2024年土地流轉研究報告

2024年土地流轉研究報告目錄一、概念、定義、研究對象 PAGEREFToc370369207\h3二、基本流轉模式 PAGEREFToc370369208\h4三、宅基地流轉模式 PAGEREFToc370369209\h61、按主導方式分：政府主導、市場主導、農(nóng)民主導 PAGEREFToc370369210\h72、按置換對象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地 PAGEREFToc370369211\h73、實踐中的地方典型模式 PAGEREFToc370369212\h8四、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤流轉模式 PAGEREFToc370369213\h111、山東“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”土地流轉模式 PAGEREFToc370369214\h122、重慶的“地票制”土地交易模式 PAGEREFToc370369215\h13五、經(jīng)濟、制度雙輪驅動的農(nóng)地流轉 PAGEREFToc370369216\h141、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與農(nóng)村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369217\h152、城鎮(zhèn)化發(fā)展與農(nóng)村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369218\h163、固定資產(chǎn)投資與農(nóng)村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369219\h184、農(nóng)地管制制度與農(nóng)村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369220\h195、土地市場發(fā)展與農(nóng)村集體建設用地流轉 PAGEREFToc370369221\h20六、流轉和制度變革趨勢和方向 PAGEREFToc370369222\h211、農(nóng)村集體建設用地流轉將得到政策支持 PAGEREFToc370369223\h212、土地資本化為趨勢和方向 PAGEREFToc370369224\h233、城鄉(xiāng)土地同權同價為長期目標，但短期難以實現(xiàn) PAGEREFToc370369225\h25七、流轉潛力和地區(qū)差異對房地產(chǎn)行業(yè)影響 PAGEREFToc370369226\h261、流轉潛力：保守估計滿足6年城市建設用地需求 PAGEREFToc370369227\h262、流轉地區(qū)差異：存在顯著的地區(qū)差異 PAGEREFToc370369228\h283、對房地產(chǎn)行業(yè)影響：意義深遠，短期有益于行業(yè)及相關開發(fā)商 PAGEREFToc370369229\h29八、投資策略 PAGEREFToc370369230\h30可能的土地改革將對整體經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場均產(chǎn)生深遠的影響，但預計這個過程將是緩慢而又相當謹慎的。我們將在本文中，首先探討目前我國土地流轉的試點模式，這些模式的優(yōu)缺點、異同點？促進土地流轉的內在因素有哪些？土地流轉的趨勢和方向有將如何？土地流轉的潛力有多大？地區(qū)間是否存在差異？這些對房地產(chǎn)行業(yè)有何影響？這過程中又有何投資機會？這都將是本文想極力解決的問題。一、概念、定義、研究對象農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權）、宅基地（宅基地使用權）、其它農(nóng)村建設用地（農(nóng)村建設用地使用權）及農(nóng)村未開發(fā)利用土地。農(nóng)民集體所有制是指土地所有權屬于勞動群眾集體所有的土地制度。我國《憲法》第10條規(guī)定：我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體土地所有權分別屬于鄉(xiāng)、村和村內兩個以上集體經(jīng)濟組織或者村民小組三種形式的農(nóng)民集體所有，并由法律規(guī)定的組織經(jīng)營、管理。在建設社會主義新農(nóng)村的背景下，我國各地相繼開展了農(nóng)村土地流轉改革、農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革、土地綜合整治、戶籍制度改革等一系列改革創(chuàng)新，農(nóng)村土地流轉改革試點是農(nóng)村制度改革系統(tǒng)中的一部分。