《合肥新恒生北城印象營銷策劃方案》

新恒生·北城印象營銷策劃方案目錄第一局部潛力新站區(qū)悠悠我的家一、區(qū)域市場總體分析··································································4二、區(qū)域競爭對手分析··································································5三、工程分析················································································11第二局部新生活的高度主義一、工程名稱················································································15二、工程總體定位········································································17三、目標(biāo)客戶定位········································································17四、產(chǎn)品形象定位········································································18五、延伸——產(chǎn)品品牌與開發(fā)商形象··········································18第三局部為我們的生活喝彩一、工程規(guī)劃建議········································································21二、商業(yè)局部建議········································································23第四局部常勝銷售秘訣一、銷售目標(biāo)···············································································26二、銷售策略···············································································26三、銷售方式···············································································29四、銷售步驟···············································································30五、銷售進(jìn)度···············································································31第五局部關(guān)注新恒生分享新生活一、推廣主題···············································································33二、推廣重點···············································································33三、推廣目標(biāo)···············································································34四、推廣費用···············································································34五、工程銷售周期·······································································34六、具體推廣方案·······································································34第六局部附件局部第一部分潛力新站區(qū)悠悠我的家區(qū)域市場總體分析合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)是安徽省政府于1995年4月批準(zhǔn)設(shè)立的省級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積16.1平方公里，集中開發(fā)12平方公里，享受市級經(jīng)濟管理權(quán)限。試驗區(qū)前身為合肥市新火車站建設(shè)區(qū)，于1992年11月伴隨著國家重點工程合肥鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生，1996年2月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)。1997年4月1日新火車站建成營運后，試驗區(qū)進(jìn)入功能性開發(fā)階段，進(jìn)入了全面、快速的開展階段。在此階段，試驗區(qū)的開展建設(shè)由單純的工程建設(shè)轉(zhuǎn)移到全面的經(jīng)濟建設(shè)上來，土地、房地產(chǎn)、專業(yè)市場、工業(yè)園等工程開發(fā)全面啟動。隨著經(jīng)濟建設(shè)的全面開展，試驗區(qū)的根底設(shè)施建設(shè)日臻完善，營造了良好的投資環(huán)境。以勝利北路、站西路、全椒路、銅陵北路、當(dāng)涂路為五縱；以站前路、臨泉路、一環(huán)路、二環(huán)路為四橫的新區(qū)路網(wǎng)迅速建成；國內(nèi)一流的郵政樞紐、8萬門電信交換局、11萬伏變電所及供水、供熱、有線電視、煤氣供給等工程相繼建成并投入使用。整個試驗區(qū)的“七通一平〞工程已完成總量的70%。新鋪綠地10萬平方米，人均達(dá)8平方米，綠化覆蓋率近30%。全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)異常迅猛，建設(shè)了一系列現(xiàn)代化住宅小區(qū)及五州商城、新鴻安商城、銀沱金融商貿(mào)區(qū)、安徽大市場、瑤海家具世界、中州家具市場、瑤海摩配市場、天香電器城、新站儲運中心等一批上規(guī)模的市場；同時瑤海公園、保齡球館、網(wǎng)球館、卡秋沙鄉(xiāng)村俱樂部、元一高爾夫球會等一批設(shè)施的建成，使得試驗區(qū)成為合肥市節(jié)假日旅游、休閑的好去處。一個集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息、效勞為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū)已展露豐姿。市場動態(tài)：在售、將售樓盤24家左右，多屬中小規(guī)模，他們或單一多層或多層、小高層、高層，成為東區(qū)樓盤開發(fā)圈的中心。周邊的交通、配套等條件也日趨完善，越來越多的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)被該區(qū)未來的升值潛力所吸引。樓市聚焦：樓盤集中緊湊，多集中在臨泉路、勝利路附近，形成人口集中的居住帶。問題透視：公共效勞設(shè)施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題依然存在。未來展望：以第三產(chǎn)業(yè)為主體，以現(xiàn)代商貿(mào)為重點，以專業(yè)市場為特色，全面完成轄區(qū)10平方公里的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，將開發(fā)區(qū)建設(shè)成為新興第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)。遠(yuǎn)期開發(fā)二環(huán)路以北新區(qū)。房地產(chǎn)投資工程前景可觀。工程區(qū)域競爭對手分析通過近兩年合肥市房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展，目前的新站區(qū)已成了現(xiàn)代化住宅小區(qū)的聚集地。如何緊握市場動態(tài)，洞察市場先機，讓本工程在眼前變幻莫測的房產(chǎn)市場中脫穎而出，便是我們要解決的問題。所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆〞，只有充分掌握了競爭對手的動態(tài)，才能在劇烈的市場競爭中立于不敗之地。經(jīng)過專業(yè)細(xì)致的市場調(diào)查和分析之后，我們認(rèn)為本工程的主要競爭對手有幫財家園、歐尚香江國際佳園、東湖山莊、中興·西子家園、金橋苑、銀都苑等。幫財家園1、地理位置工程位于張洼路與北二環(huán)路交口，西依張洼路、北接北二環(huán)路、南靠合肥鐵路交通大動脈，交通便捷。