城市房屋拆遷中的法律問題及完善建議

城市房屋拆遷中的法律問題及完善建議目錄TOC\o"1-3"\h\u135981緒論 城市房屋拆遷中的法律問題及完善建議摘要：當前，我國的城鎮(zhèn)化建設速度日益加快，很多地區(qū)都出現(xiàn)了房屋集中拆遷的現(xiàn)象。本文從城市房屋拆遷的背景和價值到相關概念和法律現(xiàn)狀，再到執(zhí)行過程中存在的問題，進行了詳細的闡述和羅列，并結(jié)合筆者對于目前國內(nèi)城市房屋拆遷方面各類問題的認識和有關研究成果撰文，從多個角度提出一些策略性建議，對我國現(xiàn)行的城市房屋拆遷補償機制進行完善，從而希望能夠充分發(fā)揮國有土地規(guī)劃與建設的積極作用，高質(zhì)高效推進我國城鎮(zhèn)化。關鍵詞：城市房屋拆遷、補償機制、公共利益、完善建議1緒論1.1研究背景與研究意義近年來，我國經(jīng)濟迅發(fā)展迅速，尤其是一二線的大城市有非常多的外來人口涌入，加速城鎮(zhèn)化的進程。土地資源是有限的，對于城市而言尤為稀缺。因此，不得不提高城市土地的利用效率來滿足城市的未來發(fā)展，由此帶來的就是政府征收城市房屋。從嚴格意義上而言，住房是公民的個人財物，是一家老小的棲息之所。然而在城市房屋拆遷征收過程中，矛盾重重：從一種角度來看，有可能是執(zhí)行者利用公共權力從被執(zhí)行者手中攫取利益的違法行為，導致被執(zhí)行人未能獲得應有的經(jīng)濟補償，衍生出網(wǎng)絡上各種暴力野蠻拆遷事件等；從另外一種角度來看，可能是被征收人漫天要價，無理提出天價補償，致使拆遷征收工作無法繼續(xù)，后續(xù)工程無法按計劃實施。而城市房屋拆遷相關的法律規(guī)范仍不完善,政府在城市房屋拆遷中所扮演角色的認識也眾說紛紜，因此，本文對城市房屋拆遷中相關法律問題進行分析和研究，并提供有效措施思路予以完善。對這些問題的妥善處理，一來能夠促進公共利益的發(fā)展并切實維護人民的合法權利，同時又可以進一步彰顯我國土地資源的集中整合與科學分配的意義，高質(zhì)高效推進我國城鎮(zhèn)化，緩解社會摩擦，推動積極社會形態(tài)的構(gòu)建步伐。1.2國內(nèi)外的研究動態(tài)1.2.1國內(nèi)研究動態(tài)土地資源的征收一直是國內(nèi)法律制度建設的空白區(qū)，各地主管部門大多根據(jù)城市房屋的拆遷規(guī)定和暫行條文來對房屋所有者進行經(jīng)濟補償。二十世紀五十年代在計劃經(jīng)濟體制下，我國陸續(xù)頒發(fā)和公布了《關于國家建設征用土地辦法》和《國家征用土地辦法》，在上述規(guī)定下，房屋拆遷需按照公平合理的原則給予補償。由于當時限制私有制經(jīng)濟，投資行為由國家主導，土地被征用隨之伴隨拆遷行為發(fā)生，所以當時沒有專門的房屋拆遷相關規(guī)定，由征用土地的規(guī)定進行套用。市場經(jīng)濟過渡時期，工作重點轉(zhuǎn)向經(jīng)濟發(fā)展，城市建設基礎設施如火如荼，圍繞住房的拆遷而產(chǎn)生的矛盾不斷出現(xiàn)，過去的一系列條文制度已經(jīng)很難滿足全新的需要?；谶@一狀況，我國在上世紀90年代初頒布了有關條例來規(guī)范涉及城市住房拆遷的各類工作內(nèi)容、環(huán)節(jié)，從而讓有關工作的執(zhí)行得到了一定的法律性依據(jù)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，加之投資多元、私人財務意識強化、有關的法律規(guī)章陸續(xù)出臺完善，法律規(guī)章與時俱進，進行了一系列的修改和更新，如通過的《憲法修正案》、《中華人民共和國物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，使得房屋拆遷問題有了更高層次的法律依據(jù)。