爛尾樓投資價值分析

“爛尾樓〞投資價值分析工程部二零零四年七月廿三日目錄一、“爛尾樓〞的形成和特點 1〔一〕概念 1〔二〕成因 1〔三〕分類 1〔四〕特點 2〔五〕處置方法 2二、“爛尾樓〞現(xiàn)狀及處理案例 3〔一〕“爛尾樓〞市場總體情況 3〔二〕“爛尾樓〞現(xiàn)狀 3〔三〕“爛尾樓〞處置成功案例 5三、“爛尾樓〞投資價值分析 6〔一〕市場需求 7〔二〕投入本錢 9〔三〕產(chǎn)權問題 11〔四〕政府優(yōu)惠和配套政策 11〔五〕融資問題 12四、重慶市爛尾樓典型案例 14〔一〕工程概況 14〔二〕處置 14〔三〕優(yōu)惠政策 15〔四〕工程初步分析 16五、“爛尾樓〞的投資時機分析 16〔一〕宏觀政策背景 16〔二〕銀行不良資產(chǎn)的主要內容 16〔三〕投資價值的判斷 17〔四〕參與“爛尾樓〞投資的可能性及意義 18六、結論 18

“爛尾樓〞投資價值分析一、“爛尾樓〞的形成和特點〔一〕概念“爛尾樓〞是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，工程開工建設后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)工程，包括已經(jīng)建成，但水、電、交通等配套設施不齊全的房地產(chǎn)工程?！盃€尾樓〞的主體局部是樓、堂、館、所，純住宅“爛尾樓〞工程較少，僅占10%左右?！捕吵梢驀鴥痊F(xiàn)有的“爛尾樓〞大多數(shù)是上世紀90年代盲目投資房地產(chǎn)，因投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位造成；其二是市場定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；其三是債務問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務糾紛等。也有些“爛尾樓〞是因為1997年的亞洲金融危機造成的?！盃€尾樓〞一般地處城市要道或商業(yè)中心。嚴重影響市容市貌；投資巨大，一般上千萬甚至幾億資金，除嚴重影響開發(fā)商、建筑商和消費者外，銀行也深受其害，“爛尾樓〞是銀行剝離的不良資產(chǎn)的主要內容之一?！踩撤诸悺盃€尾樓〞按形成原因主要分為三類：一是后期資金不到位，二是市場定位失誤，三是陷入各種糾紛，如拆遷糾紛、聯(lián)建糾紛、融資糾紛、債務糾紛等。其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發(fā)商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續(xù)貸款，而工程又無法轉讓給其他投資人。〔四〕特點1、投資規(guī)模大、擱置時間長；2、債務關系錯綜復雜；3、地理位置優(yōu)越；4、政府有一定優(yōu)惠政策、復工手續(xù)簡單；5、需調整營運方案，投入后續(xù)資金；6、折價出讓；〔五〕處置方法每個“爛尾樓〞工程都有其具體的不同特點，要針對特點采取不同的清理方法。“爛尾樓〞處置的主要方式：1、自行復工。開發(fā)商資金實力較雄厚，工程無訴訟糾紛的停工工程，催促開發(fā)商定期自行復工。2、協(xié)助業(yè)主進行轉讓。業(yè)主已不打算自行建設的工程，可由業(yè)主自行轉讓。但要規(guī)定轉讓期限，不能無限期拖延。