2、產(chǎn)品分析小區(qū)由三幢十八層〔局部二十層〕住宅構(gòu)成，沿街布置少量商業(yè)建筑，總建筑面積近4萬平米，可容納近200戶。其中1—4層為大型綜合商場，5層以上為住宅，工程配有住戶防盜門、可視對講、天然氣、寬帶網(wǎng)、有線電視、〔開戶費自理〕、彩鋁窗為用戶提供舒適、智能的生活方式；地下車庫結(jié)合地面車位，為用戶提供平安、快捷的工作、生活環(huán)境。3、銷售狀況工程9月19日開工，從現(xiàn)場了解，認(rèn)購情況并不是很理想僅為總套數(shù)的30%左右，均價為2700元/㎡左右。歐尚香江國際佳園工程位于新站正中心，即政府投資數(shù)十億打造的合肥新中心，與瑤海公園、生態(tài)公園面對面，離淮河路步行街10分鐘車程，內(nèi)部配套有游泳池、網(wǎng)球場、商業(yè)街、專屬會所等，是一個17萬㎡大型歐風(fēng)花園社區(qū)。投資商/香港建隆集團(tuán)；開展商/建隆房地產(chǎn)開發(fā)〔安徽〕；物業(yè)管理/合肥香江物業(yè)管理；建筑設(shè)計/合肥市建筑設(shè)計研究院；行銷企化/上海尚安投資咨詢面積主要有48㎡的單身公寓、80㎡及100㎡的精致戶型，現(xiàn)在的均價約2400元/㎡，單身公寓的單價略高。4.2寬大客廳，滿足主人所有的排場，20㎡主臥、16㎡次臥，南北雙陽臺、雙觀景飄窗，是合肥難得一見的生態(tài)居所。3500米勝利路直達(dá)市中心，不離繁華盡享都市時尚。假日會所、露天泳池、歐洲風(fēng)情商業(yè)街，精彩生活不落幕。凱旋門入口、香榭麗噴泉廣場，原味歐洲建筑大賞/特聘港資物管公司管理，提供名流級尊寵禮遇。有看房專車接送，工商銀行安徽省分行營業(yè)部長江東路支行提供8成30年按揭貸款。工程優(yōu)勢1、工程靠近瑤海公園，居民在小區(qū)內(nèi)足不出戶就可以欣賞公園湖光綠景，很適宜居住，瑤海公園相當(dāng)于一個天然氧吧，其升值潛力無限，此賣點是其樓盤價格相對同區(qū)較高的原因之一；2、小區(qū)瀕臨二環(huán)路，交通方便；周邊有友誼醫(yī)院，63中，購物中心，菜市等配套較齊全；3、小區(qū)內(nèi)人車分流，整體布局合理，內(nèi)設(shè)車庫，設(shè)施齊全，實行智能化系統(tǒng)管理；4、樓盤以中小戶型為主，設(shè)計較合理，套內(nèi)面積沒絲毫浪費，比擬經(jīng)濟實用，符合當(dāng)?shù)鼐用駥嶋H購置力和家庭人口不多的特點要求；5、工程首推單身公寓的戶型，將很多人心中關(guān)于SOHO戶型的夢想變成現(xiàn)實；樓盤自身的大規(guī)模和高品質(zhì)給追求高品位生活的人們帶來喜悅和希望；全面到位的物業(yè)管理也是此樓盤的亮點之一；6、售樓處設(shè)于雙七路上、緊靠在樓盤的旁邊，醒目的地理位置利于看房者對樓盤的整體把握。工程劣勢1、樓盤地處北二環(huán)，在整個合肥市的規(guī)劃布局中屬于較偏的位置；2、整個北區(qū)的生活配套不夠完善，道路建設(shè)進(jìn)程緩慢，而“西緩、北抑〞政策將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻；3、工程周邊的環(huán)境配套還不夠豐富，只有簡單的幾個居民生活去處，故還有待開展；4、其樓盤價格相對于同區(qū)較高，加大了銷售難度；5、小高層的物管及其它費用較多，銷售難度相對較高；6、有東湖花園這樣強大的競爭對手，東湖花園的房型及樓價和周邊環(huán)境都與本案相差無幾，故競爭比擬劇烈。東湖山莊1、地理位置“東湖山莊〞占地60余畝，總建筑面積愈5萬平米。東沿天柱山路，北鄰穎河路、東南垂接汴河路，毗鄰生態(tài)公園、與25萬平方米的瑤海公園渾然一體。為人們提供了一個空氣清新、環(huán)境幽雅、曲水彎環(huán)、健康生態(tài)與居住相結(jié)合的新型住宅區(qū)。2、公司組合開展商/合肥泰豪萊房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；行銷企劃/兄弟工作室。3、規(guī)劃設(shè)計小區(qū)全部以異型結(jié)構(gòu)，南北陽臺，布局合理，有80㎡—140㎡十幾種戶型供客戶選擇。小區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)完善，布局舒暢，采用室內(nèi)外泊車兩者相結(jié)合的理想停車體系。推廣主題/健康生活新起點。4、交通便利毗鄰二環(huán)路,有145,121,139,127,25路等公交車經(jīng)過,景觀綠化:住宅西邊為25萬平方米瑤海公園。小區(qū)內(nèi)大面積的自然風(fēng)景、綠色景觀與小區(qū)渾然天成。小區(qū)內(nèi)草坪鋪設(shè)整潔完備，大面積種植花樹植物。5、小區(qū)設(shè)置⊙活動廣場、中心花園、休閑步道、疊泉綠地營造詩意空間；⊙精雕細(xì)琢的景觀小徑，造型別致的燈柱、圍欄、活潑裝點生活空間；⊙室內(nèi)外兩種泊車系統(tǒng)，方便居民的出行和生活；⊙家庭配備對講系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)接口，令居民生活更加平安、舒適；6、建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)：異行框架結(jié)構(gòu)裝飾：外面墻：面磚窗戶：彩鋁室內(nèi)頂棚：麻刀灰毛坯頂棚室內(nèi)地面：水泥沙漿壓槽室內(nèi)墻面：毛坯處理廚房：預(yù)留上下水管道衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道陽臺：封閉陽臺采用彩鋁封閉，不封陽臺為鐵藝欄桿防護(hù)7、設(shè)備單元門：電子對講防盜門入戶門：防盜門8、配套上下水系統(tǒng)：多層采用直供水系統(tǒng)，小高層加壓泵送供水水表：40A表煤氣：管道統(tǒng)一入戶多媒體：、有線電視、電信寬帶統(tǒng)一入戶空調(diào)安裝：預(yù)留管道孔9、銷售狀況從今年5月份出來的小高層，先以均價2400多元/㎡起步，現(xiàn)以賣到了起價為2400元/㎡，均價為2580元/㎡，最高價為2800元/㎡，層差價達(dá)50元/㎡，共88套現(xiàn)只剩20套，面積多為140平米的房子。10、點評分析型特點是大開間舒適的居室中心，餐廳廚房一體設(shè)計，廚衛(wèi)相臨設(shè)計，方便布線。主臥與觀景大陽臺相連，用戶可盡情享用小區(qū)美景。此戶型只在每棟樓的兩邊各有一套，在房的東或西側(cè)面設(shè)有飄窗，此飄窗與客廳餐廳相連，更增加了室內(nèi)通風(fēng)采光效果，兩臥室均朝南，非常好的居家生活效果。另外，此戶型面積不大，各房功能均充分利用；〔2〕、101.61㎡(三室兩廳一衛(wèi))為好銷戶型,銷售率和預(yù)定率到達(dá)96.6%,此戶型面積比87.49㎡的多一朝北次臥,居室內(nèi)房間利用率也很高,其它設(shè)置與87.49㎡相同；〔3〕、145㎡(三室兩廳兩衛(wèi))為難銷戶型,其開間較窄,三間臥室門戶對開,私密性不好,特別是兩次臥朝北和東,相嵌在一起浪費了臥室面積,布局不適合家庭居住,衛(wèi)生間設(shè)計遠(yuǎn)離臥室,不符合起臥要求。中興·西湖花園1、地理位置工程位于雙七路邊，瑤海公園東側(cè)，緊鄰東湖山莊、歐尚香江國際佳元與生態(tài)公園也只是信步可達(dá)。2、公司組合開發(fā)商/合肥西湖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司；整合推廣/杭州中興房地產(chǎn)籌劃機構(gòu)；規(guī)劃設(shè)計/浙江省工業(yè)設(shè)計研究院；廣告推廣/藍(lán)獅品牌籌劃參謀。3、具體產(chǎn)品分析工程共28幢住宅，是以多層為主以小高層、高層為輔的規(guī)劃小區(qū)。4、價格分析工程11月9日開始選房，以均價2618元/平米推出138套住宅，戶型以80多為主。5、宣傳方式廣告訴求點：西湖畫卷詩意生活⊙獨享靈性空間感受西湖文化銀都苑1、地理位置工程位于合肥市新站試驗開發(fā)區(qū)，東依張洼路，南臨臨泉路。新建的臨泉路與潛山路、望江路、銅陵路構(gòu)成了合肥市一環(huán)線與二環(huán)線之間的又一塊速通道——中環(huán)線，為住戶出行提供了便捷的交通，距四牌樓僅3公里路程，是新站試驗開發(fā)區(qū)內(nèi)的又一宜人家居。2、公司組合開發(fā)商/合肥市房地產(chǎn)開發(fā)公司/合肥市安瑞房地產(chǎn)開發(fā)；物業(yè)公司/安徽圓夢石油物業(yè)管理；營銷公司/合肥市銀開房產(chǎn)銷售。3、具體產(chǎn)品分析小區(qū)共6幢多層住宅，830套住宅，戶型面積以98平米至104平米為主力戶型，兼有85、94、125平米二室二廳、三室二廳的戶型。區(qū)內(nèi)設(shè)中心花園，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃以中小戶型為主，兼有約層戶型，建筑高度為六層。