1.2.2國外研究動態(tài)（1）美國在房屋拆遷方面的補償規(guī)定美國一直以來對公民私有財產(chǎn)保護高度重視，作為英美法系主要國家之一，其“重要空間法”是這樣規(guī)定的：“土地的使用權由土地所有人享有，其權利廣泛而自由，所以也廣泛享有土地及附屬建筑物的權利，征用土地以及房屋拆遷后的受償權也包含在內(nèi)。”該法分為兩個部分，即“重要空間”和“依法獲取”，“重要空間”是指政府為公共權益而被允許從公民手中征收住房，不過務必以給予一定的經(jīng)濟補償為前提。而“依法獲取”則從更為精細的層面規(guī)范了上述行為的執(zhí)行流程，包括程序方面的規(guī)定及實體賠償方面的內(nèi)容。（2）日本在房屋拆遷方面的補償規(guī)定日本與美國一樣確立了土地資源私有的制度，所以只有很小一部分土地屬于日本政府所有。通過陸續(xù)頒布《土地征用法》、《國土調(diào)查法》、《國土調(diào)查促進特別措施法》、《不動產(chǎn)登記法》等一系列法律，日本政府將公共利益目的限定在規(guī)定范圍內(nèi)。對于因征收所涉及的財產(chǎn)，實行補償制度，補償?shù)膬?nèi)容也比較多，包括動產(chǎn)搬遷費補償、暫時居住費用補償、借家人所受損失補償、遷移雜費補償、青苗損失補償、養(yǎng)殖物補償、特產(chǎn)物補償、改葬費補償、祭費補償、少數(shù)殘留者補償、離職者補償?shù)?。?）德國在房屋拆遷方面的補償規(guī)定德國十分重視公民的私有財產(chǎn)，并在憲法中加以規(guī)定。德國在設計城市房屋拆遷方面的補償一般針對與資源交換行為具有同等價值的個人財物受損數(shù)量層面，這一數(shù)量應當參照交換期間的常規(guī)償付額度來確定。補償方式多種多樣，既有給予現(xiàn)金的補償，也有給予相應土地的補償，同時每個聯(lián)邦的征收程序也不一樣，出現(xiàn)問題主要由聯(lián)邦行政法院和聯(lián)邦最高法院的判決確定。2城市房屋拆遷及補償相關概述2.1城市房屋拆遷概念所謂“城市房屋拆遷”，通常說的是在得到相關批準的情況下，執(zhí)行人拆除目標區(qū)域中位于國家土地資源之上的建筑，同時依照有關規(guī)定給予房屋擁有者經(jīng)濟償付或者搬遷安排的行為。這一行為的執(zhí)行應當嚴格按照城市的整體規(guī)劃，走環(huán)境友好型路線，保護好城市寶貴的文物和相關歷史遺跡。我國的房屋拆遷工作由國務院建設主管部門負責，不同地區(qū)的房屋拆遷應當以本地縣級以上的政府部門作為責任主體。簡單來說，施工方必須按照有關計劃內(nèi)容，在征得主管部門文件和許可后方可對目標區(qū)域內(nèi)的建筑開展拆除作業(yè)，同時還要對建筑所有者履行經(jīng)濟償付和安置等義務。拆遷行為的執(zhí)行主體是獲得有關文件和許可的機構(gòu)，而被執(zhí)行對象則為目標建筑的擁有者、土地資源的所有權的持有人等。各個城市實施發(fā)展規(guī)劃建設需要由城市房屋拆遷組成，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加速，城市的房地產(chǎn)業(yè)和各項基礎設施建設飛速發(fā)展，城市面貌日新月異，使得城市房屋拆遷越發(fā)頻繁發(fā)生。