建設工程項目的策劃與系統(tǒng)方法

目錄

4.1項目策劃

4.2項目構(gòu)思

4.3項目定位單元4建設工程項目的策劃與系統(tǒng)方法

4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法學習目標

1.解項目策劃的概念，項目構(gòu)思的概念、特點等基本內(nèi)涵，項目定位的分類，項目管理中的系統(tǒng)方法。

2.掌握項目策劃的內(nèi)容、方法和流程。

3.掌握項目構(gòu)思的環(huán)境分析和構(gòu)思創(chuàng)新。

4.掌握項目定位的基本目的和方法。單元4建設工程項目的策劃與系統(tǒng)方法4.1項目策劃的基本概念4.1.1項目策劃的基本概念1.項目策劃的定義策劃又稱策略方案或戰(zhàn)術計劃，是指人們?yōu)榱诉_成某種特定的目標，借助一定的科學方法和藝術，為決策、計劃而構(gòu)思、設計、制作策劃方案的過程。項目策劃是項目發(fā)掘、論證、包裝、推介、開發(fā)、運營全過程的一攬子計劃，它是一種具有建設性、邏輯性思維的過程，在此過程中，總的目的就是把所有可能影響決策的決定總結(jié)起來，對未來起到指導和控制作用，最終借以達到方案目標。4.1項目策劃的基本概念4.1.1項目策劃的基本概念2.項目策劃的內(nèi)容項目策劃階段的主要內(nèi)容包括確定項目目標和范圍，定義項目階段、里程碑，估算項目規(guī)模、成本、時間、資源，建立項目組織結(jié)構(gòu)，項目工作結(jié)構(gòu)分解，識別項目風險，制訂項目綜合計劃。項目計劃是執(zhí)行及控制項目活動的基礎，以完成對項目客戶的承諾。項目計劃一般是在需求明確后制訂的，是對項目進行全面的安排，它的輸出就是項目綜合計劃。4.1項目策劃的基本概念4.1.1項目策劃的基本概念（1）功利性（2）社會性（3）創(chuàng)造性（4）超前性（5）時效性（6）可操作性3.項目策劃的特征4.1項目策劃的基本概念4.1.1項目策劃的基本概念2.項目策劃的內(nèi)容（3）（1）（2）.

對上層系統(tǒng)的整體性布局有重大影響明確了項目的目標

決定了整個項目的系統(tǒng)框架4.1項目策劃的基本概念4.1.2項目策劃的流程2.項目策劃的內(nèi)容項目的市場調(diào)研是指在一定營銷環(huán)境下，系統(tǒng)地搜集、分析和報告有關項目信息的過程。項目策劃要作出正確的決策，就必須通過營銷調(diào)研，準確、及時地掌握市場情況，使決策建立在堅實可靠的基礎之上。只有通過科學的項目調(diào)研，才能減少項目的不確定性，使市場決策更有依據(jù)，降低項目策劃的風險程度。另外，項目策劃在實施過程中，可以通過調(diào)研檢查決策的實施情況，及時發(fā)現(xiàn)決策中的失誤和外界條件的變化，起到反饋信息的作用，為進一步調(diào)整和修改決策方案提供新的依據(jù)。4.1項目策劃的基本概念4.1.2項目策劃的流程2）無差異策略2.項目市場的細分與選擇