根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國土地所有權不能流轉，農(nóng)村土地流轉實質上是指土地利用權利的流轉，包括土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地使用權三類用益物權的流轉。二、基本流轉模式農(nóng)村集體建設用地流轉定義為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其他集體建設用地使用者通過轉包、轉讓、出租、抵押、入股等多種方式,將集體建設用地的使用權有償交付給其他經(jīng)濟主體使用的行為。我國目前在實踐中探索的農(nóng)村土地流轉模式主要有以土地承包經(jīng)營權合作經(jīng)營為特征的土地合作經(jīng)營土地流轉模式、宅基地換房、土地承包經(jīng)營權換社保模式和城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤流轉模式三種。本文集中研究宅基地換房、土地承包經(jīng)營權換社保模式和城鎮(zhèn)建設用地增減掛鉤流轉模式。數(shù)據(jù)來源：項藝《農(nóng)村集體建設用地流轉研究》[D].湖南大學,2024.三、宅基地流轉模式宅基地置換是中國農(nóng)村土地第三次改革，通過農(nóng)村地區(qū)土地制度的改革，緩解農(nóng)村剩余勞動力從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉移與現(xiàn)行的制度之間的矛盾，解決農(nóng)村生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模小、土地產(chǎn)出率低、大量農(nóng)村住房閑置、宅基地浪費嚴重等問題；再根據(jù)“城市建設用地的增加與農(nóng)村建設用地的減少相掛鉤”的原則，拓展城市建設空間，為當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展提供土地資源保障；保證基本農(nóng)田保護面積不減少，通過承包地流轉和宅基地整理復墾，實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營；農(nóng)民集中安置，解決農(nóng)村宅基地低效利用問題，提高土地節(jié)約集約利用程度，提高基礎設施的建設和利用率。1、按主導方式分：政府主導、市場主導、農(nóng)民主導宅基地置換的方式主要有政府主導、征地方式；市場主導、出租方式；農(nóng)民主導、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化方式。2、按置換對象分：貨幣、異地房產(chǎn)、異地宅基地宅基地的置換方法可以根據(jù)各地的情況以及置換對象的具體情況不同分為以下三種：貨幣置換、異地房產(chǎn)置換、異地宅基地置換。3、實踐中的地方典型模式我國宅基地流轉處于試點探索階段，由于農(nóng)村土地產(chǎn)權的多層次性和各地經(jīng)濟發(fā)展水平、地理條件的差異性，形成了多種多樣的流轉模式。主要案例有：天津、成都溫江和浙江嘉興、重慶九龍坡等地區(qū)。四、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤流轉模式在進行新農(nóng)村建設的實踐中，一些地區(qū)在探索農(nóng)村土地流轉模式中，實施農(nóng)村農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)村宅基地等建設用地一體化的流轉模式。這種模式主要是依據(jù)2024年6月國土資源部發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點管理辦法》，該辦法規(guī)定在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，將若干擬整理復墾為耕地的農(nóng)村建設用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設的地塊（即建新地塊）等面積共同組成建新拆舊項目區(qū)，通過建新拆舊和土地整理復墾等措施，在保證項目區(qū)內各類土地面積平衡的基礎上，最終實現(xiàn)增加耕地有效面積，提高耕地質量，節(jié)約集約利用建設用地，城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。目前，主要在山東、重慶等地展開。1、山東“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”土地流轉模式“城鄉(xiāng)用地增減掛鉤”，就是在保證耕地保護紅線不被突破的前提下，減少農(nóng)民用地，增加城市開發(fā)用地。城鄉(xiāng)用地增減掛鉤是一項系統(tǒng)工程，長期以來農(nóng)村宅基地實行的是無償無限期使用制度，容易造成農(nóng)村建房只增不減、農(nóng)民建新不拆舊的現(xiàn)象，土地資源浪費嚴重。