拆遷的目的是使原有土地再開發(fā)，重新獲取合適可用的土地資源，因此對涉及到征用土地上的房屋及附屬物應依法依規(guī)進行拆除。2.2城市房屋拆遷的意義（1）通過拆遷進行城市再規(guī)劃，高效整合城市現(xiàn)有土地資源，重新劃分城市個土地的功能作用。我國城市人口伴隨著城市化進程加劇二及劇增加，城市和農(nóng)村人口分布不均衡，導致城市擁擠，尤其對于一線城市的外來人口來說，居住環(huán)境惡化，在這樣的現(xiàn)實情況下，通過拆遷重新利用有限的土地資源規(guī)劃城市布局，優(yōu)化城市環(huán)境迫在眉睫。加上我國可利用的土地資源有限，并且還要剔除農(nóng)業(yè)用地，因此可供城市使用的土地比較稀缺。為了促使我國城市更快更好發(fā)展，可以拆除城市不需要的舊房屋，獲得大量可重新利用的土地，對城市進行新的規(guī)劃建設。（2）高質(zhì)量的人民生活水平需要經(jīng)歷拆遷。改革開放使得我國人民的生活水平大幅提升，因此，有一個良好的居住環(huán)境也成為了大家的一種訴求。通過拆除老房子發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)造樓房，讓有限的城市土地資源集約化使用，讓居住在城市中的人們有一個較為舒服的生活環(huán)境，盡量避免蝸居的情況出現(xiàn)。（3）經(jīng)濟的發(fā)展賴于城市房屋拆遷的推動。城市有一個良好合理的規(guī)劃，可以從一定程度上助推該城市經(jīng)濟的大力發(fā)展。城市拆除大量不符合現(xiàn)有城市規(guī)劃的舊房屋，從而得到這些舊房屋所在的土地，對這些土地進行新一輪的規(guī)劃利用，可以對城市的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等進行重新布局，打造宜居城市，從而更有利于人才引進和招商引資，反過來助推城市的高質(zhì)量發(fā)展。2.3城市房屋拆遷補償概念房屋拆遷補償，指以迎合區(qū)域發(fā)展設計需要為目的，以具備相應資質(zhì)的拆遷執(zhí)行方對目標區(qū)域內(nèi)國有土地上的建筑做出拆除、搬遷處理，同時給予建筑擁有者一定形式的經(jīng)濟償付或轉(zhuǎn)移安排的行為。我國設定了相關的法律法規(guī)，如我國城市房屋拆遷補償?shù)母拍钤凇冻鞘蟹课莶疬w管理條例》中做了具體的描述定義，但有些地方并沒有專門的房屋拆遷補償?shù)姆煞ㄒ?guī)，比如一些國外的國家和地區(qū)，就沒有專門的房屋拆遷相關法律，跟我國計劃經(jīng)濟時期一樣，由征用土地的規(guī)定進行套用，所以，一些征用土地的規(guī)定中會有拆遷補償?shù)囊?guī)定也并不奇怪。城市房屋拆遷這一活動有兩個主體，即被拆遷人和政府部門的拆遷人。在生活中，由于部分被拆遷人抱有經(jīng)濟利益最大化的心態(tài)，盲目追求高標準補償，漫天要價者也不在少數(shù)，對于政府相關部門來說，則是需要以盡量少的成本支出高效完成快速拆遷。基于此，常常會引發(fā)拆遷矛盾，要更好的解決相關矛盾，可以從房屋拆遷補償原則入手疏導。2.4城市房屋拆遷補償原則城市房屋拆遷需要標準，城市房屋拆遷補償原則就為其提供了指導性，同時該原則能夠避免公權力侵害私權利，保護被拆遷人的權益。現(xiàn)今世界多數(shù)采用完全補償原則、公平補償原則和相當補償原則，我國并沒有明確的拆遷補償原則規(guī)定，依據(jù)我國實際，建議采用以下幾方面的原則：2.4.1合法原則城市房屋拆遷的基本原則是合法原則，在拆遷補償過程中依法依規(guī)辦事是其基本要求，不能因利益誘惑而侵害相對人合法權益。