3、托管。對存在訴訟和糾紛，但訴訟標的低于工程本身價值，且市場潛質較大，而現(xiàn)開發(fā)商又無力繼續(xù)操作，那么可以由政府指定中介機構進行處置。4、強制拍賣。對工程執(zhí)行標的大于工程價值，又涉及到存在相關訴訟的工程，那么限定拍賣條件，進行強制拍賣，讓新投資方注資激活問題樓盤。債權人通過法院拍賣收回資金。5、強制撤除。對于那些無力盤活，又無繼續(xù)開發(fā)價值且嚴重影響城市景觀的爛尾樓堅決予以撤除。二、“爛尾樓〞現(xiàn)狀及處理案例〔一〕“爛尾樓〞市場總體情況1、全國情況國內“爛尾樓〞主要分布在海南、上海、北海、北京等地，其中北京最少，僅十幾處。據(jù)1998年的統(tǒng)計，海南停緩建工程總報建面積為1600萬平方米，閑置土地近18618公頃。上海，截至2002年12月，停建緩建樓盤工程累計達624個，涉及總金額近1000億元。北海有108個，直接沉淀資金200億元。其他各大型城市，一般都在幾十個左右。其中，住宅和商務樓的比例大概在1：9左右。2、重慶市情況據(jù)“搜房網(wǎng)〞提供的數(shù)據(jù)，截至2003年底，重慶市五城區(qū)和高新區(qū)范圍內的停建工程總面積達100萬平方米，有68處之多。主要分布在機場高速、人民南路、人民北路。其中90%以上“爛尾樓〞定位為酒店、寫字樓。有30個“爛尾樓〞正式對外公布并接受舉報，包括愛舍爾花園、恒利大廈、四川省圖書館、明日大廈、西南高分子綜合樓、四川省蔬菜副食品批發(fā)市場、金舟大廈、同源大廈、成都鍛造廠科技大樓、江波華城、御峰苑、王府井大廈、京都大廈、九醫(yī)院綜合樓、創(chuàng)傷康復中心、廣東商城、富臨住宅、天一教育大廈、樂山大廈、國龍湖大廈、攀枝花大廈、錦源商住樓、白屋商住樓、匯通大廈、龍舟大廈、李家沱綜合樓、青羊綜合樓、雙林綜合樓、華昌酒店、國貿中心?！捕场盃€尾樓〞現(xiàn)狀2002年開始，民間資本逐漸瞄準了“爛尾樓〞，到“爛尾樓〞淘金的企業(yè)驟然增多?！盃€尾樓〞突然變成“香餑餑〞，成功案例不斷涌現(xiàn)。進入2004年，全國各大城市的“爛尾樓〞市場均呈現(xiàn)升溫趨勢，更有2004年以“爛尾樓盤活年〞載入中國房地產(chǎn)史的說法。

海南處置“爛尾樓〞等停緩建工程有了突破性進展。據(jù)統(tǒng)計，目前海南省共有四百四十四宗停緩建工程申報了處置方案，占總量的百分之八十三；已有二百一十四宗開始續(xù)建，占停緩建工程總量的百分之三十六點八，其中八十一點零四萬平方米已竣工；批準現(xiàn)狀竣工一百零五宗；批準改臨時建筑十一宗；批準改為臨時綠地十七宗；撤除十二宗。被稱為“城市瘡疤〞的爛尾樓正在上海迅速消失。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海已經(jīng)復工的爛尾樓面積超過200萬平方米。從2001年1月至2002年5月，僅上海國拍一家拍賣行就拍賣成交了再建工程11個，成交面積約為22.962萬平方米，成交金額約為2.8億元。上海中華企業(yè)股份已經(jīng)瞄準了上海市中心10幢以上的“爛尾樓〞，并為之準備了10億元的收購資金，以1.3億元拍下的“中誠大廈〞很可能僅僅是該公司投資“爛尾樓〞的開始。據(jù)悉，瑞士的一家投資銀行已瞄準了上海的4處“爛尾樓〞。在“爛尾樓〞最多的靜安區(qū)，2003年已有40多個停工3年以上的“爛尾樓〞工程重新啟動。