根據(jù)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》文件規(guī)定“對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當?shù)卣山o予獎勵或補助”，政府通過制定農(nóng)村宅基地有償退出獎勵或補助辦法，設立專項獎勵或補助資金，用于農(nóng)民自愿退出閑置宅基地的獎勵或補助。城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策解決的是城市發(fā)展用地不足和耕地減少的矛盾，對農(nóng)村大量閑置的宅基地等農(nóng)村建設用地進行整理，在符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃的前提下，先整理復墾、后建新使用。山東濰坊、棗莊、青島等地進行了試點，該模式堅持了農(nóng)村集體土地所有制度，將原有的鄉(xiāng)村管理歸于社區(qū)化管理，即將原來農(nóng)村散居的居住模式改變?yōu)榧芯幼〉纳鐓^(qū)化模式，在村民自愿的原則下，將自己居住的宅基地轉讓出來，政府統(tǒng)一組織開墾、整理，除留作社區(qū)建設用地，剩余部分通過置換其它農(nóng)村建設用地換取收益。政府將復墾土地流轉所獲得收益，通過政府財政給予宅基地流轉農(nóng)民一定份額的安置補貼?！俺青l(xiāng)建設用地增減掛鉤”模式的優(yōu)點：推動了宅基地等農(nóng)村建設用地的流轉，解決了城鎮(zhèn)建設用地不足，改善了農(nóng)民居住環(huán)境，但這種模式?jīng)]有解決農(nóng)民深層次的生存就業(yè)問題，社區(qū)化管理將勞作在土地上的農(nóng)民轉成勞作在土地上的“城鎮(zhèn)居民”?！俺青l(xiāng)建設用地增減掛鉤”模式的缺點：但在一些農(nóng)業(yè)用地碎化、交通不便，不適用大規(guī)模機械耕作的地區(qū)行不通。2、重慶的“地票制”土地交易模式重慶的地票制是城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策實施的新探索，“地票”是包括農(nóng)村宅基地極其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設用地，經(jīng)過復墾并經(jīng)土地管理部門嚴格驗收后可用于建設的用地指標，是一種權利的憑證。重慶探索的“地票制”農(nóng)村集體建設用地流轉模式超越了“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤”關于城鄉(xiāng)行政分立影響土地價格的限制，在一定程度上突破了城鄉(xiāng)土地市場的分割狀態(tài)，它將遠郊區(qū)農(nóng)村土地統(tǒng)一納入到“掛鉤”試驗的范疇中?！暗仄薄睂⒉煌瑓^(qū)域的掛鉤指標打包進行拍賣，然后按照面積分配拍賣收益。“地票”價格的高低與項目區(qū)無關，與級地租無關，僅與拍賣價格有關，實現(xiàn)指標價格的統(tǒng)一化?！暗仄敝啤睂⑼恋氐慕灰邹D化為票據(jù)化交易的模式。把掛鉤指標票據(jù)化，改變了土地從空間上不可轉移的實物形態(tài)，使固化的土地資源轉化為可流動的資產(chǎn)?！暗仄敝啤睂嵭小跋仍斓睾笥玫亍钡牟僮髂Ｊ?，要求先對農(nóng)村集體建設用地進行復墾，驗收合格后，通過“地票”在交易所進行拍賣?！暗仄敝啤钡慕灰啄Ｊ絻?yōu)點；（1）大大提高了農(nóng)村集體建設用地的價值，保護了農(nóng)村集體在建設用地流轉的收益，為農(nóng)民進入城鎮(zhèn)生活提供了可靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場的隔離，提高了農(nóng)村土地的價值，提高了農(nóng)民進入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場化機制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設用地的空間布局。實現(xiàn)了耕地連片、居民點集中，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和新農(nóng)村建設。五、經(jīng)濟、制度雙輪驅動的農(nóng)地流轉農(nóng)村集體建設用地流轉的驅動因素包括社會經(jīng)濟因素、土地制度因素。（1）隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化以及固定資產(chǎn)投資水平不斷增長,改變了城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟結構,增加了對農(nóng)村集體建設用地的需求,從經(jīng)濟上驅動農(nóng)村集體建設用地流轉；（2）農(nóng)地管制的加強以及土地市場的發(fā)展,改變了土地供給的數(shù)量和結構,提高了土地集約利用水平,顯化了土地資產(chǎn)價值,促使土地資源按照市場規(guī)律進行配置,從制度上驅動農(nóng)村集體建設用地流轉。