這其中拆遷人主要是政府相關部門，更應恪盡職守，依法辦事，主動履職盡責，維護人民大眾權益。2.4.2公正原則房屋拆遷補償最重要的原則之一是公正原則，即核心原則。在這一原則的影響下，要求活動過程的公正以及結(jié)果的合理。一是要求給予的補償金額是科學公正的，要將多種影響房屋拆遷補償價格的因素都考慮在內(nèi)；二是要求在補償過程中做到公正公開，即透明化的操作程序，對被拆遷人要詳盡告知相關事項，使被拆遷人做到應知會知；三是要求在司法救濟的過程中做到公平公正，這是相對人維護自身權益的底線保障。2.4.3效率原則城市房屋拆遷很講究時效性，既有利于保障拆遷工作進行順利，也能穩(wěn)定社會秩序。近年來，拆遷相關的社會事情頻頻發(fā)生，所以拆遷補償工作應及時、高效，防止侵害相對人權益。2.4.4兼顧原則社會效益和經(jīng)濟效益協(xié)同發(fā)展是城市發(fā)展的必由之路，在房屋拆遷補償發(fā)展過程中這兩方面也十分必要，其社會效益和經(jīng)濟效益價值不可估量。其一是拆遷行為的發(fā)生必然導致經(jīng)濟補償，使得被拆遷人短時間內(nèi)擁有大量金錢補償或者獲得多處產(chǎn)權所有權；其二是拆遷后土地的重新規(guī)劃需要政府部門考慮新項目的社會效益，良好的社會效益不但能夠推動項目順利進行，同時也在很大程度上關系政府公共管理水平[1]。3我國城市房屋拆遷補償?shù)姆涩F(xiàn)狀和存在問題3.1我國城市房屋拆遷補償?shù)姆涩F(xiàn)狀概述在《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條中規(guī)定了，房屋拆遷補償活動的兩個主體是被拆遷人和拆遷人，拆遷人在大部分情況下是指拆遷行為發(fā)生地的主管政府部門。但其實在實際拆遷活動中還會涉及我們常常忽視的開發(fā)商這個第三主體。生活中在發(fā)生拆遷活動時，拆遷人與被拆遷人會進行協(xié)商，協(xié)商一致后會簽訂安置及補償協(xié)議，隨后即可進行房屋拆除工作。但是我國制定的《國有土地上房屋征收與補償條例》進行了額外補充，規(guī)定除了拆遷主管政府部門主導的拆遷活動外，其余拆遷活動均需申請并取得建設用地使用憑證后方可實施。所以城市房屋拆遷補償涉及的是一個行政、民事交叉領域中有關權利、權力和利益的博弈問題[2]。在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，其第二條、第八條明確規(guī)定，“為了公共利益，保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要”是城市進行拆遷活動的目的，但沒有關于其他建設單位的申請資格和流程等事項法條，這項的缺失由《中華人民共和國土地管理法》第十一條、第四十三條、第五十三條補足。因此，我們生活中常說的商業(yè)拆遷也不是建設單位和被拆遷人所能決定的，唯一能決定的是決定征收的市、縣政府。而我國為了規(guī)范各地的拆遷補償標準，也相繼出臺了各項法律規(guī)定，從二十世紀五十年代的計劃經(jīng)濟體制下頒發(fā)的《關于國家建設征用土地辦法》和《國家征用土地辦法》，到國務院1991年公布舊《條例》對城市房屋拆遷相關問題進行規(guī)范，再到現(xiàn)在的《中華人民共和國物權法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，使得我國城市房屋拆遷補償有了越來越高層次的法律標準作為依據(jù)。