外墻為高檔外墻乳膠漆，屋面高檔波形瓦，外門窗高檔塑鋼門窗，單元門為樓宇對講系統(tǒng)〔可選可視〕，配有管道煤氣或管道天然氣、有限電視、電子周邊防范系統(tǒng)。4、銷售狀況從現(xiàn)行銷售狀況來看已銷售了90%，銷售的尾盤，均價在2580元/平米左右，剩下也只有稍大些的戶型，如：局部三四層104平米、125平米和局部140平米復(fù)式層標(biāo)準(zhǔn)層價格為2300多元/平米，躍層為1550元/平米。5、工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：⊙工程位于二環(huán)路臨界，緊依張洼路，隨著未來城市的迅速開展，這一帶將成為集商業(yè)、居家的好地方；⊙從合肥整體來看，多層住宅越來越少了，加之工程自身戶型小，必將迎合市場需求；劣勢：⊙從規(guī)模來講，工程檔次較低，無任何宣傳，也無自身品位，從營銷手段來講，無任何沖擊力；⊙工程鄰接臨泉路還為開通，這給購置者購置帶來一定的顧慮；迎賓小區(qū)在本工程的左邊，是早期開發(fā)并且早已入住的樓盤，占地7畝，有4棟多層組成。小區(qū)內(nèi)二手房的均價在2400元/㎡左右，沿張洼路的門面40㎡的單層月租在1000元左右，經(jīng)營范圍有酒家、日雜、門診、照相等小生意。工程分析〔一〕、工程概況工程位于張洼路與高塘路交匯處，緊鄰火車道，毗鄰二環(huán)路，雖然占據(jù)較為主要的交通要道，仍屬于合肥市的偏遠(yuǎn)地帶。臨近的張洼路路幅不寬，車流量多，造成道路異常擁擠，周邊多為早些年的破舊建筑，居民成份復(fù)雜，綜合素質(zhì)不高，典型的有待開展的臟亂雜地段。工程為地下兩層、地上二十二層的高層建筑，總建筑面積18282㎡。其中一至三層規(guī)劃為商場，總建筑面積3192㎡；四至二十二層為住宅，總建筑面積12729㎡；負(fù)二層1008㎡，規(guī)劃作為設(shè)備用房及供商場使用的庫房；負(fù)一層1218㎡，規(guī)劃為架空層，作成車庫及住宅門廳。住宅規(guī)劃三個單元，配套設(shè)置三部電梯。其中住宅面積配比方下：序號戶型面積套數(shù)A1二室二廳一衛(wèi)104.37㎡36A2二室二廳二衛(wèi)106.32㎡36B三室二廳二衛(wèi)135.4㎡38合計12730.04㎡110工程周邊配套有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、合肥火車站、中鐵四局集團(tuán)四公司、迎賓小區(qū)、日之惠超市、天沙沐浴休閑中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、永昌百貨、藍(lán)天辦公家具、耀輝汽車租賃效勞、安徽潤安汽車銷售、瑤海南村、天瑤花園、徽州人家、紅十字會華佗醫(yī)學(xué)門診部、瑤海家具世界、瑤海公園、瑤海山莊、六十三中、友誼醫(yī)院、生態(tài)公園等。交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車經(jīng)過?！捕?、工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1、工程屬于新站綜合開發(fā)試驗區(qū)，該區(qū)目前是安徽省人流、物流、資金流、信息流的重要集散地，合肥現(xiàn)代化大城市的現(xiàn)代商貿(mào)中心。整體收入水平在合肥市名列前茅，并于1992年2月被國家建設(shè)部列為全國首家城市綜合開發(fā)試點區(qū)；2、工程位于在二環(huán)以內(nèi)，占據(jù)連接市內(nèi)外的主要交通要道，臨近離火車站、安徽大市場，地理位置優(yōu)越。3、交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車經(jīng)過。4、小區(qū)周邊有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、日之惠超市、天沙沐浴休閑中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、永昌百貨、藍(lán)天辦公家具、紅十字會華佗醫(yī)學(xué)門診部、瑤海家具世界、瑤海公園、瑤海山莊、六十三中、友誼醫(yī)院、生態(tài)公園等，生活配套設(shè)施比擬齊全；5、周邊臨近二環(huán)路及臨泉路一帶樓盤眾多且集中緊湊，已根本形成人口集中的居住帶；6、離瑤海公園和生態(tài)公園較近，可步行直達(dá)，兩園內(nèi)良好的環(huán)境可以讓小區(qū)的住戶免費享受綠色放松的心情；7、工程規(guī)劃為二十二層的高層建筑，是目前此區(qū)域最高的建筑，極有可能成為二環(huán)路邊的標(biāo)志性建筑；8、工程規(guī)模較小，總建筑面積18282㎡。其中商業(yè)面積3192㎡；住宅僅110套，且面積適中，便于快速消化。9、張洼路的擴建、兩大水庫、森林公園等生態(tài)工程的建設(shè)及政府政策吸引，使得工程的升值潛力巨大；劣勢：1、工程雖然占據(jù)較為主要的交通要道，仍屬于合肥市的偏遠(yuǎn)地帶。臨近的張洼路路幅不寬，車流量多，造成道路異常擁擠，是典型的有待開展的臟亂雜地段，嚴(yán)重影響了工程形象；2、工程臨近張洼路及二環(huán)路，旁邊就是火車道，來往車輛多，噪音、空氣污染極其嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量極差，嚴(yán)重干擾了居民的日常生活；3、周邊建筑破舊，居民眾多，成份復(fù)雜，整體綜合素質(zhì)不高，嚴(yán)重影響了工程形象；4、周邊的生活配套設(shè)施還不夠完善，缺乏大型的綜合性的商場及休閑娛樂設(shè)施，道路建設(shè)進(jìn)程緩慢；5、工程周邊的環(huán)境配套還不夠豐富，只有簡單的幾個居民生活去處，故還有待開展；6、區(qū)域內(nèi)舊廠房較多，舊工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題依然存在；7、產(chǎn)品差是本工程最致命的缺陷，從本工程目前的規(guī)劃來看，工程的建筑方向是面朝西北，背朝東南，不僅嚴(yán)重違背了中國傳統(tǒng)的背北朝南的習(xí)慣，而且會使得局部住宅采光缺乏。同時工程進(jìn)深比擬長，造成戶型的空間布局不合理。8、合肥市政府提出的“西緩、北抑〞政策也將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻。整合：從市場調(diào)研結(jié)果分析，本工程的優(yōu)勢和劣勢并存，時機和風(fēng)險同在。因此，唯一的方法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的市場運作手法，到達(dá)科學(xué)的“投入產(chǎn)出比〞，追求產(chǎn)品供給——需求的完善性，使工程到達(dá)預(yù)期的市場期望值。第二部分新生活的高度主義一、工程名稱“欲窮千里目，更上一層樓〞，因為高所以看得更遠(yuǎn)。高，彰顯一種身份；高，突顯一種氣度；高，代表一種品位；無論在任何一個時代里，高度一直都是人們的追求目標(biāo)；無論在任何一個社圈里，高度一直倍受人們鼎禮膜拜。人們向往它，追尋它，為它付出畢生的心力，可高度只屬于局部人群，其他人得到的只是夢想。試想一下，站在城市之巔，看風(fēng)起云涌，看滄桑變幻，無限繁華盡收眼底，那種感覺，是何等的尊崇，何等的愜意！綜合本工程的特點，我們不難發(fā)現(xiàn)，二十二層的高度在此地段尚無先例，就建筑高度來說工程完全可以視為此地塊的標(biāo)志性建筑。況且工程所處地段張洼路是連接合肥與其他地市的交通樞紐，北來車輛進(jìn)入合肥市區(qū)首先看到的必然是本工程，這無疑加深了工程以后的形象力度。同時由于此地段周圍缺乏高層建筑〔幫財家園除外〕，使得本工程的視野異常開闊，從此處登高遠(yuǎn)眺，幾乎可以看到整個合肥市的全貌，真可謂都市繁華盡收眼底！結(jié)合工程特點我們建議將本工程命名為：新恒生·北城印象(取意：作為此地段的標(biāo)志性高層建筑，新恒生的誕生，將會見證合肥市北區(qū)開展歷程。因此取名為“北城印象〞。)新恒生·起點新城〔取意：作為此地段目前最高的建筑，我們希望以本工程為起點，帶動此區(qū)域高層建筑的開展。因此取名為“起點新城〞?！承潞闵つΩ?2〔取意：從整體來看，合肥市房產(chǎn)呈向高層開展的趨勢，本工程為22層高層建筑，恰好符合了房產(chǎn)潮流。取名為“摩高22〞既有應(yīng)證潮流的現(xiàn)代感，又點出了本工程的層數(shù)?！承潞闵ゎ迹潞闵さ窃崎w〔顧名思義此兩種方案也是由工程的高度而得來?！扯⒐こ炭傮w定位此地段是什么樣的地段？此地段需要什么樣的樓盤？從前期的市場分析中，不難看出，工程雖屬于新站開發(fā)區(qū)，但該地段可以說是目前新站區(qū)環(huán)境最差的地方，有待進(jìn)一步開發(fā)。工程周邊雖然新建不少樓盤，但總體來看仍然沒有標(biāo)志性、象征性樓盤。定位原那么：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性定