1、非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與農(nóng)村集體建設用地流轉建設用地是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體,非農(nóng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟總量和結構與其所占用的土地數(shù)量和結構存在密切聯(lián)系,一定的經(jīng)濟結構和生產(chǎn)結構(產(chǎn)業(yè)結構)都可以通過相應的土地利用結構來得到反映。因此,隨著我國非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的增長,不可避免地帶動建設用地的規(guī)模擴張和結構變化,這也同樣體現(xiàn)在農(nóng)村土地利用上。單純以數(shù)量增加為特征的建設用地擴張,將給耕地保護和生態(tài)安全帶來巨大危害,利用存量建設用地替代對農(nóng)業(yè)用地的占用,有利于減緩社會、生態(tài)發(fā)展面臨的危機。農(nóng)村集體建設用地以其特有的優(yōu)勢,承接著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展對土地的強烈需求。一方面,農(nóng)村集體建設用地數(shù)量巨大但閑置現(xiàn)象嚴重,集約利用度普遍較低,具備二次開發(fā)潛力;另一方面,農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展利用集體建設用地受到土地管理法保護,在法律上具有可行性。隨著非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是工業(yè)企業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展,以有償方式獲取農(nóng)村集體建設用地使用權具備了現(xiàn)實條件,流轉交易規(guī)模不斷增長。2、城鎮(zhèn)化發(fā)展與農(nóng)村集體建設用地流轉城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)人口占總人口的比例不斷上升的過程。諾瑟姆(RayM.Northam)認為城鎮(zhèn)化發(fā)展呈“S”型曲線,可以劃分為城鎮(zhèn)化水平較低發(fā)展緩慢的初期階段,人口迅速向城鎮(zhèn)集中的中期加速階段和城鎮(zhèn)化水平較高增長趨緩甚至停滯的后期階段。不同城市化階段農(nóng)地流轉差異明顯：城鎮(zhèn)化發(fā)展對農(nóng)村集體建設用地流轉的影響,主要是在城鎮(zhèn)化發(fā)展的中期和后期,特別是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展,改變了城鄉(xiāng)經(jīng)濟結構對比,促使城鄉(xiāng)土地利用結構發(fā)生變化推動了農(nóng)村集體建設用地流轉進程。（1）在城鎮(zhèn)化初期階段,由于城鎮(zhèn)發(fā)展水平較低,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中條件有限,上地需求不足,農(nóng)村集體建設用地流轉只能是偶然地、零散地進行。（2）在加速發(fā)展的中期階段,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)迅速集中,必然要求城鎮(zhèn)生產(chǎn)設施擴張、居住條件改善、基礎設施升級,這需要土地資源的大量投入,促使城鄉(xiāng)結合部的集體建設用地以其區(qū)位優(yōu)勢,承載著城鎮(zhèn)發(fā)展對土地利用帶來的壓力,吸引了包括宅基地在內的集體建設用地發(fā)生流轉。同時,農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉移,其原來使用的建設用地并不改變權利和用途屬性,導致農(nóng)村建設用地閑置、低效利用現(xiàn)象嚴重,這為集體建設用地的再次開發(fā)利用創(chuàng)造了條件。（3）當城鎮(zhèn)化進程完成進入后期階段,土地集約利用程度較高,城鄉(xiāng)差距縮小,建設用地需求相對穩(wěn)定,集體建設用地流轉將趨于平穩(wěn)。3、固定資產(chǎn)投資與農(nóng)村集體建設用地流轉固定資產(chǎn)投資是社會經(jīng)濟再生產(chǎn)的必要過程,主要通過基本建設、更新改造以及房地產(chǎn)開發(fā)項目等投資實現(xiàn),是要素投入的主要表征指標。隨著固定資產(chǎn)投資的不斷增加,各項土地開發(fā)和建設活動資金來源充足,對建設用地產(chǎn)生了巨大需求。