3.2我國城市房屋拆遷法律的缺陷法律法條并不是萬能的，也不能事事解決，所有的法律都是在一次一次不斷修正中完善的，城市房屋拆遷補償?shù)南嚓P法律也是如此，深入分析后也會發(fā)現(xiàn)很多問題。但也正因如此，我們才能尋求針對性的解決措施，使得我國的城市房屋拆遷補償法律制度更加完善。3.2.1未準確認識《國有土地上房屋征收與補償條例》的調(diào)整對象《國有土地上房屋征收與補償條例》中開頭就提到：“為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例?！逼渲兴婕暗目色@得補償?shù)牟疬w房屋僅僅是國有土地上的，但隨著時代變遷，經(jīng)濟發(fā)展，現(xiàn)在所涉及到的拆遷土地類型比較復雜，會存在集體土地等其他性質(zhì)的土地，這些土地上的房屋進行拆遷時也應該給予同國有土地一樣的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》所適用的對象范圍應相應擴大。國有土地調(diào)整其實質(zhì)為收回原本的建設用地使用權，然后設定新建設用地使用權，即變更建設用地使用權[3]。大部分情況下，城市建設需要新的土地時，首先考慮的是對國有土地進行調(diào)整利用，而其所有權只能歸國家所有，所以開發(fā)商要利用國有土地開發(fā)建設前需要將國有土地所有權轉(zhuǎn)為國有土地使用權。但是，土地是有限的，國家發(fā)展需要大規(guī)模建設，僅僅依靠空置的國有土地是遠遠不夠的，在這種情況下，集體土地也開始成為大家開發(fā)建設的對象。集體土地顧名思義，農(nóng)民集體有權決定其用途，一般農(nóng)民的自住房及農(nóng)田的土地都是集體所有，集體土地并不能直接開發(fā)建設。但許多政府不顧實際追求GDP和政績，違法審批，強拆征用集體土地，損害農(nóng)民利益。按照法律正確的做法應該是先征收集體土地為國有，再進行開發(fā)建設。但《國有土地上房屋征收與補償條例》中所明確的土地性質(zhì)范圍也不包括集體土地，所以生活中的拆遷行為如果發(fā)生在集體土地之上按法律規(guī)定來說也是違法行為，導致該拆遷補償行為無明確的法條可依據(jù)，被拆遷人的合法利益得不到充分保障。3.2.2補償標準不明確具體（1）土地使用權、可期待性收益無補償標準可依《國有土地上房屋征收與補償條例》的第十七條，這樣寫到：“作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：1）被征收房屋價值的補償；2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?！钡趯嶋H拆遷過程中，因為我國規(guī)定個人對土地享有的權利只是使用權，所有權歸國家所有，在此基礎上，我們個人對房屋只享有房屋所有權和土地使用權這兩種權利，一般來說，拆遷活動過程中拆遷人會對被拆遷人的房屋所有權給予補償，被拆遷人的土地使用權則沒有相應的補償。一般來說，土地經(jīng)過拆遷和規(guī)劃重建之后，該地區(qū)的各方面價值都會有所提升，新建后的房價也會隨著土地增值而增長。被拆遷人在拆遷時所獲得的補償僅僅是拆遷前房屋的價值，加上對土地使用權這一項沒有補償標準不進行補償，而因拆遷導致的搬遷和臨時安置等費用補償金額并不高，所以導致被拆遷人在拆遷后想在原住址處安家往往比較困難，因為在拆遷時被忽視的土地使用權費用再購買房屋時卻一定需要支付，這樣一來一去導致被拆遷人的補償款在重新購買房屋時入不敷出。另外在拆遷補償規(guī)定中被拆遷人的可期待性收益也未提及。