第二季度北京市市場(chǎng)分析報(bào)告

目錄TOC\h\z\t"市場(chǎng)分析報(bào)告_1級(jí),2,分析報(bào)告大標(biāo)題,1"第一部分北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1第1章 房地產(chǎn)政策 1第2章 土地市場(chǎng) 2第3章 住宅市場(chǎng) 5第4章 寫字樓市場(chǎng) 9第5章 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 11第二部分仁達(dá)看樓市 122008樓市VS2009樓市：趨同？變異？ 122009后市發(fā)展討論 14圖表索引TOC\h\z\t"市場(chǎng)分析報(bào)告_題注,3"表2-1近年來土地供應(yīng)計(jì)劃表 單位：公頃 2表2-22009年第二季度計(jì)劃完成情況 單位：萬平方米 2圖2-12009年各月份土地交易情況 3圖2-22009年上半年成交土地城區(qū)分布 3圖2-32009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額） 4表2-32009年上半年各區(qū)域成交土地樓面地價(jià) 4表3-1商品住宅供給指標(biāo) 5圖3-12009年商品住宅月度簽約情況 6圖3-22009年上半年各月存量住宅成交情況 6表3-22009年上半年各區(qū)域售租比 7圖3-3房屋銷售價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖 7表3-22009年第二季度期房商品住宅成交均價(jià)排名 8表3-32009年第二季度現(xiàn)房商品住宅成交均價(jià)排名 8圖4-1北京寫字樓市場(chǎng)情況 9圖4-2北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)情況 9圖4-32009年二季度部分熱點(diǎn)區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)情況 10表4-12009年上半年北京寫字樓大單交易（部分）單位：平方米 10圖5-1優(yōu)質(zhì)商鋪供需情況 11表5-12009年上半年部分開業(yè)大型商鋪一覽表 11TOC\h\z\t"市場(chǎng)分析報(bào)告_題注,1"第一部分北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)政策關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知國發(fā)[2009]27號(hào)2009年5月25日?qǐng)?zhí)行本次調(diào)整將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。資本金是相對(duì)于銀行信貸的非債務(wù)性資金，銀行在提供信貸時(shí)都需要項(xiàng)目投資人提供足額的項(xiàng)目資本金才能發(fā)放信貸，所以資本金比例對(duì)投資的影響，類似于"法定存款準(zhǔn)備金率"對(duì)信貸擴(kuò)張的影響。本次調(diào)整將加強(qiáng)資金的杠桿效應(yīng)，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)能夠降低房地產(chǎn)投資的門檻，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長。關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋繳納個(gè)稅問題的通知財(cái)稅[2009]78號(hào)2009年5月25日?qǐng)?zhí)行通知明確房屋贈(zèng)與直系親屬、撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人、法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人等三種情況不征收個(gè)人所得稅，其他情形的房屋贈(zèng)與均征收個(gè)稅。想通過“贈(zèng)與”方式逃避高額稅種的房產(chǎn)交易，買家將付出一筆可觀的個(gè)人所得稅。受贈(zèng)房屋出售時(shí)，受贈(zèng)人所繳納的個(gè)稅將大幅減少。關(guān)于已購經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知京建辦[2009]43號(hào)北京市建委北京市政府第10期《政府公報(bào)》中《關(guān)于已購經(jīng)適房上市交易的有關(guān)通知》表明，經(jīng)適房再上市的新老辦法“分界線”由2009年4月8日延后了三天至4月11日。2009年4月11日之前簽訂購房合同的經(jīng)適房、滿5年后再上市交易，將仍然執(zhí)行“老辦法”，另外，北京34項(xiàng)重點(diǎn)工程的被拆遷戶，再次上市銷售經(jīng)適房，只要房屋產(chǎn)權(quán)證滿5年、取得契稅完稅憑證，簽訂“購買經(jīng)適房合同”的日期即使過了新老辦法的分界點(diǎn)，仍執(zhí)行老辦法。