入部分航天研發(fā)辦公人員【未來居住人口】以新建商品房小區(qū)為主，引入大量外來人口，同時(shí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來大量工程技術(shù)研發(fā)從業(yè)人員6【高校人口】周邊5所高校教師一共1萬多人，住在新校區(qū)家屬區(qū)的約3000-4000人左右；新校區(qū)學(xué)生共7.8萬人，—訪談?wù)Z錄—外院不算外聘老師的話一共有1300多人，80%-90%都在新校區(qū)上班；學(xué)生一共1.7萬人，現(xiàn)在各個(gè)學(xué)院也陸陸續(xù)續(xù)的往新校區(qū)搬，以后這里就是主校區(qū)了?！庠豪蠋熚鞔笠还?000多教職工，家屬院有1733戶，年輕老師都住在新校區(qū)附近，成家的老師由于要照顧孩子上學(xué)所以住在市區(qū)的比例大一些；不少年輕老師都在周邊租房子住?！鞔罄蠋?【企事業(yè)單位人口】504所在本區(qū)域內(nèi)居住的約2000職工；長(zhǎng)安區(qū)政府1000人左右，大多數(shù)在韋曲消費(fèi)長(zhǎng)安區(qū)政府504所韋郭路學(xué)府大道子午大道府東一路中國(guó)航天科技集團(tuán)公司五院西安分院（原504所）創(chuàng)建于1965年，2008年在原504所基礎(chǔ)上組建成立西安分院，在衛(wèi)星通信、遙感及測(cè)控技術(shù)等方面處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位所址舊所：長(zhǎng)安西街150號(hào)新址：航天城員工數(shù)量在職2500人學(xué)歷水平普遍碩士研究生以上，目前只招收博士收入水平平均1.5萬/月以上居住范圍老區(qū)：?jiǎn)T工宿舍，愛藍(lán)堡、萬科城、雅居樂等周邊小區(qū)新區(qū)：?jiǎn)T工宿舍，富力城等—訪談?wù)Z錄—我們所一共在職2500人，現(xiàn)在開始往航天城這邊搬了大概2000人左右，但是大部分員工以前都在萬科、雅居樂等小區(qū)買房了，所以晚上還是回去的。我沒有編制，月均收入一萬出頭以上，有編制的會(huì)更高一些?！?04所員工很多老員工都是從老區(qū)政府那邊搬過來的，還在韋曲住，大家白天在這邊上班晚上就回去了，所以基本都不會(huì)在這消費(fèi)?！L(zhǎng)安區(qū)政府工作人員長(zhǎng)安區(qū)政府約1000人左右辦公人群，分為三種類型：老長(zhǎng)安區(qū)政府搬過來的，主要在韋曲居住，不會(huì)在該區(qū)域消費(fèi)規(guī)劃局等從市里搬過來，在市里居住，不會(huì)在該區(qū)域消費(fèi)新入職的員工，在萬科和智慧城等區(qū)域買房，有可能來本區(qū)域消費(fèi)8【消費(fèi)頻率】購物頻率三者基本相當(dāng)，聚餐和娛樂消費(fèi)方面居民和老師的頻率普遍為3-5次，是學(xué)生消費(fèi)頻率的2-3倍9【消費(fèi)能力】居民和老師消費(fèi)力約為學(xué)生消費(fèi)力的1-2倍左右，未來可能是我們的需要重點(diǎn)考慮的潛在客戶群體10【消費(fèi)考慮因素】餐飲方面，客戶最關(guān)注口味、價(jià)格和環(huán)境；休閑娛樂方面客戶最關(guān)注環(huán)境和價(jià)格外出就餐考慮原因長(zhǎng)安區(qū)客戶外出就餐均會(huì)考慮就餐口味；考慮到收入原因，居民和老師外出就餐首要考慮的是環(huán)境舒適和就餐口味，學(xué)生關(guān)注價(jià)格和到達(dá)距離；休閑娛樂考慮原因休閑娛樂場(chǎng)所環(huán)境舒適成為長(zhǎng)安區(qū)客戶的首要考慮因素；合適的價(jià)格也被長(zhǎng)安區(qū)客戶列入考慮范圍；11【本項(xiàng)目業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)】客戶外出選擇購物場(chǎng)所最有吸引力的是餐飲、影院、兒童等業(yè)態(tài)未來消費(fèi)業(yè)態(tài)選擇前來本項(xiàng)目消費(fèi)主要業(yè)態(tài)沒有明顯區(qū)分；餐飲仍是大家消費(fèi)的首選業(yè)態(tài)，娛樂和購物也占較大比重；業(yè)態(tài)吸引力對(duì)長(zhǎng)安區(qū)客戶最有吸引力的是餐飲類業(yè)態(tài)；居民和老師會(huì)著重考慮兒童類業(yè)態(tài)；精品服飾