而徐匯區(qū)也正在籌集20億元資金用于盤活位于徐家匯等繁華地帶的“爛尾樓〞工程。上?！盃€尾樓〞有望在3年之內全部消除。北海幾年來已有19個“爛尾樓〞陸續(xù)盤活。2003年６月１８日，有“成都１號爛尾樓〞之稱的假日大廈以億元的高價被來自南京的歐瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司和上海東度集團拍走。成都萬福橋頭的攀枝花大廈、永豐立交橋側的樂山大廈等停工多年的爛尾樓也已復工。同時，京都大廈、恒利大廈、明日大廈、江波華城、王府井大廈、晚報新聞中心等樓盤也將在近期內復工建設。成都公布近期“爛尾樓〞手術時間表決意在五年內讓爛尾樓變“黃金樓〞。目前，成都清理出的68個爛尾樓盤中，已有15個工程完全竣工，另有14個工程已經(jīng)復工?！踩场盃€尾樓〞處置成功案例1、海南.華亭公司投資“椰島大廈〞華亭公司是第一個在海南投資“爛尾樓〞的企業(yè)。公司續(xù)建了位于?？隰[市區(qū)的“爛尾樓〞椰島大廈，大獲成功，由此拉開海口市處置盤活“爛尾樓〞序幕。至今，該公司已收購續(xù)建七幢“爛尾樓〞，建筑面積近二十萬平方米，約占?？谀壳俺晒μ幹冒肜庸こ痰亩?。與同行相比，華亭公司從尋找目標到出售成品房有兩個“殺手锏〞。一是親力親為找目標，不從中介拍賣機構轉購。相中一幢“爛尾樓〞，千萬百計找到樓宇直接相關的債權債務人談判購置，有效降低本錢。二是開發(fā)低價房，盯住工薪階層大市場。位于?？谥虡I(yè)區(qū)的二十五層半拉子工程港澳大廈牽涉六家企業(yè)的賬面買賣、抵債、托管、資產(chǎn)置換，及文本協(xié)議、口頭協(xié)議等交易形式。憑借法律知識和經(jīng)濟手段，六家關聯(lián)企業(yè)錯綜復雜關系漸被理順，最終他說服債權人盤活資產(chǎn)、轉讓大廈產(chǎn)權。準確定位中低檔市場，實行“無條件退房〞等營銷策略，華亭公司的樓盤從開盤至售罄平均三個月時間。華亭公司的實踐經(jīng)驗獲得?？谑姓昂Ｄ鲜√幹梅e壓房地產(chǎn)部門的重視，屢次被邀請對擬出臺的政府規(guī)章和人大法規(guī)建言獻策。華亭公司的賺錢效應帶動更多房地產(chǎn)企業(yè)進入“爛尾樓〞開發(fā)市場，有了規(guī)模效應，市場需求被充分激發(fā)。尤其近年海南島良好的人居環(huán)境及較低位的房產(chǎn)價格，使島外消費者聞風而至，占?？谏唐贩肯M市場的一半。海南處置“爛尾樓〞的成效引起其它省市的關注。重慶市政府前不久意欲邀請華亭公司前往參與重慶市“爛尾樓〞的盤活建設。2、上海."駿豪國際"變身公寓在上海，位于黃金地段的"駿豪國際"是“爛尾樓〞改造的典范。這座原定建設為5A級寫字樓的高樓被開發(fā)商改造為單位面積在50平方米左右的酒店式公寓，并在2003年5月推出，雖然每平方米單價高達近2萬元，而且樓盤推出時間正值SARS肆虐期間，但全部的幾百套樓盤仍在一天之內銷售一空。在上海，此類成功的案例還有由商場改造而成的"青年匯"單身公寓等。方興未艾的另一種改造模式是將“爛尾樓〞變?yōu)樾粜娃k公樓。已經(jīng)成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。目前正在進行招商的"中華BOSS"的開發(fā)商提出的口號是"小而精貴，杜絕面積的浪費，提升商務環(huán)境的質量。"據(jù)不完全統(tǒng)計，由爛尾樓改造而來的上海小戶型產(chǎn)權式辦公樓的銷售面積已經(jīng)超過20萬平方米。