城市伴隨著大量外來人口涌入，房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼，隨之衍生的就是一批靠投資商鋪等房屋以租金為收益的投資人。如果這些人的房屋涉及到拆遷，給予他們的補償不應僅僅包含房屋的損失及搬遷安置等費用，帶來的還是因不能繼續(xù)經(jīng)營而損失的長遠預期收益，但這些損失在我國補償規(guī)定中也并未提及，被拆遷人只能被迫自己承受，所以導致一些被拆遷人不愿意拆遷，因此日常生活中我們時常能聽到釘子戶或者其他拆遷糾紛等。（2）補償方式固化房屋拆遷補償形式一般有兩種，一種是直接經(jīng)濟補償，給予被拆遷人相應金錢，另一種是房屋產(chǎn)權置換，給予被拆遷人其他地方的經(jīng)濟適用房，這也是兩種被大眾普遍所接受的補償形式。在實際拆遷補償過程中，也有第三種形式，即就業(yè)安置補償。但根據(jù)實際調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，選擇就業(yè)安置補償形式的比例相當?shù)?，并沒有被大眾接受，也沒有得到政府重視。在我國，大部分人會選擇金錢補償或者房屋所有權置換，這兩種形式看似能夠維持一個正常的生活，對原本生活影響不大，只是換一個新地方。但是經(jīng)濟的發(fā)展影響著房價，尤其是在一二線大城市，房價居高不下，補償?shù)慕疱X很難購買到原先類似的房屋，而選擇房屋所有權置換的地區(qū)也可能大大不如被拆遷地區(qū)，因此拆遷糾紛時常發(fā)生。如果改變一下我們的固有思維，在拆遷補償中加入就業(yè)安置形式，與房屋所有權置換相結(jié)合，在補償房屋附近安排被拆遷人員就業(yè)，讓被拆遷人在新地區(qū)安心定居，對政府和被拆遷人來說是一舉兩得的好事。3.2.3概念模糊，“公共利益”難界定如果說是基于公共利益，政府征收群眾房屋，因?qū)嵤┎疬w活動而造成群眾私有財產(chǎn)的一定損失也無可厚非，但這其中最難得的便是“公共利益”的具體定義。2011年時我們對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行了修訂，明確要征收城市房屋需要基于有利于大眾的利益基礎之上，所以大多數(shù)情況下，政府在進行房屋拆遷活動前，都會提出利國利民的口號。公共利益“作為一個從紛繁復雜的具體社會實踐中抽象出來的概念，是具體利益形態(tài)的高度概括，涵括了各種具體的有關公共福祉的利益形態(tài)”[4]。其次，所謂的公共利益，其價值倡導應該是符合大多數(shù)人利益的，也是有利于社會進步的，不幸的是，現(xiàn)有的這些解讀都是抽象模糊的，在實踐中很難界定。公共利益是由“公共”、“利益”兩個詞組成的一個復合詞，即使是在專業(yè)嚴謹?shù)膶W術界，對于這兩個詞的理解也沒有一個統(tǒng)一的說法，對公共利益的理解一開始從字面解讀就并不順利，更談不上能夠?qū)ζ渚唧w內(nèi)容進行闡述?！肮病钡亩x存在不一樣的解釋：一是地域說。代表觀點由德國學者洛厚德提出，他發(fā)表了《公共利益與行政法的公共訴訟》這本著作，提出根據(jù)地域劃分人群，他觀點中的公益不需要符合全部人的利益，只要符合大多數(shù)人即可。公共利益是一個相關地區(qū)內(nèi)大多數(shù)人的利益，地區(qū)內(nèi)少數(shù)人的利益則稱之為個別利益，是必須屈服于大多數(shù)人之平均利益之下”[5]。二是不確定多數(shù)人說。即公共是無數(shù)個體、群體組成的，但無法具體確定其中個人或群體數(shù)量，其名稱也由此得出，同時也是被接受度最為廣泛的一種。