位：此區(qū)域的標(biāo)志性商住樓三、產(chǎn)品——目標(biāo)客戶造什么產(chǎn)品？賣給誰？產(chǎn)品決定樓盤定位→樓盤定位決定購置力→購置力決定購置人群→購置人群決定推廣對象→推廣對象決定推廣主題→推廣主題決定營銷策略→營銷策略最終決定銷售〔在產(chǎn)品已經(jīng)根本定型的前提下，我們遵從這樣一條推廣步驟〕根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前合肥市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價格、消費力資源等因素來看，以及本工程的規(guī)模及檔次來看，我們將目標(biāo)客戶鎖定為以下人群：1、新站區(qū)商人：合肥市新站開發(fā)區(qū)是合肥市主要的商品交易區(qū)，吸引了來自全國各地的眼光獨到的投資者，工作的長期奔波使他們向往一個穩(wěn)定的居住地，而位于合肥市新站開發(fā)區(qū)內(nèi)的本工程將是他們首選的目標(biāo)。他們是本工程的主要客戶群體之一。2、周邊居民：長期居住于此，對此地段有很強的依戀性。厭倦了目前的居住環(huán)境，希望更換新的住房。本工程的推出剛好可以滿足他們的這一需求。他們也將是本工程的主要客戶群之一。3、投資者：本工程的潛力地段優(yōu)勢，同樣吸引了不少房產(chǎn)投資者，他們看中了該區(qū)域的升值趨勢，想要利用手中的閑散資金完成“錢生錢〞的夢想。他們是本工程的輔助客戶群。四、產(chǎn)品形象定位產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里〞的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并接受。我們認(rèn)為生活方式是與其他產(chǎn)品相區(qū)別的重要手段，產(chǎn)品的個性包裝那么是我們工作中的重點，實踐證明只有產(chǎn)品與廣告籌劃同步進(jìn)行才能在日益劇烈的房地產(chǎn)競爭中立于不敗之地。最大程度上創(chuàng)造本工程生活方式的差異化特點，便是此工程形象定位的依據(jù)。