土地市場(chǎng)土地供應(yīng)分析全年計(jì)劃供應(yīng)總量下降，商品房用地降幅較大根據(jù)2009年土地供應(yīng)計(jì)劃，全年土地供應(yīng)總量在5700公頃左右，連續(xù)3年持續(xù)下降，其中商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量比去年下降29%。而土地空間布局為首都功能核心區(qū)（東城、西城、崇文、宣武）和生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)（門頭溝、懷柔、平谷、密云、延慶以及房山、昌平山區(qū)部分）的土地供應(yīng)量不高于土地供應(yīng)總量的25％，城市功能拓展區(qū)（朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山）和城市發(fā)展新區(qū)（通州、順義、大興、昌平、房山和亦莊開發(fā)區(qū)）的土地供應(yīng)量不低于土地供應(yīng)總量的75％。表2-SEQ表2-\*ARABIC1近年來土地供應(yīng)計(jì)劃表 單位：公頃合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地工業(yè)倉儲(chǔ)科教文衛(wèi)體和行政辦公用地保障性住房用地住宅商品房用地商服用地2007年63002900--120030040012003002008年6100250040080044070010002602009年57002800200800400600700200二季度土地供應(yīng)計(jì)劃完成60%，工業(yè)用地完成情況稍好根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)信息分析（如表2-2），2009年第二季度成交土地為70宗，土地面積為487萬平方米，規(guī)劃建筑面積為722萬平方米，完成了第二季度土地供應(yīng)計(jì)劃60%。表2-SEQ表2-\*ARABIC22009年第二季度計(jì)劃完成情況 單位：萬平方米工業(yè)及其他商服住宅總計(jì)計(jì)劃供應(yīng)土地面積195223400818成交土地面劃完成度89%23%66%60%土地交易分析多因素引發(fā)土地市場(chǎng)交易活躍政策調(diào)整、商品房成交回升、資金充裕，多因素促成開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)信息分析，截至2009年6月30日，2009年已成交土地為111宗，比去年同期增加53宗，土地面積為623萬平方米，規(guī)劃建筑面積為860萬平方米。與第一季度相比，第二季度成交土地宗數(shù)增加29宗，土地面積和規(guī)劃建筑面積分別增加了258%、423%。從各月土地交易情況可以看出（如圖2-1），與2008年相比，2009年前四個(gè)月北京土地市場(chǎng)極為冷清，5月份出現(xiàn)井噴似的回暖，6月份延續(xù)強(qiáng)勢(shì)。圖2-SEQ圖2-\*ARABIC12009年各月份土地交易情況居住用地成交由低迷轉(zhuǎn)向井噴從成交土地的城區(qū)分布分析（如圖2-2），土地交易比較活躍的是順義、亦莊開發(fā)區(qū)、通州、大興，其中順義和亦莊開發(fā)區(qū)以工業(yè)用地為主，通州和大興以居住用地為主。第二季度居住用地成交30宗，比第一季度增加25宗，土地面積為第一季度的13倍，居住用地成交由低迷轉(zhuǎn)向井噴。圖2-SEQ圖2-\*ARABIC22009年上半年成交土地城區(qū)分布圖2-SEQ圖2-\*ARABIC32009年第二季度成交土地用途分布（土地面積份額）地王頻現(xiàn)，拉升個(gè)別區(qū)域平均樓面地價(jià)，“泡沫論”再現(xiàn)兩個(gè)月內(nèi)北京4次刷新地王紀(jì)錄。5月21日，廣渠門10號(hào)地以10.22億元成為地王；6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的高價(jià)取而代之；6月26日，北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊又以19.6億元成交；四天之后，廣渠門15號(hào)地塊以40.6億成新地王，樓面地價(jià)高達(dá)14500元/平方米。地王的出現(xiàn)拉升了個(gè)別區(qū)域平均樓面地價(jià)（如表1-3），地價(jià)房價(jià)互推升高再次引發(fā)“泡沫論”。表2-SEQ表2-\*ARABIC32009年上半年各區(qū)域成交土地樓面地價(jià)城區(qū)宗數(shù)樓面地價(jià)（元/平方米）西城113332朝陽412754宣武17478豐臺(tái)16220海淀34219石景山43167通州83166昌平73103大興133004順義232225延慶21993懷柔51766房山41666密云81003門頭溝1850平谷6628亦莊開發(fā)區(qū)20564合計(jì)1112751住宅市場(chǎng)新建商品住宅供求分析投資略有回升、開發(fā)供給量仍顯不足當(dāng)前我國擴(kuò)大投資、刺激內(nèi)需的政策初見成效，在此背景之下，2009年1-5月份北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅明顯縮小，完成投資額579.76億元，比上年同期下降5.9%，降幅比2009年1-2月份縮小27.5個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅投資降幅僅比1-2月份縮小3.