3、成都.頂級商務樓“威斯頓聯(lián)邦大廈〞在成都，2001年怡和集團1.28億元買下美領大廈，以“威斯頓聯(lián)邦大廈〞這個成都頂級寫字樓的新身份面世，推向市場半年時間就取得七八成銷售業(yè)績。三、“爛尾樓〞投資價值分析投資“爛尾樓〞利潤很大，但風險也很大，在國外有專門的投資機構從事。對接手“爛尾樓〞的公司而言，資金問題是次要的，關鍵要看它是否具有投資價值。衡量“爛尾樓〞投資價值最關鍵的指標是市場匹配性。也就是說這個工程經(jīng)過重新包裝和運作后，能否符合市場需求從而成為可流通的商品。市場匹配性主要看戶型、規(guī)劃、商業(yè)模式有沒有問題，關鍵是市場需求。此外，清晰的產(chǎn)權關系，政府的優(yōu)惠和配套政策，接手的價格，再投入的本錢，管理的難度等也是考核的指標。近年來“爛尾樓〞升溫的原因：房價和地價的上漲凸現(xiàn)“爛尾樓〞的價值；能以低價接手大型樓盤，總投資少而利潤空間大；政府下決心處理“爛尾樓〞工程所提供的優(yōu)惠和配套政策；房地產(chǎn)市場的細化為修改定位和重新籌劃提供了時機；防止了做報建、打地基等前期工作，運轉周期比開發(fā)一個新工程可減少三分之二甚至更多時間；宏觀調控使得新工程審批和獲得貸款難度增加；參與“爛尾樓〞工程是其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)是進入房地產(chǎn)行業(yè)的捷徑?！惨弧呈袌鲂枨蠛Ｄ先A亭公司的高秀明在處置“爛尾樓〞時盯住了工薪階層大市場，上海那么挖掘出酒店式公寓和小戶型產(chǎn)權式辦公樓，成都的“威斯頓聯(lián)邦大廈〞以成都頂級寫字樓的新身份面世?！盃€尾樓〞處置成功的背后都有準確的市場定位和良好的籌劃。海南及上海等一些城市的“爛尾樓〞經(jīng)新的投資方接手后，大多定位為星級產(chǎn)權式度假酒店或產(chǎn)權式酒店公寓，并且絕大多數(shù)工程都采取了售后包租，返租返利的模式。年限一般在5年至十幾年，租金回報在6%-11%不等，而房價比周圍同品質的物業(yè)貴50%至100%以上。由于產(chǎn)權分割得比擬小，單價雖然很高，但總價比擬低，這種打中市場空檔的產(chǎn)品銷售得很好，而且價格還在不斷飆升。產(chǎn)權式酒店公寓在國外流行，但它是在比擬完備的信用體系和成熟的市場環(huán)境下運行的，而國內尚未建立起相應的信用體系，而且買賣雙方對這種產(chǎn)品的消費屬性看得不夠，把其投資屬性幾乎發(fā)揮到了極致，使投資變?yōu)榱送稒C，從而使這種產(chǎn)品的存在很脆弱。返租包租合同通常為5至10年，合同中的法律主體那么非常重要，由于沒有相應的規(guī)定，目前這類交易的合同中對后期經(jīng)營者的法律主體不夠明確，有的是開發(fā)商，有的是物業(yè)管理公司。工程入住后，一旦發(fā)生糾紛，包租協(xié)議會因物業(yè)管理不到位而終止，但現(xiàn)行的?物業(yè)管理方法?很難保護這類產(chǎn)品投資者的利益。高售價的理由來自于長期的優(yōu)質效勞和高額回報。但反之，開發(fā)商也可以利用高回報，拿到高售價套現(xiàn)后退出。許多“爛尾樓〞都是商務樓，房型設計、電梯通道、空調管道等已經(jīng)過時，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權式酒店公寓、小戶型辦公樓成為上海“爛尾樓〞改造的首選模式?