當國有土地供給難以滿足建設需求時,投資對土地的需求就轉向了集體所有建設用地。固定資產(chǎn)投資的增加,也帶來了農(nóng)村房屋建設的快速增長。農(nóng)村建設的發(fā)展不可避免地加大了對生產(chǎn)以及居住等場地的需求,集體建設用地的廠房和住宅建設功能日益突出,其轉讓、出租以及作價入股等形式的流轉逐漸活躍。因此,固定資產(chǎn)投資增長對建設用地的巨大需求,農(nóng)村房屋建設的旺盛局面,客觀上促進了農(nóng)村集體建設用地流轉交易的進行。4、農(nóng)地管制制度與農(nóng)村集體建設用地流轉對農(nóng)用地實行特殊保護是我國土地利用的重要方針,目前農(nóng)地管制主要包括土地用途管制、農(nóng)用地轉用審批、基本農(nóng)田保護以及耕地總量動態(tài)平衡制度等。農(nóng)地管制制度對農(nóng)村集體建設用地流轉的影響,主要是通過影響建設用地的自然供給和經(jīng)濟供給間接實現(xiàn)的。農(nóng)地管制水平的加強,從數(shù)量上控制了新增建設用地對農(nóng)用地的占用,增加了農(nóng)地非農(nóng)化的成本,一定程度上減少了建設用地的自然供給量。在新增建設用地供給有限的情況下，利用存量建設用地,提高土地集約利用程度,成為保障土地經(jīng)濟供給的重要途徑。集體建設用地流轉是對農(nóng)地管制加強的應對行為。盡管2024年修改的土地管理法出于耕地保護的目的,嚴格限制農(nóng)村集體建設用地流轉交易行為,但2024年頒布的國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定在進一步嚴格農(nóng)用地管制的同時,明確規(guī)定在符合規(guī)劃的前提下,村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設用地使用權可以依法流轉,從而引導集體建設用地流轉有序進行。隨著我國耕地保護形勢的日益嚴峻,農(nóng)地管制制度將日趨嚴格,農(nóng)村集體建設用地將成為土地供應的主要來源。5、土地市場發(fā)展與農(nóng)村集體建設用地流轉農(nóng)村集體建設用地流轉實質上是集體建設用地使用權的市場化配置。但在計劃經(jīng)濟時代,土地資源實行行政指令配置、無償使用模式,土地市場難以發(fā)展,土地價格遭到扭曲。由于土地資源配置市場化程度低,土地價格沒有真正反映其價值,扭曲的市場價格反而擴大了對耕地非農(nóng)化的強烈需求,存量集體建設用地流轉卻難以進行。實行市場經(jīng)濟體制以后,土地有形市場逐步建立并完善,當前一級市場的整體市場化程度日益提高,二級市場總體呈快速發(fā)展態(tài)勢。土地市場的發(fā)展,顯現(xiàn)了土地的真實價值,土地價格逐年上漲。隨著土地市場價格的回歸,土地集約利用的要求越來越高,農(nóng)村集體建設用地無償、無期限使用局面逐漸被有償、有期限使用替代,市場機制同樣對集體建設用地配置效率產(chǎn)生作用。集體建設用地流轉與土地市場建設存在密切聯(lián)系。隨著土地市場發(fā)展,價格信號在資源配置中的作用日益突出,促使農(nóng)村集體建設用地按照市場規(guī)律配置,集體建設用地流轉規(guī)模越來越大。六、流轉和制度變革趨勢和方向1、農(nóng)村集體建設用地流轉將得到政策支持由上文，我們認為農(nóng)村集體建設用地流轉環(huán)節(jié)將獲得更多政策支持。2、土地資本化為趨勢和方向土地資本化是趨勢和方向。土地資本化是一種產(chǎn)權金融化過程，即通過對產(chǎn)權進行規(guī)范交易，為土地資產(chǎn)提供流動性。通過這一交易機制和交易市場，促進社會對土地資產(chǎn)的利用效率，達到土地資產(chǎn)的最優(yōu)配置。這是當前比較先驗的一種農(nóng)村土地流轉模式，也是農(nóng)村土地流轉制度改革的方向。其中具有代表性的做法有浙江省嘉興模式、山東棗莊模式、成都溫江模式、重慶模式。主要原則：規(guī)范城鄉(xiāng)用地、控制建設用地指標、促進節(jié)約集約用地的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤制度，將會長期化運行。增減掛鉤制度常態(tài)化，有助于強化建設用地指標的管理。在新型城鎮(zhèn)化催生粗放式用地沖動、征地環(huán)節(jié)引發(fā)社會矛盾的背景下，為一項有效的管控手段，有助于城鄉(xiāng)建設用地轉換過程中的規(guī)范化。從國土資源管理部門開展的城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點等舉措來看，未來的土地使用制度，傾向于鼓勵從現(xiàn)有土地中挖潛，而不是一味通過土地整治補充新增建設用地。3、城鄉(xiāng)土地同權同價為長期目標，但短期難以實現(xiàn)從現(xiàn)有制度進展來看，實現(xiàn)農(nóng)村土地與城鎮(zhèn)土地的同權同價，進而達成自由交易短期內仍難以實現(xiàn)。