三是正義說。由楊建順提出：“公共性的成立需要有正義、公正、福利等概念的介入。正義、公正、福利的概念，既是公共性本身，又是公共性的實體內(nèi)容，也是公共的概念在具體情況下得以展開的核心問題。政府進行公共性的解釋，也應該由這樣的理念來引導、修正”[6]。相同的，對于“利益”的解釋也不一樣。一種觀點認為利益的實質(zhì)欲望，是人活在世所不斷追求的東西，也有認為利益不僅僅限于物質(zhì)，也包含風俗、文化風非物質(zhì)形式，還有人認為利益是客觀的，無主觀意識參與。通過拆分“公共利益”進行分析，顯然公共利益概念界定非常復雜。因此政府套用“公共利益”名號大規(guī)模拆遷時常發(fā)生，在這種商業(yè)性強拆中，被拆遷人的合法權益并不能得到有效保障。3.2.4房屋價格評估制度不完善當房屋涉及拆遷時，需要被給予補償?shù)馁M用由三大塊構(gòu)成，分別是所拆遷房屋當時具有的市場價值、搬家和暫時性租房居住的費用以及經(jīng)營性的房屋因拆遷導致無法經(jīng)營的收入損失。上述三項中，拆遷房屋當時具有的市場價值在《國有土地上房屋征收與補償條例》的第十九條中有對其明確規(guī)定，即給予的補償不能低于決定征收房屋公告之日被拆遷類似房屋的市場價格，有資質(zhì)的評估機構(gòu)按照統(tǒng)一的征收評估辦法評估被征收房屋價值。上述評估價格的方法由法條規(guī)定是明確的，但所采取的市場價格并不固定，且影響因素較多較復雜，一旦評估機構(gòu)工作稍有疏忽或者沒有隨行應變，很難評估出被拆遷房屋的真正市場價值。另外，市場價格瞬息萬變，而拆遷補償評估辦法和標準并不能及時調(diào)整，也會導致評估無法準確反映房屋價值。4對我國城市房屋拆遷問題的完善建議4.1立法層面的完善建議4.1.1統(tǒng)一征收立法，提高效力位階我國現(xiàn)有《國有土地上房屋征收與補償條例》這一法律條款，除此之外，房屋拆遷過程中關于補償方面并無其他效力更高的法律法規(guī)，剩下的相關法律法規(guī)一般都由地方規(guī)章或者地方規(guī)范性文件制定，各地標準并不統(tǒng)一，因此，在房屋拆遷補償方面制定一個全國統(tǒng)一的法律規(guī)范十分必要。從最早的用地項目立項、用地預審、選址規(guī)劃等，到后期的背征收房屋價值評估、拆遷補償標準等，其具體標準都由一個統(tǒng)一的法律解釋說明，并對拆遷過程中的各項程序進行細化，使得政府和群眾在房屋拆遷過程中都有法可依。不僅可以讓普通群眾獲得應有的補償，減少漫天要價現(xiàn)象，也能在拆遷補償工作中監(jiān)督政府的工作，最重要的是表明國家態(tài)度，震懾違法征收、拆遷行為，保障廣大群眾利益。4.1.2進一步鞏固和完善現(xiàn)有相關法律法規(guī)從上文分析我們可知，要完善房屋拆遷補償，其中一個關鍵問題是明確“公共利益”，在我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中，《憲法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權法》等都對“公共利益”做了不同程度的規(guī)定，現(xiàn)在我們需要做的就是在前人的基礎上，對“公共利益”的定義、內(nèi)容等進一步細化、補充、統(tǒng)一，避免在房屋拆遷過程中被拆遷人的權益被追求更大利益的開發(fā)商侵害。4.2健全拆遷補償機制4.2.1確保評估機構(gòu)獨立自主在房屋拆遷補償過程中，政府作為主導部門，首先應該確保評估拆遷房屋價值的評估機構(gòu)是獨立自主、公平公正的。