1）集中性策略4.1項目策劃的基本概念4.1.2項目策劃的流程3.項目策劃書的撰寫（1）封面（2）序文（3）目錄（6）策劃進度表（5）預算（4）內(nèi)容（7）策劃書的相關參考資料1）項目策劃書的基本構(gòu)成要素4.1項目策劃的基本概念4.1.2項目策劃的流程2）策劃書制作的注意事項策劃書的名稱策劃的目標策劃者的姓名策劃的內(nèi)容策劃書的完成時間預算表和進度表其他注意事項策劃實施所需場地預測效果參考的文獻資料4.1項目策劃的基本概念4.1.2項目策劃的流程4.項目方案的實施DesignInspirationClarity&ImpactEye-CatchingVisual（1）監(jiān)督保證措施（2）防范措施（3）評估措施4.2項目構(gòu)思4.2.1項目構(gòu)思的概念及特征1.項目構(gòu)思的概念項目構(gòu)思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定，包括準備、醞釀、調(diào)整〖JP〗完善三個階段。項目構(gòu)思是一種創(chuàng)造性地探索過程，是項目策劃的基礎和首要步驟，其實質(zhì)在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機會。項目構(gòu)思的好壞，不僅直接影響整個項目策劃的成敗，而且關系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。4.2項目構(gòu)思1）地域性2）前瞻性3）市場性4）創(chuàng)新性5）可操作性6）多樣性2.項目構(gòu)思的特征4.2.1項目構(gòu)思的概念及特征4.2項目構(gòu)思4.2.2項目構(gòu)思的環(huán)境分析1.宏觀環(huán)境因素的影響1）政治法律環(huán)境因素的影響2）經(jīng)濟環(huán)境的影響4）技術環(huán)境的影響3）社會文化環(huán)境的影響4.2項目構(gòu)思4.2.2項目構(gòu)思的環(huán)境分析2.微觀環(huán)境因素的影響地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平3）1）5）4）2）措施：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的影響地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略人口因素環(huán)境因素4.2項目構(gòu)思4.2.3項目構(gòu)思的創(chuàng)新1.項目目標設計理念的創(chuàng)新在建設開發(fā)項目構(gòu)思上要依據(jù)開發(fā)商自身的實力、能力，結(jié)合政治、經(jīng)濟、社會等要素，尋找市場可發(fā)展空間，確立項目的銷售對象，才能在如林的項目競爭中標新立異、脫穎而出。在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產(chǎn)生巨大的吸引力和非買不可的購買欲望。委審批。

4.2項目構(gòu)思4.2.3項目構(gòu)思的創(chuàng)新2.項目的空間創(chuàng)新建筑空間是項目設計的具體形態(tài)，優(yōu)秀的建筑之所以引人入勝或經(jīng)濟效益顯著，最主要的是在于其建筑空間特色。一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于創(chuàng)造的建筑空間所起的作用。不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成?？臻g構(gòu)建的核心是人，以人為本是空間組合的依據(jù)，高效、感人、舒適、安全、便捷、張揚個性與環(huán)境互融，也是空間設計的關鍵所在。上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區(qū)都是空間組合的典范。4.2項目構(gòu)思4.2.3項目構(gòu)思的創(chuàng)新3.經(jīng)營策略的創(chuàng)新在建設工程項目中占有相當比重的房地產(chǎn)項目，其經(jīng)營策略的創(chuàng)新在項目構(gòu)思中是尤為重要的。經(jīng)營策略的創(chuàng)新包括定價、銷售渠道、銷售策略、售后服務等方面的創(chuàng)新，這些創(chuàng)新都會吸引買家的注意力，是進行有效促銷的必要手段。項目構(gòu)思只有在理念、空間、文化、環(huán)境上創(chuàng)新，才能增強市場占有率，贏得買主的青睞，實現(xiàn)豐厚的經(jīng)濟效益，創(chuàng)造良好的社會和環(huán)境效益。4.3項目定位4.3.1項目定位的分類1.市場定位市場定位是項目策劃的核心和本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，在項目策劃初期就必須予以明確。市場定位的前提是一份市場調(diào)研分析報告（調(diào)研涵蓋宏觀、中觀、微觀，內(nèi)容涉及政治、經(jīng)濟、科技、文化等方面），至少能夠回答：競爭處于的態(tài)勢，本項目在未來可供選擇的市場定位以及本項目相對的優(yōu)勢和風險。

4.3項目定位4.3.1項目定位的分類2）定位目標客戶群的意義2.目標客戶群定位

1）目標客戶群的定位步驟4.3項目定位4.3.1項目定位的分類1.項目定位的基本目的（3）（1）（2）.展現(xiàn)本產(chǎn)品與競爭產(chǎn)品的不同之處