作為一項重要基礎工作，農(nóng)村集體建設用地所有權確權工作有望完成，但集體建設用地使用權和宅基地使用權的確權工作仍需時日。（1）農(nóng)村土地確權工作包括農(nóng)村集體建設用地所有權、宅基地使用權和集體建設用地使用權確權三部分。截至2024年底，全國農(nóng)村集體建設用地所有權累計確權登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達94.7%，部分地區(qū)已全部完成。2024年8月底，國土部發(fā)文表示，對農(nóng)村集體建設用地所有權確權工作進行抽查。（2）由于權屬關系復雜，涉及歷史遺留問題，農(nóng)村宅基地使用權和集體建設用地使用權確權工作進展相對緩慢。2024年中央一號文件提出，用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作。（3）農(nóng)地確權首先會影響征地環(huán)節(jié)。隨著確權工作的加速，《農(nóng)村集體土地征收與補償條例》也可能加速出臺。其中強調將安置和補償分離并提高征地補償標準，將成為該項文件的主要思路之一。涉及土地制度之根本的《土地管理法》修訂工作將可能在近期有所進展，但很難取得實質性突破。七、流轉潛力和地區(qū)差異對房地產(chǎn)行業(yè)影響1、流轉潛力：保守估計滿足6年城市建設用地需求學術上有關流轉潛力的測算：（1）魯春陽等，2024年，在《農(nóng)村集體建設用地流轉潛力估算》中測算：“2024-2024年和2024-2024年，重慶市農(nóng)村集體建設用地流轉現(xiàn)實潛力分別占農(nóng)村集體建設用地的8.48%和11.34%”。（2）甌江波，2024年，在《農(nóng)村集體建設用地使用權流轉的規(guī)模估計和影響分析——以廣州為例》中測算：“從長遠看，廣州可進入市場流轉的集體建設用地最大規(guī)模約為31315.76公頃，占全市建設用地總面積的比重約為12.14%?！薄拔磥?-3年廣州可進入市場流轉的集體建設用地規(guī)模占可流轉的集體建設用地最大規(guī)模的比重不會超過5%”。測算1：假設農(nóng)村建設用地中的8%可流轉，可流轉233萬公頃建設用地將使城市建設用地面積增加60%，滿足未來將近6年的城市建設用地需求（年均土地需求按2024-2024年土地均值計算）。測算2：以農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均用地面積與城市人均用地面積差額的50%計算，可節(jié)約368萬公頃建設用地，占現(xiàn)在城市建設用地面積的94%，滿足未來近9年的城市建設用地需求（年均土地需求按2024-2024年土地均值計算）。2、流轉地區(qū)差異：存在顯著的地區(qū)差異由于我國經(jīng)濟發(fā)展及城市化建設水平差異顯著，同時土地資源狀況也存在明顯差異，土地流轉也將存在顯著差異。（1）從農(nóng)用地與建設用地的稟賦來看，滬、津、京、蘇、魯、豫、皖、冀、遼、浙、粵等地建設用地的比重較大。（2）從城市建設用地占建設用地比重來看，滬、京、粵、浙、京、蘇、遼等地城市建設用地的比重較大。從上面兩點來看，經(jīng)濟發(fā)達的滬、京、粵、浙、京、蘇、遼等地由于建設用地比重高且城市建設用地面積比重高，相對來說，土地流轉的需求更為迫切。3、對房地產(chǎn)行業(yè)影響：意義深遠，短期有益于行業(yè)及相關開發(fā)商土地流轉意義深遠，但預判推進的速度將是緩慢而又謹慎的，原因是若真正推開，其對中國整體經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生巨大的變化和影響。我們認為，若土地流轉真正開始推行，并開始試點轉為住宅用地，則影響如下：（1）短期對于已持有一二線城市周邊非住宅用地的企業(yè)有利，其土地價值將持續(xù)升值。（2）短期增加的土地供應有限，對行業(yè)影響為正面，將增大房地產(chǎn)拿地、投資量，平緩地價、改善開發(fā)商在一二線城市的業(yè)績報表。土地流轉目前仍處于試點階段，雖然我們測算流轉潛力滿足未來將近6年的城市建設用地需求，但這是一個長期過程，每年增加的土地供應有限，整體供應量難以短期大幅提升。（3）長期若土地流轉持續(xù)開放，將使得建設土地增加1條顯著的供給途徑，將對行業(yè)產(chǎn)生深遠影響。（4）存在明顯的地區(qū)差異，京滬等土地最稀缺的城市最受益。土地流轉潛力小，目前土地供給緊張如京滬等有可能受益于土地流轉帶來供應增加，熨平地價，促進行業(yè)的健康發(fā)展。八、投資策略土地流轉中受益路徑：1、流轉過程中可參與土地一級開發(fā)等領域的業(yè)務，其在一二線城市則更受益，原因是土地更為稀缺，主要標的有云南城投、廊坊發(fā)展、華夏幸福、中天城投、黑牡丹等。2、擁有一二線城市非住宅用地的企業(yè)：中華企業(yè)、上實發(fā)展、電子城，華僑城、招商地產(chǎn)，中糧地產(chǎn)、張江高科、浦東金橋、空港股份等。3、若未來土地供給速度加快，土地價格被平抑，有資金優(yōu)勢的快周轉公司：如保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團、榮盛發(fā)展等一二線龍頭等。