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面從商品住宅供給指標(biāo)（如表3-1）來看，開發(fā)供給量仍顯不足。住宅新開工面積連續(xù)四個(gè)月降幅超過50%，商品房竣工面積也由增轉(zhuǎn)降。表3-SEQ表3-\*ARABIC1商品住宅供給指標(biāo)年度施工面積新開工面積竣工面積比去年同期增長(%)(萬平米)(萬平米)(萬平米)施工面積新開工面積竣工面積2005年7283.421983.242841.427.8%-10.1%21.2%2006年6311.271870.262193.32-13.3%-5.7%-22.8%2007年5914.491639.941853.95-6.3%-12.3%-15.5%2008年5538.231565.31399.3-6.4%-4.6%-24.5%2009年1-5月4331.7339.6333.6-1.5%-54.5%-3.0%銷售總體活躍，價(jià)升量跌，剛性需求受到抑制2009年第二季度期房住宅共計(jì)成交42979套，比去年同期增加120%，環(huán)比上一季度增加71%，面積達(dá)474萬平方米；現(xiàn)房住宅成交9995套，比去年同期增加187%，環(huán)比上一季度增加85%，面積達(dá)136萬平方米。而從月度簽約情況看（如圖3-1），4月份期現(xiàn)房成交量達(dá)到最高點(diǎn)后，在價(jià)格逐步走高的情況下，5、6月份成交量下降，可見剛性需求受到一定抑制。另外，二季度期房住宅簽約中保障性住房簽約套數(shù)總計(jì)6554套，占總期房簽約套數(shù)的15%。其中經(jīng)濟(jì)適用房簽約1717套，面積達(dá)13萬平方米；限價(jià)房簽約套數(shù)為4837套，面積達(dá)42萬平方米。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC12009年商品住宅月度簽約情況存量房市場(chǎng)供求分析存量住宅成交量仍處高位，價(jià)格接近歷史高位北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年第二季度共發(fā)布二手房源48136套，其中發(fā)布的住宅房源為47198套，為去年同期住宅發(fā)布量的3.6倍，比上一季度增加了61%。二手房簽約套數(shù)為66670套，其中二手住宅為64460套，為去年同期簽約套數(shù)的8倍多，比上一季度增加了75%。但成交價(jià)格不斷走高，已接近歷史高位，成交量也隨之出現(xiàn)波動(dòng)。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC22009年上半年各月存量住宅成交情況房價(jià)漲租金降，售租比突破400，投資潛力下降2009年上半年北京租賃市場(chǎng)成交狀況出現(xiàn)了明顯回落，交易總量相比去年下跌了3%左右。全市租金均價(jià)為2300元/月·套，環(huán)比微降了1.5%，同比去年則下降了8.7%。如表3-2所示，上半年各個(gè)區(qū)域售租比基本超過400，對(duì)應(yīng)的收益率介于2.3%-2.5%，與當(dāng)前一年期的存款利率基本持平?？梢?，“以租養(yǎng)房”越發(fā)艱難，住宅的投資潛力下降。表3-SEQ表3-\*ARABIC22009年上半年各區(qū)域售租比內(nèi)城四區(qū)朝陽海淀豐臺(tái)昌平通州石景山平均租金/套月2550240024202200195018201950平均售價(jià)/單套1060000980000950000920000820000760000800000售租比415408392418420417410收益率假定計(jì)算期70年，租金不變，不考慮交易費(fèi)用，利用計(jì)算收益率2.30%2.37%2.53%2.28%2.26%2.29%2.35%商品住宅價(jià)格分析新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅加快，二手住宅價(jià)格波動(dòng)回調(diào)由于翹尾因素的影響，5月份北京市房屋銷售價(jià)格同比仍下降1.1%。而新建住宅環(huán)比價(jià)格已連續(xù)三個(gè)月持續(xù)上漲，且漲幅逐月加大；二手住宅價(jià)格則在波動(dòng)中回調(diào)。圖3-SEQ圖3-\*ARABIC3房屋銷售價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)圖表3-SEQ表3-\*ARABIC32009年第二季度期房商品住宅成交均價(jià)排名排名項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)名稱上市套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1東釣魚臺(tái)家園中赫置地投資控股有限公司8741523728032新燕都家園北京新京潤房地產(chǎn)有限公司2241434500003圣世一品閣北京市雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司672733410834三里屯搜候中心北京搜候房地產(chǎn)有限責(zé)任公司65891560409635熙典華庭北京龍湖時(shí)代置業(yè)有限公司164302692385186漾晴居北京嘉里華