使項目成果，即產(chǎn)品獲得更大的競爭優(yōu)勢

確定產(chǎn)品在消費者心目中與眾不同的位置4.3項目定位4.3.1項目定位的分類2.項目定位的策略（1）產(chǎn)品的差異定位（2）按使用者定位（3）按照使用形態(tài)的使用時機定位（4）按照產(chǎn)品種類定位（5）按照競爭者定位（6）相關定位（7）按照商品特性帶給顧客的利益定位按照價格與品質(zhì)定位按照提供的服務定位4.3項目定位4.3.1項目定位的分類3.項目定位的常用方法三層面相交定位法1）三層面相交定位法4.3項目定位4.3.1項目定位的分類3.項目定位的常用方法123地塊層面分析市場層面分析競爭對手層面分析4.3項目定位4.3.1項目定位的分類2）假設論證定位法根據(jù)求證結(jié)論選取最優(yōu)的兩個定位，以時間、成本、難度為坐標設計操作程序，并再次進行分析、求證

事先由策劃人設計幾種最佳定位，然后分別對每一個定位進行分析、求證

根據(jù)再次求證的結(jié)論最終確定項目定位，并將該定位與市場同類項目進行對比分析（注意，是同類，不是同樣），以判斷該定位的預期效果

1.2.3.4.3項目定位4.3.1項目定位的分類3）反標準定位法123準確界定對手分析對手的強勢與弱電為對手反定位4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法4.4.1建設工程項目管理系統(tǒng)描述1.建設工程項目的目標系統(tǒng)建設工程項目的目標系統(tǒng)實質(zhì)上是對建設工程項目所要達到的最終狀態(tài)的描述。由于項目管理采用目標管理方法，因此建設工程項目管理具有明確的目標系統(tǒng)。建設工程項目目標系統(tǒng)由項目任務書、技術規(guī)范、合同文件等說明（定義）。4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法4.4.1建設工程項目管理系統(tǒng)描述2.建設工程項目的對象系統(tǒng)對象系統(tǒng)指的是建設工程項目要完成的具有一定功能、規(guī)模和質(zhì)量要求的工程。它是由許多分部、許多功能面組合起來的綜合體。例如，一個住宅開發(fā)項目由各類住宅、綠地、會所以及其他公共服務設施組成，每個部分在整個項目中都具有一定的使用功能，每個部分又可以分解為建筑、結(jié)構(gòu)、水電、技術等專業(yè)要素，它們之間互相聯(lián)系、互相影響、互相作用，共同構(gòu)成項目的工程系統(tǒng)。建設工程項目的對象系統(tǒng)是由項目的設計任務書、技術設計文件（實物模型、圖紙、規(guī)范、工程量表）等定義的。4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法4.4.1建設工程項目管理系統(tǒng)描述3.建設工程項目的行為系統(tǒng)工程項目的行為系統(tǒng)是由實現(xiàn)項目目標以及完成項目任務所必需的工程活動構(gòu)成的。這些活動之間存在著各種各樣的邏輯關系，構(gòu)成了一個有序的動態(tài)工作過程。建設工程項目的行為系統(tǒng)由項目結(jié)構(gòu)圖、網(wǎng)絡計劃、實施計劃、資源計劃等表示。4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法4.4.1建設工程項目管理系統(tǒng)描述4.建設工程項目的組織系統(tǒng)建設工程項目組織系統(tǒng)是由項目的行為主體構(gòu)成的系統(tǒng)。常見的行為主體有業(yè)主、承包商、設計單位、監(jiān)理單位、分包商、供應商等。它們之間通過行政的和合同的關系聯(lián)系在一起，形成一個龐大的組織體系，為了實現(xiàn)共同的項目目標承擔著各自的項目任務。建設工程項目組織是一個目標明確的、開放的、動態(tài)的和自我形成的組織體系。4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法4.4.2建設工程項目的系統(tǒng)特點4.建設工程項目的組織系統(tǒng)（1）結(jié)合性（2）相關性（3）目的性（4）開放性（5）動態(tài)性（6）其他特性4.4建設工程項目管理中的系統(tǒng)方法4.4.3項目管理中的系統(tǒng)方法項目管理中的系統(tǒng)方法就是項目的管理者在有限的資源約束下，運用系統(tǒng)的觀點、方法和理論，對項目涉及的全部工作進行有效管理。它對從項