2024年IPTV行業(yè)分析報告2024年4月目錄一、IPTV真正受益于“三網(wǎng)融合”、“寬帶中國” 31、三網(wǎng)融合：網(wǎng)絡運營商推動IPTV的動力 32、寬帶中國：IPTV高清化及增值業(yè)務的增長引擎 43、與有線電視的競爭：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢明顯 6二、以“合作”姿態(tài)在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)有利地位 71、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定 72、合作心態(tài)開放，促進多方共贏 83、積極持續(xù)投資影視內容形成積累 9三、未來增長看點在IPTV挖潛與OTT擴張 91、IPTV增長依靠增值業(yè)務提升ARPU 92、機頂盒“小紅”領先布局 113、IOTV：發(fā)揮IPTV與IPTV的協(xié)同效應 12一、IPTV真正受益于“三網(wǎng)融合”、“寬帶中國”1、三網(wǎng)融合：網(wǎng)絡運營商推動IPTV的動力我國“三網(wǎng)融合”方案提出、試點已有多年，從目前三網(wǎng)融合進程中來看，電信系更占優(yōu)勢，IPTV是電信系進入視頻領域重要的成功戰(zhàn)略。電信系網(wǎng)絡運營商在現(xiàn)有網(wǎng)絡上開展IPTV視頻業(yè)務也非常平滑。我國擁有超過4億多電視用戶，網(wǎng)絡用戶近2億，寬帶網(wǎng)絡用戶為IPTV的潛在客戶。三網(wǎng)融合試點的第一階段（2024-2022年）已經(jīng)收官，即將邁入推廣階段（2023-2021年），第二批54個試點城市已經(jīng)包括全國大部分重要省市，覆蓋人口超過3億。在電信、視頻網(wǎng)站、廣電等各利益方的參與下，我國IPTV用戶數(shù)已從2023年的470萬戶發(fā)展到了2022年底的2300萬，成為全球IPTV用戶最多的國家。預計未來兩年仍將有40%-50%的增速，2023年底用戶數(shù)有望達到3400萬的規(guī)模。2、寬帶中國：IPTV高清化及增值業(yè)務的增長引擎帶寬決定著IPTV是否能夠實現(xiàn)高清內容的傳輸，進而決定IPTV的用戶體驗。今年四月工信部、國家發(fā)改委等部委發(fā)布《關于實施寬帶中國2023專項行動的意見》：目標2023年新增光纖入戶覆蓋家庭3500萬戶，同時寬帶接入水平將有效提升，使用4M及以上寬帶接入產(chǎn)品的用戶超過70%。各省級網(wǎng)絡運營商也反應迅速積極，出臺相關規(guī)劃。IPTV業(yè)務作為電信運營商推動寬帶升級服務的重要賣點。運營商的推廣積極性高。例如2021年上海電信發(fā)布的＂二免一贈一極速＂的＂城市光網(wǎng)＂計劃，與百視通聯(lián)手推出IPTV3.0視頻業(yè)務，共同發(fā)力高清IPTV業(yè)務。電信與百視通的合作使得此次寬帶升級實施順利，上海IPTV用戶也發(fā)展到了百萬規(guī)模。而帶寬約束被打破后，高清點播也將成為IPTV增值業(yè)務的重要增長引擎之一。從IPTV存量的廣度上來看，我國IPTV當前的區(qū)域性明顯，集中在上海、江蘇、廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中僅江蘇一省就已經(jīng)發(fā)展了430萬的客戶規(guī)模，占比18.9%。這種情況與中國電信在發(fā)達地區(qū)寬帶基礎建設優(yōu)異相關。西部和北部地區(qū)市場依然廣闊，有待于中國聯(lián)通和中國移動的發(fā)力。寬帶及光纖業(yè)務作為中國電信目前最為核心的一塊領域，其市場領先的優(yōu)勢由來已久，相比而言，覆蓋了大部分北方省市的中國聯(lián)通和中國移動的積極性是行業(yè)的最大變數(shù)。2022年以來，兩家公司都在寬帶業(yè)務方面積極發(fā)力，以中國移動為例：2022年中國移動新增FTTH覆蓋家庭超過180萬戶；使用4M及以上寬帶產(chǎn)品的用戶超過50%；新增寬帶端口320萬個；新增固定寬帶接入家庭超過120萬戶。3、與有線電視的競爭：捆綁銷售、一線入戶優(yōu)勢明顯IPTV最直接的競爭者是各地的有線電視。價格上來看，由于歷史原因，我國有線電視網(wǎng)的公益屬性導致其價格相對較低，這也成為有線電視網(wǎng)絡市場化程度低、升級換代困難，“三網(wǎng)融合”中競爭能力弱的原因。IPTV基于IP網(wǎng)絡傳輸，通常要在邊緣設置內容分配服務節(jié)點，配置流媒體服務及存儲設備，而有線數(shù)字電視的廣播網(wǎng)采取的是HFC或VOD網(wǎng)絡體系，基于DVDIP光纖網(wǎng)傳輸，在HFC分前端并不需要配置用于內容存儲及分發(fā)的視頻服務器，運營成本大大降低。