，F(xiàn)實中投資“爛尾樓〞的，一般屬于收購性質。分析把握市場需求和定位是首要問題。市場需求是動態(tài)的。商品房剛開始時流行大戶型，現(xiàn)在推宗小戶型。九十年代羨慕電梯公寓，現(xiàn)在追求環(huán)境好的洋房。以前購置為自己用，現(xiàn)在投資成了潮流。結合要投資“爛尾樓〞的實際情況，進行廣泛的市場調查和分析，確定后續(xù)投資的方案，制訂詳盡的營銷方案十分重要。如果有明確的買家最好。同一地段，同樣的定位，銷售情況差異也很大，原因就在營銷的籌劃上。如果不是專業(yè)的房地產(chǎn)公司，與專業(yè)的籌劃公司及擁有強大營銷能力的公司合作就十分重要。目前，重慶市區(qū)的商務辦公和小戶型、酒店用房日益飽和，商務“爛尾樓〞如何定位，尚無明確方向。產(chǎn)權式銷售經(jīng)過一段火爆之后，也逐漸冷落。工程經(jīng)過需求分析后形成完整的啟動方案，包括工程啟動后改造、銷售、租售、市場細分等。不同的工程啟動方案完全不同，要具體分析，本文只能做一般分析。好的商品就是賣得快的商品。一個正常樓盤從開發(fā)到上市起碼需要兩三年，“爛尾樓〞處置時間應不超過8個月，完成銷售目標應不超過三個月。需求分析應得出工程銷售的樂觀、悲觀和最可能的銷售額。〔二〕投入本錢投入本錢由收購本錢、后期續(xù)建改建本錢、資金本錢、復工本錢、管理本錢和營銷本錢組成。1、收購本錢房地產(chǎn)是很容易有人接手的產(chǎn)品。只要有需求，只要房子質量好，就會有人購置。只要肯降價，就可以賣出。真正的“爛尾樓〞就像路邊一直沒有人吃的蘋果，這樣的蘋果肯定有問題。找準問題，對癥下藥，就可能以低價進行收購?！盃€尾樓〞作為不良資產(chǎn)銀行要剝離。進入不良資產(chǎn)的大多不是“休克魚〞，而是“死魚〞?！八吏~〞自然可以低價收購。通常投資者可以原投資的50%—70%購得，甚至低至原投入的1/3—1/4也可能擁有。2、續(xù)建改建本錢有些“爛尾樓〞總體設計比擬老舊，配套設施不齊全，在房型、室內采光、內部設備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當前的市場需要。但是有的工程改建的空間并不是很大，有的規(guī)劃中已經(jīng)有明確的規(guī)定，無法更改其性質用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發(fā)本錢。所以，對“爛尾樓〞歷史和原設計要進行詳細的了解。投資者要對這些“爛尾樓〞進行考察分析，根據(jù)“爛尾樓〞的不同原因區(qū)別對待。如果原因是市場定位不準，價格過高，而現(xiàn)在這些條件已經(jīng)發(fā)生了好轉，這樣的“爛尾樓〞自然具有很好的投資價值。如果是樓盤本身的規(guī)劃和設計有問題，那么就要考慮改建本錢，做到量力而行才能有利可圖。有的“爛尾樓〞設計尚可，不須動大手術就可竣工；有的工程那么需要對設計和配套作大“手術〞，前者好辦，后者風險不小，弄不好花錢成了“無底洞〞，或者費力不討好，淘神不見效。