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司309836649359087長安融府北京晨昱泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49316422868353078遠(yuǎn)洋新干線家園（二期）北京林達(dá)華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9692001349619紫瑞嘉園北京市金夢(mèng)圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司642276073478510瑞城中心長青有限公司2117210733740表3-SEQ表3-\*ARABIC42009年第二季度現(xiàn)房商品住宅成交均價(jià)排名排名項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)名稱上市套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1御庭陶然家園5#樓壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司5231000541132御庭陶然家園2#樓壹瓶房地產(chǎn)開發(fā)（北京）有限公司112877508913新源國際公寓北京千禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7651136449994天安天地國際公寓北京天安天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2062372413075新天嘉園20、22#樓北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62951385586上院天恒公寓（天盛金大廈）御嘉置地有限公司9041522371907新天嘉園18#樓北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司62936367558新天嘉園12#樓北京柏宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32934333199鳳凰苑北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司729313262910當(dāng)代摩碼寓所當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司9620418532625寫字樓市場(chǎng)整體情況由于北京金融環(huán)境相對(duì)平穩(wěn)，受國際影響較小。2009年第二季度寫字樓新增供應(yīng)38.2萬平方米，放量較為明顯。其中甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)33.1萬平方米，且集中于CBD商圈及其周邊。與之相對(duì)的，第二季度寫字樓吸納量為15萬平方米，并沒有明顯的增加。圖4-SEQ圖4-\*ARABIC1北京寫字樓市場(chǎng)情況圖4-SEQ圖4-\*ARABIC2北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)情況熱點(diǎn)區(qū)域2009年二季度，CBD及其周邊區(qū)域新增供應(yīng)量約25萬平方米，空置率由上圖4-SEQ圖4-\*ARABIC32009年二季度部分熱點(diǎn)區(qū)域甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)情況季度的22.16%上升至本季度的24.86%，甲級(jí)寫字樓平均租金也進(jìn)一步下跌至7.11元/平方米·天。該區(qū)域近期入住的寫字樓包括中海廣場(chǎng)、金泰國際大廈、陽光財(cái)富大廈、僑福芳草地等項(xiàng)目。去年年底東城區(qū)政府推出一系列鼓勵(lì)優(yōu)惠后，2009年上半年東二環(huán)的空置率為18.90%，有明顯下降，但相較于其他片區(qū)仍較高。二季度該區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金6.68元/平方米·天，變化幅度不大。盡管總部基地金融港啟動(dòng)招商，租金水平相對(duì)金融街低，但由于氛圍欠佳，對(duì)金融街商圈的負(fù)面影響較小。二季度金融街商圈租金輕微下降0.1元/平方米/天至6.84元/平方米，空置率上升0.15%至11.05%。表4-SEQ表4-\*ARABIC12009年上半年北京寫字樓大單交易（部分）單位：平方米季度項(xiàng)目名稱所屬商圈成交類型成交面積09Q1北京雙全大廈購買6270009Q1遠(yuǎn)洋國際中心朝外租賃400009Q1泰康金融中心CBD租賃400009Q1嘉盛中心泛CBD租賃800009Q1金融街一號(hào)金融街租賃900009Q1東方梅地亞D座CBD購買1155509Q1豐樹大廈CBD租賃250009Q1新東安寫字樓東長安街租賃300009Q1國貿(mào)西樓CBD租賃400009Q1北美商務(wù)中心租賃500009Q1冠城名敦道A1寫字樓購買2550009Q2朝陽門SOHO一期二號(hào)樓朝外購買1600009Q2世貿(mào)工三南樓CBD購買6700商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)2009年上半年商業(yè)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，供應(yīng)量較同期有明顯下降。