定位原那么：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值定位：為我們的生活喝彩五、延伸——產(chǎn)品品牌與開發(fā)商形象〔—〕產(chǎn)品品牌延伸產(chǎn)品包括售前效勞及售后效勞，以表達(dá)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通過良好的效勞，使消費者在體會到“物超所值〞的根底上，更體會到“上帝〞的滋味，并把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本工程的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程而到達(dá)“知名度、美譽度、社會認(rèn)知度〞的提升，從而為今后再開發(fā)工程提供“無形資產(chǎn)〞，然后再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。

1、購置之前的產(chǎn)品個性，附加值對消費心理的影響因素

通過產(chǎn)品包裝如圍墻、售樓處等，來提升消費者在購置前對產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購置行為的作用。

因此，一定要有好的包裝，使消費者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠，更體會到產(chǎn)品個性概念帶來的心理滿足感。

2、使用過程中的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素

使用過程是指消費者在購置了產(chǎn)品之后，入伙時或入伙之后，業(yè)主真實看到的小區(qū)、自己入住的單位以及良好的售后效勞〔物業(yè)管理〕時，對業(yè)主心理附加值的提升?！捕抽_發(fā)商形象房地產(chǎn)企業(yè)要獲得持續(xù)的開展，就必須完善和強化企業(yè)品牌的經(jīng)營戰(zhàn)略，重點抓好質(zhì)量、效勞、科技進(jìn)步和企業(yè)管理，從根本上提高住宅產(chǎn)品質(zhì)量水平。房地產(chǎn)業(yè)的整合是一種趨勢，包括資源的整合、品牌的整合以及產(chǎn)業(yè)間的嫁接。開發(fā)商形象是消費者選擇一種產(chǎn)品的重要依據(jù)，因此一個良好的開發(fā)商形象是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)追求目標(biāo)之一，而這一目標(biāo)正是在開發(fā)銷售過程中建立和完善起來的。開發(fā)產(chǎn)品的延續(xù)是物管的表達(dá)，在本案物管的選擇上，要順應(yīng)時代的開展趨勢，引進(jìn)知名的物業(yè)管理公司對本案進(jìn)行管理。這樣既可以最大限度的延續(xù)開發(fā)商的良好品牌形象，又有利于以后開發(fā)商品牌的建立。由于本工程自身規(guī)模與戶型缺陷，使工程在產(chǎn)品的品牌塑造上具有相當(dāng)大的難度，而且，銷售周期的短、平、快對品牌形象的打造也有非常大的影響。第三部分為我們的生活喝彩家，是屬于自己的，它應(yīng)該是溫馨的，那些被鋼筋混凝土緊緊包圍著的冷漠的所在，不是我們的家！我們的家，應(yīng)該是當(dāng)你身心疲憊時想著回去，和你有著千絲萬縷的關(guān)系，讓你朝思慕想，讓你深深沉醉！冬天，這里吹過春天的風(fēng)；春天，這里綻放花的笑容我們設(shè)計的應(yīng)該是溫馨的家，而不是冰冷的房子！在眼下千篇一律的房地產(chǎn)市場中，如何營造我們自身獨具特色的環(huán)境，將是我們能否占領(lǐng)市場的第一步。一、工程規(guī)劃建議本工程地處北二環(huán)旁，在張洼路與高塘路的交匯處，在整個合肥市的規(guī)劃布局中屬于較偏的位置，雖有一些知名度，但美譽度不夠。張洼路道路擁擠，人群混雜，整體給人的感覺就是臟、亂、差，高塘路又尚未成型，雖然離瑤海公園和生態(tài)公園較近，但周圍仍缺乏象樣的環(huán)境綠化，待到規(guī)劃完成需要一定的時間過程。工程總建筑面積約18282㎡，占地面積僅2902㎡〔約4.35畝〕，容積率高達(dá)6.30，從工程規(guī)模來講，生活配套設(shè)施及環(huán)境綠化等根本無法建設(shè)，如何在最小的空間內(nèi)，營造溫馨居家的氣氛，將是我們需要解決的問題。總體思路給愛一個家，讓家充滿愛。

規(guī)劃原那么圍繞市場、立足本身。規(guī)劃特點根據(jù)市場定位思路，立足于工程本身，同時兼顧小區(qū)業(yè)主的實際情況。主要配套：入口處——個性由此升華在小區(qū)的入口處做一排個性的落地雕塑，門廳色彩激情洋溢，做到獨具匠心，并能讓人回家感覺而生。車位——一個卸下疲憊的港灣鑒于騎車一族的居多，因此自行車位設(shè)置宜多，同時考慮到也有少量客戶可能擁有或即將擁有私家車，可以適當(dāng)?shù)脑O(shè)置一些機動車位。對于自行車位和機動車位的規(guī)劃正好契合了市場的特點和要求，凸顯了小區(qū)的高品質(zhì)，表現(xiàn)了小區(qū)配套的完善性。物管——產(chǎn)品開發(fā)的延續(xù)物管是產(chǎn)品開發(fā)的延續(xù)，物管的選擇要順應(yīng)時代的開展趨勢，這樣既可以最大限度的延續(xù)開發(fā)商的良好品牌形象，又有利于以后開發(fā)商品牌的建立。物管用房的設(shè)立表達(dá)了樓盤的品質(zhì)和開發(fā)商的追求。環(huán)境——激情洋溢的暢想工程受局限已無綠地可言，不如在外立面做些文章，這樣不但可以取得良好的視覺效果，又節(jié)約了本錢。商業(yè)用房——一切為了業(yè)主的方便因為商業(yè)用房規(guī)劃面積不大，且在當(dāng)?shù)貨]有形成良好配套及人氣的情況下，建議商業(yè)用房主要圍繞居民生活的實際情況和需求方便，比方一些便民超市、診所、餐飲行業(yè)、娛樂行業(yè)等。形式產(chǎn)品

1、綠化的特點是：入口處及門廳兩側(cè)的每寸空間把綠化率做到最大。

2、戶型特點是：要講究小巧與實用性，集居住、娛樂、休閑于一體。

3、交通組織：要充分考慮到交通的方便性及平安性。

4、智能化配套系統(tǒng)：〔選用〕

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防盜報警系統(tǒng)

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防火報警系統(tǒng)

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出入口管理系統(tǒng)

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通訊自動化系統(tǒng)