根據(jù)市場定位進行續(xù)建改建本錢核算，就可以大體知道投資本錢，結合銷售價格，初步推算出工程有無投資價值。3、資金本錢資金本錢一般按銀行同期貸款利息計算?？紤]到資金籌集本錢和時機本錢，公司可根據(jù)自己的實際情況確定一個內部核算利率。4、復工本錢涉及土地、規(guī)劃、建設、房管等部門對建設工程的管理，需要辦理各種行政審批手續(xù)、施工圖審查、質量、平安監(jiān)督?！盃€尾樓〞的建設手續(xù)大都完備，土建接近尾聲或已根本完工，只待穿衣戴帽，無疑建設周期大大縮短。通常政府對“爛尾樓〞復工提供優(yōu)惠政策，因此，復工本錢較低。5、管理和營銷本錢與一般房地產(chǎn)工程大體相同，占投資總額的3%-5%左右。適宜作為投資少、見效快的“短、平、快〞工程。

通過投資本錢分析，應算出工程的根本利潤。一般情況年回報率不低于30%，在半年到一年的時間內動用數(shù)千萬元資金。最好情況下其回報率有可能高達150％至200％?！踩钞a(chǎn)權問題如果造成“爛尾樓〞的原因涉及法律問題，那就要慎重對待。多數(shù)工程訴訟累累，債權債務關系復雜，給復工帶來極大障礙。糾紛制約，產(chǎn)權不明，債務糾紛不斷，這是不少“爛尾樓〞存在的最復雜的問題，處理不好，就可能掉進了泥潭。通過法院拍賣獲得的產(chǎn)權通常比擬明晰，但也有可能出現(xiàn)無法執(zhí)行的情況。為此，要有一定的參加拍賣的經(jīng)驗，并在拍賣前詳細了解市場，了解標的，了解拍賣程序，做到心里有數(shù)。自己理順產(chǎn)權就要下比擬大的工夫。解決產(chǎn)權問題是工程能否順利實施的關鍵?！菜摹痴畠?yōu)惠和配套政策為處置“爛尾樓〞，政府出臺了一系列優(yōu)惠政策，包括稅收、各種費用及“快速通道〞等相關措施，這可以大大降低投資本錢，十分有利于“爛尾樓〞的盡快增值，投資“爛尾樓〞可謂省時省事。在運作“爛尾樓〞工程時，一定要獲得當?shù)卣闹С?。由于幾乎所有的地方政府都希望在解決“爛尾樓〞的問題上有所突破，對于任何準備從“爛尾樓〞工程中淘金的開發(fā)商來說，就有一定的談判優(yōu)勢。

同時，在此根底上，投資者還要考慮能理順與銀行等債權人的關系，并要全面了解當?shù)卣雠_的一系列相關政策，在符合政策的前提下得到當?shù)卣闹С?，設法拿到實際的優(yōu)惠條件。據(jù)悉，為加強清理力度，近期，重慶市將正式公布并實施?重慶市防止和處置停工工程暫行規(guī)定?，為重慶市整治停工工程提供政策性依據(jù)。在采用轉讓、拍賣等方式時，重慶市將給予新業(yè)主報建費減免、過戶手續(xù)特事特辦等優(yōu)惠政策。重慶市處理停工工程辦公室負責人認為，“每一棟爛尾樓的癥結都不一樣，所以要一樓一策。〞重慶市將進一步控制土地增量，促使開發(fā)商沒有足夠的新土地搞新樓盤開發(fā)，必然將目光投向“爛尾樓〞。此外，有關部門通過發(fā)布公告，要求五城區(qū)范圍內的各停工工程業(yè)主在一定期限內向停工辦申報，逾期未申報者將不能享受重慶市給予停工工程的優(yōu)惠政策，而不符合規(guī)劃的那么將視為非法建筑予以撤除?！参濉橙谫Y問題能否進行工程融資是投資價值的一個重要指標。目前，“爛尾樓〞收購和后續(xù)資金大局部由接手企業(yè)自己解決?！盃€尾樓〞工程通過銀行貸款的難度較大。現(xiàn)在關于多渠道進行房地產(chǎn)融資的呼聲較高，信托就是其中較明確的方式之一。位于上海虹口區(qū)的泓邦國際大廈是28層高的“爛尾樓〞，大廈的評估價值為4.8億元。