第二季度金寶匯購物中心、來福士中心商場(chǎng)、紅星美凱龍北京北五環(huán)店等優(yōu)質(zhì)商鋪正式開業(yè)，新增供應(yīng)量約22萬平方米左右。另外，SOHO中國以17.7億元購入前門大街54691平方米的物業(yè)，其中22763平方米位于前門大街，并已全部完工。其余31928平方米位于前門大街東側(cè)。6月27日上午前門大街旺鋪出租招標(biāo)結(jié)果正式揭曉：北京御膳坊食品廠以1800元/平米/月的報(bào)價(jià)競(jìng)的B1—105商鋪；北京長潤來商貿(mào)有限公司以1530元/平米/月報(bào)價(jià)中標(biāo)B1—106商鋪。這兩個(gè)商鋪?zhàn)饨鸬乃綄儆谑澜缜傲小D5-SEQ圖5-\*ARABIC1優(yōu)質(zhì)商鋪供需情況表5-SEQ表5-\*ARABIC12009年上半年部分開業(yè)大型商鋪一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置體量（萬平方米）國瑞購物中心崇文門外大街12來福士中心商場(chǎng)東直門西南角3.9紅星美凱龍北京北五環(huán)店顧家莊橋西北角6.5金寶匯購物中心東城區(qū)金寶街88號(hào)4仁達(dá)看樓市第二部分仁達(dá)看樓市2008樓市VS2009樓市：趨同？變異？2009年1-5月，北京市住宅銷售面積642.5萬平方米，同比增長1.4倍，比2007年增長23.6%。其中，住宅期房銷售510.7萬平方米，同比增長1.5倍。隨著住宅市場(chǎng)銷售的活躍，銷售價(jià)格逐步回升，5月份新建住宅價(jià)格環(huán)比在上月上漲0.4%的基礎(chǔ)上再漲0.5%；商品住宅銷售量出現(xiàn)下降趨勢(shì)，當(dāng)月住宅銷售15164套，比4月份少銷2122套。另一方面，2009年1-5月，北京住宅施工面積、住宅新開工面積和住宅竣工面積同比分別下降1.5%、54.5%和3.0%。2007年以來商品住宅銷售量和銷售價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)圖近年來北京市商品住宅開發(fā)情況2008年以來樓市的演進(jìn)呈現(xiàn)量跌——價(jià)跌——量升——價(jià)漲——量跌。那么下一階段是否又將重復(fù)上演2008年的集體觀望、成交低迷，進(jìn)而引發(fā)又一輪的調(diào)整呢？為此不防對(duì)比分析一下2008年與2009年的樓市。經(jīng)濟(jì)背景：金融危機(jī)蔓延，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)拐點(diǎn)VS經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，仍有不確定性2008年在世界金融危機(jī)的影響下，我國結(jié)束了8年的經(jīng)濟(jì)上升期，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，而2009年則是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵一年。2009年1-5月份全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長6.3%，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降0.9%，工業(yè)品出廠價(jià)格同比下降5.5%?？傮w而言，在消費(fèi)的帶動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨好轉(zhuǎn)。然而在國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境堪憂的情況下，我國經(jīng)濟(jì)尚缺乏穩(wěn)定性，當(dāng)前的好轉(zhuǎn)并不具有確定的持續(xù)性，同時(shí)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)在加大。政策環(huán)境：以防止經(jīng)濟(jì)過熱為基點(diǎn)，政策從緊，資金缺乏VS以刺激消費(fèi)為根本點(diǎn)，政策放松，資金充裕2008年經(jīng)歷了宏觀政策的起起伏伏，年初政策從緊，信貸規(guī)模收縮、利率上調(diào)，最終導(dǎo)致資金的缺乏，樓市走向了調(diào)整。年末在經(jīng)濟(jì)下行背景下，確定了擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的一攬子措施。寬松的貨幣政策、擴(kuò)大的信貸規(guī)模、積極的消費(fèi)刺激措施在2009年得以貫徹，并發(fā)揮了明顯的效果。信貸規(guī)模仍然是中國貨幣政策和信貸政策中不可缺少的最有效著力點(diǎn)或者重點(diǎn)。央行剛剛發(fā)布的《一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》也提出，下一階段央行將堅(jiān)定不移地落實(shí)適度寬松的貨幣政策，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，保持銀行體系流動(dòng)性充裕，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，采取靈活、有力的措施加大金融支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力度。