二、商業(yè)局部建議從此區(qū)域的大環(huán)境來看，位置較為偏僻，生活配套不夠完善，道路建設(shè)進(jìn)程緩慢，政府的“西緩、北抑〞政策將會使區(qū)位空間拓展短期內(nèi)受阻，這或多或少影響著本工程的商業(yè)前景。并且，公共效勞設(shè)施不健全，舊區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)外遷和資產(chǎn)遺留問題依然存在。通過前期的調(diào)查分析，在此區(qū)域目前還沒有較大規(guī)模的綜合性商場存在，雖然工程目前的現(xiàn)狀很難令投資者看好，其經(jīng)濟承受力與投資回報率都會令人有所遲疑。但新站開發(fā)區(qū)畢竟是政府支持的區(qū)域，而且區(qū)域內(nèi)大局部區(qū)域都已進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)，此地段改造是早晚的事，同時此區(qū)域眾多的住宅小區(qū)及大量的人流資源也為工程商業(yè)局部的開展聚集了巨大的商業(yè)資源，隨著新站區(qū)特別是此地段的進(jìn)一步開展，工程仍擁有巨大的商業(yè)升值潛力。由于工程周邊的生活配套設(shè)施不多，本工程的商鋪要想到達(dá)理想的經(jīng)營效果，就需要從此區(qū)域居民的生活便利等方面著手，同時區(qū)別于周圍小門面的經(jīng)營模式并提升商業(yè)檔次?？紤]到工程商業(yè)局部的開展前景，同時兼顧到商鋪的經(jīng)濟性、實用性及消費者的承受能力，特提出以下建議：1、商鋪為三層連體經(jīng)營，由開發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃管理，并給商場進(jìn)行綜合性的功能定位。

考慮到工程周邊人群的廣泛性，建議充分周圍居民資源，將工程的商業(yè)局部建成面對普通居民的便民性商場，以日常生活消費品為主，并輔帶經(jīng)營其他注如服裝、家電類產(chǎn)品或者經(jīng)營一些特色的快餐等。具體操作時應(yīng)綜合考慮工程工程的進(jìn)度，開發(fā)商品牌及回籠資金，降低投資本錢風(fēng)險等因素，統(tǒng)一進(jìn)行綜合性功能規(guī)劃，擴大招商范圍，達(dá)成銷售目的。

2、將本工程的商鋪局部設(shè)為產(chǎn)權(quán)式商鋪，分割出售。即由客戶投資，開發(fā)商邀請著名的管理公司對商場進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。此種方式無論對開發(fā)商和客戶而言風(fēng)險相對較小，可行性較高?？蛻粝碛猩啼伒乃袡?quán)，開發(fā)商享有商鋪的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)?？蛻粝碛械氖找嬉酝顿Y回報率的形式表達(dá)，可將年限設(shè)為十年，客戶享有的投資回報率按照8%-15%逐年提升，十年后客戶所投資的資金可以通過開發(fā)商給予的投資回報率全部還清，而客戶此時仍然享有商鋪的所有權(quán)。此種方式分化了投資風(fēng)險，同時防止了以后商場的管理混亂，便于統(tǒng)一管理，贏利大，風(fēng)險小。采用此種方式不必進(jìn)行整層銷售，可將商鋪分割開來，一一銷售。這樣以來由于商鋪可選性大，而且面積相對較小，總投資額相對較低，對客戶來說投資少，風(fēng)險小，利潤大，無疑擴大了目標(biāo)客戶群體的范圍，大大降低了銷售難度。注：此種方式最大的困難就是開發(fā)商在本地的知名度不高，品牌影響力不夠，雖然產(chǎn)權(quán)式商鋪風(fēng)險小，利潤大，但客戶仍擔(dān)憂以開發(fā)商現(xiàn)有的實力能否讓商鋪贏利，因此如何讓客戶認(rèn)同此工程是我們工作的中心。建議在采用此種方式時，首先要對商鋪整體進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，請著名的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理。在銷售初期可邀請強勢品牌入駐，以增加商鋪的人氣，帶動商鋪銷售。在宣傳方式上要抓緊產(chǎn)品的賣點，特別針對客戶最關(guān)心的利益點進(jìn)行煽動性、誘導(dǎo)性說服，再加以具體化的數(shù)字進(jìn)行宣傳。3、在具體的規(guī)劃過程中，建議將底層挑高，以利于形成豪放大氣的風(fēng)格；同時為了形成工程的品牌優(yōu)勢可考慮引進(jìn)一個大型超市如：蘇果超市等。在各層的功能劃分上建議：一樓經(jīng)營日常生活用品，二樓經(jīng)營一些特色快餐，三樓經(jīng)營女士及兒童用品，并且以低價便捷的方式一舉占領(lǐng)當(dāng)?shù)氐氖袌觥５谒牟糠殖黉N售秘訣將產(chǎn)品推向市場最重要的一個環(huán)節(jié)就是銷售，它直接關(guān)系到開發(fā)商的利益。我們的銷售策略一定要以遵循市場規(guī)律為前提，充分利用工程自身特點，找出最合理的銷售方式，達(dá)成盡快銷售的目的。一、銷售目標(biāo)任何銷售都是以取得利益為目的的，我們的銷售目的就是：在保證工程資金用量的前提下，在既定的時間內(nèi)完成銷售任務(wù)，實現(xiàn)收益最大化。二、銷售策略〔一〕價格策略價值取向◆過低的銷售價格是以低利潤為代價的；◆過高的銷售價格是以高風(fēng)險為代價的。我們的定價準(zhǔn)那么是：向利潤極限挑戰(zhàn)；保證開發(fā)商的利潤最大化；在嚴(yán)風(fēng)格研的根底上，以市場的實際情況為準(zhǔn)那么，實事求是；可以控制的風(fēng)險；力圖均衡市場、供方、求方三者的利益；平衡銷售周期與售價的關(guān)系。房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構(gòu)成的。根本本錢加開發(fā)商利潤構(gòu)成根本價，一般市場定價原那么由三個價值取向構(gòu)成。

1、

市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比擬的手段來確定。

2、

本錢價值取向：工程整體綜合本錢加開發(fā)商期望利潤。

3、消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比〞。

當(dāng)然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因素也是工程整體所包括的多種可變因素之一。