上海國際信托投資設計的信托產(chǎn)品解決方案是：通過拍賣該工程徹底理順了原先復雜的債權債務關系；然后，上海國際信托投資作為受托人，利用信托公司的融資功能，向市場出售信托方案，籌集資金以貸款形式用于泓邦大廈的續(xù)建工程，并對信托財產(chǎn)的款項用途進行監(jiān)管；最后，上海國際信托投資將以售樓后的收入給付信托方案持有者的本金和相應的收益，為了控制風險，該工程樓盤逐步銷售后，回籠的資金在專戶中由受托人監(jiān)管。該信托產(chǎn)品規(guī)模3.2億元人民幣，信托期限兩年零五個月，信托方案的受益人將貸款所得利息扣除受托人的信托報酬和其他費用后即為投資者的信托收益，預計年收益率可達4.5％。2003年5月16日下午，在重慶市清理處置停工工程辦公室的主持下，一場以信托方式盤活“精圖大廈〞等“爛尾樓〞工程的工程說明會在成都市衡平信托投資公司舉行。成都市衡平信托投資初步的設想是，將精圖大廈全部的債權和股權作為信托標的物委托給衡平信托，使大廈成為衡平獨立運作的信托財產(chǎn)，然后由衡平向社會發(fā)起3000萬元資金信托方案，全部投入大廈的收尾工程。該方案源于大廈的業(yè)主——精圖公司要求衡平信托提供3000萬元建設資金融資。衡平信托的調研人員發(fā)現(xiàn)，精圖大廈所有的資產(chǎn)〔樓層〕均被抵押或法院查封，整個大廈沒有可以再抵押融資的資產(chǎn)。但深入調查后發(fā)現(xiàn)，精圖大廈的資產(chǎn)遠大于負債，換一種思路就有可能將大廈盤活。于是提出一份?關于擬用信托方式盤活精圖大廈等停工工程的報告?，引起重慶市清理停工工程工程領導小組辦公室的高度關注，遂組織了這場說明會。

位于原成都劇場位置的這座龐然大物，從開工到現(xiàn)在已整整10年。大廈高30層，建筑面積4.42萬平方米，主體已完工，外裝修大局部結束。這座被有關部門標為30號的“爛尾樓〞，設計有停車場、商場、餐飲、寫字樓，1997年因資金鏈條斷裂，引發(fā)“精圖風波〞，大廈停建至今。在成都的“爛尾樓〞老板看來，信托的入市有可能改寫成都城市“爛尾樓〞的歷史——按照這個信托方案，信托不僅能讓“爛尾樓〞解開債權債務的死結進行續(xù)建，而且解決了后續(xù)資金的平安問題。實際上，“爛尾樓〞工程只要有投資者的介入，在獲得銀行認可的情況下，仍可以通過按揭銷售解決局部資金問題。四、成都市爛尾樓典型案例〔一〕工程概況位于成都市二環(huán)路永豐立交橋東北角的樂山大廈，占地14畝，主體工程面積約萬平方米，被稱為城南第一“爛尾樓〞工程。該工程是1993年樂山市政府投入760萬元財政專項資金，打算在成都修建的新辦事處。工程于1997年５月開工，1999年４月就完成了主體工程，隨后，由于承建單位自身改制和業(yè)主無后續(xù)資金等原因，1999年６月該工程便處于了停工狀態(tài)。1999年4月，樂山市政府駐成都辦事處原負責人，虛假注冊成立了“成都樂山大廈〞，在未報經(jīng)主管部門同意、審批的情況下，騙取相關部門的批文，并將樂山大廈的工程、在建工程、土地使用等權證轉移到了公司名下。由于該公司一無資金，二無組織管理能力，從而造成了樂山大廈工程的建設一直沒有了“動靜〞?！捕程幹媒衲辏苍拢谑∥?、省政府的高度關注下，成都和樂山兩市經(jīng)過積極協(xié)調，通力合作開始了割“爛尾〞行動。省工商局經(jīng)立案調查后認定，“成都樂山大廈〞屬虛報注冊資本，高新區(qū)工商局已撤消其執(zhí)照，高新區(qū)國土部門也將該公司騙取的國有土地權證，重新依法恢復變更到了樂山市人民政府辦事處的名下。