2009年全年信貸調(diào)控目標(biāo)是5萬億元以上，而今年前5個(gè)月的銀行信貸投放量達(dá)到5.84萬億元。供求關(guān)系：暫時(shí)性供過于求，滯銷VS供給受限，剛性需求釋放2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，緣于宏觀政策的調(diào)整，在世界金融危機(jī)的影響下，消費(fèi)者的觀望使房地產(chǎn)交易愈加低迷，進(jìn)而價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，供求關(guān)系表現(xiàn)為暫時(shí)性供過于求。之后在宏觀政策調(diào)整、放松，進(jìn)而信貸、稅收的刺激作用下，2008年底成交量開始不斷攀升。這主要是由剛性需求支持，最明顯的特點(diǎn)是以中小戶型為主的新房和二手房占據(jù)市場(chǎng)主力。從2009年4月份開始，樓市真正呈現(xiàn)價(jià)量同漲的局面，進(jìn)入五月份以后總體成交量有所下滑，但投資性需求有所增長。心理預(yù)期：經(jīng)濟(jì)不確定性，觀望情緒濃重VS經(jīng)濟(jì)利好顯現(xiàn)，通脹預(yù)期加重2008年政策收緊前提下，世界金融危機(jī)的爆發(fā)，使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)較大不確定性，消費(fèi)者信心不足，集體持幣觀望，成交愈發(fā)低迷；2009年刺激政策效果初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，消費(fèi)信心增強(qiáng)，此外由于黃金、大宗商品價(jià)格的攀升，對(duì)未來通脹的預(yù)期明顯加重，在剛性需求和投資需求的重疊作用下，成交量大幅反彈。從本質(zhì)分析，樓市的演進(jìn)始終是供求關(guān)系的演進(jìn)：政策收緊打擊需求壓制供給、經(jīng)濟(jì)不確定性壓抑需求加強(qiáng)觀望，另一方面需求的反應(yīng)遠(yuǎn)快于供給（量跌價(jià)跌）——政策放松、經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓制供給、剛性需求釋放（量升價(jià)漲）。雖然5月份的交易量有所放緩，但是相較于去年以及2007年還是增長的，另一方面2009年政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境與2008年不能同日而語。此外，2008年影響消費(fèi)者觀望心態(tài)的主要因素是經(jīng)濟(jì)不確定性，而當(dāng)前消費(fèi)者通脹預(yù)期使得剛性需求中加入了投資需求。但值得注意的是：經(jīng)過一年多的樓市調(diào)整，購房者預(yù)期正逐步轉(zhuǎn)變，其購房需求價(jià)格彈性也逐步增大，價(jià)格變化對(duì)需求的影響將較為明顯。2009后市發(fā)展討論短期內(nèi)，房價(jià)波動(dòng)性上漲，成交量階段性下降閆旭東北京仁達(dá)總經(jīng)理經(jīng)濟(jì)缺乏穩(wěn)定性，通脹預(yù)期加大對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)狀況，人們普遍持樂觀態(tài)度，認(rèn)為我國的經(jīng)濟(jì)將先與其他國家首先復(fù)蘇。根據(jù)發(fā)布的2009年5月宏觀數(shù)據(jù)，工業(yè)增速（8.9%）創(chuàng)近八個(gè)月來最高，投資消費(fèi)雙加速，流動(dòng)性保持充裕，似乎經(jīng)濟(jì)回升的態(tài)勢(shì)已經(jīng)逐步明顯。然而5月份我國全社會(huì)用電量同比下降2.57%，與工業(yè)高增速之間的差別，也引起了對(duì)于經(jīng)濟(jì)狀況的廣泛質(zhì)疑。此外出口下降，全球需求萎縮的形勢(shì)依然嚴(yán)峻。當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)仍有很大的不確定性，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否復(fù)蘇還有待驗(yàn)證，在通脹風(fēng)險(xiǎn)不斷加大的情況下不排除經(jīng)濟(jì)走向全面滯漲的可能。以刺激內(nèi)需為基點(diǎn)的政策支持縱觀我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，調(diào)控政策一直是其發(fā)展的指揮棒。遠(yuǎn)到1998年的房改、近到2008年樓市的調(diào)整、2009年樓市的好轉(zhuǎn)，無一不說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策市”特點(diǎn)。09年出口大幅下滑，導(dǎo)致沿海大批出口型中小型企業(yè)破產(chǎn)。4萬億投資的影響廣度和深度有限，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇的貢獻(xiàn)是短暫和局部的。