以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構(gòu)成了價格定位的可行性根底。價格形成方法選擇對產(chǎn)品而言，在一定面積范圍內(nèi)，總價決定客戶群的區(qū)隔，而單價卻直接影響消費心理。因此，對工程價格定位的平安性進(jìn)行分析，制定本工程的根本價位。在根本價位根底上，追求差異性產(chǎn)品的附加值。追求產(chǎn)品高附加值會造成本錢的增加，但價格可隨之有所上升。房地產(chǎn)價格形成的方法一般有三種，分別為本錢導(dǎo)向法、消費者導(dǎo)向法和市場比擬法，在這里我們綜合運用三種方法，重點使用市場比擬法得出本工程的價格。定價思路就目前來說，本工程雖處商業(yè)成熟的新站開發(fā)區(qū)，但此地段仍屬于新站開發(fā)區(qū)未開發(fā)的地段，相對市區(qū)仍是偏遠(yuǎn)地帶，臨近的張洼路路幅不寬，車流量多，造成道路異常擁擠，是典型的有待開展的臟亂雜地段，嚴(yán)重影響了工程形象；工程旁邊就是火車道，來往車輛多，噪音、空氣污染極其嚴(yán)重，環(huán)境質(zhì)量極差，嚴(yán)重干擾了居民的日常生活；周邊環(huán)境氣氛極差。雖然規(guī)劃拓寬張洼路，但尚未有明確的日期。這對本工程的商鋪及住宅的價格拉升均會造成硬傷。據(jù)市調(diào)結(jié)果顯示，此地段在售及將售的樓盤較多，給本工程帶來了極大的競爭壓力。所以在入市價格的設(shè)定上，不宜偏高，要結(jié)合預(yù)定工作的結(jié)果，采取兩極定價低開高走的方法，給人造成一種價格適中，升值快速的印象。價格形成(與競爭工程均價比擬)〔單位為：元/㎡〕住宅價格分析：工程交通配套規(guī)劃品質(zhì)物管時間價格本工程價格幫財家園1127002591香江國際25002470東湖山莊26002600徽州人家25902656注：[本工程標(biāo)準(zhǔn)定價值為“1〞，其他工程分?jǐn)?shù)為與我工程比擬的結(jié)果，取其平均值為2580元/㎡，所以：初步定本工程住宅均價為2580元/㎡。商鋪價格分析：⑴周邊的單層門面40㎡的月租金約1000元，投資回報率按照0.8%計算，那么門面的售價為3750元/㎡。；⑵工程周邊商業(yè)局部較少，按市場比擬的方法只能和周邊門面比擬；⑶房地產(chǎn)住宅商鋪定價一般以按住宅相應(yīng)倍率〔1.55倍〕結(jié)合市場比擬法形成，〔本工程住宅〕2580元/㎡×1.55=〔本工程商鋪價格〕3999元/㎡,〔3750+3999〕/2=3874.5元/㎡。⑷由于本工程入市仍需一段時間,存在一定的升值因素,綜上：本工程的商鋪建議均價應(yīng)在3888元/㎡左右。以上價格有待依托市場最終確定。價格策略⑴總體價格策略“低開高走〞低開高走是房地產(chǎn)營銷過程中通常使用的營銷價格手法，也只有用此總體方法才能表達(dá)工程銷售火爆的現(xiàn)象。同時也是符合中國人購房心態(tài)的一種方法，“低開高走〞，即“低價入市，漲幅高價〞。⑵階段性價格策略3——3——2——230%低于市場價格，帶動人氣，快速銷售，形成產(chǎn)品熱銷的局面30%平于市場價格，穩(wěn)定投資本錢20%高于市場價格，創(chuàng)造利潤20%高價出售，保存資產(chǎn)或造就知名度⑶價格促銷策略價格促銷策略的運用，重在不要明顯讓人看出是樓盤降價，這就講究價格促銷手段的變通和靈活運用，如開盤促銷使用VIP卡選號，與著名室內(nèi)設(shè)計公司聯(lián)盟促銷等等。價格建議1、起價：2530元/平米。[根據(jù)房地產(chǎn)定價的常規(guī)：起價經(jīng)過2個月的消化就能成為均價，而兩個月的價格漲幅一般是按均價的(1+0.02)增長],由此起價為2530元/平米。2、最高價：3000元/平米由于高層一般第10層接近均價，每層差價按20元計算，再加上到達(dá)多層層數(shù)及小高層層數(shù)時的跳躍性加價〔一般50-100元左右〕，2580+20×11+100+100，最終到達(dá)3000元/平米。3、價格漲幅度：(1+0.02)每月漲當(dāng)月均價的2個百分點。4、對不同樓層、位置、景觀、戶型的住宅，采取不同的價格，把價差拉大，這樣可以利用樓層、位置、景觀戶型較好的住宅拉升售價賺取利潤，而對沿街的以及相對差一點的住宅，盡量把價位拉低，給消費者造成價格上的吸引力，以聚集人氣。要做到低的低得讓人心動，高的高得有理。具體標(biāo)價表待后期工程需求擬訂?！捕承诓呗詾榱朔奖愀嗟馁彿空哔彿浚ㄗh開發(fā)商至少確定兩個貸款銀行。因為目前國家正在通過金融手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以期望抑制炒房行為。因此銀行對購房者的貸款條件也相對收緊。另外銀行已開始實行根據(jù)開發(fā)商的規(guī)模對每月的放款額度進(jìn)行限制的政策。如果開發(fā)商把“雞蛋〞放在一個籃子里，將會導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)茏璧默F(xiàn)象。三、銷售方式1、將住宅以單元為單位分兩期向市場推出，將戶型比擬差，面積比擬大，樓層、位置、景觀不好的比擬難賣戶型先行推出，相對較好的房源后期推出，在價格上采用低開高走的策略，同時進(jìn)行車庫及車位的銷售，以保證樓盤的順利去化。2、在住宅局部銷售超過50%時，適時推出商鋪。〔可根據(jù)市場需求及變化進(jìn)行推出時間的調(diào)整。〕四、銷售步驟1、取得預(yù)售證前二個月，通過多渠道立體的宣傳活動，到達(dá)讓消費市場充分知曉并關(guān)注的目的。通過循序而有效地吸引目標(biāo)客戶群的注意，使其在短時間內(nèi)對本工程產(chǎn)品有初步認(rèn)識并產(chǎn)生興趣，形成關(guān)注和產(chǎn)生購置意愿。