但帶來的問題是如要實現(xiàn)視頻點播和雙向互動則必須將廣播網(wǎng)絡進行雙向改造。從技術角度看，IPTV成本較高，難以與有線電視比拼價格。但IPTV的優(yōu)勢在于可以直接利用互聯(lián)網(wǎng)，而與寬帶的捆綁銷售能夠大大降低客戶對價格的敏感度。在各地網(wǎng)絡運營商的支持下，IPTV與寬帶捆綁營銷，對于用戶來講，更像是寬帶贈送的增值業(yè)務，收費模式則可以訂制，包月、按頻道等，靈活而更有針對性。而“三網(wǎng)融合”進程中的電信系寬帶接入商的強勢，使用戶在互聯(lián)網(wǎng)光纖一線入戶后，較為自然的選擇IPTV作為電視方案。二、以“合作”姿態(tài)在產(chǎn)業(yè)鏈中占據(jù)有利地位1、政策監(jiān)管已趨完善穩(wěn)定由于電視內容播控屬于國家宣傳范疇，監(jiān)管較為嚴格。根據(jù)廣電總局43號文規(guī)定，IPTV集成播控總平臺牌照由中央電視臺持有，而分平臺牌照由省級電視臺申請。廣電總局要求通過IPTV集成播控平臺及各地分平臺來達到“可管可控”的方針。與央視的合資公司正式落地將解除市場對百視通IPTV業(yè)務政策性風險的擔憂。過去擁有IPTV全國性運營牌照四家分別是：上海文廣（百視通）、央視國際、南方傳媒、中國國際廣播電臺。5月18日，百視通和央視IPTV合資公司“愛上電視傳媒有限公司”完成工商注冊正式成立，成為全國唯一中央級集成播控平臺。其中百視通股權占比45%。合資公司同時減少了與地方臺和有線網(wǎng)運營商的溝通成本。IPTV的發(fā)展對地方電視臺和有線網(wǎng)絡運營商的沖擊最大，43號文再次強調IPTV總分二級播控平臺的落實，城市臺喪失了內容的運營主導權，收入分配權掌握在省平臺手中；而IPTV是網(wǎng)絡運營商直接搶占了有線數(shù)字電視的客戶。CNTV在廣電系統(tǒng)內有良好的關系，能夠有效降低溝通成本。2、合作心態(tài)開放，促進多方共贏公司一方面與CNTV合資成立全國集成播控平臺，另一方面在與中國電信為主的網(wǎng)絡接入運營商的的長期合作中建立了良好的伙伴關系和市場經(jīng)驗。長期的市場運營環(huán)境使電信運營商在產(chǎn)品推廣、業(yè)務計費、系統(tǒng)維護、客戶服務方面有相對廣電系統(tǒng)比較顯著的優(yōu)勢。百視通合作心態(tài)開放，在與電信運營商和電視臺的長期合作中積累了市場經(jīng)驗。從歷史上看，在IPTV市場的第一輪搶占中，機制靈活的百視通通過與電信運營商合作，迅速地搶占了市場；而具有顯著資源和內容優(yōu)勢的CNTV卻受體制制約，用戶開發(fā)非常緩慢；IPTV市場最終形成了以百視通用戶為主體的局面，為統(tǒng)一播控平臺合資公司中具體條款方案的商定創(chuàng)造了條件。百視通與其它牌照商也有較多合作，如2022年5月，百視通與國廣東方宣布啟動互聯(lián)網(wǎng)電視業(yè)務全面發(fā)展合作，利用其國際資源加快自己的國際化策略。百視通與終端制造商的合作：1）一體機：2021年4月，百視通聯(lián)合海爾推出卡薩帝電視。此外，公司與康佳、三星、夏普均有智能電視方面的合作。2）互聯(lián)網(wǎng)電視機頂盒：2022年1月，百視通與聯(lián)想共同推出了互聯(lián)網(wǎng)電視機頂盒A30。3、積極持續(xù)投資影視內容形成積累隨著產(chǎn)業(yè)競爭的激烈，最終影響用戶選擇的還是內容之本。百視通注重在影視內容上的投入，每年在內容上的投入約為3-5億，持續(xù)的投入建成了較大的網(wǎng)絡視聽版權庫，節(jié)目總量超過40萬小時，其中高清節(jié)目總量超過5萬小時，覆蓋了70%的熱播劇和國內外強檔電影。以美國的Netflix為例可以看到精品內容的重要性，2023一季度年Netflix業(yè)績大幅超預期，自制劇和獨播劇是重要推力，根據(jù)Netflix的統(tǒng)計，平臺上最為熱播的top200部劇中有113部為獨有，尤其是2月1日獨家上線13集的自制內容“紙牌屋”受到熱捧為網(wǎng)站吸引了大量流量。三、未來增長看點在IPTV挖潛與OTT擴張1、IPTV增長依靠增值業(yè)務提升ARPU百視通70%以上的營業(yè)收入來自IPTV業(yè)務，2022年該項業(yè)務營收達到14.2億，同比增長73%。截止2022年末，公司IPTV用戶數(shù)已達1600萬，同比增長60%；ARPU值增長8.3%，達88.62元/年。不同于網(wǎng)絡視頻用戶，電視用戶轉換成本高，客戶粘性大。根據(jù)CSM和艾瑞的調查，IPTV用戶有較高的忠誠度，基本養(yǎng)成了較為穩(wěn)定的收視習慣，優(yōu)酷和PPS一周之內所有訪客平均使用天數(shù)均不如IPTV。而IPTV豐富的點播內容和互動性，更把年輕人重新吸引到電視機前，存量客戶的價值效應即將凸顯。IPTV的收入模式包括：用戶基本收費、高清、廣告、按部點播（PPV）、增值服務等方面。過去，用戶基礎收費一直是IPTV最主要的收入來源。國