而在省紀委的直接領導下，原樂山市政府駐成都辦事處負責人因涉嫌侵吞國有資產(chǎn)，貪污挪用公款、虛假出資、虛報注冊資本，于2004年被逮捕，現(xiàn)已偵查終結。至此，樂山市政府擁有了對樂山大廈的完全處置權?！踩硟?yōu)惠政策為了能促使樂山大廈工程盡快“復活〞，成都市給予此次拍賣７條優(yōu)惠政策：１、受讓方將免交樂山大廈在建工程尚未繳納的建設工程報建費。２、轉讓后涉及受讓方有關更名費用全部免交，過戶涉及的３％的土地轉讓契稅緩至工程竣工后繳納。３、按已經(jīng)完成的實際面積辦理產(chǎn)權證，對工程主體工程已完成局部，加高加寬等違反規(guī)劃局部，按照尊重歷史、正視現(xiàn)實的原那么給予認可，不對新業(yè)主作任何處分。４、已經(jīng)檢驗合格的工程，不再進行質量檢驗，原有質量檢驗報告繼續(xù)有效。５、樂山大廈土地使用年限，新業(yè)主受讓后按用地性質給予最高使用年限。且過戶之日起，重新計算土地使用年限，免交過戶后因用地年限變動而應補交的土地出讓金。６、同意樂山大廈拍賣后新業(yè)主在原規(guī)劃的已批準面積范圍內，根據(jù)使用功能需要修建附屬用房，并免交相關報建費用。７、同意新業(yè)主在樂山大廈靠永豐立交橋下適當位置開設車輛進出入通道。樂山大廈評估價值為5451萬元，而新建同樣一幢大廈的直接本錢不低于6500萬元。據(jù)重慶市中級人民法院的一位負責人介紹，目前樂山大廈產(chǎn)權、債務等諸多問題均已妥善處理，新業(yè)主受讓的將是一個完整干凈的資產(chǎn)。2004年7月22日，樂山大廈拍賣成功，溫州人以5080萬元接手。〔四〕工程初步分析中等規(guī)模，折價幅度不大，地理位置優(yōu)越，產(chǎn)權關系清晰，法律糾紛簡單，臨近二環(huán)路并處于立交橋近側，增值空間完全取決于新的籌劃。五、“爛尾樓〞的投資時機分析〔一〕宏觀政策背景2003年底以來，政府對土地供給控制越來越緊，國土資源部關于征地制度的改革方案已經(jīng)研究了4年。?土地管理法?即將進行修改，調整重點是在市場經(jīng)濟條件下如何合理利用，以及土地征用過程中如何保障被征用者的利益。同時，城市的不斷擴建，使得舊城區(qū)內有效土地供給漸趨為零，位于黃金地段的"爛尾樓"，便重新出現(xiàn)在開發(fā)商的視線里。〔二〕銀行不良資產(chǎn)的主要內容去年以來，面臨商業(yè)銀行上市的壓力及世貿組織要求中國必須在2006年底前開放銀行業(yè)的壓力，各銀行及四大資產(chǎn)管理公司在逐步嘗試新的不良資產(chǎn)清理方式。多個行業(yè)資產(chǎn)包和區(qū)域資產(chǎn)包打包處置不良資產(chǎn)，如，2004年5月，建設銀行處置的40億元抵債房產(chǎn)資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包97％是房地產(chǎn)〔主要是“爛尾樓資產(chǎn)〞〕。其中涉及200多項資產(chǎn)，包括土地、工廠、商場、住宅、辦公樓等，分布于全國18個省市。該資產(chǎn)包是目前國內集中出售的最大規(guī)模的房地產(chǎn)抵債資產(chǎn)包。高盛、花旗、美林、摩根士丹利等國際投資者競相參與我國的不良金融資產(chǎn)處置，通過所擁有的行業(yè)背景及投行資源優(yōu)勢獲取高額利潤?！踩惩顿Y價值的判斷1、投資者首先要從市場角度看這個爛尾樓盤是否具有投資價值，也就是說這個工程經(jīng)過重新包裝和運作后，能否符合市場需求