該階段須進(jìn)行的工作內(nèi)容〔須開發(fā)商配合共同完成〕A、圍墻廣告完成B、宣傳單張完成C、路牌廣告位或條幅制作完成D、模型制作完畢E、所有銷售資料的準(zhǔn)備F、售樓部建成并裝修G、展板完成H、認(rèn)購書、收據(jù)及流程確定I、確定按揭銀行J、確定工程進(jìn)度排期2〕A、售樓處裝修布置完畢，模型進(jìn)場B、人員進(jìn)駐售樓處C、現(xiàn)場氣氛布置完成D、預(yù)售證OK，報紙工商廣告稿設(shè)計完成并確定E、樓書設(shè)計制作完成F、所有銷售資料及優(yōu)惠措施確定2、取得預(yù)售證前一個月，在前面工作的根底上，進(jìn)一步明晰并提起目標(biāo)客戶群關(guān)注，并使之?dāng)U大。為形成有效需求面奠定堅實根底，在此階段推出局部住宅，進(jìn)行市場摸底，聚集人氣。通過預(yù)定的方式摸準(zhǔn)市場脈搏，為確定合理開盤售價，提供市場依據(jù)。為下階段引爆儲藏，蓄積強大能量。附：內(nèi)部認(rèn)購〔預(yù)定〕的方法a、內(nèi)部認(rèn)購前進(jìn)行一系列的廣告宣傳，以爭取更多的看房人流，確保現(xiàn)場人氣鼎盛。b、內(nèi)部認(rèn)購時不定價格，只告訴客戶大概價格及范圍，以吸引更多的人下定金，從而檢驗市場反響到底如何。下定的人多，最終開盤價就走上限；人少就走下限，并及時調(diào)整開盤時的促銷策略。c、為了形成搶購的氣氛并以此影響尚在猶豫的潛在客戶，制造轟動，促進(jìn)購置，方案采取排隊認(rèn)購的方式，先領(lǐng)號后選房。3、在充分形成有效需求和消費群具有較強心理期待的根底上。取得預(yù)售證即進(jìn)行有效引爆〔正式銷售〕，形成熱賣搶購局面，以實現(xiàn)即定業(yè)績。〔該階段的工作及其后面的銷售、推廣工作均須依賴于對預(yù)定工作結(jié)果的專業(yè)評估和分析來確定，是工程銷售程序中的重中之重。〕4、根據(jù)首輪銷售情況，準(zhǔn)確分析把握購房者的心理，在延伸保持市場溫度的根底上，適時對局部樓層戶型的售價進(jìn)行調(diào)整，充分拉伸消費者的接受底線，為二期住宅的推出進(jìn)行鋪墊。并適時推出二期住宅及對局部商鋪進(jìn)行預(yù)定。5、根據(jù)一期住宅的銷售情況，并通過一系列的宣傳推廣活動以及充分利用前期已聚集的人氣，適時調(diào)整并拉升房價，以到達(dá)實現(xiàn)收益最大的目的。五、銷售進(jìn)度工程總銷售周期：取得預(yù)售許可證起全面交付使用后一個月左右。1、單體至第十層后10天完成該進(jìn)度量可供銷售總面積的30%。2、單體封頂后10天完成封頂量可供銷售總面積的60%。3、全面交付使用后1個月內(nèi)完成可供銷售總面積的98%。第五部分關(guān)注新恒生分享新生活推廣主題工程的推廣主題一定要符合市場特點、有別于競爭對手特點及突出工程自身特點。由于本工程定位為此區(qū)域的中高檔商住樓，而目前此區(qū)域在售或即將推出的樓盤不在少數(shù)，本工程在工程規(guī)模、建筑景觀設(shè)計、配套設(shè)施及環(huán)境方面并沒有明顯的優(yōu)勢，所以我們要在地理位置、人氣指數(shù)方面下工夫，充分挖掘本工程的亮點盡量提高本工程的形象、地位，在考察了眾多的競爭對手及工程自身的特點之后，我們將本工程的推廣主題定為：“新生活的高度主義〞備用主題：“新生活需要高度〞“有高度，更有氣度〞二、推廣重點1、工程位于在二環(huán)以內(nèi)，占據(jù)連接市內(nèi)外的主要交通要道，臨近離火車站、安徽大市場，地理位置優(yōu)越。交通較為方便，有145路、121路、139路、25路、127路等多路公交車經(jīng)過。2、小區(qū)周邊有工商銀行金融培訓(xùn)學(xué)校、好美家家裝超市、日之惠超市、天沙沐浴休閑中心、勞動就業(yè)培訓(xùn)中心、永昌百貨、藍(lán)天辦公家具、紅十字會華佗醫(yī)學(xué)門診部、瑤海家具世界、瑤海公園、瑤海山莊、六十三中、友誼醫(yī)院、生態(tài)公園等，生活配套設(shè)施比擬齊全。周邊臨近二環(huán)路及臨泉路一帶樓盤眾多且集中緊湊，已根本形成人口集中的居住帶，人氣比擬足；3、離瑤海公園和生態(tài)公園較近，可步行直達(dá)，兩園內(nèi)良好的環(huán)境可以讓小區(qū)的住戶免費享受綠色放松的心情；4、工程規(guī)劃為二十二層的高層建筑，是目前此區(qū)域最高的建筑，將成為二環(huán)路邊的標(biāo)志性建筑；5、張洼路的擴建、兩大水庫、森林公園等生態(tài)工程的建設(shè)及政府政策吸引，使得工程的升值潛力巨大；………………三、推廣目標(biāo)1、推出前階段：建立工程知名度、建立工程總體形象、造就口碑、創(chuàng)造品牌價值、營造迫切心理。2、推出階段：深化工程知名度、突出總體形象、創(chuàng)造轟動效應(yīng)、促進(jìn)銷售。3、推出后分期推廣：保持工程知名度、加深工程形象、建立名牌概念、確立口碑、增進(jìn)銷售并形成良性循環(huán)。四、工程推廣費用1、推廣費用投放比例按銷售額0.8%提?。?、費用分配；A、媒體廣告、促銷活動占85%B、根本資料及其他費用占15%：具體根據(jù)實際銷售情況及合肥房地產(chǎn)市場動態(tài)作出合理的廣告投放頻次調(diào)整，以保證媒體廣告投放總費用控制在銷售額的0.8%以內(nèi)。五、工程推廣周期我們的工作以預(yù)售許可證的取得為中心，結(jié)合工程的進(jìn)度，分引導(dǎo)期、住宅內(nèi)部認(rèn)購期、住宅開盤期強銷期、商鋪公開期、持銷期、清盤期六個階段進(jìn)行推廣。工程推廣周期：從引導(dǎo)期起至全面交付使用后一個月左右。六、具體推廣方案(一)引導(dǎo)期此階段是要保證我們的根底工作的順利完成，并且一定要使現(xiàn)場布置、周圍氣氛的營造符合這一主題，給即將進(jìn)入售樓部的目標(biāo)客戶以全新的第一印象。內(nèi)容：個案組織人員確定案場銷售道具制作售樓部現(xiàn)場布置圍墻廣告確定媒體選擇：戶外巷口指示牌、報紙廣告、DM宣傳單推廣內(nèi)容〔備選〕：尋找北城印象，尋找新恒生新恒生·北城印象，給心靈一個回家的方向…………….(二)、住宅內(nèi)部認(rèn)購期通過前期引導(dǎo)，本工程在客戶中已