在評估過程中，充分尊重評估機構(gòu)的判定標準、評估結(jié)果等，而相對應的，評估機構(gòu)也應該恪盡職守，立場中立，遵循市場化標準，綜合考量影響房屋價值的各方因素，本著公正合理的做事風格，給予被拆遷房屋一個合理的價值評估。第二，作為一個第三方評估機構(gòu)，其機構(gòu)運行體制必須是透明公開的，其中最重要的就是信息公開，需以此為做事原則，防止過程中滋生腐敗。公開的事項應是關系到被拆遷人相關權益的各項內(nèi)容，如評估資質(zhì)、評估專家團成員等信息，方便被拆遷人尋找合適的評估機構(gòu)未自己的房屋進行評估。第三，隨機交換制度和回避制度的建立缺一不可。在人情社會和熟人社會的大背景下，要確保評估機構(gòu)的公平公正，必須減少因熟人而產(chǎn)生的決策偏頗，可以轉(zhuǎn)由其他區(qū)域的評估機構(gòu)進行評估工作，同時如果發(fā)現(xiàn)評估專家團成員與參與的評估工作有利害關系，也可以申請回避，雙重保障評估工作的公平性。最后，所謂違法必究，也要為評估工作設置違法評估責任追究制度。人是趨利避害的動物，冒險違法操作往往是因為巨大的利益誘惑，一旦設置的追究懲罰后果比冒險獲利大得多，在實施違法操作前就會三思而后行，力求合法公正的評估。4.2.2補償標準清晰明確在我國，伴隨房屋被拆遷所連帶一起的就是默認房屋所在土地的被征用，但在以往的實踐操作中，該項補償并沒有落實到位，因此，我們應將被拆遷人土地使用權的損失納入補償明細中。但對土地使用權的補償涉及到重新分配土地資源、土地財政等相關制度[7]，所以制定科學明確的補償標準迫在眉睫，以此可化解拆遷糾紛、矛盾等問題。補償原則科學合理，立法嚴謹統(tǒng)一，這樣才能使拆遷補償有理有據(jù)，避免違規(guī)操作的發(fā)生，確保公正透明。在我們國家，補償價格的確定所依據(jù)的是市場價格，但因市場的波動性要以此理論確定補償價格十分不易，因此只有完善補償標準，在此基礎上，通過專家論證和公眾意見征求兩方面下手，協(xié)調(diào)統(tǒng)一雙方意見，確保所得出的市場價格公正合理。4.2.3增大補償范圍補償事項和補償金額不能達成統(tǒng)一是當前引發(fā)拆遷矛盾最根本的原因，這也會導致拆遷工作會被無限期延遲，久久得不到推進。我國當前使用的條例因其狹小的補償范圍無法滿足被拆遷人損失的利益，常常引起房屋拆遷糾紛。擴大補償范圍，保護被拆遷人合法權益首先要做的就是給予被拆遷房屋所占土地的補償，在我國，不同用途的土地使用權年限不一樣，期后的續(xù)期方式由《物權法》進行了明確規(guī)定，一般房屋拆遷都伴隨著土地征用，所以給予土地剩余的使用權補償也是理所當然的。另外，現(xiàn)行條例明確的補償范圍沒有涉及土地發(fā)展權獲益，而且采取的補償原則是公平補償，只計算直接損失，沒有對拆遷造成的預期利益損失進行補償，所以這兩方面也應該納入拆遷補償范圍。4.2.4補償方式多元化相比于國外的拆遷補償方式，我國常采用的金錢補償和房屋產(chǎn)權置換補償方式較單一，通過這兩種方式，雖然被拆遷人以后的生活基本可以保障，但沒有實質(zhì)性的幫助，為了被拆遷人的合法權益得到充分保障，應該以金錢補償和非金錢補償相結(jié)合的方式進行。在進行上述兩種基本補償?shù)幕A上，再給予一些如就業(yè)安排、技能培訓等非金錢補償措施，這些非金錢補償各地政府可以根據(jù)本地區(qū)實際情況靈活設置，充分滿足被拆遷人的需要，安穩(wěn)人心，社會利于發(fā)展。4.3明確公共利益界定4.3.1明確公共利益事項《國有土地上房屋征收與補償條例》列舉規(guī)定了五種具體情形和一條彈性兜底條款的公