從這兩個(gè)方面來看，拉動(dòng)內(nèi)需才是中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的唯一出路。而房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和可持續(xù)性發(fā)展，才能帶動(dòng)其他行業(yè)的健康發(fā)展。政府顯然明白這一點(diǎn)，近期信貸放松、降低最低資金比例等政策的出臺(tái)都是在支持房地產(chǎn)業(yè)。然而當(dāng)前僅是“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的短視政策，缺乏長期指導(dǎo)性、一貫性的政策，也是樓市發(fā)展的制約因素。以當(dāng)前為例，若政策發(fā)生變化，比如二套房貸限制加強(qiáng)、利息增加等等，需求又將受到打擊，樓市的發(fā)展必將再次陷入困境。開發(fā)商資金壓力和庫存壓力緩解2009年1-5月份，新建商品住宅成交量大幅放量短期內(nèi)緩解了開發(fā)商的資金壓力。從房交網(wǎng)的數(shù)據(jù)上看，2009年6月17日，可售期房套數(shù)也創(chuàng)出今年新低79297。從2008年末11萬套到6月中的8萬套，經(jīng)歷僅6個(gè)月時(shí)間。去庫存化過程還是比較理想的。通過房企大腕的一季度業(yè)績報(bào)告來看，萬科、保利、富力、中海等經(jīng)過一季度的銷售，企業(yè)資金鏈有了較大的改善。開發(fā)商實(shí)力的回升預(yù)示著其降價(jià)的意愿在減小。另一方面，寬松的貨幣政策也為房地產(chǎn)企業(yè)贏得了不少的時(shí)間和空間，2009年1-5月份的銀行信貸投放量達(dá)到5.84萬億元。資金鏈得到改善的房企在下半年是沒有多少理由下調(diào)房價(jià)，相反會(huì)適度上調(diào)房價(jià)，繼續(xù)“買漲不買跌”的營銷手段。近期期房可售住宅套數(shù)圖價(jià)格上漲，需求將被打壓鑒于近期交易量的放大，部分開發(fā)商進(jìn)一步提高的房價(jià)。初步統(tǒng)計(jì)，北京上半年有七成的樓盤選擇了漲價(jià)這條路。北京的房價(jià)近年來一直處在偏高的位置運(yùn)行，漲價(jià)的舉動(dòng)將對(duì)下半年的成交量帶來較大的負(fù)面影響，甚至不排除進(jìn)入第二個(gè)深度調(diào)整期的可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展李亞明北京仁達(dá)市場(chǎng)研究部經(jīng)理經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)關(guān)鍵期，房地產(chǎn)救中國還是害中國懸于一線間房地產(chǎn)業(yè)之于經(jīng)濟(jì)，是消費(fèi)和投資的雙刃劍。2009年前5個(gè)月住房消費(fèi)的大幅增長，是消費(fèi)增長的主因之一。房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，成交量穩(wěn)定，是確保中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的關(guān)鍵；但如果房價(jià)高漲、成交再度陷入低迷，那么房地產(chǎn)將會(huì)使中國經(jīng)濟(jì)再次陷入危機(jī)。中國政府調(diào)控市場(chǎng)的力度和廣度是世界其他國家很難相比的，2008年末開始的一系列刺激政策，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖。6月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議定調(diào)“經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升關(guān)鍵期”，稱要堅(jiān)定不移地繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，此時(shí)保持房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定則是調(diào)控的重點(diǎn)。需求仍是自住或改善為主，投機(jī)需求占少數(shù)根據(jù)近期的一項(xiàng)居民購房需求調(diào)查顯示，以自住為購房目的超過9成，占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)力量，而投資置業(yè)的比例不足6%；在自住性需求購房人群中，52.15%以過渡性居住為目的，41.59%以改善性居住為目的。需求結(jié)構(gòu)的合理性是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，而北京當(dāng)前的需求仍以剛性需求為主。購房用途調(diào)查結(jié)果房價(jià)存泡沫，需求抑制房價(jià)不可大漲根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)5月份北京商品住宅均價(jià)達(dá)到了13000元/平方米以上，房價(jià)高是不可否認(rèn)事實(shí)。從房屋租賃和